WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung bei Entscheidung über Volldämmung einer Hausfassade

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. können die Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme durch Stimmenmehrheit als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Dieser Beschluss muss nicht einstimmig erfolgen. Dies gelte nach Ansicht der Richter auch in dem Fall, in dem zwar eine Teildämmung ebenfalls wirtschaftlich vertretbar wäre, eine Volldämmung aber zu einem besseren Ergebnis führen würde. Ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer würde daher die Volldämmung wählen. Als Konsequenz wurde daher die Klage eines Eigentümers gegen den Beschluss zurückgewiesen (OLG Frankfurt a.M., 20 W 138/08).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

Das OLG Frankfurt a. M. hat mit dem Beschluss vom 15.11.2010 (Az: 20 W 138/08) entschieden:
Der zur Beurteilung der Frage, ob eine beschlossene Vollwärmedämmung der Außenfassade als Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, anzulegende Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers durfte auch nach altem Recht bei der Wärmedämmung eines Gebäudes nicht zu eng am bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollten.


Gründe:

Antragstellerin und Antragsgegner bilden die sich aus dem Rubrum ergebende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin wendet sich gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.07.2003 zu TOP 3.3, in welchem die Eigentümergemeinschaft entschied, an der gesamten Hausfassade eine Wärmedämmung anzubringen und die Mittel hierfür aus der Instandhaltungsrücklage und zum Teil aus einer noch zu beschließenden Sonderumlage zu finanzieren.
In den Wohnungen der Antragsgegner war es zu Schimmelbildung gekommen, woraufhin die Eigentümergemeinschaft ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. No. zur Frage der Ursache und der Beseitigung der aufgetretenen Mängel eingeholt hatte. Nach den Feststellungen des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. No. vom 06.04.2001 (Bl. 34 ff. d. A.) waren die Feuchtigkeitsschäden auf eine mangelhafte Dämmung der Außenwände zurückzuführen. Der Sachverständige hatte ferner festgestellt, dass die vorhandenen Betonringbalken in ihrer Wärmedämmungseigenschaft bedeutend schlechter seien als die des umliegenden Mauerwerks.

Nach Vorlage des Gutachtens holte die Eigentümergemeinschaft verschiedene Angebote zur Sanierung der Außenfassade ein, wobei zwei Varianten zur Entscheidung standen: Zum einen, wie von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. No. vorgeschlagen, die Dämmung der Giebelseite bis ca. 60 bis 70 cm in die Fassaden der Straßen- und Gartenseite mit Kosten von ca. 17.000,- EUR, zum anderen die Dämmung der kompletten Hausfassade mit Kosten von ca. 33.700,- EUR. Wegen des Inhalts der Baukostenzusammenstellung vom 16.07.2003 wird auf Bl. 274 d. A. Bezug genommen. Es existiert eine weitere Baukostenzusammenstellung mit Datum 16.03.2003 (Bl. 273 d. A.), welche für die Teildämmung Kosten von ca. 26.600,- EUR und für die vollständige Dämmung Kosten von ca. 36.900,- EUR ausweist.

Nach einer Beschlussfassung am 06.06.2001, wegen deren Inhalts auf Bl. 31 d. A. verwiesen wird, sprach sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 17.07.2003 für die zweite Alternative aus. Diese wurde in der Folgezeit auch ausgeführt. Hierfür sind die Kosten angefallen, die im Einzelnen im Beschluss des Landgerichts vom 27.02.2008, Seite 4 (Bl. 487 d. A.), aufgeführt sind.
Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, die Dämmung der gesamten Fassade sei nicht erforderlich gewesen. Zur Behebung der Mängel habe eine Dämmung lediglich der Giebelwand, wie von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. No. vorgeschlagen, ausgereicht. Die Antragsgegner sind dem Anfechtungsantrag der Antragstellerin entgegengetreten und haben vorgetragen, die Dämmung der gesamten Fassade entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Um weiterer Schimmelbildung vorzubeugen, sei die Dämmung der kompletten Fassade erforderlich geworden.

Das Amtsgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Me. vom 20.10.2004 (Bl. 115 ff. d. A.) und Seite 6 des bereits in Bezug genommenen landgerichtlichen Beschlusses verwiesen. Durch Beschluss vom 16.12.2004 (Bl. 132 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten im Übrigen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht sodann den Anfechtungsantrag zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Dämmung der kompletten Außenfassade ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Sie stelle eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung dar.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt. Wegen ihres Vorbringens und der gestellten Anträge wird auf die Seiten 7/8 des bereits in Bezug genommenen landgerichtlichen Beschlusses verwiesen. Das Landgericht hat die Sachverständigen Me. und Dipl.-Ing. No. mündlich angehört. Es hat sodann weiter Beweis durch Einholung eines Gutachtens und eines Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. Be. erhoben. Sodann hat es den Sachverständigen Dipl.-Ing. Be. mündlich angehört. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme und deren Ergebnis wird auf die Seiten 9 bis 12 des bereits in Bezug genommenen landgerichtlichen Beschlusses verwiesen. Durch diesen Beschluss, auf dessen Einzelheiten auch im Übrigen verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Anbringung der Wärmedämmung auf der gesamten Hausfassade eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstelle, die durch Mehrheitsbeschluss habe getroffen werden können. Die beschlossene Maßnahme diene der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Da Ursache der Schimmelbildung in den Wohnungen der Antragsgegner nach den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. No. eine unzureichende Wärmedämmung insbesondere im Bereich der Betonringanker gewesen sei, sei eine Dämmung erforderlich gewesen und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gelte auch für die hier durchgeführte vollständige Dämmung der Außenwand. Zwar sei nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Be. auch eine Teildämmung nach § 8 EnEV zulässig gewesen. Angesichts der Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 07.02.2007 seien beide Maßnahmen als wirtschaftlich vertretbar anzusehen. Entscheidender Gesichtspunkt hinsichtlich der Frage, welcher der beiden Alternativen der Vorzug zu geben sei, sei demnach der Umstand, wie ein verantwortungsbewusster, wirtschaftlich denkender Hauseigentümer handeln würde. Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Be. gehe die Kammer davon aus, dass ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer eine Volldämmung vornehmen würde, da diese zu einem besseren Ergebnis führe, zumal bei der Vornahme einer Teildämmung die Gefahr bestehe, dass an den nicht gedämmten Bauteilen Bauschäden in Form von Schimmelbildung entstehen würden. Da die Eigentümergemeinschaft die Wärmedämmung gerade wegen der vorhandenen festgestellten Schimmelbildung beschlossen habe, mache es keinen Sinn, eine Alternative zu wählen, bei der erneut die Gefahr von Bauschäden bestehe und die sich überdies ebenfalls nicht amortisiere.

Gegen diesen am 06.03.2008 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin mit am 20.03.2008 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Beschlussanfechtungsantrag aufrecht erhält. Wegen der Begründung wird auf diesen Schriftsatz (Bl. 510 ff. d. A.) und denjenigen vom 15.05.2008 (Bl. 544 ff. d. A.) verwiesen. Die Antragsgegner treten dem Rechtsmittel entgegen und beantragen dessen Zurückweisung. Wegen ihres Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 25.04.2008 (Bl. 517 ff. d. A.) verwiesen.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Senat im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren trotz § 62 Abs. 1 WEG die materiell-rechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in der seinerzeit (d.h. vor dem 01.07.2007) geltenden Fassung zugrunde zu legen hat. Die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist grundsätzlich auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Gesetzeslage zu beurteilen.
Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen nach Durchführung umfangreicher tatsächlicher Ermittlungen übereinstimmend in der Anbringung der umfassenden Wärmedämmung auf der gesamten Hausfassade eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG a. F. und keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG a. F. gesehen, die lediglich einstimmig hätte beschlossen werden können. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen insoweit von einer modernisierenden Instandsetzung ausgegangen sind.

Bauliche Veränderungen, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen, konnten nach den genannten Gesetzesvorschriften grundsätzlich als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung durch Stimmenmehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Dass die für die Wohnanlage der Beteiligten maßgebende Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung enthielt, hat keiner der Beteiligten vorgetragen, so dass davon nicht auszugehen ist. Unter Instandsetzung ist grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen. Nach gefestigter Rechtsprechung zu § 21 WEG a. F. konnten darüber hinaus modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen im Einzelfall auch als eine solche ordnungsmäßige Instandsetzung angesehen werden, obwohl sie sich nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkten, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellten. Dabei spielten für die Beurteilung der Frage, wo im Einzelfall die Grenzen ordnungsmäßiger Instandsetzung liegen, verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle, insbesondere der bisherige Zustand, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, und schließlich auch, inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat. Dabei ist anerkannt, dass das Anbringen einer Wärmedämmung eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung sein kann. Der in diesem Zusammenhang anzulegende Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers durfte auch nach altem Recht bei der Wärmedämmung eines Gebäudes nicht zu eng am bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollten. Entscheidend war eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands einerseits und der Herstellung eines neuen Zustands andererseits. Auch die Erneuerung einer Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes war nach diesen Grundsätzen zu beurteilen.

Vor diesem Hintergrund sind die Entscheidungen der Vorinstanzen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Eine modernisierende Instandsetzung liegt nur dann vor, wenn sie aus Anlass eines notwendigen - vorhandenen oder absehbaren - Instandsetzungsbedarfs erfolgt und eine Instandsetzung bewirkt. Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, an die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist, war Ursache der Schimmelbildung in den Wohnungen der Antragsgegner eine unzureichende Wärmedämmung, insbesondere im Bereich der Betonringanker, so dass insoweit jedenfalls eine Dämmung erforderlich war. Diese tatsächlichen Feststellungen werden von der weiteren Beschwerde nicht konkret angegriffen. Diese geht vielmehr selber davon aus, dass jedenfalls eine Teildämmung der Giebelwand eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme war, da sie notwendig war, um die Ursache für einen konkret aufgetretenen Schimmelbefall zu beseitigen. Dass die nunmehr vorgenommenen (weitergehenden) Dämmmaßnahmen nicht geeignet waren, die diesbezügliche Instandsetzung herbeizuführen, rügt sie nicht.
Das Landgericht hat zwar weiter festgestellt, dass jedenfalls seinerzeit auch eine Teildämmung, nämlich der Giebelwand, nach § 8 EnEV rechtlich zulässig gewesen wäre. Unter der Berücksichtigung der Kostendifferenz zwischen den beiden ins Auge gefassten Varianten sowie des Umstands, dass sich nach den Feststellungen des Landgerichts beide Maßnahmen jedenfalls in vergleichbaren Zeiträumen amortisieren, ist es rechtsfehlerfrei, dass das Landgericht tragend darauf abgestellt hat, dass bei Vornahme einer Teildämmung hier die Gefahr bestanden hätte, dass an den nicht gedämmten Bauteilen Bauschäden in Form von Schimmelbildung entstanden wären, wobei sich das Landgericht auf die sachverständigen Feststellungen stützen durfte. Vorliegend haben beide gerichtlich bestellten Sachverständigen aus diesen Gründen zu einer Volldämmung geraten. Selbst der Sachverständige Dipl.-Ing. No. hat sie in seiner Anhörung immerhin für sinnvoll erachtet, wenn auch aus Gründen der Energieeinsparung. Dem erstgenannten Gesichtspunkt kam auch deshalb bei der Entscheidungsfindung der Gemeinschaft besondere Bedeutung zu, weil die Wärmedämmmaßnahmen gerade der Beseitigung der hier bereits vorliegenden und der Verhinderung nochmaliger bzw. weiterer Schimmelbildungen dienen sollten. Angesichts der vom Landgericht festgestellten Aufwendungen für die beiden in Rede stehenden Maßnahmen brauchten die Wohnungseigentümer das Risiko, dass sich bei der (Teil-)Maßnahme wiederum die bereits eingetretenen und gerade zu beseitigenden Schäden einstellen würden, nicht einzugehen. Dies hätte auch ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer nicht getan. Die Beschlussfassung bewegt sich damit unter Berücksichtigung der Besonderheiten des vorliegenden Verfahrens noch innerhalb des der Wohnungseigentümergemeinschaft in diesem Zusammenhang zustehenden Ermessensspielraums. Damit ist die vorliegend beschlossene Instandsetzungsmaßnahme als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend anzusehen.

Die gegen die landgerichtliche Entscheidung gerichteten Einwendungen der weiteren Beschwerde führen zu keiner anderen Beurteilung. Die von der weiteren Beschwerde bemühte Erwägung, es seien Sanierungsmaßnahmen an nicht sanierungsbedürftigen Bauteilen beschlossen worden, so dass eine modernisierende Instandsetzung im Hinblick auf die Hausfassaden mit Ausnahme derjenigen der Giebelseite schon diesem Grund ausscheide, greift nicht durch. Unabhängig von der Frage, ob sich die Antragstellerin zur Begründung dieser Rechtsansicht auf die zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf stützen könnte, blendet die sich daraus ergebende alleine auf wirtschaftliche Gesichtspunkte abstellende Sichtweise die tragende Erwägung des Landgerichts aus, dass nach dessen tatsächlichen Feststellungen bei Vornahme einer Teildämmung hier die Gefahr bestanden hätte, dass an den nicht gedämmten Bauteilen Bauschäden in Form von Schimmelbildung entstanden wären. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat aber bei Instandsetzungsmaßnahmen nicht nur die Wirtschaftlichkeit der in Betracht kommenden Lösungsmöglichkeiten zu berücksichtigen, sondern hat auch technische Lösungen zu wählen, die geeignet sind, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen. Dies gilt auch hier. Der bereits oben erwähnte Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung ist ohnehin noch nicht ohne weiteres überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung derzeit nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist. Entgegen der weiteren Beschwerde besteht also keine grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auswahl des jeweils „mildesten Mittels“. Jedenfalls musste sich - anders als die weitere Beschwerde meint - die Mehrheit der Wohnungseigentümer unter Zugrundelegung der umfangreichen tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts vorliegend nicht zwingend darauf verweisen lassen, als weniger weitreichende Maßnahme lediglich Teile der Fassade zu dämmen und dann abzuwarten, ob die zu beseitigenden Mängel erneut auftreten, mithin der mit der Sanierung erstrebte Erfolg auch dadurch erreicht werde. Es bedurfte deshalb auch aus Erwägungen der Erforderlichkeit keiner konkreter tatsächlicher Feststellungen des Landgerichts dahingehend, ob nur die beschlossene Sanierungsmaßnahme geeignet war, die aufgetretenen Mängel zu beseitigen. Es ist nicht rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht die von ihm aufgrund der sachverständigen Äußerungen angenommene Gefahr weiterer Bauschäden bzw. Schimmelbildungen bei Ausführung der Teildämmung in diesem Zusammenhang hat ausreichen lassen. Ist mithin hier nicht lediglich auf wirtschaftliche Gesichtspunkte abzustellen, kam es vorliegend auf die von der weiteren Beschwerde vermisste Wirtschaftlichkeitsberechnung im Hinblick auf den „Mehraufwand“ der Volldämmung im Vergleich zu einer lediglich teilweisen Fassadendämmung - sollte eine solche entgegen den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Be. in seiner mündlichen Anhörung überhaupt sinnvoll vorgenommen werden können - und die in diesem Zusammenhang vom Landgericht angestellten Erwägungen, die die weitere Beschwerde angreift, nicht mehr entscheidend an.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG a. F.

Gründe, vorliegend die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG a. F., hat der Senat jedoch nicht gesehen.
Die Wertfestsetzung hat der Senat anhand der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht vorgenommen, § 48 Abs. 3 WEG a. F.