Verwaltungsgericht München Urteil, 11. Apr. 2018 - M 9 K 17.898

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde. Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar. Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20. Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren

Klageabweisung.

Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R. vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R. gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016. Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Kläger ist Hauptmieter der streitgegenständlichen Wohneinheit E-Straße 12a, erstes Obergeschoss rechts, Wohnung Nr. 72. Eigentümer der Wohnung ist Herr N., wohnhaft in Dubai, von dem der Kläger die Wohnung ab 15. September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hatte. Das Mietverhältnis war laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum 15. September 2016, befristet. Der Kläger hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn M. R. Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom 30. Dezember 2013, befristet bis zum 14. September 2016 (Bl. 8f. d. Gerichtsakts – i.F.: GA – im Verfahren M 9 S 16.4695). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Kläger mit Schreiben vom 30. März 2016 zum 30. Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 d. Behördenakts – i.F.: BA –). Am 7. August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den 14. September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 d. GA im Verfahren M 9 S 16.4695). In der mündlichen Verhandlung legte der Kläger dem Gericht eine weitere fristlose Kündigung des UMV vom 17. Februar 2017 vor, die der Untermieter laut eigener Aussage am 18. Februar 2017 erhalten hat.

Dem Kläger wurde mit Bescheid vom 20. Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Klägers ab (Bl. 236ff. d. BA). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom 24. Mai 2016, Az. 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Beklagte den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Beklagte den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. d. BA). Im weitergeführten Hauptsacheverfahren – M 9 K 15.5262 – wurde die auf Feststellung der Rechtswidrigkeit des angegriffenen Bescheid umgestellte Klage mit Urteil der Kammer vom 15. Februar 2017 abgewiesen.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 17. August 2016 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Klägers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,- für die Fälle an, dass der Kläger Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Kläger eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Kläger oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Kläger sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Kläger als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Kläger dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am 30. März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Kläger – soweit ersichtlich – keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Beklagten seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Kläger zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Beklagten – auch im Rahmen von Ortsterminen – hinsichtlich der fortwährenden zweckfremden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Bevollmächtigte des Klägers beantragt,

den Bescheid aufzuheben.

Die Regelung in Ziffer 2. des Bescheides sei unbestimmt. Hinsichtlich Ziffer 1. sei eine Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger als Vermieter neben der Nutzungsuntersagung an den Untermieter weder erforderlich noch möglich. Der Kläger überlasse die Wohnung selbst nicht zum Zwecke der Fremdenbeherbergung, wie sich schon aus dem mietvertraglichen Verbot der Zweckentfremdung ergebe. Er habe das Mietverhältnis nach Bekanntwerden der Zweckentfremdung zudem gekündigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass er einem Vollzug der Nutzungsuntersagung dem Untermieter gegenüber nicht im Wege stehen würde. Der Kläger sei der falsche Adressat der Nutzungsuntersagung; die Zweckentfremdung erfolge ohne sein Wissen und seine Mitwirkung.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es werde auf den Vortrag im Eilverfahren Bezug genommen. Der Bescheid sei richtigerweise an den Kläger als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Klägers, sei unzutreffend und unglaubhaft; ihm sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt gewesen, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege (S. 9 und S. 10); im Übrigen werde auf Bl. 19 und 122 d. BA verwiesen. Die Beklagte habe den Kläger mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden; die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Kläger und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der Denninger Straße 223b bestanden (vom 20.12.2012), Anlage zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641. Dem Kläger habe sich daher aufdrängen müssen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze; dies auch deshalb, weil sich die berufliche Tätigkeit des Untermieters laut Internet auf Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte beziehe. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der Zweckentfremdung nicht einsetzen wolle; er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden; eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich (BayVGH, B.v. 16.9.2010 – 1 CS 10.1803 – juris). Dass der Kläger mitwirkungspflichtig sei, sei bereits in den vorigen Gerichtsverfahren ausführlich dargelegt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten, insbesondere auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 22. Februar 2017.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der streitgegenständliche Bescheid vom 17. August 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Das Gericht nimmt vollumfänglich auf den im parallelen Eilverfahren – Az. M 9 S 16.4695 – ergangenen Beschluss vom 19. Januar 2017 Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO. Im Übrigen wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen:

1. Die mündliche Verhandlung hat keine neuen Erkenntnisse erbracht, die Anlass zu einer von oben genanntem Eilbeschluss abweichenden Bewertung geben würden. Dass die Wohneinheit zweckfremd, nämlich zu Zwecken der Fremdenbeherbergung, genutzt wird, wurde weder vonseiten des Klägers noch vonseiten seines Bevollmächtigten in Abrede gestellt. Die in den Akten bis einschließlich Dezember 2016 – letzte Ortseinsicht am 27. Oktober 2016 – dokumentierten Ermittlungen der Beklagten lassen hieran auch keinen Zweifel aufkommen. Diesbezüglich wird auch auf das Urteil im Parallelverfahren (M 9 K 16.4248) des Untermieters, ebenfalls vom heutigen Tag, verwiesen. Die Kündigung des Untermietvertrags vom 17. Februar 2017, die dem Gericht in der mündlichen Verhandlung übergeben wurde, ändert nichts an der Rechtmäßigkeit des am 17. August 2016 ergangenen Bescheids. Unabhängig davon, dass vorliegend bereits unter dem 30. März 2016 eine entsprechende Kündigung ausgesprochen wurde, die ohne Konsequenzen blieb und in deren Gefolge der Kläger das Untermietverhältnis mit Hr. M. R. gar auf unbestimmte Zeit verlängerte – was die Ernsthaftigkeit der klägerischen Bemühungen um Umsetzung der ihm auferlegten Verpflichtungen von vorn herein in Frage stellt – ergäben sich ohnehin keine Auswirkungen für die in Ziffer 1. des Bescheids getroffene Grundverfügung. Die Verpflichtung zur Beendigung der Überlassung zur zweckfremden Nutzung als Dauerverwaltungsakt wird durch erste Maßnahmen zu ihrer Umsetzung nicht etwa rechtswidrig. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck) gegebenenfalls Folgemaßnahmen wie die Erhebung einer Räumungsklage und die Räumung der Wohneinheit selbst zu ergreifen wären, als deren öffentlich-rechtliche Grundlage die genannte Dauerverpflichtung fungiert. Dies ist auch dem Kläger bekannt, wie sich aus einer am 15. Februar 2017 vor der Kammer verhandelten Parallelstreitsache (M 9 K 16.4641) ergibt: Im Prozess um die Anfechtung eines ein Mietobjekt in der D. Straße betreffenden zweckentfremdungsrechtlichen Bescheids gab der Kläger in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll, dass er den auch dort als Untermieter fungierenden Hr. M. R. gekündigt habe und einen Räumungsprozess gegen diesen führe, der aber noch nicht abgeschlossen sei.

2. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Zu den Ausführungen der am 20. Februar 2017 bei Gericht eingegangenen Klagebegründung wird in Ergänzung der Argumentation des Eilbeschlusses der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck noch auf Folgendes verwiesen: Der Hauptmieter ist nach Ansicht des Gerichts in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne Weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. bspw. ausdrücklich BayVGH, B.v. 24.1.2012 – 10 CS 11.1670 – juris).

Die Entscheidung, auf die der Klägerbevollmächtigte in seiner Klagebegründung Bezug nimmt (BayVGH, U.v. 25.1.2013 – 1 B 13.649 – juris), beschäftigt sich demgegenüber mit einer anderen, hier nicht einschlägigen Fragestellung: Ob dem Eigentümer – oder auch innerhalb einer Vermieterkette „nach oben“ gehend: dem Hauptmieter – gegenüber eine Duldungsverfügung zu erlassen ist oder nicht, ist vorliegend völlig irrelevant. Weder der Eigentümer der streitgegenständlichen Wohneinheit, Herr N., noch der Kläger wurden von der Beklagten, die damit auf Linie dieser Entscheidung liegt, im Wege einer Duldungsverfügung in Anspruch genommen. Aber auch die von Klägerseite genannte Entscheidung zieht die von der Kammer befürwortete Lösung der Inanspruchnahme des in der (Vermieter-) Kette „Übergeordneten“ – dort: des Eigentümers – als Handlungsstörer perspektivisch in Betracht.

Die Frage, wer Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist, ist durch rechtlich wertende Betrachtung zu bestimmen; erforderlich ist insofern ein unmittelbar gefahrbegründendes Verhalten, das die Gefahrenschwelle überschreitet und eine Nähe zum späteren Schadenseintritt besitzt (z.B. BayVGH, B.v. 13.10.2004 – 22 CS 04.2489 – juris).

Der Kläger erfüllt mit seinem Verhalten diese Voraussetzungen, weshalb seine Inanspruchnahme als Handlungsstörer in der gegebenen speziellen Fallkonstellation zu Recht erfolgt ist. Ihm kommt neben dem Untermieter eine Schlüsselfunktion für die streitgegenständliche zweckfremde Nutzung (dazu VG München, U.v. 2.5.2011 – M 8 K 10.2456 – juris) zu: Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Hr. M. R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. Es wird verwiesen auf die diversen bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und vor allem auch hinsichtlich verschiedener Mietobjekte zeigen (M 9 S 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S 16.5013, M 9 K 16.4641, M 9 K 16.5771). Vorliegend legte der Kläger der Beklagten im Rahmen der seit 2014 laufenden Ermittlungen auch auf mehrmalige Aufforderung bzw. Anhörung zum vermuteten Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht hin die relevanten, aus seiner Sphäre stammenden Informationen entgegen seiner diesbezüglich bestehenden Verpflichtung (vgl. VG München, B.v. 4.2.2016 – M 9 S 15.5264 – Beschlussabdruck; U.v. 15.2.2017 – M 9 K 15.5262 – Urteilsabdruck; BayVGH, B.v. 24.5.2016 – 12 CS 16.347 – juris) nicht offen. Die Existenz des Untermietverhältnisses wurde erstmals vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof im Rahmen eines Angriffs auf den zweckentfremdungsrechtlichen „Vorgängerbescheid“ vom 20. Oktober 2015 zum hier streitgegenständlichen Bescheid vom 17. August 2016 substantiiert (Untermietvertrag als Anlage zur Beschwerdebegründung vom 10. März 2016, Bl. 322ff. d. BA). In der Folge widersprach der Kläger einer ihm gegenüber ausgesprochenen Kündigung durch den Eigentümer (vgl. Bl. 514 und 542 d. BA), wandte sich gegen das Auslaufen des mit dem Eigentümer geschlossenen befristeten Mietverhältnisses (Bl. 545 d. BA) und verschleppte die Bemühungen der Beklagten, die Nutzungsuntersagung durchzusetzen, indem er auf eine als reine Alibihandlung zu wertende Kündigungserklärung vom 30. März 2016 (vgl. VG München, B.v. 19.1.2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck) hin das bestehende UMV mittels Nachtrags zum UMV vom 7. August 2016 im Einvernehmen mit dem Untermieter auf unbestimmte Zeit verlängerte (Bl. 11 d. Gerichtsakts im Verfahren M 9 S 16.4695). Dass der Bevollmächtigte angesichts dieser allein im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohneinheit gegebenen „Chronologie“ (jedenfalls seit 2014) bis heute vorträgt, die zweckfremde Nutzung sei ohne Wissen und Mitwirkung des Klägers erfolgt, ist nicht nachvollziehbar.

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters – welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen aus dem Ausland vermietet – zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden überschreitet – nicht nur deswegen, weil der Untermieter die zweckfremde Nutzung professionell betreibt, siehe unten – fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 – 22 ZB 15.1770 – juris; B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Beschlussabdruck). Die Beklagte geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ im Sinne einer Mitverursachung aus, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im UMV entfällt (vgl. BayVGH, U.v. 18.4.2013 – 10 B 11.1529 – juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS. Durch das geschilderte Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte wird ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung verwehrt. Nach Ansicht der Kammer ist davon auszugehen, dass sich das Geschäftsmodell der Beteiligten auch darauf gründet, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrechtzuerhalten, da sich bereits mehrere Wochen Aufschub – durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar – angesichts von Mietzahlungen in Höhe von EUR 200 bis EUR 300 pro Tag finanziell erheblich lohnen. Nicht nur deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag.

Für „spezielle Fallkonstellationen“ erkennen auch diejenigen Senate des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs die Möglichkeit einer Inanspruchnahme von Zwischenvermietern als Handlungsstörer an, die dieser Konstruktion ansonsten ablehnend gegenüberstehen (BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Eine derartige spezielle Fallkonstellation ist vorliegend ob des geschilderten Zwischenschaltens eines Untermieters bzw. des Zusammenwirkens von Kläger und Untermieter, auf das auch die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid tragend abhebt, unzweifelhaft gegeben; der Kläger und sein Untermieter befinden sich angesichts der bereits auf mehrere Objekte ausgedehnten Geschäftsbeziehung im selben Lager (vgl. für eine derartige „Lagerstellung“ auch BayVGH, B.v. 26.2.2007 – 1 ZB 06.2296 – juris: Ehemann als Eigentümer und Adressat einer Nutzungsuntersagung, Ehefrau als Vermieterin der streitgegenständlichen als „Terminwohnung“ angebotenen Einheit; stellvertretend für weitere Sonderkonstellationen bspw. BayVGH, B.v. 2.11.2011 – 2 CS 11.1558 – juris). Die Beklagte konnte zu Recht davon ausgehen, dass weder ein Vorgehen alleine gegen den Untermieter noch gegen die ständig, teils im Wochenrhythmus wechselnden Bewohner erfolgversprechend sein würde. Sie folgt damit der Empfehlung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, in entsprechenden Konstellationen einer Störermehrheit selbständige Anordnungen gegen die verschiedenen (Handlungs-) Störer zu erlassen (zuletzt bspw. BayVGH, B.v. 20.1.2016 – 9 CS 15.1973 – juris). Auch ein Vollstreckungshindernis besteht damit nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 20. September 2016, Az. 12 CS 16.1401 in diesem Sinne bereits über eine identische Konstellation entschieden hat, die dem Verfahren M 9 S 16.1261 der Kammer zugrunde lag: Der dortige Antragsteller hatte eine Wohnung zunächst selbst zweckfremd genutzt. Als die Beklagte ihm die Beendigung der zweckfremden Nutzung aufgab, versuchte er vorgeblich, seiner Verpflichtung nachzukommen, indem er den auch vorliegend auftretenden Untermieter ebenfalls als Unter-(ver-)mieter „zwischenschaltete“. Dies erkannte der Senat nicht an, sondern ging von einer fortwährenden zweckfremden Nutzung durch den Antragsteller aus, da die Wohnung durch diesen „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, an Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ würde; der Senat stellte weiter klar, dass der (auch vorliegend) zwischengeschaltete Untermieter „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Dem dortigen Antragsteller war dies nach Ansicht des Senats ebenso bekannt wie es dem hiesigen Kläger nach Ansicht der Kammer – belegt durch die geschilderte Vorgeschichte – bekannt ist.

3. Zum klägerischen Vortrag, Ziffer 2. des Bescheides sei inhaltlich unbestimmt, wird vollumfänglich auf den Eilbeschluss der Kammer vom 19. Januar 2017 – M 9 S 16.4695 – Beschlussabdruck verwiesen.

Die Kostenfolge beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf € 13.200,-- festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.

Der Antragsteller ist Mieter der Wohneinheit Nr. 72 im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ...-straße 12a. Eigentümer der Wohnung ist Herr ..., wohnhaft in Dubai, von dem der Antragsteller die Wohnung ab ... September 2013 zu Wohnzwecken angemietet hat. Das Mietverhältnis ist laut Aktenlage auf drei Jahre, mithin bis zum ... September 2016, befristet. Der Antragsteller hat die Wohnung seinerseits (unter-) vermietet an Herrn ... Vorgelegt wurde hierzu ein Untermietvertrag (i.F.: UMV) vom ... Dezember 2013, befristet bis zum ... September 2016 (Bl. 8f. des Gerichtsakts). Ausweislich § 1 Nr. 4 Satz 2 UMV erfolgt die Vermietung zu Wohnzwecken. Mit § 4 Nr. 3 Satz 1 UMV wurde dem Untermieter ausdrücklich untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass der Untermieter die Mietsache nachweislich zweckentfremdet, berechtigt § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung. Das Untermietverhältnis wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom ... März 2016 zum ... Juni 2016 gekündigt (Bl. 376 des Behördenakts). Am ... August 2016 vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Untermietverhältnis über den ... September 2016 hinaus fortgeführt werde, spätestens mit Ende des Hauptmietverhältnisses aber ende (Bl. 11 des Gerichtsakts).

Dem Antragsteller wurde mit Bescheid vom ... Oktober 2015 aufgegeben, die Nutzung der genannten Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. In einem gegen diesen Bescheid geführten Eilverfahren, Aktenzeichen M 9 S 15.5264, lehnte die Kammer den Eilantrag des Antragstellers ab (Bl. 236ff. des Behördenakts). Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof wurde das Verfahren mit Beschluss vom ... Mai 2016, Aktenzeichen 12 CS 16.347, eingestellt, nachdem die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben, da zwar die Antragsgegnerin den Bescheid aufgehoben hatte, dies aber nur dem Umstand geschuldet war, dass das oben angeführte Untermietverhältnis erst im Beschwerdeverfahren nachgewiesen wurde (Bl. 440ff. des Behördenakts).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom ... August 2016 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller (erneut) auf, die Überlassung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), sprach die Verpflichtung des Antragstellers aus, die Wohneinheit unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung [sic!] wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.), drohte je ein Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- für die Fälle an, dass der Antragsteller Ziffer 1. des Bescheides nicht binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides (Ziffer 3.) bzw. Ziffer 2. des Bescheides nicht binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides nachkomme (Ziffer 4.) und ordnete die sofortige Vollziehung der Ziffern 1. und 2. des Bescheides an (Ziffer 5.).

Den Angaben des mit dem Eigentümer geschlossenen Mietvertrags zufolge sei dem Antragsteller eine Untervermietung nur an „Freunde + Bekannte + Gäste“ gestattet (§ 8 Nr. 8.2 des Mietvertrages). Eine gewerbliche Untervermietung der Wohnung sei ausdrücklich nicht gestattet. Der betreffende Wohnraum sei dem widersprechend seit Beginn des Mietverhältnisses nie selbst durch den Antragsteller oder durch seinen Untermieter bewohnt worden, sondern werde an wechselnde Personen aus dem arabischsprachigen Raum zur jeweils kurzfristigen Nutzung untervermietet. Der Antragsteller sei auch der richtige Adressat der Anordnungen. Zwar erfolge die Störung in Form der zweckfremden Nutzung nicht durch ihn unmittelbar, er sei aber Zweckveranlasser der Störung und somit auch Handlungsstörer. Der Antragsteller als Hauptmieter und sein Untermieter bildeten eine natürliche Einheit und seien beide für die zweckfremde Nutzung verantwortlich. Der Antragsteller dulde die Zweckentfremdung wissentlich seit dem Jahr 2014 ohne hiergegen einzuschreiten, insbesondere, ohne die zur Verfügung stehenden mietvertraglichen Möglichkeiten, die rechtswidrige Nutzung abzustellen, zu ergreifen. Die am ... März 2016 erfolgte Kündigung sei zu unbestimmt gewesen, zudem habe der Antragsteller - soweit ersichtlich - keine Maßnahmen zu ihrer rechtlichen Durchsetzung ergriffen. Nachfragen seitens der Antragsgegnerin seien unbeantwortet geblieben. Das Untermietverhältnis bestehe offensichtlich nach wie vor fort. Zur effektiven Gefahrenabwehr sei auch der Antragsteller zu verpflichten gewesen, seine Einbeziehung als mittelbarer Verursacher statthaft. Im Übrigen, insbesondere zu den Nachweisen über die umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin - auch im Rahmen von Ortsterminen - hinsichtlich der fortwährenden zweckentfremdenden Nutzung, wird auf die Begründung des Bescheids Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich hat mit Schriftsatz vom ... September 2016 Klage gegen den Bescheid erhoben. Sein im hiesigen Verfahren Bevollmächtigter beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom ... September 2016, M 9 K 16.4276, gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016, wiederherzustellen.

Gegenüber der Sachlage im Verfahren M 9 S 15.5263 [sic!] habe sich nichts geändert, es werde auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. Der Antragsteller sei weiterhin Mieter der betreffenden Wohnung und habe diese erlaubt untervermietet. Nur der Untermieter sei richtiger Adressat einer etwaigen Untersagungsverfügung. Der Antragsteller nutze die Wohnung selbst nicht zweckfremd, habe keine entsprechenden Verträge mit Kurzzeitnutzern abgeschlossen und erhalte kein Entgelt für eine zweckfremde Nutzung. Die Zweckentfremdung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers. Er sei aufgrund des Untermietvertrages privatrechtlich gebunden und daran gehindert, die Nutzung durch den Untermieter unverzüglich einzustellen, es bestehe ein Vollstreckungshindernis. Eine Duldungsanordnung gegenüber dem Antragsteller bzw. eine weitere Nutzungsuntersagung gegen den Endmieter seien nicht erfolgt. Das angedrohte Zwangsgeld sei zu hoch, begründende Ausführungen dafür fehlten im Bescheid.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Der Bescheid sei richtigerweise an den Antragsteller als Handlungsstörer gerichtet worden. Die Behauptung, die zweckfremde Nutzung erfolge ohne Wissen und Mitwirkung des Antragstellers, sei unzutreffend und unglaubwürdig. Dem Antragsteller sei spätestens seit dem Jahr 2014 bekannt, dass der Untermieter die Wohnung zweckfremd nutze, wie der Bescheid ausführlich darlege. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller mehrfach angeschrieben und über die zweckfremde Nutzung informiert. Weiter sei aufgrund der zweckfremden Nutzung bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen ihn erlassen worden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken sei zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren gewesen. Zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags zudem bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b bestanden, wie sich aus den Anlagen zur Klagebegründung im Verfahren M 9 K 16.4641 ergebe. Dem Antragsteller musste sich daher aufdrängen, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutze. Es sei davon auszugehen, dass der Antragsteller die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Er leiste damit einen eigenen Verursachungsbeitrag. Ein Vollstreckungshindernis bestehe nicht, gegenüber dem Untermieter sei eine eigene Nutzungsuntersagung erlassen worden. Die Zwangsgeldhöhe sei nicht zu beanstanden. Eine Begründung für die geschätzte Höhe des wirtschaftlichen Interesses sei regelmäßig nicht erforderlich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Klageverfahren, Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Der Antrag ist nach Auslegung, § 122 Abs. 1, § 86 Abs. 1 Satz 2, § 88 VwGO darauf gerichtet, sowohl gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 5. des Bescheids vorzugehen als auch darauf, die Anordnung der aufschiebenden Wirkung im Hinblick auf Ziffer 3. und 4. des Bescheids zu erreichen. Zwar hat der Antragsteller ausdrücklich nur die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage begehrt, er trägt aber in seiner Antragsbegründung auch ausführlich zur Unzulässigkeit der Zwangsgeldandrohung vor, weswegen davon auszugehen ist, dass er sich auch gegen die Wirkungen des Art. 21a VwZVG wenden wollte.

Nach § 80 Abs. 1 VwGO haben Anfechtungsklagen grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nur ausnahmsweise u. a. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO, wenn der Entfall der aufschiebenden Wirkung durch Bundes- oder Landesrecht vorgeschrieben ist oder wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet wird. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 3 die aufschiebende Wirkung der Klage ganz oder teilweise anordnen, im Fall des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn es im Wege einer eigenen Ermessensentscheidung zum Ergebnis kommt, dass das Interesse des Antragstellers am vorläufigen Nichtvollzug das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt. Die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung hat sich dabei an den voraussichtlichen Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu orientieren, die das Gericht summarisch überprüft.

Hier überwiegt nach diesen Maßstäben das behördliche Vollzugsinteresse, da die Anfechtungsklage voraussichtlich erfolglos bleiben wird, da sich der Verwaltungsakt bei summarischer Überprüfung als rechtmäßig erweist.

Zur Begründung wird auf den Beschluss der Kammer vom ... Februar 2016, M 9 S 15.5264 - im Rechtsstreit um den Bescheid vom ... Oktober 2015 mit denselben Beteiligten und denselben Klägerbevollmächtigten - und auf den streitgegenständlichen Bescheid vom ... August 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend wird ausgeführt:

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung (Ziffer 5. des Tenors) ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Das Amt für Wohnen und Migration hat als zuständige Ausgangsbehörde, ohne dass es zuvor einer Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG bedurft hätte, nicht nur formelhaft, sondern unter ausführlicher Begründung des öffentlichen Vollzugsinteresses die Anordnung der sofortigen Vollziehung verfügt.

1. Ziffer 1. des Bescheids begegnet keinen Bedenken. Dies ergibt sich tatbestandlich aus den umfangreichen Ermittlungen der Antragsgegnerin; eine zweckfremde Nutzung im Sinne von Art. 2 Satz 1, Art. 5 ZwEWG, § 4 Abs. 1 ZeS ist demnach gegeben (siehe auch VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA).

Der Antragsteller ist auch richtiger Adressat des Bescheides. Nach Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG sind die wegen des Verhaltens oder des Zustands einer Person erforderlichen Maßnahmen, um eine Gefahr zu beenden, gegen die Person zu richten, die die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Vorliegend handelt es sich um eine bereits eingetretene Gefahr, also um eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die Verwirklichung des Tatbestands der Art. 5 ZwEWG, § 14 Abs. 1 und 2 ZeS.

Es liegt eine Störermehrheit im sicherheitsrechtlichen Sinne vor, da neben dem Untermieter auch der Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (a). Die von der Antragsgegnerin am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl, die sich auch vollumfänglich im Bescheid niedergeschlagen hat, ist nicht zu beanstanden (b).

a) Der Antragsteller hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG (mit-) verursacht. Der Hauptmieter eines Objekts hat die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat der Antragsteller ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B. v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris; VG München, B. v. 4.2.2016 - M 9 S 15.5264 - BA; U. v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris). Dies umso mehr, als der Antragsteller vorliegend kraft des Untermietvertrags im Fall der Zweckentfremdung des Wohnraums ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung hat, wie sich aus § 4 Nr. 3 Satz 2 UMV ergibt. Unabhängig davon, ob das Schreiben vom ... März 2016 (Bl. 376 des Behördenakts) eine taugliche Kündigungserklärung darstellte oder eventuell von vorn herein - mangels konkreter Umschreibung eines Kündigungsgrundes und mangels detaillierter Nennung der Wohneinheit - als reine Alibihandlung zu werten ist, unterließ es der Antragsteller jedenfalls im Folgenden trotz Erfolglosigkeit dieses Mittels, weitere Kündigungen auszusprechen, Räumungstitel zu erwirken und/oder Räumungsversuche zu unternehmen (vgl. BayVGH, B. v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 - juris; OVG SH, B. v. 17.11.2015 - 1 MB 25/15 - juris). Ein ernstliches Bemühen, die Zweckentfremdung durch den Untermieter zu beenden, war zu keinem Zeitpunkt erkennbar. Dies wird bestätigt durch die rechtlich nicht haltbare Argumentation des Bevollmächtigten, der die langandauernde Untätigkeit seines Mandanten nach wie vor aufgrund einer privatrechtlichen Bindung durch den Mietvertrag als gerechtfertigt ansieht.

Der Antragsteller kann sich auch nicht auf mangelnde Kenntnis des Verstoßes gegen Zweckentfremdungsrecht berufen. Die Antragsgegnerin hatte ihn mehrfach schriftlich über den Verdacht der zweckfremden Nutzung informiert. Weiter erging aufgrund des Sachverhalts bereits ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid - vom ... Oktober 2015 - gegen ihn, der die Umstände der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ausführlich und unter Auflistung umfangreicher Nachweise schilderte. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war zudem Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren mit dem Antragsteller als Beteiligten. Weiter bestand zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags bereits ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienhaus in der ... Straße 223b (Untermietvertrag vom ... Dezember 2012, Bl. 24 des Gerichtsakts). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht davon aus, dass es sich dem Antragsteller auch unabhängig von den Ermittlungen und Nachweisen der Antragsgegnerin aufdrängen musste, dass der Untermieter die streitgegenständliche Wohneinheit nicht für Wohnzwecke nutzt. Weiter würde fehlende Kenntnis von den Handlungen des Untermieters den Hauptmieter ohnehin nicht schützen (LG Berlin, U. v. 4.11.2015 - 65 S 318/15 - juris m. w. N.).

b) Aus der Perspektive des auf eine effektive Beendigung der Gefahrenlage ausgerichteten Sicherheitsrechts ist es nicht zu beanstanden, dass die Anordnung vorliegend an den Hauptmieter gerichtet wurde.

Er ist Verhaltensverantwortlicher i. S. d. Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Seine Verhaltensverantwortlichkeit folgt daraus, dass er mit der Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd Nutzenden die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung fortwährend überschreitet. Unabhängig davon, dass der Kammer das Zusammenwirken des Antragstellers mit dem vorliegend als Untermieter fungierenden Hr. ... in unterschiedlichsten Konstellationen ohnehin aufgrund vielfältiger Prozesse bekannt ist, bewirkt seine Stellung als Hauptmieter eine hinreichende Nähe zur Gefahr der fortwährenden Zweckentfremdung, die auch nicht aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag entfällt. Dem Antragsteller kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung, wie sich aus Ziffer 1, Buchst. a des hiesigen Beschlusses ergibt, jederzeit beenden kann (BayVGH, B. v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris). Die Antragsgegnerin geht deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ i. S.e. Mitverursachung aus (vgl. BayVGH, U. v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Die öffentlich-rechtliche Rechtspflicht zum Handeln ergibt sich aus Art. 2 Satz 2 ZwEWG, § 4 Satz 1 ZeS.

Unabhängig davon begründet § 4 Nr. 3 UMV auch eine zivilrechtliche Pflicht zur Kontrolle des Vertragspartners. Der Antragsteller muss auch dem Vermieter gegenüber dafür eintreten, dass der Untermieter die Grenzen des Hauptmietvertrages nicht verletzt und etwaige Vertragsverletzungen beenden (BGH, U. v. 10.5.2000 - XII ZR 149/98 - juris).

Dass die Anordnung an den Antragsteller gerichtet werden konnte, ergibt sich auch aus dem Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr. So wurde durch die Rechtsprechung in Fällen baurechtlicher Nutzungsuntersagungen bereits herausgearbeitet, dass dann, wenn häufig wechselnde oder unklare Nutzungsverhältnisse im Raum stehen, selbst eine alleinige Verpflichtung des Eigentümers vor dem (allein) nutzungsberechtigten Mieter rechtsfehlerfrei erfolgen kann (BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris). So wie in bestimmten Konstellationen in erster Linie der Eigentümer in der Lage sein wird, die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft zu beseitigen, so ist es vorliegend in erster Linie am Antragsteller als Hauptmieter, unzulässige Nutzungen seines Untermieters zu unterbinden. Der Hauptmieter hat seinen Untermieter selbst bestimmt und damit naturgemäß den besten Überblick über die zugrundeliegenden Rechts- und Personenverhältnisse. Er kann am schnellsten für eine Beendigung des Untermietverhältnisses und für eine zukünftig ordnungsgemäße Wohnnutzung sorgen (vgl. VG Regensburg, U. v. 14.7.2011 - RO 7 K 10.2261 - juris).

Die Auswahlentscheidung schlägt sich auch vollumfänglich im Bescheid nieder, der eine ausführliche Begründung dazu enthält, wieso der Antragsteller mit der Anordnung herangezogen wird.

2. Ziffer 2. des Bescheides unterliegt offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar einem Schreibversehen, wenn dort verlangt wird, dass der Antragsteller die Wohnung unverzüglich nach Überlassung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen habe. Wie aus dem Zusammenhang mit Ziffer 1., Ziffer 3. und Ziffer 5. des Bescheidtenors und aus der Begründung des Bescheids hervorgeht, wird dem Antragsteller mit Ziffer 2. des Bescheides aufgegeben, die Wohneinheit nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies folgt aus der Verpflichtung in Ziffer 1. des Tenors, die zweckfremde Nutzung zu beenden, an die Ziffer 2. des Tenors ersichtlich anknüpft. Weiter lässt sich dies auch aus den Zeiträumen ablesen, die Ziffer 3. und Ziffer 4. dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtungen gewähren und die ersichtlich aufeinander aufbauen: Ziffer 4. verlangt die Wiederzuführung zu Wohnzwecken - die Ziffer 2. im Übrigen ausdrücklich vorschreibt - binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wohingegen die Beendigung der zweckfremden Nutzung bereits binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides zu erfolgen hat. Auch die Begründung des Bescheids, die zur Auslegung des Tenors herangezogen werden kann, stellt ausdrücklich klar, worauf Ziffer 2. des Tenors gerichtet ist: Die Antragsgegnerin mache von der Befugnis gemäß Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG Gebrauch, indem die Beendigung der ordnungswidrigen Nutzung der betreffenden Wohnung sowie deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken verlangt wird (S. 11 des Bescheides).

3. Die Zwangsgeldandrohungen, Ziffer 3. und Ziffer 4. des Bescheids, begegnen im Hinblick auf Art. 31 Abs. 1, Abs. 2 VwZVG und Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG keinen Bedenken. Die 6-Wochen-Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung war angesichts der dem Antragsteller zur Verfügung stehenden sofortigen Kündigungsmöglichkeit angemessen. Die Höhe der Zwangsgelder ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Behörde steht innerhalb des gesetzlichen Rahmens (15 Euro bis 50.000 Euro) ein weiter Entscheidungsspielraum zu. Angesichts der im Untermietverhältnis vereinbarten Wohnungsmiete von monatlich € 2.200,-- ist ein Ansatz von jeweils € 5.000,-- nicht zu beanstanden.

Auch ein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags besteht nicht.

Es wird darauf hingewiesen, dass nach Aktenlage bereits unklar ist, ob überhaupt noch ein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung durch den Untermieter und durch den Antragsteller besteht. Der Hauptmietvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer der Wohneinheit und damit der Untermietvertrag zwischen dem Antragsteller und seinem Untermieter sind danach ausgelaufen. Letzteres ergibt sich aus dem vorgelegten Nachtrag zum Untermietvertrag vom ... August 2016 (Bl. 11 des Gerichtsakts), wonach das Untermietverhältnis spätestens mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses endet. Das Hauptmietverhältnis war bis zum ... September 2016 befristet und wurde zusätzlich durch den Eigentümer gekündigt. Der Bevollmächtigte des Antragstellers teilte auf Nachfrage der Antragsgegnerin lediglich mit, dass ihm nicht bekannt sei, ob der Untermieter die Kündigung des Antragstellers akzeptiert habe (Bl. 448 des Behördenakts). Zu einem Fortbestand des Hauptmietverhältnisses äußerten sich entgegen den im behördlichen Verfahren (Art. 26 Abs. 2 BayVwVfG, Art. 4 Satz 1 ZwEWG) bestehenden Mitwirkungspflichten weder der Antragsteller selbst noch sein Bevollmächtigter.

Unabhängig davon erging gegenüber dem Untermieter eine eigene Nutzungsuntersagung (Bl. 482ff. des Behördenakts, Verfahrensgegenstand in der Streitsache M 9 K 16.4248). Damit wurde das Vollstreckungshindernis, das ansonsten daraus resultieren könnte, dass der Antragsteller infolge privatrechtlicher Bindungen aus einem vermeintlich fortbestehenden Untermietvertrag rechtlich nicht in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung unverzüglich (vgl. Ziffer 1. des Tenors) einzustellen, durch eine entsprechende öffentlich-rechtliche Anordnung beseitigt (vgl. BayVGH, B. v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris). Dass die Kammer im Eilverfahren M 9 S 16.4422 des Untermieters gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom ... August 2016 mit Beschluss vom ... Oktober 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage bezüglich Ziffer 3. des Tenors anordnete, steht dem nicht entgegen, da die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung (Ziffer 1. und Ziffer 2. des Tenors) davon unberührt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i. V. m. Nr. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog. Das Gericht setzt die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden € 2.200,-- Monatsmiete als Mindestbetrag dessen an, was als „wirtschaftlich günstigere Nutzung“ i. S. d. Nr. 56.6.3. Streitwertkatalog zu erwarten ist.

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Haupt-)Mieter des Anwesens D. Straße 223 b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. Zugunsten von deren Eltern Josef und Eva K ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an den Kläger zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert an Mohammed R. vermietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Aufgrund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 bis 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem obengenannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Kläger bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und dem Kläger wurde übersandt und es wurden von der Beklagten mehrere Ortsermittlungen durchgeführt, und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, der Kläger und Mohammed R. zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung am 31. August 2016 erging unter dem 15. September 2016 der streitgegenständliche Bescheid, in dem dem Kläger aufgegeben wird, die Nutzung des im Bescheid näher bezeichneten Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1). In der Nr. 2 wurde für den Fall der Nichtbefolgung der Verpflichtung in Nr. 1 innerhalb von 6 Wochen ab Bescheidzustellung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 € angedroht. In der Nr. 3 des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass der streitgegenständliche Wohnraum seit mindestens Februar 2016 zu anderen als Wohnzwecken, nämlich für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt werde. Das hätten die Ermittlungen des Amtes für Wohnen und Migration der Beklagten, insbesondere die durchgeführten Ortstermine ergeben. Bei dem verfolgten Nutzungskonzept für den streitgegenständlichen Wohnraum handele es sich um eine regelmäßige systematische Überlassung des Einfamilienhauses jeweils an häufig wechselnde Nutzer aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils für die Zeit ihrer medizinischen Behandlung in München aufhielten, einschließlich von deren Begleitpersonen; der Aufenthalt des jeweils angetroffenen Nutzers sei zeitlich begrenzt. Das sei durch die Ermittlungen der Beklagten einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits habe der Kläger keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise vorgebracht. Die Einlassung des Klägers, die Räumlichkeiten würden ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche hierzu nicht aus. Aufgrund der Erkenntnisse sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung anstrebe. Weder habe er das Einfamilienhaus selbst bewohnt noch sei dieses dauerhaft vermietet worden. Nach den Erkenntnissen der Beklagten sei vielmehr davon auszugehen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke der medizinischen Behandlung oder als Touristen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten. Dadurch werde das Einfamilienhaus dem regulären Wohnungsmarkt, d.h. zur dauerhaften Nutzung als Mittelpunkt der persönlichen Lebensführung, entzogen. Der Kläger sei ferner der richtige Adressat der Verfügung, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden. Er vermiete das Einfamilienhaus direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwany, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Gegenüber dem Amt für Wohnen und Migration seien auch keinerlei substantielle Angaben gemacht worden und es lägen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass der Kläger den betreffenden Wohnraum an Herrn Mohammed R. oder jemand anderen untervermietet habe, der die Räume wiederum den Kurzzeitnutzern zur Verfügung stelle. Eine ausdrückliche Genehmigung zur Untervermietung an Mohammed R. oder Dritte sei nicht erteilt worden. Somit sei es dem Kläger am schnellsten möglich, die rechtswidrige zweckfremde Nutzung des betreffenden Wohnraums zu beenden. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. September 2016 zugestellt.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigen vom 12. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am selben Tag, ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid vom 15. September 2016 mit Ausnahme der Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufzuheben.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass das vom Kläger angemietete streitgegenständliche Einfamilienhaus laut Untermietvertrag vom 20. Dezember 2012 an Mohammed R. untervermietet worden sei. Als Anlage zum Klageschriftsatz wurde ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt. Der Bescheid vom 15. September 2016 sei rechtswidrig. Es liege bereits keine Zweckentfremdung vor. Hier handele es sich nicht um eine Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten, sondern um ein Einfamilienhaus. Vor diesem Hintergrund sei der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass die gegenständlichen Wohnnutzungen keinen anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Weiterhin sei nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Mai 2016 (Az. 12 CS 16.899) eine Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels notwendig, an der es hier fehle. Unabhängig davon, ob überhaupt eine Zweckentfremdung vorliege, sei der Bescheid hinsichtlich der Inanspruchnahme des Klägers als Störer rechtswidrig. Seien mehrere Personen verantwortlich, sei es Aufgabe der Behörde, eine sachgerechte Auswahl zu treffen. Dabei stelle es sich als ermessensgerecht dar, wenn der Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch genommen werde. Im vorliegenden Fall gehe ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz nicht vom Kläger, sondern alleine von seinem Untermieter aus. Wie sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag ergebe, erfolge die Vermietung zu Wohnzwecken. Gem. § 4 Nr. 3 des Untermietvertrags sei es dem Untermieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Der Kläger stelle sich somit allenfalls als Zustandsstörer und nicht als Handlungsstörer dar. Handlungsstörer sei vielmehr der Untervermieter. Dies sei der Beklagten auch bekannt gewesen. Es ergebe sich nämlich aus dem Schreiben vom 21. Juli 2016, in dem unter anderem auch Mohammed R. bezüglich einer im Raum stehenden Zweckentfremdung angehört worden sei. Somit stelle sich die Inanspruchnahme des Klägers als ermessensfehlerhaft dar. Das entspreche auch der Rechtsauffassung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, der im Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 auf eine übereinstimmende Erledigung hingewirkt habe, weil im Beschwerdeverfahren noch ein entsprechender Untermietvertrag vorgelegt worden sei. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls aufzuheben, weil die Nutzungsuntersagung als Grundverfügung keinen Bestand habe. Weiterhin sei der Zwangsgeldandrohung ein bestehendes Vollstreckungshindernis in der Form des Untermietvertrags entgegenzuhalten. Der Bescheid sei einerseits zu unbestimmt, weil für den Kläger nicht absehbar sei, wie er die Nutzung beenden solle. Außerdem könne der Kläger die Nutzung durch den Untermieter nicht beenden, denn durch den Untermietvertrag erlange der Untermieter ein Besitzrecht gegenüber dem Hauptmieter, das erst gekündigt und später per Räumungsklage durchgesetzt werden müsse. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2016, bei Gericht eingegangen per Telefax am 6. November 2016, ließ der Kläger außerdem die Wiederherstellung bzw. bezogen auf Nr. 2 des Bescheids die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragen. Die Begründung entspricht in rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen der Klagebegründung; im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 23. November 2016 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte im Antragsverfahren Antragsablehnung. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sich im Bescheid sehr wohl Angaben dazu fänden, ob die Nutzer der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt in den streitgegenständlichen Wohnraum verlegt hätten. Es wird auf Seite 5 unten und Seite 6 des Bescheids verwiesen. Hier fänden sich auch Ausführungen zu den Aufenthaltstiteln. Diese Erkenntnisse seien vom Antragsteller weder substantiiert bestritten noch widerlegt worden. Die Frage, ob eine zweckfremde Nutzung vorliege oder nicht, entscheide sich nicht auf Basis des Wohnungsbegriffs des WEG. Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Zulässig seien auch Verwaltungsakte, die zunächst nur das Ziel festlegten, welches der Adressat durch eigene Maßnahmen erreichen müsse. Das zu erreichende Ziel, nämlich die Beendigung der zweckfremden Nutzung, sei eindeutig bestimmt und könne Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein. Eine Untervermietung an Mohammed R. durch den Kläger sei im Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht bekannt gewesen. Das Anhörungsschreiben an Mohammed R. vom 21. Juli 2016 sei aufgrund der Aussage eines Nutzers der Wohneinheit ergangen. Auf den Ortsermittlungsbericht vom 20. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakte werde verwiesen. Der Nutzer habe berichtet, dass ein Mohammed R. für Fragen die Schlüsselübergabe und die Abwicklung der Mietzahlungen betreffend zuständig sei. In der Anhörung sei daher irrtümlicherweise von Erkenntnissen betreffend eine Anmietung des Einfamilienhauses durch Mohammed R. gesprochen worden. Eine Reaktion auf das Anhörungsschreiben sei nicht erfolgt. Unabhängig davon würden die Ermessenserwägungen zur Störerauswahl im Bescheid gegenstandlos. Diese würden gem. § 114 Satz 2 VwGO folgendermaßen ergänzt:

Der Kläger sei nach wie vor als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Auch ein bestehendes Untermietverhältnis ändere hieran nichts. Im Zeitpunkt der vermeintlichen Anmietung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums durch Mohammed R., d.h. laut Untermietvertrag am 20. Dezember 2012, habe mindestens ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis zwischen Mohammed R. und dem Kläger bestanden. In der Anlage zu dem Schriftsatz wird ein Untermietvertrag über ein Einfamilienhaus in der E. Straße 89 in München vorgelegt. Ein weiteres vermeintliches Wohnraummietverhältnis sei ca. 1 Jahr später hinzugekommen. Zum Nachweis hierzu wird als weitere Anlage zu dem Schriftsatz ein Untermietvertrag über eine Wohneinheit in der E. Straße 12 a in München vorgelegt und auf das Parallelverfahren vor dem Verwaltungsgericht München mit dem Az. M 9 S. 16.4695 verwiesen. Es sei gut möglich, dass weitere noch nicht bekannte vermeintliche Wohnraumuntermietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. abgeschlossen worden seien. Dem Kläger habe sich damit aufdrängen müssen, dass Mohammed R. den verfahrensgegenständlichen Wohnraum genauso wie die übrigen angemieteten Wohnungen nicht für eine eigene Wohnnutzung, sondern zu Zwecken der Vermietung an sogenannte Medizintouristen nutze. Die entsprechende Nutzung durch Mohammed R. sei auch durch im Internet frei zur Verfügung stehende Daten nachvollziehbar. Die Beklagte gehe daher davon aus, dass der Kläger die ihm zur Verfügung stehenden Mittel zur Unterbindung der zweckfremden Nutzung nicht einsetzen wolle. Anders sei nicht zu erklären, warum er, obwohl ihm die zweckfremde Nutzung durch Mohammed R. seit langem bekannt sei und zivilrechtliche Möglichkeiten zur Beendigung des Überlassungsverhältnisses gegeben seien, keinerlei Maßnahmen ergreife. Damit leiste der Kläger einen eigenen Beitrag zur zweckfremden Nutzung und sei als Handlungsstörer richtiger Bescheidadressat. Mohammed R. und der Kläger seien zur effektiven Gefahrenabwehr auch gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung durch die zweckfremde Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraums könne nur durch ein zeitgleiches Vorgehen gegen beide Handlungsstörer beendet werden. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für die vorgenommene Ergänzung der Ermessenserwägungen lägen vor. Die nachträglich aufgeführten Gründe hätten schon bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen, sie seien der Beklagten lediglich nicht bekannt gewesen, weil der Kläger seinen Mitwirkungspflichten gem. Art. 4 Satz 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwEWG nicht nachgekommen sei. Der Verwaltungsakt werde durch die Ergänzung in seinem Wesen nicht verändert. Eine Vergleichbarkeit mit dem vom Klägerbevollmächtigten genannten Verfahren mit dem Az. 12 CS 16.347 vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof sei nicht gegeben, da in dem dort streitgegenständlichen Bescheid keine hinreichenden Ermessenserwägungen zur Störerauswahl enthalten gewesen seien, weswegen es an der Ergänzungsfähigkeit dort gefehlt habe.

Im Übrigen wird zur Klageerwiderung weiter ausgeführt, dass die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der zweckfremden Nutzung angemessen sei. Aus Sicht der Beklagten sei aufgrund der ermittelten Tatsachen davon auszugehen, dass die Untermietverhältnisse nur vorgeschoben seien, um die Beendigung der zweckfremden Nutzung möglichst lange hinauszuzögern bzw. um zu erreichen, dass sich sämtliche Maßnahmen auf den vermeintlich vermögenslosen Mohammed R. konzentrierten. Trotz bestehender Zweifel sichere die Beklagte jedoch zu, dem Kläger zur Beendigung der zweckfremden Nutzung eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 zu gewähren.

Mit Schreiben vom 24. November 2016 beantragte die Beklagte im hiesigen Klageverfahren

Klageabweisung.

Zur Begründung wird auf die Antragserwiderung vom 23. November 2016 Bezug genommen.

Mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger im Antragsverfahren replizieren. Es verbleibe bei der Rechtsauffassung, dass sich die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht in ausreichendem Maße mit dem Begriff der Fremdenbeherbergung befasst habe. Ebenso bleibe der Kläger bei der Rechtsauffassung, dass der streitgegenständliche Bescheid nicht hinreichend bestimmt sei. Die Angabe der Beklagten, dass ihr zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Untervermietung an Mohammed R. nicht bekannt gewesen sei und es sich im Rahmen der Anhörung um einen Irrtum gehandelt habe, sei nicht glaubwürdig. Die Ergänzung der Ermessensabwägung bezüglich der Störerauswahl sei rechtlich nicht möglich. Darüber hinaus stellten sich die jetzt gemachten Erwägungen zur Störerauswahl ebenfalls als ermessensfehlerhaft dar. Dem Kläger sei nichts von einer vermeintlichen Zweckentfremdung durch Mohammed R. bekannt gewesen. Der Internetauftritt von Mohammed R. sei ihm nicht bekannt. Auch die von der Beklagten vorgelegten anderen Mietverträge zwischen dem Kläger und Mohammed R. seien kein Indiz dafür, dass der Kläger hätte wissen müssen, dass Mohammed R. vermeintliche Zweckentfremdungen veranlasst habe. Selbst wenn der Kläger gewusst hätte, dass Mohammed R. an Patienten, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung hier aufhielten, vermiete, so lasse dies nicht automatisch auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot schließen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Entscheidung vom 9. Mai 2016) dürfe an „ehemalige Medizintouristen“, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe des angestammten Wohnsitzes in die jeweilige Wohnung verlagert hätten, vermietet werden, soweit die Geltungsdauer des jeweiligen Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lasse. Ob diese Voraussetzungen vorlägen, entziehe sich der Kenntnis des Klägers und sei im Rahmen eines gegen Mohammed R. gerichteten Verwaltungsakts zu klären. Die Frist von 6 Wochen zur Beendigung der Zweckentfremdung stelle sich schließlich als unverhältnismäßig kurz und unangemessen dar. Auch die von der Beklagten angebotene Fristverlängerung bis zum 30. April 2017 stelle sich als unverhältnismäßig kurz dar. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

In einem Schreiben seines Bevollmächtigten ebenfalls vom 8. Dezember 2016 ließ der Kläger auch im Klageverfahren replizieren, in dem auf die Replik im Antragsverfahren verwiesen wurde.

Die Beklagte erwiderte schließlich sowohl im Klageals auch im Antragsverfahren jeweils mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 wiederum auf das Schreiben des Klägerbevollmächtigten vom 8. Dezember 2016. Insbesondere die Störerauswahl sei nicht zu beanstanden. Das Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. werde hinreichend deutlich und genüge als Grundlage für eine korrekte Bestimmung der Bescheidadressaten. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung ließ der Kläger im hiesigen Klageverfahren die Aufhebung des Bescheids und im Antragsverfahren die Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage beantragen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung bzw. Antragsablehnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten in diesem Verfahren sowie im Antragsverfahren M 9 S. 16.5013 sowie auf das Parallelverfahren betreffend Mohammed R. (Az. M 9 K 16.5771) Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Es fehlt insbesondere nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklären lassen, dass nach ihrem Kenntnisstand das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer des Einfamilienhauses mittlerweile gekündigt worden und eine Räumungsklage anhängig sei. Ebenfalls haben der Kläger und Mohammed R. einvernehmlich erklärt, dass das Untermietverhältnis mittlerweile aufgelöst worden sei zum 1. November 2016. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser Angaben davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr oder zumindest nicht mehr in der bisherigen Konstellation stattfindet, lassen diese Umstände trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn zwar ist das Mietverhältnis des Klägers mit dem Eigentümer gekündigt, jedoch ist über die Räumungsklage noch nicht entschieden geschweige denn rechtskräftig, so dass aus diesem Gesichtspunkt eine weitere Zweckentfremdung möglicherweise nicht wahrscheinlich, jedenfalls aber noch möglich ist. Außerdem kommt der streitgegenständliche Bescheid immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4 2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS), Art. 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 LStVG i.V.m. § 13 Abs. 1, Abs. 2 Var. 1 ZeS.

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 15. September 2016 unter Berücksichtigung der im Verwaltungsgerichtsverfahren ergänzten Ermessenserwägungen (siehe den Schriftsatz der Beklagten vom 23. November 2016, dort insbesondere Seiten 2 und 3) Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten), bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Der Bescheid ist entgegen der Auffassung der Klagepartei auch nicht unbestimmt. Die Feststellungen der Beklagten, die die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses belegen, werden im streitgegenständlichen Bescheid ausführlich dargestellt bzw. es wird auf die Protokolle über die Ortsermittlungen Bezug genommen, was ausreicht. In diesem Zusammenhang ist den Anforderungen der Rechtsprechung zu der „Plausibilitätsabwägung hinsichtlich des Aufenthaltstitels“ ohne weiteres genügt; die Beklagte hat, soweit ihr die entsprechenden Informationen - von den bei den Ortsermittlungen angetroffenen Wohnungsnutzern, nicht vom Kläger im hiesigen Verfahren bzw. von Mohammed R. als Kläger im Parallelverfahren M 9 K 16.5771 - mitgeteilt wurden, diese hinreichend verarbeitet.

2. Die Bedenken des Klägerbevollmächtigten daran, ob die Inanspruchnahme des Klägers als Störer richtig ist, sind unbegründet. Der Kläger ist Handlungsstörer im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG.

Der Kläger ist hier als Hauptmieter in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“ im Sinne der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hat bereits mehrfach entschieden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 20). Zwischen dem Kläger und Mohammed R. liegt im sicherheitsrechtlichen Sinn eine sogenannte Störermehrheit vor, da neben dem Untermieter (Mohammed R.) auch der Kläger als Hauptmieter für die fortwährende Zweckentfremdung von Wohnraum verantwortlich ist (nachfolgend unter 2.1). Die von der Beklagten am Grundsatz der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichtete Störerauswahl ist unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Bescheids einschließlich der Ergänzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht zu beanstanden (nachfolgend unter 2.2).

2.1 Der Kläger hat die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG mitverursacht; er ist in der vorliegenden Fallkonstellation „weiterer Handlungsstörer“. Unter anderem vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ist bereits mehrfach entschieden worden, dass es ohne weiteres möglich ist, Untersagungsverfügungen neben einem Handlungsstörer an einen weiteren Handlungsstörer zu richten (vgl. nur BayVGH, B. v. 24.1.2012 a.a.O.). Der Hauptmieter eines Objekts hat bei Vorliegen einer Untervermietung die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung durch Kündigung des Untermietvertrags zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Var. 2 BGB (BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71). Die andauernde Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung hat in einer Konstellation wie der vorliegenden der Kläger ebenso zu vertreten wie der Untermieter, vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1, § 13 Abs. 2 ZeS (BayVGH, B.v. 25.2.2004 - 24 ZB 03.2994 - juris Rn. 5 und 7; VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 2.5.2011 - M 8 K 10.2456 - juris Rn. 46f.; B.v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695). Dass dem Kläger im konkreten Fall die Kündigung tatsächlich auch rechtlich möglich und subjektiv zumutbar war, wird bestätigt durch die in der mündlichen Verhandlung abgegebenen Erklärungen, denen zufolge mittlerweile eine Kündigung des Untermietverhältnisses erfolgt ist und nach den Angaben des Klägers eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses durch den Untermieter Mohammed R. nicht mehr stattfindet.

Der Kläger kann sich nicht auf mangelnde Kenntnis von Verstößen des Untermieters Mohammed R. berufen. Durch sein bewusstes und gewolltes Zusammenwirken mit dem Untermieter Mohammed R. wird der Beklagten die Rechtsdurchsetzung dadurch planvoll erschwert, indem „Vermieterketten“ gebildet werden, deren Existenz zudem stets nur schrittweise und ausschließlich auf gerichtliche Aufforderung hin in bereits laufenden Verwaltungsprozessen offengelegt wird. So ist es auch hier gewesen: Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Mohammed R. wurde erst mit der Klagebegründung vorgelegt, und nicht bereits im Rahmen der Anhörung im Verwaltungsverfahren. In diesem Zusammenhang wird zum Verhältnis des Klägers zu Mohammed R. Bezug genommen auf die Vielzahl der bei der Kammer anhängigen bzw. abgeschlossenen Verfahren, die ein entsprechendes Muster und eine entsprechende Rollenverteilung über Jahre hinweg und auch hinsichtlich einer Vielzahl von Mietobjekten belegen (vgl. die Verfahren M 9 S. 15.5264, M 9 K 15.5262, M 9 S. 16.4695, M 9 K 16.4276, M 9 S. 16.4422, M 9 K 16.4248, M 9 S. 16.5013, M 9 K 16.4276 und viele andere mehr).

Dem Kläger kommt als Zwischenvermieter die Funktion zu, die Handlungen des Untermieters - welcher seinerseits direkt an wechselnde Personen, die überwiegend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt sind - zu decken bzw. ihn gegenüber dem Zugriff der Beklagten, auch im Rahmen gerichtlicher Prozesse, „abzuschirmen“. Er profitiert wie sein Untermieter von der zweckfremden Nutzung der angemieteten Wohneinheiten, verzögert bzw. erschwert den Zugriff der Beklagten und unterlässt selbst die ihm möglichen Schritte zur Beendigung der Zweckentfremdung, womit seine Stellung eine mehr als hinreichende Nähe zum fortwährenden Verstoß gegen Zweckentfremdungsrecht aufweist. Die Überlassung der Wohneinheit an den unmittelbar zweckfremd nutzenden Mohammed R. überschreitet fortwährend die Gefahrenschwelle zur Verwirklichung des Tatbestands der Zweckentfremdung. Dem Kläger kommt steuernder Einfluss insofern zu, als er die Zweckentfremdung durch Kündigung und Räumungsklage jederzeit beenden kann (BayVGH, B.v. 29.10.2015 - 22 ZB 15.1770 - juris; B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899). Die Beklagte kann deswegen zu Recht von einer „Störereinheit“ bzw. von mehreren zusammenwirkenden Handlungsstörern ausgehen; daran ändert sich aufgrund eines rein formell festgeschriebenen Verbots der zweckfremden Nutzung im Untermietvertrag nichts (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 10 B 11.1529 - juris). Durch das abgestimmte und planvolle Zusammenwirken wird nicht nur der Beklagten die Durchsetzung ihrer Anordnungen erschwert, sondern auch den Eigentümern der Objekte ein zivilrechtlicher „Durchgriff“ auf den unmittelbar zweckfremd nutzenden Untermieter mangels eigener Vertragsbeziehung zu diesem verwehrt. Das Geschäftsmodell der Beteiligten gründet sich auch darauf, über einen längeren Zeitraum hinweg die zweckfremde Nutzung einzelner Objekte aufrecht zu erhalten, da sich bereits mehrere Wochen oder Monate Aufschub - durch in die Länge gezogene Verwaltungsverfahren, Gerichtsprozesse und Folgebescheide wie erneute Zwangsgeldandrohungen sind auch Zeiträume von mehreren Monaten oder gar Jahren leicht erreichbar - angesichts von Mietzahlungen in Höhe von 250,- bis über 300,- Euro/Tag finanziell erheblich lohnen. Auch deswegen setzt die Verzögerung bzw. Erschwerung des Zugriffs und die Nichtbeendigung der Überlassung an den Untermieter einen maßgeblichen eigenen Verursachungsbeitrag in der Person des Klägers. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401), in derartigen Konstellationen den Zwischenvermieter jedenfalls auch als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. In derselben Entscheidung wird klargestellt, dass der im dortigen wie auch im hiesigen Verfahren zwischengeschaltete Untermieter Mohammed R. „das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt“. Auch hier ist es so, dass das streitgegenständliche Einfamilienhaus durch den Kläger „weiterhin, nunmehr mittels Zwischenschaltung eines weiteren Mieters, Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken vermietet“ wird. Dass der im hiesigen Verfahren auftretende Untermieter das Geschäft der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen professionell betreibt, ist dem Kläger aufgrund der oben dargestellten dauerhaften und anhaltenden Geschäftsbeziehungen ebenso bekannt.

2.2 Die zu Recht vorgenommene Inanspruchnahme des Klägers als Handlungsstörer neben dem konsequenterweise ebenfalls als Handlungsstörer in Anspruch genommenen Untermieter (vgl. hierzu das Verfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil vom selben Tag wie im hiesigen Verfahren) spiegelt sich im streitgegenständlichen Bescheid einschließlich der im Verwaltungsgerichtsverfahren im Schriftsatz vom 23. November 2016 vorgenommenen Ergänzung der Störerauswahl auch hinreichend wider.

Das gilt bereits unabhängig von den ergänzenden Erwägungen zur Störerauswahl, welche die Beklagte traf, nachdem vom Klägerbevollmächtigten mit Klagebegründung der Untermietvertrag vorgelegt wurde, schon deswegen, weil nach dem unter 2.1 Dargestellten in jedem Fall eine Inanspruchnahme von beiden Beteiligten nicht zu beanstanden ist.

Auch unabhängig davon ist die Vorgehensweise der Beklagten nicht zu beanstanden. Dass die Beklagte zunächst den Bescheid gegen den hiesigen Kläger erließ, obwohl im vorhergehenden Verwaltungsverfahren neben dem Kläger und dem Eigentümer des Einfamilienhauses auch Mohammed R. zur beabsichtigten zweckentfremdungsrechtlichen Verfügung angehört worden war, ist dabei unschädlich. Dass die Beklagte auch ein Anhörungsschreibungsschreiben an Mohammed R. schickte, erklärt sich ohne Weiteres aus dem Vortrag der Beklagten, dass in einer der Ortsermittlungen auch auf die Person des Mohammed R. hingewiesen wurde. Nachdem sich jedoch weder dieser noch insbesondere der Kläger im Anhörungsverfahren trotz seiner entsprechenden Mitwirkungspflichten (VG München, B.v. 4.2.2016 - M 9 S. 15.5264; U.v. 15.2.2017 - M 9 K 15.5262; BayVGH, B.v. 24.5.2016 - 12 CS 16.347) entsprechend äußerte, sondern das Untermietverhältnis, das zu diesem Zeitpunkt bereits mehrere Jahre bestand, verschwieg, ist das Vorgehen der Beklagten zunächst gegen den Kläger, von dem jedenfalls das Mietverhältnis zum Eigentümer zu diesem Zeitpunkt feststand, nicht zu beanstanden. Sobald die Beklagte durch den erst mit der Klagebegründung vorgelegten Untermietvertrag davon Kenntnis erhielt, dass hier auch Mohammed R. als Störer in Betracht zu ziehen ist, wurde gegen diesen ebenfalls ein entsprechender Bescheid verfügt. Die im Klageverfahren nachgereichten Ergänzungen zur Störerauswahl beschreiben lediglich im Nachhinein, dass die Beklagte bei früherer Kenntniserlangung von diesem Umstand auch nicht anderes gehandelt hätte, als geschehen. Wie oben ausführlich dargestellt, erfolgt die Inanspruchnahme des Klägers neben Mohammed R. im Ergebnis ohnehin zu Recht.

3. Schließlich begegnet auch die Zwangsgeldandrohung in Nr. 2 des Bescheids keinen Bedenken. Die sechswöchige Frist zur Beendigung der zweckfremden Nutzung ist grundsätzlich angemessen (vgl. VG München, Beschluss v. 19.1.2017 - M 9 S. 16.4695), wobei sich hier auch aus den Angaben des Klägers und von Mohammed R. in der mündlichen Verhandlung belegen lässt, dass diese Frist ohne weiteres ausgereicht hat. Ebenso wenig ist die Höhe des Zwangsgelds zu beanstanden. Schließlich besteht auch kein Vollstreckungshindernis wegen des Untermietvertrags. Auf die entsprechenden Ausführungen im Beschluss des Gerichts vom 19. Januar 2017 in der Verwaltungsstreitsache mit dem Aktenzeichen M 9 S. 16.4695, das eine vergleichbare Konstellation betrifft und an dem ebenfalls der hiesige Kläger beteiligt war, wird Bezug genommen.

Außerdem erging auch im hiesigen Fall gegen den Untermieter eine eigene zweckentfremdungsrechtliche Verfügung (vgl. das Parallelverfahren M 9 K 16.5771 mit Urteil ebenfalls vom heutigen Tag).

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Die zulässige Beschwerde, mit der der Antragsgegner sich gegen die mit Beschluss des Verwaltungsgerichts München vom 14. Juli 2017 zum Zwecke der Durchsetzung eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum angeordnete Ersatzzwangshaft wendet, bleibt ohne Erfolg.

1. Nach Art. 33 Abs. 1 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (BayVwZVG) kann das Verwaltungsgericht nach Anhörung des Pflichtigen auf Antrag der Vollstreckungsbehörde durch Beschluss Ersatzzwangshaft anordnen, wenn ein Zwangsgeld uneinbringlich ist, unmittelbarer Zwang keinen Erfolg verspricht und der Pflichtige bei der Androhung des Zwangsgeldes auf die Möglichkeit der Anordnung der Ersatzzwangshaft hingewiesen worden ist. Die Ersatzzwangshaft beträgt mindestens einen Tag, höchstens aber zwei Wochen (Art. 33 Abs. 2 BayVwZVG).

Auch wenn Ersatzzwangshaft in Art. 29 Abs. 2 BayVwZVG ausdrücklich als Zwangsmittel aufgeführt ist, so handelt es sich - wie auch bereits aus der Bezeichnung als („Ersatz“-)Zwangshaft unschwer zu erkennen ist - doch gleichwohl nicht um ein primäres (selbständiges) Vollstreckungsmittel (vgl. Harrer/Kugele/Kugele/ Thum/Tegethoff, Verwaltungsrecht in Bayern, Stand: August 2017, Art. 33 VwZVG, Erl. 1). Vielmehr stellt sich das Rechtsinstitut der Ersatzzwangshaft - anders als etwa das der Erzwingungshaft (vgl. hierzu Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 14; Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2017, 3 § 16 VwVG Rn. 1) - als ein im Verhältnis zur Zwangsgeldandrohung akzessorisches Zwangsmittel dar, das erst dann (und dies auch nur durch das Verwaltungsgericht) zur Anwendung gebracht werden darf, wenn Zwangsgeld angedroht wurde und uneinbringlich ist. Die („Ersatz“-)Zwangshaft tritt mit anderen Worten (lediglich) an die Stelle der Zwangsgeldforderung, wenn unmittelbarer Zwang (Art. 34 BayVwZVG) oder Ersatzvornahme (Art. 32 BayVwZVG) keinen Erfolg versprechen; sie ist damit gegenüber dem Zwangsgeld gleichsam subsidiär (vgl. BayVGH, U.v. 29.7.1987 -22 B 85 A.1920 -, BayVBl. 1988, 372 [373]; Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 2, 3,17 u. 29 ff.; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 3 f.), auch wenn ihr tatsächlicher Zweck nicht in der Zahlung des Zwangsgeldes besteht, sondern auf die Herbeiführung der dem Pflichtigen in dem zu vollstreckenden (Grund-) Verwaltungsakt aufgegebenen Handlung, Duldung oder Unterlassung durch Entfalten zusätzlichen Drucks gerichtet ist (vgl. Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2017, § 16 VwVG Rn. 1; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 1 u. 10; siehe auch amtl. Begründung zum BayVwZVG, Landtags-Beilage 4/1746, Seite 24).

Voraussetzung für die Haftanordnung als einem unselbständigen (subsidiären) Zwangsmittel ist über die Anforderungen des Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG hinaus zunächst, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (Art. 18 ff. BayVwZVG) gegeben sind (vgl. BayVGH, B.v. 8.2.1982 - 22 C 81 A.958 -, BayVBl. 1982, 340 [341]). Dies setzt voraus, dass ein wirksamer, hinreichend bestimmter (Grund-) Verwaltungsakt vorliegt und dass die Voraussetzungen nach Art. 19 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BayVwZVG erfüllt sind. Letzteres bedeutet, dass der zu vollstreckende Verwaltungsakt entweder bestandskräftig sein oder ein förmlicher Rechtsbehelf keine aufschiebende Wirkung haben darf oder die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts angeordnet ist. Die Rechtmäßigkeit des (Grund-) Verwaltungsakts hingegen ist keine Vollstreckungsvoraussetzung, solange keine Nichtigkeit vorliegt (vgl. BayVGH, B.v. 12.2.1996 - 8 C 96.216 -, BayVBl. 1996, 600; s. zum Ganzen auch Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 4).

2. Hiervon ausgehend liegen die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen für die Anordnung von Ersatzzwangshaft gegen den Antragsgegner auch unter Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens vor:

a) Der Ausgangsbescheid vom 2. Juni 2016, mit dem der Antragsgegner verpflichtet wurde, die zweckfremde Nutzung des Wohnraums Wohnung Nr. …, E. …, unverzüglich zu beenden (Ziff. 1), den Wohnraum nach Beendigung der zweckfremden Nutzung unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 2) und darüber hinaus für den Fall, dass die Anordnung unter Ziffer 1 nicht binnen einer Frist von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides erfüllt werde, ein Zwangsgeld in Höhe von 5.400,- Euro (Ziff. 3) und für den Fall, dass der Anordnung unter Ziffer 2 nicht innerhalb von 3 Monaten nach Zustellung des Bescheides Folge geleistet werde, ein Zwangsgeld in Höhe von (weiteren) 5.400,- Euro angedroht (Ziff. 4) sowie die sofortige Vollziehung der Ziffern 1 und 2 angeordnet wurde (Ziff. 5), ist bestandskräftig. Über seine Rechtmäßigkeit wurde unanfechtbar entschieden (vgl. BayVGH, B.v. 19.4.2017 - 12 ZB 17.595 -, Umdruck Rn. 3 ff.). Die vom Antragsgegner insoweit erhobene Verfassungsbeschwerde kann als außerordentlicher Rechtsbehelf hieran nichts ändern. Auch die erneute Zwangsgeldandrohung betreffend die Erfüllung der Verpflichtung aus Ziffer 1 des Bescheides vom 2. Juni 2016 in Höhe von (weiteren) 10.800,- Euro mit Bescheid vom 10. November 2016 ist vollstreckbar. Die hiergegen gerichtete Klage entfaltet keine aufschiebende Wirkung (vgl. Art. 19 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Art. 21a BayVwZVG).

Das vom Antragsgegner geschuldete Verhalten ist dem bestandskräftigen (Grund-) Verwaltungsakt in unmissverständlicher Weise zu entnehmen. Einer nochmaligen Wiederholung in der Haftanordnung selbst bedarf es nicht. Die vom Antragsgegner in Bezug genommene, die Anordnung von Erzwingungshaft in einem Insolvenzverfahren betreffende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2005 -IX ZB 62/04 -, BGHZ 162, 187 - ist auf den hier vorliegenden Fall der Ersatzzwangshaft im Rahmen eines (mehrstufigen) verwaltungsrechtlichen Vollstreckungsverfahrens, die lediglich an die Stelle einer uneinbringlichen Zwangsgeldforderung tritt, nicht zu übertragen. Anders als in dem dem Beschluss des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Fall, lässt sich das geschuldete Verhalten vorliegend auch nicht lediglich aus einem bloßen Schreiben (des Insolvenzverwalters), sondern aus einem bereits der Zwangsgeldandrohung zugrundeliegenden bestandskräftigen Bescheid entnehmen.

Ein „Wahlrecht“ auf der Grundlage der Entscheidung des Senats vom 9. Mai 2016 -12 CS 16.899 - Umdruck, Rn. 5 - steht dem Antragsgegner nicht zu. Er hat auch im

Berufungszulassungsverfahren nicht aufgezeigt, dass er auf unbestimmte Dauer an „Medizintouristen“ vermietet, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe ihres bisherigen Wohnsitzes endgültig an den Beherbergungsort verlagert haben und die Geltungsdauer des diesen Personen erteilten Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 19. April 2017 - 12 ZB 17.595 - Umdruck, Rn. 8). Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Dass der (Grund-) Verwaltungsakt nach Art. 44 BayVwVfG nichtig wäre, trägt der Antragsgegner weder vor, noch ist dies sonst ersichtlich.

Ebenso wenig kann der Antragsgegner gegenüber dem zu vollstreckenden Anspruch einwenden (vgl. Art. 21 BayVwZVG), aufgrund der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und des damit verbundenen Verlustes der Verfügungsbefugnis (§ 22 Abs. 1, § 80 Abs. 1 InsO) über sein Vermögen bestehe ein Vollstreckungshindernis. Zum einen wäre aufgrund des bestandskräftigen (Grund-) Verwaltungsakts auch der Insolvenzverwalter zu einer etwaigen Kündigung und anschließenden Wiederverwendung des Mietobjekts zu Wohnzwecken verpflichtet; er tritt insoweit als gesetzlicher Vertreter (Partei kraft Amtes) in die Rechtsstellung des Antragsgegners ein (vgl. BVerwG, U.v. 23.09.2004 - 7 C 22.03 -, BVerwGE 122, 75 [80] m.w.N.) und ist entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten des Vollstreckungsschuldners nicht etwa „Dritter“, demgegenüber zunächst erst einmal eine Duldungsverfügung zu erlassen wäre (vgl. näher Kayser, in: Kreft, Insolvenzordnung, 6. Aufl. 2011, § 80 Rn. 14,16 u. 29). Zum anderen trägt der Antragsgegner selbst vor, dass die streitgegenständliche Wohnung derzeit lediglich unentgeltlich überlassen und nur noch besuchsweise genutzt werde. Auch insoweit wird deshalb nicht deutlich, inwiefern er durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gehindert sein sollte, seiner (höchstpersönlichen) Unterlassungspflicht zu genügen und sein rechtswidriges Nutzungskonzept nicht mehr weiter zu verfolgen (vgl. Kayser, in: Kreft, Insolvenzordnung, 6. Aufl. 2011, § 80 Rn. 29). Die Insolvenz des Vollstreckungsschuldners hindert die Vollstreckung von Ersatzzwangshaft grundsätzlich nicht. Anderenfalls könnte sich ein Schuldner allein unter Hinweis auf seine Insolvenz und Mittellosigkeit seinen Verpflichtungen entziehen (vgl. VG Potsdam, U.v. 9.1.2017 - 4 K 480/15 - juris, Rn. 22 m.w.N.; siehe auch Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2017, § 16 VwVG Rn. 3).

Ungeachtet dessen liegt entgegen der Darstellung des Bevollmächtigten des Antragsgegners - jedenfalls bislang - auch noch gar keine Eröffnung eines Insolvenz 10 verfahrens (§ 27 InsO) vor. Ebenso wenig wurden vorläufige Maßnahmen, die eine Verfügungsbeschränkung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO zur Folge hätten, getroffen. Für eine Unterbrechung des anhängigen Verfahrens gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 240 ZPO ist deshalb insgesamt kein Raum. Nach Auskunft des Amtsgerichts München - Insolvenzgericht - vom 25. August 2017 wird unter dem vom Bevollmächtigten des Antragsgegners angegebenen Aktenzeichen - … … … - derzeit lediglich ein Gläubigerantrag des Finanzamts M. vom 15. Februar 2017 geführt, zu dem mit Beschluss vom 14. März 2017 ein Gutachtenauftrag erteilt und mit weiterem Beschluss vom 13. Juni 2017 zur Erzwingung der Abgabe erforderlicher Auskünfte die Vorführung des Antragsgegners angeordnet wurde, nicht aber - wie vom Bevollmächtigten des Antragsgegners behauptet - bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet. Die offensichtlich unzutreffenden Ausführungen und Schlussfolgerungen des Bevollmächtigten werden noch an anderer Stelle zu würdigen sein.

b) Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen (Art. 29 ff. BayVwZVG) sind gegeben. Die Behörde hat den Antragsgegner durch Zwangsgeld zur Erfüllung angehalten (Art. 31 BayVwZVG). Der Antragsgegner wurde auf die Möglichkeit der Anordnung der Ersatzzwangshaft im Bescheid vom 10. November 2016 hingewiesen (Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG). Wie die zahlreichen Ermittlungen und aktenkundig gemachten Feststellungen der Antragstellerin belegen, hat der Antragsgegner seine Verpflichtung nicht fristgerecht erfüllt. Darüber hinaus setzt er sein rechtswidriges Nutzungskonzept unverändert fort (vgl. zu diesem Erfordernis näher VGH BW, B.v. 28.4.2016 - 6 S 29/16 -, NVwZ-RR 2016, 902), wie sich nicht zuletzt aus seiner Einlassung, die Wohnung werde derzeit unentgeltlich und besuchsweise überlassen, im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ergibt. Eine Erledigung des Grundverwaltungsakts (vgl. hierzu Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2017, § 16 VwVG Rn. 6) ist folglich nicht eingetreten. Es fehlt jede Glaubhaftmachung der endgültigen Aufgabe des rechtswidrigen Nutzungskonzepts. Die festgesetzten Zwangsgelder sind fällig und uneinbringlich (Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG). Vollstreckungsversuche blieben erfolglos. Mittlerweile wurde - wie bereits erwähnt - sogar Antrag auf Einleitung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Antragsgegners gestellt. Der Antragsgegner wurde im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht zur beantragten Anordnung von Ersatzzwangshaft gehört (Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG) und hatte Gelegenheit zur Stellungnahme (vgl. VG Frankfurt, B.v. 24.6.2010 - 1 N 1143/10 -, NVwZ-RR 2010, 792).

c) Bevor Ersatzzwangshaft angeordnet werden kann, müssen ferner alle sonstigen Zwangsmittel erschöpft sein (vgl. grundlegend BVerwG, U.v. 6.12.1956 - 1 C 10.56 -, BVerwGE 4, 196 [198]). Auch diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt: 13 aa) Eine Anwendung unmittelbaren Zwangs (Art. 34 BayVwZVG) - etwa in der Form einer Zwangsräumung - kommt hier von vorneherein nicht in Betracht, da der Antragsgegner die streitgegenständliche Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern lediglich untervermietet und die Endmieter (Medizintouristen) nicht Adressaten des (Grund-) Verwaltungsaktes sind. Zur Abgabe von Erklärungen - beispielsweise einer Kündigung - darf unmittelbarer Zwang von vorneherein weder angewendet noch angedroht werden (vgl. Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 9; s. auch BayVGH, B.v. 8.2.1982 - 22 C 81 A.958 -, BayVBl. 1982, 340 [341]).

bb) Ebenso wenig kommt eine Ersatzvornahme (Art. 32 BayVwZVG) als milderes Mittel gegenüber der Anordnung von Ersatzzwangshaft in Frage. Die Abgabe einer Kündigungserklärung stellt keine Handlung dar, die auch ein Anderer vornehmen kann (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 8.2.1982 - 22 C 81 A.958 -, BayVBl. 1982, 340 [341]). Gleiches gilt hinsichtlich des Entfernens von Personen aus einer Wohnung (siehe hierzu bereits BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899 -, Umdruck, Rn. 3). Liegt schon keine vertretbare Handlung vor, scheidet eine Ersatzvornahme von vorneherein aus (so zutreffend Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 11). Die Antragstellerin ist daher als Vollstreckungsbehörde weder in der Lage, den Medizintouristen zu kündigen, diese auf Räumung zu verklagen oder anderweitig aus der Wohnung zu entfernen.

cc) Nachdem die Zwangsgeldandrohung erfolglos geblieben ist und weder die Anwendung unmittelbaren Zwangs noch eine Ersatzvornahme in Frage kommen, stehen mildere Mittel als die Anordnung von Ersatzzwangshaft nicht mehr zur Verfügung. Entgegen der Auffassung des Vollstreckungsschuldners kommen insoweit auch weder die Einleitung eines Bußgeldverfahrens noch ein amtsgerichtliches Räumungsverfahren in Betracht. Diese Verfahren sind in Art. 29 Abs. 2 BayVwZVG nicht als Zwangsmittel vorgesehen und stehen außerhalb des Vollstreckungsrechts. Ungeachtet dessen hat den Antragsgegner bislang nicht einmal die mehrfache Androhung eines Zwangsgeldes zu beeindrucken vermocht. Von daher erschließt sich 14 nicht, wie ihn die Verhängung eines Bußgeldes erreichen sollte. Vielmehr kann in einem derartigen Fall Ersatzzwangshaft als einschneidenderes Mittel beantragt und angeordnet werden, wenn dies - wie hier - notwendig ist, um den Pflichtigen von künftigen weiteren Verstößen gegen ein Unterlassungsgebot - die Fortsetzung der Zweckentfremdung von Wohnraum - abzuhalten (vgl. BayVGH, B.v. 12.2.1996 - 8 C 96.216 -, BayVBl. 1996, 600; B.v. 20.8.1997 - 8 C 96.4230 -, NVwZ-RR 1998, 310; s. auch Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 10).

d) Liegen danach die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vor, so ist angesichts der Schwere des Grundrechtseingriffs (Art. 2 Abs. 2, Art. 104 Abs. 1 GG; Art. 102 BV) sorgfältig zu prüfen, ob die Anordnung von Ersatzzwangshaft den Grundsätzen der Geeignetheit, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit (Angemessenheit) entspricht (Art. 29 Abs. 3 Satz 1 BayVwZVG). Auch dies ist vorliegend der Fall:

aa) Die grundsätzliche Geeignetheit der Ersatzzwangshaft ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der betroffene Bürger - wie vorliegend der Antragsgegner - uneinsichtig ist. Andernfalls hätte es der Vollstreckungsschuldner in der Hand, ordnungsbehördliches Handeln der Rechtsordnung zuwider durch eigenmächtige Hartnäckigkeit ins Leere laufen zu lassen. Es liegt ausschließlich am Vollstreckungsschuldner selbst, sich rechtstreu zu verhalten und das zu tun bzw. zu unterlassen, wozu er rechtlich verpflichtet ist. Ungeachtet dessen besteht auch bei uneinsichtigen Vollstreckungsschuldnern regelmäßig die Aussicht, dass sie sich zumindest von der Anordnung unmittelbar bevorstehender Ersatzzwangshaft beeindrucken lassen und ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung doch noch nachkommen (vgl. OVG NRW, B.v. 16.11.2012 - 2 E 1031/12 - juris, Rn. 17 und 19).

bb) Die gegen den Antragsgegner verhängte Ersatzzwangshaft ist vorliegend auch erforderlich und angemessen:

Ersatzzwangshaft ist das letzte - subsidiäre - Mittel des Staates, um seine Anordnungen gegenüber uneinsichtigen Bürgern durchzusetzen. Sie kommt deshalb nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen in Betracht und darf nicht außer Verhältnis zur Bedeutung der Sache stehen. Bei der erforderlichen Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls ist die Bedeutung des mit der Ord 17 nungsverfügung erstrebten Erfolgs dem besonderen Gewicht gegenüberzustellen, das der beantragten Freiheitsentziehung zukommt. Darüber hinaus sind die persönlichen Verhältnisse des Pflichtigen wie Krankheit oder Haftunfähigkeit zu beachten (vgl. OVG NRW, B.v. 16.11.2012 - 2 E 1031/12 - juris, Rn. 21 f. m.w.N.; s. zum Ganzen auch Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 14).

Auch im Lichte dieser Maßstäbe und Grundsätze bleibt gegen die Ermessensentscheidung des Verwaltungsgerichts (Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG: „kann“) nichts zu erinnern. Die Annahme des Bevollmächtigten des Antragsgegners, der zu vollstreckenden Handlung komme insgesamt nur geringe Bedeutung zu, weshalb die Anordnung von Ersatzzwangshaft von vorneherein unverhältnismäßig sei, entbehrt jeder Grundlage. Die Durchsetzung des gesetzlichen Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum schützt vielmehr im Gegenteil hochrangige Gemeinwohlziele. Demgegenüber tritt das Interesse des Antragsgegners, von der Haft verschont zu bleiben, notwendigerweise zurück. Dies gilt umso mehr, als es dem Antragsgegner angesichts des Beugecharakters der Ersatzzwangshaft jederzeit frei steht, der Freiheitsentziehung durch die allein seiner freien Willensentschließung unterliegenden Pflicht der Erfüllung der bestandskräftigen Untersagungsverfügung zu entgehen. Insoweit ist zugleich auch zu berücksichtigen, dass die Bedeutung der Ersatzzwangshaft im Wesentlichen nicht in ihrer Vollstreckung, sondern in ihrer Anordnung liegt. Mit ihr sollen selbst unbelehrbare Schuldner - wie der Antragsgegner - zur Einsicht gebracht werden. Dass dem Vollstreckungsschuldner aufgrund besonderer persönlicher Umstände eine Anordnung von Ersatzzwangshaft nicht zumutbar wäre, trägt weder die Beschwerde vor noch ist dies sonst ersichtlich. Ebenso wenig kann der Einwand des Antragsgegners verfangen, die Antragstellerin wolle Ersatzzwangshaft in unzulässiger Weise als Sanktionsmittel einsetzen.

e) Die Dauer der angeordneten Ersatzzwangshaft von „längstens einer Woche“ be -gegnet ebenfalls keinen Bedenken. Art. 33 Abs. 2 BayVwZVG setzt dem Verwaltungsgericht einen Rahmen von einem Tag bis zwei Wochen. Das Gericht bewegt sich mit der Anordnung von einer Woche im mittleren Bereich. Dies erscheint angesichts der Bedeutung der Sache, namentlich des Schutzes der Allgemeinheit vor der Zweckentfremdung von Wohnraum und der Hartnäckigkeit des Antragsgegners, mit der er die Anordnungen der Antragstellerin übergeht, nicht unangemessen (vgl. hierzu auch BayVGH, B.v. 8.2.1982 - 22 C 81 A.958 -, BayVBl. 1982, 340 [342]).

Die Beschwerde ist deshalb zurückzuweisen.

3. Für das weitere Verfahren wird ergänzend auf Folgendes hingewiesen: Nach Art. 37 Abs. 4 Satz 1 BayVwZVG ist die Anwendung von Zwangsmitteln einzustellen, wenn der Vollstreckungsschuldner der angeordneten Verpflichtung nachkommt. Dies gilt auch für die Ersatzzwangshaft. Eine von der Behörde beantragte Haft kann als subsidiäres Beugemittel nach Erfüllung (auch lediglich der Zwangsgeldforderung) nicht mehr angeordnet und erst recht nicht vollstreckt werden. Die Ersatzzwangshaft besitzt keinen Strafcharakter (vgl. Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 16; Troidl, in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2017, § 16 VwVG Rn. 1; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 3 u. 40). Kommt der Pflichtige dem von ihm geforderten Handeln, Dulden oder Unterlassen nicht nach, begleicht er aber unter dem Druck der (drohenden) Ersatzzwangshaft, aus welcher Geldquelle auch immer, die Zwangsgeldforderung, so hindert dies - anders als im Fall angeordneter Erzwingungshaft - ebenfalls den Beginn oder die Fortsetzung der („Ersatz“-) Zwangshaft (vgl. Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 17 u. 31; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 40 a.E.). Bereits der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfs der bayerischen Staatsregierung zum BayVwZVG vom 11. November 1960 (Landtags-Beilage 4/1746, Seite 24) ist hierzu Folgendes zu entnehmen:

„Die Ersatzzwangshaft tritt als Beugehaft an die Stelle eines uneinbringlichen Zwangsgeldes. Nicht so sehr ihr Vollzug als die Möglichkeit ihrer Androhung bildet ein wichtiges Mittel, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen durchzusetzen und den Pflichtigen zu einem bestimmten Verhalten zu zwingen. […]

Nach Art. 37 Abs. 3 [jetzt Art. 37 Abs. 4] ist die Anwendung von Zwangsmitteln, also auch der Ersatzzwangshaft einzustellen, sobald der Pflichtige seiner Verpflichtung nachkommt. Da die Ersatzzwangshaft an die doppelte Voraussetzung geknüpft ist, dass das Zwangsgeld uneinbringlich ist und dass auch unmittelbarer Zwang keinen Erfolg verspricht, kommt der Häftling im Sinn des Art. 37 Abs. 3 [jetzt Art. 37 Abs. 4] seiner Verpflichtung mit der Folge der Haftaufhebung sowohl dann nach, wenn er das Zwangsgeld bezahlt als auch, wenn er die zu erzwingende Handlung, Duldung oder Unterlassung herbeiführt.“

Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass der Pflichtige nicht zur Zahlung des Zwangsgeldes durch die Haft angehalten werden solle, sondern zur Erfüllung seiner Verpflichtung (so aber offenbar Harrer/Kugele/Kugele/Thum/Teget hoff, Verwaltungsrecht in Bayern, Stand: August 2017, Art. 33 VwZVG, Erl. 2). Diese Auffassung verkennt, dass („Ersatz“-)Zwangshaft - anders als Erzwingungshaft -kein primäres Zwangsmittel darstellt (vgl. bereits BayVGH, U.v. 29.7.1987 - 22 B 85 A.1920 -, BayVBl. 1988, 372), sondern nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers (lediglich) an die Stelle der uneinbringlichen Zwangsgeldforderung tritt. Aufgrund dieser vom Gesetzgeber gewählten Einordnung kommt nach dem Begleichen der Zwangsgeldforderung, wofür allerdings der bloße Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung allein noch nicht ausreicht (vgl. BayVGH, B.v. 15.2.1991 -22 C 90.3329 -, Umdruck, S. 3 f.), eine weitere Vollstreckung der Freiheitsentziehung nicht (mehr) in Frage (so zutreffend Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 17 u. 31; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 40 a.E.). Die allgemeinen und besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen müssen während der gesamten Haftdauer vorliegen. Dies ist nicht (mehr) der Fall, wenn das Zwangsgeld nunmehr doch noch einbringlich ist und vollständig gezahlt wird (so überzeugend Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 31). Ohne einen behördlichen Anspruch auf die (durch Zahlung erloschene) Zwangsgeldforderung gibt es hierfür auch keinen Ersatz durch („Ersafz“-)Zwangshaft mehr (vgl. Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 40 a.E.).

Ebenso wenig kann das Zwangsgeld noch beigetrieben werden, wenn die Ersatzzwangshaft bereits vollstreckt wurde. Die Zwangsgeldforderung ist dadurch erloschen (vgl. Harrer/Kugele/Kugele/Thum/Tegethoff, Verwaltungsrecht in Bayern, Stand: August 2017, Art. 33 VwZVG, Erl. 2; Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 32; Sadler, VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 39). Auch im Zeitraum zwischen Anordnung und (vollständiger) Vollstreckung der Ersatzzwangshaft muss eine (weitere) Beitreibung des Zwangsgeldes unterbleiben. Insoweit steht bereits der Rechtsgedanke des Art. 36 Abs. 3 Satz 2 BayVwZVG, nach dem ein Nebeneinander verschiedener Zwangsmittel ausgeschlossen ist, einer Beitreibung des Zwangsgeldes entgegen (vgl. Thum, KommPrax 2004, 294 [295]; Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 32).

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass der Antragsgegner die Vollstreckung der Ersatzzwangshaft noch durch Entrichtung der fällig gestellten Zwangsgelder ab 27 wenden kann, aber umgekehrt deren Beitreibung nach Vollstreckung der Ersatzzwangshaft nicht mehr in Betracht kommt. Allein dies entspricht der vom Gesetzgeber angeordneten Akzessorietät von („Ersatz“-)Zwangshaft und Zwangsgeldandrohung einerseits und der Subsidiarität des Rechtsinstituts der („Ersatz“-) Zwangshaft gegenüber dem Zwangsgeld andererseits (vgl. BayVGH, U.v. 29.7.1987 - 22 B 85 A.1920 -, BayVBl. 1988, 372 [373]). Die Verwaltungsgerichte werden deshalb künftig entsprechend der Empfehlung von Sadler (VwVG/VwZG, 9. Aufl. 2014, § 16 VwVG Rn. 40 a.E.) in jeden Ersatzzwangshaft anordnenden Beschluss folgenden Hinweis aufnehmen: 29 „Von der Vollstreckung ist abzusehen, wenn der Antragsgegner das Zwangsgeld zahlt.“

Zahlt der Vollstreckungsschuldner unter dem Druck der Anordnung von Ersatzzwangshaft (lediglich) das Zwangsgeld ohne dem von ihm geforderten Handeln, Dulden oder Unterlassen nachzukommen, so bleibt der Behörde aufgrund der tatbestandlichen Ausgestaltung der Zwangshaft durch den Gesetzgeber als reine („Ersatz“-)Zwangshaft nur, erneut ein Zwangsgeld unter Hinweis auf die Möglichkeit der Ersatzzwangshaft anzudrohen (vgl. Käß, in: Giehl/Adolph/Käß, Verwaltungsverfahrensrecht in Bayern, BayVwZVG, Stand: März 2017, Art. 33 Rn. 17 u. 31 a.E.). Der Surrogat-Charakter der („Ersatz“-)Zwangshaft und der in der amtlichen Begründung zum BayVwZVG (vgl. Landtags-Beilage 4/1746, S. 24) zum Ausdruck kommende, im Gesetz selbst durch die Verwendung des Begriffs der („Ersatz“-) Zwangshaft seinen unmittelbaren Niederschlag findende Wille des Gesetzgebers, für eine Haftaufhebung sowohl die Zahlung des Zwangsgeldes als auch die Herbeiführung der zu erzwingenden Handlung, Duldung oder Unterlassung gleichermaßen genügen zu lassen, entziehen jeder anderen Betrachtung die Grundlage. Der Gesetzgeber hat in Art. 33 Abs. 1 BayVwZVG lediglich („Ersatz“-)Zwangshaft, nicht aber Erzwingungshaft vorgesehen. Für eine wie auch immer geartete Rechtsfortbildung ist deshalb kein Raum. Freiheitsbeschränkungen dürfen nur auf der Grundlage eines förmlichen Gesetzes und unter Beachtung der darin vorgeschriebenen Formen erfolgen (Art. 104 Abs. 1 Satz 1 GG).

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Einer Streitwertfestsetzung bedarf es nicht, da im Beschwerdeverfahren keine streitwertabhängigen Gebühren anfallen (Nr. 5502 des Kostenverzeichnisses in Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GKG).

5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

III. Der Streitwert wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnung Nr. …, Erdgeschoss rechts, …straße … in … und hat die Wohnung im Jahr 2013 erworben (Bl. 101 der Behördenakte). Nach der Baugenehmigung vom 4. November 1981 handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung, die ca. 132 m² groß ist.

Ausweislich der Ermittlungen, insbesondere Blatt 45, 51, 62, 68, 76, 79 und 87 der Behördenakten, hat der Antragsteller die Wohnung gewerblich zu Fremdenverkehrszwecken an Touristen für einen täglichen Mietzins von 180,00 Euro (Ortseinsicht am 26. Juni 2015, Bl. 62) bis zu 350,00 Euro (Ortseinsicht am 16. September 2015, Bl. 87) vermietet. Die Mieter hielten sich nach eigenen Angaben als Patienten bzw. deren Begleitung zum Zwecke der ärztlichen Behandlung in … auf. Als Wohnungsvermittler wurden von den Mietern bei Ortseinsichten durch die Antragsgegnerin verschiedene Namen angegeben: Herr … (Bl. 51 der Akte), Herr … (Bl. 62 der Akte), Herr … … (Bl. 68 der Akte) und Familie … (Bl. 76 der Akte).

Nach mehrfachen vergeblichen Versuchen der Kontaktaufnahme u.a. bei vereinbarten Ortseinsichtsterminen und nach Anhörung verpflichtete die Antragsgegnerin den Antragsteller mit Bescheid vom … November 2015, die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), die Wohneinheit unverzüglich nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.) und drohte ein Zwangsgeld bei Verstoß gegen Ziffer 1. in Höhe von 4.000,00 Euro nach Ablauf einer Frist von sechs Wochen ab Zustellung (Ziffer 3.) und ein Zwangsgeld für einen Verstoß gegen Ziffer 2. in Höhe von 4.000,00 Euro nach Ablauf einer Frist von drei Monaten ab Zustellung an (Ziffer 4.). Der Sofortvollzug der Ziffern 1. und 2. wurde angeordnet (Ziffer 5.). Der Bescheid wurde mit Postzustellungsurkunde am 17. November 2015 zugestellt (Bl. 154 der Behördenakte). Der Antragsteller sei als Eigentümer und handelnder Vermieter und Veranlasser sowohl Handlungsals auch Zustandsstörer und damit richtiger Adressat. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid Bezug genommen (Bl. 150 der Behördenakte). Der Bescheid ist bestandskräftig.

Mit Schreiben und mit Bescheid vom … Februar 2016 wurde das Zwangsgeld wegen Verstoßes gegen Ziffer 1. des Bescheids vom … November 2015 für fällig erklärt (Ziffer I.) und ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 Euro angedroht, sofern der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung nicht binnen vier Wochen nachkomme (Ziffer II.). Zur Begründung ist ausgeführt, dass bei einer Ortseinsicht am 28. Januar 2016 festgestellt worden sei, dass der Antragsteller die Wohnung weiterhin zum Zwecke der Fremdenbeherbergung nutze, auch lägen entsprechende Nachbarhinweise vom 14. November 2015 und vom 22. Januar 2016 vor. Die Zustellung erfolgte ausweislich der Postzustellungsurkunde am 16. Februar 2016.

Am 18. Februar 2016 sprach der Antragsteller bei der Antragsgegnerin vor und erklärte unter Vorlage eines Mietvertrags, datiert auf den 27. November 2015, dass die Wohnung seit dem 1. Dezember 2015 an Herrn … vermietet sei (Bl. 181 der Behördenakte). Nach dem Wohnungsmietvertrag wird die Wohnung vollständig möbliert für eine Miete von monatlich 2.500,00 Euro inclusive vermietet. Nach § 4 Abs. 3 des Mietvertrags ist es dem Mieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen; bei einer nachweislichen zweckentfremdenden Nutzung ist der Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung berechtigt. § 4 Abs. 5 des Mietvertrags bestimmt, dass der Mieter die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten darf und regelt die Voraussetzungen, wann der Vermieter dies erlauben muss (Bl. 183 der Behördenakte).

Der Bevollmächtigte des Antragstellers erhob mit Schriftsatz vom 15. März 2016 Klage (M 9 K 16.1260) und beantragte gemäß § 80 Abs. 5 VwGO: Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage.

Der Antragsteller habe außer dem Wohnungsmietvertrag vom 27. November 2015 keine weiteren Verträge mit etwaigen anderen Mietern abgeschlossen und sich deshalb pflichtgemäß verhalten, da er in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags eine Zweckentfremdung der Mietsache untersagt habe. Eine Untervermietungserlaubnis sei dem Mieter nicht erteilt worden. Der Kläger habe keine Zweckentfremdung festgestellt, für die außerdem nicht er, sondern sein Mieter zu haften habe. Die Störerauswahl durch die Antragsgegnerin sei rechtswidrig. Auch das Verlangen, die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdbeherbergung unverzüglich zu beenden, sei rechtswidrig, da der Antragsteller die Wohnung vermietet habe und sie nicht selbst benutze. Durch die privatrechtliche Bindung sei der Antragsteller wegen des Mietvertrags gehindert, wegen der Zweckentfremdung seinem Mieter zu kündigen. Eine öffentlich-rechtliche Anordnung gegenüber dem Untermieter als Endmieter sei erforderlich. Die Antragsgegnerin habe die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Antragstellers begonnen, ohne eine weitere Sachaufklärung zu betreiben, weshalb kein überwiegendes öffentliches Vollzugsinteresse bestehe. Das private Interesse des Antragstellers überwiege daher. Eine weitere Mitwirkungspflicht des Antragstellers sei vorliegend nicht begründet, da sich der Antragsteller dadurch in einem eventuellen Ordnungswidrigkeitenverfahren selbst belasten würde und da das Gericht den Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen habe. Außerdem läge nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung auch bei einer vorübergehenden Vermietung der Wohnung an wechselnde Personen, die sich in … ärztlich behandeln lassen oder diese begleiten, eine Wohnnutzung vor. Deshalb sei es dem Antragsteller auch nicht zuzumuten, zivilrechtlich gegen den Untermieter vorzugehen, da nicht von einer zweckentfremdenden Nutzung auszugehen sei; vielmehr läge eine Nutzung vor, die den Wohnbegriff noch erfülle. Die möbliert vermietete Wohnung sei als Heimstatt im Alltag für zwei bis drei Monate im Sinne der Rechtsprechung anzusehen. Das Subsidiaritätsprinzip des Art. 7 Abs. 2 LStVG gebiete eine Verweisung auf den Zivilrechtsweg, da die Antragsgegnerin verkannt habe, dass sie als Sicherheitsbehörde nur einschreiten darf, wenn gerichtlicher Rechtsschutz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig zu erlangen ist. Die Höhe des Zwangsgeldes sei fehlerhaft festgesetzt, da der Antragsteller die Zahlungen der Nutzer nicht erhalten habe, sondern sein Mieter; 4.000,00 Euro seien nicht angemessen. Im Übrigen werde auf das Verfahren beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (12 CS 16.347) verwiesen, in dem die Antragsgegnerin wegen falscher Störerauswahl auf Anregung des Gerichts den Bescheid aufgehoben habe. Die Antragsgegnerin vollstrecke bereits.

Die Antragsgegnerin beantragte mit Schriftsatz vom 13. April 2016:

Antragsablehnung.

Die Fälligkeitsmitteilung sei kein Verwaltungsakt und könne nur mit Feststellungklage und Antrag nach § 123 VwGO gerichtlich angegriffen werden. Die Voraussetzungen für eine erneute Zwangsgeldandrohung lägen vor. Der Ausgangsbescheid sei bestandskräftig. Fristende für die Verpflichtung, die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohneinheit zur Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden, sei am 29. Dezember 2015 gewesen, Art. 31 Abs. 1 BayVwVfG i.V.m. § 187 Abs. 1 BGB. Bei einer Ortsermittlung am 28. Januar 2016 und bei einer weiteren Ortsermittlung am 10. März 2016 sei festgestellt worden, dass die Wohneinheit weiterhin Kurzzeitnutzern überlassen wurde. Der Antragsteller sei der richtige Adressat der Anordnung, da bei Erlass des Verwaltungsaktes am … Februar 2016 der Mietvertrag mit Herrn … nicht vorgelegen habe, so dass die Behörde davon ausgehen musste, dass die Wohneinheit weiterhin vom Antragsteller als Eigentümer und Vermieter zweckfremd genutzt werde. Anzeichen für eine Störermehrheit hätten nicht vorgelegen. Aus der Aussage eines Nutzers, die Wohneinheit sei von Herrn … zur Verfügung gestellt worden, habe nicht geschlossen werden können, dass dieser ebenfalls Störer sei; Herr … hätte auch mit der Abwicklung der Wohnungsübergabe beauftragt worden sein können. Der Antragsteller hätte aufgrund seiner gesetzlichen Mitwirkungspflichten und in seinem eigenen Interesse den Untermietvertrag zeitnah vorlegen müssen, um von weiteren Maßnahmen verschont zu bleiben. Auch nach Vorliegen des Untermietverhältnisses sei der Antragsteller weiterhin Zustandsstörer und zu einer effektiven Gefahrenabwehr bei wechselnden oder unklaren Nutzungsverhältnissen in Anspruch zu nehmen. Der Vortrag des Antragstellers, er habe keine Überlassung durch Herrn … an sog. Medizintouristen feststellen können, sei vor dem Hintergrund der Ortsmittlungen durch die Antragsgegnerin nicht belegt. Es sei beabsichtigt, auch Herrn … nunmehr als Mieter und Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen, nachdem der Mietvertrag bekannt geworden sei. Die Vollstreckung gegen den Antragsteller sei gestoppt worden. Die Nachweise dafür seien beigefügt (Bl. 94 f. der Gerichtsakte).

Mit Bescheid vom … Juni 2016 wurde eine Nutzungsuntersagung gegenüber Herrn … ausgesprochen (Bl. 51 f. der Gerichtsakte).

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz hat keinen Erfolg.

Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gegen die Fälligkeitsmitteilung des Zwangsgelds vom … Februar 2016, Ziffer I. des Schreibens der Antragsgegnerin, ist zugunsten des Antragstellers als Antrag nach § 123 VwGO auszulegen, da die Fälligkeitsmitteilung kein anfechtbarer Verwaltungsakt ist und der Bevollmächtigte des Antragstellers dagegen fälschlich Anfechtungsklage erhoben hat. Der so verstandene Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Nach § 123 VwGO kann das Gericht der Hauptsache eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (Sicherungsanordnung) oder wenn eine solche Regelung nötig ist, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen eine solche Regelung nötig erscheint (Regelungsanordnung). Der Antrag ist begründet, wenn sowohl ein Anordnungsanspruch, d.h. ein materiell-rechtlicher Anspruch des Antragstellers, als auch ein Anordnungsgrund, d.h. die Eilbedürftigkeit und Notwendigkeit einer gerichtlichen Entscheidung glaubhaft gemacht wurden. Eine Vorwegnahme der Hauptsache durch Schaffung vollendeter Tatsachen ist dabei grundsätzlich unzulässig. Eine ausnahmsweise Vorwegnahme der Hauptsache darf danach nur erfolgen, wenn dem Antragsteller ansonsten schwere und unzumutbare, nachträglich nicht mehr zu beseitigende Nachteile drohen und wenn diese Vorwegnahme zur Gewährung eines effektiven Rechtsschutzes geboten ist und ein hoher Grad an Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass der mit der Hauptsache verfolgte Anspruch begründet ist (Eyermann, VwGO, Kommentar, 14. Auflage, § 123 Rn. 66a).

Der Antragsteller hat keinen Anordnungsgrund glaubhaft gemacht, der die Dringlichkeit einer vorläufigen Regelung begründen könnte. Es ist nicht überwiegend wahrscheinlich, dass es für den Antragsteller mit nicht hinzunehmenden Nachteilen verbunden ist, wenn er auf das Hauptsacheverfahren verwiesen wird. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich nicht, dass durch die Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte und deshalb die Notwendigkeit einer vorläufigen gerichtlichen Regelung besteht. Der Antragsteller wendet sich gegen eine Geldforderung. Zum einen hat er weder schlüssig vorgetragen noch ist aus den Akten ersichtlich, dass eine vorläufige Bezahlung dieses Betrags zu einer Existenzgefährdung führt. Regelmäßig ist davon auszugehen, dass die Eigentümer von Wohnungen in …, die vermietet sind, über ausreichend Geld verfügen, um den hier geltend gemachten Betrag in Höhe von 4.000,00 Euro zu bezahlen. Zweifel daran, dass die Antragsgegnerin als solvente Gemeinde im Falle ihres Unterliegens im Hauptsacheverfahren das Geld zurückzahlen würde, bestehen nicht. Zum anderen hat die Antragsgegnerin die Vollstreckung vorerst bis zur Entscheidung über diese Anträge ausgesetzt und außerdem keine Konten gepfändet. Die Bank bestätigte dem Antragsteller mit Datum vom 30. Mai 2016 schriftlich, dass er weiter über seine Konten verfügen könne (Bl. 91 der Gerichtsakte).

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen die Fälligkeitsmitteilung war daher abzulehnen, § 123 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO.

Gegen die erneute Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom … Februar 2016, Ziffer II., ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO zulässig, aber unbegründet. Gegen die Androhung eines erneuten Zwangsgelds in Höhe von 8.000,00 Euro, falls die in Ziffer 1. des Ausgangsbescheids vom … November 2015 aufgegebene Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung binnen vier Wochen ab Zustellung des verfahrensgegenständlichen Bescheids nicht erfüllt wird, bestehen keine rechtlichen Bedenken. Die vorausgegangene Androhung des Zwangsgelds ist erfolglos geblieben, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG, da der Antragsteller seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist.

Nach der im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO lediglich gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erweist sich die Verfügung der Antragsgegnerin als offensichtlich rechtmäßig. Deshalb überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das Aussetzungsinteresse des Antragstellers.

Nach Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG ist eine erneute Androhung eines Zwangsmittels erst dann zulässig, wenn die vorausgegangene Androhung des Zwangsmittels erfolglos geblieben ist. Erfolglos bedeutet nicht, dass ein weiteres Zwangsgeld erst dann angedroht werden angedroht darf, wenn das zunächst festgesetzte Zwangsgeld beigetrieben wurde oder zumindest ein Beitreibungsversuch gemacht worden ist. Die Zwangsvollstreckungsbehörde muss vielmehr nur abwarten, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist.

Diese Voraussetzungen liegen vor. Das im Bescheid vom … November 2015 unter Ziffer 3. angedrohte Zwangsgeld von 4.000,00 Euro ist fällig geworden und blieb erfolglos i.S. des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG, da der Antragsteller seiner Verpflichtung, die Kurzzeitnutzung der Wohnung zu beenden, nicht innerhalb der ihm gesetzten Sechswochenfrist nachgekommen ist. Der Bescheid ist bestandskräftig. Deshalb war der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachzukommen. Nach Ablauf der Frist war die Erfolglosigkeit der Zwangsgeldandrohung eingetreten (BayVGH, B.v. 19.12.2002 - 25 CS 02.2816). Der Antragsteller hat die Kurzzeitnutzung zu Fremdenverkehrszwecken nicht aufgegeben. Mehrere Kontrollen durch die Antragsgegnerin vor Erlass der hier verfahrensgegenständlichen weiteren Zwangsgeldandrohung haben zur Überzeugung des Gerichts zweifelfrei ergeben, dass die Fremdenverkehrsnutzung fortdauert.

Die Vermietung der Wohnung, die ausweislich des erst bei einer Vorsprache am 18. Februar 2016 übergebenen Mietvertrags am 27. November 2015 zum 1. Dezember 2015 erfolgt sein soll, ist keine Erfüllung der Anordnung in Ziffer 1. des Ausgangsbescheids. Eine Erfüllung der Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung als Ferienwohnung setzt voraus, dass der Antragsteller sein bisheriges Nutzungskonzept, seinen Mietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft für die Dauer ihres medizinischen Aufenthalts zu vermitteln, nachhaltig und endgültig aufgegeben hat (BayVGH, B.v. 7.6.2016 - 12 ZB 16.874). Die Vermietung durch den Antragsteller erfolgte nicht zu Wohnzwecken, da entgegen der Überschrift des Mietvertrags der Mieter dort nicht wohnt, sondern zu Fremdenverkehrszwecken weiter untervermietet. Es handelt sich um den Versuch einer Umgehung der Verpflichtung, da der Mieter neben anderen bereits vorher für den Antragsteller in zumindest einem aktenkundigen Fall als Vermittler an Medizintouristen tätig war und dieses Geschäft professionell betreibt. Ausweislich des im Internet frei einsehbaren Eintrags im Handelsregister ist das Geschäft der … … eK mit Sitz …straße ... die Vermietung und Vermittlung von Wohnraum, Personenbeförderung und interkulturelle Geschäftsberatung. Aus weiteren Verfahren ist der Kammer bekannt, dass der Mieter in der …straße weitere Wohnungen angemietet hat und diese an Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken untervermietet. Vor diesem Hintergrund überzeugt es nicht, dass in dem Mietvertrag unter § 4 die Zweckentfremdung durch den Mieter untersagt wurde. Nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung, dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage kann nicht festgestellt werden, dass der Antragsteller als Eigentümer der Wohnung durch die Weitervermietung an einen gewerblichen Vermittler von Wohnungen an Medizintouristen, den er bereits vorher in mindestens einem Fall eingeschaltet hatte, seiner Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung um Zwecke der Fremdenbeherbergung nachgekommen ist. Das im Bescheid vom … November 2015 angedrohte Zwangsgeld ist fällig geworden (Art. 31 Abs. 3 Satz 3 BayVwZVG) und die Androhung ohne Erfolg geblieben (Art. 36 Abs. 6 Satz 2 BayVwZVG). Damit ist die erneute Zwangsgeldandrohung zulässig. Gegen die Höhe bestehen keine Bedenken, da die Androhung eines schärferen Zwangsmittels nicht nur zulässig, sondern bei Erfolglosigkeit auch geboten ist.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers bestehen gegen die Inanspruchnahme des Antragstellers als Adressat keine rechtlichen Bedenken, da er der Pflichtige i.S. des Art. 36 VwZVG ist.

Der Umstand, dass nach Erlass der weiteren Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom … Februar 2016 der Antragsgegnerin vom Antragsteller mitgeteilt wurde, dass er bereits vorher die Wohnung weiter vermietet habe, führt zu keinem anderen Ergebnis. Insbesondere besteht deshalb kein Vollstreckungshindernis dergestalt, dass es dem Antragsteller deshalb nicht möglich ist, seiner Verpflichtung gemäß Art. 19 Abs. 2, 31 Abs. 1 VwZVG nachzukommen. Zum einen schloss er bereits unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot einen Mietvertrag mit einem gewerblichen Mieter, dessen Geschäftsbetrieb u.a. die Vermittlung von Wohnungen zur Fremdenverkehrsnutzung ist und dessen Tätigkeit ihm nach Aktenlage bekannt war. Außerdem hat er die Möglichkeit, die Zweckentfremdung durch seinen Mieter durch Unterlassungsklage, § 541 BGB, oder Kündigung zu beenden. Zum anderen ist die Antragsgegnerin gegen den Mieter ebenfalls mit Bescheid vom … Juni 2016 vorgegangen und hat angeordnet, dass dieser die Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich beendet; der Sofortvollzug wurde angeordnet. Die hier auch im Raum stehende Frage, ob dem Antragsteller das Tätigwerden seines Mieters zuzurechnen ist und die Vermietung lediglich eine Umgehung des Verbots der Zweckentfremdung ist, muss vorliegend nicht abschließend entschieden werden. Für das Tatbestandsmerkmal der dauernden Fremdenbeherbergung kommt es nicht darauf an, ob die Leistungen selbst erbracht oder durch vertraglich verbundene Dritte erbracht werden, da sonst das Verbot der Zweckentfremdung durch dauernde Fremdenbeherbergung im Wege entsprechender Vertragsgestaltungen unterlaufen werden kann (VG Hannover, B.v. 19.8.1998 - 8 B 5018/98). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist durch die hier nachträglich vorgelegte Konstruktion eines Mietvertrags mit einem gewerblichen Weitervermieter nicht plausibel ein Vollstreckungshindernis dargelegt.

Ermessensfehler sind nicht ersichtlich, § 114 Satz 1 VwGO.

Die Höhe des Zwangsgelds ist im Hinblick auf Art. 31 Abs. 2 VwZVG nicht zu beanstanden. Die Verdoppelung des Zwangsgelds bei einer weiteren Zwangsgeldandrohung entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen.

Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 VwGO abzulehnen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i.V.m. Streitwertkatalog (Nrn. 1.5 i.V.m. 1.7.1).

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom ... Juni 2015, welcher eine Fälligkeitsmitteilung und eine erneute Zwangsgeldandrohung enthält, jeweils abzielend auf Beendigung einer mit bestandskräftigem Bescheid vom ... November 2014 untersagten Zweckentfremdung von Wohnraum.

Mit Bescheid vom ... November 2014 gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der von ihm angemieteten Wohneinheit Nr.,  ...- straße ..., Erdgeschoss rechts, als Ferienwohnung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.); weiter wurde ihm für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer 1. des Bescheides nicht innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung des Bescheides Folge leiste, ein Zwangsgeld i.H.v. € 2.500,-- angedroht (Ziffer 2.); zuletzt wurde die sofortige Vollziehung der Ziffer 1. des Bescheides angeordnet (Ziffer 3.).

Die gegen diesen Bescheid erhobene Klage vom 16. Dezember 2014 wurde vom Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 29. Juli 2015 abgewiesen; der gegen dieses Urteil gerichtete Antrag auf Zulassung der Berufung wurde vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 07. Dezember 2015 abgelehnt.

Der zwischenzeitlich ergangene Bescheid vom ... Juni 2015 (Az.: ...), dem Kläger zugestellt am 27. Juni 2015, sprach aus, dass ein Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- zur Zahlung fällig werde, da der Kläger seiner Verpflichtung aus Ziffer 1. des Bescheids vom ... November 2014 bislang nicht nachgekommen sei (Ziffer I.); weiter ordnete er für den Fall, dass der Kläger die im Bescheid vom ... November 2014 genannte Verpflichtung auf Beendigung der Feriennutzung innerhalb von drei Monaten ab Zustellung dieses Bescheides nicht erfülle, an, dass ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von € 5.000,-- fällig würde.

Wie die seit Erlass des Bescheides vom ... November 2014 eingegangenen neuen Belegungsprotokolle und Nachbarhinweise darlegten, überlasse der Kläger die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung. Es seien vom 23. November 2014 bis zum 08. Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, am 08. Mai 2015 sei zudem ein Reinigungsdienst vor und in der Wohnung beobachtet worden. In Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung sei angesichts des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung eine Erhöhung des Zwangsgeldbetrags auf € 5.000,-- und die Verkürzung der Frist auf zwei Monate geboten.

Der Bevollmächtigte des Klägers hat mit Telefax vom 22. Juli 2015 zunächst Klage gegen Ziffer II. des Bescheids der Beklagten vom ... Juni 2015 erhoben. In der mündlichen Verhandlung hat er zuletzt beantragt,

I. Es wird festgestellt, dass das mit Bescheid vom ... Juni 2015 für fällig erklärte Zwangsgeld in Höhe von € 2.500,-- nicht fällig geworden ist.

II. Ziffer II des Bescheids vom ... Juni 2015 der Landeshauptstadt München wird aufgehoben.

Mit Schriftsatz vom 22. Februar 2016 und in der mündlichen Verhandlung berief sich der Kläger darauf, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks (Bl. 438 der Akte) davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. daraus, dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei. Weiter setze die streitgegenständliche Androhung voraus, dass der Kläger sich fortgesetzt der Unterlassungsverfügung widersetzt habe, was nicht der Fall sei, da er die Wohnung nach Auslaufen des bereits vor Ergehen der Unterlassungsverfügung geschlossenen Mietverhältnisses nicht mehr an weitere Patienten überlassen werde. Der Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz führe nach der Rechtsprechung nicht zur Nichtigkeit von Mietverträgen, ein Kündigungsrecht sei nicht ersichtlich. Die Wohnung sei zudem seit November 2015 als einzige Wohnung von einem Mieter, Hr. ..., bewohnt. Als Nachweis darüber legte der Bevollmächtigte einen Auszug aus dem Melderegister und eine Vereinbarung vom 29. Oktober 2015 über ein Mietverhältnis vor, unbefristet ab 01. November 2015 für € 3.000,-- monatlich ohne Kaution. Als „rented object“ angegeben ist hierin „...-str. ..., -Germany“. Für den Erlasszeitpunkt des streitgegenständlichen Bescheids könne er keinen Mietvertrag vorweisen. Er sei von der Beklagten zwischen Erlass des Bescheids aus 2014 und dem streitgegenständlichen Bescheid nicht zur Vorlage eines Mietvertrags aufgefordert worden.

Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 beantragt,

Klageabweisung.

Der in der klägerseitig vorgelegten Vereinbarung angegebene Mieter sei Ende letzten oder Anfang diesen Jahres in der Wohnung angetroffen worden und habe lediglich ein Visum für die Dauer einer medizinischen Behandlung als Begleitperson des eigentlichen Patienten besessen, was für einen nur vorübergehenden Aufenthalt spreche. Der Kläger habe sich im Zeitraum zwischen Erlass des Bescheides aus 2014 und dem Erlass des streitgegenständlichen Bescheides weder der Beklagten noch dem Gericht über in irgendeiner Form zum Vorhandensein eines Mietvertrags geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten, auch im Verfahren M 9 K 14.5596, sowie insbesondere auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 und des Augenscheins sowie der mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 und auf die vorgelegte Meldeauskunft und die Vereinbarung über ein Mietverhältnis vom 29. Oktober 2015 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Die Klage ist zulässig auch im Hinblick auf Ziffer I. des Klageantrags.

Da in Bayern keine ausdrückliche Festsetzung des zuvor angedrohten Zwangsgeldes erfolgt, weil die Zwangsgeldandrohung selbst bereits einen aufschiebend bedingten und vollstreckbaren Leistungsbescheid darstellt (Art. 31 Abs. 3 S. 2, 23 Abs. 1 VwZVG), kann der Kläger mit Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nur mehr eine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO dahingehend erheben, dass das betreffende Zwangsgeld nicht fällig geworden sei bzw. keine Zahlungspflicht bestehe, was zwischen den Beteiligten auch - was insoweit ausreichend ist für die Annahme eines Feststellungsinteresses - streitig ist (BayVGH, U.v. 24.10.1974 - Nr. 179 I 73 - BayVBl. 1975, 302; VG München, U.v. 23.06.2008 - M 8 K 07.3070 - juris). Die Anfechtungsklage ist gegen Ziffer I. des angegriffenen Bescheids nicht statthaft, wie auch aus dem Bescheid selbst hervorgeht, der Ziffer I. nicht als Bestandteil eines „regelnden Bescheids“ darstellt, da hiermit keine (neue) Regelung im Sinne von Art. 35 S. 1 BayVwVfG verbunden ist, weswegen die Subsidiaritätsregelung des § 43 Abs. 2 VwGO nicht greift.

II. Die Klage ist unbegründet.

Das mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohte Zwangsgeld ist, wie aus der Fälligkeitsmitteilung des hiesigen Bescheids (Ziffer I.) hervorgeht, fällig geworden und der Kläger ist somit zur Zahlung verpflichtet (1.). Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO (2.).

1. Der Nichteintritt der Fälligkeit des mit Ziffer 2. des Bescheids vom ... November 2014 angedrohten Zwangsgeldes in Höhe von € 2.500,-- hätte vorausgesetzt, dass innerhalb von 6 Monaten ab Zustellung ebendieses Bescheids die Nutzung als Ferienwohnung beendet worden ist, d.h. dass der Kläger sein bisheriges Nutzungskonzept, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft für die Dauer eines medizinischen Aufenthalts zu vermitteln, nachhaltig und endgültig aufgegeben hat, vgl. Art. 31 Abs. 3 S. 3 VwZVG.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass dies im genannten Zeitraum und auch darüber hinaus nicht geschehen ist.

Wenn sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf berufen hat, dass „zum damaligen Zeitpunkt“, womit wohl der Zeitpunkt des Erlasses des zweiten Bescheids, mithin der ... Juni 2015 gemeint ist, ein dauerhaftes Wohnraummietverhältnis für die streitgegenständliche Wohnung bestanden habe, weswegen auch keine Zweckentfremdung mehr gegeben gewesen sei, so kann dem nicht beigetreten werden. Wie die Kammer bereits im Urteil vom 29. Juli 2015, S. 13, ausführlich erläutert hat, ändert es am Vorliegen einer Zweckentfremdung nichts, wenn die Wohnung in bestimmten Zeiträumen von einem Mieter auch einmal längerfristig genutzt wird. Wie auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 07. Dezember 2015, S. 3f., bestätigt hat, kommt es vielmehr tragend auf das vom Kläger verfolgte Nutzungskonzept an.

Dem Kläger ist es nicht gelungen, Umstände darzutun, die eine weitere Nutzung der Wohnung als vorübergehende Herberge für Medizintouristen widerlegen oder auch nur in Frage stellen könnten. Wie aus dem Bescheid vom ... Juni 2015 hervorgeht, wurden von November 2014 bis Mai 2015 anhaltende Nutzungen wechselnder Personen belegt, auch ein Reinigungsdienst sei vor und in der Wohnung beobachtet worden. Der Kläger hat sich im hiesigen Verfahren dazu nicht geäußert. Im Augenscheintermin und in der sich anschließenden mündlichen Verhandlung vom 29. Juli 2015 hatte sich der Kläger darauf berufen, dass ein angeblich im März 2015 begründetes Mietverhältnis mit seinem damaligen Untermieter, Hr. ..., bis mindestens Dezember 2015 andauern würde. Wie er weiter angab, befinde sich Hr. ... zu einer medizinischen Behandlung in ... Auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gab er an, für Juni 2015 keinen Mietvertrag vorlegen zu können. Weiter übergab er ein Dokument, das mit „Renting Contract“ überschrieben ist und ausweislich dessen seit 01. November 2015 ein Mietverhältnis mit Hr. ... bestehe. Die Beklagtenvertreter teilten dazu mit, dass ihnen Hr. ... bekannt und Ende 2015 bzw. Anfang 2016 in der Wohnung angetroffen worden sei; er habe dabei lediglich ein Visum als Begleitperson für die Dauer einer medizinischen Behandlung einer weiteren Person besessen. Damit hat der Kläger zum einen den Mindestnutzungszeitraum, den er dem Gericht noch im Juli 2015 für das Mietverhältnis mit Hr. ... nannte, selbst durch Vorlage des Dokuments vom 29. Oktober 2015 widerlegt - unabhängig davon, dass dessen rechtliche Qualität als Mietvertrag angesichts der Tatsache, dass nicht einmal das Mietobjekt hinreichend spezifiziert ist, nicht zweifelsfrei ist. Weiter steht zur Überzeugung des Gerichts nach Obenstehendem fest, dass der Kläger für den streitigen Zeitraum und darüber hinaus bis heute an seinem ursprünglichen Nutzungskonzept festgehalten hat. Er hat die Wohnung auch den von ihm als langfristige Mieter bezeichneten Personen gerade nicht als Grundlage einer „auf Dauer angelegten Häuslichkeit“ zur Verfügung gestellt, sondern nur vorübergehend für ihre medizinischen Behandlungen. Dass sich dabei einzelne Mietzeiträume länger hinziehen können, liegt in der Natur der Sache, da auch die jeweiligen Behandlungen, derentwegen die Wohnung angemietet wurde, von Fall zu Fall länger andauern können. Deswegen ist auch die unbefristete Ausgestaltung des jetzt vorgelegten Dokuments kein Argument für den Kläger, zeichnen sich doch gerade und ausschließlich unbefristete Mietverhältnisse dadurch aus, dass sie jederzeit kündbar sind, § 542 Abs. 1, 2 BGB. Seiner Mitwirkungspflicht aus Art. 4 S. 1 ZwEWG kam der Kläger bei alledem nicht nach, legte er doch der Beklagten keinen der angeblich oder tatsächlich geschlossenen Mietverträge vor.

2. Ziffer II. des Bescheids vom ... Juni 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

a) Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung vom 24. Februar 2016 gegeben. Die Grundverfügung vom ... November 2014, gerichtet auf Beendigung der zweckentfremdenden Nutzung, war wegen Anordnung der sofortigen Vollziehung in Ziffer 3. ebendieses Bescheids von Beginn an sofort vollziehbar, woran sich auch durch Klageerhebung vom 16. Dezember 2014 nichts änderte. Zwischenzeitlich ist die Grundverfügung mit ablehnendem Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs vom 07. Dezember 2015 bestandskräftig geworden.

b) Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen liegen vor.

Wenn der Kläger vorträgt, dass sich die Rechtswidrigkeit des Bescheids bereits daraus ergebe, dass die Beklagte selbst ausweislich eines Aktenvermerks davon ausgehe, dass „die Zahlungsaufforderung über die € 5.000,-- erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes zugestellt werden darf“, d.h. dass die streitgegenständliche Androhung des erneuten Zwangsgeldes erst nach der Beitreibung des ersten Zwangsgeldes erfolgt sei, so ist dies nicht nachvollziehbar.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der angeführte Aktenvermerk ungeachtet seiner ohnehin allein verwaltungsinternen Wirkung einen anderen Inhalt hat als der Kläger ihm offensichtlich beigeben möchte. Hiernach soll die Zahlungsaufforderung über den Betrag von € 5.000,-- erst zugestellt werden, wenn das erste Zwangsgeld beigetrieben ist. Die Zahlungsaufforderung, vgl. Bl. 450 der Behördenakte, ist ein fiskalisches Schreiben ohne Verwaltungsaktqualität, welches einer Mahnung gleichkommt, und hat nichts mit einer Zwangsgeldandrohung in Bescheidform zu tun (VG München, B. v. 16.06.2008 - M 16 S. 08.2080 - juris).

Weiter ist es für eine erneute Zwangsgeldandrohung weder notwendig, dass das erste Zwangsgeld erfolgreich beigetrieben wurde, noch würde eine erfolgreiche Beitreibung des ersten Zwangsgeldes der Behörde die Möglichkeit nehmen, ein erneutes Zwangsgeld anzudrohen. Die Regelungen des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG und des Art. 37 Abs. 4 S. 1 VwZVG betreffen nur die Erfüllung oder Nichterfüllung der mit der Grundverfügung auferlegten Verpflichtung; die Beitreibung eines verwirkten Zwangsgeldes und/oder die Zahlungspflicht hinsichtlich des verwirkten Zwangsgeldes sind damit nicht angesprochen. Die Erfolglosigkeit einer Androhung ist nicht gleichzusetzen mit der etwaigen Erfolglosigkeit eines Beitreibungsversuchs.

Die Zwangsgeldandrohung vom ... November 2014 blieb erfolglos im Sinne des Art. 36 Abs. 6 S. 2 VwZVG, da der Kläger seiner Verpflichtung, die Kurzzeitnutzung der Wohnung zu beenden, innerhalb der gesetzten 6-Monats-Frist nicht nachgekommen ist. Er hat sowohl gegen den Bescheid vom ... November 2014 als auch gegen den Bescheid vom ... Juni 2015 nur Klagen erhoben, die keine aufschiebende Wirkung hatten, womit der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachzukommen und beim jeweiligen Fristablauf Erfolglosigkeit der jeweiligen Zwangsgeldandrohung eingetreten war (BayVGH, B.v. 19.12.2002 - 25 CS 02.2816 -, juris). Dabei ist im Hinblick auf den Bescheid vom ... Juni 2015 die Drei-Monats-Frist des Tenors maßgeblich, die in den Gründen angesprochene 2-Monats-Frist beruht offensichtlich auf einem Schreibversehen.

Damit ist jeweils eine erneute Zwangsgeldandrohung, auch in anderer Höhe, zulässig. Bereits der Gesetzeswortlaut des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG setzt nur die Erfolglosigkeit der vorausgegangenen Androhung voraus, bevor ein erneutes Zwangsgeld angedroht werden darf (VG München, B.v. 12.08.2005 - M 9 S. 05.2605 -, juris, Rn. 15). Mit Erfolglosigkeit ist hierbei gerade nicht gemeint, dass das Zwangsmittel erfolglos angewendet werden musste; die Vollstreckungsbehörde braucht nicht erst zu vollstrecken, sondern sie kann, auch ohne das angedrohte Zwangsmittel erfolgreich angewendet zu haben, ein (schärferes) Zwangsmittel androhen (vgl. u.a. BayVGH, B.v. 12.01.2012 - 10 ZB 10.2439 - juris, Rn. 12; OVG Münster, B.v. 23.06.2015 - 7 B 351/15 - juris, Rn. 9ff.). Es soll nicht von der Zahlungsmoral des Pflichtigen abhängen, ob die Behörde ein erneutes Zwangsgeld androhen darf. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass auch die erfolgreiche Beitreibung eines vorausgegangenen Zwangsgeldes eine erneute Androhung eines höheren Zwangsgeldes nicht ausschließt, vgl. auch Art. 37 Abs. 1 S. 2 VwZVG. Die Behörde muss vielmehr gerade weiterhin auf die Erfüllung der Grundverpflichtung drängen können, wenn der Pflichtige der Anordnung anhaltend nicht nachkommt; ansonsten wäre dem Pflichtigen die Möglichkeit eröffnet, sich durch Zahlung des ersten Zwangsgeldes das Recht zu erkaufen, der Grundverfügung auf unabsehbare Zeit nicht nachzukommen. In diesem Zusammenhang sei noch darauf hingewiesen, dass hier wohl selbst die Beitreibung eines angedrohten und fällig gestellten, zwischenzeitlich erfolgreichen Zwangsgeldes möglich wäre, da es sich bei der Grundverfügung vom ... November 2014 um die Begründung einer Unterlassungsverpflichtung handelt und damit Art. 37 Abs. 4 S. 2 VwZVG zur Anwendung kommt (BayVGH, B.v. 21.01.2015 - 1 CE 14.2460, 1 CE 14.2520 -, juris). Vorliegend blieb die Zwangsgeldandrohung aber gerade erfolglos.

Auch ein Vollstreckungshindernis dergestalt, dass es dem Kläger nicht möglich sei, einen Untermietvertrag im Hinblick auf eine zweckentfremdende Nutzung zu kündigen und damit seiner Verpflichtung gemäß Art. 19 Abs. 2, 31 Abs. 1 VwZVG nachzukommen, bestand und besteht nicht. Der Kläger schloss zum einen seit November 2014 unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot mehrere neue Mietverträge, deren angeblich fehlende Kündigungsmöglichkeit er nun für sich in Anspruch nehmen möchte. Zum anderen hat der Hauptmieter eines Objekts, gerade auch dann, wenn der Hauptmietvertrag wie hier eine gewerbliche Untervermietung ausdrücklich untersagt (vgl. Bescheid vom ... November 2014, S. 2), jederzeit die Möglichkeit, die Zweckentfremdung durch seinen Untermieter mittels Unterlassungsklage, § 541 BGB, oder Kündigung des Untermietvertrags, der einen echten Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten darstellt (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 535 Rn. 4), zu beenden, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 540 Rn. 49 und § 543 Rn. 71).

Für Ermessensfehler im Sinne von § 114 S. 1 VwGO ist nichts ersichtlich, insbesondere ist die Höhe des Zwangsgeldes im Hinblick auf Art. 31 Abs. 2 VwZVG nicht zu beanstanden. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1, 2 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

III. Der Streitwert wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer der Wohnung Nr. …, Erdgeschoss rechts, …straße … in … und hat die Wohnung im Jahr 2013 erworben (Bl. 101 der Behördenakte). Nach der Baugenehmigung vom 4. November 1981 handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohnung, die ca. 132 m² groß ist.

Ausweislich der Ermittlungen, insbesondere Blatt 45, 51, 62, 68, 76, 79 und 87 der Behördenakten, hat der Antragsteller die Wohnung gewerblich zu Fremdenverkehrszwecken an Touristen für einen täglichen Mietzins von 180,00 Euro (Ortseinsicht am 26. Juni 2015, Bl. 62) bis zu 350,00 Euro (Ortseinsicht am 16. September 2015, Bl. 87) vermietet. Die Mieter hielten sich nach eigenen Angaben als Patienten bzw. deren Begleitung zum Zwecke der ärztlichen Behandlung in … auf. Als Wohnungsvermittler wurden von den Mietern bei Ortseinsichten durch die Antragsgegnerin verschiedene Namen angegeben: Herr … (Bl. 51 der Akte), Herr … (Bl. 62 der Akte), Herr … … (Bl. 68 der Akte) und Familie … (Bl. 76 der Akte).

Nach mehrfachen vergeblichen Versuchen der Kontaktaufnahme u.a. bei vereinbarten Ortseinsichtsterminen und nach Anhörung verpflichtete die Antragsgegnerin den Antragsteller mit Bescheid vom … November 2015, die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziffer 1.), die Wohneinheit unverzüglich nach Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2.) und drohte ein Zwangsgeld bei Verstoß gegen Ziffer 1. in Höhe von 4.000,00 Euro nach Ablauf einer Frist von sechs Wochen ab Zustellung (Ziffer 3.) und ein Zwangsgeld für einen Verstoß gegen Ziffer 2. in Höhe von 4.000,00 Euro nach Ablauf einer Frist von drei Monaten ab Zustellung an (Ziffer 4.). Der Sofortvollzug der Ziffern 1. und 2. wurde angeordnet (Ziffer 5.). Der Bescheid wurde mit Postzustellungsurkunde am 17. November 2015 zugestellt (Bl. 154 der Behördenakte). Der Antragsteller sei als Eigentümer und handelnder Vermieter und Veranlasser sowohl Handlungsals auch Zustandsstörer und damit richtiger Adressat. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid Bezug genommen (Bl. 150 der Behördenakte). Der Bescheid ist bestandskräftig.

Mit Schreiben und mit Bescheid vom … Februar 2016 wurde das Zwangsgeld wegen Verstoßes gegen Ziffer 1. des Bescheids vom … November 2015 für fällig erklärt (Ziffer I.) und ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von 8.000,00 Euro angedroht, sofern der Antragsteller seiner Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung nicht binnen vier Wochen nachkomme (Ziffer II.). Zur Begründung ist ausgeführt, dass bei einer Ortseinsicht am 28. Januar 2016 festgestellt worden sei, dass der Antragsteller die Wohnung weiterhin zum Zwecke der Fremdenbeherbergung nutze, auch lägen entsprechende Nachbarhinweise vom 14. November 2015 und vom 22. Januar 2016 vor. Die Zustellung erfolgte ausweislich der Postzustellungsurkunde am 16. Februar 2016.

Am 18. Februar 2016 sprach der Antragsteller bei der Antragsgegnerin vor und erklärte unter Vorlage eines Mietvertrags, datiert auf den 27. November 2015, dass die Wohnung seit dem 1. Dezember 2015 an Herrn … vermietet sei (Bl. 181 der Behördenakte). Nach dem Wohnungsmietvertrag wird die Wohnung vollständig möbliert für eine Miete von monatlich 2.500,00 Euro inclusive vermietet. Nach § 4 Abs. 3 des Mietvertrags ist es dem Mieter untersagt, eine Zweckentfremdung der Mietsache herbeizuführen bzw. die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen; bei einer nachweislichen zweckentfremdenden Nutzung ist der Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung berechtigt. § 4 Abs. 5 des Mietvertrags bestimmt, dass der Mieter die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten darf und regelt die Voraussetzungen, wann der Vermieter dies erlauben muss (Bl. 183 der Behördenakte).

Der Bevollmächtigte des Antragstellers erhob mit Schriftsatz vom 15. März 2016 Klage (M 9 K 16.1260) und beantragte gemäß § 80 Abs. 5 VwGO: Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage.

Der Antragsteller habe außer dem Wohnungsmietvertrag vom 27. November 2015 keine weiteren Verträge mit etwaigen anderen Mietern abgeschlossen und sich deshalb pflichtgemäß verhalten, da er in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags eine Zweckentfremdung der Mietsache untersagt habe. Eine Untervermietungserlaubnis sei dem Mieter nicht erteilt worden. Der Kläger habe keine Zweckentfremdung festgestellt, für die außerdem nicht er, sondern sein Mieter zu haften habe. Die Störerauswahl durch die Antragsgegnerin sei rechtswidrig. Auch das Verlangen, die Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdbeherbergung unverzüglich zu beenden, sei rechtswidrig, da der Antragsteller die Wohnung vermietet habe und sie nicht selbst benutze. Durch die privatrechtliche Bindung sei der Antragsteller wegen des Mietvertrags gehindert, wegen der Zweckentfremdung seinem Mieter zu kündigen. Eine öffentlich-rechtliche Anordnung gegenüber dem Untermieter als Endmieter sei erforderlich. Die Antragsgegnerin habe die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Antragstellers begonnen, ohne eine weitere Sachaufklärung zu betreiben, weshalb kein überwiegendes öffentliches Vollzugsinteresse bestehe. Das private Interesse des Antragstellers überwiege daher. Eine weitere Mitwirkungspflicht des Antragstellers sei vorliegend nicht begründet, da sich der Antragsteller dadurch in einem eventuellen Ordnungswidrigkeitenverfahren selbst belasten würde und da das Gericht den Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen habe. Außerdem läge nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung auch bei einer vorübergehenden Vermietung der Wohnung an wechselnde Personen, die sich in … ärztlich behandeln lassen oder diese begleiten, eine Wohnnutzung vor. Deshalb sei es dem Antragsteller auch nicht zuzumuten, zivilrechtlich gegen den Untermieter vorzugehen, da nicht von einer zweckentfremdenden Nutzung auszugehen sei; vielmehr läge eine Nutzung vor, die den Wohnbegriff noch erfülle. Die möbliert vermietete Wohnung sei als Heimstatt im Alltag für zwei bis drei Monate im Sinne der Rechtsprechung anzusehen. Das Subsidiaritätsprinzip des Art. 7 Abs. 2 LStVG gebiete eine Verweisung auf den Zivilrechtsweg, da die Antragsgegnerin verkannt habe, dass sie als Sicherheitsbehörde nur einschreiten darf, wenn gerichtlicher Rechtsschutz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig zu erlangen ist. Die Höhe des Zwangsgeldes sei fehlerhaft festgesetzt, da der Antragsteller die Zahlungen der Nutzer nicht erhalten habe, sondern sein Mieter; 4.000,00 Euro seien nicht angemessen. Im Übrigen werde auf das Verfahren beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (12 CS 16.347) verwiesen, in dem die Antragsgegnerin wegen falscher Störerauswahl auf Anregung des Gerichts den Bescheid aufgehoben habe. Die Antragsgegnerin vollstrecke bereits.

Die Antragsgegnerin beantragte mit Schriftsatz vom 13. April 2016:

Antragsablehnung.

Die Fälligkeitsmitteilung sei kein Verwaltungsakt und könne nur mit Feststellungklage und Antrag nach § 123 VwGO gerichtlich angegriffen werden. Die Voraussetzungen für eine erneute Zwangsgeldandrohung lägen vor. Der Ausgangsbescheid sei bestandskräftig. Fristende für die Verpflichtung, die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohneinheit zur Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden, sei am 29. Dezember 2015 gewesen, Art. 31 Abs. 1 BayVwVfG i.V.m. § 187 Abs. 1 BGB. Bei einer Ortsermittlung am 28. Januar 2016 und bei einer weiteren Ortsermittlung am 10. März 2016 sei festgestellt worden, dass die Wohneinheit weiterhin Kurzzeitnutzern überlassen wurde. Der Antragsteller sei der richtige Adressat der Anordnung, da bei Erlass des Verwaltungsaktes am … Februar 2016 der Mietvertrag mit Herrn … nicht vorgelegen habe, so dass die Behörde davon ausgehen musste, dass die Wohneinheit weiterhin vom Antragsteller als Eigentümer und Vermieter zweckfremd genutzt werde. Anzeichen für eine Störermehrheit hätten nicht vorgelegen. Aus der Aussage eines Nutzers, die Wohneinheit sei von Herrn … zur Verfügung gestellt worden, habe nicht geschlossen werden können, dass dieser ebenfalls Störer sei; Herr … hätte auch mit der Abwicklung der Wohnungsübergabe beauftragt worden sein können. Der Antragsteller hätte aufgrund seiner gesetzlichen Mitwirkungspflichten und in seinem eigenen Interesse den Untermietvertrag zeitnah vorlegen müssen, um von weiteren Maßnahmen verschont zu bleiben. Auch nach Vorliegen des Untermietverhältnisses sei der Antragsteller weiterhin Zustandsstörer und zu einer effektiven Gefahrenabwehr bei wechselnden oder unklaren Nutzungsverhältnissen in Anspruch zu nehmen. Der Vortrag des Antragstellers, er habe keine Überlassung durch Herrn … an sog. Medizintouristen feststellen können, sei vor dem Hintergrund der Ortsmittlungen durch die Antragsgegnerin nicht belegt. Es sei beabsichtigt, auch Herrn … nunmehr als Mieter und Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen, nachdem der Mietvertrag bekannt geworden sei. Die Vollstreckung gegen den Antragsteller sei gestoppt worden. Die Nachweise dafür seien beigefügt (Bl. 94 f. der Gerichtsakte).

Mit Bescheid vom … Juni 2016 wurde eine Nutzungsuntersagung gegenüber Herrn … ausgesprochen (Bl. 51 f. der Gerichtsakte).

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz hat keinen Erfolg.

Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gegen die Fälligkeitsmitteilung des Zwangsgelds vom … Februar 2016, Ziffer I. des Schreibens der Antragsgegnerin, ist zugunsten des Antragstellers als Antrag nach § 123 VwGO auszulegen, da die Fälligkeitsmitteilung kein anfechtbarer Verwaltungsakt ist und der Bevollmächtigte des Antragstellers dagegen fälschlich Anfechtungsklage erhoben hat. Der so verstandene Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Nach § 123 VwGO kann das Gericht der Hauptsache eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (Sicherungsanordnung) oder wenn eine solche Regelung nötig ist, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen eine solche Regelung nötig erscheint (Regelungsanordnung). Der Antrag ist begründet, wenn sowohl ein Anordnungsanspruch, d.h. ein materiell-rechtlicher Anspruch des Antragstellers, als auch ein Anordnungsgrund, d.h. die Eilbedürftigkeit und Notwendigkeit einer gerichtlichen Entscheidung glaubhaft gemacht wurden. Eine Vorwegnahme der Hauptsache durch Schaffung vollendeter Tatsachen ist dabei grundsätzlich unzulässig. Eine ausnahmsweise Vorwegnahme der Hauptsache darf danach nur erfolgen, wenn dem Antragsteller ansonsten schwere und unzumutbare, nachträglich nicht mehr zu beseitigende Nachteile drohen und wenn diese Vorwegnahme zur Gewährung eines effektiven Rechtsschutzes geboten ist und ein hoher Grad an Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass der mit der Hauptsache verfolgte Anspruch begründet ist (Eyermann, VwGO, Kommentar, 14. Auflage, § 123 Rn. 66a).

Der Antragsteller hat keinen Anordnungsgrund glaubhaft gemacht, der die Dringlichkeit einer vorläufigen Regelung begründen könnte. Es ist nicht überwiegend wahrscheinlich, dass es für den Antragsteller mit nicht hinzunehmenden Nachteilen verbunden ist, wenn er auf das Hauptsacheverfahren verwiesen wird. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich nicht, dass durch die Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte und deshalb die Notwendigkeit einer vorläufigen gerichtlichen Regelung besteht. Der Antragsteller wendet sich gegen eine Geldforderung. Zum einen hat er weder schlüssig vorgetragen noch ist aus den Akten ersichtlich, dass eine vorläufige Bezahlung dieses Betrags zu einer Existenzgefährdung führt. Regelmäßig ist davon auszugehen, dass die Eigentümer von Wohnungen in …, die vermietet sind, über ausreichend Geld verfügen, um den hier geltend gemachten Betrag in Höhe von 4.000,00 Euro zu bezahlen. Zweifel daran, dass die Antragsgegnerin als solvente Gemeinde im Falle ihres Unterliegens im Hauptsacheverfahren das Geld zurückzahlen würde, bestehen nicht. Zum anderen hat die Antragsgegnerin die Vollstreckung vorerst bis zur Entscheidung über diese Anträge ausgesetzt und außerdem keine Konten gepfändet. Die Bank bestätigte dem Antragsteller mit Datum vom 30. Mai 2016 schriftlich, dass er weiter über seine Konten verfügen könne (Bl. 91 der Gerichtsakte).

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen die Fälligkeitsmitteilung war daher abzulehnen, § 123 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO.

Gegen die erneute Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom … Februar 2016, Ziffer II., ist der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO zulässig, aber unbegründet. Gegen die Androhung eines erneuten Zwangsgelds in Höhe von 8.000,00 Euro, falls die in Ziffer 1. des Ausgangsbescheids vom … November 2015 aufgegebene Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung der Wohneinheit zum Zwecke der Fremdenbeherbergung binnen vier Wochen ab Zustellung des verfahrensgegenständlichen Bescheids nicht erfüllt wird, bestehen keine rechtlichen Bedenken. Die vorausgegangene Androhung des Zwangsgelds ist erfolglos geblieben, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG, da der Antragsteller seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist.

Nach der im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO lediglich gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erweist sich die Verfügung der Antragsgegnerin als offensichtlich rechtmäßig. Deshalb überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das Aussetzungsinteresse des Antragstellers.

Nach Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG ist eine erneute Androhung eines Zwangsmittels erst dann zulässig, wenn die vorausgegangene Androhung des Zwangsmittels erfolglos geblieben ist. Erfolglos bedeutet nicht, dass ein weiteres Zwangsgeld erst dann angedroht werden angedroht darf, wenn das zunächst festgesetzte Zwangsgeld beigetrieben wurde oder zumindest ein Beitreibungsversuch gemacht worden ist. Die Zwangsvollstreckungsbehörde muss vielmehr nur abwarten, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist.

Diese Voraussetzungen liegen vor. Das im Bescheid vom … November 2015 unter Ziffer 3. angedrohte Zwangsgeld von 4.000,00 Euro ist fällig geworden und blieb erfolglos i.S. des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG, da der Antragsteller seiner Verpflichtung, die Kurzzeitnutzung der Wohnung zu beenden, nicht innerhalb der ihm gesetzten Sechswochenfrist nachgekommen ist. Der Bescheid ist bestandskräftig. Deshalb war der Nutzungsuntersagung fristgerecht nachzukommen. Nach Ablauf der Frist war die Erfolglosigkeit der Zwangsgeldandrohung eingetreten (BayVGH, B.v. 19.12.2002 - 25 CS 02.2816). Der Antragsteller hat die Kurzzeitnutzung zu Fremdenverkehrszwecken nicht aufgegeben. Mehrere Kontrollen durch die Antragsgegnerin vor Erlass der hier verfahrensgegenständlichen weiteren Zwangsgeldandrohung haben zur Überzeugung des Gerichts zweifelfrei ergeben, dass die Fremdenverkehrsnutzung fortdauert.

Die Vermietung der Wohnung, die ausweislich des erst bei einer Vorsprache am 18. Februar 2016 übergebenen Mietvertrags am 27. November 2015 zum 1. Dezember 2015 erfolgt sein soll, ist keine Erfüllung der Anordnung in Ziffer 1. des Ausgangsbescheids. Eine Erfüllung der Verpflichtung zur Beendigung der Nutzung als Ferienwohnung setzt voraus, dass der Antragsteller sein bisheriges Nutzungskonzept, seinen Mietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft für die Dauer ihres medizinischen Aufenthalts zu vermitteln, nachhaltig und endgültig aufgegeben hat (BayVGH, B.v. 7.6.2016 - 12 ZB 16.874). Die Vermietung durch den Antragsteller erfolgte nicht zu Wohnzwecken, da entgegen der Überschrift des Mietvertrags der Mieter dort nicht wohnt, sondern zu Fremdenverkehrszwecken weiter untervermietet. Es handelt sich um den Versuch einer Umgehung der Verpflichtung, da der Mieter neben anderen bereits vorher für den Antragsteller in zumindest einem aktenkundigen Fall als Vermittler an Medizintouristen tätig war und dieses Geschäft professionell betreibt. Ausweislich des im Internet frei einsehbaren Eintrags im Handelsregister ist das Geschäft der … … eK mit Sitz …straße ... die Vermietung und Vermittlung von Wohnraum, Personenbeförderung und interkulturelle Geschäftsberatung. Aus weiteren Verfahren ist der Kammer bekannt, dass der Mieter in der …straße weitere Wohnungen angemietet hat und diese an Medizintouristen zu Fremdenverkehrszwecken untervermietet. Vor diesem Hintergrund überzeugt es nicht, dass in dem Mietvertrag unter § 4 die Zweckentfremdung durch den Mieter untersagt wurde. Nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung, dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage kann nicht festgestellt werden, dass der Antragsteller als Eigentümer der Wohnung durch die Weitervermietung an einen gewerblichen Vermittler von Wohnungen an Medizintouristen, den er bereits vorher in mindestens einem Fall eingeschaltet hatte, seiner Verpflichtung zur unverzüglichen Beendigung der Nutzung um Zwecke der Fremdenbeherbergung nachgekommen ist. Das im Bescheid vom … November 2015 angedrohte Zwangsgeld ist fällig geworden (Art. 31 Abs. 3 Satz 3 BayVwZVG) und die Androhung ohne Erfolg geblieben (Art. 36 Abs. 6 Satz 2 BayVwZVG). Damit ist die erneute Zwangsgeldandrohung zulässig. Gegen die Höhe bestehen keine Bedenken, da die Androhung eines schärferen Zwangsmittels nicht nur zulässig, sondern bei Erfolglosigkeit auch geboten ist.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers bestehen gegen die Inanspruchnahme des Antragstellers als Adressat keine rechtlichen Bedenken, da er der Pflichtige i.S. des Art. 36 VwZVG ist.

Der Umstand, dass nach Erlass der weiteren Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom … Februar 2016 der Antragsgegnerin vom Antragsteller mitgeteilt wurde, dass er bereits vorher die Wohnung weiter vermietet habe, führt zu keinem anderen Ergebnis. Insbesondere besteht deshalb kein Vollstreckungshindernis dergestalt, dass es dem Antragsteller deshalb nicht möglich ist, seiner Verpflichtung gemäß Art. 19 Abs. 2, 31 Abs. 1 VwZVG nachzukommen. Zum einen schloss er bereits unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot einen Mietvertrag mit einem gewerblichen Mieter, dessen Geschäftsbetrieb u.a. die Vermittlung von Wohnungen zur Fremdenverkehrsnutzung ist und dessen Tätigkeit ihm nach Aktenlage bekannt war. Außerdem hat er die Möglichkeit, die Zweckentfremdung durch seinen Mieter durch Unterlassungsklage, § 541 BGB, oder Kündigung zu beenden. Zum anderen ist die Antragsgegnerin gegen den Mieter ebenfalls mit Bescheid vom … Juni 2016 vorgegangen und hat angeordnet, dass dieser die Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich beendet; der Sofortvollzug wurde angeordnet. Die hier auch im Raum stehende Frage, ob dem Antragsteller das Tätigwerden seines Mieters zuzurechnen ist und die Vermietung lediglich eine Umgehung des Verbots der Zweckentfremdung ist, muss vorliegend nicht abschließend entschieden werden. Für das Tatbestandsmerkmal der dauernden Fremdenbeherbergung kommt es nicht darauf an, ob die Leistungen selbst erbracht oder durch vertraglich verbundene Dritte erbracht werden, da sonst das Verbot der Zweckentfremdung durch dauernde Fremdenbeherbergung im Wege entsprechender Vertragsgestaltungen unterlaufen werden kann (VG Hannover, B.v. 19.8.1998 - 8 B 5018/98). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist durch die hier nachträglich vorgelegte Konstruktion eines Mietvertrags mit einem gewerblichen Weitervermieter nicht plausibel ein Vollstreckungshindernis dargelegt.

Ermessensfehler sind nicht ersichtlich, § 114 Satz 1 VwGO.

Die Höhe des Zwangsgelds ist im Hinblick auf Art. 31 Abs. 2 VwZVG nicht zu beanstanden. Die Verdoppelung des Zwangsgelds bei einer weiteren Zwangsgeldandrohung entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen.

Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 VwGO abzulehnen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, 2 GKG i.V.m. Streitwertkatalog (Nrn. 1.5 i.V.m. 1.7.1).