Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage die positive Beurteilung des beantragten Vorbescheids hinsichtlich der Frage 1.
Die Klägerin beabsichtigt auf ihrem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... ... eine neue Wohnanlage mit Tiefgarage zu errichten. Das neue Gebäude soll ohne seitlichen Grenzabstand an beiden seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden und über drei Geschosse verfügen, wobei das dritte Geschoss als ein zurückgesetztes Terrassengeschoss ausgebildet werden soll. Der Baukörper soll eine Tiefe von 14 m und eine Länge von ca. 20 m aufweisen.
Das Grundstück ist derzeit mit einem zweigeschossigen Gebäude bebaut, das einen Grenzabstand zu der südlichen und zu der nördlichen Grundstücksgrenze einhält. Das im Südosten unmittelbar an das Grundstück der Klägerin angrenzende Grundstück Fl.Nr. ... ist mit einem zweigeschossigen Gebäude bebaut. Das Nachbargebäude weist Grenzabstände zu beiden Grundstücksgrenzen auf. Auch das Nachbargebäude auf dem nordwestlich an das Grundstück der Klägerin angrenzenden Grundstück Fl.Nr. ... verfügt über zwei Geschosse und ist mit einem Grenzabstand zu den beiden seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet.
Das Grundstück der Klägerin liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... In dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind eine Geschossflächenzahl von 0,8 und eine Grundflächenzahl von 0,4, eine Baugrenze sowie als Art der baulichen Nutzung das reine Wohngebiet festgesetzt.
In dem textlichen Teil enthält der Bebauungsplan die Festsetzungen zur Bauweise, zur Bebauung der Grundstücke mit Nebenanlagen (Garagen) sowie eine Regelung zur Bepflanzung der Freiflächen.
Mit dem Antrag vom 23. April 2013 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheids nach Plan-Nr. ... Der Antrag enthält in der Ziffer 1 folgende Fragestellung:
1) Entspricht ein Wohngebäude, wie es im Lageplan dargestellt ist,
- mit einer GFZ von 0,8,
- einer GRZ von 0,4,
- zwei Vollgeschossen,
- einem an Garten- und Straßenseite zurückgesetzten Terrassengeschoss mit ≤2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses,
- Flachdach,
- sowie beiderseitigem Grenzanbau,
- bei Einhaltung der Abstandsflächen entsprechend Art. 6 BayBO,
den Festsetzungen des Bebauungsplans und ist damit genehmigungsfähig?
Mit Bescheid vom ... September 2013 beantwortete die Beklagte die mit dem Antrag gestellte Frage 1) wie folgt:
„Nein, da das dargestellte Gebäude eine GFZ von 0,9 aufweist. Die in der Baubeschreibung angegebene GFZ ist nicht korrekt berechnet und somit wäre eine Befreiung von Bebauungsplan erforderlich. Dieser GFZ-Überschreitung wird nicht zugestimmt.
Zur Frage nach beiderseitigem Grenzanbau wird angemerkt, dass zwar gemäß § 2 des Satzungstextes ein Grenzanbau zulässig ist, jedoch nach der Begründung des Bebauungsplans eine geschlossene Bauweise unerwünscht ist. Nach der Bebauungsplanbegründung sollen Hausgruppen und Doppelhäuser entstehen. Eine vollkommene Abmauerung der ...straße mit einer durchgehenden Häuserfront, wie zu Staffelbau-Zeiten möglich, sollte durch den Bebauungsplan ... ... verhindert werden, da dies nicht nur dem Charakter der Umgebung, sondern auch dem bereits vorhandenen Baubestand beiderseits der ...straße mit der überwiegend lockeren Einzelhausbebauung widersprach.
Die abgefragte Bauweise läuft der Begründung zuwider, da zusammen mit den Nachbarn ...straße Nr. 7 und Nr. 11 eine Länge von ca. 50 m und somit eine geschlossene Bauweise erreicht werden würde. Die Abstandsflächen nach Nordwesten und nach Südosten sind einzuhalten. Es sei denn, es entsteht eine Hausgruppe. Dies setzt jedoch das Einverständnis des Nachbarn Nr. 7 oder Nr. 11 voraus. Dann könnte mit diesem Nachbarn zusammen auch auf die Grenze gebaut werden.“
Der Vorbescheid vom ... September 2013 wurde der Klägerin am 4. September 2013 mit Postzustellungsurkunde zugestellt.
Mit Schriftsatz vom 23. September 2013, am selben Tag beim Verwaltungsgericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage gegen den Bescheid der Beklagten vom ... September 2013. Sie stellten folgende Anträge:
I.
Der Vorbescheid vom ... September 2013 wird betreffend Frage 1 aufgehoben.
II.
Die Beklagte wird verpflichtet, die gestellte Frage 1 positiv zu verbescheiden.
Hilfsweise:
Die Beklagte wird verpflichtet, erneut über die Frage 1 des Vorbescheidsantrages zu entscheiden.
Mit Schreiben vom 22. April 2014 beantragte die Beklagte,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führte sie aus, die Nichterteilung der Befreiung von der gemäß Bebauungsplan Nr. ... ... festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 auf 0,9 entspreche ordnungsgemäßer Ermessensausübung. Es lägen keine gleichgelagerten GFZ-Überschreitungen vor. Lediglich das Gebäude ...straße 1/...straße 26 überschreite die festgesetzte GFZ auf ca. 0,9. Dieses Gebäude sei jedoch bereits vor Erlass des Bebauungsplans errichtet worden und könne daher keinen Bescheidungsanspruch aus Gleichbehandlungsgründen begründen.
Eine Befreiung von der offenen Bauweise für die Errichtung eines Baukörpers ohne seitliche Abstände könne nicht erteilt werden, da insoweit die Grundzüge der Planung berührt seien. Der Bebauungsplan Nr. ... ... setze offene Bauweise fest. Der Regelungsgehalt des § 2 erschließe sich nur im Zusammenhang mit der Bebauungsplanbegründung. Die planerische Intention sei eindeutig und unmissverständlich in der Begründung dokumentiert. Aus der Begründung folge, dass es ersichtlich nicht gewollt gewesen sei, durch die Festsetzung des Bauraumes östlich der ...straße ein Baufenster für einen Gebäuderiegel in geschlossener Bauweise auf der vollen Breite des Bauraums zuzulassen. Die Zulassung des streitgegenständlichen Vorhabens würde eine solche Entwicklung hervorrufen, da im Falle einer Neubebauung des Bauraumes auf den Grundstücken ...straße 7 und ...straße 11 unter Inanspruchnahme der seitlichen Grundstücksgrenzen ein über 50 m langer Gebäuderiegel in geschlossener Bauweise entstünde.
Bei der Festsetzung der offenen Bauweise handele es sich um einen Grundzug der Planung, denn die ursprünglich geltende Fassung der geschlossenen Bauweise sei ausweislich der Bebauungsplanbegründung der maßgebliche Anlass für den Erlass des Bebauungsplans Nr. ... ... gewesen. Die städtebauliche Intention, einen Abmauerungseffekt zu verhindern, und eine offene, lockere Bebauung beizubehalten, sei in der Begründung zum Bebauungsplan Nr. ... ... - gemessen den übrigen Festsetzungen - sehr ausführlich beschrieben.
Mit Schriftsatz vom 6. Mai 2014 führten die Bevollmächtigten der Klägerin zur Begründung der Klage aus, das geplante Vorhaben habe eine GFZ von 0,8. Die gestellte Frage beziehe sich ganz eindeutig auf ein Wohngebäude mit einer GFZ von 0,8. Soweit die Beklagte den Plänen eine andere Vorgabe entnehmen wolle, entspreche dies nicht der Fragestellung im Vorbescheid. Die Beantwortung dieser Frage sei deshalb fehlerhaft. Ein Vorhaben mit einer GFZ von 0,8 entspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.
§ 2 des Bebauungsplanes Nr.... ... lasse ausdrücklich einen Grenzanbau zu. Sofern die Stadt dem entgegentreten wolle, müsse sie planerisch die entsprechenden Vorgaben korrigieren. Abstandsflächen seien zu den beiden Grundstücksnachbarn nicht einzuhalten, da planungsrechtlich an die Grundstücksgrenze gebaut werden dürfe, Art. 6 Abs. Satz 3 BayBO. Im Übrigen seien die Abstandsflächen eingehalten. Hinzu komme auch, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes weitere Grenzbebauungen existierten. Die Sorge, dass eine geschlossene Bauweise entstehe, sei nicht begründet, da zwischen der Bebauung auf dem Grundstück ...straße 11 und dem Grundstück der Klägerin eine Garagenzufahrt vorhanden sei. Auch eine geschlossene Bauweise zum Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. ... werde nicht entstehen, da das dortige Hauptgebäude mittig aufgebracht sei und nicht an die Grenze reiche.
Das Gericht hat am 26. Januar 2015 Beweis durch Einnahme eines Augenscheines auf dem streitgegenständlichen Grundstück und in dessen Umgebung erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der der Bevollmächtigte der Klägerin den Antrag auf Vorbescheid bis auf die Fragestellung „Entspricht ein Wohngebäude, wie es im Lageplan dargestellt ist, mit beidseitigem Grenzanbau den Festsetzungen des Bebauungsplans und ist damit genehmigungsfähig“, zurücknahm und die Beklagte Klageanweisung beantragte, wird auf das Protokoll verwiesen.
I.
Soweit die Klage nicht aufrechterhalten wurde, ist das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen; zwar sieht das Gesetz insoweit eine Einstellung durch Beschluss vor, bei einer nur teilweisen Rücknahme kann diese Entscheidung aber auch im Urteil getroffen werden (vgl. BVerwG v. 6.2.1963, NJW 1963, 923).
II.
Die Klage ist - soweit sie aufrechterhalten worden ist - zulässig, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des streitgegenständlichen Vorbescheids. Die Frage, ob ein Wohngebäude, wie es im Lageplan dargestellt ist, mit beidseitigem Grenzanbau den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und damit genehmigungsfähig ist, ist unbestimmt und kann daher im beantragten Vorbescheid nicht positiv beantwortet werden.
1. Ein bestandskräftiger Vorbescheid im Sinne des Art. 71 BayBO bindet als Vorwegentscheidung eines Teils der Baugenehmigung die am späteren Baugenehmigungsverfahren Beteiligten. Der im Vorbescheid vorweg entschiedene Teil der Baugenehmigung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nicht zu prüfen, da über den Gegenstand des Vorbescheidsverfahrens abschließend entschieden wird. Dem Bauherrn vermittelt der bestandskräftige Vorbescheid für den abschließend vorweg entschiedenen Teil der Baugenehmigung die gleiche gesicherte Rechtsstellung wie die Baugenehmigung selbst (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, 115. EL 2014, Art. 71 Rn. 98/99).
Der sachliche Umfang der Bindungswirkung eines Vorbescheids ergibt sich aus den im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen und den diesem Antrag zugrunde liegenden Plänen. Je konkreter und bestimmter die Beschreibung und die Planung des Vorhabens, umso weiter reicht die Bindung.
Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes erstreckt sich die Bindungswirkung eines Vorbescheids für das künftige Baugenehmigungsverfahren nur auf Vorhaben, die inhaltlich dem Vorbescheid vollständig entsprechen oder von diesem ohne Veränderung der Grundkonzeption allenfalls geringfügig abweichen (BayVGH, B. v. 07.08.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 8). Bereits solche Veränderungen des Vorbescheidsvorhabens, wie nur geringfügige Versetzung des Baukörpers (um ca. 50 cm) oder leichte Verringerung oder Erhöhung der Grundfläche und der Geschossfläche, können zum Entfallen der Bindungswirkung und damit zum Wegfall der gesicherten Rechtsposition des Bauherren führen (vgl. BayVGH, B. v. 07.08.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 11). Das Baugenehmigungsvorhaben soll daher nahezu identisch mit dem ursprünglichen Vorbescheidsvorhaben sein.
Konsequenz dieser Rechtsprechung ist, dass ein Vorbescheidsvorhaben bereits so konkretisiert und detailliert sein soll, dass es für die Bestimmung des Umfangs seiner sachlichen Bindungswirkung eindeutig identifizierbar ist. Wenn das Vorhaben im Vorbescheidsverfahren nur abstrakt beschrieben bzw. in den Plänen nur ungenau dargestellt ist, kann in einem späteren Baugenehmigungsverfahren nicht festgestellt werden, ob es sich noch um dasselbe Vorhaben handelt oder sich das fragliche Vorhaben von dem Vorbescheidsvorhaben nicht nur geringfügig unterscheidet.
Um dem Bauherren eine gesicherte Rechtsposition und den übrigen Beteiligten und betroffenen Dritten die Rechtssicherheit und gegebenenfalls auch Rechtsschutzmöglichkeiten zu gewähren, müssen an die Bestimmtheit der Fragestellung und Beantwortung in einem Vorbescheid dementsprechende Anforderungen gestellt werden. Hier fehlt es an der Bestimmtheit des Vorbescheidsvorhabens.
2. Vorliegend lässt sich der Umfang der Bindungswirkung des Vorbescheids bereits wegen der sehr allgemeinen Formulierung der Vorbescheidsfrage und wegen der ungenauen zeichnerischen Darstellung des Vorhabens nicht eindeutig beurteilen. Die Frage, ob ein Wohngebäude, wie es im Lageplan dargestellt ist, mit beidseitigem Grenzanbau den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und damit genehmigungsfähig ist, ist so zu verstehen, dass mit dieser Frage die Übereinstimmung des dargestellten Gebäudes mit sämtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. ... ... abgefragt ist.
2.1 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens beurteilt sich hier nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig und damit - zumindest aus bauplanungsrechtlicher Sicht - genehmigungsfähig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
2.2 Der einschlägige Bebauungsplan Nr. ... ... enthält die Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche, sowie weitere Festsetzungen. Die Überprüfung der Vereinbarkeit des streitgegenständlichen Vorhabens mit den Festsetzungen des Bebauungsplans erfordert eine hinreichend konkrete Darstellung des Vorhabens, dass zumindest die Angaben zu der Kubatur des Gebäudes enthalten sind, damit das zu verwirklichende Maß der baulichen Nutzung bindend beurteilt werden kann.
Die Klägerin hat in dem Vorbescheidsverfahren außer der Darstellung des geplanten Baukörpers in einem Lageplan 1:1000 keinerlei Pläne oder Unterlagen vorgelegt. In dem dem Gericht vorliegenden Lageplan ist lediglich die Tiefe des neuen Baukörpers mit 14 m vermasst und die Zahl der Geschoße mit 3 angegeben. Dem Lageplan lässt sich weder die Grundfläche noch die Geschossfläche des Gebäudes eindeutig entnehmen. Auch die absolute Höhe des Vorhabens ist aus dem Lageplan nicht ersichtlich. Damit kann die Genehmigungsfähigkeit des im Lageplan dargestellten Vorhabens nicht abschließend beurteilt werden, da es mangels genauen Angaben in einem Plan nicht an den Festsetzungen des Bebauungsplans gemessen werden kann. Eine so abstrakt formulierte Frage ohne die Vorlage einer konkreten Planung kann in einem Vorbescheid nicht beantwortet werden. Der Inhalt der Bindungswirkung eines solchen Vorbescheids - positive Beantwortung der vorliegenden Frage unterstellt - lässt sich nicht abschätzen. Es bleibt unklar, inwieweit die Beklagte durch einen entsprechenden Vorbescheid in dem künftigen Baugenehmigungsverfahren gebunden ist und welche Prüfungspunkte noch dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben sollen. Anhand der vorliegenden Fragestellung und der Darstellung in dem Lageplan ist es nicht bestimmbar, ob ein in dem Baugenehmigungsverfahren zur Genehmigung gestelltes Vorhaben von der Bindungswirkung des Vorbescheids erfasst wird, da die bloße Festlegung der Geschossanzahl erhebliche Höhenvariationen ermöglichen würde.
Diese Unklarheiten begründen ein erhebliches Risiko der Entstehung eines Streits zwischen den Beteiligten hinsichtlich des Umfangs der Bindungswirkung des Vorbescheids für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren. Mit der positiven Beantwortung der streitgegenständlichen Frage entstünde erhebliche Rechtsunsicherheit sowohl für die Klägerin selbst als auch für die Beklagte und für die eventuell betroffene Dritte, was dem Sinn und Zweck des Vorbescheidsverfahrens, das gerade auf die Schaffung gewisser Sicherheit gerichtet ist, widersprechen würde.
Eine derart abstrakte Fragestellung ist in einem Vorbescheid unzulässig, so dass der Klägerin bereits aus diesem Grund kein Anspruch auf Erteilung eines entsprechenden Vorbescheids zusteht.
3. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs.1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
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