Der Kläger wendet sich gegen einzelne Regelungen eines Bescheids, mit denen sein Bauantrag abgelehnt, eine Nutzungsuntersagung verfügt und eine Zwangsgeldandrohung ausgesprochen worden ist.
Auf dem Grundstück Flurnummer … der Gemarkung … befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus, das im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht, der auch der Kläger angehört. Ab November 2013 beschwerten sich wiederholt andere Wohnungseigentümer beim Landratsamt Fürstenfeldbruck (im Folgenden: Landratsamt), dass der Kläger Kellerräume, die in seinem Sondereigentum stehen, zu Wohnzwecken vermiete. Das Landratsamt führte mehrere Baukontrollen durch und verpflichtete den Kläger schließlich mit Bescheid vom 4. August 2014, einen Bauantrag für die im Betreff genannten Nutzungsänderungen („Ungenehmigter Ausbau von Kellerräumen zu 2 separaten Wohneinheiten“ im vorgenannten Wohn- und Geschäftshaus) einzureichen.
Der Kläger erhob gegen den Bescheid keine Klage. Er führte mit Email vom … August 2014 gegenüber dem Landratsamt aus, der als Sauna und Solarium genehmigte Bereich sei an ein Transportunternehmen vermietet. Die Fahrer würden den Bereich nur ab und zu für eine Ruhepause nutzen. Der Kläger sehe insoweit keine Veranlassung einen Bauantrag zu stellen. Den anderen, als „Mehrzweckraum mit Kleinküche und Duschbad“ genehmigten Bereich wolle der Kläger als Wohnraum nutzen dürfen. Insoweit werde er einen Antrag auf Nutzungsänderung einreichen.
Unter dem … September 2014 stellte der Kläger den von ihm angekündigten Bauantrag auf Nutzungsänderung („Mehrzweckraum als Apartement“).
Mit Schreiben vom 24. Oktober 2014, das beim Landratsamt am 27. Oktober 2014 einging, teilte die beigeladene Gemeinde mit, das Einvernehmen werde „vorerst nicht erteilt und zurückgestellt“. Das Landratsamt solle erst die bauliche Situation im Kellergeschoss überprüfen.
Am 19. November 2014 führte das Landratsamt eine weitere Baukontrolle durch.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2015 teilte das Landratsamt dem Kläger mit, die jetzt beantragte Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig. Eine nachträgliche Genehmigung könne nicht in Aussicht gestellt werden. Es sei auch beabsichtigt, eine Nutzungsuntersagung zu verfügen.
Der Kläger antwortete hierauf mit Emails vom … und … Januar 2015. Der Mehrzweckraum erfülle alle wesentlichen Kriterien, die an einen Aufenthaltsraum gestellt würden. Zum Thema „Nutzungsuntersagung“ teile er mit, dass der Mehrzweckraum nur für den gelegentlichen Aufenthalt von Gästen genutzt werde. Von Wohnzwecken könne nur die Rede sein, wenn der Nutzer den Raum zum ständigen Schwerpunkt seiner Lebensverhältnisse mache.
Mit Bescheid vom 27. August 2015 lehnte das Landratsamt den Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Mehrzweckraums in ein Apartment im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus auf Flurnummer … der Gemarkung … ab (Nummer I) und untersagte dem Kläger, diesen Mehrzweckraum weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen (Nummer II). Hinsichtlich der Verpflichtung in Nummer II des Bescheids erging eine Zwangsgeldandrohung (Nummer V). Der Bescheid enthielt eine weitere Nutzungsuntersagung in Bezug auf den als Sauna und Solarium genehmigten Bereich im Keller dieses Hauses (Nummer III), eine Verfügung, mit der dem Kläger aufgegeben wurde, sämtliche Mieter der betroffenen Räume zu benennen (Nummer IV), weitere Zwangsgeldandrohungen in Bezug auf diese Verpflichtungen (Nummern VI und VII) sowie in Nummer VIII eine Sofortvollzugsanordnung in Bezug auf die Nummern II, III und IV.
Das Landratsamt stützte die Ablehnung des Bauantrags auf Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO. Es führte u. a. aus, das Wohn- und Geschäftshaus sei am 19. April 2002 genehmigt worden. Die damals geprüften revidierten Bauvorlagen sähen den betroffenen Mehrzweckraum ausdrücklich nicht als Aufenthaltsraum vor. Es sei kein ausreichender zweiter Rettungsweg ins Freie vorhanden. Eine ausreichende Belüftung und Belichtung mit Tageslicht sei nicht gegeben. Hinsichtlich der Nutzungsuntersagungen genüge die formelle Illegalität. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit bestehe nicht.
Der Bescheid wurde dem Kläger am 1. September 2015 zugestellt.
Der Kläger erhob am … September 2015 Klage. Gleichzeitig stellte er einen Eilantrag (M 11 S 15.4359), der in der Folge aber von den Beteiligten übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, nachdem das Landratsamt den Sofortvollzug ausgesetzt hatte, weil „der zweite Rettungsweg zwischenzeitlich, zumindest übergangsweise, in akzeptabler Weise nachgerüstet“ worden sei.
Der Kläger führt zur Begründung im Wesentlichen aus, er biete den Mehrzweckraum auf der Internetplattform „…“ als Übernachtungsmöglichkeit für Monteure an. Die Bauarbeiter würden in dem Mietobjekt keinen eigenständigen Wohnsitz begründen. Sie seien praktisch nur von Montag bis Donnerstag im Mietobjekt, verließen um 7 Uhr morgens das Haus und kämen erst gegen 19 Uhr zurück. Der vermietete Raum diene überwiegend als Schlafraum. Nummer I des Bescheids sei nichtig. Das ergebe sich aus Art. 58 BayBO. Die Baugenehmigung liege in fingierter Form vor. Der zweite Rettungsweg sei gegeben. Jedenfalls sei die Nutzungsuntersagung ermessensfehlerhaft, weil dem Kläger nicht die Möglichkeit eingeräumt worden sei, einen zweiten Rettungsweg zu schaffen. Es treffe zwar zu, dass derzeit keine ausreichende Belichtung vorhanden sei. Aufgrund der Genehmigungsfiktion liege Bestandsschutz vor. Es bestehe derzeit auch ein erhöhter Bedarf an Notunterkünften. Der Raum sei geeignet, eine von Obdachlosigkeit bedrohte Person vor den mit einer Obdachlosigkeit verbundenen Gefahren zu schützen. Der Verwaltungsakt sei rechtswidrig, weil sich ihm nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit entnehmen lasse, ob dem Kläger auch die Vermietung an die Stadt Fürstenfeldbruck oder eine sonstige Obdachlosenbehörde verboten sei. Angesichts der „massiven“ Zwangsgeldandrohung könnten dem Kläger insoweit keine Unklarheiten zugemutet werden.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid des Landratsamts Fürstenfeldbruck vom 27. August 2015 in den Nummern 1, 2 und 5 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, dem Kläger eine Baugenehmigung entsprechend dem Bauantrag vom 1. (richtig: 21.) September 2014 zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wendet u. a. ein, eine Genehmigungsfiktion sei nicht eingetreten. Der Kläger habe kein Freistellungsverfahren beantragt, sondern einen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt. Die Gemeinde und das Landratsamt hätten den Antrag deshalb als Bauantrag im vereinfachten Verfahren behandelt. Es fehle an einer ausreichenden Belichtung und Belüftung.
Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Die Kammer hat am 28. Juli 2016 Beweis über die örtlichen Verhältnisse durch Einnahme eines Augenscheins erhoben und anschließend die mündliche Verhandlung durchgeführt. Wegen der beim Augenschein getroffenen Feststellungen und des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, auch diejenigen des Eilverfahrens M 11 S 15.4359, Bezug genommen.
Die Klage ist unbegründet.
1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung. Die in Nummer I des Bescheids vom 27. August 2015 getroffene Entscheidung des Landratsamts, für den bisher als „Mehrzweckraum“ genehmigten Bereich des Kellers im Haus auf der Flurnummer … der Gemarkung … die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung in ein Apartment zu versagen, ist rechtmäßig und verletzt daher keine Rechte des Klägers (vgl. § 113 Abs. 1 und 5 VwGO).
Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO darf die Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag auch ablehnen, wenn das Vorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die nicht Maßstab des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens sind. Von dieser Vorschrift hat das Landratsamt in nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht.
Die zur Genehmigung gestellte Nutzungsänderung zielt darauf ab, den unmittelbar am Lichtgraben gelegenen Raum als Aufenthaltsraum im Sinne des Art. 2 Abs. 5 BayBO zu nutzen. Nach dem eingereichten Bauplan vom 21. September 2014 soll dieser Raum als Wohn- und Schlafraum des Apartments dienen. Er ist daher ohne weiteres zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Nach den nicht bestrittenen Ausführungen des Landratsamts im streitgegenständlichen Bescheid ist dieser Raum bisher nicht als Aufenthaltsraum genehmigt, so dass eine bestandsgeschützte Nutzung dieses Raumes als Aufenthaltsraum nicht vorliegt.
Der Raum erfüllt die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Apartment über einen ausreichenden zweiten Rettungsweg nach Art. 31 BayBO verfügt. Der Hauptraum des Apartments kann jedenfalls nicht im Sinne des Art. 45 Abs. 2 Satz 1 BayBO ausreichend mit Tageslicht belichtet werden. Der durchgeführte Augenschein hat ergeben, dass es selbst an einem frühen Nachmittag im Sommer an einer ausreichenden Belichtung mit Tageslicht fehlt. Aus dem Schnitt A-A der Bauvorlagen vom 21. September 2014 ist zu erkennen, dass wegen der Dimensionen des Lichtgrabens und auch wegen des darüber befindlichen Balkons das Tageslicht nur sehr eingeschränkt in das Apartment fallen kann. Auch aus den bei ansprechenden Wetterverhältnissen gefertigten Fotos auf Bl. 90 (nachgereichte Unterlagen zur „grünen“ Akte) und Bl. 105 („rote“ Akte) der Behördenakten wird dies deutlich. Nach dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck des Gerichts reicht der Lichteinfall nicht aus, um von einer ausreichenden Belichtung mit Tageslicht im Sinne des Art. 45 Abs. 2 Satz 1 BayBO sprechen zu können. Der Kläger hat in seiner Klagebegründung im Übrigen selbst ausgeführt, dass es an einer ausreichenden Belichtung fehlt.
Die auf Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO gestützte Entscheidung des Landratsamts, die Baugenehmigung - auch - deshalb zu versagen, weil es an einer ausreichenden Belichtung mit Tageslicht im Sinne des Art. 45 Abs. 2 Satz 1 BayBO fehlt, ist deshalb nicht zu beanstanden.
Der Einwand des Klägers, die Entscheidung des Landratsamts sei nichtig, weil eine Genehmigungsfiktion eingetreten sei, ist unzutreffend. Der Verweis des Klägers auf Art. 58 BayBO geht schon deshalb fehl, weil kein Genehmigungsfreistellungsverfahren nach dieser Vorschrift durchgeführt worden ist. Im Übrigen würde ein solches Verfahren auch nicht zu einer Genehmigungsfiktion führen. Weder das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO noch das hier durchgeführte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO ist ein Verfahren nach Art. 42a BayVwVfG, bei dem durch Rechtsvorschrift angeordnet ist, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist eine beantragte Genehmigung als erteilt gilt.
2. Die in Nummer II des Bescheids verfügte Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig und verletzt deshalb ebenfalls keine Rechte des Klägers (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO).
Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Regelung liegen vor. Der Kläger hat in seiner Klagebegründung selbst eingeräumt, dass er den Mehrzweckraum zu dem Zweck vermietet, dass sich Bauarbeiter, die ihren eigentlichen Lebensmittelpunkt woanders haben, dort von Montag bis Donnerstag am Abend nach der Arbeit aufhalten und den Raum nachts auch als Schlafraum nutzen können. Eine solche Nutzung ist ohne weiteres dergestalt zu qualifizieren, dass der Raum damit als Aufenthaltsraum im Sinne des Art. 2 Abs. 5 BayBO genutzt wird. Da er bisher nicht als ein solcher Raum genehmigt ist, an eine Nutzung als Aufenthaltsraum aber andere öffentlich-rechtliche Anforderungen gestellt werden (vgl. Art. 45 BayBO), ist die Nutzungsänderung nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei, sondern genehmigungspflichtig (Art. 55 Abs. 1 BayBO). Die ausgeübte Nutzung ist daher formell illegal, was für den Erlass einer Nutzungsuntersagung grundsätzlich genügt (z. B. Decker in Simon/Busse, BayBO, Art. 76, Rn. 282 m. w. zahlreichen Nachweisen).
Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die nach Art. 76 Satz 2 BayBO erforderliche Ermessensausübung des Landratsamts. Die Ermessenserwägungen des Landratsamts sind ausreichend. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagung muss die Bauaufsichtsbehörde im Übrigen in aller Regel nicht besonders begründen, weshalb sie von der Eingriffsbefugnis Gebrauch macht (BayVGH, Urteil vom 05.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 26). Das Ermessen ist im Rahmen des Art. 76 Satz 2 BayBO grundsätzlich in der Weise intendiert, dass bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen eine Nutzungsuntersagung ergehen soll. Eine Ausnahme besteht hier nicht. Insbesondere ist das Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig, was schon allein aus den Ausführungen unter 1. folgt.
Die Nutzungsuntersagung ist auch hinreichend bestimmt. Dem Einwand des Klägers, aus der Verfügung ergebe sich nicht zweifelsfrei, ob auch eine Nutzung als Obdachlosenunterkunft untersagt sei, ist nicht zu folgen. Aus der Begründung der Nutzungsuntersagung ergibt sich, dass dem Kläger jede Nutzung des Mehrzweckraumes untersagt wurde, bei der u. a. die Anforderungen des Art. 45 BayBO einzuhalten sind. Das ist eindeutig auch bei einer Obdachlosenunterbringung der Fall.
3. Die Zwangsgeldandrohung in Nummer V des Bescheids ist rechtmäßig. Insbesondere ist das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 2.000 Euro nicht überhöht. Es bewegt sich im unteren Bereich des durch Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG vorgegebenen Rahmens und ist angesichts der Mieteinnahmen, die der Kläger durch die formell illegale Nutzung erzielen kann, im Hinblick auf die Regelung in Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG verhältnismäßig.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich somit keinem Kostenrisiko ausgesetzt (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Sie trägt daher ihre außergerichtlichen Kosten billigerweise selbst (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
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