I.
Der Kläger begehrt die Verpflichtung des Beklagten, an ihn einen Betrag in Höhe von 19.525,97 € zu zahlen.
Am 5. November 2004 schlossen die Beteiligten einen notariellen Kaufvertrag. Darin verkaufte der Beklagte an den Kläger eine Teilfläche von ca. 6.000 m² aus dem Grundstück Fl. Nr. ... der Gemarkung .... Unter § 3 Nr. 1 (Kaufpreis) dieses Vertrages ist ein Kaufpreis von 15,00 € pro Quadratmeter festgehalten, insgesamt somit 90.000,00 €. Weiter ist im Vertrag ausgeführt: „In diesem Kaufpreis sind enthalten: a) für den Grund und Boden € 6,15/qm, b) für die Erschließungskosten, Kanalherstellungsbeitrag, Herstellungs- und Verbesserungsbeitrag für Wasser, Erschließungskosten für Straße € 8,86/qm.“ Unter § 4 Nr. 3 (Erschließung) ist festgelegt: „Die sämtlichen für die erstmalige Erschließung des vertragsgegenständlichen Grundbesitzes anfallenden Kosten sind in dem vorgenannten Kaufpreis enthalten und gelten mit der Bezahlung des Kaufpreises als abgegolten, mit Ausnahme der Strom-, Erdgas- und Telekomanschlüsse, die noch vom Käufer zu tragen sind.“
Mit Schreiben vom 22. Februar 2008 teilte der Kläger dem Beklagten mit, er mache wegen der zu hohen Herstellungsbeiträge einen Erstattungsanspruch in Höhe von 14.000,00 € vorsorglich geltend. Mit Schriftsatz vom 30. November 2012 forderte der Bevollmächtigte des Klägers den Beklagten auf, bis spätestens 14. Dezember 2012 einen Erstattungsbetrag in Höhe von insgesamt 19.525,97 € an den Kläger zu überweisen. Dieser Aufforderung kam der Beklagte bis heute nicht nach.
Am 19. Dezember 2013 ließ der Kläger deshalb durch seinen Bevollmächtigten Klage erheben. Er meint, die Berechnung der Herstellungsbeiträge für die öffentliche Wasserversorgungsanlage und die öffentliche Entwässerungsanlage sei auf der Grundlage des damaligen Satzungsrechts des Beklagten erfolgt, das als Beitragsmaßstab neben der Grundstücksfläche noch die zulässige Geschossfläche vorgesehen habe. Die Beklagte habe allerdings zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags vom 5. November 2004 weder für die öffentliche Wasserversorgungsanlage noch für die öffentliche Entwässerungsanlage über wirksames Satzungsrecht verfügt. Die Ablösungsvereinbarung in § 4 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages sei hinsichtlich der Herstellungsbeiträge nichtig. Dies habe zur Folge, dass der Kläger gegen den Beklagten einen Erstattungsanspruch habe. Der Höhe nach bestimme sich dieser aus der Differenz der gezahlten Ablösungsbeiträge und den sich nach Maßgabe des hier anzuwendenden aktuellen Satzungsrechts ergebenden Herstellungsbeiträgen.
Der Kläger beantragt:
Der Beklagte wird verpflichtet, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 19.525,97 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
Zur Begründung trägt der Bevollmächtigte des Beklagten vor, die Klage sei bereits unzulässig, da der Verwaltungsrechtsweg nicht eröffnet sei. Die Parteien hätten mit dem Kaufvertrag vom 5. November 2004 außerhalb eines abgabenrechtlichen Beitragsfestsetzungsverfahrens einen Grundstückskaufpreisanteil verbindlich vereinbart. Hierbei hänge die Wirksamkeit dieser Ablösungsvereinbarung nicht vom Bestehen einer wirksamen Beitrags- und Gebührensatzung ab. Darüber hinaus sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers verjährt.
Mit Schreiben vom 5. Februar 2014 hörte die Kammer die Beteiligten zur beabsichtigten Verweisung an das Landgericht ... an. Diese nahmen mit Schriftsätzen vom 13. Februar 2014 und 1. März 2014 Stellung.
Ergänzend wird Bezug genommen auf den Inhalt der beigezogenen Behördenakten sowie der Gerichtsakte.
II.
Der vorliegende Rechtsstreit ist an das Landgericht ... zu verweisen.
Ist der beschrittene Rechtsweg unzulässig, spricht das Gericht dies nach Anhörung der Parteien von Amts wegen aus und verweist den Rechtsstreit zugleich an das zuständige Gericht des zulässigen Rechtswegs (§ 17 a Abs. 2 Satz 1 GVG). Die Voraussetzungen hierfür sind vorliegend erfüllt.
Nach § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist der Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten nichtverfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die Streitigkeit nicht durch das Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen ist. Eine solche öffentlich-rechtliche Streitigkeit liegt hier nicht vor. Die Beteiligten streiten nicht über ein Rechtsverhältnis, welches seine Grundlage im öffentlichen Recht hat. Vielmehr stehen Rechte und Pflichten aus einem Kaufvertrag (§ 433 BGB) inmitten.
Die Beteiligten haben im November 2004 einen privatrechtlichen notariellen Kaufvertrag über ein Teilgrundstück abgeschlossen. Die darin begründeten Verpflichtungen wurden - soweit erkennbar - erfüllt. Der Kläger geht nunmehr davon aus, dass ihm ein Teil des vereinbarten und bezahlten Kaufpreises zurückzuerstatten ist. Er fordert diesen vom Beklagten zurück. Somit macht er einen sich aus dem Kaufvertrag ergebenden zivilrechtlichen Anspruch geltend, für den nicht der Verwaltungsrechtsweg eröffnet ist. Der Kaufvertrag zwischen den Beteiligten hat seine Grundlage im Zivilrecht (§ 433 BGB). In der Folge sind auch mögliche Rückgewähransprüche grundsätzlich zivilrechtlicher Natur. Für diese ist nicht der Verwaltungsrechtsweg eröffnet. Vielmehr obliegt es den Zivilgerichten zu überprüfen, ob und auf welcher Grundlage der geltend gemachte Zahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten besteht.
Zwischen den Beteiligten wurde im Rahmen des Kaufvertrags vom 5. November 2004 auch keine Ablösungsvereinbarung im Sinne des Art. 5 Abs. 9 KAG, welche möglicherweise den Verwaltungsrechtsweg eröffnen würde, abgeschlossen.
a) Dies folgt bereits eindeutig aus dem Wortlaut der notariellen Vereinbarung.
Diese enthält zunächst an keiner Stelle den Begriff der „Ablösung“ oder einen Verweis auf Art. 5 Abs. 9 KAG. An keiner Stelle wird davon gesprochen, dass Beiträge „gegen eine angemessene Gegenleistung“ abgelöst werden. Von einer Gegenleistung ist im gesamten Vertrag nicht die Rede. Es war erkennbar nicht der Wille der Vertragsparteien, eine solche (zusätzliche) Ablösungsvereinbarung zu treffen.
Hierfür spricht auch eindeutig die Tatsache, dass die Vertragsparteien einen einheitlichen „Kaufpreis“ von 15,00 € pro Quadratmeter vereinbart und keinen gesonderten Ablösungsbetrag festgelegt haben. Wäre dies beabsichtigt gewesen, hätte ein solcher - getrennt nach den verschiedenen Beiträgen bzw. Kosten - gesondert ausgewiesen werden müssen. Im Kaufvertrag ist lediglich zwischen einem Betrag für Grund und Boden sowie einem Betrag für die weiteren Kosten unterschieden worden, dann wurde aber ein einheitlicher Kaufpreis festgelegt.
In gleicher Weise spricht die in § 4 Nr. 3 des Vertrags gewählte Formulierung gegen eine Ablösungsvereinbarung. Dort ist festgehalten, dass - ohne jede Differenzierung - sämtliche Kosten für die erstmalige Erschließung im „Kaufpreis enthalten“ sind. Auch insoweit wird in keiner Weise von einer Ablöse gesprochen. Ziel der getroffenen Regelung ist damit keine rechtlich nach Art. 5 Abs. 9 KAG zu beurteilende Ablösevereinbarung hinsichtlich zukünftiger Beiträge, sondern nur die verbindliche zivilrechtliche Festlegung, dass sich wegen möglicherweise noch offener oder unbekannter die Erschließung betreffender Forderungen der Kaufpreis nicht erhöht.
Das im Kaufvertrag weiterhin aufgenommene Wiederkaufsrecht zugunsten des Freistaats Bayern spricht in gleicher Weise gegen die Annahme einer Ablösungsvereinbarung. In § 10 des Vertrags wurde dabei als Wiederkaufspreis der Kaufpreis vereinbart. Eine irgendwie geartete Differenzierung zwischen Boden- und Erschließungsanteil findet nicht statt. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Freistaat Bayern im Fall einer getroffenen Ablösevereinbarung bei der Ausübung seines Wiederkaufsrechts aus der vermeintlichen Ablösevereinbarung zwischen Kläger und Beklagte berechtigt hätte werden sollen. Auch dies stützt die Annahme, dass es sich um einen einheitlichen Kaufpreis handelt und daneben keine Ablösevereinbarung getroffen wurde. Wäre dies anders beabsichtigt gewesen, so hätte neben dem Wiederkaufspreis vereinbart werden müssen, welche Folgen sich aus der Ausübung des Wiederkaufsrechts für den Ablösebetrag ergeben.
Zuletzt spricht gegen die Annahme einer Ablösevereinbarung auch, dass in § 3 Nr. 1 des Kaufvertrags keinerlei Differenzierung zwischen den verschiedenen Beitragsarten stattfindet. Wird die Ablösung im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags vereinbart, muss der Ablösungsbetrag offengelegt werden, um die Übereinstimmung mit den Ablösungsbestimmungen beurteilen zu können (Nitsche/Baumann/Peters, Satzungen zur Abwasserbeseitigung, Nr. 7 zu 20.071). Um feststellen zu können, ob die in einem Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde vereinbarte Ablösung von Erschließungs- und Herstellungsbeiträgen angemessen ist, ist es erforderlich, dass die Beträge im Vertrag genannt werden, also neben dem Grundstückskaufpreis ausgewiesen werden (Schieder/Happ, Bayerisches Kommunalabgabengesetz, Art. 5 KAG Rn. 239). Im Falle einer Ablösungsvereinbarung wäre es somit also erforderlich gewesen, für die einzelnen Beitragsarten gesondert Beträge auszuweisen. Dies ist nicht erfolgt.
b) Auch ansonsten spricht - neben dem eindeutigen Text des geschlossenen Vertrages - nichts für die Annahme, zwischen den Beteiligten sei eine Ablösungsvereinbarung im abgaberechtlichen Sinne getroffen worden.
Dies gilt zunächst für das Schreiben des Beklagten an das Finanzamt ... vom 22. Dezember 2004. Dort wird die Berechnung des Kaufpreises erläutert, allerdings nicht von einer im Kaufvertrag getroffenen Ablösungsvereinbarung gesprochen. Das Schreiben bezieht sich, wie sich aus dem Betreff ergibt, eindeutig auf einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die getroffene Aussage kann somit alleine steuerrechtliche Fragestellungen betreffen (allein diese dürften auch für das Finanzamt interessant sein) und nicht zu einer verbindlichen Erläuterung des Kaufvertragsinhalts dienen.
Gegen die Annahme einer Ablösungsvereinbarung spricht auch, dass - soweit erkennbar - die Beitragspflicht hinsichtlich des erworbenen Grundstücks bereits eingetreten war. Hiervon geht jedenfalls der Bevollmächtigte des Klägers in seinen Schreiben vom 18. September 2011 (Bl. 61 der Behördenakte) sowie im Klageschriftsatz vom 17. Dezember 2013 aus. Dort ist ausgeführt, dass der Beitrag auf der Grundlage des damaligen Satzungsrechts berechnet worden sei. Dies spricht dafür, dass die Beitragspflicht bereits entstanden ist. Mit einer Ablösungsvereinbarung nach Art. 5 Abs. 9 KAG, die die Ablösung des Beitrags nur vor Entstehung der Beitragspflicht zulässt, ist dies nicht vereinbar.
Gegen die Annahme einer Ablösungsvereinbarung spricht weiter, dass, wie der Bevollmächtigte des Klägers dann im Schriftsatz vom 1. März 2014 an das Gericht ausführt, erhebliche Abweichungen zwischen den nach den Satzungen vorgesehenen Beträgen und den im Kaufvertrag (als Summe) angegebenen Beträgen bestehen. Ein Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde kann eine wirksame Ablösungsvereinbarung über einen Beitrag nur enthalten, wenn dabei nicht in unangemessener Weise von den satzungsrechtlich vorgesehenen Abgabegesetzen abgewichen wird (Schieder/Happ, a. a. O.). Dies ist vorliegend nach dem Vortrag des Klägers indes der Fall. Auch dies spricht gegen die Annahme einer Ablösungsvereinbarung.
Weiter ist davon auszugehen, dass das betreffende Grundstück bereits erschlossen war. Dies trägt der Bevollmächtigte des Beklagten im Schriftsatz vom 20. Januar 2014 auf der Seite 2 vor. Der Kläger ist dem nicht entgegengetreten. Eine Ablösungsvereinbarung kann aber nur vor dem Entstehen der Beitragspflicht und nur für ein Grundstück abgeschlossen werden, das später der Beitragspflicht unterliegen würde (Nitsche/Baumann/Peters, a. a. O., Nr. 4). Da das streitgegenständliche Grundstück bereits erschlossen und die Beitragspflicht bereits entstanden war, ist für eine Ablösungsvereinbarung kein Raum mehr.
c) Gegen die Annahme eines die Ablösungsvereinbarung betreffenden Rechtsstreits spricht schließlich auch, dass der Kläger nur einen Teilbetrag des damals bezahlten Betrags geltend macht. Wäre die Ablösevereinbarung unwirksam bzw. nichtig, so stünde ihm der gesamte Betrag zu. Vorliegend macht er allerdings einen Betrag geltend, der sich der Höhe nach aus der Differenz zwischen den gezahlten Beiträgen und den sich nach Maßgabe des aktuellen Satzungsrechts ergebenden Herstellungsbeiträgen berechnet. Dies kann nichts anderes bedeuten, als dass der Kläger sich auf eine Teilunwirksamkeit bzw. Teilnichtigkeit des notariell geschlossenen Kaufvertrags beruft bzw. dessen Anpassung etwa wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begehrt.
Nach allem steht fest, dass der Kläger keinen Erstattungsanspruch aus einer nichtigen oder rechtswidrigen Ablösevereinbarung ableitet, sondern einen privatrechtlichen Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück geltend macht.
Hierfür ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht eröffnet. Zuständig zur Entscheidung ist vielmehr sachlich und örtlich das Landgericht ... gemäß §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG bzw. §§ 12, 17 Abs. 1 ZPO.
