Verwaltungsgericht Ansbach Beschluss, 10. Mai 2016 - AN 3 S 16.00694

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus, das mehrere Wohnungen aufweist, bebauten Grundstücks FlNr. ..., Gemarkung ... (...).

Dieses Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. ... der Antragsgegnerin. Dieser Bebauungsplan ist am 11. Dezember 1969 rechtsverbindlich geworden. Er setzt als zulässige Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO 1968 fest.

Durch Beschwerden von Nachbarn und einer Mitteilung der Polizeiinspektion ...-Stadt (vgl. E-Mail vom 1. März 2016) erhielt die Antragsgegnerin Kenntnis davon, dass im Anwesen ... Wohnungen zur Wohnungsprostitution genutzt werden, für die im Internet unter dem Stichwort „...“ und im Sonntagsblitz vom 28. Februar 2016 geworben wird.

Unter „...“ heißt es:

„Neueröffnung in Erlangen. Ab sofort erwarten Dich in der ... in ... bis zu sechs heiße Girls, verteilt auf drei Appartements im Erdgeschoss und im 2. OG.“

Bereits im Schreiben vom 29. Februar 2016 hörte die Antragsgegnerin den Antragsteller zu einer beabsichtigten Nutzungsuntersagung an.

Mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 7. April 2016 nahm der Antragsteller im Wesentlichen hierzu wie folgt Stellung: Es handele sich um eine verfahrensfreie Nutzungsänderung. Bei der derzeitigen Nutzung handele es sich um eine ausnahmsweise zulässige Nutzung im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Die in den Wohnungen ausgeübte Wohnungsprostitution stelle einen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne dieser Vorschrift dar. Die Wohnungsprostitution werde sehr diskret ausgeübt, es sei im gesamten Haus keinerlei Werbung oder Ähnliches vorhanden. Von außen sei die beanstandete Nutzung in den Wohnungen des Antragstellers nicht erkennbar. Eine Belästigung von Mietern oder spielender Kinder liege nicht vor. Ein Parkplatzproblem existiere nicht. Die rechtlichen Voraussetzungen für einen Erlass der beabsichtigten Nutzungsuntersagung seien nicht gegeben.

Am 13. April 2016 erließ die Antragsgegnerin folgenden Bescheid:

„1. Herrn ... wird die Nutzung der Wohnungen auf dem Grundstück FlNr. ... zur Ausübung der Wohnungsprostitution untersagt. Sie ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Bescheides aufzulassen und zu unterbinden.

2. Die sofortige Vollziehung der Nr. 1 dieses Bescheides wird angeordnet.

3. Sollte der Verpflichtete der Anordnung unter Nr. 1 dieses Bescheides nicht nachkommen, wird ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 EUR zur Zahlung fällig.

4. …

5. …“

Zur Begründung führte die Antragsgegnerin im Wesentlichen folgendes aus:

Die Nutzungsänderung sei genehmigungspflichtig, da für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kämen als für die genehmigte Nutzung. Die erforderliche baurechtliche Genehmigung für die Nutzung der Wohnungen zum Zwecke der Prostitution liege nicht vor. Sie könne auch nicht nachträglich erteilt werden, da das Vorhaben sowohl formell als auch materiell rechtswidrig sei. Das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Das Anwesen des Antragstellers liege in einem festgesetzten allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO, das vorliegend dem Wohnen diene. Im Wohngebiet könnten ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 BauNVO auch sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden.

Bei der Ausübung der Prostitution handele es sich um eine gewerbliche Nutzung. Eine zum Zwecke der Prostitution angemietete Einheit mit ein bis zwei Prostituierten beeinträchtigte den Charakter des Wohngebiets und sei somit im WA als störender Gewerbebetrieb nicht zulässig. Es handele sich im vorliegenden Fall nicht nur um eine, sondern um aktuell drei Einheiten im Anwesen. Der typischer Weise einhergehende Zu- und Abfahrtsverkehr eines für die Wohnungsprostitution genutzten Gebäudes wirke störend. Daher sei die Umnutzung der Wohnungen zu Zwecken der Wohnungsprostitution im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig, eine nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung komme somit nicht in Betracht.

Die Antragsgegnerin stütze ihre Anordnung auf Art. 76 Satz 2 BayBO. Die Nutzungsuntersagung sei dazu geeignet, die rechtswidrige Nutzung zu unterbinden. Dem Antragsteller als Eigentümer des Gebäudes und als Nutzer der Wohnung sei es rechtlich und tatsächlich möglich, die nicht genehmigte Nutzung zu beenden. Die Nutzungsuntersagung sei das mildeste Mittel, da gerade eine Genehmigung aufgrund der obigen Ausführungen nicht in Betracht komme. Auch sei es im öffentlichen Interesse, den Charakter des allgemeinen Wohngebiets zu erhalten. Das öffentliche Interesse überwiege gegenüber dem Interesse des Antragstellers. Gerade finanzielle Einbußen sprächen nicht gegen die Nutzungsuntersagung, da diese allein auf der rechtswidrigen Nutzung beruhten.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sei erforderlich, da für unbeteiligte Dritte der Anschein erweckt werde, dass die beanstandete Nutzung legal sei. Dies werde durch die Vielzahl der illegalen Nutzungen noch weiter verstärkt. Der beanstandeten Nutzung komme daher eine erhebliche Breiten- und Nachahmungswirkung zu. Ein Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit der Entscheidung hätte zur Folge, dass die rechtswidrige Nutzung zu Zwecken der Prostitution als Bezugsfall für vergleichbare Nutzungen dienen würde. Außerdem liege die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Nutzungsuntersagung regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, da eine Verfestigung baurechtswidriger Zustände zu befürchten sei. Nur mit diesem Instrument könne demjenigen, der ein Bauwerk illegal nutze, der ungerechtfertigte Vorteil der zwischenzeitlichen Nutzung gegenüber demjenigen, der eine Nutzung erst aufnehme, wenn die erforderliche Genehmigung erteilt sei, entzogen werden.

Die Zwangsgeldandrohung stützte die Antragsgegnerin auf Vorschriften des VwZVG.

Dieser Bescheid wurde dem Prozessbevollmächtigten des Antragstellers gegen Empfangsbestätigung am 18. April 2016 zugestellt.

Mit dem bei Gericht am 26. April 2016 eingegangenen Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten ließ der Antragsteller hiergegen Klage erheben (AN 3 K 16.00688) über die noch nicht entschieden ist und mit dem bei Gericht am 27. April 2016 eingegangenen Schriftsatz beantragen,

die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 13. April 2016 herzustellen.

Zur Antragsbegründung ließ der Antragsteller im Wesentlichen vortragen, dass die Nutzungsuntersagung der Wohnungen zur Ausübung der Wohnungsprostitution rechtswidrig sei, da die Behörde bei der Auswahl des Adressaten der bauordnungsrechtlichen Maßnahme das ihr eingeräumte Ermessen nicht ausgeübt habe. Adressat der bauaufsichtlichen Verfügung sei der für den baurechtlichen Zustand Verantwortliche, d. h. der Verursacher der Störung selbst. Bei mehreren Pflichtigen stehe der Behörde ein Ermessen hinsichtlich der Adressatenauswahl zu. Der Bescheid enthalte keine Ausführungen dazu, weshalb der Antragsteller und nicht der Mieter als Adressat herangezogen werde. Bei Vorliegen mehrerer Störer sei der Handlungsstörer, vorliegend der Mieter, vorrangig in Anspruch zu nehmen. Dies gelte zumindest auch dann, wenn die Wirksamkeit der beabsichtigten Maßnahme nicht durch die Störerauswahl vereitelt werde. Im vorliegenden Fall seien keine Gründe ersichtlich, warum nicht der Mieter in Anspruch genommen werden sollte.

Des Weiteren ergebe sich die Rechtswidrigkeit des Bescheides aus einer fehlerhaften Ermessensausübung der Antragsgegnerin nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Der Behörde sei vorliegend ein Ermessensspielraum eingeräumt worden. Dieses Ermessen sei hier auf Null reduziert. In einem allgemeinen Wohngebiet könnten auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden. Die Behörde habe verkannt, dass es sich hier um genauso einen nicht störenden Gewerbebetrieb handle und das Gewerbe sehr diskret betrieben werde. Von außen sei der Charakter des Gewerbebetriebs für Dritte nicht erkennbar. Die Prostituierten ebenso wie die Kunden, welche sich überwiegend nach telefonischer Vereinbarung diskret in der Wohnung einfinden würden, seien sehr auf Anonymität bedacht. Die Wohnungsprostitution werde verstärkt von Besuchern mit höherem sozialen Rang aufgesucht, die die vorliegend unauffällige Umgebung bevorzugten. Mithin werde auch der Ruf des Wohnviertels nicht in Mitleidenschaft gezogen. Zudem handele es sich hier um einen kleinen Betrieb, bei dem lediglich sechs Prostituierte auf drei Appartements verteilt, tätig würden. Das Grundstück schließe sich an der einen Grundstücksseite an die ... Tankstelle und an der anderen Grundstücksseite an eine Gärtnerei direkt an. Mithin seien auf die nähere Umgebung schon keine störenden Auswirkungen zu befürchten, da sich nicht nur reine Wohngebäude in der näheren Umgebung befänden.

Die Antragsgegnerin beantragte,

den Antrag abzulehnen.

Der Antragsteller sei der richtige Bescheidsadressat. Die Antragsgegnerin habe davon ausgehen dürfen, dass der Antragsteller die Wohnungen selbst nutzt, nachdem er trotz Nachfrage keinen anderen Sachverhalt mitgeteilt hat. Er müsse auch die Folgen eines nicht vollständig aufgeklärten Sachverhalts in Kauf nehmen. Nur der Antragsteller sei vorliegend in der Lage, sicher Auskünfte über die aktuelle und vergangene Mietsituation in seinem Haus zu geben. Im Antragsschriftsatz sei nur der Nachname des Mieters ohne genauere Adressenangabe genannt. Nachdem für die Antragsgegnerin aber keine anderweitige Möglichkeit existiere, an den Namen und die Adresse des Mieters zu gelangen als über den Antragsteller, stehe dieser - ungeachtet dessen, ob er die Wohnung selbst nutzt oder nicht - als der Eigentümer der Wohnung als einzig verfügbarer Störer überhaupt zur Verfügung. Damit sei die Antragsgegnerin hier jedenfalls berechtigt, den Eigentümer als Mieter des Grundstücks als Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen, da ein Handlungsstörer (Mieter) nicht feststellbar sei.

Es liege eine ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgeübte Nutzungsänderung vor, die offensichtlich nicht genehmigungsfähig sei. Wohnungsprostitution stelle nämlich eine gewerbliche Nutzung dar, die regelmäßig nicht den Bedürfnissen eines allgemeinen Wohngebiets diene. Diese beeinträchtigte zudem den Charakter des Baugebiets als Wohngebiet.

Der Vortrag des Antragstellervertreters hinsichtlich einer nicht störenden Nutzung sei nicht zutreffend. Von der Nutzung bestimmter Räumlichkeiten zu Prostitutionszwecken gingen Beeinträchtigungen der Wohnruhe, etwa ein verstärkter Kfz-Verkehr, daneben aber insbesondere auch sogenannte „milieubedingte“ Störungen, wie z. B. Belästigungen der Anwohner aus, die sich negativ auf das Wohnumfeld auswirkten und mit dem Charakter eines vorwiegend dem Wohnen dienenden Gewerbes nicht vereinbar seien. Dies werde vorliegend auch durch die bereits vorhandenen Einwendungen und Beschwerden der Nachbarn bestätigt. Es liege eine erhöhte Belastung im Wohngebiet vor, die nicht mehr als nicht störend betrachtet werden könne. Auch wenn auf der Westseite des Grundstücks eine Tankstelle und ein Gärtnerei liegen würden, herrsche aber an den anderen Seiten des Gebäudes Wohnbebauung vor. Der Innenhof sei von drei Seiten durch Wohngebäude einsehbar. Da es sich vorliegend um einen Gewerbebetrieb handele, der störend sei und der damit auch nicht nach § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden könne, bedürfe es keiner Ermessensentscheidung, so dass auch keine, wie der Antragstellervertreter meine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen könne. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung sei im angefochtenen Bescheid auch ausreichend dargelegt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte sowie auf die beigezogene Akte der Antragsgegnerin Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist nicht begründet.

Die in Ziffer 2 des Bescheides der Antragsgegnerin vom 13. April 2016 enthaltene Anordnung der sofortigen Vollziehung der in diesem Bescheid unter Ziffer 1 angeordneten Nutzungsuntersagung ist formell und materiell rechtmäßig. Zum einen ist der zugrunde liegende Verwaltungsakt nach Auffassung der Kammer aller Voraussicht nach rechtmäßig und verletzt den Antragsteller nicht in seinen Rechten, so dass auch die gegen den Bescheid bereits erhobene Klage aller Voraussicht nach erfolglos bleiben wird. Zum anderen hat die Antragsgegnerin im Bescheid vom 13. April 2016 gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes ausreichend begründet.

Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von baulichen Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Hiervon hat die Antragsgegnerin rechtmäßigerweise Gebrauch gemacht, da die beanstandete Nutzung formell rechtswidrig und nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Wie von Antragstellerseite nicht substantiiert bestritten wird, steht die Ausübung einer Wohnungsprostitution in drei Appartments im Anwesen ... in ... im Widerspruch zur genehmigten Nutzung dieser drei Appartments zu Wohnzwecken, so dass eine nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt, für die es aber an der hierfür erforderlichen Baugenehmigung fehlt.

Der Erlass einer Nutzungsuntersagung ist grundsätzlich bereits aus diesem Grunde rechtmäßig.

Allein der formelle Baurechtsverstoß genügt jedoch ausnahmsweise dann nicht, wenn die materielle Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens offensichtlich gegeben ist. Dies ist jedoch vorliegend nicht gegeben, da die Nutzung von Wohnungen zum Zwecke der Ausübung der Prostitution dem Bauplanungsrecht widerspricht und auch kein Bestandsschutz gegeben ist.

Das klägerische Grundstück FlNr. ... (...) liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. ... der Antragsgegnerin, der als zulässige Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO 1968 festsetzt.

Auch eine sogenannte Wohnungsprostitution ist aber in einem allgemeinen Wohngebiet bauplanungsrechtlich unzulässig. Sie stellt eine - regelmäßig störende - gewerbliche Nutzung dar (vgl. BVerwG, B. v. 28.6.1995 - 4 B 137/95, BayVBl 1995, 667).

In einem allgemeinen Wohngebiet wäre aber gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1968 nur ein sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb ausnahmsweise zulässig.

Aufgrund der den Regelungen der BauNVO zugrunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise (vgl. dazu BVerwG, U. v. 3.2.1984 - 4 C 54/80 - juris Rn. 15) kommt es nicht darauf an, ob - wie von Antragstellerseite vorgetragen - das Gewerbe sehr diskret betrieben wird, weil die Prostituierten, ebenso wie die Kunden, sehr auf Anonymität bedacht sind und die Wohnungsprostituierten verstärkt von Besuchern mit höherem sozialem Rang aufgesucht werden, die, wie vorliegend, eine unauffällige Umgebung bevorzugen. Typischerweise gehen aber von der Nutzung der Wohnungen zu Prostitutionszwecken sogenannte „milieubedingte“ Störungen, wie Ruhestörungen durch unzufriedene oder alkoholisierte Freier oder verstärkter Kraftfahrzeugverkehr, insbesondere in den Nachtstunden aus, die die Wohnruhe beeinträchtigen. Nach Bundesverwaltungsgericht stellt die Wohnungsprostitution eine gewerbliche Nutzung dar, die nicht den Bedürfnissen des Wohngebietes dient und die zudem den Charakter des Baugebiets, das vorwiegend dem Wohnen dient (§ 4 Abs. 1 BauNVO 1968), als Wohngebiet beeinträchtigt.

Das der Antragsgegnerin gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen, das vom Gericht nach Maßgabe des § 114 VwGO überprüfbar ist, hat diese ordnungsgemäß ausgeübt. Das öffentliche Interesse gebietet grundsätzlich das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände im Wege der Nutzungsuntersagung, da nur auf diese Weise die Rechtsordnung wieder hergestellt werden kann. Der Bürger wird dazu angehalten, die vom Gesetzgeber vorgesehene Reihenfolge (Einholung der erforderlichen Baugenehmigung vor der Realisierung des geplanten Vorhabens) einzuhalten.

Auch die Auswahl des Antragstellers als Adressat der Nutzungsuntersagungsverfügung war ermessensfehlerfrei. Die Antragsgegnerin konnte den Eigentümer im Rahmen von Ziffer 1 als Zustandsverantwortlichen in Anspruch nehmen.

Art. 9 LStVG unterscheidet zwischen dem Handlungsstörer (Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG) und dem Zustandsstörer (Art. 9 Abs. 2 LStVG). Handlungsstörer ist derjenige, dessen Verhalten die Gefahr oder die Störung verursacht hat. Zustandsstörer ist der Inhaber der tatsächlichen Gewalt oder der Eigentümer einer Sache oder einer Immobilie, deren Zustand Grund für die Gefahr oder Störung ist.

Bei einer Mehrheit von Störern hat die Aufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen über deren Inanspruchnahme zu entscheiden. Gesetzliche Richtschnur für die fehlerfreie Ausübung des Auswahlermessens unter mehreren Störern sind die Umstände des Einzelfalles, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und auch das Gebot der schnellen und effektiven Gefahrenbeseitigung. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Handlungsstörer durch seine Tätigkeit mehr zur Störung der Rechtsordnung beiträgt als etwa der Grundstückseigentümer als Zustandsstörer, wird es zwar regelmäßig sachgerecht sein, den Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen (vgl. BayVGH, B. v. 28.5.2001 - 1 ZB 01.664 - juris Rn. 5).

Ausnahmsweise kommt jedoch eine ermessensgerechte vorrangige Inanspruchnahme des Eigentümers als Zustandsstörer vor dem Handlungsstörer dann in Betracht, wenn andernfalls die im öffentlichen Interesse gelegene wirksame und schnelle Beseitigung der von der Sache ausgehenden Störung der Rechtsordnung verzögert würde. Eine solche Situation kann z. B. bei einem häufigen Mieterwechsel in Betracht kommen, wenn dieser ein wirksames Vorgehen gegen den jeweiligen Mieter unverhältnismäßig erschwert oder gar unmöglich macht.

Nach Maßgabe dieser Anforderungen an eine ermessensgerechte Störerauswahl hat die Antragsgegnerin im vorliegenden Fall auch unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an einer wirksamen und schnellen Unterbindung der ungenehmigten Nutzung durch Ausübung der streitgegenständlichen Wohnungsprostitution den Eigentümern des Anwesens zu Recht als Adressat der Nutzungsuntersagung herangezogen. Im Falle eines schwer zu ermittelnden oder schwer zu kontaktierenden und oft wechselnden Personenkreises als Mieter kann eine solche Verfügung dann an den Grundeigentümer bzw. den Verfügungsberechtigten gerichtet werden, wenn nur diese Personen es in der Hand haben, zukünftig für eine dauerhafte Beendigung der Wohnungsprostitution und für eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken zu sorgen (vgl. BayVGH, B. v. 26.2.2007 - 1 ZB 6.2296 - juris Rn. 22).

Im vorliegenden Fall war es weder für die Antragsgegnerin durch eigene Ermittlungen möglich den Mieter der zu Prostitution genutzten Wohnungen zu ermitteln. So ergibt sich aus der Niederschrift für eine von Bediensteten der Antragsgegnerin im Anwesen ... am 2. Mai 2016 durchgeführte Ortsbesichtigung, dass es nicht möglich war, hinsichtlich des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung eine weitere Sachaufklärung vorzunehmen. Weder im Klage- noch im Antragsverfahren wurden zur Frage des streitgegenständlichen Mietverhältnisses hinsichtlich der drei Wohnungen brauchbare Angaben gemacht. Auch die in der Klageschrift gemachte Angabe, dass besagte Wohnungen an einen Herr ... vermietet worden seien, lässt die streitgegenständliche Störerauswahl im angefochtenen Bescheid nicht ermessensfehlerhaft erscheinen, da allein aufgrund dieser Angabe es für die Antragsgegnerin nicht möglich ist, eine entsprechende Nutzungsuntersagung gegenüber einer allein mit einem Nachnamen bezeichneten Person zu richten.

Auch die Zwangsgeldandrohung war weder dem Grunde noch der Höhe nach zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in Vorschriften des BayVwZVG.

Da die Klage daher in der Hauptsache aller Voraussicht nach keine Aussicht auf Erfolg hat, überwiegt vorliegend das öffentliche Vollzugsinteresse das Suspensivinteresse des Antragstellers.

Der Antrag war deshalb abzulehnen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.