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Oberlandesgericht München Beschluss, 13. März 2015 - 34 Wx 232/13

published on 13/03/2015 00:00

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Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Grundbuchamt - München vom 26. April 2013 abgeändert.

II.

Der Geschäftswert für die am 8. Dezember 2011 zugunsten der Beteiligten zu 1 eingetragene Eigentumsvormerkung wird auf 16.650.000,00 € festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligte zu 1 erwarb mit notariellem Vertrag vom 4.8.2011 Grundbesitz auf dem ehemaligen A.-Gelände. Der Kaufpreis betrug 16.650.000,00 €. Die Beteiligten waren sich darüber einig, dass der Veräußerer die auf dem Objekt befindlichen Altlasten zu beseitigen hat.

Für die Beteiligte zu 1 wurde am 8.12.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Mit Kostenrechnung vom selben Tag wurde ihr hierfür - ausgehend von einem Wert von 16.650.000,00 € - ein Betrag von 7.506,50 € in Rechnung gestellt.

Am 6.2.2012 verkaufte die Beteiligte zu 1 den Grundbesitz zu einem Preis von 29.304.000,00 € weiter. Auf der Grundlage dieses Betrags als Geschäftswert wurden ihr sodann am 9.3.2012 weitere 3.150,50 € in Rechnung gestellt. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Erinnerung eingelegt. Diese deutete das Grundbuchamt in einen Antrag nach § 31 KostO auf Festsetzung des Geschäftswertes um und hat am 26.4.2013 - nach Anhörung des Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse (Beteiligter zu 2) - den Geschäftswert auf nunmehr 29.304.000,00 € festgesetzt. Dies wird damit begründet, dass der beim Weiterverkauf am 6.2.2012 erzielte Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert darstelle. Wertsteigernde Leistungen zwischen Erwerb und Weiterverkauf seien nicht nachgewiesen. Im Übrigen sei bereits am 7.3.2011 ein Kaufpreis in ähnlicher Höhe auf dem ehemaligen A.-Gelände erzielt worden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1.

Das Rechtsmittel wird damit begründet, dass ein Vergleich des gegenständlichen Geschäfts mit dem Grundstückskaufvertrag der „Schwestergesellschaft“ der Beteiligten zu 1 nicht möglich sei, da es im einen Fall um ein bebautes, hier aber um ein unbebautes Grundstück gehe. Letzteres gehöre auch nicht zum ehemaligen A.-Gelände.

Der Wert eines bebaubaren Grundstücks richte sich ausschließlich danach, welche Baumasse sich hierauf realisieren lasse. Der gegenständliche Kaufvertrag beziehe sich auf ein Grundstück, auf welchem ausweislich der Festsetzungen im Bebauungsplan 16.650 m2 Geschossfläche errichtet werden dürften. Der Kaufvertrag sei daher durch Multiplikation dieser Fläche mit einem Kaufpreis von 1.000,00 €/m2 ermittelt worden. Das Areal des ehemaligen A.-Geländes sei vom zuständigen Projektentwickler - soweit Wohnungsbauflächen geschaffen worden seien - in mehrere katastermäßig gesondert erfasste Grundstücke unterteilt worden, die auch jeweils einer eigenen Grundstücksgesellschaft zugeordnet worden seien. Nur die hierbei erzielten Kaufpreise könnten einen Bezugsfall für das gegenständliche Geschäft liefern, da jeweils unbebaute Flächen im vergleichbaren Zustand mit einer sich aus ein und demselben Bebauungsplan ergebenden Bebauungsdichte veräußert worden seien. Aus den vom Projektentwickler zur Verfügung gestellten Unterlagen ergebe sich, dass dort Kaufpreise zwischen 850,00 €/m2 und 1.200,00 €/m2 Geschossfläche erzielt worden seien.

Die Beteiligte zu 1 habe nach dem Erwerb des Grundstücks werterhöhende Maßnahmen durchgeführt, insbesondere rund 1 Mio. € in die Beplanung des Objekts investiert. Diese mit dem Gestaltungsbeirat der Landeshauptstadt M. abgestimmte Planung habe auch von der Erwerberin übernommen werden können.

Für den höheren Weiterverkaufspreis sei folgender Sonderumstand ursächlich: Sie habe zunächst die Fläche selbst bebauen wollen und habe sich in konkreten Verhandlungen über den Verkauf des zu schaffenden Wohnungsbestands befunden. Ein Notartermin sei bereits vereinbart gewesen. Im Gesamtkaufpreis seien 19.000.000,00 € für das Grundstück enthalten gewesen. Neben dem Pauschalfestwerklohn sei ein Bauträgergewinn von 8.800.000,00 € (= 500,00 €/m2 Geschossfläche) enthalten gewesen. Kurz vor dem vereinbarten Notartermin habe sich die spätere Käuferin (D. Wohnbau GmbH) an ihren Verfahrensbevollmächtigten gewandt und ihr Erwerbsinteresse bekundet. Die Beteiligte zu 1 sei bereit gewesen, von einer Beurkundung des Bauträgervertrags abzusehen, wenn die D. Wohnbau GmbH ihrerseits bereit sei, ihr das Grundstück zu einem Kaufpreis abzukaufen, der ausreiche, um alle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft, für Planung und sonstige Aufwendungen abzudecken und einen Bauträgergewinn in der genannten Höhe zu erzeugen. Es liege also eine „spezielle Konstellation“ vor, die nicht damit begründet werden könne, dass die Beteiligte zu 1 das Grundstück im August 2011 nicht zum wirklichen Wert gekauft habe.

Der zuständige Einzelrichter hat das Verfahren mit Beschluss vom 6.10.2014 dem Senat (§ 81 GBO; § 122 Abs. 1 GVG) zur Entscheidung übertragen.

II.

Nach Art. § 50 des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Auf die am 8.5.2013 eingelegte Beschwerde ist somit noch die Kostenordnung anzuwenden (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG).

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 26.4.2013 nach § 31 Abs. 3 Kostenordnung. Form und Frist sind gewahrt, der Beschwerdewert von mehr als 200,00 € ist erreicht (vgl. § 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO).

Die Geschäftswertbeschwerde ist begründet. Auch materiellrechtlich sind weiterhin die Vorschriften der Kostenordnung anzuwenden (§ 134 Abs. 1 Satz 1 GNotKG).

1. Bei einer Vormerkung auf Übertragung des Eigentums kommt es auf den Wert des Grundstücks an; dieser Wert ist grundsätzlich (§ 20 KostO) dann, wenn ein Kaufvertrag die Grundlage war, nach dem Kaufpreis zu berechnen. Ist aber der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache, ist letzterer maßgebend ( § 19 KostO). Gemäß § 19 Abs. 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert und wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Gemäß § 19 Abs. 2 KostO ist dabei auf den Inhalt des Geschäfts, die Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannte oder aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen und Vergleichswerte zurückzugreifen.

2. Zutreffender Wert ist hier der Kaufpreis im Vertrag vom 4.8.2011.

a) Ein höherer Wert ergibt sich nicht aus dem im angefochtenen Beschluss genannten Vergleichspreis. Zwar wurde dort ein ähnlicher Quadratmeterpreis erzielt wie beim Weiterverkauf des gegenständlichen Grundstücks. Es steht aber nicht fest, dass dieses außerhalb des „eigentlichen“ A.-Geländes gelegene Grundstück in jeder - wesentlichen - Beziehung mit dem Grundbesitz hier vergleichbar ist; darüber hinaus benennt die Beteiligte zu 1 Umstände, die darauf hindeuten, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dieser Preis zu diesem Zeitpunkt nicht zu erzielen war, sondern dass die konkreten persönlichen Interessen des hiesigen Käufers zu einem höheren Preis geführt haben. Im Übrigen geht auch der Vertreter der Staatskasse offensichtlich davon aus, dass sich aus diesem Geschäft nichts für das vorliegende herleiten lässt (vgl. Stellungnahme vom 12.7.2013).

b) Lässt der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen, dass dessen Verkehrswert deutlich höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung des in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfts der sich aus dem späteren Geschäft ergebende Wert maßgebend (vgl. BayObLG JurBüro 1989, 825; vgl. auch Senat vom 22.12.2014, 34 Wx 364/14 Kost, für Weiterverkauf drei Tage später). Voraussetzung ist aber, dass sich aus dem späteren Geschäft tatsächlich ein schon früher vorhandener höherer Wert ergibt. Denn gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 KostO bleiben ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse außer Betracht. Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft aber nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben (vgl. Assenmacher/Mathias KostO 16. Aufl. Stichwort Grundbesitzwert Rn. 3.4.2).

a) c) Die Beteiligte zu 1 hat Umstände dargelegt, die dagegen sprechen, dass der bei dem späteren Geschäft erzielte Kaufpreis derjenige ist, der im August 2011 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem Markt zu erzielen gewesen wäre. Sie hat das Zustandekommen des Geschäfts geschildert und auch Motive der Käuferin aufgezeigt, die plausibel und jedenfalls nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen sind. Mag auch der höhere Preis nur zu einem geringen Teil auf die Planungsleistungen der Beteiligten zu 1 zurückzuführen sein, so konnte diese doch ein vollständiges, von der Käuferin zu übernehmendes Konzept zur Verfügung stellen. Es erscheint als naheliegend, dass die Gründe, die die Käuferin dazu bewogen haben, das Grundstück dann zu diesem Preis zu erwerben, bei den übrigen Marktteilnehmern nicht vorhanden waren. Insbesondere spricht die Tatsache, dass auch weitere Grundstücke im A.-Gelände zu ähnlichen Preisen veräußert wurden, wie sie die Beteiligte zu 1 bezahlt hat, gegen einen um ca. 75% höheren Wert als dem im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Preis. Dem entgegenstehende, hinreichend eindeutige Gesichtspunkte, die eine abweichende Bemessung im Hinblick auf den Weiterverkaufspreis erlauben könnten, kann auch der Beteiligte zu 2 nicht aufzeigen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Nach § 31 Abs. 5 KostO ist das Verfahren gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG)

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Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG

(1) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, soweit durch die Entscheidung der Verfahrensgegenstand ganz oder teilweise erledigt wird (Endentscheidung). Für Registersachen kann durch Gesetz Abweichendes bestimmt werden. (2) Der Beschluss enthält

(1) Die Kostenordnung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 361-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26. Juni 2013 (BGBl. I S. 1800) geändert worden ist, und Verweisungen hierauf sind

(1) Die Senate der Oberlandesgerichte entscheiden, soweit nicht nach den Vorschriften der Prozeßgesetze an Stelle des Senats der Einzelrichter zu entscheiden hat, in der Besetzung von drei Mitgliedern mit Einschluß des Vorsitzenden. (2) Die Strafsen

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Tenor Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt vom 15. Februar 2016 (Geschäftswertfestsetzung) wird zurückgewiesen. Gründe I. Die Beteiligte zu 1 erwarb mit not

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Annotations

Grundbuchordnung - GBO | § 81

(1) Über Beschwerden entscheidet bei den Oberlandesgerichten und dem Bundesgerichtshof ein Zivilsenat.

(2) Die Vorschriften der Zivilprozeßordnung über die Ausschließung und Ablehnung der Gerichtspersonen sind entsprechend anzuwenden.

(3) Die Vorschrift des § 44 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit über die Fortführung des Verfahrens bei Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist entsprechend anzuwenden.

(4) Die Bundesregierung und die Landesregierungen bestimmen für ihren Bereich durch Rechtsverordnung den Zeitpunkt, von dem an elektronische Akten geführt werden können. Die Bundesregierung und die Landesregierungen bestimmen für ihren Bereich durch Rechtsverordnung die organisatorisch-technischen Rahmenbedingungen für die Bildung, Führung und Aufbewahrung der elektronischen Akten. Die Rechtsverordnungen der Bundesregierung bedürfen nicht der Zustimmung des Bundesrates. Die Landesregierungen können die Ermächtigungen durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen. Die Zulassung der elektronischen Akte kann auf einzelne Gerichte oder Verfahren beschränkt werden.

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 122

(2) Die Strafsenate entscheiden über die Eröffnung des Hauptverfahrens des ersten Rechtszuges mit einer Besetzung von fünf Richtern einschließlich des Vorsitzenden. Bei der Eröffnung des Hauptverfahrens beschließt der Strafsenat, daß er in der Hauptverhandlung mit drei Richtern einschließlich des Vorsitzenden besetzt ist, wenn nicht nach dem Umfang oder der Schwierigkeit der Sache die Mitwirkung zweier weiterer Richter notwendig erscheint. Über die Einstellung des Hauptverfahrens wegen eines Verfahrenshindernisses entscheidet der Strafsenat in der für die Hauptverhandlung bestimmten Besetzung. Ist eine Sache vom Revisionsgericht zurückverwiesen worden, kann der nunmehr zuständige Strafsenat erneut nach Satz 2 über seine Besetzung beschließen.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 136 Übergangsvorschrift zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz

1.: in gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) anhängig geworden oder eingeleitet worden sind; die Jahresgebühr 12311 wird in diesen Verfahren nicht erhoben;
2.: in gerichtlichen Verfahren über ein Rechtsmittel, das vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) eingelegt worden ist;
3.: hinsichtlich der Jahresgebühren in Verfahren vor dem Betreuungsgericht, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind;
4.: in notariellen Verfahren oder bei notariellen Geschäften, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) erteilt worden ist;
5.: in allen übrigen Fällen, wenn die Kosten vor dem Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind.

(2) Soweit Gebühren nach diesem Gesetz anzurechnen sind, sind auch nach der Kostenordnung für entsprechende Tätigkeiten entstandene Gebühren anzurechnen.

(3) Soweit für ein notarielles Hauptgeschäft die Kostenordnung nach Absatz 1 weiter anzuwenden ist, gilt dies auch für die damit zusammenhängenden Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie für zu Vollzugszwecken gefertigte Entwürfe.

(4) Bis zum Erlass landesrechtlicher Vorschriften über die Höhe des Haftkostenbeitrags, der von einem Gefangenen zu erheben ist, ist anstelle der Nummern 31010 und 31011 des Kostenverzeichnisses § 137 Absatz 1 Nummer 12 der Kostenordnung in der bis zum 27. Dezember 2010 geltenden Fassung anzuwenden.

(5) Absatz 1 ist auf die folgenden Vorschriften in ihrer bis zum Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) geltenden Fassung entsprechend anzuwenden:

1.: § 30 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz,
2.: § 15 des Spruchverfahrensgesetzes,
3.: § 12 Absatz 3, die §§ 33 bis 43, 44 Absatz 2 sowie die §§ 45 und 47 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen,
4.: § 102 des Gesetzes über Rechte an Luftfahrzeugen,
5.: § 100 Absatz 1 und 3 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes,
6.: § 39b Absatz 1 und 6 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes,
7.: § 99 Absatz 6, § 132 Absatz 5 und § 260 Absatz 4 des Aktiengesetzes,
8.: § 51b des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
9.: § 62 Absatz 5 und 6 des Bereinigungsgesetzes für deutsche Auslandsbonds,
10.: § 138 Absatz 2 des Urheberrechtsgesetzes,
11.: die §§ 18 bis 24 der Verfahrensordnung für Höfesachen,
12.: § 18 des Gesetzes zur Ergänzung des Gesetzes über die Mitbestimmung der Arbeitnehmer in den Aufsichtsräten und Vorständen der Unternehmen des Bergbaus und der Eisen und Stahl erzeugenden Industrie und
13.: § 65 Absatz 3 des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes.

An die Stelle der Kostenordnung treten dabei die in Satz 1 genannten Vorschriften.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 134 Übergangsvorschrift

(1) In gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden oder eingeleitet worden sind, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben. Dies gilt nicht im Verfahren über ein Rechtsmittel, das nach dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung eingelegt worden ist. Die Sätze 1 und 2 gelten auch, wenn Vorschriften geändert werden, auf die dieses Gesetz verweist. In Verfahren, in denen Jahresgebühren erhoben werden, und in Fällen, in denen die Sätze 1 und 2 keine Anwendung finden, gilt für Kosten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung fällig geworden sind, das bisherige Recht.

(2) Für notarielle Verfahren oder Geschäfte, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung erteilt worden ist, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 38 Entscheidung durch Beschluss

(2) Der Beschluss enthält

1.: die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten;
2.: die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Gerichtspersonen, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.: die Beschlussformel.

(3) Der Beschluss ist zu begründen. Er ist zu unterschreiben. Das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle oder der Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel (Erlass) ist auf dem Beschluss zu vermerken.

(4) Einer Begründung bedarf es nicht, soweit

1.: die Entscheidung auf Grund eines Anerkenntnisses oder Verzichts oder als Versäumnisentscheidung ergeht und entsprechend bezeichnet ist,
2.: gleichgerichteten Anträgen der Beteiligten stattgegeben wird oder der Beschluss nicht dem erklärten Willen eines Beteiligten widerspricht oder
3.: der Beschluss in Gegenwart aller Beteiligten mündlich bekannt gegeben wurde und alle Beteiligten auf Rechtsmittel verzichtet haben.

(5) Absatz 4 ist nicht anzuwenden:

1.: in Ehesachen, mit Ausnahme der eine Scheidung aussprechenden Entscheidung;
2.: in Abstammungssachen;
3.: in Betreuungssachen;
4.: wenn zu erwarten ist, dass der Beschluss im Ausland geltend gemacht werden wird.

(6) Soll ein ohne Begründung hergestellter Beschluss im Ausland geltend gemacht werden, gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisentscheidungen entsprechend.