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Oberlandesgericht München Beschluss, 10. Juli 2015 - 34 Wx 69/14 Kost

bei uns veröffentlicht am10.07.2015

Oberlandesgericht München Beschluss, 10. Juli 2015 - 34 Wx 69/14 Kost

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vorgehend
Amtsgericht Dachau, unbekannt, 12.02.2014

Gericht

Oberlandesgericht München

Prielmayerstraße 5, 80335 München
089 5597-02

Gründe

Oberlandesgericht München

34 Wx 69/14 Kost

Beschluss

vom 10.7.2015

AG Dachau - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte: ...

wegen Geschäftswertfestsetzung

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler als Einzelrichterin 10. Juli 2015 folgenden Beschluss

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Dachau über die Festsetzung des Geschäftswerts für die Auflassungsvormerkung sowie für die Auflassung (expediert am 14.11.2012) in der Fassung des (Teil)Abhilfebeschlusses vom 12.2.2014 aufgehoben.

II.

Der Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung sowie für die Auflassung wird auf 635.000 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb mit notariellem Vertrag vom 8.6.2011 zusammenhängenden Grundbesitz mit einer Größe von insgesamt 2.763 qm (2.320 qm und 443 qm) von einer nach dem Recht des Großherzogtums Luxemburg errichteten und dort ansässigen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée), die ihrerseits diesen Grundbesitz als Teil eines umfangreichen Immobilienportfolios gemäß notariellem Vertrag vom 31.3.2008/1.4.2008 zu Eigentum erworben hatte. Zum Zeitpunkt des Ankaufs durch die Beteiligte zu 1 war der Grundbesitz - ebenso wie das zur öffentlichen Straße hin vorgelagerte, in fremdem Eigentum stehende Grundstück - mit mieterseitig gewerblich genutzten Hallen bebaut und Gegenstand einer Verwaltungsvereinbarung zwischen zwei im Zuge der Postreform gebildeten Teilsondervermögen des Bundes. In die Verwaltungsvereinbarung und in den Gewerbemietvertrag trat die Beteiligte zu 1 ein. Der Kaufpreis wurde mit 635.000 € vereinbart.

Dem Kostenansatz für die zugunsten der Beteiligten zu 1 am 29.7.2011 eingetragene Auflassungsvormerkung und die am 21.10.2011 eingetragene Auflassung sowie die am gleichen Tag vorgenommene Löschung der Vormerkung legte das Grundbuchamt einen Geschäftswert in Höhe des Kaufpreises zugrunde.

Zu notarieller Urkunde vom 19.4.2012 traf die Beteiligte zu 1 mit dem Eigentümer der Vorderliegergrundstücke Vereinbarungen über die Löschung bestehender und die Begründung neuer, die Erschließung des rückwärtigen Grundbesitzes sichernder Grunddienstbarkeiten; damit sollte (unter anderem) die Aufhebung der Verwaltungsvereinbarung vorbereitet und die baurechtliche Erschließung des Hinterliegergrundstücks sichergestellt werden. Gleichzeitig übernahm die Beteiligte zu 1 zusätzlich zur Verpflichtung, an den Eigentümer der Vorderliegergrundstücke einen Pauschalbetrag von 30.000 € zu zahlen, die Verpflichtung zum Abriss der Bauwerke auf dem Vorderliegergrundstück und zur Beseitigung von Altlasten dieses Grundstücks sowie die alleinige Kostentragung für die Eingabeplanung betreffend die geplanten Baumaßnahmen auf dem Gesamtgrundbesitz.

Am 9.5.2012 verkaufte die Beteiligte zu 1 ihren Grundbesitz nach durchgeführter Altlastenentsorgung und Erteilung eines positiven Bauvorbescheids über die geplante Wohnbebauung (Neubau von Doppel- und Einfamilienhäusern mit Garagen) zu einem Preis von 1.180.000 € bei eigener Tragung der Kosten für den noch vorzunehmenden Abriss des baulichen Altbestandes weiter. Mitverkauft wurden die bereits zur Genehmigung eingereichten Baupläne, wobei die Planungsleistungen der Phasen 1 - 4 HOAI noch gesondert in Rechnung gestellt werden sollten. Zu diesem Zeitpunkt war bekannt, dass der Mietvertrag aufgrund Eigenkündigung der Mieterin zum 30.6.2012 enden werde.

Auf Veranlassung des zuständigen Bezirksrevisors, des Beteiligten zu 2, nahm das Grundbuchamt am 21.9.2012 unter Zugrundelegung eines Geschäftswertes von 1.180.000 € bereits für den Ankauf eine Nacherhebung im Betrag von 1.660,50 € für die vorgenannten Grundbucheintragungen nebst Katasterfortführungsgebühr vor. Auf die hiergegen gerichtete Erinnerung der Beteiligten zu 1 beantragte der Beteiligte zu 2 eine förmliche Geschäftswertfestsetzung. Mit undatiertem, am 14.11.2012 expedierten Beschluss setzte des Grundbuchamt den Geschäftswert für die Auflassungsvormerkung und die Auflassung auf 1.000.000 € fest. (Nur) Kaufpreisteilbeträge von 80.000 € und 100.000 € beruhten auf wertsteigernden Aufwendungen der Beteiligten zu 1 für die Verschaffung von Baurecht, die Übernahme der Abbruchverpflichtung und für Altlastensanierung. Im Übrigen hingegen indiziere der zeitnah zum Ankauf erzielte Erlös beim Verkauf einen entsprechend höheren Verkehrswert bereits für den früheren Zeitpunkt.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde, eingegangen am 20.11.2012, der das Amtsgericht nach weiteren Erläuterungen der Beteiligten zu 1 betreffend die getätigten Aufwendungen am 12.2.2014 nur teilweise abgeholfen hat, indem es den Geschäftswert auf 970.000 € festgesetzt hat.

Die Beteiligte zu 1 verfolgt ihre Beschwerde weiter und begehrt eine Geschäftswertfestsetzung in Höhe des Kaufpreises von 635.000 €. Vor dem Beschwerdesenat hat sie insbesondere die -weitgehend in Eigenleistung - herbeigeführte verbesserte Bebaubarkeit des Grundstücks in der Art eines Vorher-Nachher-Vergleichs beschrieben.

II.

Die Beschwerde hat Erfolg und führt zur Änderung der Geschäftswertfestsetzung auf den Kaufpreis beim Ankauf.

1. Die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss richtet sich gemäß § 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG verfahrensrechtlich noch nach den Vorschriften der KostO, denn sie wurde vor dem Inkrafttreten des GNotKG am 1.8.2013 (vgl. Art. 50 des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes - 2. KostRMoG - vom 23. Juli 2013, BGBl. I S. 2586) eingelegt.

2. Die nach § 31 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1, Sätze 3 - 5 i. V. m. § 14 Abs. 4 und 6 KostO und § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG zulässige Beschwerde erweist sich auch in der Sache als begründet.

1. a) Gemäß § 134 Abs. 1 Satz 1 GNotKG finden auch materiellrechtlich die Vorschriften der KostO Anwendung.

Der Geschäftswert (§ 18 KostO) der Eintragung als Eigentümer und ebenso der den Eigentumserwerb sichernden Vormerkung einschließlich ihrer Löschung bestimmt sich nach §§ 19, 20 KostO (BayObLG JurBüro 1989, 824/825; dass., JurBüro 1996, 209). Maßgebend ist daher nach § 20 Abs.1 Satz 1 KostO bei einem Eigentumserwerb aufgrund Kaufvertrages zunächst der vereinbarte Kaufpreis. Ist allerdings der Kaufpreis niedriger als der nach § 19 KostO festzustellende Wert, so ist gemäß § 20 Abs.1 Satz 2 Halbsatz 1 KostO der nach § 19 KostO ermittelte Verkehrswert („gemeine Wert“) ausschlaggebend. Um allerdings dem Vereinfachungszweck der Bestimmung in § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO Rechnung zu tragen, sind Ermittlungen über den gemeinen Wert der Sache nur dann anzustellen, wenn Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass im maßgeblichen Bewertungszeitpunkt der Gebührenfälligkeit (§ 18 Abs. 1 KostO) der Kaufpreis nicht annähernd dem Verkehrswert der Sache entspricht (BGH JurBüro 2006, 209; BayObLGZ 1974, 422/424 f. m. w. Nachw.).

b) Der Geschäftswert entspricht hier dem Kaufpreis gemäß Vertrag vom 8.6.2011.

Anhaltspunkte für einen über dem vereinbarten Preis liegenden Verkehrswert der Sache können vorliegen, wenn bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks ein Preis erzielt wird, der auf einen den ursprünglichen Kaufpreis deutlich übersteigenden Wert hindeutet (BayObLG JurBüro 1989, 825; Senat vom 1.7.2013, 34 Wx 266/13 Kost, juris; vom 22.12.2014, 34 Wx 364/14 Kost, juris; und vom 13.3.2015, 34 Wx 232/13, juris; OLG Düsseldorf Rpfleger 1994, 41; LG München I JurBüro 2011, 655). Der Schluss von einem beim Weiterverkauf erzielten Preis auf einen schon beim Ankauf vorhandenen Wert in entsprechender Höhe ist aber nur zulässig, wenn die konkreten Umstände geeignet sind, eine solche Schlussfolgerung zu tragen (Senat vom 13.3.2015 a. a. O.). Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft jedoch nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben (Senat vom 13.3.2015 m. w. Nachw.).

Ein Schluss vom Weiterverkaufspreis auf einen den Ankaufspreis übersteigenden früheren Wert des Grundstücks ist vorliegend nicht zulässig, auch nicht unter Herausrechnen der nachweisbaren Fremdkosten für werterhöhende Aufwendungen in die Kaufsache. Die Beteiligte zu 1 hat gewichtige Umstände dargelegt, die dagegen sprechen, dass der später erzielte Kaufpreis, reduziert um einzelne bezifferbare Ausgaben für die Grundstücksentwicklung und für Grundstücksaufwendungen, dem Grundstückswert beim Ankauf entsprach. Die Darstellung der Beteiligten zu 1 ist plausibel und fügt sich in das Bild ein, welches die zur Grundakte gelangten Verträge selbst einschließlich ihrer Anlagen zeichnen. Danach steht fest, dass die Beteiligte zu 1 ein Grundstück mit Entwicklungspotential angekauft, aber ein Grundstück mit einem vollständig entwickelten und hinsichtlich seiner Durchführbarkeit abgesicherten Bebauungskonzept weiterverkauft hat. Nach diesem Konzept kann die vorhandene, der gewerblichen Grundstücksnutzung beim Ankauf entsprechende Bebauung durch eine Wohnbebauung bei erhöhter GFZ ersetzt werden. Hierfür bildeten die im Rahmen der Konzeptentwicklung geschlossenen, detaillierten Vereinbarungen mit dem Eigentümer des Vorderliegergrundstücks und daneben auch die Einigung mit der gewerblichen Mieterin eine unerlässliche Voraussetzung. Die Beteiligte zu 1 hat für die Konzeptionierung nicht nur erheblichen kostenmäßigen Aufwand betrieben, sondern auch eigene Arbeitskraft investiert. Unter diesen Umständen ist es nicht zulässig, lediglich konkret ausscheidbare Kosten, wie diejenigen für Altlastensanierung, Gebäudeabriss und Baugenehmigungsgebühren, zu berücksichtigen. Vielmehr lässt der 11 Monate nach dem Ankauf erzielte Verkaufspreis wegen der in der Zwischenzeit durchgeführten erheblichen Maßnahmen der Grundstücksentwicklung keinen tragfähigen Schluss auf einen früheren Grundstückswert zu.

Daher verbleibt es gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 KostO bei der Maßgeblichkeit des Kaufpreises beim Grundstücksankauf.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Nach § 31 Abs. 5 KostO ist das Verfahren gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Der Beschluss ist mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.

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Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 10 Bevollmächtigte

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben. (2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevol

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 136 Übergangsvorschrift zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz

(1) Die Kostenordnung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 361-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26. Juni 2013 (BGBl. I S. 1800) geändert worden ist, und Verweisungen hierauf sind

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 134 Übergangsvorschrift

(1) In gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden oder eingeleitet worden sind, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben. Dies gilt nicht im Verfahren über ein Rechtsmittel, das nach dem Inkraft

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Oberlandesgericht München Beschluss, 13. März 2015 - 34 Wx 232/13

bei uns veröffentlicht am 13.03.2015
Oberlandesgericht München
Tenor I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Grundbuchamt - München vom 26. April 2013 abgeändert. II. Der Geschäftswert für die am 8. Dezember 2011 zugunsten der Beteiligten zu 1 ein

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Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 136 Übergangsvorschrift zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz

(1) Die Kostenordnung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 361-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26. Juni 2013 (BGBl. I S. 1800) geändert worden ist, und Verweisungen hierauf sind weiter anzuwenden

1.
in gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) anhängig geworden oder eingeleitet worden sind; die Jahresgebühr 12311 wird in diesen Verfahren nicht erhoben;
2.
in gerichtlichen Verfahren über ein Rechtsmittel, das vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) eingelegt worden ist;
3.
hinsichtlich der Jahresgebühren in Verfahren vor dem Betreuungsgericht, die vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind;
4.
in notariellen Verfahren oder bei notariellen Geschäften, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) erteilt worden ist;
5.
in allen übrigen Fällen, wenn die Kosten vor dem Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) fällig geworden sind.

(2) Soweit Gebühren nach diesem Gesetz anzurechnen sind, sind auch nach der Kostenordnung für entsprechende Tätigkeiten entstandene Gebühren anzurechnen.

(3) Soweit für ein notarielles Hauptgeschäft die Kostenordnung nach Absatz 1 weiter anzuwenden ist, gilt dies auch für die damit zusammenhängenden Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie für zu Vollzugszwecken gefertigte Entwürfe.

(4) Bis zum Erlass landesrechtlicher Vorschriften über die Höhe des Haftkostenbeitrags, der von einem Gefangenen zu erheben ist, ist anstelle der Nummern 31010 und 31011 des Kostenverzeichnisses § 137 Absatz 1 Nummer 12 der Kostenordnung in der bis zum 27. Dezember 2010 geltenden Fassung anzuwenden.

(5) Absatz 1 ist auf die folgenden Vorschriften in ihrer bis zum Tag vor dem Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) geltenden Fassung entsprechend anzuwenden:

1.
§ 30 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz,
2.
§ 15 des Spruchverfahrensgesetzes,
3.
§ 12 Absatz 3, die §§ 33 bis 43, 44 Absatz 2 sowie die §§ 45 und 47 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen,
4.
§ 102 des Gesetzes über Rechte an Luftfahrzeugen,
5.
§ 100 Absatz 1 und 3 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes,
6.
§ 39b Absatz 1 und 6 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes,
7.
§ 99 Absatz 6, § 132 Absatz 5 und § 260 Absatz 4 des Aktiengesetzes,
8.
§ 51b des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung,
9.
§ 62 Absatz 5 und 6 des Bereinigungsgesetzes für deutsche Auslandsbonds,
10.
§ 138 Absatz 2 des Urheberrechtsgesetzes,
11.
die §§ 18 bis 24 der Verfahrensordnung für Höfesachen,
12.
§ 18 des Gesetzes zur Ergänzung des Gesetzes über die Mitbestimmung der Arbeitnehmer in den Aufsichtsräten und Vorständen der Unternehmen des Bergbaus und der Eisen und Stahl erzeugenden Industrie und
13.
§ 65 Absatz 3 des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes.
An die Stelle der Kostenordnung treten dabei die in Satz 1 genannten Vorschriften.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 10 Bevollmächtigte

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.
Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 134 Übergangsvorschrift

(1) In gerichtlichen Verfahren, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden oder eingeleitet worden sind, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben. Dies gilt nicht im Verfahren über ein Rechtsmittel, das nach dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung eingelegt worden ist. Die Sätze 1 und 2 gelten auch, wenn Vorschriften geändert werden, auf die dieses Gesetz verweist. In Verfahren, in denen Jahresgebühren erhoben werden, und in Fällen, in denen die Sätze 1 und 2 keine Anwendung finden, gilt für Kosten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung fällig geworden sind, das bisherige Recht.

(2) Für notarielle Verfahren oder Geschäfte, für die ein Auftrag vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung erteilt worden ist, werden die Kosten nach bisherigem Recht erhoben.

Oberlandesgericht München Beschluss, 13. März 2015 - 34 Wx 232/13

Tenor

I.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Grundbuchamt - München vom 26. April 2013 abgeändert.

II.

Der Geschäftswert für die am 8. Dezember 2011 zugunsten der Beteiligten zu 1 eingetragene Eigentumsvormerkung wird auf 16.650.000,00 € festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligte zu 1 erwarb mit notariellem Vertrag vom 4.8.2011 Grundbesitz auf dem ehemaligen A.-Gelände. Der Kaufpreis betrug 16.650.000,00 €. Die Beteiligten waren sich darüber einig, dass der Veräußerer die auf dem Objekt befindlichen Altlasten zu beseitigen hat.

Für die Beteiligte zu 1 wurde am 8.12.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Mit Kostenrechnung vom selben Tag wurde ihr hierfür - ausgehend von einem Wert von 16.650.000,00 € - ein Betrag von 7.506,50 € in Rechnung gestellt.

Am 6.2.2012 verkaufte die Beteiligte zu 1 den Grundbesitz zu einem Preis von 29.304.000,00 € weiter. Auf der Grundlage dieses Betrags als Geschäftswert wurden ihr sodann am 9.3.2012 weitere 3.150,50 € in Rechnung gestellt. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 Erinnerung eingelegt. Diese deutete das Grundbuchamt in einen Antrag nach § 31 KostO auf Festsetzung des Geschäftswertes um und hat am 26.4.2013 - nach Anhörung des Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse (Beteiligter zu 2) - den Geschäftswert auf nunmehr 29.304.000,00 € festgesetzt. Dies wird damit begründet, dass der beim Weiterverkauf am 6.2.2012 erzielte Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert darstelle. Wertsteigernde Leistungen zwischen Erwerb und Weiterverkauf seien nicht nachgewiesen. Im Übrigen sei bereits am 7.3.2011 ein Kaufpreis in ähnlicher Höhe auf dem ehemaligen A.-Gelände erzielt worden.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1.

Das Rechtsmittel wird damit begründet, dass ein Vergleich des gegenständlichen Geschäfts mit dem Grundstückskaufvertrag der „Schwestergesellschaft“ der Beteiligten zu 1 nicht möglich sei, da es im einen Fall um ein bebautes, hier aber um ein unbebautes Grundstück gehe. Letzteres gehöre auch nicht zum ehemaligen A.-Gelände.

Der Wert eines bebaubaren Grundstücks richte sich ausschließlich danach, welche Baumasse sich hierauf realisieren lasse. Der gegenständliche Kaufvertrag beziehe sich auf ein Grundstück, auf welchem ausweislich der Festsetzungen im Bebauungsplan 16.650 m2 Geschossfläche errichtet werden dürften. Der Kaufvertrag sei daher durch Multiplikation dieser Fläche mit einem Kaufpreis von 1.000,00 €/m2 ermittelt worden. Das Areal des ehemaligen A.-Geländes sei vom zuständigen Projektentwickler - soweit Wohnungsbauflächen geschaffen worden seien - in mehrere katastermäßig gesondert erfasste Grundstücke unterteilt worden, die auch jeweils einer eigenen Grundstücksgesellschaft zugeordnet worden seien. Nur die hierbei erzielten Kaufpreise könnten einen Bezugsfall für das gegenständliche Geschäft liefern, da jeweils unbebaute Flächen im vergleichbaren Zustand mit einer sich aus ein und demselben Bebauungsplan ergebenden Bebauungsdichte veräußert worden seien. Aus den vom Projektentwickler zur Verfügung gestellten Unterlagen ergebe sich, dass dort Kaufpreise zwischen 850,00 €/m2 und 1.200,00 €/m2 Geschossfläche erzielt worden seien.

Die Beteiligte zu 1 habe nach dem Erwerb des Grundstücks werterhöhende Maßnahmen durchgeführt, insbesondere rund 1 Mio. € in die Beplanung des Objekts investiert. Diese mit dem Gestaltungsbeirat der Landeshauptstadt M. abgestimmte Planung habe auch von der Erwerberin übernommen werden können.

Für den höheren Weiterverkaufspreis sei folgender Sonderumstand ursächlich: Sie habe zunächst die Fläche selbst bebauen wollen und habe sich in konkreten Verhandlungen über den Verkauf des zu schaffenden Wohnungsbestands befunden. Ein Notartermin sei bereits vereinbart gewesen. Im Gesamtkaufpreis seien 19.000.000,00 € für das Grundstück enthalten gewesen. Neben dem Pauschalfestwerklohn sei ein Bauträgergewinn von 8.800.000,00 € (= 500,00 €/m2 Geschossfläche) enthalten gewesen. Kurz vor dem vereinbarten Notartermin habe sich die spätere Käuferin (D. Wohnbau GmbH) an ihren Verfahrensbevollmächtigten gewandt und ihr Erwerbsinteresse bekundet. Die Beteiligte zu 1 sei bereit gewesen, von einer Beurkundung des Bauträgervertrags abzusehen, wenn die D. Wohnbau GmbH ihrerseits bereit sei, ihr das Grundstück zu einem Kaufpreis abzukaufen, der ausreiche, um alle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft, für Planung und sonstige Aufwendungen abzudecken und einen Bauträgergewinn in der genannten Höhe zu erzeugen. Es liege also eine „spezielle Konstellation“ vor, die nicht damit begründet werden könne, dass die Beteiligte zu 1 das Grundstück im August 2011 nicht zum wirklichen Wert gekauft habe.

Der zuständige Einzelrichter hat das Verfahren mit Beschluss vom 6.10.2014 dem Senat (§ 81 GBO; § 122 Abs. 1 GVG) zur Entscheidung übertragen.

II.

Nach Art. § 50 des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes ist das GNotKG am 1.8.2013 in Kraft getreten. Auf die am 8.5.2013 eingelegte Beschwerde ist somit noch die Kostenordnung anzuwenden (§ 136 Abs. 1 Nr. 1 GNotKG).

Demnach richtet sich die Beschwerde gegen den Geschäftswertfestsetzungsbeschluss vom 26.4.2013 nach § 31 Abs. 3 Kostenordnung. Form und Frist sind gewahrt, der Beschwerdewert von mehr als 200,00 € ist erreicht (vgl. § 31 Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5, § 14 Abs. 6 Sätze 1, 2 und 4 KostO).

Die Geschäftswertbeschwerde ist begründet. Auch materiellrechtlich sind weiterhin die Vorschriften der Kostenordnung anzuwenden (§ 134 Abs. 1 Satz 1 GNotKG).

1. Bei einer Vormerkung auf Übertragung des Eigentums kommt es auf den Wert des Grundstücks an; dieser Wert ist grundsätzlich (§ 20 KostO) dann, wenn ein Kaufvertrag die Grundlage war, nach dem Kaufpreis zu berechnen. Ist aber der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache, ist letzterer maßgebend ( § 19 KostO). Gemäß § 19 Abs. 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert und wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Gemäß § 19 Abs. 2 KostO ist dabei auf den Inhalt des Geschäfts, die Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannte oder aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen und Vergleichswerte zurückzugreifen.

2. Zutreffender Wert ist hier der Kaufpreis im Vertrag vom 4.8.2011.

a) Ein höherer Wert ergibt sich nicht aus dem im angefochtenen Beschluss genannten Vergleichspreis. Zwar wurde dort ein ähnlicher Quadratmeterpreis erzielt wie beim Weiterverkauf des gegenständlichen Grundstücks. Es steht aber nicht fest, dass dieses außerhalb des „eigentlichen“ A.-Geländes gelegene Grundstück in jeder - wesentlichen - Beziehung mit dem Grundbesitz hier vergleichbar ist; darüber hinaus benennt die Beteiligte zu 1 Umstände, die darauf hindeuten, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dieser Preis zu diesem Zeitpunkt nicht zu erzielen war, sondern dass die konkreten persönlichen Interessen des hiesigen Käufers zu einem höheren Preis geführt haben. Im Übrigen geht auch der Vertreter der Staatskasse offensichtlich davon aus, dass sich aus diesem Geschäft nichts für das vorliegende herleiten lässt (vgl. Stellungnahme vom 12.7.2013).

b) Lässt der bei einem alsbaldigen Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Kaufpreis darauf schließen, dass dessen Verkehrswert deutlich höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, so ist für die Bewertung des in Durchführung des Kaufvertrages vorgenommenen Geschäfts der sich aus dem späteren Geschäft ergebende Wert maßgebend (vgl. BayObLG JurBüro 1989, 825; vgl. auch Senat vom 22.12.2014, 34 Wx 364/14 Kost, für Weiterverkauf drei Tage später). Voraussetzung ist aber, dass sich aus dem späteren Geschäft tatsächlich ein schon früher vorhandener höherer Wert ergibt. Denn gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 KostO bleiben ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse außer Betracht. Lässt sich der höhere Wert aus dem späteren Geschäft aber nicht sicher ableiten, hat es bei der Regel des § 20 KostO zu verbleiben (vgl. Assenmacher/Mathias KostO 16. Aufl. Stichwort Grundbesitzwert Rn. 3.4.2).

a) c) Die Beteiligte zu 1 hat Umstände dargelegt, die dagegen sprechen, dass der bei dem späteren Geschäft erzielte Kaufpreis derjenige ist, der im August 2011 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem Markt zu erzielen gewesen wäre. Sie hat das Zustandekommen des Geschäfts geschildert und auch Motive der Käuferin aufgezeigt, die plausibel und jedenfalls nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen sind. Mag auch der höhere Preis nur zu einem geringen Teil auf die Planungsleistungen der Beteiligten zu 1 zurückzuführen sein, so konnte diese doch ein vollständiges, von der Käuferin zu übernehmendes Konzept zur Verfügung stellen. Es erscheint als naheliegend, dass die Gründe, die die Käuferin dazu bewogen haben, das Grundstück dann zu diesem Preis zu erwerben, bei den übrigen Marktteilnehmern nicht vorhanden waren. Insbesondere spricht die Tatsache, dass auch weitere Grundstücke im A.-Gelände zu ähnlichen Preisen veräußert wurden, wie sie die Beteiligte zu 1 bezahlt hat, gegen einen um ca. 75% höheren Wert als dem im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Preis. Dem entgegenstehende, hinreichend eindeutige Gesichtspunkte, die eine abweichende Bemessung im Hinblick auf den Weiterverkaufspreis erlauben könnten, kann auch der Beteiligte zu 2 nicht aufzeigen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Nach § 31 Abs. 5 KostO ist das Verfahren gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG)