Landgericht Rostock Beschluss, 24. März 2011 - 3 T 343/10

Der Zuschlagbeschluss wird aufgehoben.

Der Zuschlag auf das im Versteigerungstermin vom 12.07.2010 abgegebene Meistgebot der Beteiligten zu 1. wird versagt. Diese Versagung wirkt wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens. Die Gläubigerbelehrung über das Recht zur Beantragung der Fortsetzung des Verfahrens wird dem Amtsgericht übertragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens findet nicht statt.

Der Gegenstandswert wird auf 9.500 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde gegen diesen Beschluss wird zugelassen.

I.

Das Amtsgericht setzte mit Beschluss vom 11.03.2010 zur Vorbereitung des Versteigerungstermins den Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie auf 125.000 € fest (Bl. 83 d. A.). Gegen diesen Beschluss legte die Beschwerdeführerin am 09.07.2010 sofortige Beschwerde ein (Bl. 138 d.A.).

Das Amtsgericht machte die Bestimmung des Versteigerungstermins für den 12.07.2010 unter anderem im Internet, in der O. zeitung und im Amtsblatt von Mecklenburg-Vorpommern vom 17.05.2010 bekannt (Bl. IX b, VIII a, VII a d.A.). In diesen Bekanntmachungen wird der zu versteigernde Grundbesitz unter anderem wie folgt beschrieben:

"Der im Grundbuch von L. Blatt 1066 eingetragene 348, 300/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, Gemarkung L., Flur 2, Flurstück 9/20, Gebäude- und Freifläche, T. weg ... , 1.824 m²; verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen (Zahnarztpraxis)

bebaut mit: Zahnarztpraxis

Baujahr: 1991, Umbau 2007

Bauzustand: keine Mängel, Möblierung vorhanden

Nutzfläche: ca. 107 m²

Der Verkehrswert ist festgesetzt worden auf 125.000 €".

Am 12.07.2010, dem Tag der Zwangsversteigerung, stellte das Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren hinsichtlich von Inventargegenständen, bei denen es sich im wesentlichen um die Einrichtung der Zahnarztpraxis handelte, einstweilig ein (Bl. 178 d.A.). Auf Grund der dadurch entstandenen Wertabweichung änderte das Amtsgericht den Verkehrswert mit Beschluss vom selben Tag von 125.000 € auf 95.000 €. Diesen Beschluss gab das Amtsgericht im Versteigerungstermin, in welchem die Beschwerdeführerin anwesend war, bekannt (Bl. 187 d. A.). Eine Zustellung des Beschlusses über die Änderung des Verkehrswertes an die Beschwerdeführerin erfolgte nicht.

Die Beteiligte zu 1. blieb im Gesamtaufgebot, die streitigen Praxisräume wurden neben Einzelaufgeboten auch im Gesamtaufgebot mit einer Eigentumswohnung ausgeboten, Meistbietende (Bl. 192 d.A.). Das Amtsgericht schlug den Grundbesitz im Gesamtaufgebot daraufhin am 16.07.2010 der Beteiligten zu 1. zu (Bl. 274 d.A.).

Gegen diesen Beschluss ging am 30.07.2010 die sofortige Beschwerde vom selben Tag beim Amtsgericht ein. Diese wurde unter anderem damit begründet, dass

- das Amtsgericht erst im Versteigerungstermin über die Nichtabhilfe der Beschwerde gegen den Verkehrsfestsetzungsbeschluss vom 11.03.2010 entschieden habe, statt vor dem Versteigerungstermin eine Entscheidung des Beschwerdegerichtes herbeizuführen,

- die Verbindung mit dem Verfahren über die Versteigerung der Eigentumswohnung nicht zulässig, nicht zweckmäßig und nicht sachgemäß gewesen sei,

- ein neuer Versteigerungstermin hätte angeordnet werden müssen, da der Verkehrswert mit Beschluss vom 12.07.2010 um 24 % geändert worden sei,

- durch die Herausnahme des Zahnarztpraxismobiliars sich der Charakter der zu versteigernden Räume geändert habe. Ohne dieses Mobiliar handele es sich nicht mehr um eine Zahnarztpraxis, sondern um "einfache Gewerberäume",

- darüber hinaus die Objektbeschreibung in der Terminsbestimmung auch unvollständig gewesen sei, da keine Angaben über die Lage des Versteigerungsobjektes, insbesondere der Stockwerkbezeichnung und der Anzahl der Räume aufgeführt worden seien. Desweiteren sei in der Terminsbestimmung ein Hinweis auf die fehlende Abgeschlossenheit der Zahnarztpraxis und der Wohnung notwendig gewesen. Dieser Hinweis fehle.

Die Beteiligte zu 1. beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Sie meint unter anderem, dass es keines neuen Versteigerungstermines bedürfe. Dafür würde insbesondere sprechen, dass gemäß § 37 Nr. 5 ZVG Dritte ihre Eigentumsrechte noch im Termin geltend machen könnten, was nicht dazu führen könne, dass dann ein neuer Versteigerungstermin bestimmt werden müsse.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

II.

Die gemäß § 96 ff. ZVG, 567 ff. ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist begründet.

Der Zuschlagbeschluss ist gemäß § 100 Abs. 1 und Abs. 3, 83 Ziff. 7, erste Alternative, 43 Abs. 1, 37 Ziff. 1, 38 Abs. 1 ZVG aufzuheben und der Zuschlag für das Meistgebot der Beteiligten zu 1. zu versagen.

Die Terminsbestimmung mit dem notwendigen Inhalt gemäß § 37, 38 ZVG ist nicht innerhalb der Sechs-Wochen-Frist gemäß § 43 Abs.1 ZVG erfolgt. Ein solcher Verstoß gegen § 43 Abs.1 ZVG ist unheilbar. Er führt zwingend zur Aufhebung des Zuschlages (§ 83 Ziff. 7, 84, 100 Abs. 3 ZVG) (vgl. Böttcher, ZflR 2008, 687).

Der Terminsbestimmung mangelt es an der Angabe zur Lage des zu versteigernden Objektes im Gebäude (Etage) und der Angabe der Anzahl der zu versteigernden Räume(1). Desweiteren ist ein unzutreffender Verkehrswert (2.) und eine unzutreffende Nutzung als Zahnarztpraxis (3.) in der Terminsbestimmung angegeben.

1.

Gemäß § 37 Ziff. 1 ZVG muss die Terminsbestimmung die Bezeichnung des Grundstücks enthalten. Hierzu gehören auch Angaben über die Lage mit Geschossbezeichnung und Anzahl der Räume(vgl. Stöber, ZVG, 19. Auflage § 37 Rn. 2.8). Derartige Angaben fehlen vorliegend. Die Kammer hält dies insbesondere auch bei Praxis- bzw. Gewerberäumen für notwendig. So wäre für einen Interessenten bei derartigen Räumlichkeiten in oberen Etagen zu berücksichtigen, dass ohne Fahrstuhl Patienten bzw. Kunden mit Gehbehinderung nur unter größeren Schwierigkeiten in diese Räume gelangen können.

2.

Die Terminsbestimmung enthielt zwar zum Zeitpunkt ihrer Bekanntmachung einen zutreffenden Verkehrswert. Sie ist jedoch in Folge der Abänderung des festgesetzten Verkehrswertes dahingehend nachträglich unrichtig geworden. Mit Rücksicht auf die mit der Bekanntmachung des Verkehrswertes verfolgten gesetzgeberischen Anliegen ist eine erneute Terminbekanntgabe erforderlich (vgl. BGH WM 2008, 1833, für den Fall der Heraufsetzung des Verkehrswertes). Eine Ausnahme hiervon wäre nur zuzulassen, wenn der neue Wert lediglich unwesentlich von dem bekannt gemachten Wert abweicht, wovon bei einer Änderung von weniger als 10 % auszugehen wäre (vgl. BGH aaO). Im vorliegenden Fall liegt die Änderung jedoch bei 24 %.

Dabei erachtet es die Kammer auch als unerheblich, ob diese Änderung z.B. auf Grund von Veränderungen auf dem Grundstücksmarkt zustande gekommen ist oder wie hier, auf Grund der einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens hinsichtlich der Praxisgegenstände. Das ergibt sich aus der Funktion der Terminsbestimmung, die unter anderem darin besteht, im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks ein möglichst breites Publikum anzusprechen. Den Interessenten soll eine Orientierungshilfe für die Entscheidung an die Hand gegeben werden, ob sie am Verfahren teilnehmen und bis zu welcher Höhe sie Gebote abgeben wollen. Letzteres setzt die Mitteilung des aktuell festgesetzten Verkehrswertes voraus (BGH, aaO). Gerade durch die Verringerung des Verkehrswertes wird ein noch größeres Publikum angesprochen. Insbesondere jene würden angesprochen werden, die zwar Interesse am Objekt hatten, denen jedoch der Verkehrswert und damit die abzugebenden Gebote bisher zu hoch waren. Dieser Kreis würde ausgeschlossen werden von der Versteigerung, wenn die wesentliche Herabsetzung des Verkehrswertes nicht durch eine neue Terminsbestimmung bekannt gegeben wird.

3.

Die wirtschaftliche Bedeutung oder Nutzungsart des Versteigerungsobjektes ist in der öffentlichen Bekanntmachung aussagekräftig zu bezeichnen (vgl. OLG Hamm, Rechtspfleger 2000, 172). Dabei ist die Wirtschaftsart ausreichend zu bezeichnen. Es bedarf zumindest einer schlagwortartigen Bezeichnung der gewerblichen Nutzung (vgl. OLG Koblenz, Rechtspfleger 2000, 342; Stöber aaO Rn. 2.2; Hintzen in Dassler/ Schiffhauer/ Hintzen/ Engels/ Rellermeyer, ZVG, 13. Auflage, § 37 Nr. 8; Böttcher, ZVG, 5. Auflage, § 37, 38 Bd.Nr. 2).

Das Amtsgericht hatte diese gewerbliche Nutzung mit der Bezeichnung "Zahnarztpraxis" in der Terminsbestimmung zunächst auch zutreffend und hinreichend benannt. Infolge der einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens hinsichtlich der Praxisgegenstände hatte sich jedoch der Charakter der Räumlichkeiten geändert. Es waren nunmehr allgemeine Gewerberäume, die zur Versteigerung standen. Der Interessentenkreis hierfür ist jedoch wesentlich größer, als der für eine spezielle Nutzung als Zahnarztpraxis. Auch dieser größere Interessentenkreis wurde durch die Nichtbekanntmachung der Änderung der Nutzung von der Teilnahme am Versteigerungstermin abgehalten. Die Kammer vermag damit auch nicht der Auffassung von Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Auflage, § 37 Nr. 7 zu folgen, dass das Gericht nicht verpflichtet sei, auf Veränderungen zwischen Veröffentlichung des Termins und dem Termin hinzuweisen.

Unerheblich ist auch, dass die Räume noch immer als Zahnarztpraxis genutzt werden. Entsprechende Verträge der Beschwerdeführerin ändern nichts daran, dass die Praxisgegenstände nicht mit versteigert wurden und somit "leere Räume" versteigert wurden.

4.

Die Zuschlagversagung wirkt, da die Fortsetzung des Verfahrens zulässig ist, gemäß § 86 ZVG wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens. Die gem. § 31 ZVG erforderliche Gläubigerbelehrung über das Recht, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen, hat die Kammer dem Amtsgericht übertragen (vgl. OLG Hamm aaO).

5.

Keine Auswirkungen auf den Zuschlagbeschluss hat der Umstand, dass dieser erging, obwohl der geänderte Wertfestsetzungsbeschluss vom 12.07.2010 noch nicht rechtskräftig war. Zwar kann dies zur Aufhebung des Zuschlagbeschlusses führen (vgl. BGH aaO; OLG Düsseldorf, Rechtspfleger 1981,69; OLG Hamm Rechtspfleger 2000,120). Allerdings steht dem entgegen, dass dieser Verkehrswertbeschluss inzwischen rechtskräftig geworden ist. Damit ist das Recht der Beschwerdeführerin nicht mehr beeinträchtigt und die fehlende Rechtskraft steht der Zuschlagerteilung nicht mehr entgegen (vgl. OLG Hamm aaO). Ebenso wird dies vom OLG Düsseldorf (vgl aaO) gesehen, wenn auch mit anderer Verfahrensweise. Das OLG Düsseldorf läßt vor Rechtskraft des Verkehrswertbeschlusses keine endgültige Versagung des Zuschlages zu, sondern lediglich eine Aufhebung und Zurückverweisung zur erneuten Entscheidung über den Zuschlag nach Rechtskraft der Wertfestsetzung.

6.

Die Zulassung der Rechtsbeschwerde erfolgt gemäß § 574 Abs. 3, Abs. 2 Ziff. 1 ZPO. Soweit ersichtlich wurde die Frage, ob eine fehlende Geschossbezeichnung und die Nichtangabe der Anzahl der Räume des Versteigerungsobjektes in der Terminsbestimmung eine Aufhebung des Zuschlagbeschlusses rechtfertigt, bisher obergerichtlich noch nicht entschieden. Ebenfalls wurde soweit ersichtlich nicht darüber entschieden, ob eine erneute Terminsbestimmung zu erfolgen hat, wenn sich nach der ursprünglichen Terminsbestimmung durch einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung hinsichtlich von Einrichtungsgegenständen der Grundstückswert erheblich reduziert oder wenn sich dadurch die Nutzungsart ändert. Diese Fragen haben über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung.

7.

Den Gegenstandswert hat die Kammer mit einem Zehntel des neu festgesetzten Verkehrswertes angesetzt (Vergleiche BGH aaO).