Bundesgerichtshof Urteil, 20. Juni 2007 - VIII ZR 244/06
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 244/06 Verkündet am:
20. Juni 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball und den Richter
Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und den Richter Dr. Koch
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 31. Juli 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger war Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in B. .
- 2
- Der Mietvertrag vom 19. April 2000 lautete unter anderem wie folgt: "... § 5 Heizung- und Warmwasserversorgung 1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelheizung , soweit es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 15. September bis 15. Mai (Heizperiode) in Betrieb zu nehmen. ... ...
- 3
- Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, durch ein gewerbliches Versorgungsunternehmen mit Nahwärme versorgt. Dem lag ein Vertrag der Beklagten mit der S. GmbH (künftig: S. ) vom 23. August 1999 zugrunde. Diesem Vertrag entsprechend hatte die S. in dem Gebäude, in welchem sich die Mietwohnung befindet, eine Anlage zur Erzeugung von Wärme und Heißwasser errichtet und seither diese Anlage betrieben.
- 4
- Die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 weisen Nachzahlungsbeträge zu Lasten des Klägers in Höhe von 761,67 €, 492,95 € und 114,78 € aus. Zahlungen leistete der Kläger hierauf nicht.
- 5
- Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2003. Im Mai 2005 forderte der Kläger von der Beklagten die Erstattung der von ihm geleisteten Sicherheit einschließlich angefallener Zinsen sowie die Auszahlung eines behaupteten Mietguthabens. Da die Beklagte keine Zahlung leistete, machte der Kläger seine Forderungen (insgesamt 1.115,61 € nebst Zinsen) gerichtlich geltend. Die Beklagte meint, die Klageforderung sei durch die von ihr vorgenommene Verrechnung mit den Nachzahlungsbeträgen aus den Heizkostenabrechnungen erloschen.
- 6
- Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 1.115,61 € nebst Zinsen verurteilt, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 8
- Das Landgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt:
- 9
- Die Ansprüche des Klägers seien nicht durch Aufrechnung erloschen, weil der Beklagten keine Gegenforderungen aus den Heizkostenabrechnungen zustünden. Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen seien zwar formell, nicht aber materiell ordnungsgemäß. Die Beklagte sei nicht berechtigt, die Kosten der durch die S. erbrachten Wärmelieferung auf den Kläger umzulegen, weil eine vertragliche Grundlage dafür fehle. Der Mietvertrag enthalte keine Anhaltspunkte , welche auf die vorhandene Nahwärmelieferung schließen ließen. Etwas anderes folge auch nicht aus der im Vertrag genannten Möglichkeit einer Versorgung der Wohnung mit Fernwärme; vorliegend sei nicht Fern-, sondern Nahwärme erbracht worden. Es sei auch nicht ersichtlich, dass dem Kläger bei Abschluss des Mietvertrages die Beheizung der Wohnung durch Nahwärme bekannt gewesen sei.
II.
- 10
- Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagten stehen die im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Forderungen nicht zu.
- 11
- 1. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte auf Kautionsrückzahlung und Auszahlung eines Mietguthabens in Höhe von insgesamt 1.115,61 € zu.
- 12
- 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Beklagten zu Unrecht verneint. Der Beklagten stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den verschiedenen Heizkostenabrechnungen nicht zu. Es fehlt hierzu an einer Vereinbarung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB.
- 13
- a) Die Parteien haben die Versorgung mit Nahwärme nicht vertraglich geregelt. Das Ergebnis der Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht , wonach eine Grundlage für die Umlegung der durch die SHB berechneten Kosten auf den Kläger fehle, ist nicht zu beanstanden. Dabei kann dahinstehen, ob die entsprechenden Klauseln im Vertrag außerhalb des Bezirks des Landge- richts in gleicher oder ähnlicher Fassung verwendet werden und deshalb einer unbeschränkten Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegen. Denn auch eine Auslegung des Vertrages durch den Senat führt zu keinem anderen Ergebnis.
- 14
- § 5 Nr. 1 des Vertrages regelt nur eine Pflicht des Vermieters. Die beispielhafte Aufzählung der Betriebskosten in § 5 Nr. 4 führt einige der in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115 - künftig HeizKV) aufgeführten Kostenarten an. Die Kosten einer Wärmelieferung bzw. das Entgelt für einen Wärmecontractor werden nicht genannt. Die Aufzählung erschöpft sich in der Nennung von Kosten, die sämtlich beim Betrieb einer zentralen Heizungsanlage durch den Vermieter entstehen.
- 15
- Dass in § 5 Nr. 6 des Vertrages auch die Kostentragung einer Versorgung mit Fernwärme/Fernwarmwasser geregelt ist, ist im vorliegenden Zusammenhang nicht von Bedeutung. Denn die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt im Streitfall nicht mittels Fernwärme, sondern durch sogenannte Nahwärme. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob eine Versorgung durch Nahwärme schon dann nicht mehr anzunehmen ist, wenn sich die Heizungsanlage im Nachbargebäude oder sonst in der Nachbarschaft befindet. Denn die Anlage befindet sich in dem Gebäude, in dem die Mietwohnung liegt. Zu Unrecht meint die Revision, die vertraglich genannte Möglichkeit eines Fernwärmebezugs mit Kostentragung durch den Mieter erfasse auch die Versorgung mit Nahwärme; entscheidend sei insofern lediglich, dass die Beklagte Heizwärme und Warmwasser im Wege eines Fremdbezuges von einem Dritten beschaffe.
- 16
- b) Aus den Entscheidungen des Senats vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776 und vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 78/06, z.V.b., folgt nichts anderes. In dem dem Urteil vom 13. Juni 2007 (aaO II 1) zugrunde liegenden Vertrag war - anders als hier - ausdrücklich geregelt, dass der Mieter bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen habe. Die Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 (aaO) erging zu einer während eines laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter vorgenommenen Umstellung der Heizungsart. Die dortige Aussage, für eine während eines laufenden Mietverhältnisses vollzogene Umstellung bedürfe es einer vertraglichen Grundlage, wenn dem Mieter zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen, besagt nicht, dass dann keine vertragliche Grundlage für die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme erforderlich sei, wenn die Umstellung vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 C 323/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 31.07.2006 - 62 S 72/06 -
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(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 78/06
Verkündet am:
13. Juni 2007
Ermel
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach
§ 128 Abs. 2 ZPO mit einer Frist zur Einreichung von Schriftsätzen bis zum
26. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 28. Februar 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin begehrt, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse , von der Beklagten auf der Grundlage der Abrechnungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000 bis 2003.
- 2
- Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in D. . Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Dezember 2000 und endete am 31. März 2004.
- 3
- Die Wärme- und Warmwasserversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich in einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Ap- ril 1999 - vor Abschluss des Mietvertrags der Parteien - übertrug die Klägerin die Wärme- und Warmwasserversorgung einem Wärmecontractingunternehmen.
- 4
- Der Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten die folgenden Regelungen: "§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung 2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung … (…) 5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage ) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend. 6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung ) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend."
- 5
- Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Berücksichtigung einer Hilfsaufrechnung der Beklagten mit einer Gegenforderung von 89,68 € zur Nachzah- lung von 3.211,11 € Heiz- und Warmwasserkosten nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 239,16 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Sie begehrt darüber hinaus die "Anordnung", dass die von ihr erklärte Hilfsaufrechnung nicht verbraucht sei.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
- 8
- Die Klägerin sei berechtigt gewesen, die Wohnung der Beklagten mittels Wärmecontracting zu versorgen, da die Wärmeversorgung bereits vor Abschluss des Mietvertrags umgestellt worden sei. Bei einer Vermietung nach Abschluss eines Wärmecontractingvertrags müsse der Mieter die vorgefundene Versorgungssituation hinsichtlich der Wärmelieferung hinnehmen. Darüber hinaus sehe der Mietvertrag die Umstellung der Wärmeversorgung auf externe Belieferung ausdrücklich vor. Da sich der Mieter vor Vertragsschluss auch nach der Art der Beheizung erkundigen könne, stelle das vor Abschluss ausgeübte Wahlrecht in § 6 des Mietvertrags weder einen Verstoß gegen das Transparenzgebot noch eine unangemessene Benachteiligung dar.
- 9
- Die für eine Pflichtverletzung der Klägerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte habe nicht hinreichend dargetan, dass der von der Klägerin abgeschlossene Wärmecontractingvertrag unwirtschaftlich sei. Der Nachweis sei grundsätzlich durch eine Gegenüberstellung des in Rechnung gestellten Wärmepreises mit den Entgelten anderer ortsansässiger Wärmecontractoren zu führen. Dabei müsse die Vergleichbarkeit sowohl hinsichtlich des Objekts als auch hinsichtlich des Zeitpunkts des Vertragsabschlusses gegeben sein. Die von der Beklagten vorgelegten Vergleichsberechnungen seien nicht aussagekräftig , weil entweder die Art der Wärmeversorgung oder die herangezogenen Objekte mit den Verhältnissen in dem Anwesen der Klägerin nicht vergleichbar seien.
II.
- 10
- Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch auf Nachzahlung der geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten bejaht.
- 11
- 1. Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrags die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge verlangen, denn es handelt sich insoweit um Betriebskosten, die nach § 556 BGB aF i.V.m. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346) auf den Mieter umgelegt werden können. Die Berechtigung der Klägerin zur anteiligen Umlage der gesamten Kosten der Wärmeversorgung auf die Beklagte ergibt sich insbesondere aus § 6 Nr. 5 und 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags. Darin ist ausdrücklich geregelt, dass die Beklagte bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen hat.
- 12
- 2. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis auch zu Recht angenommen, dass die Beklagte einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) nicht ausreichend dargelegt hat.
- 13
- Allerdings trägt nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum weit verbreiteten Auffassung der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (vgl. zum Streitstand Staudinger /Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 96; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten -Kommentar, 2. Aufl., Vor §§ 556, 556a, 560 BGB Rdnr. 1448 ff.; Schmid, ZMR 2007, 177; jew. m.w.N.). Auch bei Zugrundelegung dieser Auffassung ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden. Erst dann ist es an dem Vermieter, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.
- 14
- Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Beklagten nicht. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts waren die von ihr vorgelegten Alternativangebote und Berechnungen mangels Vergleichbarkeit nicht geeignet, eine preisgünstigere Möglichkeit der Versorgung des Mietobjekts der Klägerin mittels Wärmecontracting aufzuzeigen. Die Revision hält dem entgegen, den von der Beklagten vorgelegten Vergleichsberechnungen sei jedenfalls zu entnehmen, dass die Klägerin durch "die Art, wie sie die Wohnung der Beklagten mit Wärme versorge", gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße, und dass deshalb die Klägerin hätte darlegen müssen, warum "das von ihr gewählte Wärmebelieferungskonzept" dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht widerspreche. Diesem Einwand liegt offenbar die Vorstellung zugrunde, das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichte den Vermieter schon bei der Auswahl unter den örtlich angebotenen Versorgungsarten und nicht erst innerhalb der von ihm gewählten Versorgungsart stets die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsalternative zu wählen. Ein solches Verständnis des mietrecht- lichen Wirtschaftlichkeitsgebots erscheint dem Senat als zu weit gehend. Die dem Vermieter auferlegte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die finanziellen Interessen seiner Mieter kann nicht so weit gehen, dass ein Mieter, der - wie die Beklagte - eine bei Abschluss des Mietvertrags mittels Wärmecontracting versorgte Wohnung anmietet und sich vertraglich zur anteiligen Tragung der Kosten der Wärmelieferung verpflichtet, dem Vermieter bei Abrechnung der Betriebskosten entgegenhalten könnte, die Mietwohnung hätte mittels Fernwärme oder durch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizung preiswerter versorgt werden können.
III.
- 15
- Der Antrag anzuordnen, dass die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung in Höhe von 89,68 € nicht verbraucht sei, ist unbegründet, weil die Gegenforderung durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten erloschen ist. Ball Dr.Wolst Dr.Frellesen Hermanns Dr.Hessel
AG Dresden, Entscheidung vom 19.08.2005 - 144 C 10865/05 -
LG Dresden, Entscheidung vom 28.02.2006 - 4 S 501/05 -