Bundesgerichtshof Urteil, 23. Nov. 2001 - V ZR 282/00
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin erstellte 1994/1995 in F. vier Gebäude mit Eigentumswohnungen und Gewerberäumen. Die Beklagte war mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragt. Am 1. Dezember 1994 schlossen die Parteien eine notariell beurkundete Vertriebsvereinbarung, in der die Klägerin die Beklagte bevollmächtigte , die in dem Gebäude “A” entstandenen 19 Eigentumswohnungen zu veräußern. Von dem Verkaufserlös sollte ein Betrag von 2600 DM pro qm der Klägerin und der darüber hinausgehende Erlös der Beklagten zustehen. In der Einleitung der Vertriebsvereinbarung und im weiteren ist bestimmt:
"Die Firma H. Nord - Passagen GmbH & Co. KG (scil. Klägerin) ist Alleineigentümerin des ... Grundstücks ... Flurstück ... zur Größe von 346 qm. Auf diesem Grundstück wird – teilweise durch Umbau der vorhandenen Bausubstanz – ein Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 19 Eigentumswohnungen und einer gewerblichen Einheit errichtet. Eine Teilungserklärung zur Bildung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 8 WEG wurde bereits am 26. Oktober 1994 ... erstellt; diese Teilungserklärung soll jedoch abgeändert und neu gefaßt werden. Bei Abänderung der Teilungserklärung soll ggf. berücksichtigt werden, daß nicht mehr das volle Flurstück , sondern lediglich die im anliegenden Lageplan rot umrandete Teilfläche dieses Flurstücks Gegenstand der Teilungserklärung sein soll. Diese Teilfläche ist noch neu zu vermessen. Die Firma H. Nord – Passagen GmbH & Co. KG sichert zu, daß das Bauvorhaben nach Maßgabe der dieser notariellen Niederschrift beigefügten Baubeschreibung erstellt wird und bis spätestens 30. April 1995 fertiggestellt ist. Die B. (scil. Beklagte) verpflichtet sich, die Eigentumswohnungen, die nicht bis zum 30. September 1995 von ihr veräußert worden sind, zum 30.9.1995 zu einem Preis von 2600.- DM/Quadratmeter von der Firma H. Nord-Passagen GmbH & Co. KG zu übernehmen und den Übernahmepreis binnen eines weiteren Monats zu zahlen, wobei vorausgesetzt wird, daß die Eigentumswohnungen nebst dem dazugehörenden Gemeinschaftseigentum bis spätestens 30.04.1995 fertiggestellt sind, die Gebrauchsabnahme durch das zuständige Bauamt bis zu diesem Zeitpunkt vorliegt und außerdem die Wohnungsgrundbücher für die betreffenden Wohneinheiten bis spätestens 30.06.1995 gebildet sind.”
Am 19. Januar 1995 gab die Klägerin eine geänderte Teilungserklärung ab. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 22. März 1995 angelegt. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf den Erwerb von sieben bislang nicht veräußerten Wohnungen in Anspruch. Sie hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen , ihr nach näherer Bestimmung ein Angebot zum Erwerb der im Wohnungsgrundbuch von F. Blatt 38, 46, 47, 50, 51, 52 und 53 eingetragenen
Wohnungen zu einem Kaufpreis von 2600 DM pro Quadratmeter zu machen. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision auch nicht angegriffen, wertet das Berufungsgericht die für den Streit der Parteien maûgeblichen Teile der Vertriebsvereinbarung als Vorvertrag, der die Beklagte zum Ankauf der bis zum vertraglichen Stichtag nicht an Dritte veräuûerten Wohnungseigentumseinheiten verpflichtet. Zu Unrecht meint es indessen, der Vertrag ermangele mit der Nichtigkeitsfolge des § 125 Satz 1 BGB der gesetzlichen Form (§ 313 Satz 1 BGB), da die "Teilflächen der zu verkaufenden Wohnungen und der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum" keine Aufnahme in die notarielle Urkunde gefunden hätten. Das träfe zu, wenn die Parteien in diesen Punkten bereits endgültige Festlegungen getroffen, der Dokumentation aber vorenthalten hätten. Eine solche Feststellung enthält das Berufungsurteil indessen nicht. Sie läge auch fern; denn der in die Einleitung der Vertriebsvereinbarung aufgenommene Vorbehalt zur endgültigen Gröûe des aufzuteilenden Grundstücks ging darauf zurück, daû der Veränderungsnachweis über die zu bildende Teilfläche noch nicht erstellt war. Folgerichtig war auch eine endgültige Aussage über die Bruchteile am Gemeinschaftseigentum, die mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden werden sollten, noch nicht möglich. Haben die Parteien, wovon revisionsrechtlich auszugehen ist, dem Vereinbarten (wenn
auch nur andeutungsweise, Senat, BGHZ 63, 359, 362) in der Urkunde Ausdruck gegeben, kommt eine Nichtigkeit wegen Formmangels nicht in Betracht. Dem Risiko, daû das Vereinbarte wegen der Unbestimmtheit seines Inhalts keine Bindung zu erzeugen vermag (§§ 145, 147 BGB), bleiben sie allerdings ausgesetzt. Im Streitfalle kommt dieses aber nicht zum Tragen.
2. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht nämlich ein Bestimmungsrecht der Klägerin über den endgültigen Gegenstand der von der Beklagten übernommenen Ankaufsverpflichtung (§ 315 BGB). Die von ihm angeführten Umstände, die Bestimmung der endgültig aufzuteilenden Fläche nach den Vorgaben des Lageplans und die alsbaldige Abgabe der geänderten Teilungserklärung , markieren bei zutreffender rechtlicher Sicht die Grenzen des der Klägerin eingeräumten Bestimmungsrechts und den Inhalt der tatsächlich getroffenen Bestimmung. Diese ist, spätestens mit der Erhebung der Klage auf Abschluû des Hauptvertrags, der Beklagten gegenüber getroffen worden (§ 315 Abs. 2 BGB).
3. Zur Klärung der weiter strittigen Punkte ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Tropf Schneider Krüger Lemke Gaier
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Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat.
(1) Der einem Anwesenden gemachte Antrag kann nur sofort angenommen werden. Dies gilt auch von einem mittels Fernsprechers oder einer sonstigen technischen Einrichtung von Person zu Person gemachten Antrag.
(2) Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat.
(1) Der einem Anwesenden gemachte Antrag kann nur sofort angenommen werden. Dies gilt auch von einem mittels Fernsprechers oder einer sonstigen technischen Einrichtung von Person zu Person gemachten Antrag.
(2) Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.