Bundesgerichtshof Urteil, 24. März 2006 - V ZR 19/05

bei uns veröffentlicht am24.03.2006
vorgehend
Landgericht Potsdam, 8 O 450/96, 08.03.2000

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 19/05 Verkündet am:
24. März 2006
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Wertermittlung nach §
12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist auf den maßgeblichen Wertermittlungsstichtag
, nicht auf den Zeitpunkt der Besichtigung des Gebäudes durch den gerichtlich
bestellten Sachverständigen abzustellen.

b) Bei der Ermittlung des Restwerts früherer Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG
ist der Neuherstellungswert, nicht der um die Altersabschreibung geminderte
Sachwert des Gebäudes zugrunde zu legen.

c) Für die Berechnung der sog. Investitionspauschale nach § 12 Abs. 2 Satz 2
SachenRBerG ist für alle anrechenbare Jahre der Sachwert des Gebäudes bei Abschluss
des Überlassungsvertrags zugrunde zu legen.
BGH, Urt. v. 24. März 2006 - V ZR 19/05 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 16. Dezember 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Das im Land Brandenburg gelegene Grundstück der Klägerinnen wurde 1932 oder 1934 mit einem Wohnhaus bebaut und nach einem Vermerk im Grundbuch vom 14. September 1962 unter staatliche Verwaltung des VEB K. W. (fortan: KWV) gestellt. Die Beklagten bewohnen das Haus seit 1958, und zwar zunächst aufgrund eines Mietvertrags mit der KWV und mit Wirkung vom 1. Juli 1971 an aufgrund eines Überlassungsvertrags. In dem Überlassungsvertrag ist ein Gebäudewert von 10.200 Mark/DDR angegeben. Die Wertermittlung führt verschiedene Instandsetzungen auf und beziffert diese mit 3.700 Mark/DDR.
2
Ein von den Beklagten beauftragter Sachverständiger ermittelte am 6. Juli 1995 einen Gebäuderestwert ohne Investitionen der Beklagten zum Stichtag 2. Dezember 1990 in Höhe von 44.000 DM und einen Gebäuderestwert mit diesen Investitionen von 81.000 DM. Daraufhin verlangten die Beklagten am 7. August 1995 von den Klägerinnen die Bestellung eines Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für eine Teilfläche von 500 qm. Das lehnten die Klägerinnen ab, weil die Beklagten keine ausreichenden Investitionen vorgenommen hätten. Sie haben die Feststellung beantragt, dass den Beklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zustehen.
3
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Abweisung der Klage anstreben. Die Klägerinnen beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:


I.


4
Das Berufungsgericht ist, sachverständig beraten, zu dem Ergebnis gelangt , dass das zur Begründung eines Anspruchs auf Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück erforderliche Investitionsvolumen von mehr als der Hälfte des Gebäudesachwerts zu allen vier hier festgestellten Wertermittlungsstichtagen (31. Dezember 1973, 31. Dezember 1980, 31. Dezember 1986 und 2. Oktober 1990) knapp verfehlt wurde. Die für die Berechnung der altersbedingten Wertminderung maßgebliche Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimme sich nicht nach den Verhältnissen an den Wertermittlungsstichtagen, sondern nach den Verhältnissen bei Besichtigung des Gebäudes durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen (hier 2. März 2004). Der Wert der anzurechnenden früheren Investitionen der Beklagten sei anhand der jeweils maßgeblichen Gebäudesachwerte zu berechnen. Für die Berechnung der Investitionspauschale sei zwar der Gebäudesachwert in jedem Jahr der Nutzung maßgeblich. Dass dieser hier von dem Sachverständigen nicht ermittelt, sondern der Wert an den Wertermittlungsstichtagen zugrunde gelegt worden sei, sei aber unschädlich, weil sich das Ergebnis nicht zum Nachteil der Beklagten verändere.

II.


5
Das hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
6
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass den Beklagten der von den Klägerinnen bekämpfte Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück nach § 32 SachenRBerG nur zusteht, wenn sie in das auf dem Grundstück stehende Gebäude mehr als die Hälfte des Sachwerts investiert haben, den dieses bei Vornahme der Investitionen ohne deren Berücksichtigung jeweils hatte. Die Beklagten nutzen das Grundstück der Klägerinnen nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund eines Überlassungsvertrags mit der KWV, der den Anforderungen des Art. 232 § 1a EGBGB genügt, und sind damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 SachenRBerG anspruchsberechtigte Nutzer. § 32 SachenRBerG ist nur anwendbar, wenn die Beklagte das Grundstück auch in einer nach §§ 5 bis 7 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise nutzen. Dazu reicht die hier festgestellte Nutzung des Grundstücks als Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe f SachenRBerG aufgrund eines Überlassungsvertrags nur, wenn die Beklagten bauliche Maßnahmen in dem Umfang vorgenommen haben , den § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG in der hier maßgeblichen Fassung des Grundstücksrechtsbereinigungsgesetzes vom 26. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2716) verlangt.
7
2. Die Vornahme von Investitionen in diesem Umfang hat das Berufungsgericht aber zu Unrecht verneint.
8
a) Diese Feststellung kann der Senat überprüfen. Zwar ist sie als tatrichterliche Wertung im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar. Wie der Tatrichter den Wert eines Gebäudes einerseits und von Investitionen in das Gebäude anderseits feststellt, steht grundsätzlich in seinem Ermessen (Senatsurt. v. 2. Juli 2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671, 2672; v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, NJW-RR 2001, 732, 733). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Tatrichter von unzutreffenden Grundlagen ausgeht (Senat, BGHZ 17, 236, 238) oder wenn er ein nicht geeignetes (Senatsurt. v. 12. Januar 2001, aaO) oder ein Verfahren gewählt hat, das im Widerspruch zu den gesetzlichen Vorgaben steht (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Der zuletzt genannte Fall liegt hier vor.
9
b) Das Berufungsgericht hat bei der Bestimmung des Sachwerts des Gebäudes die gesetzlichen Vorgaben nicht in allen Punkten beachtet.
10
aa) Der Sachwert des Gebäudes ist nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG für jeden Zeitpunkt festzustellen, an dem der Nutzer eine Investitionsmaßnahme im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG beendet. Denn der Nutzer kann die Quote zu jedem Investitionszeitpunkt erfüllen (OLG Brandenburg, VIZ 2001, 509, 510), sodass jede dieser Maßnahmen dem Gebäudesachwert ohne Investitionen im Zeitpunkt ihrer Vornahme gegenüberzustellen ist. Das sind nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der 31. Dezember 1973, der 31. Dezember 1980, der 31. Dezember 1986 und der 2. Oktober 1990. Die Gebäudesachwerte an diesen Wertermittlungsstichtagen sind, was § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG jetzt ausdrücklich klarstellt (Begründung des Regierungsentwurfs für ein Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz in BT-Drucks. 14/6402 S. 25 f.), auch wenn die Stichtage vor dem 3. Oktober 1990 liegen, nicht nach den Wertmaßstäben der DDR, sondern nach dem Sachwertverfahren der §§ 21 bis 25 WertV festzustellen (Entwurf der Bundesregierung für ein Sachenrechtsbereinigungsgesetz in BT-Drucks. 12/5992 S. 111; Bundesministerium der Justiz in einer Stellungnahme gegenüber dem Petitionsausschuss des Deutschen Bundestages , wörtlich wiedergegeben bei Zank/Simon, NJ 1999, 57, 62 f.; MünchKommBGB /Wendtland, 4. Aufl., § 12 SachenRBerG Rdn. 9; Eickmann/Bischoff, Sachenrechtsbereinigung [Stand 11/2001], § 12 SachenRBerG Rdn. 65; Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz [Stand 11/2003], § 12 Rdn. 100; für § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe c SachenRBerG auch LG Frankfurt/Oder VIZ 2000, 682, 683). Maßgeblich ist auf dieser Grundlage aber nicht der, wie gelegentlich formuliert wird (Eickmann/Bischoff und MünchKomm-BGB/Wendtland, jeweils aaO), heutige Wert, sondern der Wert zu den maßgeblichen Wertermittlungsstichtagen (Czub, wie vor, Rdn. 82). Bei der Sachwertermittlung dürfen die Investitionen und Aufwendungen des Nutzers nicht berücksichtigt werden.
11
bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht jedenfalls bei der Berechnung der altersbedingten Wertminderung nicht eingehalten.
12
(1) Es hat sich hierbei zwar, wie geboten (Eickmann/Bischoff, aaO, § 12 SachenRBerG Rdn. 79), an den Maßstäben der Wertermittlungsverordnung ausgerichtet und auch insoweit nicht die Bewertungsgrundsätze der DDR zugrunde gelegt. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Annahme einer Normalnutzungsdauer von 80 Jahren, von der das Berufungsgericht ausgegangen ist. Sie entspricht bei einem Gebäude der hier zu beurteilenden Art Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien 2002 (Bundesanzeiger, Beilage Nr. 238a vom 20. Dezember 2002); diese Annahme wird von der Revision auch nicht angegriffen.
13
(2) Die Revision beanstandet aber mit Recht das Vorgehen des Berufungsgerichts bei der Ermittlung der für die Berechnung der Alterswertabschreibung entscheidenden Restnutzungsdauer des Gebäudes.
14
(a) Nach Auffassung des Berufungsgerichts beurteilt sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeitpunkt der Besichtigung durch den gerichtlichen Sachverständigen, hier am 2. März 2004. Maßnahmen, die zu einer Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes führen, seien nach § 23 Abs. 2 WertV zu berücksichtigen, und zwar auch dann, wenn sie auf Investitionen des Nutzers beruhten. Diese Investitionen müssten nicht bei der Alterswertabschreibung berücksichtigt werden. Sie könnten, wie hier auch geschehen , durch Wertabschläge wegen Instandhaltungsrückstaus gemäß § 24 WertV oder wegen sonstiger Umstände nach § 25 WertV berücksichtigt werden. Dieser Berechnungsweise kann nicht gefolgt werden, weil sie im Widerspruch zu den Vorgaben des § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 SachenRBerG steht.
15
(b) Die von dem Berufungsgericht gewählte Methode zur Berechnung der Alterswertabschreibung verfehlt den gesetzlich bestimmten Wertermittlungsstichtag. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks nach Maßgabe von §§ 21 bis 25 WertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Für die Berechnung des Gebäudesachwerts und des Werts der Investitionen des Nutzers nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG gilt nichts anderes. § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG verweist zwar nicht ausdrücklich auch auf § 3 Abs.1 WertV. Die Vorschrift nimmt auf die §§ 21 bis 25 WertV indes für die nach Satz 1 erforderlichen Wertermittlungen Bezug und gibt damit selbst die Wertermittlungsstichtage vor, deren Verhältnisse für die Wertermittlung maßgeblich sein sollen. Es ist deshalb unter Zugrundlegung der Maßstäbe der §§ 21 bis 25 WertV der fiktive Neuherstellungswert des Gebäudes im Zeitpunkt seiner Errichtung – hier im Jahre 1932 oder 1934 – festzustellen (Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63). Hiervon ist neben einer Abschreibung wegen Reparaturrückstands (OLG Brandenburg VIZ 2001, 509, 511; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63; Vogel, GE 1996, 438, 439) die altersbedingte Wertminderung abzusetzen, die sich an dem jeweiligen Wertermittlungsstichtag, also an dem Tag ergeben würde, an dem der Nutzer die fragliche Investition beendete (Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63). Das schließt es aus, die für die Berechnung des Alterswertminderungssatzes entscheidende Restnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeitpunkt der Besichtigung durch den gerichtlichen Sachverständigen zu beurteilen. Vielmehr ist sie nach dem jeweiligen Wertermittlungsstichtag zu beurteilen. Dies wird in vielen Fällen dazu führen, dass die Restnutzungsdauer rechnerisch aus der Differenz der Normalnutzungsdauer, die das Berufungsgericht hier mit 80 Jahren ansetzt, und dem im Wertermittlungsstichtag bereits verstrichenen Zeitraum abzuleiten ist. Zwingend ist das nicht. So dürften etwa Renovierungs- und Sanierungsarbeiten des Eigentümers vor der Übernahme des Gebäudes durch den Nutzer nach § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG i.V.m. § 23 Abs. 2 WertV berücksichtigt werden, soweit sie sich etwa aus dem bei Abschluss eines Überlassungsvertrags zur Berechnung der Kaution (dazu Schmidt-Räntsch, ZOV 1992, 2, 4) festgestellten Wert des Gebäudes ergeben. Dass diese von dem Gesetzgeber vorgegebene Berechnungsweise technisch oder rechtlich nicht möglich wäre, ist nicht erkennbar. Das Berufungsgericht hat sie selbst bislang ohne Schwierigkeiten angewendet (VIZ 2001, 506, 509 und VIZ 2001, 509, 511). Die Änderung der Vorschrift durch das Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz vom 26. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2716) erfordert keine Änderung dieser Praxis; sie stellt vielmehr durch den Verweis auf den Sachwert des überlassenen Gebäudes klar, dass der Wert in der geschilderten Weise berechnet werden soll (Begründung des Regierungsentwurfs in BT-Drucks. 14/6402 S. 25 f.).
16
(c) Die Ermittlung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeitpunkt der Besichtigung durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen wird auch dem Gebot des § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht gerecht, den Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zur berechnen. Das bedeutet zwar entgegen der Ansicht der Revision nicht, dass bauliche Maßnahmen, welche die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben, abweichend von § 23 Abs. 2 WertV bei der Vergleichswertberechnung nach § 12 Abs. 12 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 und Satz 7 SachenRBerG in jedem Fall unberücksichtigt bleiben müssen. Die Berücksichtigung solcher Maßnahmen kann im Gegenteil, wie ausgeführt, etwa dann geboten sein, wenn sie der Eigentümer selbst vor der Übernahme des Gebäudes durchgeführt hat. § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG lässt es aber nicht zu, bei der Ermittlung des Sachwerts des Gebäudes bauliche Maßnahmen des Nutzers zu berücksichtigen. Das ist nur zu erreichen, wenn solche baulichen Maßnahmen nicht nur bei der Feststellung des Sachwerts insgesamt, sondern auch bei der Ermittlung der Faktoren unberücksichtigt bleiben, anhand derer er zu berechnen ist. Sie dürfen deshalb auch bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nicht berücksichtigt werden. Diese Vorgabe lässt die von dem Berufungsgericht vorgenommene Bewertung nach dem Zeitpunkt der Besichtigung des Gebäudes durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen nicht zu. Daran ändern die von dem Berufungsgericht vorgenommenen Abzüge wegen Reparaturrückstands nach § 24 WertV nichts. Sie kommen zum einen nur bei Maßnahmen in Betracht, die einen vorhandenen Reparaturrückstand ausgleichen , nicht aber bei Maßnahmen, die zu einer Aufwertung des Gebäudes führen sollen. Zum anderen können solche Abzüge die Verzerrungen in der Ermittlung des Sachwerts nicht ausgleichen, zu denen die Berechnungsmethode des Berufungsgerichts führt. Hier gelangt das Berufungsgericht zu einer Restnutzungsdauer von 61 Jahren, wohingegen sich bei der angebrachten linearen Berechnung eine Restnutzungsdauer von 39 bzw. 41 Jahren für den Bewertungsstichtag 1973, von 32 bzw. 34 Jahren für den Bewertungsstichtag 1980, von 26 bzw. 28 Jahren für den Bewertungsstichtag 1986 und von 22 bzw. 24 Jahren für den Wertermittlungsstichtag 1990 ergeben.
17
c) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch bei der Berechnung des Restwerts der nach § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG anzurechnenden früheren Investitionen. Das Berufungsgericht möchte diesen Wert anhand von Wägungsanteilen an dem Sachwert des Gebäudes ermitteln. Das Abstellen auf Wägungsanteile am Gesamtwert des Gebäudes ist zwar als solches nicht zu beanstanden (Eickmann/Bischoff, aaO, § 12 SachenRBerG Rdn. 85; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 64). Zu beanstanden ist aber, dass diese Wägungsanteile auf der Grundlage des Sachwerts des Gebäudes zu den Wert- ermittlungsstichtagen berechnet werden sollen. Das führt nämlich (vgl. Vogel GE 1996, 438, 447) zu einer einseitigen Benachteiligung des Nutzers. Der Nutzer hat seine Investitionen zu Neubaukosten vorgenommen. Wollte man den zeitbedingten Wertverlust auf der Grundlage des Sachwerts des Gebäudes zu den Wertermittlungsstichtagen berechnen, würde nicht nur der Wertverlust als solcher, sondern auch der im Sachwert des Gebäudes bereits enthaltene altersbedingte Wertverlust des Gebäudes in Ansatz gebracht. Dem aber steht § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG entgegen, wonach dem Nutzer der Restwert seiner Investition erhalten werden soll. Dieses Ziel lässt sich nur erreichen, wenn der altersbedingte Wertverlust der Investitionen nach den Neubaukosten ermittelt wird (Matthiessen, VIZ 2001, 461, 465 f.).
18
d) Unzutreffend ist auch die Berechnung der sog. Investitionspauschale nach § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG. Danach ist den nachgewiesenen Investitionen des Nutzers für jedes Jahr der Nutzung von dem Abschluss des Überlassungsvertrages an bis zum 2. Oktober 1990 ein nach Jahren gestaffelter Prozentsatz des jeweiligen Gebäuderestwerts für nicht nachgewiesene Investitionen hinzuzurechnen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist mit jeweiligem Gebäuderestwert der jährlich zu ermittelnde Sachwert des Gebäudes gemeint. Diese Auslegung ist nach dem Wortlaut der Vorschrift möglich, aber, anders als dies teilweise gesehen wird (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 12 Rdn. 92a), nicht zwingend. Der Wortlaut lässt es auch zu, die Verweisung auf den jeweiligen Gebäuderestwert als Verweisung auf den Gebäuderestwert zu den jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten des Abschlusses des Überlassungsvertrags zu verstehen, den die Vorschrift in ihrem Eingangsteil als Ausgangspunkt nimmt. In diesem Sinne wollte der Gesetzgeber die aufgetretenen Auslegungszweifel (dazu Matthiessen, VIZ 2001, 461, 463; Zank, NJ 2001, 548) klären (Begründung des Regierungsentwurfs zum Grundstücksbereini- gungsgesetz in BT-Drucks. 14/6402 S. 25). Nur bei diesem Verständnis kann die Vorschrift dem ihr zugedachten Zweck gerecht werden. § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG soll dem Umstand Rechnung tragen, dass der Nutzer seine über Jahre hinweg vorgenommen laufenden Investitionen oft nicht nachweisen kann (Begründung der Anrufung des Vermittlungsausschusses zum SachenRBerG durch den Bundesrat in BT-Drucks. 12/7668 S. 2). Dazu sollten den nachgewiesenen Investitionen eine an der Abschreibung für Abnutzung aus dem Steuerrecht ausgerichtete Investitionspauschale hinzugerechnet werden (Eickmann /Bischoff, aaO, § 12 SachenRBerG Rdn. 47; Czub in Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, aaO, § 12 Rdn. 91). Anknüpfungspunkt einer solchen Pauschale ist im Steuerrecht das Jahr der Anschaffung, dem hier der Abschluss des Überlassungsvertrags funktionell entspricht.
19
Verstünde man die Vorschrift in dem von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Sinne, würde die Investitionspauschale zudem zweimal um eine Alterswertabschreibung gekürzt. Eine Alterswertabschreibung liegt bereits in den nach Nutzungsjahren niedriger werdenden Sätzen der Pauschale. Die Berechnung der Pauschale nach dem Restwert in jedem einzelnen Nutzungsjahr hätte einen zusätzlichen Wertverlust um den jeweils eingetretenen altersbedingten Wertverlust des Gebäudes zur Folge. Eine solche Kürzung stünde auch im Widerspruch zum Zweck der Änderung. Dieses Verständnis der Vorschrift verfehlte im Übrigen die angestrebte Erleichterung bei der praktischen Handhabung und erforderte einen beträchtlichen Mehraufwand im gerichtlichen Verfahren , weil der Gebäuderestwert für jedes einzelne der oft vielen Nutzungsjahre ermittelt werden müsste. Unter dem jeweiligen Gebäuderestwert ist in der Vorschrift deshalb nicht der in jedem einzelnen Jahr der Nutzung gegebenen Gebäuderestwert , sondern der bei dem unterschiedlichen Zeitpunkt des Abschlusses der Überlassungsverträge bestehende Gebäuderestwert zu verstehen, der dann bei jedem Überlassungsvertrag für die gesamte anrechenbare Nutzungszeit maßgeblich sein soll (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs in BTDrucks. 14/6204 S. 25; Hirschinger, NJ 2001, 570, 571).
20
3. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen fehlen.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 08.03.2000 - 8 O 450/96 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 5 U 67/00 -

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Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet


Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG

Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG | § 12 Bebauung


(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn 1. schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder2. die Nutzun

Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG | § 5 Erwerb oder Bau von Eigenheimen


(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn 1. nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (

Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG | § 9 Nutzer


(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge: 1. der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes,2. der Inhaber eines verliehenen oder zuge

Sachenrechtsbereinigungsgesetz - SachenRBerG | § 32 Grundsatz


Der Nutzer kann vom Grundstückseigentümer die Annahme eines Angebots auf Bestellung eines Erbbaurechts verlangen, wenn der Inhalt des Angebots den §§ 43 bis 58 entspricht. Dasselbe Recht steht dem Grundstückseigentümer gegen den Nutzer zu, wenn diese

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Bundesgerichtshof Urteil, 12. Jan. 2001 - V ZR 420/99

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Referenzen

(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn

1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder
2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
und die baulichen Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen.

(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind

1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder
2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
baulichen Maßnahmen im Sinne des Absatzes 1 gleichzustellen; räumlich und zeitlich zusammenhängende bauliche Investitionen des Nutzers gelten als einheitliche Investition, sofern sie sich über einen Zeitraum von höchstens drei Jahren erstreckt haben. Für die Zeit vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 sind unabhängig vom Zeitpunkt der durch den Nutzer erbrachten nachweisbaren Investitionen jährlich
a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes,
b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
für nicht nachweisbare bauliche Investitionen des Nutzers zusätzlich zu den nachgewiesenen Aufwendungen in Ansatz zu bringen. Frühere Investitionen des Nutzers sind mit ihrem Restwert zu berücksichtigen. Ist der Zeitpunkt der Aufwendungen nicht festzustellen, ist der 2. Oktober 1990 als Wertermittlungsstichtag zugrunde zu legen. Hat der Nutzer nach Ablauf des 2. Oktober 1990 notwendige Verwendungen vorgenommen, sind die dadurch entstandenen Aufwendungen dem nach Satz 1 Nr. 2 zu ermittelnden Wert seiner baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Satz 5 ist nicht anzuwenden, wenn mit den Arbeiten nach dem 20. Juli 1993 begonnen wurde. Die nach Satz 1 Nr. 2 erforderlichen Wertermittlungen sind gemäß den §§ 21 bis 25 in Verbindung mit § 7 der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) geändert worden ist, vorzunehmen.

(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn

1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt,
2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder
3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.

Der Nutzer kann vom Grundstückseigentümer die Annahme eines Angebots auf Bestellung eines Erbbaurechts verlangen, wenn der Inhalt des Angebots den §§ 43 bis 58 entspricht. Dasselbe Recht steht dem Grundstückseigentümer gegen den Nutzer zu, wenn dieser eine entsprechende Wahl getroffen hat oder das Wahlrecht auf den Grundstückseigentümer übergegangen ist.

(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:

1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes,
2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts,
3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist,
4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer,
5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat,
6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist,
7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlageoder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.

(2) Rechtsnachfolger sind auch

1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war,
2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder
3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.

(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.

(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.

Der Nutzer kann vom Grundstückseigentümer die Annahme eines Angebots auf Bestellung eines Erbbaurechts verlangen, wenn der Inhalt des Angebots den §§ 43 bis 58 entspricht. Dasselbe Recht steht dem Grundstückseigentümer gegen den Nutzer zu, wenn dieser eine entsprechende Wahl getroffen hat oder das Wahlrecht auf den Grundstückseigentümer übergegangen ist.

(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn

1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder
2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
und die baulichen Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen.

(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind

1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder
2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
baulichen Maßnahmen im Sinne des Absatzes 1 gleichzustellen; räumlich und zeitlich zusammenhängende bauliche Investitionen des Nutzers gelten als einheitliche Investition, sofern sie sich über einen Zeitraum von höchstens drei Jahren erstreckt haben. Für die Zeit vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 sind unabhängig vom Zeitpunkt der durch den Nutzer erbrachten nachweisbaren Investitionen jährlich
a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes,
b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
für nicht nachweisbare bauliche Investitionen des Nutzers zusätzlich zu den nachgewiesenen Aufwendungen in Ansatz zu bringen. Frühere Investitionen des Nutzers sind mit ihrem Restwert zu berücksichtigen. Ist der Zeitpunkt der Aufwendungen nicht festzustellen, ist der 2. Oktober 1990 als Wertermittlungsstichtag zugrunde zu legen. Hat der Nutzer nach Ablauf des 2. Oktober 1990 notwendige Verwendungen vorgenommen, sind die dadurch entstandenen Aufwendungen dem nach Satz 1 Nr. 2 zu ermittelnden Wert seiner baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Satz 5 ist nicht anzuwenden, wenn mit den Arbeiten nach dem 20. Juli 1993 begonnen wurde. Die nach Satz 1 Nr. 2 erforderlichen Wertermittlungen sind gemäß den §§ 21 bis 25 in Verbindung mit § 7 der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) geändert worden ist, vorzunehmen.

(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn

1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt,
2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder
3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 213/03 Verkündet am:
2. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens
möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergeleitet
werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders
groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde.

b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung
ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertragswertmethode
) festgelegt.
BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 - V ZR 213/03 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin
Dr. Stresemann

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom 30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in Plauen zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund abgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtlichen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von 38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz künftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen , da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-
reinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nicht vorliege. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger zuletzt Zahlung von 32.909,50 € (Zins- und Tilgungsleistungen an die HypoVereinsbank und Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von Mieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die HypoVereinsbank verlangt. Das Berufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 € Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat es abgewiesen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Bekla gte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kläger tritt der Revision entgegen.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schade nsersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und seine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. Entgegen der Auffassung des vom Landgericht beauftragten Gutachters sei der Wert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu Kontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage danach nicht, wovon das Landgericht ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM (Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis zwi-
schen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige "zumindest vorliegend" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei könne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der Preis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge die Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen beabsichtigten Steuervorteile "nur in vergleichsweise moderatem Umfang" erzielen können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Arbeitslosigkeit des Klägers (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer gewesen , die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein anderes Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in Plauen ein gefestigter Wohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurchschnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis erkannt habe, sei unerheblich.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.


Rechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Ber ufungsurteils , wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmißverhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der Umstand , daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. Dieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragliche Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen auf-
klärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger aus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung eines Beratungsvertrags (zuletzt Senat, Urt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, WM 2003, 2386, für BGHZ bestimmt) zusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären.
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem Sachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode gegen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen , daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88; v. 22. Dezember 1992, III ZR 173/91; v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96: BGHR ZPO § 286 Abs. 1, Sachverständigenbeweis 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der Kapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Ertragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 Abs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (BGHZ 17, 236, 238; Urt. v. 26. April 1972, IV ZR 114/70, WM 1972, 687, 688; v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, WM 1997, 33 = NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu beurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für unbe-
denklich erachtet (Urt. v. 25.Oktober 1996, V ZR 212/95, aaO; v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination mit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemessung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den entschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt. Der Senat ist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988) über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalte. Die von der Wertermittlungsverordnung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verordnungsgebers grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 WertV 88, BR-Drucks. 352/88, S. 43; Senatsurt. v. 15. Juni 1965, V ZR 24/63, BB 1965, 890; zum "Vorrang" des Vergleichswertverfahrens aufgrund seiner Plausibilität vgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grundstückswert , EzGuG, 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH EzGuG, 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. WertV 88) bei fachgerechter Erhebung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. WertV 88) einzeln oder kombiniert angewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Ertragswertmethode , von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Methodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger
Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV 88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten , 7. Aufl., 1996, Rdn. 1. 127; Zimmermann, Wertermittlungsverordnung 1988, § 13 Rdn. 1 f.). Läßt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die "einfachste", sondern auch als die "zuverlässigste" Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber /Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) und es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers aaO, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 86; Sprengnetter , Grundstücksbewertung, Bd. VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen.
2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, weitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums zu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und aus-
sagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung und ist den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert ermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten Wert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Überteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung des abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden Wahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. Die in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden sind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in § 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn zielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der Ertragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des Objektes mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 WertV 88), ab. Ein zahlenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiedenen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodischen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen (Eckert, ZfIR 2001, 884, 885: bis 20 v. H.) - unvermeidbar (Kleiber/Simon/Weyers aaO, § 7 WertV, Rdn. 188 f.; vgl. BVerwG EzGuG 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im einzelnen nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, EzGuG 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu kombinieren.
Liegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrsw ertermittlung nach Vergleichspreisen vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Erträgnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abweichung führen. Die Vergleichswertmethode ist in solchen Fällen zur Wertermittlung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf einer verfehlten Methodenwahl oder auf Mängeln bei der Anwendung der gewählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die Rechtsprechung (grundsätzlich zuletzt Senat BGHZ 146, 298) läßt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluß auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerläßliche (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154) - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Mißverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungssatz , aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden (Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht,
kann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem Unwissenden herleitet (BGHZ 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben Mißverhältnisses verschlossen. Klüger oder rücksichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag er sich, wenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet.

b) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sa chlich korrekte Ermittlung des Vergleichswerts in Zweifel zu ziehen. Es hat den Methodenwechsel deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder ohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung vermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich rechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermittlung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Plauen 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des Erstverkaufs sanierter Altbauwohnungen, wie er hier vorlag (Objekt war zur Vermietung bestimmt, aber unvermietet; Mietvertragsabschluß nach Vortrag des Klägers : 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im vergleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. Wohnungseigentumsindizes auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit 1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten aufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu üben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinandersetzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß ihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die
fachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachverständigen stand anhand des von der Stadt Plauen herausgegebenen, nach Baujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten Mietspiegels eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur Verfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen gewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an Sätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 WertR 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen der Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 € = 110.832,46 DM, vom Sachverständigen abgerundet auf 55.000 € = 107.570,65 DM; Ertragswert 47.782,49 € = 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sachverständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes durch das Kontrollergebnis nach Ertragsgesichtspunkten nicht als erschüttert angesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unterschiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter zu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertVO 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nichtigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerflichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt verläßlich ermittelten Preis gewonnen werden.
3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. ( 56.667,74 € = 110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der Abrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 € (= 107.570,65 DM) von 62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben Mißverhältnisses, das der Senat erst bei einer Verzer-
rung um knapp das Doppelte bejaht (Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, 1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann damit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen werden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein solches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käufer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobilienobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stützen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107, 1109). Für eine unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer unübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorgetragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zutreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den unter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 420/99 Verkündet am:
12. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
ZPO § 286 B; WertV 1988
Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für
die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf
die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.
BGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - OLG Naumburg
LG Stendal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der beklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil ging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über, nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen Rückübertragungsantrag nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992 ordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Eigentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,
in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festgestellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen errichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni 1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .
Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist Alleinerbin.
Mit Teilbescheid des A. kreises S. v om 17. Januar 1996 wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flurstücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2 VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des Veräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich eines Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an die Klägerin.
Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewesen , es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als 200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.


Das Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM an. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein Ertragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den Verkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des Sachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzunehmenden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der Hälfte des Verkehrswerts.

II.


Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Klägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige, dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbescheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtsposition sie als Alleinerbin eingetreten ist.
2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts der Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten , auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf falschen Erwägungen.

a) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie gelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches, sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers, WertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständigen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden zu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt (vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).

b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es habe nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemeinen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher Bruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich eingeschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr begrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswegen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert
des gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es wurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke veräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem entsprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke entspricht.

c) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze sich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn die Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Methoden der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach ist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert nicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem Ertragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden entfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO
gewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO). Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens nicht an.

d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine fehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV sind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute Raum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche nach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950 ist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach der DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt (Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl., § 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf welche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, § 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen die DIN 277/1987 zugrunde zu legen.

e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten Gemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Absatz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der Sachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert werden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutachten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch enthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine Auseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten. Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung angeboten , ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als 200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz geschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren, kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswertermittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die Sachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhörung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und Marktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben, aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.

f) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die Sachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Gebäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung eines Nebengebäudes vermerkt "Saalanbau denkmalgeschützt". Aber wie sich dieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe des § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß, weil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausgewirkt hat, ist nicht erkennbar.

g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne Darlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Besonderheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht
es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wertung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausführungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen können (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).

III.


Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weiteres Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden Gutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJWRR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730, 731).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

(1) Bebauungen im Sinne dieses Kapitels sind die Errichtung von Gebäuden sowie bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wenn

1.
schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder
2.
die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde
und die baulichen Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen.

(2) Hat der Nutzer das Grundstück aufgrund eines Überlassungsvertrages vom staatlichen Verwalter erhalten, sind

1.
Aus- und Umbauten, durch die die Wohnfläche oder bei gewerblicher Nutzung die Nutzfläche um mehr als 50 vom Hundert vergrößert wurden, oder
2.
Aufwendungen für bauliche Investitionen an Gebäuden und massiven Nebengebäuden, insbesondere Garagen, Werkstätten oder Lagerräume, deren Wert die Hälfte des Sachwerts des überlassenen Gebäudes und überlassener Nebengebäude ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen,
baulichen Maßnahmen im Sinne des Absatzes 1 gleichzustellen; räumlich und zeitlich zusammenhängende bauliche Investitionen des Nutzers gelten als einheitliche Investition, sofern sie sich über einen Zeitraum von höchstens drei Jahren erstreckt haben. Für die Zeit vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 sind unabhängig vom Zeitpunkt der durch den Nutzer erbrachten nachweisbaren Investitionen jährlich
a)
für die ersten fünf Jahre nach dem Vertragsabschluss zwei vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes,
b)
für die folgenden Jahre einhalb vom Hundert des jeweiligen Gebäuderestwertes
für nicht nachweisbare bauliche Investitionen des Nutzers zusätzlich zu den nachgewiesenen Aufwendungen in Ansatz zu bringen. Frühere Investitionen des Nutzers sind mit ihrem Restwert zu berücksichtigen. Ist der Zeitpunkt der Aufwendungen nicht festzustellen, ist der 2. Oktober 1990 als Wertermittlungsstichtag zugrunde zu legen. Hat der Nutzer nach Ablauf des 2. Oktober 1990 notwendige Verwendungen vorgenommen, sind die dadurch entstandenen Aufwendungen dem nach Satz 1 Nr. 2 zu ermittelnden Wert seiner baulichen Investitionen hinzuzurechnen. Satz 5 ist nicht anzuwenden, wenn mit den Arbeiten nach dem 20. Juli 1993 begonnen wurde. Die nach Satz 1 Nr. 2 erforderlichen Wertermittlungen sind gemäß den §§ 21 bis 25 in Verbindung mit § 7 der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) geändert worden ist, vorzunehmen.

(3) Der Bebauung eines Grundstücks mit einem Gebäude steht die Errichtung oder die bauliche Maßnahme an einer baulichen Anlage im Sinne des Satzes 2 gleich. Bauliche Anlagen sind alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind, wenn

1.
deren bestimmungsgemäßer Gebrauch durch den Nutzer einen Ausschluß des Grundstückseigentümers von Besitz und Nutzung des Grundstücks voraussetzt,
2.
die zur bestimmungsgemäßen Nutzung der baulichen Anlage erforderliche Fläche (Funktionsfläche) sich so über das gesamte Grundstück erstreckt, daß die Restfläche nicht baulich oder wirtschaftlich nutzbar ist, oder
3.
die Funktionsfläche der baulichen Anlage nach den baurechtlichen Bestimmungen selbständig baulich nutzbar ist und vom Grundstück abgetrennt werden kann.