Bundesgerichtshof Urteil, 03. Mai 2002 - V ZR 175/01
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1998/17. Februar 1999 erwarben die Kläger von dem Beklagten zwei Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage in B. bei O. zum Gesamtpreis von 220.000 DM. Der Vertrag enthält die Klausel, daß der Beklagte keine Gewähr für "die Freiheit des Kaufgegenstandes von gesetzlichen Verkaufs- und Erwerbsrechten und eventuellen Veränderungsbeschränkungen" übernimmt.
Am 29. April 1998 hatte der Gemeinderat der Gemeinde B. eine Veränderungssperre für das Gebiet erlassen, in dem die Wohnungseigentumsanlage liegt. Darüber informierte die Gemeinde die Betroffenen mit Schreiben
vom 3. Juni 1998. Dieses Schreiben erhielt die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage , zu der die später verkauften Wohnungen gehören, am 6. Juni 1998. Sie informierte den Beklagten mit Schreiben vom 12. Juni 1998 unter Beifügung des Schreibens der Gemeinde und dem erläuternden Hinweis, daß "keine wertverbessernden Maßnahmen ohne Genehmigung der Gemeinde durchgeführt werden" dürften. Der Beklagte bestreitet den Zugang dieser Schreiben.
Die Kläger erfuhren im August 1999 von der Veränderungssperre und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung mit Schreiben vom 22. Dezember 1999 an. Sie verlangen Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz der im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß entstandenen Kosten. Ihre auf Zahlung von 232.318,19 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnungen gerichtete Klage hat in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint die Voraussetzungen für die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB und damit für die Rückabwicklung des Vertrages. Es geht zwar davon aus, daß der Beklagte verpflichtet gewesen sei, die Kläger über das Bestehen der Veränderungssperre aufzuklären. Es meint aber, ein arglistiges, auch lediglich bedingt vorsätzliches Verhalten des Beklagten könne nicht festgestellt werden. Dennselbst wenn man unterstelle, daû der Beklagte das Schreiben der Verwalterin vom 12. Juni 1998 nebst Anlage vor Vertragsschluû erhalten habe, so könne nicht davon ausgegangen werden, daû er das Schreiben auch zutreffend erfaût habe. Es liege die Annahme nicht fern, daû er die Bedeutung der Veränderungssperre für seine Wohnungen verkannt habe, weil er seinerzeit keine wertverbessernden Maûnahmen beabsichtigt habe.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Greift die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB durch, so können die Kläger nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Den Ersatz der Vertragskosten können sie unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluû geltend machen, dessen Voraussetzungen bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung gegeben sind (vgl. Senatsurt. v. 12. Mai 1995, V ZR 34/94, NJW 1995, 2361, 2362).
2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung seien vorliegend nicht erfüllt, beruht auf rechtsfehlerhaften Erwägungen.
a) Nicht zu beanstanden ist, daû das Berufungsgericht davon ausgeht, daû den Beklagten eine Verpflichtung getroffen hätte, die Kläger über das Bestehen der Veränderungssperre aufzuklären. Bei einer Veränderungssperre handelt es sich um eine Baubeschränkung des öffentlichen Rechts, die bei ei-
nem Grundstückskauf als Sachmangel zu qualifizieren ist (vgl. Senatsurt. v. 20. Dezember 1985, V ZR 263/83, NJW 1986, 1605 m.w.N.). Daû der Verkäufer über diesen Mangel aufzuklären hat, dessen Kenntnis für die Entschlieûung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist, unterliegt keinem Zweifel.
b) Von den getroffenen Sachverhaltsfeststellungen nicht gedeckt ist hingegen die Annahme, der Beklagte habe bei Vertragsschluû nicht gewuût, daû eine Veränderungssperre ergangen war.
aa) Für das Revisionsverfahren ist von dem unter Beweis gestellten Vortrag der Kläger auszugehen, daû der Beklagte vor Abschluû des Vertrages das Informationsschreiben der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage vom 12. Juni 1998 erhalten hat. Aus diesem Schreiben ergeben sich Existenz und Bedeutung der Veränderungssperre jedenfalls insoweit, als es um das Verbot werterhöhender Maûnahmen geht. Soweit das Berufungsgericht meint, bei flüchtigem Lesen erschlieûe sich nicht ohne weiteres die mögliche Tragweite der Veränderungssperre, so trifft das nur insoweit zu, als es um Veräuûerungs - und Belastungsverbote im Falle der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes (§ 144 BauGB) geht. Auf das Verbot, werterhöhende Maûnahmen vorzunehmen, weisen demgegenüber sowohl das Informationsschreiben der Gemeinde B. als auch das Schreiben der Wohnungsverwalterin ausdrücklich hin.
bb) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Bedeutung des Schreibens vom 12. Juni 1998 nebst Anlage in bezug auf die Veränderungssperre möglicherweise nicht zutreffend erfaût, findet im Sachvortrag der Parteien keine Stütze. Der Beklagte hat solches - wie die Revision zu
Recht rügt - nicht vorgetragen. Er hat sich allein damit verteidigt, das die Informationen enthaltende Schreiben vor Vertragsschluû nicht erhalten zu haben. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich daraus keineswegs (schon gar nicht "zwingend"), daû der Beklagte, "wenn ihm das Schreiben zugegangen sein sollte, ... keine präsente Kenntnis von dessen Inhalt mehr hatte".
cc) Ebensowenig vom Sachvortrag gestützt wird die Annahme des Berufungsgerichts , möglicherweise habe der Beklagte das Schreiben vom 12. Juni 1998 nebst Anlage gar nicht aufmerksam gelesen und es als bedeutungslos eingestuft. Auch dies hat der Beklagte nicht geltend gemacht, so daû den Vermutungen des Berufungsgerichts die Grundlage fehlt. Auch wenn der Beklagte in jener Zeit persönlich stark belastet war und Maûnahmen, die von der Veränderungssperre erfaût wurden, nicht beabsichtigte, so folgt daraus nicht schon ohne entsprechenden Sachvortrag, daû er das Geschriebene nicht recht begriffen oder seine Bedeutung verkannt hätte.
dd) Nicht begründet ist die Gegenrüge der Revisionserwiderung aus §§ 139, 278 Abs. 3 ZPO. Es bestand für das Berufungsgericht keine Hinweispflicht dahingehend, dem Beklagten zu ermöglichen, für den Fall, daû er das Schreiben entgegen seinem Vortrag doch erhalten haben sollte, hilfsweise vorzutragen, er habe dessen Inhalt jedenfalls nicht für bedeutend gehalten.
III.
Das Berufungsgericht wird aufzuklären haben, ob der Beklagte das Schreiben vom 12. Juni 1998 vor Vertragsschluû erhalten hat. Soweit es hierzu bereits Erwägungen aufgrund des wechselnden Vortrags des Beklagten angestellt hat, begegnen diese aus Rechtsgründen keinen Bedenken. Sollte der Beklagte nach einer Zurückverweisung seinen Vortrag dahin ändern, daû er das Schreiben zwar erhalten, dessen Bedeutung aber verkannt habe, so wird das Berufungsgericht dies nach § 286 ZPO zu würdigen haben.
Wenzel Krüger Klein Lemke Gaier
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Referenzen - Gesetze
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
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(1) Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein.
(2) Der mündlichen Verhandlung geht zum Zwecke der gütlichen Beilegung des Rechtsstreits eine Güteverhandlung voraus, es sei denn, es hat bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden oder die Güteverhandlung erscheint erkennbar aussichtslos. Das Gericht hat in der Güteverhandlung den Sach- und Streitstand mit den Parteien unter freier Würdigung aller Umstände zu erörtern und, soweit erforderlich, Fragen zu stellen. Die erschienenen Parteien sollen hierzu persönlich gehört werden. § 128a Absatz 1 und 3 gilt entsprechend.
(3) Für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche soll das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet werden. § 141 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 gilt entsprechend.
(4) Erscheinen beide Parteien in der Güteverhandlung nicht, ist das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.
(5) Das Gericht kann die Parteien für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche vor einen hierfür bestimmten und nicht entscheidungsbefugten Richter (Güterichter) verweisen. Der Güterichter kann alle Methoden der Konfliktbeilegung einschließlich der Mediation einsetzen.
(6) Ein gerichtlicher Vergleich kann auch dadurch geschlossen werden, dass die Parteien dem Gericht einen schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreiten oder einen schriftlichen oder zu Protokoll der mündlichen Verhandlung erklärten Vergleichsvorschlag des Gerichts durch Schriftsatz oder durch Erklärung zu Protokoll der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht annehmen. Das Gericht stellt das Zustandekommen und den Inhalt eines nach Satz 1 geschlossenen Vergleichs durch Beschluss fest. § 164 gilt entsprechend.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.