Amtsgericht München Urteil, 08. Sept. 2016 - 422 C 6013/16
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Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
4. Der Streitwert wird auf 15.900,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inngehaltenen Mietwohnung sowie Bezahlung ausstehender Nutzungsentschädigung/Mietzins.
Am 30.10.2015 schlossen die Beklagten mit der Klägerin einen Mietvertrag über Wohnung Nr. … im DG rechts des ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Diele, 1 Wohnküche, 1 Bad/WC, 1 Kammer und 1 Kellerabteil, vgl. Anlage K1, Blatt 8 ff d. A. Das Mietverhältnis begann am 01.12.2015 und ist unbefristet.
Als Bruttokaltmiete ist ein Betrag von € 1.300,00 vereinbart. Enthalten ist hierin gem. § 23 Ziffer 1 eine Betriebskostenpauschale in Höhe von € 150,00. Die vorstehende Miete soll bis 30.11.2020 unverändert bleiben und sich mit Wirkung zum 01.12.2020 auf € 1.500,00 - festgeschrieben auf weitere 5 Jahre - erhöhen.
Die streitgegenständliche Wohnung war frei geworden, nachdem die Vormieterin ... den Mietvertrag zum 30.11.2015 gekündigt hatte. Die Vormieterin ... war seit Juli 2011 Mieterin gewesen und zahlte zuletzt eine Bruttokaltmiete in Höhe von 1.110,00 €, worin gem. § 23 Ziffer 1 eine Betriebskostenpauschale in Höhe von € 110,00 enthalten war. Mit Wirkung ab 01.08.2016 hätte sich die Bruttokaltmiete auf € 1.240,00 erhöht, wobei diese wiederum auf 5 Jahre festgeschrieben gewesen wäre, vgl. Anlage K2, Mietvertrag vom 29.07.2011, Blatt 18 ff d. A.
Der Vormieterin ... war zur Untervermietung an 2 weitere Personen berechtigt. Im Frühjahr 2014 wurde die Wohnung durch die Vormieterin ... an die Beklagte zu 1) untervermietet.
Mit erstmaliger Kenntnis des beabsichtigten Auszuges der Vormieterin ... bemühte sich die Beklagte zu 1) den Hauptmietvertrag zu übernehmen.
Die Klägerin schloss sodann mit den Beklagten den Mietvertrag vom 30.10.2015.
Mit Schreiben vom 23.12.2015 bestellte sich der ... zu Vertretern der Beklagten und forderte die Klägerin auf, Angaben zur vormaligen Miethöhe sowie zu etwaigen baulichen Veränderungen bzw. Moderinisierungsmaßnahmen zu machen, da ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Raum stehe.
Mit Schreiben vom 19.01.2016 erklärte die Klägerin daraufhin die Anfechtung des Mietvertrages vom 30.10.2015.
Die Beklagten bezahlten im Februar und März 2016 jeweils 1.150,00 € an Mietzins.
Die ortsübliche Bruttokaltmiete beträgt 818,99 € und berechnet sich wie folgt: Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) beträgt € 9,63/qm, vgl. Blatt 61 d. A. Die nach § 3 des Mietvertrages relevanten Nebenkosten belaufen sich laut Mietspiegel auf € 1,49/qm, was zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete (bruttokalt) von 818,99 € führt. Ein Zuschlag von 10% führt zu einer Bruttokaltmiete von 909,99 €.
Unabhängig von dieser konkreten Berechnung der ortsüblichen Miete ist die von der Vormieterin ... bezahlte Vormiete i. H. v. 1.110,00 € unstreitig höher als die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung eines 10%igen Aufschlagen uns daher mindestens geschuldet.
Die Klägerin ist der Ansicht, das aufgrund vorausgegangener intensiver und eingehender Vertragsverhandlungen die neue Bruttokaltmiete explizit zwischen den Parteien vereinbart wurde. Die Beklagten hätten hierbei sehr wohl gewusst, wie hoch die frühere vorhergehende Miete war, hätten sich jedoch in Anbetracht der bevorstehenden Staffelerhöhung zum 01.08.2016 in dem vorhergehenden Hauptmietverhältnis auf eine Bruttomiete von 1.300 € geeinigt, wobei darin aufgrund der gestiegenen Betriebskosten eine Pauschale von nunmehr € 150,00 anstatt der bisherigen € 110,00 beinhaltet sein sollte.
Darauf vertrauend hätte die Klägerin mit den Beklagten einen neuen Mietvertrag geschlossen und von der Möglichkeit eine Zusatzvereinbarung zu dem mit der Vormieterin ... bestehenden Mietvertrag zu schließen, und gegebenenfalls auch Regelungen hinsichtlich der Miethöhe zu treffen, Abstand genommen. In diesem Fall wären die Beklagten verpflichtet gewesen, ab dem 01.08.2016 die erhöhte Miete, d. h. 1.400,00 € zu bezahlen.
Die Beklagten hätten hinsichtlich ihrer Bereitschaft, die eigens mit ihnen ausgehandelte Miete auch bezahlen zu wollen, arglistig getäuscht, nur um weiterhin in der streitgegenständlichen Wohnung bleiben zu können. Der Klägerin stehe daher ein Anfechtungsrecht aufgrund arglistiger Täuschung zu, der Vertrag wäre aufgrund der erklärten Anfechtung somit von Anfang an nichtig.
Der Klägerin stehe daher auch die restliche Miete für die Monate Februar und März 2016 in Höhe von jeweils 150,00 € zu. Die Beklagten hätten das durch die Leistung der Klägerin Erlangte, somit gem. § 818 Abs. 2 BGB den Wert der Gebrauchsüberlassung zu ersetzen. Auf dem örtlichen Markt würden Wohnungen der Beschaffenheit und des Zuschnittes der streitgegenständlichen Wohnung regelmäßig zu den vereinbarten Konditionen, mithin für € 1.300 vermietet.
Darüber hinaus scheide eine Überprüfung der vereinbarten Miethöhe auf Grundlage der Mietpreisbremseverordnung i. V. m. §§ 556 d ff BGB vorliegend aus, weil es sich bereits um keine Neuvermietung in deren sinne handele. Die Beklagte zu 1) war bei Vertragsschluss bereits Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung, wenn auch Untermieterin. Ihr waren insofern die Konditionen des Mietvertrages der Vormieterin ... insbesondere auch die Mieterhöhung zum 01.08.2016 bekannt.
Die Klägerin beantragt:
I.
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die von Ihnen innegehaltene Wohnung Nr. ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Diele, 1 Wohnküche, 1 Bad/WC, 1 Kammer und 1 Kelleranteil zu räumen und geräumt und mit sämtlichen Schlüsseln versehen an die Klägerin herauszugeben.
II.
Die Beklagten werden darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch € 300,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
- € 150,00 seit dem 04.02.2016
- € 150,00 seit dem 04.03.2016
zu bezahlen.
III.
Die Beklagten werden ferner verurteilt an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 865,00 netto zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen
Die Klageabweisung
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Annahme eines derartigen Anfechtungsrechts zu einer vollständigen Aushöhlung der so genannten Mietpreisbremse führen würde, da jeder Vermieter nach der Feststellung, dass der Mieter nicht bereit ist, die überteuerte Miete zu zahlen, die Anfechtung erklären könnte.
Die Berufung eines Mieters auf seine gesetzlich normierten Rechte könne keinen Anfechtungsgrund darstellen. Ein Anfechtungsrecht des Vermieters würden die Regelungen der Mietpreisbremse nicht vorsehen.
Darüber hinaus hätten sich die Beklagten erst nach Mietvertragsabschluss anwaltlich beraten lassen. Auf die Regelungen der Mietpreisbremse wären sie erst durch den Mieterverein hingewiesen worden.
Die Beklagten hätten mit dem Vertreter der Klägerin ... eine Miete in Höhe von 1.150 € vereinbart.
Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der Beklagten gerade nicht um eine neue Mieterin handeln würde. Aufgrund der fehlenden Schutzbedürftigkeit, da die Beklagten zu 1) zum Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses alle notwendigen Informationen hatte, scheidet eine Anwendung der Mietpreisbremse nach Ansicht der Klägerin hier aus.
Es handele sich hier zudem um einen Fall unzulässiger Rechtsausübung. Aufgrund des geschaffenen Vertrauenstatbestandes zwischen den Parteien wäre es aus Sicht der Klägern - vorbehaltlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse - zudem treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen.
Die Beklagten hätten zudem sehr wohl zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von der Anwendbarkeit bzw. dem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremsverordnung gewusst.
Dies ergäbe sich bereits daraus, dass eine nachträgliche Überprüfung des geschlossenen Mietvertrages aus keinem anderem Grund Sinn machen würde, denn die übrigen bereits vereinbarten Konditionen könnten im Nachgang eh nicht mehr verändert werden. Allein eine Überprüfung eines etwaigen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse steht nach einem Vertragsabschluss noch zur Prüfung an.
Aufgrund des bestehenden - vorvertraglichen - Treueverhältnisses und der längerfristigen Anbahnung des Mietvertrages hätte zumindest eine Verpflichtung der Beklagten bestanden darauf hinzuweisen, dass die Miete ggf. überhöht sein könnte bzw. den Vorvertrag vor Abschluss von dritter Seite überprüfen zu lassen.
Zudem hätten die Beklagten ja auch, was im Raum stand, wenn sie den „alten Mietvertrag“ übernommen hätten, ab August 2016 mit der Staffelmieterhöhung eine Miete von € 1.240 bezahlt. Es könne daher jedoch nicht angehen, dass in dem Moment, wenn ein neuer Mietvertrag zu den identischen Konditionen des alten abgeschlossen würde, die Mietpreisbremse greifen soll, wenn auf der anderen Seite die Miethöhe bei einer Übernahme und somit dem Weiterbestehen des alten Mietvertrages völlig unproblematisch gewesen wäre
Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Hauptverhandlung vom 28.06.2016.
Gründe
A) Die zum gem. §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig jedoch unbegründet.
Es besteht weder ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch ein Anspruch auf Zahlung ausstehender Nutzungsentschädigungen oder Mietzinses.
I.
1. Der zwischen den Parteien am 30.10.2015 geschlossene Mietvertrag ist nicht gem. § 142 BGB nichtig, sondern begründet auch weiterhin einen wirksamen Anspruch der Beklagten gem. § 535 Abs. 1 BGB gegenüber der Klägerin auf Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung.
Soweit die Klägerin meint aufgrund einer arglistigen Täuschung ein Anfechtungsrecht zu besitzen, kann das Gericht dem nicht folgen.
Grundsätzlich käme hier nur eine Täuschung durch Unterlassen in Betracht. Das Verschweigen von Tatsachen stellt jedoch nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestand. Die Rechtsgrundlage dieser Verpflichtung ist § 242 BGB. Entscheidend ist somit, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehranschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (vgl. Palandt 74. Auflage 2015, Kommentar zum BGB, § 123 Ellenberger Rdn. 5).
Das Gericht ist davon überzeugt, dass keine Verpflichtung der Beklagten bestand, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556 d ff in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht war.
Eine solche Verpflichtung würde aus Sicht des Gerichts dazu führen, dass die „Mietpreisbremse“ völlig leerläuft. Sinn und Zweck der Mietpreisbremse ist es in Gegenden mit angespanntem Mietmarkt ein weiteres Explodieren der Mietpreise zu verhindern. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsabschluss den Vermieter auf etwaige überhöhte Mieten hinweisen und damit deutlich machen, nicht gewillt zu sein den gewünschten Mietpreis mitzutragen, dürften mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorausscheiden.
2. Unabhängig davon sieht es das Gericht auch nicht als erwiesen an, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich Kenntnis von einem möglichen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ hatten. Hierfür ist die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet, vgl. Palandt § 123 Rdn. 30. Die Klägerin führt zwar aus, dass eine nachträgliche Überprüfung eines Mietvertrages aus keinem anderen Grund Sinn machen würde, denn alle anderen übrigen bereits vereinbarten Konditionen könnten im Nachgang eh nicht mehr verändert werden. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt - also nach Mietvertragsschluss - von diesen rechtlichen Neuerungen erfahren haben und sich aus diesem Grund anwaltlich beraten ließen. Im Übrigen ist die Klägerin hierfür somit beweisfällig geblieben.
3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht wirksam gekündigt.
Unabhängig davon, ob hier die formelle Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung eingehalten sind, mangelt es bereits an der Geltendmachung eines berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB. Das Gericht sieht auch keinen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB.
4. Es besteht auch kein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages aus §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 i. V. m. § 249 BGB.
Grundsätzlich schließt die Möglichkeit eines Anfechtungsrechts eine Haftung aus c.i.c. nicht aus (Palandt Grüneberg § 311 Rdn 13 sowie Rdn. 40)
Es bestand jedoch auch hier keine vorvertragliche Verpflichtung der Beklagten die Klägerin auf eine Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ hinzuweisen (vgl. oben).
4. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus den §§ 823 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB und 826 BGB
II.
Der Zahlungsanspruch in Höhe von 300,00 Euro ist ebenfalls zurückzuweisen.
a) Gem. § 556 g BGB ist die im Mietvertrag vom 30.10.2015 bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556 d BGB und § 556 e BGB zulässige Miete überschreitet.
Gem. § 556 e Abs. 1 BGB ist die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Mit Mietvertrag vom 30.10.2015 wurde eine Bruttokaltmiete von € 1.150,00 (zzgl. 150,00 € Betriebskostenpauschale) vereinbart. Der vorhergehende Mietvertrag enthielt als Vormiete € 1.000,00 (zzgl. 110,00 € Betriebskostenpauschale)
Die gem. § 556 d Abs. 1 BGB mögliche Miete liegt bei € 909,99, weshalb vorliegend nach § 556 e Abs. 1 BGB von der Vormiete auszugehen ist. Maßgeblich ist somit die Vormiete von 1.000,00 €.
Die Beklagten bezahlten in den Monaten Februar und März 2016 1.000 zzgl. 150,00 €. Gem. § 556 g Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30.10.2015 besteht kein weitergehender Anspruch.
b) Die Vorschriften der 556 d ff BGB sind vorliegend auch anwendbar.
Die Mietpreisbremseverordnung (§ 556 d Abs. 2 BGB) wurde am 14. Juli 2015 erlassen und ist seit dem 01.08.2015 in Bayern wirksam, in Anlage 3 findet sich auch ... als betroffenes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich auch um ein Wohnraummietverhältnis.
Den Beklagten konnten sich auch auf die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB noch berufen. Es kommt nicht darauf an, wie lange der neue Mietvertrag bereits vorlag, es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der „Mietpreisbremse“ hinweisen muss.
Auch die Tatsache, dass die Beklagte zu 1) bereits Untermieterin in der streitgegenständlichen Wohnung war, ändert daran nichts. Zum einen wurde der Mietvertrag auch mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen, die allenfalls über die Beklagte zu 1) hinter die Informationen kam und somit auf jeden Fall schutzwürdig war. Zum anderen handelte es sich nur um ein Untermietverhältnis mit der Hauptmieterin .... Die Klägerin kann lediglich vermuten, dass die vormalige Hauptmieterin ... die notwendigen Informationen an die Beklagte zu 1) übermittelte.
Aus Sicht des Gerichts kommt es aber auch gar nicht darauf an, ob die Beklagten einen Wissensvorsprung hatten oder nicht, denn Zielrichtung der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete. § 556 g Abs. 3 BGB stellt lediglich eine Möglichkeit der Informationsbeschaffung dar. Ein Mieter, der die Information schon vorher hatte und nicht erst nach Abschluss des Mietvertrages sich „erkämpft“, kann nicht schlechter stehen.
Unabhängig davon stellt § 556 d BGB auch nur darauf ab, ob ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird. Es finden sich keine Ausnahmen in den betreffenden Vorschriften, dass diese nicht gelten sollten, wenn die Mieterin bereits als Untermieterin in der Wohnung wohnte.
Die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.
Es ist auch nicht treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Bei den Vorschriften der Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzlich normierte Rechte.
Sofern die Klägerin der Ansicht ist, dass es ja „nicht angehen könnte“, dass nur weil hier ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, die niedrigere Miete gelten würde, die Beklagten aber bei der Übernahme des alten Mietvertrages ab August 2016 mit der neuen Staffelmieterhöhung eine Miete von 1.240,00 € bezahlt hätten müssen, ändert auch dieser Einwand nichts an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Durch den neuen Mietvertrag wurde offensichtlich versucht bereits ab Dezember 2015 eine höhere Miete zu erzielen, was jedoch aufgrund der nunmehr anzuwendenden Vorschriften scheiterte.
III.
Es besteht kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
B) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
C) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckung begründet sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D) Die Festsetzung des Streitwertes ergibt sich aus § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG, § 3 ZPO.
Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe war der Jahresbetrag der Miete, wobei die Nebenkostenpauschale zu addieren ist, weil keine gesonderte Abrechnung vereinbart ist.
Hinzuzurechnen war der Zahlungsantrag in Höhe von 300,00 Euro.
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(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.
(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.
(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.
(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.