Amtsgericht München Endurteil, 15. Jan. 2016 - 481 C 17409/15 WEG

bei uns veröffentlicht am15.01.2016

Gericht

Amtsgericht München

Tenor

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 5 gefasste Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wird für ungültig erklärt.

2. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) zur Entfernung und Verlegung des Gartenwasserhahns gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt.

3. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefasste Negativbeschluss wird für ungültig erklärt. Die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan ... (siehe Anlage K7) ist beschlossen.

4. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... die von der beigeladenen ... verwaltet wird (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, siehe Anlage K1).

Unstreitig existiert in der WEG-Anlage ein Spielplatz mit einem Sandkasten. In der vorgelegten Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) heißt es auf Seite 2 wie folgt: „Folgende Auflagen werden festgesetzt: (...) 8. a) Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über die Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...) b) (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“ In dem als Bestandteil der Baugenehmigung ausgefertigten Freiflächengestaltungsplan ... (siehe Anlage K7) wird eine Fläche des Kinderspielplatzes von größer/gleich 60 m² festgesetzt (rote Eintragung). Als Spielausstattung ist eingezeichnet ein Sandkasten und eine Spieltischgarnitur, daneben steht in schwarzer Schrift: Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst). Unten rechts auf dem Plan findet sich der Vermerk: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“

Die am 17.07.2015 bei Gericht eingegangene Klage richtet sich gegen den folgenden in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefassten Negativbeschluss (Protokoll, siehe Anlage K4) mit dem folgender Antrag mehrheitlich abgelehnt wurde: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung herzustellen. Die Verwaltung wird beauftragt, die dafür erforderlichen Kostenangebote einzuholen und eine Beschlussfassung über die Erneuerung des Spielplatzes vorzubereiten.“

Ferner richtet sich die Klage gegen die folgenden Positivbeschlüsse der vorgenannten Eigentümerversammlung (Protokoll, siehe Anlage K4):

„TOP 5 (...) Beschlussantrag: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen Nr. 4, 5, 6 und 7, ... zu genehmigen, in die Wohnungseingangstüren Glasfüllungen einzubauen, mit der Maßgabe, dass die Arbeiten von der Ausführung her einheitlich (Verglasung, Montage Handwerksbetrieb) vorgenommen werden. Die Eigentümer sind verpflichtet, sämtliche Kosten (Herstellung, Instandhaltung und Instandsetzung etc.) für und an diesen Glasfüllungen selbst zu tragen und diese Verpflichtung einem Rechtsnachfolger ebenfalls aufzuerlegen. Die Oberland Verwaltung wird angewiesen, die schriftliche Genehmigung gegenüber den Eigentümern nur dann zu erteilen, sofern keine Beschlussanfechtung vorliegt. Abstimmungsergebnis: Der Beschlussantrag wurde einstimmig angenommen.“

„TOP 7 b) (...) Beschlussantrag 2): Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Hauswasseranschluss an der Fassade Südseite ... von dem Sondernutzungsrecht von Herrn ... zu entfernen und auf die Westseite, in etwa Gartenmitte, zu verlegen. Die Verwaltung wird beauftragt, den Beschluss nur dann umzusetzen, sofern keine Beschlussanfechtung durchgeführt wird. Abstimmungsergebnis: (...) Der Beschlussantrag wurde mehrheitlich angenommen.“

In der am 18.08.2015 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsbegründung rügt der Kläger hinsichtlich des zu TOP 7 k) gefassten Negativbeschlusses, dass dieser nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, da die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die Auflagen gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung zu erfüllen. Der Kläger habe zurecht beantragt, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen, also den Sandkasten von Moos und Unrat zu befreien und die nicht vorhandenen Spielgeräte, eine Spieltischgarnitur, eine Pergola mit Spielgerät, eine Schaukel und Hänge-Klettergerüst, zu errichten.

Hinsichtlich des Positivbeschlusses unter TOP 5 (Genehmigung des Einbaus von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wendet der Kläger ein, dass dadurch der optisch einheitliche Gesamteindruck nachteilig verändert werde. Er werde beeinträchtigt durch die beschlossene bauliche Veränderung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Eingangstüren. Hinzu komme, dass der Beschluss unbestimmt sei, da er lediglich den Hinweis auf Glasfüllungen enthalte, ohne weitere Ausgestaltung, um welche Art von Glasfüllungen es sich handeln solle, zum Beispiel kleinere unterteilte Glasausschnitte, Klarglas, Milchglas, getöntes Glas, Oberflächengestaltung etc. Im Übrigen enthalte der Beschluss keine Vorgaben über die Größe des Glases und in welchem Bereich der Türe gegebenenfalls ein solches Glas anzubringen wäre.

Bezüglich des weiteren Positivbeschlusses unter TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Verlegung des Gartenwasserhahns) trägt der Kläger vor, er sei Eigentümer der Wohnung Nummer 1. Ihm stehe gemäß Anlage D zur Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (siehe Planbeilage 2 zu Anlage K1) ein Sondernutzungsrecht an dem vor seiner Wohnung gelegenen Gartenbereich, dort schwarz schraffiert mit Nummer 1, zu. Auf dieser Sondernutzungsfläche befinde sich ein Gartenwasserhahn, der auch von den anderen Miteigentümern genutzt werde. Hierdurch werde er in der Ausübung des Sondernutzungsrechts und im ausschließlichen Gebrauch gestört. Hiermit sei der Kläger nicht einverstanden. Deshalb habe er den Antrag gestellt, einen weiteren Gartenwasserhahn zu errichten, damit auch die anderen Wohnungseigentümer eine entsprechende Nutzungsmöglichkeit hätten, ohne ihn in seinem Sondernutzungsrecht zu beeinträchtigen. Der entsprechende Beschlussantrag 1) unter TOP 7. b) sei jedoch abgelehnt worden. Für den Kläger unerwartet, hätten die Eigentümer sodann beschlossen, dass der Gartenwasserhahn im Bereich seines Sondernutzungsrechts entfernt werde und „in etwa Gartenmitte“ verlegt werde (Beschlussantrag 2). Der Beschluss leide bereits an einem Ankündigungsmangel (Einladung vom 26.05.2015, siehe Anlage K3). Ferner handele es sich um eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Klägers nicht möglich sei. Im Übrigen sei der Beschluss auch zu unbestimmt. Es sei nicht konkret ersichtlich, wohin der Gartenwasserhahn genau verlegt werden solle.

Der Kläger beantragt:

I.

Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 5 gefasste Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wird für ungültig erklärt.

II.

Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) zur Entfernung des Gartenwasserhahns gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt.

III.

Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt. Die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung ist beschlossen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass der unter TOP 7 k) gefasste Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, da ein genehmigungswidriger Zustand nicht vorläge. Ein Spielplatz sei vorhanden. Der Freiflächengestaltungsplan enthalte keine verbindlichen Vorgaben in Bezug auf bestimmte Spielgeräte.

Hinsichtlich des Beschlussantrages zu TOP 5 (Genehmigung des Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) tragen die Beklagten vor, dass dieser einstimmig, also auch mit der Stimme des Klägers, angenommen worden sei. Der Anfechtung des Klägers stehe daher das Gebot von Treu und Glauben entgegen. Im Übrigen werde durch die Einbringung von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren der optische Gesamteindruck nicht in einer den Kläger benachteiligenden Weise beeinträchtigt. Die Wohnung des Klägers sowie dessen Hauseingang befindet sich in Haus A, die streitbefangenen EG-Wohnungen Nr. 4 bis 7 in Haus B (siehe Planbeilage 2 zu Anlage K1, Lichtbildaufnahme Anlage B1).

Bezüglich des unter TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Verlegung des Gartenwasserhahns) gefassten Beschlusses vertreten die Beklagten die Ansicht, dass sich der im räumlichen Bereich des Sondernutzungsrechts des Klägers angebrachte Außenwasserhahn im Gemeinschaftseigentum stehe, da die Verbrauchskosten über den Gemeinschaftszähler erfasst und auf die Gemeinschaft umgelegt würden. Der Kläger werde durch die beschlossene bauliche Änderung nicht in seinen - Rechten beeinträchtigt. Eine Nutzungsmöglichkeit für den Kläger bestehe auch, wenn der Wasseranschluss, wie beschlossen, verlegt werde. Der gefasste Beschluss sei ausreichend bestimmt und werde auch von der Ankündigung im Einladungsschreiben vom 26.05.2015 umfasst.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.11.2015 (Bl. 42/43) und den Beschluss vom 02.12.2015 (Bl. 46/47) Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 unter TOP 5 gefassten Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) ist begründet, da es an der, für eine bauliche Veränderung erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.

Die vorgelegte Teilungserklärung vom 01.02.1983 (siehe Anlage K1) weist in Ziffer III. § 2 Ziffer 2. e) den Innenanstrich der Wohnungseingangstüren dem Sondereigentum zu. Nach Ziffer III. § 3 Ziffer 1. d) sind die Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen hingegen Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung sind die Wohnungsabschlusstüren vollständig Gemeinschaftseigentum, da eine vertikale Teilung praktisch nicht möglich ist (Bärmann/Armbrüster, 13. Auflage, § 5 WEG Rz. 124).

Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist die Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren und damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7). Der Einbau von Türen vor dem eigentlichen Wohnungszugang, der Einbau einer Tür anstelle eines Fensters und das Auswechseln der Wohnungstür sind bauliche Veränderungen (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 107). Gleiches muss gelten für den Einbau von Glasfüllungen in die vorhandenen Wohnungseingangstüren. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein. Weil der Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nach § 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger wirkt, muss er Mindesterfordernissen an inhaltlicher Klarheit und Bestimmtheit genügen. Ergibt sich auch aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z. B. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München 30.11.2005, 34 Wx 056/05).

Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 61). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 62). Vorliegend ist zwar im Beschluss geregelt, dass der genehmigte Einbau der Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren der Eigentümer der Erdgeschosswohnungen Nr. 4, 5, 6 und 7, B.er Straße ..., mit der Maßgabe zu erfolgen hat, dass die Arbeiten von der Ausführung her einheitlich (Verglasung, Montage Handwerksbetrieb) vorgenommen werden, die Art und Größe der Glasfüllungen sind jedoch nicht hinreichend bestimmt. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären.

2. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Entfernung des Hauswasseranschlusses an der Fassade Südseite B.er Straße 17 von dem Sondernutzungsrecht von Herrn F. und Verlegung auf die Westseite, in etwa Gartenmitte) ist begründet, da es an der erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nummer 1. Ihm steht gemäß Anlage D zur Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (siehe Anlage K1) ein Sondernutzungsrecht an dem vor seiner Wohnung gelegenen Gartenbereich mit Nummer 1 zu (siehe Planbeilage 2 in K1, dort schwarz schraffiert). Auf dieser Sondernutzungsfläche befindet sich ein Gartenwasserhahn, der auch von den anderen Miteigentümern genutzt wird, die entsprechenden Verbrauchskosten werden über einen Gemeinschaftszähler erfasst und auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.

Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7).

Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, durchführbare Regelungen enthalten und darf keine inneren Widersprüche aufweisen, was durch Auslegung zu ermitteln ist. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 54). Das Gericht teilt die Auffassung des Klägers, dass der gefasste Beschluss jedenfalls unbestimmt ist, als geregelt wurde, dass eine Verlegung Hauswasseranschlusses „auf die Westseite, in etwa Gartenmitte“ erfolgen soll. Hieraus ist nicht konkret ersichtlich, wohin der Gartenwasserhahn genau verlegt werden soll. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Es fehlt damit an einer durchführbaren Regelung. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären. 3. Der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Ob ein Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Eigentümerbeschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und nicht nur Einzelner zu stehen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum (Beurteilungsspielraum), der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist (Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 21 WEG Rz. 23).

Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die mehrheitliche Ablehnung des beantragten Grundsatzbeschlusses, die Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung herzustellen, die Verwaltung zu beauftragen, die dafür erforderlichen Kostenangebote einzuholen und eine Beschlussfassung über die Erneuerung des Spielplatzes vorzubereiten, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Unstreitig existiert in der WEG-Anlage lediglich ein Spielplatz mit einem (ungepflegten) Sandkasten. In der vorgelegten Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) heißt es jedoch auf Seite 2: „Folgende Auflagen werden festgesetzt: (...) 8 a) Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...) b) (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“ In dem als Bestandteil der Baugenehmigung ausgefertigten Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) wird eine Fläche des Kinderspielplatzes von größer/gleich 60 m² festgesetzt (rote Eintragung) und als Spielausstattung ein Sandkasten, eine Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst) und eine Spieltischgarnitur (schwarze Eintragungen). Ferner findet sich ein Vermerk rechts unten auf dem Plan: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“ Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die vorgenannte Spielplatzausstattung damit eine Auflage/Detailauflage der Baugenehmigung in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan.

Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Nach §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Begrifflich gehören zur Instandhaltung alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten, zur Instandsetzung die Maßnahmen zur Wiederherstellung eines früheren Zustandes und zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, insbesondere entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, den Bauplänen und der Baubeschreibung (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 111). Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch gegeben bei solchen Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 120). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (BGH vom 27.04.2012, V ZR 177/11).

Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht daher zum Ergebnis, dass der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

4. Der vom Kläger beantragte Grundsatzbeschluss, die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) gilt als gefasst (§ 21 Abs. 8 WEG).

Nach den Ausführungen unter Ziffer 3. entspricht der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Hierunter ist, wie sich aus § 21 Abs. 5 WEG ersehen lässt, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verstehen.

Das mit dem Klageantrag Ziffer III. verfolgte Rechtsschutzziel ist gerichtet auf gerichtliche Ersetzung des beantragten Grundsatzbeschlusses gemäß § 21 Abs. 8 WEG. Die Voraussetzungen hierfür sind gegeben. Die Wohnungseigentümer haben die beantragte Maßnahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur Regelung einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung erforderlich ist und auf die ein Anspruch besteht, nicht getroffen. Die zulässige Klage war damit begründet.

5. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a Abs. 1 GKG (TOP 5; TOP 7. b) Beschlussantrag 2); TOP 7 k) jeweils 5.000,00 €).

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(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 177/11 Verkündet am:
27. April 2012
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist
grundsätzlich unverjährbar.
BGH, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 177/11 - LG Köln
AG Köln
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. April 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin
Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner
und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten zu 1 wird das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 30. Juni 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger hatten die Dachgeschosswohnung, die ursprünglich mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden war, im Jahr 2005 erworben. Aufgrund der Trennung der Wohnungen verfügt die Wohnung der Kläger nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nachdem das Bauaufsichtsamt dies im April 2008 beanstandet und auf Antrag der Kläger den Bau einer Außenspindeltreppe genehmigt hatte, beauftragten sie einen Architekten mit deren Planung. In der Eigentümerversammlung vom 23. März 2009 lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Kläger ab, die von dem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Kläger angefochten und beantragt, die Beklagten zur Zustimmung zu verurteilen. Da die Beklagten die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Kläger im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die Beklagten zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt.
2
Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung einer Wohnungseigentümerin, der Beklagten zu 1, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgt sie den Antrag auf Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:


I.


3
Nach Auffassung des Berufungsgerichts können die Kläger gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Schaffung eines zweiten Rettungsweges verlangen. Es habe ihnen nicht obgelegen, vor Anrufung des Gerichts eine Beschlussfassung auch über den Hilfsantrag herbeizuführen. Denn die übrigen Wohnungseigentümer hätten zum Ausdruck gebracht, dass sie es generell ablehnten, für einen zweiten Fluchtweg zu sorgen. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der der dreijährigen Verjährungsfrist unterliege, sei nicht verjährt. Die Beanstan- dung durch das Bauaufsichtsamt stelle eine Vertiefung der Störung dar und habe deshalb einen neuen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung entstehen lassen.

II.


4
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
5
1. Die Revision ist unbeschränkt zulässig. Aus der Begründung der Zulassungsentscheidung des Berufungsgerichts, es stelle sich die grundsätzliche Frage, ob der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung der Verjährung unterliegt , ergibt sich keine Beschränkung der Zulassung, zumal eine Beschränkung auf bestimmte Rechtsfragen unwirksam wäre (BGH, Urteil vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169, 172; Urteil vom 21. September 2006 - I ZR 2/04, NJW-RR 2007, 182, 183).
6
2. Die Revision ist begründet. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit des Hilfsantrags der Kläger bejaht.
7
a) Mit dem Hilfsantrag wollen die Kläger eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Geht es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), ist die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, aber Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG). Vor Anrufung des Gerichts muss sich der Wohnungseigentümer daher um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses fehlt ausnahmsweise nur dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.).
8
b) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen dessen Annahme nicht, dass mit einer entsprechenden Beschlussfassung nicht zu rechnen sei. Die Revision beanstandet zu Recht, dass das Berufungsgericht den Wohnungseigentümern eine generelle Ablehnung eines zweiten Rettungswegs unterstelle. Die Beklagte zu 1 und die übrigen Wohnungseigentümer haben sich durch unterschiedliche Prozessbevollmächtigte vertreten lassen und in unterschiedlicher Weise zu dem Begehren der Kläger geäußert. Der Umstand, dass die Beklagte zu 1 den Standpunkt vertritt, die Schaffung eines Rettungsweges sei Sache der Kläger und ein etwaiger Anspruch gegen die Gemeinschaft sei verjährt, rechtfertigt nicht die Annahme, dass auch die übrigen Eigentümer der insgesamt 14 Wohneinheiten eine entsprechende Beschlussfassung ablehnen. Das Berufungsgericht hat nicht dargelegt, aus welchen konkreten Umständen oder Äußerungen es eine solche Haltung der übrigen Wohnungseigentümer herleitet.
9
3. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Die Sache ist aufzuheben und zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
10
Für den Fall, dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen sollte , dass hier ausnahmsweise eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Hilfsantrag der Kläger nicht erforderlich war, weist der Senat auf Folgendes hin: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht - wovon das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeht - ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. So wird der Abschluss notwendiger Versicherungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) nicht etwa dadurch entbehrlich, dass solche Versicherungen bisher nicht abgeschlossen worden sind. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (Schmid, WuM 2010, 655, 657; ders., DWE 2009, 2, 3). Dies folgt auch aus Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 18; Urteil vom 20. April 1993 - X ZR 67/92, BGHZ 122, 241, 244). Diese Erwägungen treffen - ebenso wenig wie auf den unverjährbaren Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253) - auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 48).
Krüger Stresemann Roth
Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 29.06.2010 - 202 C 102/09 -
LG Köln, Entscheidung vom 30.06.2011 - 29 S 159/10 -

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.