Amtsgericht München Endurteil, 03. Feb. 2016 - 452 C 755/15
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Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 339,54 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem
3. Weiter wird die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 229,08 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem
4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klagepartei zu 78/100, die Beklagten zu 22/100.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Betriebskostennachforderungen und Kautionsrückzahlung nach beendetem Wohnraummietverhältnis.
Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung in ... München. Das Mietverhältnis endete am
Mit Schreiben vom
Mit ihrer Klage macht die Klägerin den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2013 geltend zzgl. Rücklastschriftgebühren in Höhe von 3,00 €.
Sie trägt vor, die Miete für Juni 2013 sei per Rücklastschrift nicht eingezogen worden. Der Klägerin seien hierfür 3,00 € belastet worden.
Die Klägerin beantragt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, gesamtschuldnerisch einen Betrag in Höhe von 356,65 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
2. Die Beklagten werden verurteilt, gesamtschuldnerisch einen Betrag in Höhe von 280,95 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
3. Die Beklagten werden verurteilt, gesamtschuldnerisch einen Betrag in Höhe von 3,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Mit der Widerklage verfolgen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. Der ursprünglich ebenfalls erhobene Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2012 wurde zurückgenommen.
Die Klägerin hat bei Ende des Mietverhältnisses die als Bürgschaft geleistete Mietkaution in Höhe von 980,14 € abzüglich des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2012, mithin in Höhe von 699,19 €, für die Kosten der Erneuerung der Anstriche der Innentüren und Fenster in Anspruch genommen. Dabei stützt sich die Klägerin auf § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages, wonach der Mieter zu den Kosten der Erneuerung dieser Anstriche einen Kostenbeitrag zu leisten hat. Zum näheren Inhalt der Klausel wird auf Anlage K1, Bl. 14 ff. d. A., verwiesen.
Die Beklagte hält die Klausel für unwirksam. Sie rechnet mit dem restlichen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die Klageforderung auf und klagt den Restbetrag ein. Weiter verlangt sie Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2012 und macht die Kosten der außergerichtlichen Vertretung geltend.
Die ursprünglich erhobene Klage auf Zahlung weiterer 280,95 € hat die Beklagtenpartei zurückgenommen.
Die Beklagten beantragen im Wege der Widerklage zuletzt:
1. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 339,54 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem
2. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 229,08 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem
Die Klägerin beantragt:
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Klägerin hält die Klausel für wirksam und geht deshalb davon aus, dass sie wirksam gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit den Kosten des Anstrichs aufgerechnet hat.
Beweis wurde nicht erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Gründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.
Unstrittig besteht zwar ein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2013 und ein Anspruch auf Ersatz der Rücklastschriftgebühr, diese Forderungen sind jedoch durch die Aufrechnung der Beklagten mit dem Kautionsguthaben erloschen.
Die Aufrechung der Klägerin gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch geht mangels Gegenforderung hingegen ins Leere. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Ersatz der Malerkosten zu. § 5 Ziff. 4 des Mietvertrags sieht vor, dass der Mieter zu den Kosten der Erneuerung der Anstriche einen Kostenbeitrag zu leisten hat. Dies gilt auch für den Fall, dass die Erneuerung erst nach Ende der Mietzeit erfolgt. Im vorliegenden Fall wurden die Anstriche jedoch tatsächlich nicht erneuert. Vielmehr hat die Klägerin aufgrund einer Rechnung, die den letztmaligen Anstrich vor Beginn des Mietverhältnisses betrifft, abgerechnet. Eine solche hypothetische Abrechnung ist nach der Klausel nicht vorgesehen, sondern nach dem klaren Wortlaut hat tatsächlich eine Erneuerung zu erfolgen und der Mieter ist dann an den Kosten zu beteiligen. Auf die Wirksamkeit der Klausel kommt es demzufolge nicht an.
Die Beklagten können dementsprechend den Restbetrag der Kaution und Auszahlung des unstrittigen Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2012 verlangen.
Nachdem die Klägerin vorgerichtlich ungerechtfertigt die Auszahlung des Kautionsguthabens verweigert hat, waren die Beklagten berechtigt, hierzu anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und können hierfür Schadensersatz verlangen. Sie hat auch durch Vorlage des Kontoauszugs nachgewiesen, dass die Gebühren bezahlt sind. Der Ansatz einer 1,5 Gebühr ist bei 2 Auftraggebern richtig.
II.
Die Kostenregelung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
III.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert entspricht der Summe der Klage- und Widerklageforderung mit Ausnahme der Rechtsanwaltskosten.
Annotations
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.