Amtsgericht München Endurteil, 11. Juli 2017 - 422 C 6905/17
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, die 2 – Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße ... , 3. OG links Mitte, ... München, Vertragsnummer .../1123 WH ..., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Abstellraum, 1 Flur, 1 Loggia sowie einem zur Wohnung gehörigen Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2017 gewährt.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.621,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.537,80 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Beklagte wird verurteilt, die 2 – Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße ..., 3. OG links Mitte, ... München, Vertragsnummer .../1123 WH ..., bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Abstellraum, 1 Flur, 1 Loggia sowie einem zur Wohnung gehörigen Kellerabteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Klageabweisung.
Gründe
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Urteil einreichenAmtsgericht München Endurteil, 11. Juli 2017 - 422 C 6905/17 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, den von ihm auf der Loggia der 2-Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße 27, 3. Obergeschoss links Mitte, 80333 München, gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht dauerhaft zu beseitigen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin aus Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin aus Ziffer 2 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 632,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt als Wohnungsvermieterin von den Beklagten die Beseitigung eines Ahornbaumes, den der Beklagte auf seinem Balkon gepflanzt hat.
Mit Mietvertrag vom
Die Wohnung des Beklagten liegt dem obersten 3. Stock. Das Gebäude hat ein Flachdach.
Die Gesamtmiete beträgt 632,31 € mit einer Grundmiete von 375,37 € und Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten in Höhe von 146,78 € und Vorauszahlungen für die Heizkosten in Höhe von 70,00 € sowie einem Anteil für Schönheitsreparaturen in Höhe von 40,16 €.
Auf der Loggia des Beklagten steht ein Ahornbaum.
Dieser Baum war zunächst als junger Baum klein und in einen Topf auf dem Balkon untergebracht. Über die Jahre ist der Ahornbaum gewachsen.
Mit Schreiben vom
Die Klägerin behauptet, dass der Ahornbaum mittlerweile unkontrolliert aus dem Balkon herauswuchere. Bei einer Besichtigung durch die Hausverwaltung im Frühjahr 2015 sei festgestellt worden, dass der Beklagte den Ahornbaumes nicht mehr als Topfpflanze halte, sondern auf dem Balkon Erdreich aufgeschüttet habe und den Ahornbaum unmittelbar auf dem Balkon eingepflanzt habe.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass eine derartige Nutzung des Balkons nicht vertragsgerecht sei.
Die Klägerin hat beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, den von ihm auf dem Balkon der 2-Zimmerwohnung im Anwesen ..., gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht dauerhaft zu beseitigen.
Hilfsantrag: Der Beklagte wird verurteilt, die Beseitigung des von ihm auf dem Balkon der 2-Zimmerwohnung im Anwesen ..., gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk durch die Klägerin auf Kosten der Klägerin zu dulden.
Der Beklagte hat beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte wendet zum einen Verjährung ein. Zudem entspreche das Halten eines Ahornbaumes auf der Loggia dem vertragsgemäßen Gebrauch.
Der Baum habe seit mindestens 15 Jahren seine Krone nach außen deutlich ausgebildet.
Die Klägerin habe im Rahmen ihrer regelmäßigen Anlagenbegehungen vollen Kenntnis vom Baum. Es sei von unten deutlich sichtbar, dass der Baum schon seit mindestens 15 Jahren seine Krone ausgebildet habe.
Die Bepflanzung des Balkons nach eigenen Wünschen gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Art. 20 a GG strahle auf das Zivilrecht aus.
Der Beklagte trägt vor, es handele sich nicht um einen Balkon, sondern um eine Loggia. Diese biete mehr Schutz gegen Wind und Wetter als ein Balkon.
Bei dem Baum handele sich um einen Bergahorn.
Er führe zweimal im Jahr eine Sichtkontrolle durch und schneide den Baum gegebenenfalls zurück.
Der Baum wuchere nicht aus dem Balkon heraus. Dabei handele es sich vielmehr um einen Knöterich, eine andere Pflanze.
Es sei nicht richtig, dass er auf dem Balkon Erdreich aufgeschüttet habe und der Baum nunmehr auf dem Balkon unmittelbar eingepflanzt sei. Der Baum stehe vielmehr in einem Holzkasten, der mit einer starken Plastikplane ausgekleidet sei. Der Holzkasten sei nach langen Jahren nun teilweise verrottet.
Das Haus bestehe aus Stahlbeton. Eine Durchwurzelung drohe daher nicht.
Die Hausverwaltung habe den Baum vor Jahren besichtigt.
Als der Hausmeister im Frühjahr 2015 die Dachrinne überprüfte, habe dieser nicht festgestellt, dass die Dachrinne durch Blätter verstopft sei.
Der Beklagte habe den Ahorn mit Stahlketten und Stahlspiralen als Ruckdämpfer verankert und gesichert gegen etwaige Windböen.
Die Klägerin habe den Baum über 25 Jahre lang geduldet. Der Baum sei nicht größer geworden. Ein Beseitigungsverlangen sei daher treuwidrig.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle vom
Das Gericht hat Beweis durch Augenschein von Fotografien erhoben. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom
Gründe
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Die Klagepartei hat in der Verhandlung vom
Der Klage war stattzugeben, da sie zulässig und begründet ist.
Der Hilfsantrag fiel wegen der Stattgabe des Hauptantrages nicht zur Entscheidung an.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
B. Die Klage ist begründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Beseitigung des Ahornbaumes gemäß § 541 BGB in Verbindung mit § 1004 BGB verlangen.
Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung tragen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Vermieters geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Weidenkaff/Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 541 Rn. 1).
Das Pflanzen eines Baumes auf einer mitvermieteten Loggia einer Wohnung ist vertragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des dem Mieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Verbrauchs hält.
I. Der von den Beklagten durch Pflanzung des Baumes ist vertragswidrig und hält sich nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, ist eine Frage der Auslegung der vertraglichen Vereinbarung (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 541 Rn. 3).
Nach § 1 Nr. 13 des Mietvertrages ist eine Loggia an den Beklagten mitvermietet. Weitere ausdrückliche Vereinbarungen enthält der Vertrag nicht.
Vom vertragsgemäßen Gebrauch ist damit alles umfasst, was nach der Verkehrsanschauung üblich ist, §§ 133,157 BGB.
Das Anpflanzen von Bäumen auf Loggien oder Balkonen gehört nach Auffassung des Gerichtes nicht dazu.
Ahornbäume können, wie allgemein und damit auch gerichtsbekannt ist, mehrere Meter hoch werden und einen Stammdurchmesser von mehr als 1 m annehmen. Sie sind damit zum Halten auf Loggien in mehrstöckigen Häusern in Innenstädten nicht geeignet und werden üblicherweise in München darauf auch nicht gehalten. Auf die Umstände und Verhältnisse in anderen Ländern, etwa in Mailand, kommt es dabei nicht an.
Unstrittig ist zudem, dass mittlerweile der Baum direkt auf Erde auf dem Boden der Loggia gepflanzt ist und nicht mehr in einem früheren Kübel.
1. Von solchen Bäumen geht die Gefahr aus, dass sie umstürzen, da sie auf Loggien in Wohnhäusern keine genügende Verwurzelung ausbilden können. Das steht für das Gericht aufgrund der Größe des Baumes, wie er auf den in Augenschein genommenen Fotografien erkennbar ist, fest. Dies räumt der Beklagte auch ein, wenn er angibt, er habe den Baum eigens mit Stahlseilen gesichert, wobei diese Stahlsicherung selbst wiederum einen rechtswidrigen Eingriff in die Sachsubstanz darstellt und somit die Vertragswidrigkeit nicht entfallen lässt.
Dass diese Stahlsicherung einen Eingriff in die Sachsubstanz darstellt, ergibt sich für das Gericht aus den in Augenschein genommenen Fotografien B1 und B2 (Bl. 39, 39), die unstrittig den tatsächlichen Zustand zutreffend wiedergeben. Auf der Fotografie B2 ist deutlich erkennbar, wie das Stahlseil fest an der Hauswand verankert ist. Solche baulichen Konstruktionen, die nach Vortrag des Beklagten so fest sind, dass sie Umfallen des Baumes bei starkem Wind verhindern sollten, bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Das Anbringen solcher Starkdübel außerhalb der Wohnung auf der Loggia zum Befestigen von Bäumen entspricht nicht dem sonst üblichen Dübeln in Wohnungsinneren zum Anbringen von Regalen.
2. Der streitgegenständliche Baum verändert zudem das äußere Erscheinungsbild deutlich und greift in das Erscheinungsbild des Hauses ein.
Dies steht für das Gericht fest aufgrund der in Augenschein genommenen Fotografien.
Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich das Erscheinungsbild positiv oder negativ ändert. Denn die Entscheidung über das Erscheinungsbild steht gemäß § 903 BGB dem Vermieter zu.
3. Demgegenüber müssen die Interessen des Beklagte zurückstehen.
Aus Art. 20 a GG ergibt sich insoweit für den Beklagten keine grundrechtlich geschützte Position. Die Norm ist dem Wortlaut und der systematischen Stellung nach keine Grundrechtsnorm, sondern formuliert ein Staatsziel.
4. Der Anspruch der Klägerin beschränkt sich auch nicht darauf, dass der Beklagte den Baum nicht beseitigen, sondern wieder nur in einen Bottich einsetzen muss. Der Baum hat bereits eine Größe erreicht, die eine Sicherung erforderlich macht. Dies hat der Beklagte selbst eingeräumt. Zudem verändert er deutlich das äußere Erscheinungsbild des Hauses.
II. Der Beklagten war durch die Schreiben vom
III. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass das Beseitigungsverlangen der Klägerin treuwidrig wäre.
Für einen Rechteverlust des Gläubigers, etwa durch Verwirkung, genügt es nicht, dass der Gläubiger längere Zeit sein Recht nicht durchgesetzt hat. Es müssen neben dem Zeitmoment noch besondere Umstände hinzutreten, dass etwas der Schuldner sich darauf eingerichtet hat und sich darauf einrichten durften, dass der Gläubiger auch in Zukunft das Recht nicht mehr geltend machen würde (Grüneberg/Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016 § 242 Rn. 87).
Solche Umstände liegen hier nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte irgendwelche Dispositionen von solchem Ausmaß getroffen hätte, dass nunmehr ihm eine Beseitigung des Baumes nicht mehr zumutbar wäre. Der Aufwand zur Anbringung der Stahlseile kann nicht berücksichtigt werden, da diese selbst wiederum eine rechtswidrige Eigentumsverletzung darstellen.
Zudem ist der Baum als Pflanze fortlaufender Veränderung unterworfen. Der Beklagte musste daher immer damit rechnen, dass sich die Sachlage verändern würde und für die Klägerin neue Einwände gegen die Vertragsgemäßheit entstehen würden, so dass beim Beklagten auch aus diesem Grunde kein Vertrauenstatbestand entstehen konnte.
IV. Der Beseitigungsanspruch der Klägerin ist auch nicht verjährt.
Auch der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB verjährt gemäß §§ 194 Abs. 1, 195 BGB nach drei Jahren (LG München
Der Beseitigungsanspruch entsteht durch den Beginn der Beeinträchtigung, auch wenn die auf ein und derselben Handlung beruhende Beeinträchtigung fortdauert (vgl. Bassenge/Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 1004 Rn. 45).
Das Pflanzen eines Baumes ist nach Auffassung des Gerichts eine Dauerhandlung. Der Verjährungsbeginn kann nicht einfach auf den Akt der Pflanzung abgestellt werden. Eine Pflanze ist, im Gegensatz etwa zu einer Parabolantenne, ein Lebewesen und damit ihrem Wesen nach fortlaufender Veränderung unterworfen. Eine Pflanze wächst und gedeiht, oder sie vergeht und stirbt. Sie kann von Schädlingen befallen werden, ausschlagen oder in eine andere Richtung wachsen. Das Erhalten einer Pflanze verlangt zudem fortwährende Pflege. Sie muss gegossen und gedüngt werden. Unter Umständen muss sie beschnitten werden. Der Beklagte trägt selbst vor, dass er den Baum regelmäßig beschneide, und schildert anschaulich, wie er im Laufe der Zeit Bodenverankerung des Baumes veränderte und schließlich den Baum mit Stahlseilen verankerte. Die Erhaltung des Baumes und des Zustandes verlangt damit regelmäßiges Tätigwerden des Beklagten.
Im Hinblick auf die Verjährung kommt es dabei auf die jeweiligen einzelnen konkreten Störungen an, mit der der Beseitigungsanspruch jeweils neu entsteht (Baldus/Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, 2013, § 1004, Rn. 269).
Eine (erneute) Störung begann hier und ein erneuter Beseitigungsanspruch nach § 541 BGB entstand hier jeweils mit der Befestigung des Baumes an der Häuserwand durch die Stahlseilkonstruktionen und durch das Halten des Baumes direkt auf dem Balkon ohne vermittelnde Zwischenkonstruktion wie Topf oder Bottich. Dieses war ein Abweichen von der vertragsüblichen Nutzung, jenes ein Eingriff und eine Beschädigung der Sachsubstanz, die zugleich sinnfällig nach außen erkennbar werden ließ, dass das Halten des Baumes nicht mehr sicher war.
Die Verjährung begann dabei in dem Zeitpunkt, in dem die Klägerin von dem unmittelbaren Wachsen des Baumes auf dem Balkon und von der Stahlseilkonstruktion Kenntnis hatte oder nur in Folge großer Fahrlässigkeit keine Kenntnis hatte. Der Beklagte hat insoweit keinen früheren Termin als im Jahr 2015 benannt. Die dreijährige Verjährungsfrist ist mithin noch nicht abgelaufen.
C. Das Gericht setzt gemäß § 3 ZPO den Streitwert auf die Höhe einer Monatsbruttomiete fest.
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Beklagte hat als im Rechtsstreit Unterlegener die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
E. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, den von ihm auf der Loggia der 2-Zimmerwohnung im Anwesen G.-straße 27, 3. Obergeschoss links Mitte, 80333 München, gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht dauerhaft zu beseitigen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin aus Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin aus Ziffer 2 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 632,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt als Wohnungsvermieterin von den Beklagten die Beseitigung eines Ahornbaumes, den der Beklagte auf seinem Balkon gepflanzt hat.
Mit Mietvertrag vom
Die Wohnung des Beklagten liegt dem obersten 3. Stock. Das Gebäude hat ein Flachdach.
Die Gesamtmiete beträgt 632,31 € mit einer Grundmiete von 375,37 € und Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten in Höhe von 146,78 € und Vorauszahlungen für die Heizkosten in Höhe von 70,00 € sowie einem Anteil für Schönheitsreparaturen in Höhe von 40,16 €.
Auf der Loggia des Beklagten steht ein Ahornbaum.
Dieser Baum war zunächst als junger Baum klein und in einen Topf auf dem Balkon untergebracht. Über die Jahre ist der Ahornbaum gewachsen.
Mit Schreiben vom
Die Klägerin behauptet, dass der Ahornbaum mittlerweile unkontrolliert aus dem Balkon herauswuchere. Bei einer Besichtigung durch die Hausverwaltung im Frühjahr 2015 sei festgestellt worden, dass der Beklagte den Ahornbaumes nicht mehr als Topfpflanze halte, sondern auf dem Balkon Erdreich aufgeschüttet habe und den Ahornbaum unmittelbar auf dem Balkon eingepflanzt habe.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass eine derartige Nutzung des Balkons nicht vertragsgerecht sei.
Die Klägerin hat beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, den von ihm auf dem Balkon der 2-Zimmerwohnung im Anwesen ..., gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk fachgerecht dauerhaft zu beseitigen.
Hilfsantrag: Der Beklagte wird verurteilt, die Beseitigung des von ihm auf dem Balkon der 2-Zimmerwohnung im Anwesen ..., gepflanzten Ahornbaumes samt Erdreich und Wurzelwerk durch die Klägerin auf Kosten der Klägerin zu dulden.
Der Beklagte hat beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte wendet zum einen Verjährung ein. Zudem entspreche das Halten eines Ahornbaumes auf der Loggia dem vertragsgemäßen Gebrauch.
Der Baum habe seit mindestens 15 Jahren seine Krone nach außen deutlich ausgebildet.
Die Klägerin habe im Rahmen ihrer regelmäßigen Anlagenbegehungen vollen Kenntnis vom Baum. Es sei von unten deutlich sichtbar, dass der Baum schon seit mindestens 15 Jahren seine Krone ausgebildet habe.
Die Bepflanzung des Balkons nach eigenen Wünschen gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Art. 20 a GG strahle auf das Zivilrecht aus.
Der Beklagte trägt vor, es handele sich nicht um einen Balkon, sondern um eine Loggia. Diese biete mehr Schutz gegen Wind und Wetter als ein Balkon.
Bei dem Baum handele sich um einen Bergahorn.
Er führe zweimal im Jahr eine Sichtkontrolle durch und schneide den Baum gegebenenfalls zurück.
Der Baum wuchere nicht aus dem Balkon heraus. Dabei handele es sich vielmehr um einen Knöterich, eine andere Pflanze.
Es sei nicht richtig, dass er auf dem Balkon Erdreich aufgeschüttet habe und der Baum nunmehr auf dem Balkon unmittelbar eingepflanzt sei. Der Baum stehe vielmehr in einem Holzkasten, der mit einer starken Plastikplane ausgekleidet sei. Der Holzkasten sei nach langen Jahren nun teilweise verrottet.
Das Haus bestehe aus Stahlbeton. Eine Durchwurzelung drohe daher nicht.
Die Hausverwaltung habe den Baum vor Jahren besichtigt.
Als der Hausmeister im Frühjahr 2015 die Dachrinne überprüfte, habe dieser nicht festgestellt, dass die Dachrinne durch Blätter verstopft sei.
Der Beklagte habe den Ahorn mit Stahlketten und Stahlspiralen als Ruckdämpfer verankert und gesichert gegen etwaige Windböen.
Die Klägerin habe den Baum über 25 Jahre lang geduldet. Der Baum sei nicht größer geworden. Ein Beseitigungsverlangen sei daher treuwidrig.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle vom
Das Gericht hat Beweis durch Augenschein von Fotografien erhoben. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom
Gründe
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Die Klagepartei hat in der Verhandlung vom
Der Klage war stattzugeben, da sie zulässig und begründet ist.
Der Hilfsantrag fiel wegen der Stattgabe des Hauptantrages nicht zur Entscheidung an.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
B. Die Klage ist begründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Beseitigung des Ahornbaumes gemäß § 541 BGB in Verbindung mit § 1004 BGB verlangen.
Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung tragen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Vermieters geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Weidenkaff/Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 541 Rn. 1).
Das Pflanzen eines Baumes auf einer mitvermieteten Loggia einer Wohnung ist vertragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des dem Mieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Verbrauchs hält.
I. Der von den Beklagten durch Pflanzung des Baumes ist vertragswidrig und hält sich nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, ist eine Frage der Auslegung der vertraglichen Vereinbarung (Blank/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 541 Rn. 3).
Nach § 1 Nr. 13 des Mietvertrages ist eine Loggia an den Beklagten mitvermietet. Weitere ausdrückliche Vereinbarungen enthält der Vertrag nicht.
Vom vertragsgemäßen Gebrauch ist damit alles umfasst, was nach der Verkehrsanschauung üblich ist, §§ 133,157 BGB.
Das Anpflanzen von Bäumen auf Loggien oder Balkonen gehört nach Auffassung des Gerichtes nicht dazu.
Ahornbäume können, wie allgemein und damit auch gerichtsbekannt ist, mehrere Meter hoch werden und einen Stammdurchmesser von mehr als 1 m annehmen. Sie sind damit zum Halten auf Loggien in mehrstöckigen Häusern in Innenstädten nicht geeignet und werden üblicherweise in München darauf auch nicht gehalten. Auf die Umstände und Verhältnisse in anderen Ländern, etwa in Mailand, kommt es dabei nicht an.
Unstrittig ist zudem, dass mittlerweile der Baum direkt auf Erde auf dem Boden der Loggia gepflanzt ist und nicht mehr in einem früheren Kübel.
1. Von solchen Bäumen geht die Gefahr aus, dass sie umstürzen, da sie auf Loggien in Wohnhäusern keine genügende Verwurzelung ausbilden können. Das steht für das Gericht aufgrund der Größe des Baumes, wie er auf den in Augenschein genommenen Fotografien erkennbar ist, fest. Dies räumt der Beklagte auch ein, wenn er angibt, er habe den Baum eigens mit Stahlseilen gesichert, wobei diese Stahlsicherung selbst wiederum einen rechtswidrigen Eingriff in die Sachsubstanz darstellt und somit die Vertragswidrigkeit nicht entfallen lässt.
Dass diese Stahlsicherung einen Eingriff in die Sachsubstanz darstellt, ergibt sich für das Gericht aus den in Augenschein genommenen Fotografien B1 und B2 (Bl. 39, 39), die unstrittig den tatsächlichen Zustand zutreffend wiedergeben. Auf der Fotografie B2 ist deutlich erkennbar, wie das Stahlseil fest an der Hauswand verankert ist. Solche baulichen Konstruktionen, die nach Vortrag des Beklagten so fest sind, dass sie Umfallen des Baumes bei starkem Wind verhindern sollten, bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Das Anbringen solcher Starkdübel außerhalb der Wohnung auf der Loggia zum Befestigen von Bäumen entspricht nicht dem sonst üblichen Dübeln in Wohnungsinneren zum Anbringen von Regalen.
2. Der streitgegenständliche Baum verändert zudem das äußere Erscheinungsbild deutlich und greift in das Erscheinungsbild des Hauses ein.
Dies steht für das Gericht fest aufgrund der in Augenschein genommenen Fotografien.
Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich das Erscheinungsbild positiv oder negativ ändert. Denn die Entscheidung über das Erscheinungsbild steht gemäß § 903 BGB dem Vermieter zu.
3. Demgegenüber müssen die Interessen des Beklagte zurückstehen.
Aus Art. 20 a GG ergibt sich insoweit für den Beklagten keine grundrechtlich geschützte Position. Die Norm ist dem Wortlaut und der systematischen Stellung nach keine Grundrechtsnorm, sondern formuliert ein Staatsziel.
4. Der Anspruch der Klägerin beschränkt sich auch nicht darauf, dass der Beklagte den Baum nicht beseitigen, sondern wieder nur in einen Bottich einsetzen muss. Der Baum hat bereits eine Größe erreicht, die eine Sicherung erforderlich macht. Dies hat der Beklagte selbst eingeräumt. Zudem verändert er deutlich das äußere Erscheinungsbild des Hauses.
II. Der Beklagten war durch die Schreiben vom
III. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass das Beseitigungsverlangen der Klägerin treuwidrig wäre.
Für einen Rechteverlust des Gläubigers, etwa durch Verwirkung, genügt es nicht, dass der Gläubiger längere Zeit sein Recht nicht durchgesetzt hat. Es müssen neben dem Zeitmoment noch besondere Umstände hinzutreten, dass etwas der Schuldner sich darauf eingerichtet hat und sich darauf einrichten durften, dass der Gläubiger auch in Zukunft das Recht nicht mehr geltend machen würde (Grüneberg/Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016 § 242 Rn. 87).
Solche Umstände liegen hier nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte irgendwelche Dispositionen von solchem Ausmaß getroffen hätte, dass nunmehr ihm eine Beseitigung des Baumes nicht mehr zumutbar wäre. Der Aufwand zur Anbringung der Stahlseile kann nicht berücksichtigt werden, da diese selbst wiederum eine rechtswidrige Eigentumsverletzung darstellen.
Zudem ist der Baum als Pflanze fortlaufender Veränderung unterworfen. Der Beklagte musste daher immer damit rechnen, dass sich die Sachlage verändern würde und für die Klägerin neue Einwände gegen die Vertragsgemäßheit entstehen würden, so dass beim Beklagten auch aus diesem Grunde kein Vertrauenstatbestand entstehen konnte.
IV. Der Beseitigungsanspruch der Klägerin ist auch nicht verjährt.
Auch der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB verjährt gemäß §§ 194 Abs. 1, 195 BGB nach drei Jahren (LG München
Der Beseitigungsanspruch entsteht durch den Beginn der Beeinträchtigung, auch wenn die auf ein und derselben Handlung beruhende Beeinträchtigung fortdauert (vgl. Bassenge/Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 1004 Rn. 45).
Das Pflanzen eines Baumes ist nach Auffassung des Gerichts eine Dauerhandlung. Der Verjährungsbeginn kann nicht einfach auf den Akt der Pflanzung abgestellt werden. Eine Pflanze ist, im Gegensatz etwa zu einer Parabolantenne, ein Lebewesen und damit ihrem Wesen nach fortlaufender Veränderung unterworfen. Eine Pflanze wächst und gedeiht, oder sie vergeht und stirbt. Sie kann von Schädlingen befallen werden, ausschlagen oder in eine andere Richtung wachsen. Das Erhalten einer Pflanze verlangt zudem fortwährende Pflege. Sie muss gegossen und gedüngt werden. Unter Umständen muss sie beschnitten werden. Der Beklagte trägt selbst vor, dass er den Baum regelmäßig beschneide, und schildert anschaulich, wie er im Laufe der Zeit Bodenverankerung des Baumes veränderte und schließlich den Baum mit Stahlseilen verankerte. Die Erhaltung des Baumes und des Zustandes verlangt damit regelmäßiges Tätigwerden des Beklagten.
Im Hinblick auf die Verjährung kommt es dabei auf die jeweiligen einzelnen konkreten Störungen an, mit der der Beseitigungsanspruch jeweils neu entsteht (Baldus/Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, 2013, § 1004, Rn. 269).
Eine (erneute) Störung begann hier und ein erneuter Beseitigungsanspruch nach § 541 BGB entstand hier jeweils mit der Befestigung des Baumes an der Häuserwand durch die Stahlseilkonstruktionen und durch das Halten des Baumes direkt auf dem Balkon ohne vermittelnde Zwischenkonstruktion wie Topf oder Bottich. Dieses war ein Abweichen von der vertragsüblichen Nutzung, jenes ein Eingriff und eine Beschädigung der Sachsubstanz, die zugleich sinnfällig nach außen erkennbar werden ließ, dass das Halten des Baumes nicht mehr sicher war.
Die Verjährung begann dabei in dem Zeitpunkt, in dem die Klägerin von dem unmittelbaren Wachsen des Baumes auf dem Balkon und von der Stahlseilkonstruktion Kenntnis hatte oder nur in Folge großer Fahrlässigkeit keine Kenntnis hatte. Der Beklagte hat insoweit keinen früheren Termin als im Jahr 2015 benannt. Die dreijährige Verjährungsfrist ist mithin noch nicht abgelaufen.
C. Das Gericht setzt gemäß § 3 ZPO den Streitwert auf die Höhe einer Monatsbruttomiete fest.
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Beklagte hat als im Rechtsstreit Unterlegener die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
E. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.