: Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1: Die Parteien streiten um eine Pflicht zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung für Wohnraum.

2: Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 06.04.1998 von der ... eine 4-Zimmer-Wohnung in dem Anwesen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, ... .

3: Die Nettokaltmiete war zunächst mit 1.720,00 DM vereinbart, mit Einverständnis der Beklagten wurde diese ab 01.07.2003 auf 1.920,00 € = 981,68 € erhöht.

4: Die Wohnfläche beträgt 99,80 m².

5: Zum weiteren Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen auf Bl. 4 ff. d. A.

6: Die Klägerin trat per Eigentumserwerb am 01.01.2007 in das Mietverhältnis als Vermieterin ein.

7: Mit Schreiben vom 24.02.2011 forderte die ... als Verwalterin der Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 981,68 € auf 1.139,72 € ab 01.05.2011 zuzustimmen.

8: In dem Schreiben wurde auszugsweise der Mietspiegel der Stadt Mainz 2009 wiedergegeben. Das Mieterhöhungsverlangen wurde auf drei Vergleichswohnungen gestützt.

9: Zum genauen Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen auf Bl. 12 ff. d. A.

10: Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

11: Die Wohnung der Beklagten ist der Baualtersklasse 1981 bis 1993 zuzuordnen sowie der Ausstattungsklasse gut (mit Bad und Sammelheizung).

12: Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 weist für eine Wohnung dieser Kategorie eine 2/3-Spannweite von 7,00 € bis 8,95 € pro Quadratmeter und einem Median von 7,89 € pro Quadratmeter aus.

13: Die Klägerin trägt vor,

14: die im Schreiben vom 24.02.2011 begehrte Miete sei die ortsübliche Miete. Der Mietspiegel der Stadt Mainz bilde die Einzigartigkeit der Wohnanlage "Kupferbergterrassen", in der sich die Wohnung der Beklagten befinde, nicht ab.

15: Der oberste Wert des Mainzer Mietspiegels 2011 sei nicht ausschlaggebend für die Frage, welches die ortsübliche Miete für die Wohnung der Beklagten sei. Diese sei im vorliegenden Fall nur anhand der in der Wohnanlage "Kupferbergterrassen" erzielten Neuvermietungspreise zu ermitteln.

16: Dies sei gerechtfertigt aufgrund der Lage der Mietwohnung. Das Objekt liege im Stadtteil Oberstadt, angrenzend zur Altstadt.

17: Es liege eine einzigartige anspruchsvolle Architektur, eine hohe Bauqualität, ein renommierter innerstädtischer Standort mit hervorragenden funktionalen Eigenschaften, hohe Vermietungsquote und Mainzer Spitzenmieten, repräsentative Mieterstruktur, großzügige Freiräume und Grünanlagen, ausreichendes Angebot an Stellplätzen und hervorragende Infrastruktur vor.

18: Der Mietspiegel der Stadt Mainz 2011 bilde das Wohngebiet Kupferbergterrassen nicht ausreichend ab, somit seien soweit es das Gebiet Kupferbergterrassen betreffe, anerkannte wissenschaftliche Grundsätze der Mietspiegelerstellung nicht eingehalten worden.

19: Die Klägerin beantragt,

20: die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete der von ihnen gemieteten Räume im Haus ..., Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, ..., von bisher 981,68 € monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 1.139,72 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.05.2011 zuzustimmen.

21: Die Beklagten beantragen,

22: die Klage abzuweisen.

23: Die Beklagten tragen vor,

24: Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.02.2011 sei formunwirksam, da es nicht von der Klägerin selbst stamme.

25: Die in dem Mieterhöhungsverlangen genannte Neumiete sei nicht die ortsübliche Miete.

26: Ein Lagevorteil existiere nicht. Es existiere weder eine nennenswerte Infrastruktur, zudem würden die Grünanlagen intensiv von Fremden benutzt, so dass lärmintensive Aktivitäten entstünden.

27: Die Bausubstanz sei 22 Jahre alt und renovierungsbedürftig. Einzigartige Ausblicke gäbe es von der Wohnung nicht. Eine hohe Wohnqualität liege nicht vor.

28: Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung.

29: Es wurde Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 11.01.2012 (Bl. 44 d. A.), 06.03.2011 (Bl. 55 d. A.) sowie 12.07.2012 (Bl. 93 d. A.) durch Einbeziehung einer amtlichen Auskunft sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens.

30: Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Einbeziehung der amtlichen Auskunft vom 16.12.2011 in den Parallelverfahren des Amtsgerichts Mainz 79 C 351/11, 79 C 353/11, 79 C 354/11, 79 C 356/11, 79 C 357/11 und 79 C 358/11 (Bl. 46 ff. d. A.), sowie auf das Gutachten des Sachverständigen ... vom 09.12.2012 (Bl. 104 ff. d. A.).

Entscheidungsgründe

31: Die zulässige Klage ist unbegründet.

32: Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von bisher 981,68 € pro Quadratmeter auf 1.139,72 € pro Quadratmeter.

33: Die Klägerin hat gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete, da die durch die Beklagte derzeit gezahlte Miete bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und somit eine weitere Erhöhung nicht verlangt werden kann.

34: Nach Durchführung der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass bei der Feststellung der ortsüblichen Miete auch für das Wohngebiet "Kupferbergterrassen" auf den Mainzer Mietspiegel 2011 abgestellt werden muss, da dieser ein qualifizierter Mietspiegel ist. Somit wird gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte auch für die Wohnung der Beklagten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

35: Diese Vermutung hat die Klägerin nicht widerlegt.

36: Die Klägerin hatte den Mainzer Mietspiegel 2011 angegriffen, indem sie behauptete, das Wohngebiet Kupferbergterrassen werde von dem Mietspiegel der Stadt Mainz nicht ausreichend erfasst.

37: Deshalb musste durch das Gericht im vorliegenden Fall im Rahmen der Beweisaufnahme überprüft werden, ob bei der Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze eingehalten wurden, ob gemäß § 558d Abs. 1 BGB ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt (BGH NJW 2013, 775, 776).

38: Der durch das Gericht beauftragte Sachverständige ... kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass bei der Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 durch die Firma ... nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen vorgegangen wurde.

39: Der Sachverständige führt in seinem Gutachten aus, dass die Erstellung des Mainzer Mietspiegels 2011 aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist. Die Verwendung einer 2/3-Spanne sei zwar verbesserungswürdig jedoch führe dies nicht dazu, dass der Mietspiegel als solcher keinen anerkannten Regeln entspreche.

40: Der Sachverständige führt weiter aus, dass die Nichtberücksichtigung der "Wohnlage" als Kategorie im Rahmen des Mainzer Mietspiegels zwar ungewöhnlich sei im Vergleich zu Mietspiegeln anderer Städte, jedoch ebenfalls nicht zu beanstanden sei. Die Firma F + B Hamburg habe einen möglichen Einfluss der Wohnlage geprüft und sei zu dem Ergebnis gekommen, dass kein nennenswerter Einfluss der Wohnlage auf die Miete erkennbar gewesen sei.

41: Der Sachverständige führt im Rahmen seines Gutachtens (Bl. 109 ff. d. A.) aus, dass die Firma ... durch die Stadt Mainz eine Datei mit Angaben zu 87.000 Haushalten erhalten habe. Dies entspreche einer Ausschöpfung der Gesamthaushalte in der Stadt Mainz von annähernd 90%. Aus dieser Datei sei zufällig eine Teilmenge von 40.000 Haushalten für die weitere Analyse ausgewählt worden. Durch Zuspielen zusätzlicher Informationen sei eine Zerlegung in zwei Teilmengen, Mieter einerseits und Vermieter andererseits, vorgenommen worden. An insgesamt 34.000 Mieterhaushalte sei sodann ein Screening-Fragebogen versandt worden.

42: Der Rücklauf habe bei knapp 5% gelegen. Nach Aussonderung von nicht mietspiegelrelevanten Haushalten seien 1.510 Haushalte übrig geblieben für eine Auswertung, von denen jedoch nur 989 Haushalte befragt worden seien.

43: Bei den Vermietern seien weitere 3.500 Haushalte bestimmt worden, von denen 3.350 Haushalte an der Befragung teilgenommen hätten. Insgesamt 4.329 Haushalte seien bei der Erstellung der Tabelle ausgewertet worden.

44: Der Sachverständige kommt weiter zu dem Ergebnis (Bl. 129 d. A.), dass aus dem Gebiet "Kupferbergterrassen" für alle Wohnungstypen insgesamt 31 Fälle ausgewertet worden seien. Somit lägen ausreichend Rückläufe vor und die dort angegebenen Mietwerte seien hinreichend in den Werten des Mietspiegels berücksichtigt.

45: Der Sachverständige führt weiter aus, dass die Nichtberücksichtigung der Wohnlage im Mainzer Mietspiegel aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden sei, da eine Überprüfung der Firma ... ergeben habe, dass der Einfluss der Wohnlage auf die Miete nur marginal sei. Die Firma habe eine Wohnlagenkarte erstellt. Bei der Auswertung des Einflusses der Wohnlage auf die Miethöhe habe sich für eine gute Wohnlage gegenüber einer mittleren Wohnlage ein relativ geringer Zuschlag von 0,19 € pro Quadratmeter ergeben. Zwischen mittlerer und einfacher Wohnlage habe sich ein Zuschlag von 0,08 € pro Quadratmeter ergeben. Der Sachverständige führt weiter aus, da zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage kein statistisch bedeutsamer Unterschied bestehe, sei der Zuschlag von 0,19 € auch als Zuschlag gegenüber einfacher Wohnlage zu interpretieren.

46: Der Sachverständige führt weiter aus, dass, verglichen mit dem Ausmaß absoluter oder auch relativer Zuschläge in anderen Mietspiegeln, dieser Zuschlag bemerkenswert klein sei. Der Sachverständige kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass die Nichtberücksichtigung der Wohnlage aus statistisch-methodischer Sicht nicht zu beanstanden ist.

47: Die Ausführungen des Sachverständigen waren insoweit nachvollziehbar. Das Gericht schließt sich dem Ergebnis des Sachverständigen an.

48: Danach wurde der Mainzer Mietspiegel 2011 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

49: Da weiter die Voraussetzung des § 558d Abs. 2 BGB vorliegt, der Mietspiegel wird im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst und wird nach 4 Jahren neu erstellt, greift für die Höhe der ortsüblichen Miete die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB.

50: Eine Fortsetzung der Beweisaufnahme, insbesondere Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens gemäß Beweisantrag zuletzt gestellt im Schriftsatz vom 05.02.2013 (Bl. 156 d.A.), war nicht durchzuführen.

51: Aufgrund der Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB musste kein erneutes Sachverständigengutachten eingeholt werden zu der Behauptung, die streitgegenständliche Wohnlage sei nicht mit den im Mietspiegel erfassten Wohnlagen vergleichbar, für die streitgegenständliche Wohnung sei unter Berücksichtigung der Wohnlage ein Mietzins von 11,42 € pro Quadratmeter ortsüblich.

52: Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass auch die hier relevante Wohnlage "Kupferbergterrassen" von der Vermutung des Mainzer Mietspiegels erfasst wird.

53: Der derzeitige Mietzins, den die Beklagten für die streitgegenständliche Wohnung zahlen, beträgt 981,68 €. Bei einer Wohnungsgröße von 99,80 Quadratmetern entspricht dies 9,84 € pro Quadratmeter.

54: Die Klägerin begründet die Erhöhung der Miete allein mit den Besonderheiten der Wohnanlage "Kupferbergterrassen".

55: Wie der durch das Gericht beauftragte Sachverständige festgestellt hat, wurde jedoch bei der Erstellung des Mietspiegels die Wohnlage Kupferbergterrassen ausreichend berücksichtigt.

56: Der Gutachter kommt weiter zu dem Ergebnis, dass ein wesentlicher Einfluss der Wohnlage auf die Höhe der Miete nicht gegeben ist.

57: Somit kann allein die Wohnlage zur Begründung einer Erhöhung der bisherigen Miete nicht herangezogen werden.

58: Die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB wurde nicht widerlegt, so dass davon auszugehen ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten entsprechend der Tabelle des Mietspiegels bei maximal 8,95 € pro Quadratmeter liegt.

59: Die derzeit gezahlte Miete liegt erkennbar über diesem Wert. Eine weitere Erhöhung ist deshalb ausgeschlossen.

60: Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

61: Beschluss

62: Der Streitwert wird auf 1.896,48€festgesetzt.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Mainz Urteil, 08. Mai 2013 - 86 C 323/11

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Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Mainz Urteil, 08. Mai 2013 - 86 C 323/11 zitiert 3 §§.

Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.