Amtsgericht Dortmund Urteil, 19. Aug. 2013 - 412 C 4761/13
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Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: € 520,79
1
Entscheidungsgründe
2Die zulässige Klage ist nicht begründet.
3Die Kläger haben keinen Anspruch auf Herausgabe des T-Platz auf dem H-Straße gegen den Beklagten.
4Das Mietverhältnis über einen T2 ist nicht durch Kündigung vom 16.05.2013 wirksam beendet worden. Es handelt sich dabei um eine unzulässige Teilkündigung des einheitlichen Mietvertrags über Wohnung und T2.
5Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH NJW 2012, 224). Diese Vermutung ist jedoch im vorliegenden Fall widerlegt. Bei engem wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage ist von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen. Dies ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH a. a. O.; OLG Karlsruhe WuM 1983, 166). Gleiches muss auch für einen T2 gelten.
6Dies ist hier der Fall. Wohnung und T2 liegen auf dem H-Straße in Dortmund. Auch der zeitliche Zusammenhang zwischen den Vertragsabschlüssen ist noch gegeben. Der Wohnungsmietvertrag wurde am 12.12.2004 und der Stellplatzmietvertrag am 14.01.2005 geschlossen. Ein besonderes Kündigungsrecht für den Vermieter enthält der Stellplatzmietvertrag nicht. Auch dies ist ein Indiz, welches für einen einheitlichen Vertrag spricht (Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 2/2012 Anm. 2). Anhaltspunkte, welche gegen einen einheitlichen Vertrag sprechen haben die Kläger nicht vorgebracht.
7Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von € 400,79 aus § 556 BGB. Die Abrechnung vom 21.02.2013 ist jedenfalls teilweise formell unwirksam.
8Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:- die Zusammenstellung der Gesamtkosten,- die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,- die Berechnung des Anteils des Mieters,- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.
9Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB, § 556 Rn. 333 m. w. N.).
10Vorliegend enthält die Abrechnung keinerlei Erläuterungen zu den verwendeten Umlageschlüsseln. Dies mag in Bezug auf die Verteilung nach Quadratmetern noch nachvollziehbar sein. Die Umlage nach Personen ist jedoch nicht erklärbar und zudem nicht im Mietvertrag vorgesehen. Zudem fehlt die Angabe zu den Vorauszahlungen des Mieters. Die Abrechnung ist damit jedenfalls in Höhe der Positionen „Abwasser“, „Flurlicht“ und „Kaltwasser“ in Höhe von € 560,43 unwirksam. Ob sie insgesamt unwirksam ist, kann dahinstehen.
11Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Annotations
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.