Die Parteien streiten über Schadensersatz aus einem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis, sowie restlicher Mietzahlung. Die Klagepartei begehrt Schadensersatz wegen Beschädigungen in der Wohnung und wegen Schimmel in der Wohnung sowie Mietausfallschaden.
Der Kläger war Vermieter. Der Beklagte war Mieter einer Mietwohnung, ... im Erdgeschoss links. Das Mietverhältnis bestand von 2004 bis zum 15.01.2012 und wurde einvernehmlich zu diesem Zeitpunkt beendet. Schüssel und Wohnungsübergabe fand am 25.02.2012 statt. Mit Schriftsatz vom 16.03.2012, dem jetzigen Beklagten am 30.03.2012 zugestellt, leitete der jetzige Kläger ein selbständiges Beweisverfahren unter dem Az.: 1 H 2/12 bei hiesigem Gericht ein.
Der Kläger setzte keine Frist gegenüber dem Beklagten zur Vornahme irgendwelcher Schadensbeseitigung.
Hinsichtlich des Schadensersatzes steht zwischen den Parteien im Streit, ob eine Einbauküche, ein Spiegelschrank im Bad, die Badezimmerarmaturen, Toilettenbrille wie Spülkasten, Steckdosen im Flur und Heizkörper in der Küche beschädigt worden sind. Weiterhin ist streitig, ob ein Schadensersatz wegen Schimmelbildung in den Räumen der Mietwohnung besteht.
In der streitgegenständlichen Mietwohnung befand sich bereits vor Einzug des Beklagten und seiner Familie eine Einbauküche, die zur Nutzung dem Beklagten mit überlassen war. Diese Küche befand sich bereits seit 1997 in der Wohnung. Die Küche wurde über die 8-jährige Mietdauer genutzt. Nach Auszug des Beklagten hat der Kläger die Küche ausgebaut und entsorgt. Im Mietvertrag war in § 23 vereinbart, dass der Kläger zur Übernahme von Reparaturen verpflichtet ist mit Ausnahme solcher, die auf absichtliche Beschädigung zurückzuführen sind.
Der Spiegelschrank war bereits bei Einzug des Beklagten in die Wohnung vorhanden.
Der Beklagte zahlte auf seine letzte Mietzahlung einen Betrag in Höhe von 389,85 € nicht.
Zur Küche führt der Kläger an, dass bei der Küche ein alterstypischer Zustand bestanden hätte. Die Küche sei nicht bei Einzug bereits verschlissen gewesen. Ein 50 %iger Abzug neu für alt sei bei der Küche vorzunehmen gewesen und daher der Schadensersatz auch klägerseits gekürzt worden. Der schadhafte Zustand der Küche bei Auszug des Beklagten mit seiner Familie sei auf unsachgemäße Benutzung zurückzuführen.
Der Kläger trägt zum Spiegelschrank vor, dass dieser verrostet sei und nach Auszug des Beklagten unbrauchbar sei. Die Beschädigung habe durch den Beklagten stattgefunden. Eine Beschädigung liege deshalb vor, da der Spiegelschrank nicht mehr reinigbar sei. Aufgrund des Alters sei ein Abzug neu für alt vorzunehmen gewesen und der klägerische Schaden sei vom Kläger auch bereits um einen 50 %igen Abzug deshalb gekürzt worden.
Der Kläger behauptet zu den Badarmaturen, dass ein Schaden an diesen entstanden sei, da die Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren zwar zu dem Ergebnis komme, dass eine Reinigung eventuell möglich sei, jedoch auch hier bereits bezweifelt würde, dass diese rückstandslos erfolgen würde und somit unverhältnismäßig sei. Der Beklagte habe aufgrund der fehlenden Reinigung deshalb die Badezimmerarmatur beschädigt.
Der Kläger trägt vor, dass für die Badezimmerarmatur, wie auch für die Toilette ein Abzug neu für alt vorzunehmen war, der im klägerischen Schadensersatz bereits berücksichtigt sei. Die Toilette sei durch den Beklagten beschädigt und sei auch noch nicht aufgrund ihres Alters verschlissen.
Zu der Beschädigung der Steckdose trägt der Kläger vor, dass hier ein Schaden in Höhe von 200,00 € entstanden sei. Ein Abzug neu für alt sei nicht vorzunehmen, da eine Steckdose nicht des Verschleisses unterliege. Die Steckdose sei vor dem Einzug nicht beschädigt gewesen und nach dem Auszug beschädigt gewesen, so dass die Beschädigung von dem Beklagten herrühre. Zum Heizkörper in der Küche trägt der Kläger vor, dass Abplatzungen des Lacks großflächig nach Auszug des Beklagten bestanden haben und dass der Heizkörper verrostet gewesen sei. Dies sei nicht bei Einzug der Fall gewesen.
Zur Schimmelbildung trägt der Kläger vor, dass ursächlich hierfür allein das fehlerhafte Heiz- und Lüftverhalten des Beklagten und seiner Familie während der Wohnzeit gewesen sei. Der Kläger übernahm im Mietvertrag die Verpflichtung Schönheitsreparaturen auszuführen.
Der Schimmelbefall rühre nicht von einem baulichen Mangel her. Für Malerkosten, die sowieso angefallen wären, nehme der Kläger einen Abzug von 500,00 € vor. Kosten für Schimmelbeseitigung seien jedoch nicht notwendig gewesen.
Eine Fristsetzung sei unerheblich gewesen. Die Wohnung sei bei Einzug des Beklagten ohne Schimmel übergeben worden und sei auch nicht renovierungsbedürftig gewesen. Es sei auch die Wohnung ohne Beanstandungen übernommen worden. Klägerseits sei dem Beklagten ein Reinigungsspray übergeben worden, jedoch kein Schimmelentfernungsspray.
Zur fehlenden Mietzahlung trägt der Kläger vor, dass der Beklagte die Miete nicht gezahlt habe. Dem Beklagten sei auch keine Frist gesetzt worden. Etwaige Gegenrechte aufgrund einer Reparatur der Spülmaschine bestünden nicht, da diese aufgrund einer absichtlichen Beschädigung vom Kläger nicht geschuldet seien.
Hinsichtlich des Mietausfallschadens trägt der Kläger vor, dass die Wohnung aufgrund des Zustandes nicht habe eher vermietet werden können und auch keine Mietinteressenten zu finden gewesen seien. Eine Suche habe keinen Sinn gemacht aufgrund des Zustands der Wohnung. Eine Fristsetzung sei nicht notwendig gewesen, da das selbständige Beweisverfahren genügt habe.
Der Kläger beantragt,
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1.der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.358,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.10.2012 zu zahlen.
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2.der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 899,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.10.2012 zu zahlen.
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3.der Beklagte trägt die Kosten dieses Rechtsstreits sowie des vorangegangenen selbständigen Beweisverfahrens, Az.: 1 H/12, vor dem Amtsgericht Bad Neustadt a.d.Saale.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Küche trägt der Beklagte vor, dass die Küche bereits bei Einzug verschlissen gewesen sei.
Der Kläger müsse aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung die Reparaturkosten tragen, da keine absichtliche Beschädigung vorliege. Die Küche habe keinen Verkehrswert gehabt, so dass kein Schaden bestehe.
Der Beklagte trägt zum Spiegelschrank vor, dass dieser bereits aufgrund seines Alters verschlissen gewesen sei, so dass kein Schadensersatz bestehe.
Der Beklagte trägt hinsichtlich der Badezimmerarmatur vor, dass diese aufgrund ihres Alters sowieso ausgetauscht werden müsse, so dass kein Schaden bestehe.
Der Beklagte behauptet zur Toilette, dass er diese nicht beschädigt habe, sondern, dass der Zustand verschleiß typisch sei und somit ein Austausch sowieso zu erfolgen habe, so dass kein Schaden bestehe.
Der Beklagte trägt zur Beschädigung der Steckdose vor, dass diese bereits bei Einzug vorgelegen habe, so dass er keinen Schaden verursacht habe.
Der Beklagte behauptet hinsichtlich der Beschädigungen des Heizkörpers, dass dieser bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen seien. Es sei weiterhin ein Abzug alt für neu vorzunehmen.
Zum Schimmelbefall behauptet der Beklagte, dass diese aufgrund eines baulichen Mangels und nicht auf falsches Lüftverhalten zurückzuführen seien. Es sei ihm keine Frist gesetzt worden. Der Beklagte bzw. seine Familie habe jährlich neu tapezieren, müssen. Dem Beklagten sei von der Klagepartei ein Schimmelspray kurz nach Einzug in die Wohnung übergeben worden.
Der Beklagte behauptet zum Mietausfallschaden, dass er hierfür nicht verantwortlich sei. Ihm gegenüber sei keine Frist gesetzt worden. Dadurch habe der Kläger auch gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen.
Der Beklagte behauptet zur fehlenden Mietzahlung, dass er die Miete berechtigterweise einbehalten habe. Er habe für die Gasheizung Wartungen in Auftrag geben müssen. Der Kläger schulde hierfür unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat, Kostenübernahme aus § 23 des Mietvertrages. Weiterhin habe der Beklagte Kosten für die Reparatur einer Spülmaschine, die der Kläger schulden würde, zu tragen gehabt.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Schadensersatz deshalb nicht geschuldet sei, da keine Fristsetzung gegeben sei durch den Kläger. Dies sei jedoch erforderlich. Hinsichtlich des Mietausfallsschadens gab der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung erst am 25.02.2012 zurück und diese wurde erst von einem neuen Mieter am 01.08.2012 bezogen. Der Kläger habe keine Beseitigung von Schäden vom Beklagten gefordert, so dass der Beklagte erst durch das selbständige Beweisverfahren davon erfuhr.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen: S. E., W. E., A. Af., D. Ab., E. E., T. E., M. K. Weiterhin hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens der Sachverständigen Kö. vom 23.03.2015 aufgrund des Beweisbeschlusses vom 16.05.2014 sowie durch mündliche Erläuterung des Sachverständigengutachtens durch die Sachverständige in der Hauptverhandlung vom 19.10.2015. Weiterhin hat das Gericht durch zwei Ergänzungsgutachten vom 23.01.2016 und 13.06.2016 der Sachverständigen Kö. Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie deren Inhalt und des Vorbringens der Parteien wird auf die Protokolle der Hauptverhandlungen und Beweisaufnahmen sowie den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Für den Kläger besteht ein Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich des Heizkörpers, der Badezimmeramaturen, des Spülkastens und hinsichtlich der Schimmelbeseitigung.
Für den Kläger besteht weiterhin ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens.
Für den Kläger besteht kein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Küche, des Spiegelschrankes, der Steckdosen und der weiteren Badezimmereinrichtung.
A)
I.
Ein Anspruch des Klägers auf Ersatz der Küche besteht nicht. Ein Anspruch ergibt sich weder aus §§ 535, 280 Abs. 1 BGB noch aus § 535, § 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB. Es besteht kein Schaden i.S. des § 249 BGB.
Für den Kläger besteht kein Schaden, da nach Ansicht des Gerichts wegen eines hundertprozentigen Abzugs der Schaden auf 0 anzusetzen sei. Deshalb besteht aufgrund keiner Anspruchsgrundlage ein Schadensersatz.
Der Abzug neu für alt in Höhe von 100 % ist deshalb vorzunehmen, da die Küche ihre durchschnittliche Lebensdauer bereits überdauert hat, so dass kein Wert für die Küche mehr verbleibt. Der Einbauzeitpunkt mit dem Jahr 1997 ist zwischen den Parteien unstreitig. Somit ergibt sich eine Lebensdauer von 15 Jahren für die Küche bei Auszug des Beklagten. Damit ist die durchschnittliche Lebensdauer bereits erreicht, so dass ein vollständiger Abzug vorzunehmen ist. Einer wie vom Kläger veranlagten Lebensdauer von 30 Jahren kann nicht gefolgt werden. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Sachverständige eine Quelle aufführt, bei der von einer durchschnittlichen Verbrauchszeit von 25 Jahren auszugehen ist, Gutachten vom 23.01.2016, Seite 5. Bl. 214 d. Akte. Heranzuziehen ist an selber Stelle im Gutachten genannt, die Lebensdauertabelle des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbands, die eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für Möbel und 10 Jahre für Teile der Elektrogeräte veranschlagt. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts auch aufgrund des Gutachtens vom 13.06.2016 fest, da in diesem Gutachten auf Seite 5, Bl. 237 d. Akte, die Sachverständige nachvollziehbar zu dem Schluss kommt, dass es sich um eine Küche handelt bei der man von mittlerer Qualität ausgehen kann. Somit kommt die Sachverständige aufgrund des Werkstoffs, Spanplatten beschichtet, auf eine Lebensdauer von 15 Jahren, sowie für die Elektrogeräte nur von 10 Jahren. Dies führt zur Überzeugung des Gerichts, dass eine maximale Lebensdauer von 15 Jahren für die Küchenmöbel anzulegen sein muss. Die Sachverständige hat sich hierbei nachvollziehbar mit der Machart der Küche auseinandergesetzt.
Dem stehen auch die Angaben der Zeugen nicht entgegen, dass es sich bei der Küche, als sie dem Beklagten übergeben wurde, um eine Küche in einem guten Zustand gehandelt habe. An der Einschätzung der Sachverständigen hinsichtlich der durchschnittlichen Lebensdauer ändert dies nichts. Somit ist aufgrund des Abzugs neu für alt kein Schaden mehr gegeben.
II.
Auch hinsichtlich des Spiegelschrankes besteht kein Anspruch auf Schadensersatz, da auch hier kein Schaden i.S. des § 249 BGB besteht. Der Spiegelschrank befand sich alleine über die 8-jährige Mietdauer in der Wohnung und war nach unstreitigen Parteivorbringen auch bereits vor dem Einzug in der Wohnung vorhanden. Die Sachverständige gelangt nachvollziehbar unter Verweis auf einschlägige Tabellenwerte zu einer Lebensdauer von Spiegelschränken von 10 Jahren. Der veranschlagte Preis von 150,00 € für den Spiegelschrank legt nahe, dass es sich hierbei auch um keinen Spiegelschrank besonderer Art und Güte handelt. Selbiges trägt auch die Klagepartei nicht vor. Somit ist aufgrund des Alters, hinsichtlich dessen kein weiterer Vortrag der Klagepartei erfolgt, von einem vollständigen Abzug alt für neu auszugehen. Der vorgeschlagene 50 %ige Abzug neu für alt genügt nicht. Die Sachverständige kommt hier unzweifelhaft zu dem Schluss, dass dieser Abzug unangemessen ist im Hinblick auf das Lebensalter und die Lebensdauer des Spiegelschrankes.
B)
Ein Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich der Armaturen besteht gemäß §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1, 241 BGB. Der Schaden besteht in Höhe von 61,00 €.
I.
Eine Pflichtverletzung i.S. des § 280 Abs. 1 BGB besteht aufgrund des unsachgemäßen Gebrauches. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Armaturen stark verkalkt sind und dies auf mangelnde Pflege zurückzuführen ist. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO aus den nachvollziehbaren Feststellungen der Sachverständigen... im Gutachten vom 15.08.2012 aus dem Verfahren 1 H 2/12 beim hiesigen Gericht. Die Sachverständige kommt unter Zugrundelegung des Härtegrades des Wassers dazu, dass die Kalkablagerungen nur aufgrund fehlender Reinigung stattfinden konnten.
Ein vertreten müssen ergibt sich aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Schadensersatz ist auch nicht ausgeschlossen, da es sich hierbei um keine Schönheitsreparatur handelt, die dem Kläger aufgrund des Mietvertrags auferlegt ist.
II.
Ein Anspruch besteht in dieser Höhe. Bei den Badezimmerarmaturen ist von einem Gesamtschaden in Höhe von 245,00 € auszugehen. Dies ist unter den Parteien unstreitig geblieben, da hinsichtlich der Schadenshöhe nur der Abzug alt für neu in Streit gestanden hat. Dieser ist ausweislich der Feststellungen der Sachverständigen auf Seite 15 im Gutachten vom 23.03.2015 von 15 Jahren bei Auszug des Beklagten auszugehen. Die Sachverständige gelangt nachvollziehbar zu der Annahme, dass bei Badezimmerarmaturen von einer Lebensdauer von 20 Jahren auszugehen ist. Unter Zugrundelegung des klägerisch veranlagten Gesamtschadens ist bei Abzug alt für neu unter Beachtung der Lebensdauer und der Gesamtlebensdauer ein Schadensersatz von 61,00 € gegeben.
C)
I.
Ein Schadensersatzanspruch besteht in Höhe von 75 € hinsichtlich des Spülkastens.
Ein Anspruch ergibt sich nicht hinsichtlich der Toilettenutensilien und des Spülkastens. Hinsichtlich der Toilettenbrille und des Deckels steht zur Überzeugung des Gerichts nicht zweifelfrei fest, dass es sich sogar um einen Toilettendeckel des Klägers handelt. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Zeugenaussagen nicht fest. Die Zeugen ... und ... können nicht bestätigen, dass es sich um den Toilettendeckel des Klägers handelt. Sie geben an, nicht zu wissen, ob dieser bei Auszug der Vormieter ... und ... in der Wohnung gewesen ist. Das Gericht übernimmt hinsichtlich der Einschätzung der Glaubwürdigkeit der Zeugen ... und ... die Einschätzung der Glaubwürdigkeit der vernehmenden Richterin. Diese gelangte hinsichtlich der Zeugen zu dem Eindruck, dass an deren Glaubwürdigkeit nicht zu zweifeln sei. Dies ergibt sich aus dem Hinweis des Gerichts vom 31.03.2015. Der Übernahme haben die Parteien nicht widersprochen.
Hinsichtlich des Spülkastens ist von einer Verschmutzung auszugehen, die ausgehend von den Feststellungen der Sachverständigen ... im Gutachten vom 15.08.2012, Seite 61 eine mangelnde Pflege darstellt. Hinsichtlich der Farbunterschiede ist die Sachverständige hier zum Ergebnis gekommen, dass sich die farbliche Veränderung aufgrund der einwirkenden UV-Strahlung ergeben hat. Dies stellt nach Ansicht des Gerichts keine Pflichtverletzung seitens der Beklagten dar.
Hier ist hinsichtlich der Schadenshöhe nach Ansicht des Gerichts ein Abzug neu für alt vorzunehmen. Dies ergibt sich aufgrund einer gerichtlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO. Das Gericht kann den Abzug alt für neu schätzen nach freiem Ermessen, da es sich hierbei um einen Aspekt der Schadenshöhe handelt. Eine weitere Beweisaufnahme war mit Hinblick auf die Verfahrensdauer nicht notwendig. Ausreichende Anhaltspunkte für eine gerichtliche Schätzung liegen vor. Zum einen kann die Lebensdauer aufgrund der Anhaltspunkte, die die Sachverständige im Gutachten zu den Badezimmerarmaturen trifft, schätzen. Diese ergibt sich nach Ansicht des Gerichts auch aufgrund der vorliegenden Lichtbilder, Seite 32 d. Gutachtens vom 15.08.2012. Die durchschnittliche Lebensdauer wird hierbei geschätzt auf 20 Jahre. Hierfür wird die gutachterliche Feststellung der Lebensdauer zu Mischbatterien herangezogen. Nach Ansicht des Gerichts ist dies vergleichbar. Dies führt zu einem der Höhe nach wie dem Abzug neu für alt zu schätzenden Schaden (für Spülkasten 300,00 €) in Höhe von 75,00 € am Spülkasten.
II.
Hinsichtlich der Steckdose im Flut besteht kein Anspruch, da kein Schaden bei der Steckdose i.S.d. § 249 BGB besteht.
Zwar liegt hier eine Pflichtverletzung durch unsachgemäßen Gebrauch vor, so dass auch eine Fristsetzung entbehrlich gewesen wäre. Die Verletzung rührt nach Überzeugung des Gerichts aus der Zeit des Mietverhältnisses her. Die Zeugen ... und ... bestätigen, dass keine Beschädigung an der Steckdose vorhanden gewesen sei vor dem Einzug des Beklagten. Hinsichtlich der Glaubwürdigkeit schließt sich das Gericht bei dem Zeugen ... und ... der vernehmenden Richterin an. Bei der Glaubhaftigkeit bestehen jedoch Bedenken des Gerichtes. Bei eigener Würdigung der Glaubhaftigkeit, deren Aussagen bestehen bedenken, da es sich hierbei um eine wenig detailreiche Ausführung handelt. In Ergänzung führt auch die vernehmende Richterin zur Glaubhaftigkeit der Aussagen des Zeugen ... aus, dass sie diese als unklar und wenig nachvollziehbar hält, da sie in sich widersprüchlich ist. Auch die Aussage der Zeugin ... ist hinsichtlich der Glaubwürdigkeit und Glaubhaftigkeit im Anschluss an die vernehmende Richterin so zu würdigen. Es steht somit nicht fest, dass die Beschädigung schon bei Einzug stattgefunden hat. Die Parteien haben den Hinweis zur Würdigung der vernehmenden Richterin vom 31.03.2015 nicht widersprochen.
Es besteht jedoch kein Schaden. Ein Abzug neu für alt ist in 100 %iger Höhe vorzunehmen. Steckdosen unterliegen diesem Abzug. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund des Gutachtens vom 23.03.2015 der Sachverständigen ... dort Seite 16. Der 100 %ige Abzug ergibt sich nach nachvollziehbaren Einschätzungen der Sachverständigen in diesem Gutachten auf Seite 22.
D)
Ein Schadensersatzanspruch hinsichtlich des Heizkörpers besteht in Höhe von 100,00 € aus § 280 Abs. 1 BGB.
Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass hier eine Pflichtverletzung vorliegt, die aus der Sphäre des Mieters stammt. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Beschädigung nicht bei Einzug des Beklagten schon gegeben war. Dies ergibt sich aus der Einvernahme der Zeugin ..., die den Zustand vor Einzug des Beklagten jedenfalls als nicht mit dem vergleichbar nach Auszug beschreibt. Dies ergibt sich ebenfalls aus der Aussage der Zeugen ... Weiterhin ergibt sich dies aufgrund der Aussage der Zeugen ..., die angibt, dass bei ihrem Auszug als Vormieter kein Rost am Heizkörper gewesen ist. Dies bestätigt auch der einvernommene Zeuge .... An dieser Überzeugung ändert auch die Aussage der Zeugin ... nichts, die angibt, dass der Rost schon bei Einzug da gewesen sei, da diese Aussage wenig glaubhaft ist und in sich insgesamt nicht stimmig ist. Es ist wenig nachvollziehbar, dass auf den Fotos, die nach Auszug entstanden sind, die Beschädigungen so abgelichtet sind, wie sie beim Einzug, somit über ein 8-jähriges Mietverhältnis unverändert, bestanden haben.
Ein schuldhaftes Verhalten ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Hierbei liegt auch keine Schönheitsreparatur vor, die vom Kläger zu tragen wäre.
Ein Schaden besteht in Höhe von 100,00 €. Ein Abzug alt für neu ist nicht vorzunehmen, da nach Ansicht des Gerichts ein Heizkörper keines Verschleisses unterliegt.
E)
Für den Kläger besteht ein Anspruch wegen der Schimmelpilzbildung in Höhe von 2.760,00 € aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 BGB.
I.
Eine Pflichtverletzung i.S. des § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB liegt vor. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass der Schimmelbefall aufgrund des falschen oder fehlerhaften Lüft- und Heizverhaltens der Beklagtenpartei zurückzuführen ist.
Nur die von der Beklagtenpartei benannten Zeugen geben an, dass der Schimmel bereits bei Einzug vorgelegen habe. Dies ist wenig glaubhaft, da es sich nicht um einen nachvollziehbaren Lebenssachverhalt handelt, dass nur eine Wohnung und nur im Lauf eines Mietverhältnisses im Haus an einem Baumangel leidet. Die Zeugin ... gibt an, dass in der Zeit, in der sie in der Wohnung gewohnt habe, somit vor dem Beklagten, es keinen Schimmel in der Wohnung gab. Dies bestätigt auch der Zeuge .... Auch ergibt sich aus der Einvernahme der Zeugin ... zur Überzeugung des Gerichts, dass kein Schimmelentfernungsmittel vorbeigebracht wurde, sondern ein Glasreiniger für die Duschwand. Dies erschüttern auch nicht die Aussagen der Zeugin .... Auch die Zeugin ... hat keinen Schimmel in der Wohnung wahrgenommen bei Auszug der Vormieter. Dies bestätigt auch die Zeugin .... Sie stellt klar, dass es auch kein Gesprächsthema zum Schimmel gab. Diese Aussagen sind glaubhaft, da es sich insgesamt um einen nachvollziehbaren Lebenssachverhalt handelt, da mehrere Personen an der Reinigung und Räumung der Wohnung beteiligt waren.
Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass es sich um ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftverhalten handelt. Dies ergibt sich aus den nachvollziehbaren und schlüssigen Ausführungen der Sachverständigen. Diese legt in nachvollziehbarer Weise im Gutachten vom 23.03.2015 dar, wie sie in technischer Hinsicht erarbeitet, dass kein baulicher Mangel mit Ausnahme hinsichtlich der Balkontüre vorliegt. Sie stellt nachvollziehbar das technische Verfahren dar, mit dem dies Ursachen ermittelt werden. Eine solche, die einen baulichen Mangel als Schimmelursache darstellen könnte, ergibt sich nur im Bereich der Balkontürlaibung, Seite 21 des Gutachtens vom 23.03.2015 der Sachverständigen .... Zunächst beziffert die Sacherständige einen Anteil aus 8 % des Schimmelschadens an der Wohnung. Unstimmigkeiten an den Messwerten hinsichtlich der Fensterlaibung und des Rollos erklärt die Sachverständige in der mündlichen Ergänzung des Gutachtens in der Hauptverhandlung vom 19.10.2015 plausibel. Hierbei macht sie schlüssige Angaben hinsichtlich des Rollos, die dazu führen, dass dieser Punkt nicht zu berücksichtigen sei. Zu der Mitverantwortlichkeit in Höhe von 8 %, um die der verrechnete Schaden zu kürzen ist, mithin 240,00 €, so dass ein Gesamtschaden von 2.760,00 € hierfür besteht, ergibt sich dies aufgrund einer Rechnung der Sachverständigen. Dabei berücksichtigt sie die Anzahl der Messpositionen. Sie führt aus, dass es keine technische Vorschrift hierfür gibt. Das Gericht übernimmt die Einschätzung der Sachverständigen hinsichtlich der Mitverantwortlichkeit. Weiterhin ergibt sich aus der mündlichen Erstattung, dass eine Langzeitmessung nicht erfolgen kann, da hierfür ein erheblicher Aufwand mit Hinblick auf das Kostenrisiko der Parteien zu betreiben und somit auch abzunehmen ist.
II.
Das Vertretenmüssen wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Der Schadensersatz ist auch nicht ausgeschlossen durch die Vereinbarung, dass Schönheitsreparaturen vom Kläger vorzunehmen sind. Es handelt sich hierbei um eine Beschädigung durch das fehlerhafte Heiz- und Lüftverhalten, die über die üblichen anfallenden Schönheitsreparaturen hinausgehen. Dies ist jedoch bei der Schadenshöhe zu berücksichtigen. Die Vereinbarung in § 23 des Mietvertrags steht somit einem Schadensersatz dem Grunde nach nicht entgegen.
III.
Ein Schaden besteht für den Kläger in Höhe von 2.760,00 €. Die Sachverständige veranschlagt Beseitigungskosten in Höhe von 3.500,00 €. Aus nachvollziehbarem und schlüssig Vortrag durch die Klagepartei ergibt sich hierbei ein Abzug für Sowiesokosten in Höhe von 500,00 €. Diese sind abzuziehen, da die Schönheitsreparaturen vom Kläger geschuldet wären, so dass der hierfür anfallende Anteil an Sowieskosten vom Schadensersatz abzuziehen ist. Weiterhin ist ein 8 %iger Abzug vorzunehmen aufgrund der Mitverantwortlichkeit der Bebauung.
IV.
Auf eine Fristsetzung kommt es hierbei nicht an, da es keine Hauptleistungspflicht ist und somit § 281 BGB nicht anwendbar ist. Die Pflichtverletzung des unsachgemäßen Gebrauches, der sich aus fehlerhaftem Heiz- und Lüftverhalten ergibt, ist eine Pflicht neben den Hauptleistungspflichten. Somit ist keine Fristsetzung erforderlich. Abzustellen ist hierbei auf das Verhalten während des Mietverhältnisses und nicht auf eine Rückgabepflicht am Ende des Mietverhältnisses.
F)
Ein Anspruch auf restliche Mietzahlung besteht nicht. Von der Beklagtenpartei ist schlüssig und unstreitig dargetan, dass Kosten in unstreitiger Höhe angefallen sind für Gasinspektion und für die Reparatur der Spülmaschine. Diese muss nach § 23 jeweils der Vermieter tragen. Hinsichtlich der Kosten für die Gasheizungswartung ist nicht geregelt, wer den Auftrag zu erteilen hat. Unzweideutig ist jedoch geregelt, dass der Vermieter die Kosten zu übernehmen hat. Die Kosten sind unstreitig entstanden, so dass die Pflicht des Vermieters greift diese zu tragen, so dass diese den Mietzinsanspruch entgegengehalten werden können.
Gleiches gilt für die Kosten der Reparatur. Die Beweislast dafür, dass es sich um eine absichtliche Beschädigung handelt, trägt der Vermieter. Hierfür hat er schon keinen Beweis angeboten, da alleine der Umstand, dass ein Teil der Spülmaschine verbogen ist, keinen Schluss auf eine absichtliche Beschädigung zulässt. Hierbei greift auch der Einwand der Klagepartei nicht, dass die Vereinbarung unzulässig sei, da sie den Schadensersatz von vornherein ausschließe, da sich nach Ansicht des Gerichts die Klagepartie hierauf nicht berufen kann. Auch bei Unwirksamkeit wäre letztlich eine Verletzungshandlung seitens des Beklagten nicht ausreichend zur Überzeugung des Gerichts feststellbar.
G)
Ein Anspruch auf Mietausfallschaden besteht für den Kläger in Höhe von 1.800,00 € aus § 280 Abs. 1. BGB. Anzuknüpfen als Pflichtverletzung ist hier nicht die Rückgabe in nicht ordnungsgemäßem Zustand. Hierfür wäre eine Fristsetzung gemäß § 281 BGB erforderlich. Allein das Zurücklasen der Mietwohnung stellt keine endgültige Erfüllungsverweigerung i.S. des § 281 BGB dar. Jedoch ist die Pflichtverletzung das fehlerhafte Heiz- und Lüftverhalten.
Der Mietausfall stellt auch einen kausalen Schaden dar, da er unmittelbar auch hierauf beruht. Die Einwirkung durch das unsachgemäße Heiz- und Lüftverhalten ist derart relevant, dass es auch über den Bereich einer Schönheitsreparatur hinausgeht, so dass letztlich hierbei eine kausale Pflichtverletzung für den Schaden vorliegt. Dies hat der Beklagte auch zu vertreten.
Der Schaden besteht in Höhe von 1.800,00 €, mithin 4 Monatsmieten. Die Klagepartei hat schlüssig und nachvollziehbar vorgetragen, dass eine Wohnungssuche vor Renovierung nicht möglich war. Dies ergibt sich auch aufgrund des vorliegenden Bildmaterials aus dem Gutachten vom 15.08.2012, das eindrücklich den Zustand der Mietwohnung wiedergibt. Jedoch ist ein Abzug für den Monat Februar zu machen, da dies nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt, da erst Monat Februar eine Rückgabe erfolgt ist, so dass eine Vermietung allein deshalb nicht erforderlich war. Dies ist jedoch nicht der Beklagtenpartei anzulasten, da die Wohnungsübergabe unstreitig erst einige Zeit nach dem Mietende stattgefunden hat.
H)
Ein Anspruch auf außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten besteht nicht, da ein Verzug nicht ausreichend vorgetragen ist. Ein Verzugseintritt kann nicht mehr durch Schreiben des späteren Prozessbevollmächtigten erfolgen.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die zur Verzugsbegründung beitragen sind kein erstattungsfähiger Verzugsschaden und keiner im Sinne der §§ 280, 241 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO und § 92 Abs. 1 ZPO und orientiert sich am jeweiligen Obsiegen und Unterliegen. Dies betrifft auch die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens, welches zwischen den Parteien geführt wurde und im wesentlichen den selben Verfahrensgegenstand hatte, sodass auch hierfür die Kosten entsprechend des jeweiligen Obsiegens aufzuteilen sind. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 2 ZPO.
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