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Immobilienrecht, Steuerrecht

Rechtsanwalt Helge Schubert, LL.M., Steuerrecht, Jungfernstieg 40, 20354 Hamburg
Helge Schubert, LL.M.
040 / 414375910
Jungfernstieg 40, 20354 Hamburg

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Die 3-Objekt-Grenze im Gewerblichen Grundstückhandel

Rechtsanwalt Helge Schubert, LL.M., Steuerrecht, Jungfernstieg 40, 20354 Hamburg
Helge Schubert, LL.M.
040 / 414375910
Jungfernstieg 40, 20354 Hamburg

Die Veräußerung von mehr als drei Immobilien beziehungsweise Grundstücken innerhalb von fünf Jahren nach Kauf führt nach der von der Finanzverwaltung und Rechtsprechung entwickelten 3-Objekt-Grenze zur steuerlichen Einordnung als gewerblichen Grundstückshändler handelt.

Veräußert ein Immobilieneigentümer Grundstücke, Häuser, Wohnungen, gewerbliche Teileigentumseinheiten etc. so ist zu unterscheiden, ob er dies im Rahmen der Beendigung einer Nutzung im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung tut, oder ob nicht eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Wesentlich für die Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels und der privaten Vermögensverwaltung sind im Falle der Veräußerung von mehr als drei Immobilien – man beachte aber die Ausnahmen, die schon zu einem gewerblichen Handeln ab einem Objekt führen - in einem Zeitabstand von unter fünf Jahren zwischen Ankauf und Veräußerung.

Immer zu beachten ist, dass die 3-Objekt-Grenze nur ein Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist. Die 3-Objekt-Grenze bildet keine absolute Grenze, sondern eine gewerbliche Unternehmung kann schon bei der Veräußerung von lediglich eines Objekts vorliegen.

Die Definition des „Objekts“ aus Sicht des Finanzamts

Besonderes Augenmerk ist auf die von der Finanzverwaltung gebildete Definition des Objekts im Sinne der 3-Objekt-Grenze zu legen. Objekte nach der Definition der 3-Objekt-Grenze können ebenso bebaute wie auch unbebaute Grundstücke sein.

Bei der Frage, ob ein Zählobjekt vorliegt, ist meist ebenfalls um die Ecke zu denken. So können sich etwa die nächsten Fragen stellen:

  • Kann auch die Veräußerung eines selbstbewohnten Einfamilienhauses zu einem Zählobjekt führen?
  • Liegen bei Veräußerung eines Einfamilienhauses mit großem Garten auf besonderes Grundstücksblatt ein oder zwei Objekte vor?
  • Ist nach einer Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen jede Wohnung ein Objekt?
  • Wem wird bei einer Treuhandschaft das Objekt zugerechnet?
  • Kann gleichfalls die Übertragung von Rechten - wie exemplarisch Erbbaurechten - zu einem Zahlobjekt führen?
  • Kann ebenso die Veräußerung von Immobilien anhand eine Immobiliengesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt zuzurechnen sein?
  • Führt die Veräußerung an einen nahen Angehörigen zu einem Zahlobjekt?
  • Führt die Aufteilung von Gebäuden aus einer Erbengemeinschaft zu einem Zählobjekt?
  • Führt die Veräußerung von Bauwerken mittels einer Erbengemeinschaft zu einem Zählobjekt?

Immerhin wie viele Quadratmeter eine Immobilie groß ist oder wie viel die Immobilie Wert ist, hat keine Bedeutung für die Frage, ob ein Zählobjekt vorliegt oder nicht. So kann auch ein Hochhaus mit einem Wert von 100 Millionen € ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze sein.

5 bzw. 10-Jahres-Grenze

Grundsätzlich zählen als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze ausschließlich Objekte, die nicht länger als 5 Jahre besessen worden sind. Ein Zählobjekt setzt nämlich voraus, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und dem Verkauf besteht

Bei Branchenkundigen können ungeachtet dieses Grundsatzes gleichfalls Objekte, die nicht längere Zeit als 10 Jahre gehalten worden sind, Zählobjekt sein.

Eine versteckte Steuerfalle kann bei der Prüfung, ob in Fällen von Umbaumaßnahmen nach Kauf einer Immobilie ein Zählobjekt vorliegt, lauern. Bei einer erheblichen Modernisierung des Objekts verschiebt sich der Fristbeginn für die Berechnung der 5-Jahres-Grenze auf dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen. Am Rande bemerkt, dann stellt sich auch die Frage, ob nicht, auch wenn bislang weniger als 3 Zählobjekte nach der 3-Objekt-Grenze veräußert worden sind, ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Ein Augenmerk auf den verschärften Prüfungsmaßstab, sollten Investoren aus immobiliennahen Berufens (wie z. B. Architekten, Makler, etc.) legen. Hier können auch Veräußerungen innerhalb von fünf bis zehn Jahren nach Erwerb zu einem Zählobjekt führen.

Steuerliche Folgen des gewerblichen Grundstückshandels

Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler und hierdurch zu Qualifizierung der Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann zum gewerblichen Grundstückshandels zugerechnet und die Steuerfestsetzung gegebenenfalls rückwirkend geändert. Der Gewinn unterliegt der Gewerbesteuer

Die Grundstücke stellen nunmehr sogenanntes Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels dar. Abschreibung (Afa) und Sonderabschreibungen können nicht geltend gemacht werden, sodass es zu Steuernachzahlungen kommt, die 0,5 Prozent pro Monat zu verzinsen sind.

Eine echte steuerliche Mehrbelastung des gewerblichen Grundstückshandels liegt dann vor, wenn der anzusetzende Gewerbesteuerhebesatz über 400 % liegt, da die Gewerbesteuer bis zu diesem Hebesatz auf die Einkommensteuer angerechnet wird.

Natürlich darf nicht vergessen werden, dass, auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung regelmäßig nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird, da die 10 Jahresfrist nicht eingehalten wird.

Eine weitere erhebliche steuerliche Mehrbelastung kann dann vorliegen, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel besteht bzw. entsteht und ein selbstgenutztes Familienwohnheimes veräußert wird. Ein Familienwohnheim kann grundsätzlich steuerfrei veräußert werden. Besteht ein gewerblicher Grundstückshandel, sind die Voraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf deutlich enger und zu prüfen.

Die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel führt nicht selten zum Streit mit der Finanzverwaltung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen zum gewerblichen Grundstückshandel getroffen. Grundsätzlich ist es deshalb ratsam sich vor der Veräußerung bzw. vor dem Erwerb von Immobilien und Grundstücken von auf das Immobiliensteuerrecht spezialisierten Rechtsanwälten beraten zu lassen.

Weitere Informationen zum Gewerblichen Grundstückshandel finden Sie hier: www.rosepartner.de/gewerblicher-grundstueckshandel-3-objekte-grenze.html