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Verkauf von Immobilienkrediten

published on 23/01/2008 20:49

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Immobilienrecht

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Rechtsanwalt

bei Streifler & Kollegen Rechtsanwälte

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Author’s summary by für Familien- und Erbrecht

Beratung zum Immobilenrecht - Kreditsicherungsrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Der zunehmende Verkauf von Immobilienkrediten im vergangenen Jahr sorgte gerade in den letzen Tagen für Schlagzeilen. Deutsche Banken versuchen, sich durch dieses juristisch erlaubte Mittel finanziell zu sanieren und treten die besicherten Kredite überwiegend an ausländische Investoren, nicht selten sog. Hedgefonds, ab. Die von diesen Käufen betroffenen Kreditnehmer werden durch diese Praxis regelmäßig an den Rand ihrer Existenz gebracht. Der Grund dafür liegt – unglaublich aber wahr – darin, dass Schuldenaufkäufer ganz legal bei der Verwertung der nichtakzessorischen Grundschuld vom Sicherungsgeber einen die Darlehensforderung bei weitem übersteigenden Betrag verlangen können. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld von der Höhe der zu besichernden Forderung völlig unabhängig. Die Folge: obwohl der Darlehensnehmer seine Schulden gegenüber der kreditgewährenden Bank brav erfüllt und das Darlehen abbezahlt, tangiert dies die Grundschuld nicht. Diese bleibt in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen. Doch damit nicht genug. Der Gläubiger einer fälligen, vollstreckbaren Grundschuld hat theoretisch einen Anspruch auf eine Verzinsung in Höhe von 18 % bezüglich der laufenden Zinsen und aller rückständigen Zinsen der letzten zwei Jahre. Dies führt dazu, dass der Grundschuldgläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren weit mehr verlangen kann, als die Summe die unter dem Rang der Grundschuld eingetragen ist. Zur Überraschung des Sicherungsgebers kann dies durchaus das Doppelte oder Dreifache dessen sein, was er sich als Restschuld vorgestellt hatte.

In der Praxis wird der Schuldner jedoch vor diesem „Horrorszenario“ durch das Institut der Sicherungsabrede mit der kreditgewährenden Bank geschützt. Diese beinhaltet grob umrissen die Pflicht der Bank, ihre Rechtstellung im Verhältnis zu ihrem Kunden nur in den durch den Sicherungszweck gesetzten Grenzen zu nutzen. Im oben geschilderten Falle der Übersicherung ist die Bank aufgrund des fiduziarischen Charakters dieser Sicherungsabrede verpflichtet, die Grundschuld bis zur Höhe des noch verbleibenden Darlehensbetrages (nebst eventuell anfallende Vollstreckungskosten und gewöhnliche Verzugszinsen) teilweise freizugeben. Im Falle einer Übersicherung wäre ein Verbleib der Grundschuld in voller Höhe beim Sicherungsnehmer einfach nicht mehr gerechtfertigt. Dem Sicherungsgeber steht eine Einrede gegen die Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag zu.

Probleme entstehen jedoch im Falle des Forderungsverkaufs und Abtretung der Sicherungsgrundschuld an einen Dritten. Die den Schuldner schützende Sicherungsabrede wird bei diesem Geschäft nicht mit abgetreten. Sie geht ersatzlos unter, mit der Folge, dass sich der Schuldner der vollen Breitseite der oben geschilderten Folgen schutzlos ausgeliefert sieht. Auch eine eventuell bestehende Einrede wegen Übersicherung der Grundschuld kann dem neuem Gläubiger regelmäßig aufgrund gutgläubigem Erwerbs nicht mehr entgegen gehalten werden ebenso wenig wie die eventuell mit der abtretenden Bank getroffene Vereinbarung hinsichtlich der Zinshöhe.

Diese gegenwärtige Gesetzeslage gibt dem Sicherungsgeber im Prinzip nichts in die Hand um sich gegen eine solche Inanspruchnahme durch den Zessionär zu erwehren. Er kann im besten Falle die abtretende Bank auf Schadenersatz in Anspruch nehmen – ist aber zunächst einmal gezwungen, die Vollstreckung in sein Grundstück zu dulden.

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