/ Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 26. Feb. 2015 - 2 D 1/13.NE

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 26. Feb. 2015 - 2 D 1/13.NE

ECLI: ECLI:DE:OVGNRW:2015:0226.2D1.13NE.00

published on 26/02/2015 00:00

AoLs

Baugenehmigung

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

andere

Verwaltungsrecht

Tenor

Der Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 - Golfresort - der Gemeinde C. -I. ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 ‑ Golfresort - der Antragsgegnerin (im Weiteren: Bebauungsplan), welcher die planungsrechtliche Grundlage für die Umgestaltung und Erweiterung des Golfplatzes „T. N. “ bilden soll. Dieser Golfplatz liegt im westlichen Gemeindegebiet der Antragsgegnerin und ist auf der Grundlage des Bebauungsplans U. -N. Nr. 5 - Golfanlage und Landschaftspark - „T. N. “ entstanden, der seit 1997 Geltung beansprucht und im Jahre 2007 geändert worden ist.

Das Plangebiet des streitigen Bebauungsplans entspricht im Wesentlichen dem des Bebauungsplans U. -N. Nr. 5. Es umfasst eine Fläche von ca. 150 ha. Die äußeren Grenzen des Bebauungsplans bilden im Norden die zurzeit stillgelegte Eisenbahntrasse mit Ausnahme der Hofstelle E. , im Osten die C1. Straße (L 18) mit Ausnahme der Wohngrundstücke Nrn. 7, 9 und 13, im Westen die N1. Allee (K8) mit Ausnahme der Nrn. 22 und 24 und im Süden die C2.-----straße 57 (L. Straße). Das Plangebiet schließt im Westen direkt an den Geltungsbereich des Bebauungsplans U. -N. Nr. 3 an. Dieser bildet die planungsrechtliche Grundlage u.a. für das T. N. mit C3. Museum, dem historischen Schlosspark und einer Hotelanlage.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des zur ehemaligen Hofstelle C4. gehörenden wohnbebauten Grundstücks L. Straße 2 in C. -I. (Gemarkung U. -N. , Flur 18, Flurstück 64) und zweier angrenzender Flurstücke (Gemarkung U. -N. , Flur 18, Flurstück 69 sowie Flur 21, Flurstück 56). Das Anwesen der Antragstellerin liegt innerhalb der aufgeführten Grenzen des Bebauungsplans, wird aber mit Ausnahme des Flurstücks 56, das mit einer Hecke bepflanzt ist, von dessen Geltungsbereich inselartig ausgenommen. Das Anwesen wird über einen drei Meter breiten Weg zur L. Straße (C2.-----straße 57) erschlossen. Der Weg verläuft im Plangebiet auf der Wegeparzelle, Gemarkung U. -N. , Flur 18, Flurstück 91, und ist über eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten des Anwesens der Antragstellerin gesichert. Im Bebauungsplan U. -N. Nr. 5 - Golfanlage und Landschaftspark - „T. N. “ war der Weg als eine mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche festgesetzt.

Die Antragstellerin und ihr Ehemann hatten das Hofgrundstück aufgrund eines notariellen Kaufvertrags vom 9. Dezember 1977 von dem Eigentümer (Baron von T1. ) erworben. Die weiteren Flächen hatte der verstorbene Ehemann der Antragstellerin mit Kaufvertrag vom 13. August 1979 dazu erworben und das angrenzende Flurstück, Gemarkung U. -N. , Flur 18, Flurstück 86, das ebenfalls von den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans ausgenommen ist, angepachtet. Aufgrund der Kaufverträge wurden jeweils Wegerechte zugunsten der erworbenen Grundstücke eingetragen. Der jeweilige Eigentümer erhielt das Recht, den Weg zur C5.----straße B 57 in einer Breite von 3 m zum Gehen und Fahren mit Fahrzeugen aller Art zu benutzen und dieses beliebigen Dritten zu gestatten. Ergänzend wurde vereinbart, dass der jeweils Wegerechtsberechtigte auf das Wegerecht verzichten und dessen Löschung im Grundbuch bewilligen muss, wenn der Eigentümer den Weg aufheben, in unmittelbarer Umgebung keinen neuen Weg einrichten will und eine andere zumutbare Zuwegung zu dem berechtigten Anwesen gegeben ist bzw. wird.

Anlass der streitigen Planung war ein Projekt der inzwischen in Insolvenz gefallenen T. N. Golfresort GmbH. Diese plante als Vorhabenträgerin die Restaurierung und Erweiterung der im Plangebiet vorhandenen Golfanlage. Die Planbegründung führt dazu aus: Durch die Überplanung und Erweiterung solle ein Golfresort von höchstem europäischem Standard entstehen, welches zur Verbesserung der Erholungsnutzung in dieser Region beitragen und für einen Aufschwung im Bereich Tourismus sorgen solle. Dazu solle die bestehende Anlage auf eine 18 + 18 Loch-Clubanlage und um eine Golfakademie mit Übernachtungsmöglichkeiten und Golfübungsanlage für jedermann erweitert werden.

Zur Umsetzung dieser Zielsetzung sind weite Teile des Plangebiets als „private Grünfläche - Zweckbestimmung Golfplatz“ festgesetzt. Von dieser Festsetzung wird sowohl das der Antragstellerin gehörende Heckengrundstück (Grundstück U. -N. , Flur 21, Flurstück 56) als auch die Zufahrt zum C4. erfasst. Der Plan sieht eine andere Zuwegung zu dem Anwesen vor. Sie soll weiter westlich verlaufen, damit die einzelnen Golfbahnen wie vorgestellt verwirklicht werden können. Hier findet sich die Festsetzung einer mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastenden Fläche. Als Verkehrsflächen sind u.a. Rad- und Fußwegflächen ausgewiesen.

Im Weiteren sind insgesamt vier Sondergebietsflächen festgesetzt. Das im westlichen Planbereich gelegene Sondergebiet erfasst die ehemalige zur N1. Allee ausgerichtete Hofstelle I1. L1. . Das Sondergebiet will mit der Zweckbestimmung „P/W – Pflegestützpunkt und Wohnung Platzwart“ die Nutzung der bestehenden Gebäude festsetzen (vgl. Planbegründung unter 6.1 S. 10). Hier soll das bestehende Hofgebäude durch Umbau und Restaurierungsarbeiten als Pflegestützpunkt mit Büro, Werkstatt, Maschinen- und Gerätelager, Aufenthaltsräumen und Wohnung für den Betriebsleiter erstellt werden. Auf der Fläche der bestehenden Scheune soll ein neues Gebäude als überdachtes Lager und als Tankstelle errichtet werden. Neben dem Hauptgebäude soll ein Waschplatz eingerichtet werden. Eine semimobile Containeranlage soll auf dem Grundstück für die Versorgung der Mitarbeiter und als Übernachtungsmöglichkeit für Saisonarbeiter errichtet werden. Notwendige Entwässerungsanlagen würden im Zuge der Umbaumaßnahmen errichtet werden. Es würden keine zusätzlichen Gebäude errichtet.

Ein zweites Sondergebiet liegt in der Mitte der südlichen Grenze des Plangebiets im Bereich der ehemaligen Hofstelle X. . Ihm ist im Wesentlichen die Nutzung „GA-Golfakademie mit Übernachtung“ zugewiesen. Hier soll, so die Planbegründung (vgl. dort unter 6.1 S. 10 f.) das bestehende Gebäude des ehemaligen Pflegestützpunktes umgebaut und um 28 Appartements für Übernachtungsgäste der Golfakademie erweitert werden. Das bestehende Sanitärgebäude werde erweitert zur Nutzung als Sanitär- und Wellnessbereich. Die bestehende Abschlagshütte der Driving Range werde zu Seminarräumen umgebaut. Als Erweiterung für die Übernachtungsgäste werde nördlich des jetzigen Pflegehofes ein Neubau von ca. 38,99 x 11,00 m errichtet. Für die Nutzung der neuen Driving Range werde eine neue Abschlaghütte von 50,00 x 11,00 m festgelegt. Die Geschossflächenzahl orientiere sich am Maß der jetzigen Bebauung und werde auf 2,0 festgelegt

Im Weiteren ist für dieses Sondergebiet eine Fläche „ G/P - öffentliche Gastronomie und Pro Shop“ festgesetzt. Nach der Planbegründung (dort unter 6.1 S. 11) soll eine Nutzungsänderung und Erweiterung der bestehenden Gebäude abgesichert werden. Der öffentliche ProShop werde zur bestehenden Abschlagshütte der Driving Range um ca. 6 m verbreitert. Insgesamt werde der ProShop eine Gesamtfläche von ca. 300 qm erreichen, davon würden ca. 170 qm Verkaufsfläche sein. Das Hauptgebäude des X. Hof werde als Halfway-Haus mit öffentlicher Gastronomie umgebaut. Die Geschossflächenzahl orientiere sich am Maß der jetzigen Bebauung und werde auf 2,0 festgelegt.

Schließlich wird im Bereich des X1. westlich der kleinen X2.---ring ein Bereich „ST- Stellplätze“ ausgewiesen sowie - östlich der kleinen X2.---ring an den Bereich der Golfakademie anschließend - eine Fläche „V“ festgesetzt, welche nach der Planbegründung der Errichtung von Gastronomie-, Aufenthalts- und Verkaufseinrichtungen bei Veranstaltungen auf dem Golfplatz dienen soll (vgl. dort unter 6.1 S. 11) .

Das dritte Sondergebiet liegt im Südwesten des Plangebiets im Bereich „Alte Q. /Hotel“ bezeichnet mit „ST-Stellplätze“. Diese sind nach der Planbegründung (vgl. dort unter 6.1 S. 11) für Gäste und Besucher der Alten Q. , des neuen Clubhauses und des Hotels vorgesehen, die allesamt außerhalb des Plangebiets (im Bereich des Bebauungsplan Nr. 3 „T. N. “) liegen. Die Festsetzung erlaube ca. 300 Stellplätze und sei bereits als solche im bestehenden Bebauungsplan festgesetzt. Die Stellplätze würden den einzelnen Nutzungen wie folgt zugeordnet: 50 Stellplätze für den öffentlichen Gasthof Alte Q. , 100 Stellplätze für die Mitglieder und Gäste des Golfclubs und 150 Stellplätze für die Gäste des Hotels.

Zur Absicherung der notwendigen Ausgleichmaßnahmen sind Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft („NL 1-18“) und Waldflächen festgesetzt. Nach dem Landschaftspflegerischen Begleitplan sind weitere Ausgleichsmaßnahmen auf externen Flächen vorgesehen, die im Eigentum des Barons von T1. stehen.

Nachrichtlich ist das Plangebiet südlich der (großen) X2.---ring , eines das Plangebiet von Ost nach West durchquerenden Bachlaufs, mit Ausnahme der hier ausgewiesenen Sondergebietsflächen als Fläche eines Landschaftsschutzgebiets gekennzeichnet.

Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf.

Am 19. November 2009 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans U. -N. Nr. 9 - Golf Resort - für im Einzelnen näher bezeichnete Flurstücke und leitete parallel das Verfahren zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans ein. In der Zeit vom 14. März 2011 bis zum 29. März 2011 erfolgte die erste Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21. März 2011 wandte die Antragstellerin gegen die vorgestellte Bauleitplanung im Wesentlichen ein, die Parzelle 91 (Verkehrsfläche) der Flur 18 der Gemarkung U. -N. , auf der das die Erschließung des C6. sichernde Geh- und Wegerecht zu ihren Gunsten ruhe, sei in der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses nicht bezeichnet. Es gehöre damit nicht zum Plangebiet. Damit würde für die geplanten Spielflächen mit den Nrn. 3, 9 und 11 kein Baurecht begründet.

In seiner Sitzung am 20. Juli 2011 beschloss der Rat entsprechend der Beschlussvorlage Nr. 74/2011 über die Anregungen im Rahmen der Bürger- und Behördenbeteiligung einen gegenüber dem Aufstellungsbeschluss geänderten, u.a. um das Flurstück 91 erweiterten Planbereich sowie die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans U. -N. Nr. 9 - Golfresort - gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Die Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung in der Zeit vom 5. August 2011 bis 5. September 2011 enthielt u. a. den Hinweis, dass der Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht ausliege.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 30. August 2011, eingegangen bei der Antragsgegnerin am 31. August 2011, erhob die Antragstellerin erneut Einwände gegen die Planung. Sie verwies auf ihre Stellungnahme im Planaufstellungsverfahren vom 21. März 2011 sowie auf ihre Eingabe vom 26. August 2010 im Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans, mit der sie neben der Beeinträchtigung ihrer Eigentumsbelange einen Verstoß gegen die Raumordnung sowie verschiedene Aspekte des Natur- und Landschaftsschutzes thematisiert hatte. Vertiefend und ergänzend führte sie aus: Der Bebauungsplan sei insgesamt nicht in der Lage, die durch die Insellage des C6. bestehende Erschließungsproblematik und die Problematik der Lage der Spielfelder in der Nähe zum C4. und seiner Zuwegung angemessen zu bewältigen. Bei Umsetzung des Bebauungsplans verliere der C4. seine Erschließung, denn für die geänderte Wegeführung gebe es kein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Die Zuwegung über die Parzelle 91 müsse erhalten bleiben. Das bedinge, dass die vorgesehene Lage der Spielbahnen nicht in der jetzt geplanten Form umgesetzt werden können. Damit ließen sich die gesamten in die Abwägung einzustellenden Belange, namentlich soweit sie den Biotop- und Umweltschutz beträfen, nicht in der beabsichtigten Form verwirklichen. Außerdem befürchte sie für sich und ihre Besucher als Folge der geplanten Annäherung der Spielflächen erhebliche Gesundheitsgefährdungen und Körperschäden aus dem laufenden Spielbetrieb heraus, für die der Bebauungsplan keine hinreichenden Schutzmaßnahmen vorsehe. Unzureichend sei es auch, dass die Ausgleichsflächen für die aufgegebene 9-Loch-Erweiterung unverändert auf die 18-Loch-Erweiterung übertragen worden seien, zumal die zeitweiligen Fließgewässer der L2. X2.---ring verkiest und anstelle der vorhandenen Feuchtbiotope nur noch Trockenbiotope vorgesehen seien. In der geplanten 9-Loch-Erweiterung seien die Feuchtbiotope nicht tangiert gewesen. Der zusätzliche Verlust sei nicht in die Abwägung eingestellt worden.

In der Sitzung vom 22. September 2011 beschloss der Rat der Antragsgegnerin über die Anregungen im Rahmen der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung sowie über diejenigen in der Offenlage und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange entsprechend der Beschlussvorlage Nr. 107/2011 sowie der ergänzenden Beschlussvorlage Nr. 107/2011 und den Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 - Golfresort - als Satzung.

Mit ordnungsbehördlicher Verordnung vom 11. Januar 2012 (veröffentlicht im Amtsblatt für den Regierungsbezirk E1. vom 19. Januar 2012) hob die Bezirksregierung E1. den Landschaftsschutz für die im Plan ausgewiesenen Sondergebietsflächen auf, soweit er noch bestanden hatte.

Der Bebauungsplan ist - wie die Genehmigung der ebenfalls in der Sitzung am 22. September 2011 beschlossenen 50. Änderung des Flächennutzungsplans durch die Bezirksregierung E1. am 28. Januar 2012 öffentlich bekannt gemacht worden. Am 20. März 2012 unterzeichnete der Fachbereichsleiter Bauen und Planen der Antragsgegnerin in Vertretung des Bürgermeisters den Vermerk auf der Planurkunde, dass dieser Bebauungsplan von dem Rat der Antragsgegnerin am 22. September 2011 als Satzung beschlossen worden sei sowie den entsprechenden Vermerk über die öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 28. Januar 2012.

Unter dem 19. März 2012 erteilte der Kreis L3. der inzwischen insolventen T. N. Golfresort GmbH eine Baugenehmigung für die Renovierung der bestehenden 18-Loch-Golfanlage und die Erweiterung um 18 weitere Bahnen im T. N. Golfresort. Die Antragstellerin erhob gegen die Baugenehmigung Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht E1. - 11 K 3667/12 -. Zugleich strengte sie eine Unterlassungsklage vor dem Landgericht L3. gegen den Bauherrn an (3 O 138/12). Auf diese Klage untersagte das Landgericht L3. der T. N. Golfresort GmbH mit - inzwischen rechtskräftigem - Urteil vom 19. Oktober 2012 - 3 O 138/12 -, von der Baugenehmigung des Landkreises L3. vom 19. März 2012 insoweit Gebrauch zu machen, als für die Erweiterung der Golfplatzanlage im T. N. Golfresort der zum C4. führende Erschließungsweg in Anspruch genommen werden solle. Daraufhin erklärten die Antragstellerin und die Antragsgegnerin das verwaltungsgerichtliche Verfahren für in der Hauptsache erledigt und entschied das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 31. Juli 2013 - 11 K 3667/12 - über die Kosten des Verfahrens.

Bereits zuvor am 2. Januar 2013 hatte die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.

Zur Begründung führt die Antragstellerin im Wesentlichen aus: Sie sei antragsbefugt. Ihr Interesse an der Sicherung der Erschließung ihres Anwesens stelle einen abwägungserheblichen Belang dar. Ihr Rechtsschutzinteresse sei nicht entfallen. Eine die Festsetzungen des Bebauungsplans ausschöpfende Baugenehmigung sei zwar erteilt worden. Von dieser könne aber wegen des von ihr erstrittenen zivilgerichtlichen Urteils auch in Zukunft kein Gebrauch gemacht werden. Sie werde damit nach Ablauf der Frist des § 77 Abs. 1 BauO NRW zwangsläufig unwirksam werden. Auf der Grundlage des Bebauungsplans könne dann jederzeit eine Baugenehmigung neu erteilt werden. Diese wäre zwar wiederum anfechtbar. Ihre Rechtsposition würde sich allerdings bessern, wenn der Bebauungsplan zuvor für unwirksam erklärt würde. Zur Begründung eines Rechtsschutzbedürfnisses genüge eine „reale Chance“ für eine Neuplanung zu Gunsten des Betroffenen. Davon sei angesichts der in diesem Zusammenhang bereits zu ihren Gunsten ergangenen - auch zivilgerichtlichen - Entscheidungen auszugehen. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Der Bebauungsplan sei verfahrensfehlerhaft zustandegekommen. Im Rahmen der Bekanntmachung über den Einleitungsbeschluss zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans sei nicht bekannt gemacht worden, dass sich die Änderung auch auf die Parzelle 91 beziehe. In der Bekanntmachung über den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 - Golfresort - sei nicht ersichtlich geworden, dass die Parzelle 91 Bestandteil des Plangebiets sei. In der Bekanntmachung der Offenlage fehlte ebenfalls der Hinweis auf das Flurstück 91 der Flur 18 der Gemarkung U. N. . Die Bekanntmachung zur Öffentlichkeitsbeteiligung habe im Übrigen nicht den Anforderungen des § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt. Der Hinweis in der Bekanntmachung auf den Umweltbericht sei nicht ausreichend gewesen.

Der Bebauungsplan weise materielle Fehler auf. Die Planung der Antragsgegnerin nehme dem C4. seine gesicherte Erschließung, ohne dass anderweitig eine Erschließungsmöglichkeit gegeben sei. Das Eigentum am C4. verliere damit jeden Wert. Die Annahme der Antragsgegnerin, sie, die Antragstellerin, sei verpflichtet, eine Änderung der Wegführung des Erschließungswegs zu dulden, sei unrichtig. Zudem liege die nach dem Plan vorgesehene neue Zuwegung zum C4. mitten zwischen den beiden Golfanlagen, unmittelbar zwei Sondergebieten benachbart. Es steht mit Sicherheit zu erwarten, dass die zahlreichen Golfplatzbenutzer eine solche Zuwegung für Caddys, Pflegefahrzeuge aber auch als Radfahrer und Fußgänger benutzen würden. Jedenfalls werde mit einer solchen Planung, welche die Allgemeinheit nicht (mehr) von der Benutzung des Erschließungswegs ausschließe, eine Überlastung einhergehen, welche in die Abwägung durch die Antragsgegnerin nicht eingestellt worden sei. Die diesbezüglichen Bedenken der Straßenverkehrsbehörde seien nicht ausgeräumt worden.

Eine immissionsschutzrechtliche Prüfung nach den Vorschriften der 18. BImSchV, welche für das geplante Golfresort einschlägig sei, habe nicht stattgefunden. Prüfbare Berechnungen zu den durch die Parkplätze, die beabsichtigten Veranstaltungen, den normalen Spielbetrieb etc. entstehenden Lärmimmissionen seien unterlassen worden. Welche Lärmkontingente wie entstünden, welche Auswirkungen sie u.a. für den vom Golfplatz umschlossenen C4. , aber auch für die Wohnbebauung z.B. an der C1. Straße und der N1. Allee hätten, sei ungeklärt. Maßnahmen zur Einhaltung der Lärmschutzwerte, namentlich in den Ruhezeiten und an Sonn- und Feiertagen seien im Bauleitplan nicht enthalten. Die betroffenen Biotope, von denen eines teilweise in ihrem Eigentum stehe, sollten nach der planerischen Absicht der Antragsgegnerin möglicherweise erhalten bleiben. Tatsächlich sei im Zuge der begonnen Bauarbeiten aber bereits in erheblichem Umfang in die Biotope eingegriffen worden. So sei die früher gelegentlich noch wasserführende L4. X2.---ring völlig trocken gefallen. Im Landschaftspflegerischen Begleitplan der früheren Planung sei noch ausgeführt, dass beide Bäche zumindest geringwasserführend seien. Speziell die Parzelle 63 der Flur 21 sei fast vollständig zugeschüttet und werde jetzt als Wegführung und Erschließungsweg zum vorhandenen Golfplatz genutzt. Ergänzend verweise sie auf ihr Vorbringen im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans sowie im Verfahren zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 - Golfresort - der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie führt zur Begründung u.a. aus: Der Antragstellerin fehle das Rechtschutzinteresse. Denn die auf der Grundlage des Bebauungsplans U. -N. Nr. 9 - Golfresort - erteilte Baugenehmigung des Kreises L3. vom 19. März 2012 sei zwischenzeitlich bestandskräftig geworden. Die Insolvenz der Vorhabenträgers sei unbeachtlich. Denn die Baugenehmigung sei grundstücks- und nicht personenbezogen. Der Normenkontrollantrag sei auch unbegründet. Insbesondere sei das Flurstück 91, Flur 18, Gemarkung U. -N. ordnungsgemäß in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen worden. Zwar sei das Flurstück in dem Aufstellungsbeschluss vom 19. November 2009 nicht genannt; die Wirksamkeit eines Bebauungsplans sei indes nicht von einem wirksamen Aufstellungsbeschluss abhängig. Außerdem habe der Rat das maßgebliche Plangebiet vor der Offenlage dahin präzisiert, dass auch das genannte Flurstück zum Plangebiet gehöre. Die Belange der Erschließung des C6. seien hinreichend abgewogen worden. In der Abwägung habe sie sich mit der künftigen Erschließung des Anwesens der Antragstellerin auseinander gesetzt und darauf hingewiesen, dass für den C4. in den Planunterlagen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen werde. Lediglich der Verlauf der Zuwegung werde verändert, wobei die Zufahrt an der B 57 wie vorhanden bestehen bleibe. Es sei nicht zu befürchten, dass der Weg künftig unberechtigt durch Radfahrer und Fußgänger genutzt werde. In Absprache mit dem Straßenbaulastträger der B 57, dem Landesbetrieb Straßen NRW, könnten geeignete Maßnahmen getroffen werden, um unqualifizierten Radverkehr über die Zufahrt zum C4. zu verhindern. In der Abwägung sei als in Betracht kommende Maßnahme ausdrücklich die Errichtung einer Toranlage an den beiden Querungen für Golfspieler genannt. Gleiches komme für den Einmündungsbereich zur B 57 in Betracht. Dem festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht stünden auch keine tatsächlichen oder rechtlichen Hindernisse entgegen. Nach dem Auszug aus dem notariellen Kaufvertrag vom 9. Dezember 1977 zwischen Baron von T1. und den Eheleuten F. und I. U. müsse der jeweils Berechtigte nach Ziffer 7 des Vertrags auf das Wegerecht verzichten und dessen Löschung im Grundbuch bewilligen, wenn der Eigentümer der Wegefläche den Weg aufheben, in unmittelbarer Umgebung keinen neuen Weg einrichten wolle und eine andere zumutbare Zuwegung zu dem hier berechtigten Anwesen gegeben sei bzw. werde. Wie sich aus Ziffer 4.13 des Annex D des Notarvertrags vom 18. August 2009 ergebe, habe sich der Grundstückseigentümer, Herr Baron von T1. , gegenüber der F1. G. GmbH (Muttergesellschaft der Golfresort N. GmbH) verpflichtet, die Verlegung des Wegerechts zu betreiben, sofern dies für die Umsetzung der Planung erforderlich sein sollte. Immissionsschutzrechtlich sei die Planung ebenfalls nicht zu beanstanden. Golf gehöre nicht zu den lärmintensiven Sportarten. Für die Berechnung von Sportlärm existierten drei anerkannte Berechnungshilfen, die Hinweise auf die kennzeichnenden Geräuschemissionen der jeweiligen Sportarten enthielten. Golfen sei dabei nicht erfasst. Dies belege, dass die Geräuschemissionen eines Golfplatzes im Hinblick auf die 18. BImSchV von der fachwissenschaftlichen Seite als zu vernachlässigender Aspekt angesehen werden. Auch sei der 18. BImSchV im Rahmen der Bauleitplanung nur eine mittelbare Bedeutung beizumessen. Insbesondere dürfe berücksichtigt werde, wenn z.B. durch Auflagen im Baugenehmigungsverfahren oder durch angemessene Beschränkungen des Sportbetriebs Richtwertüberschreitungen vermieden werden könnten. Im Übrigen belege das unter dem 29. Oktober 2013 vorsorglich erstellte schalltechnische Gutachten der Firma B. , dass die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV mit Blick auf alle in Betracht kommenden Emissionsquellen eingehalten würden: Das Golfspielen, der Betrieb der Driving Range und der Golfakademie, die Gastronomie, die Veranstaltungsflächen sowie die Geräusche des Parkplatzes und das Rasenmähen seien dabei eingestellt worden. Die Ausnahmen bezögen sich auf das Golfspielen bzw. den Betrieb der Driving Range zur Nachtzeit, wobei ein Spielbetrieb nachts im Regelfall schon allein aufgrund der Lichtverhältnisse ausscheide. Damit sei belegt, dass der Plan nicht vollzugsunfähig sei. Im Zuge der begonnenen Bauarbeiten sei nicht in Biotope eingegriffen worden. Dies habe ein auf Veranlassung der Oberen Wasserbehörde am 9. Februar 2011 durchgeführter Ortstermin ergeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Aufstellungs- und Verwaltungsvorgänge betreffend den streitigen Bebauungsplan, den Vorgängerbebauungsplan U. -N. Nr. 5 und die 50. Änderung des Flächennutzungsplans Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Antrag ist zulässig (dazu I.) und begründet (dazu II).

I.1. Die Antragstellerin ist im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt.

Nach dieser Vorschrift kann ein Normenkontrollantrag jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift, die Gegenstand des Normenkontrollantrags ist, oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein, oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als die in § 42 Abs. 2 VwGO enthaltenen. Es genügt danach, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird.

Macht ein Antragsteller - wie hier der Sache nach die Antragstellerin - eine Verletzung des Abwägungsgebots aus § 1 Abs. 7 BauGB geltend, muss er einen eigenen Belang benennen, der nach Lage der Dinge von der planenden Gemeinde bei der Abwägung zu beachten war. Nicht jeder Belang ist in der Abwägung zu beachten, sondern nur solche, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Die Abwägungsbeachtlichkeit beschränkt sich im Weiteren nur auf solche schutzwürdigen - planbedingten - Betroffenheiten, die erstens mehr als geringfügig, zweitens in ihrem Eintritt zumindest wahrscheinlich und drittens für die planende Stelle bei der Entscheidung über den Plan als abwägungsbeachtlich erkennbar sind. Wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat.

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 8. Juni 2011- 4 BN 42.10 -, BauR 2011, 1641 = juris Rn. 3,m. w. N.

Davon ausgehend ist die Antragstellerin antragsbefugt.

Die Antragstellerin kann geltend machen, dass der streitgegenständliche Bebauungsplan sie in eigenen abwägungserheblichen Belangen der Erschließung und Erreichbarkeit ihrer Hofstelle betrifft (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).

Die in ihrem Eigentum stehende Hofstelle C4. wird von dem Plangebiet insgesamt umschlossen. Die derzeit einzige vorhandene Zuwegung zum öffentlichen Verkehrsraum ist in dem Plangebiet weder als (private) Verkehrsfläche ausgewiesen noch als eine mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche festgesetzt. Stattdessen ist an anderer Stelle des Plans eine mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche als Zuwegung festgesetzt. Die Antragstellerin wird mit ihrer grundbuchrechtlichen Sicherung einer bestehenden Zufahrt danach quasi auf den Bestand gesetzt. Die alternativ vorgesehene Zufahrt stellt insoweit keine gleichwertige Erschließungsvariante dar, als sie mit weiteren Einschränkungen verbunden ist, was ihre Lage, ihre Länge und ihr Ausbauzustand angeht. Der Abwägungserheblichkeit dieser Interessenlage steht die erklärte Bereitschaft des Wegeeigentümers, ggfs. die Zufahrt anzulegen und der Antragstellerin zu Gunsten ihres Grundbesitzes ein entsprechendes Wegerecht einzuräumen, nicht entgegen. Davon ist auch die Antragsgegnerin im Ausgangspunkt ausgegangen. Sie hat nur im Rahmen ihrer Abwägung die für die Planung sprechenden Belange als gewichtiger erachtet. Die Berechtigung dessen ist keine Frage der Zulässigkeit des Normenkontrollantrags.

Im Übrigen wird das mit einer Hecke bewachsene Grundstück der Antragstellerin (Gemarkung U. -N. , Flur 21, Flurstück 56) erstmals fremdnützig überplant, was ebenfalls ihre Antragsbefugnis eröffnet. Zwar wurde diese Parzelle bereits durch den Vorgängerplan erfasst. Die neuerlichen Festsetzungen enthalten aber gegenüber den Regelungen des Ausgangsplans eine weitergehende Beschränkung. Bisher war die Fläche „nur“ als private Grünfläche festgesetzt ohne weitere Zweckbestimmung. Sie war umgeben von den Flächen Nrn. 9 und 10 für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Kompensationsmaßnahmen). Nach den neuerlichen Festsetzungen nimmt die Fläche an der Zweckbestimmung „Golfplatz“ teil.

Im Weiteren kann sich die Antragstellerin zur Begründung ihrer Antragsbefugnis darauf berufen, dass der streitgegenständliche Bebauungsplan sie in eigenen abwägungserheblichen Belangen des Lärmschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 1, Nr. 7 a), c) und e) BauGB) berührt.

Allerdings bedingt nicht jede planbedingte Lärmzunahme die Antragsbefugnis. Dies bewirken nur Veränderungen, welche die Geringfügigkeitsschwelle überschreiten, wobei auch eine planbedingte Lärmzunahme unterhalb der maßgeblichen Grenz- und Richtwerte - oder möglicherweise sogar unterhalb der Wahrnehmbarkeit für das menschliche Ohr - grundsätzlich zum Abwägungsmaterial gehören kann. Was davon ausgehend im Einzelfall zu gelten hat, lässt sich nur unter Einbeziehung des konkreten Sachverhalts wertend beurteilen und nicht anhand fester Maßstäbe.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 20. Juli 2011- 4 BN 22.11 -, BauR 2012, 76 = juris Rn. 5, vom 24. Mai 2007 - 4 BN 16.07 -, BRS 71 Nr. 35 = juris Rn. 10, und vom 8. Juni 2004 - 4 BN 19.04 -, BRS 67 Nr. 19 = juris Rn. 6, und vom 19. August 2003 - 4 BN 51.03 -, BRS 66 Nr. 59 = juris Rn. 3.

Davon ausgehend kann die Antragstellerin geltend machen, der Bebauungsplan werde ihr Grundstück voraussichtlich einer mehr als geringfügigen, d.h. abwägungsrelevanten Lärmzunahme aussetzen. Das lässt sich bereits aus der Lage ihres Wohnhauses inmitten des Golfplatzes und seiner besonderen Nähe zu der im Bebauungsplan mit „V“ gekennzeichneten Sondergebietsfläche ableiten, einer Veranstaltungsfläche, die der Errichtung von Gastronomie-, Aufenthalts- und Verkaufseinrichtungen bei Veranstaltungen auf dem Golfplatz dienen soll. Zwar handelt es sich bei Golf um keine lärmintensive Sportart.

Vgl. dazu etwa OVG NRW, Beschluss vom 18. März 1994 - 10a D 63/92.NE -, NVwBl. 1994, 30 = juris Rn 1.

Dessen ungeachtet ist vorliegend einzustellen, dass - wie sich aus dem schalltechnischen Gutachten der B. GmbH vom 29. Oktober 2013 ergibt ‑ von einer bloß geringfügigen Lärmentwicklung, die im Rahmen der Abwägung von vornherein hätte vernachlässigt werden können, nicht ausgegangen werden kann. Beim Spielbetrieb innerhalb der Ruhezeit ergibt sich nach dem Lärmgutachten ein Wert von 53 dB(A), der damit deutlich über dem Schutzniveau für ein allgemeines Wohngebiet liegt und sich dem vom Gutachter für die Wohnnutzung der Antragstellerin angelegten Schutzniveau für ein Dorfgebiet durchaus nähert. Für abends und Sonntagmittag in den Ruhezeiten ist zudem ein Gesamtbeurteilungspegel von 52,8 dB(A) ausgewiesen. Für die Nachstunden sind ebenfalls Szenarien betrachtet, deren Lärmentwicklung mit Werten über dem Schutzniveau eines allgemeinen Wohngebiets (42 dB(A) bzw. 40,4 dB(A)) liegt.

2. Die Antragstellerin ist mit ihren Einwendungen nicht gemäß § 47 Abs. 2 a) VwGO präkludiert. Sie hat im Rahmen der öffentlichen Auslegung Einwendungen erhoben. Sie hat den Normenkontrollantrag auch innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellt.

3. Dem Normenkontrollantrag fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis.

Das Rechtschutzbedürfnis der Antragstellerin gerät nicht dadurch in Wegfall, dass der Landkreis L3. der T. N. Golfresort GmbH im März 2012 die Baugenehmigung für die Renovierung der bestehenden Golfanlage und Erweiterung um 18 weitere Bahnen erteilt hat.

Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Normenkontrollantrag fehlt (nur), wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts als nutzlos erweisen würde, weil der Antragsteller durch die von ihm angestrebte Unwirksamkeitserklärung des angefochtenen Bebauungsplans keine tatsächlichen Vorteile ziehen und auch seine Rechtsstellung (aktuell) nicht verbessern kann.

Vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 4. Juni 2008 - 4 BN 13.08 -, BRS 73 Nr. 51 = juris Rn. 5, und vom 19. November 2007 - 4 BN 49.07 -, BRS 71 Nr. 44 = juris Rn. 2, Urteil vom 23. April 2002- 4 CN 3.01 -, BRS 65 Nr. 50 = juris Rn. 9 f.

Dies kann der Fall sein, wenn der Antragsteller ausschließlich Festsetzungen bekämpft, auf deren Grundlage bereits Vorhaben bestandskräftig genehmigt und vollständig verwirklicht worden sind. Anders verhält es sich aber, wenn die Erreichung wesentlicher Planungsziele noch aussteht,

vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - 4 CN 5.99 ‑, BRS 62 Nr. 47 = juris Rn. 15, Beschluss vom 8. Februar 1999 - 4 BN 55.98 -, NVwZ 2000, 194 = juris Rn. 5,

oder wenn es möglich erscheint, dass die Gemeinde nach einer Unwirksamkeitserklärung des Bebauungsplans zu einer Neuplanung schreitet und die Neuplanung für den Antragsteller günstiger als die für unwirksam erklärte ausfallen könnte.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. September 1992 ‑ 4 NB 22.92 -, juris Rn. 10.

Legt man diese Maßstäbe an, fehlt dem Normenkontrollantrag nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Die Bewertung des Bebauungsplans als unwirksam kann für die Antragstellerin auch nach der Erteilung der Baugenehmigung für die Erweiterung des Golfplatzes unter Inanspruchnahme der bestehenden Zuwegung des C6. noch vorteilhaft sein. Zwar mag die Baugenehmigung die Festsetzungen insbesondere im Bereich der vorhandenen Zuwegung zum C4. bereits voll ausschöpfen. Auch ist die Genehmigung, nachdem die Anfechtungsklage für erledigt erklärt wurde, der Antragstellerin gegenüber in Bestandskraft erwachsen. Maßgeblich für die Erledigungserklärung war allerdings das zivilrechtlich gegen den Bauherrn erstrittene Urteil, wonach dieser von der Baugenehmigung insoweit keinen Gebrauch machen darf, als für die Erweiterung der Golfplatzanlage der zum C4. führende Erschließungsweg auf dem Flurstück 91, Flur 18, Gemarkung U. -N. , in Anspruch genommen werden soll. Damit war das Rechtschutzinteresse für eine Anfechtungsklage entfallen. Das Rechtschutzinteresse an der Normenkontrolle ist davon unabhängig. Denn Rechtssicherheit hat die Antragstellerin allein in Bezug auf die erteilte Baugenehmigung gegenüber dem inzwischen in Insolvenz gefallenen Bauherrn erlangt. Außerdem steht zu erwarten, dass die Antragsgegnerin, sollte sich der Bebauungsplan wegen fehlerhafter Erwägungen zum Erschließungsinteresse der Antragstellerin als rechtswidrig erweisen, unbeschadet der Bestandskraft der bereits erteilten Baugenehmigung in einer Neuplanung das geltend gemachte Erschließungsinteresse anders gewichten und die Festsetzungen des Ausgangsplans aufgreifen wird.

II. Der Antrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan weist in formeller wie materieller Hinsicht Fehler auf, die zu seiner Unwirksamkeit führen.

1. Der Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft und damit unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden ist.Bebauungspläne sind Satzungen (§ 10 Abs. 1 BauGB); als solche sind sie auszufertigen, bevor sie gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB mit der Bekanntmachung in Kraft treten. Dies folgt schon aus dem in Art. 20 Abs. 3 GG verfassungsrechtlich verankerten Rechtsstaatsprinzip.

Vgl. zu dieser Anforderung: BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999 - 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 = juris Rn. 4, und vom 9. Mai 1996 - 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41 = juris Rn. 3; OVG NRW, Urteil vom 22. März 2011 - 2 A 371/09 -, juris Rn. 34 ff. m. w. N.

Mit der Ausfertigung wird die Satzung als Originalurkunde hergestellt und sichergestellt, dass der textliche und der zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Rats im Zeitpunkt der Beschlussfassung übereinstimmen. Dabei reicht es für die Wirksamkeit einer Ausfertigung eines Bebauungsplans mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben im maßgeblichen Landesrecht für das Land Nordrhein Westfalen aus, dass eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister oder ein vom ihm gemäß § 68 Abs. 3 Satz 1 GO NRW damit beauftragter Beamter oder Angestellter zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. März 2011 - 2 A 371/09 -, juris Rn. 34 ff., und vom 31. Juli 2013- 7 D 15/12.NE -, juris Rn. 67 und vom 22. November 2010 - 7 D 1/09.NE -, juris Rn. 58.

Diesen Anforderungen ist hier nicht genügt. Der entsprechende Vermerk auf der Planurkunde ist erst am 20. März 2012 unterzeichnet worden und somit nach der am 28. Januar 2012 erfolgten öffentlichen Bekanntmachung. Als Verstoß gegen ein verfassungsrechtliches Gültigkeitserfordernis stellt die unterbliebene Ausfertigung stets einen beachtlichen Mangel dar. Diesen hat die Antragsgegnerin trotz entsprechenden Hinweises des Senats nicht gemäß § 214 Abs. 4 BauGB geheilt.

Es kann daher dahinstehen, ob auch ein beachtlicher Verstoß gegen § 3 Abs. 2 BauGB vorliegt und dieser unbeschadet des § 215 BauGB weiterhin beachtlich ist.

2. Der Bebauungsplan ist auch wegen materieller Fehler unwirksam.

Der Bebauungsplan ist zwar in seiner Gesamtkonzeption städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB (2.1). Das Regelungsgefüge zur Umsetzung weist indes Mängel auf, welche die städtebauliche Erforderlichkeit der Planung durchgreifend in Frage stellen, jedenfalls aber auf einen relevanten Verstoß gegen das Abwägungsgebot aus § 1 Abs. 7 BauGB führt. (2.2). Wiederum keiner Vertiefung bedarf es daher, ob die von der Antragstellerin geltend gemachten Erschließungs- und Lärmschutzinteressen hinreichend berücksichtigt worden sind. Bei einer etwaigen Fortsetzung der Planung wird die Antragsgegnerin auf diese Interessenlage besonders zu achten haben (2.3).

2.1 Was i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Ein Bebauungsplan, der städtebauliche „Unordnung“ schafft, ist nicht erforderlich. Nicht erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind auch Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 ‑, BauR 2013, 1399 = juris Rn. 9, und vom 27. März 2013 - 4 CN 6.11 -, BauR 2013, 1402 = juris Rn. 9, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 ‑, BRS 62 Nr. 19 = juris Rn. 4.

Nach diesen Grundsätzen begegnet die städtebauliche Erforderlichkeit des Bebauungsplans im Grundsatz keinen Bedenken.

Der Bebauungsplan ist an bodenrechtlich relevanten Ordnungskriterien ausgerichtet. Er dient nach der Planbegründung (siehe dort S. 3) dazu, durch Ausbau und Erweiterung der vorhandenen Golfanlage ein Golfresort von höchstem europäischem Standard zu entwickeln, welches zur Verbesserung der Erholungsnutzung in der Region beitragen und für einen Aufschwung im Bereich Tourismus sorgen soll. Darin ist eine positive städtebauliche Planungskonzeption zu sehen im Interesse der städtebaulichen Belange aus § 1 Abs. 6 Nr. BauGB - soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung sowie Belange von Sport, Freizeit und Erholung - sowie § 1 Abs. 6 Nr. 8a) und Nr. 8c) BauGB - Belange der Wirtschaft/ Schaffung von Arbeitsplätzen. Dafür, dass diese Zielsetzungen nur vorgeschoben gewesen wären und ohne jede städtebauliche Zielvorstellung allein die privaten monetären Interessen des damaligen Investors gefördert werden sollten, fehlt jeder Anhalt.

Dem angefochtenen Bebauungsplan fehlt es auch nicht wegen Vollzugsunfähigkeit an der städtebaulichen Erforderlichkeit.

Die Gemeinde darf allerdings keinen Bebauungsplan aufstellen, für dessen Verwirklichung keine Perspektive besteht. Unter diesem Gesichtspunkt ist ein Bebauungsplan allerdings nur dann nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich, wenn er aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer vollzugsunfähig ist oder auf unabsehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung bietet und damit den gestaltenden Auftrag der Bauleitplanung verfehlt. Diese Voraussetzungen können nicht nur dann erfüllt sein, wenn eine Verwirklichung der Planung an genehmigungsrechtlichen Anforderungen scheitern würde. Ein Fall der generellen ("absoluten") Vollzugsunfähigkeit liegt etwa auch dann vor, wenn die Planumsetzung - sei es auch nur aus wirtschaftlichen Erwägungen - nicht in absehbarer Zeit ins Werk gesetzt werden könnte und es sich damit um eine nach § 1 Abs. 3 BauGB unzulässige "Vorratsplanung" handelt. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage der Einzelfallwürdigung.

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 21. März 2002- 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 = juris Rn. 10; OVG NRW, Urteile vom 4. März 2013 - 2 D 51/12.NE -, juris Rn. 63, und vom 15. April 2011- 7 D 68/10.NE -, juris Rn. 51.

Davon ausgehend ist der Bebauungsplan nicht unter dem Aspekt der Vollzugsunfähigkeit nichtig. Ein dauerhaftes Vollzugshindernis lässt sich weder aus der Insolvenz des Investors (1), noch aus dem (überplanten) Wegerecht der Antragstellerin an der Wegeparzelle Flur 18, Flurstück 91 ableiten (2). Auch stehen der Verwirklichung der Planung keine unüberwindbaren naturschutz- oder landschaftsschutzrechtlichen Hindernisse entgegen (3).

(1) Dass ein Golfresort an dem gegebenen Standort wegen fehlender Nachfrage nach Golfsport oder aus sonstigen nachhaltigen wirtschaftlichen Gründen von vornherein keine Aussicht auf Verwirklichung hatte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der Umstand, dass die Investorin, die Anlass für die Planung gegeben hat, Insolvenz angemeldet hat, bietet dafür keinen hinreichenden Anhalt. Diese Entwicklung stellt auch nicht retrospektiv die Realisierbarkeit der Planung (ganz oder teilweise) nachhaltig in Frage und lässt die städtebauliche Ordnungsfunktion des Plans sonach nicht etwa nachträglich entfallen.

Vgl. zur Funktionslosigkeit etwa BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2010 - 4 B 22.10 -, BRS 76 Nr. 67 = juris Rn. 11.

Das Ziel, eine Erweiterung der Golfanlage zu erreichen, wird sowohl seitens der Antragsgegnerin als auch seitens des Eigentümers erklärtermaßen unverändert verfolgt. Dass sich in den gegebenen Verhältnissen ein neuer Investor finden wird, erscheint dabei nicht von vornherein ausgeschlossen.

(2) Die vorhandene Zuwegung zum C4. und deren grundbuchrechtliche Sicherung begründen ebenfalls, jedenfalls abgestellt auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses, kein zur Unwirksamkeit der Planung führendes Vollzugshindernis.

Insbesondere durfte die Antragsgegnerin einstellen, dass im Falle einer Einigung des Grundeigentümers der Wegeparzelle mit der Antragstellerin die Wegeparzelle als Teil des Golfplatzes genutzt werden kann und eine solche Einigung nicht von vornherein ausschied. Sie durfte eine solche im Zeitpunkt des Satzungserlasses auf der Grundlage der Nebenabreden der notariellen Verträge aufgrund derer die Grunddienstbarkeit eingetragen worden ist, und der Zusage des Eigentümers, die Verlegung des Weges - soweit erforderlich – zivilrechtlich zu betreiben, durchaus als realisierbar erachten. Die notariellen Verträge vermittelten keinen Anspruch auf eine bestimmte tatsächliche Wegeführung.

Dem Urteil des Landgerichts L3. vom 19. Oktober 2013 - 3 O 138/12 - ist nichts anderes zu entnehmen. Es wirft zwar die Frage auf, ob sich die Antragstellerin betreffend das Wegerecht zugunsten der Parzelle 69 Flur 18 die schuldrechtliche Verpflichtung ihres Ehemannes, unter den im Einzelnen im Vertrag genannten Voraussetzungen auf das begründete Wegerecht zu verzichten, zurechnen lassen muss. Es lässt diese Frage aber ebenso wie die Frage offen, ob die Antragstellerin als Erbin Rechtsnachfolgerin geworden sein könnte. Es hat den von der Inhaberin der Baugenehmigung des Kreises L3. vom 19. März 2012 gegenüber der Antragstellerin geltend gemachten Anspruch auf Zustimmung zu einer Verlegung des Weges allein mit der Begründung abgelehnt, diese könne schon deshalb keine zumutbare andere - gleichwertige - Zuwegung anbieten, weil sie zu einer dinglichen Absicherung allein aufgrund eines Erbbaurechts nicht befugt sei. Das Verhältnis zum Eigentümer ist damit nicht geklärt. Dieser hat auch weiterhin seine Mitwirkung bekundet, gegebenenfalls die Verlegung des Weges zu betreiben.

(3) Konkrete Anknüpfungspunkte für eine Vollzugsunfähigkeit aus natur- oder landschaftsschutzrechtlicher Sicht sind weder vorgetragen noch auf der Grundlage der Erläuterungen des Umweltberichts und des vorliegenden Landschaftspflegerischen Begleitplans ersichtlich.

2.2 Die Antragsgegnerin hat die mit der Planung angestrebte städtebauliche Ordnung allerdings in Detailregelungen verfehlt, jedenfalls aber in beachtlicher Weise gegen das Abwägungsgebot verstoßen.

a) Durchgreifende Bedenken ergeben sich schon im Hinblick auf die Wahl des planungsrechtlichen Instruments zur Absicherung des vorgestellten Projekts bzw. die Regelungsdichte der Festsetzungen.

Die Gemeinde kann im Rahmen ihres durch § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB begrenzten Planungsermessens prinzipiell zwischen verschiedenen planungsrechtlichen Instrumenten frei wählen. Dies gilt allgemein auch für die Wahl zwischen Angebotsbebauungsplan und vorhabenbezogenem Bebauungsplan.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 16. März 2012 - 2 B 202/12 -, BauR 2012, 1212 = juris Rn. 42, und vom 14. Juli 2010 - 2 B 637/10.NE -, juris Rn. 64, Urteil vom 13. September 2012 - 2 D 38/11.NE -, juris Rn. 55.

Die größere Flexibilität des Angebotsbebauungsplans gegenüber dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, welche die Gemeinde im Hinblick auf die Planumsetzung nicht auf ein bestimmtes Vorhaben und einen bestimmten Vorhabenträger fixiert, ist zumindest aus dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ein regelmäßig Platz greifender rechtmäßiger Beweggrund für die Gemeinde, diesem Planungsinstrument den Vorzug zu geben, um eine Planumsetzung - wie und durch wen auch immer - für die Zukunft zu gewährleisten.

Vgl. zur Funktionsweise des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und seinen Kongruenzrestriktionen: BVerwG, Urteil vom 18. September 2003- 4 CN 3.02 -, BVerwGE 119, 45 = BRS 66 Nr. 21 = juris Rn. 23; OVG NRW, Urteil vom 17. Februar 2011 - 2 D 36/09.NE -, BauR 2012, 210 = juris Rn. 53.

Bei der streitigen Planung lässt indes schon die Planurkunde nicht erkennen, von welchem Planungsinstrument die Antragsgegnerin Gebrauch gemacht und welche Vorstellung zum Regelungsgehalt des Bebauungsplans sie ihrer Abwägung zu Grunde gelegt hat. Die Bezeichnung des Plans in der Entscheidung über die Aufstellung im Satzungsbeschluss - Bebauungsplan U. -N. Nr. 9 - Golfresort - deutet darauf, dass die Antragsgegnerin den Erlass eines - projektbezogenen - Angebotsbebauungsplans beabsichtigte. Andererseits ist die Planurkunde selbst als „Genehmigungsplanung“ gekennzeichnet und als Projekt „Neuplanung Golfplatz T. N. “ sowie als Auftraggeber “T. N. Golf Resort“ ausgewiesen. Eine weitergehende Bezeichnung des Plans außer einer Nummer GO-0904-913 findet sich dort nicht. Die Begründung des Bebauungsplans gibt insoweit keine verlässliche Auskunft. Die Planbegründung, der Umweltbericht und der Landschaftspflegerische Begleitplan sprechen ebenfalls nur eine ganz konkrete Ausbauplanung an und scheinen dabei von der Vorstellung getragen, dass diese über den Bebauungsplan und den Landschaftspflegerischen Begleitplan bereits letztlich unveränderlich vorgezeichnet sei. Dies betrifft namentlich die Lage der Golfbahnen und deren Ausgestaltung, für die der Landschaftpflegerische Begleitplan Flächen für Ausgleichsmaßnahmen vorsieht und in die Bilanzierung einstellt. Diese Regelungsdichte weist der Bebauungsplan nach seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, verstanden als Angebotsplan, indes selbst nicht auf.

Das betrifft zunächst das Regelungskonzept für die Sondergebiete.

Die Festsetzung von vier Sondergebieten mag ihre Legitimation grundsätzlich in § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 10, 11 Abs. 1 BauNVO finden. Unschädlich dürfte im Weiteren sein, dass für die Sondergebiete eine ausdrückliche (gemeinsame) Zweckbestimmung in der Planurkunde nicht aufgeführt ist, sondern nur Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung getroffen werden. Der übergeordnete Zweck eines Golfresort wird hinlänglich aus dem Gesamtzusammenhang der Festsetzungen und der Projektbezeichnung auf der Planurkunde deutlich. Eine entsprechende Zweckbestimmung gilt auch für die auf die Nutzung „Stellplatz“ beschränkten SO-Gebiete. Hierauf bezogen hat die Antragsgegenerin auch die zu fordernde Zuordnung der Stellplätze zu einer bestimmten Hauptnutzung im Rahmen der Planbegründung geleistet.

Vgl. zur Zulässigkeit eines Sondergebiets „Stellplätze“: BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 - 4 NB 19.90 -, BauR 1991, 301 = juris 20

Bedenken ergeben sich indes im Hinblick auf die Bestimmtheit einzelner Regelungen zur Art der zugelassenen Nutzung. Insbesondere in Bezug auf den mit „P/W = Pflegstützpunkt und Wohnung Platzwart“ gekennzeichneten Bereich drängt sich die Frage auf, ob die nach den textlichen Festsetzungen einzig zugelassene Nutzungsart „Pflegestützpunkt“ hinreichend konturiert ist. Nach der Begründung soll sich der ins Auge gefasste Bereich durch eine Nutzungsvielfalt auszeichnen. Büros, Werkstatt, Maschinen- und Gerätelager, Aufenthaltsräume sollen ebenso erfasst sein, wie ein überdachtes Lager und eine Tankstelle, Waschplatz sowie eine semimobile Containeranlage für die Versorgung der Mitarbeiter und als Übernachtungsmöglichkeit für Saisonarbeiter. Im Weiteren fehlt in der Planurkunde jegliche Erklärung für die Kennzeichnung „V“ eines Teils des Sondergebietes am ehemaligen Winterberghof.

Jedenfalls hat die Antragsgegnerin aber ihr planerisches Ermessen insoweit überschritten, jedenfalls gegen das Abwägungsgebot verstoßen, als sie ohne weitere Erläuterung von der Festsetzung zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum Maß der baulichen Nutzung abgesehen hat. Sie hat nicht hinlänglich ins Auge gefasst, inwieweit hierdurch eine Entwicklung eröffnet wird, welche ihre planerische Vorstellungen konterkariert. Dies gilt namentlich für die Sondergebiete „P/W- Pflegestützpunkt“ und „ GA Golfakademie mit Übernachtung“ und „G/P öffentliche Gastronomie und ProShop“.

Konzeptionell stellt die Planbegründung darauf ab, dass auch in jenen Sondergebieten keine weitere Bodenverdichtung gegenüber den Bestandsgebäuden begründet werden solle. Zugleich sollen aber die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine maßvolle Erweiterung gerade im Bereich des Sondergebiets im Bereich des ehemaligen X. Hof eröffnet werden. Dessen unbeschadet sind überbaubare Grundstücksflächen nicht festgesetzt worden. Die dargestellten Gebäudegrundrisse lassen sich selbst bei verständiger Lesart nicht als die Festsetzung von Baulinien oder Baugrenzen begreifen. Dagegen spricht nicht zuletzt, dass die Erläuterung zum Planzeichen unterhalb der nachrichtlichen Festsetzungen der Hinweise erfolgt, nicht aber im Zusammenhang mit den sonstigen textlichen Festsetzungen. Außerdem fehlen Maßfestsetzungen, obschon in der Begründung des Bebauungsplans unter Punkt 6 „Planerische Festsetzungen“ zur Erläuterung der Festsetzungen der Sondergebiete (6.1) sowohl für den Bereich der Golfakademie und als auch für den Bereich der öffentlichen Gastronomie herausgestellt wird, dass die Geschossflächenzahl am Maß der jetzigen Bebauung orientiere und auf 2,0 „festgelegt“ werde.

Fehlen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche bzw. zum Maß der baulichen Nutzung handelt es sich (insoweit) um einen sog. einfachen Bebauungsplan, in dessen Geltungsbereich sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 oder § 35 BauGB richtet, soweit er keine planerischen Festsetzungen enthält (§ 30 Abs. 3 BauGB). Für einfache Bebauungspläne, die für Bereiche außerhalb der Siedlungsstrukturen aufgestellt sind, ist danach die sog. Außenbereichsvorschrift des § 35 BauGB Grundlage der planungsrechtlichen Zulässigkeitsprüfung.

Schwier, Handbuch der Bebauungsplan-Festsetzungen § 23 Abs. 3 BauNVO 37.19 B. S. 1146.

Da der Golfplatz als besonderes Außenbereichsvorhaben dem Sondergebiet keine „Ortslage“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB vermittelt, wäre danach hier § 35 BauGB maßstabsbildend für die Frage der überbaubaren Grundstücksfläche und das Maß der baulichen Nutzung heranzuziehen. Nach dessen Maßgaben ist zwar nachsteuernd als entgegenstehende Interessenlage die an der weitgehenden Schonung von Flächen des Außenbereichs zu berücksichtigen, eröffnet aber im Ansatz gleichwohl eine weitergehende Verdichtung und Ausgestaltung der Sondergebiete als die Begründung des Bebauungsplans, welche die planerische Zurückhaltung an dieser Stelle nicht im Ansatz erläutert, konzeptionell vorstellt.

Der Mangel in der Festsetzung der Sondergebiete betrifft zugleich die Gesamtplanung, weil die Golfplatzfestsetzungen mit den Festsetzungen der Sondergebiete eine untrennbare Einheit bilden. Das liegt für den Bereich des Pflegestützpunktes auf der Hand gilt aber auch für die weiteren Flächen.

100

Zu beanstanden sind auch die auf § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB gestützten Festsetzungen von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft. Sie genügen nicht den Anforderungen an die Bestimmtheit und sind ihrerseits nicht hinreichend städtebaulich begründet, jedenfalls abwägungsfehlerhaft.

101

Die räumliche Lage der Flächen ist durch die entsprechende Planzeichnung bestimmt. Der Regelungsgehalt im Einzelnen ist aber weder durch die zeichnerischen Festsetzungen noch durch die textlichen Festsetzungen erläutert. Ein Hinweis darauf, dass diese sich aus dem Landschaftspflegerischen Begleitplan ergeben, findet sich in der Planurkunde - anders als im Vorgängerplan - nicht. Selbst wenn eine entsprechende Bezugnahme entbehrlich wäre, weil sich diese in der Planbegründung und im Umweltbericht findet, hilft dies nicht weiter. Dort ist ausdrücklich ausgeführt, die Maßnahmen NL 1-18 seien im Landschaftspflegerischen Begleitplan aufgeführt und bilanziert. Das ist aber in dieser Form nicht der Fall. Allenfalls mittelbar durch Vergleich der Lage der Flächen lassen sich für die im Plan ausgewiesenen Flächen die Bereiche ausmachen. Innerhalb dieser Flächen differenziert der Landschaftspflegerische Begleitplan weitergehend nach verschiedenen Ausgleichs- und Vermeidungsmaßnahmen. Das führt in den Randbereichen zu Unschärfen. Hinzukommt, dass entsprechende Flächen zugleich auch für weitere Flächen des Plans ausgewiesen sind, die ihrerseits in die Bilanzierung eingeflossen sind, indes keine weitere Absicherung erfahren, ohne dass dies weitergehend erläutert wäre.

102

Dies führt neben der Unklarheit im Regelungsgehalt, die die Unwirksamkeit der Festsetzungen wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot begründet, auch zu einem Abwägungsdefizit in Bezug auf die natur- und landschaftsschutzrechtlichen Belangen. Insbesondere das Kompensationsinteresse ist nach Aktenlage nachhaltig betroffen.

103

b) Der Bebauungsplan ist auch deshalb unwirksam, weil es an der erforderlichen Sicherung der externen Ausgleichsmaßnahmen fehlt.

104

Der Bebauungsplan beinhaltet einen Verstoß gegen die Anforderungen des § 1 a Abs. 3 Satz 2 BauGB, weil die Durchführung der nach dem Landschaftspflegerischen Begleitplan erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen für die mit der Planung verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft in dem für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht hinreichend gesichert waren.

105

Begründet ein Bebauungsplan die bauplanerische Zulässigkeit von Eingriffen in Natur und Landschaft, ist ein durch § 1 a BauGB gesetzlich vorgeprägtes Entscheidungsprogramm abzuarbeiten und über ein Folgenbewältigungsprogramm abwägend zu entscheiden. In erster Linie ist zu prüfen, ob das "Integritätsinteresse" von Natur und Landschaft an einem Schutz vor eingriffsbedingten Beeinträchtigungen aus gewichtigen Gründen zurückgestellt werden kann. Dabei ist insbesondere das naturschutzrechtliche Vermeidungsgebot zu beachten. Ist der Eingriff nach Art und Ausmaß unvermeidbar, ist darüber zu befinden, ob und in welchem Umfang Ausgleich beziehungsweise Ersatz zu leisten und damit dem Vermeidungsgebot beziehungsweise dem Kompensationsinteresse von Natur und Landschaft Rechnung zu tragen ist. Ist die landesrechtliche Eingriffsregelung einschlägig, d.h. bei Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB sowie für Bebauungspläne, soweit sie eine Planfestsetzung ersetzen (vgl. § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG) ist regelmäßig ein voller Eingriffsausgleich gefordert. Der Ausgleich ist angemessen zu sichern. Ist eine Vollkompensation nicht möglich, bedarf es mit Blick auf § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG einer weitergehenden Abwägung nach Maßgabe der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.

106

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 27. Oktober 2011- 2 D 140/09.NE -, S. 61 f. d. amtl. Abdrucks, vom 17. Februar 2011 - 2 D 36/09.NE -, juris Rn. 312, vom 18. Dezember 2009 - 7 D 124/07.NE, 7 D 1287 D 128/08.NE -, BauR 2010, 1717 = juris Rn. 175 f., und vom 30. Januar 2009 - 7 D 11/08.NE -, juris Rn. 180.

107

Diesen Anforderungen hat die Antragsgegnerin im Hinblick auf die erforderliche angemessene Sicherung des gebotenen Ausgleichs nicht genügt.

108

Die Belange der Eingriffsregelung nach § 1 a Abs. 3 BauGB hat die Antragsgegnerin im Rahmen des Landschaftspflegerischen Begleitplans zwar ausführlich und im Ansatz auch überzeugend behandelt. Dabei hat die Antragsgegnerin, wie auch im Umweltbericht aufgegriffen, die folgenden Prüfungsschritte nachvollzogen:

109

- Darstellung und Bewertung der ökologischen und landschaftlichen Gegebenheiten unter besonderer Hervorvorhebung wertvoller Biotope und der betroffenen Waldflächen,

110

- Darstellung von Art, Umfang und zeitlichem Ablauf des Eingriffs und

111

- Darstellung von Art, Umfang und zeitlichem Ablauf der Maßnahmen zur Verminderung, zum Ausgleich und zum Ersatz der Eingriffsfolgen.

112

Zusätzlich wird ein ökologisches Gesamtkonzept zur Kompensation des Eingriffs unter Aufzeigen von Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen, Ausgleichsmaßnahmen, externer Ausgleichsmaßnahmen sowie Pflegemaßnahmen vorgestellt und eine detaillierte Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung aufgemacht.

113

Die Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen ist allerdings defizitär.

114

Ein Teil der Ausgleichsmaßnahmen ist bereits planintern durch geeignete Festsetzungen des Bebauungsplans gesichert (§ 1 a Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ein weiterer Teil der im Landschaftspflegerischen Begleitplan mit M1 bis M10 ins Auge gefassten Ausgleichsmaßnahmen liegt in der festgesetzten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Golfplatz und soll sich aus der Gestaltung und Pflege einzelner Golfbahnen ergeben.

115

Planerisch nicht abgesichert sind allerdings die vorgesehenen planexternen Ausgleichsmaßnahmen. Eine solche Sicherung kann grundsätzlich außerhalb bauleitplanerischer Festsetzungen erreicht werden. Neben Festlegungen im Rahmen der Bauleitplanung stellt der Gesetzgeber in § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB gleichberechtigt vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB oder sonstige geeignete Maßnahmen, soweit sie auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen getroffen werden. Damit setzt das Gesetz allerdings ein Mindestmaß an rechtlicher Bindung der planenden Gemeinde bereits im Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplans voraus. Das Erfordernis einer hinreichenden rechtlichen Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen soll verhindern, dass die Gemeinde sich von einseitigen Erklärungen, die eine bestimmte Kompensation in Aussicht stellen, im Nachhinein wieder lossagt oder von ihr zunächst zum Ausgleich vorgesehene Flächen wieder zurückzieht. Dieser Gefahr muss die Gemeinde in angemessener Weise Rechnung tragen, ohne dass das Gesetz sie hierzu auf ein bestimmtes Vorgehen festlegt. Zudem muss die vorgesehene Maßnahme bei realistischer Betrachtung durchführbar sein.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Juli 2003- 4 BN 37.03 -, BRS 66 Nr. 217 = juris Rn. 6; Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1.02 -, BVerwGE 117, 58 = juris Rn. 52 (zu § 1 a Abs. 3 Satz 3 BauGB in der bis zum 2. August 2001 geltenden Fassung); OVG NRW, Urteile vom 14. Dezember 2012 - 2 D 100/11.NE -, juris Rn. 71, vom 10. Januar 2012 - 2 D 141/09.NE -, juris Rn. 147, und vom 18. Dezember 2009 - 7 D 124/07.NE -, 7 D 1287 D 128/08.NE -, BRS 76 Nr. 219 = juris Rn. 195.

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Dazu ist regelmäßig gefordert, dass sich die für den Ausgleich vorgesehene Fläche im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Eigentum der Gemeinde befindet oder in sonstiger Weise zumindest ein zeitlich unbefristetes Verfügungsrecht der Gemeinde über diese Fläche gesichert ist. Für Maßnahmen, die im Wege des sog. Vertragsnaturschutzes vorgesehen sind, gilt Entsprechendes. Auch hier muss der tatsächliche Erfolg der Ausgleichsmaßnahmen, deren Umsetzung regelmäßiger Pflege bedarf, vergleichbar der Sicherung durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder Sicherung im Falle der Bereitstellung eigener Flächen der Gemeinde gewährleistet sein, und dies bereits aus der Sicht des Satzungsbeschlusses.

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Vgl. OVG NRW, Urteile vom 14. Dezember 2012 - 2 D 100/11.NE -, juris Rn. 72, vom 20. Januar 2012 - 2 D 141/09.NE -, juris Rn. 149 ff., und vom 18. Dezember 2009 - 7 D 124/07.NE -, 7 D 1287 D 128/08.NE -, BRS 76 Nr. 219 = juris Rn. 197.

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Daran fehlte es hier und fehlt es weiter. Der Grundstückseigentümer hat bis heute allein mündlich zugesagt, die vorgesehenen Maßnahmen rechtzeitig vor Baubeginn vornehmen zu wollen und mit einer vertraglichen Bindung einverstanden zu sein. Weitere Vereinbarungen sind nicht getroffen worden. Eine formgültige Vereinbarung im Sinne des § 11 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, die zur Realisierung der festgelegten Maßnahmen verpflichtet, liegt danach nicht vor. Es wird nur unverbindlich eine entsprechende Vertragsschließung ins Auge gefasst. Bei formbedürftigen Erklärungen ist indes nur der Wille beachtlich, der unter Wahrung der vorgeschriebenen Form erklärt worden ist. Im Übrigen bleibt jenseits der fehlenden Form entscheidend, dass wesentliche Aspekte zum Inhalt der Eigenverpflichtung des Eigentümers gerade ungeregelt sind, die aber für die Bewertung, ob eine vertragliche Vereinbarung Gewähr für die nachhaltige Realisierung von Ausgleichsmaßnahmen bietet, grundsätzlich – wie auch hier – unerlässlich sind. Dies betrifft zunächst die Frage der zeitlichen Dauer der Verpflichtung. Regelungen hierzu sind schon deshalb veranlasst, weil der naturschutzrechtliche Ausgleich im Bebauungsplanverfahren, also zeitlich vor dem durch die zugelassenen Baumaßnahmen ermöglichten tatsächlichen Eingriff zu regeln ist und Ausgleichsmaßnahmen häufig, wie auch hier, nachhaltig sein müssen, d.h. sie sind auf Dauer zu gestalten und unter Kontrolle zu halten. Im Weiteren werden regelmäßig weitere Abreden zur Absicherung der Verpflichtung gefordert sein, etwa die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der planenden Gemeinde, wie sie die Untere Landschaftsbehörde im Aufstellungsverfahren mehrfach angemahnt hat. Sicherheiten können als Erfüllungssicherheiten vereinbart werden; Mängelsicherheiten dienen z.B. einem erforderlichen Nachpflanzen.

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Vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 20.Januar 2012 - 2 D 141/09.NE -, juris Rn. 157; Birk, Städtebaulicher Vertrag, 5. Auflage 2013, Rn. 539 ff.

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Der Mangel ist auch ohne Rüge beachtlich. Nach § 214 Abs. 3 BauGB sind Mängel im Abwägungsvorgang erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Unbeachtlich werden nach § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB nach Ablauf der Jahresfrist (nur) nach § 214 Abs. 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs. Abwägungsmängel, welche die Rechtswidrigkeit des Abwägungsergebnisses selbst begründen, bleiben danach immer beachtlich.

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Das ist hier der Fall. Denn die fehlende Sicherung der Ausgleichsmaßnahmen begründet einen Rechtsverstoß und betrifft einen essentialen Bestandteil der Abwägung der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes. Sie betrifft nicht zuletzt auch mit Blick auf den Umfang der geforderten externen Sicherung die Rechtmäßigkeit des in Bezug auf die natur- und landschaftrechtlichen Belange gefundenen Abwägungsergebnisses selbst und begründet die Unwirksamkeit des gesamten Planes. Denn die Ausgleichspflicht betrifft die Gesamtplanung und lässt sich hier auch nicht auf abtrennbare einzelne Festsetzungen beziehen.

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2.3 Für den Fall, dass die Antragsgegnerin die Planung weiterverfolgen sollte, wird sie auf die von der Antragstellerin geltend gemachten Erschließungs- und Lärmschutzinteressen im Besonderen zu achten habe, und dabei namentlich auch die neuerlichen Entwicklungen, wie die Insolvenz des Projektträgers, die zivilgerichtlich erstrittene Position der Antragstellerin in Bezug auf die bereits erteilte Baugenehmigung sowie die Ergebnisse des Lärmgutachtens wertend mit einstellen müssen. Im Weiteren wird sie zu prüfen haben, in welcher Form sie den weiteren Fragen Rechnung trägt, welche die Planung über das Vorstehende hinaus aufwirft. Auf die Ausführungen des Senats in der mündlichen Verhandlung wird Bezug genommen. Das betrifft neben den vorstehenden Aspekten u.a. auch das Problem der (fremdnützigen) Einbeziehung des im Vorgängerbebauungsplan (nur) als private Grünfläche festgesetzten Heckengrundstücks der Antragstellerin (Gemarkung U. -N. , Flur 21, Flurstück 65) in die Zweckbestimmung „Golfplatz“, die (fehlenden) Festsetzungen zur Sicherung der Erschließung des Sondergebiets am X. Hof, die Ausweisung „Private Rad- und Fußwege“ für diesen Bereich, sowie die Überplanung der Bestandsgebäude des B1. als Fläche für die Landwirtschaft und dessen Zuwegung als Grünfläche, für die der Vorgängerplan noch eine private Wegefläche ausgewiesen hatte.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

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Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.