Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche geltend, die dieser in einem Term Sheet für die Mezzanine-Finanzierung „Palais am B. T.“ übernommen hat.
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft, die sog. Mezzanine-Finanzierungen für größere Investitionsvorhaben aus dem eigenen Investorenkreis bereitstellt. Der Beklagte ist Projektentwickler. Er wollte auf einem Grundstück in Berlin ein hochwertiges Wohn- und Geschäftshaus, das sog. „Palais am B. T.“ realisieren.
Die Gesamt-Investitionskosten dieses Projektes „Palais am B. T.“ wurden einschließlich des Grundstückskaufpreises mit einem Investitionsvolumen von rund 180 Mio. € veranschlagt. Die Finanzierung dieser 180 Mio. € sollte in Höhe von 130 Mio. € über ein Senior-Darlehen einer deutschen Bank, 30 Mio. € über eine Mezzanine-Finanzierung und der Rest, 20 Mio. €, über Eigenkapital dargestellt werden.
Im Rahmen der Vorverhandlungen der Parteien kommunizierte der Beklagte, dass das Eigenkapital von 20 Mio. € durch ein sog. Investorenkonsortium, bestehend aus einer Familiengesellschaft des Beklagten, der B& B P. GmbH, der I. I. GmbH & Co. Liegenschaften KG, Berlin sowie der A. A & Cie., Zürich, bereitgestellt werden könne. Er hat auch in Aussicht gestellt, dass anstelle der I. I. GmbH & Co. Liegenschaften KG der damalige Eigentümer des Grundstückes, Herr U. G. in das Investorenkonsortium eintrete.
Die Klägerin hat es abgelehnt, einen Investor auch für das Eigenkapital für den Beklagten zu suchen.
Die Parteien haben am 17.12.2014 eine Vereinbarung (Term Sheet) mit vorgeschalteter „Zusammenfassung und Annahmen“ unterzeichnet, in der die konkreten Eckpunkte für die Finanzierung durch das Mezzanine-Darlehen geregelt worden sind (Anlage K 1).
Nach den Eckpunkten des Term Sheets (Anlage 1, Seite 5) sollte die Klägerin Investment A1 und die Palais am B. T. GmbH & Co. KG Kreditnehmer sein. Der Beklagte war als Projektentwickler (Anlage K 1, Seite 2) bezeichnet.
In dieser Vereinbarung findet sich folgende Regelung (Anlage K 1, Seite 6): „Abbruchgebühr: 75.000,00 € (zuzüglich USt.) zu Gunsten des Investment A1s für den Fall, dass nach Unterzeichnung dieses Term Sheets und vor Abschluss des Darlehensvertrages die Finanzierung ohne Beteiligung des Investment A1s arrangiert wird (es sei denn, der Investor war nicht bereit, den Darlehensvertrag zu den wesentlichen Konditionen dieses Term Sheets abzuschließen) oder das Projekt nicht umgesetzt wird und dies nicht auf höherer Gewalt oder auf der Ausübung des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechtes beruht. Die Abbruchgebühr ist zahlbar durch den Projektentwickler und fällig zehn Tage nach entsprechender Rechnungsstellung.“
Weiter ist in der Vereinbarung geregelt (Anlage K 1, Seite 7):
„Kostenübernahme: Der Kreditnehmer erklärt sich bereit, die im Rahmen des Kreditvergabeprozesses und der erforderlichen Due Diligence gegenüber dem Investment A1 oder dem Investor anfallenden Kosten zu übernehmen. Sollte es nicht zu einem Abschluss eines Darlehensvertrages kommen und dem Investment A1 oder dem Investor bereits Kosten im Rahmen des Kreditvergabeprozesses entstanden sein, sind diese Kosten durch den Projektentwickler zu tragen. Der Investment A1 bzw. der Investor werden die Kosten durch entsprechende Rechnungen nachweisen und diese dem Kreditnehmer bzw. dem Projektentwickler zukommen lassen. Diese werden jedoch auf einen Gesamtbetrag von 75.000,00 € (zuzüglich USt.) begrenzt („Cap“). Soweit absehbar ist, dass die Kosten einen Betrag von 50.000,00 € (zuzüglich USt.) übersteigen, werden sich die Parteien über Möglichkeiten einer Kostenvermeidung verständigen. Die Kosten sind mit Darlehensauszahlung zu begleichen bzw. für den Fall, dass es nicht zu einer Auszahlung des Darlehens kommt, binnen zehn Geschäftstagen nach Zugang der Rechnungen beim Projektentwickler.“
Weiter heißt es in dieser Vereinbarung (Anlage K 1, Seite 9): „Dieses Term Sheet und die darin enthaltenen Aussagen legen weder dem Investor noch seinem Investment A1 rechtliche Verpflichtungen jeglicher Art im Zusammenhang mit dem Darlehen oder sonstigem auf. Insbesondere besteht keine Verpflichtung zur Vermittlung oder zum Abschluss eines Darlehensvertrages. Unabhängig davon stimmen Sie durch ihre Unterschrift zu, dass die Vertragsbedingungen in den vorstehenden Abschnitten „Kostenübernahme“ sowie „Abbruchgebühr“ für Sie verpflichtend sind“.
Am Ende der Vereinbarung/Anschreibens heißt es: „Wir stimmen den Konditionen dieses Term Sheets sowie den darin getroffenen Vereinbarungen zur Kostenübernahme und der Abbruchgebühr zu.“ Hierunter hat der Beklagte unter dem Datum 17.12.2014 seine Unterschrift gesetzt.
In dem in der Anlage K 1 vorangestellten Schreiben vom 17.12.2014 der Klägerin an den Beklagten wird mitgeteilt: „Sehr geehrter Herr B1, in unserer Funktion als Investment A1 des uns beauftragenden Investors (der „Investor“) übersenden wir unser indikatives Term Sheet für die Mezzanine-Finanzierung „Palais am B. T.“ in Berlin.
Bitte beachten Sie, dass es sich um ein Term Sheet handelt und mit ihrer Zustimmung zu diesem Term Sheet noch kein Finanzierungsvertrag zwischen Ihnen und dem Investor zustande gekommen ist. Sämtliche Bedingungen dieses Term Sheets sind vorbehaltlich der Ergebnisse einer kommenden Due Diligence sowie vorbehaltlich der finalen Zustimmung des C. D. I. AG Investmentkomitees und der Zustimmung des Investors. An dieses Term Sheet halten wir uns als Grundlage unserer Investmentempfehlung an den Investor bis zum 29.12.2014 gebunden.“
Letztlich ist es nicht zu dem Abschluss eines Mezzanine-Darlehensvertrages zwischen der Palais am B. T. GmbH & Co. KG und einem Investor gekommen. Der Eigentümer des für das Projekt vorgesehenen Baugrundstückes hat dieses schließlich an einen anderen Käufer verkauft, so dass es zu einer Realisierung des von dem Beklagten beabsichtigten Projektes „Palais am B. T.“ nicht gekommen ist.
Die Klägerin hat dem Beklagten mit Kostenrechnung vom 22.09.2015 die im Rahmen des Kreditvergabeprozesses der Klägerin entstandenen Kosten für die rechtliche Beratung für das Projekt in Höhe von 15.402,77 € brutto in Rechnung gestellt (Anlage K 3).
Mit weiterer Kostenrechnung vom 22.09.2015 hat die Klägerin dem Beklagten die Abbruchgebühr zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 89.250,00 € in Rechnung gestellt (Anlage K 4).
Die Klägerin behauptet, dass bezogen auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien unbedingte Voraussetzung gewesen sei, dass der Beklagte als „Projektentwickler“ Eigenkapital in Höhe von 20 Mio. € einbringt. Das beabsichtigte Projekt und insbesondere der Grundstückskauf seien daran gescheitert, dass der Beklagte das notwendige Eigenkapital nicht habe aufbringen können, wobei der Beklagte im Laufe des Jahres 2015 immer wieder neue Eigenkapitalgeber ins Gespräch gebracht habe. Schließlich habe der Beklagte sogar mit E-Mail vom 18.04.2015 den Vorstand der Klägerin gebeten, einen Eigenkapitalgeber zu suchen.
Die Klägerin behauptet, sie habe die Nichtumsetzung des Projektes nicht zu vertreten gehabt. Der Vorstand der Klägerin habe dem Beklagten zwei ernsthafte Interessenten für die Mezzanine-Finanzierung vorgestellt. Der Zeuge D., der Geschäftsführer bzw. Managing-Partner der Investmentfirma A. in H. sei, verfüge über entsprechende Investitionsmandate vorwiegend US-amerikanischer institutioneller Investoren. Der Zeuge D1. vertrete die D2, ein Family-Office, das vornehmlich von holländischen Familien mit Investitionsmandaten für deutsche Immobilien betraut ist und eigenständige Investitionsentscheidungen treffen kann.
Deren Bereitschaft zur Finanzierung sei letztlich an Zweifeln gescheitert, ob der Beklagte das Projekt erfolgreich umsetzen könne, insbesondere das Eigenkapital aufbringen könne.
Der Zeuge G. habe das streitgegenständliche Grundstück anderweitig verkauft, weil er erkannt habe, dass der Beklagte das Eigenkapital nicht würde aufbringen können.
Der Beklagte habe spätestens in der E-Mail vom 22.04.2015 (Anlage K 17) eingeräumt, dass er das Eigenkapital nicht mehr würde aufbringen können.
Die Klägerin behauptet, bei dem Term Sheet mit dem vorangegangenen Anschreiben und der „Zusammenfassung und Annahmen“ handele es sich um Individualvereinbarungen, keine allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Zahlung eines Bearbeitungsentgelts sei branchenüblich. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Abbruchgebühr sei auch nicht unangemessen. Die Regelung sei klar und verständlich formuliert, branchenüblich und nicht überraschend.
Die Klägerin behauptet, ihr seien Kosten im Zusammenhang mit der geplanten Mezzanine-Finanzierung in Höhe von 15.402,77 € entstanden. Dieser Betrag sei ihr von dem Rechtsanwalt Dr. C. H. für rechtliche Beratungen in Rechnung gestellt worden gemäß Rechnung vom 07.09.2015 (Anlage K 2).
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 104.652,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.10.2015 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass ihm die Klägerin nie einen Investoren vorgestellt habe. Es sei zu keinem einzigen Gespräch über eine Mezzanine-Finanzierung gekommen. Die Mezzanine-Finanzierung sei daran gescheitert, dass die Klägerin keinen Investor habe finden können. Dies sei auch der Grund dafür gewesen, dass der Verkäufer G. das fragliche Grundstück an einen anderen Käufer veräußert habe.
Der Beklagte bestreitet, dass die von der Klägerin in Rechnung gestellten Kosten für rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Projektfinanzierung angefallen seien. Es fehle hier an einem Einzelstundennachweis. Nachdem nie Verhandlungen mit möglichen Investoren stattgefunden hätten, sei nicht ersichtlich, warum eine rechtliche Beratung erforderlich gewesen sein sollte.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Parteien die Zahlung einer Abbruchgebühr und die Erstattung von Kosten erkennbar nur für den Fall vereinbart hätten, dass es zu substanziellen und ernsthaften Verhandlungen mit potentiellen Investoren über die Bereitstellung des Mezzanine-Kapitals komme. Dies sei nicht der Fall gewesen.
Bei den Klauseln im Term Sheet handele es sich zudem um allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese benachteiligten den Beklagten unangemessen, da sie eine Zahlungspflicht des Beklagten begründeten ohne Verschulden und ohne, dass die Klägerin eine Leistung zu erbringen habe.
Der Beklagte bestreitet, dass es sich bei den Zeugen D. den D1 um potentielle Investoren gehandelt habe.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugen D. und D2. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 23.06.2016 (Bl. 98/107) verwiesen. Ferner wurden der Zeuge G. (vgl. Sitzungsniederschrift vom 01.12.2016, Bl. 117/122) sowie der Zeuge Dr. C. H. (vgl. Sitzungsniederschrift vom 09.03.2017, Bl. 154/158) uneidlich vernommen.
Ferner wurde der Geschäftsführer der Klägerin, Mi. M., angehört (vgl. Sitzungsniederschrift vom 18.02.2016, Bl. 60/63).
Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.
Anspruch auf Zahlung einer Abbruchgebühr in Höhe von 75.000,00 € nebst USt.:
Der Beklagte hat sich durch Unterzeichnung des Term Sheets am 17.12.2014 nicht wirksam zur Zahlung der 75.000,00 € nebst Umsatzsteuer verpflichtet.
Zwar liegt eine verbindliche Verpflichtungserklärung vor, nicht nur eine Absichtserklärung. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung, dass den Konditionen des Term Sheets sowie den darin getroffenen Vereinbarungen zur Kostenübernahme und der Abbruchgebühr zugestimmt werde. Die Bestimmungen unter den Stichworten „Abbruchgebühr“ und „Kostenübernahme“ enthalten eindeutig die Übernahme entsprechender Zahlungsverpflichtungen.
Die Verpflichtung zur Leistung einer Abbruchsgebühr ist jedoch nicht wirksam. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob es sich hierbei um eine Individualvereinbarung oder um AGB handelt.
Weder aus dem Anschreiben vom 17.12.2014 noch der „Zusammenfassung und Annahmen“ noch dem Term Sheet ergibt sich eine Verpflichtung der Klägerin zur Erbringung irgendwelcher Leistungen, weder gegenüber der Kreditnehmerin (Palais am B. T. GmbH & Co. KG) noch gegenüber dem Beklagten.
Wie der Geschäftsführer der Klägerin bei seiner persönlichen Anhörung ausgeführt hat, hätte die Klägerin bei einem Zustandekommen der Mezzanine-Finanzierung einen Auftrag von dem Investor erhalten. Sie hätte dann von diesem ein Investment-A1y-Fee für ihre Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Durchführung des Kreditprozesses, der Due Dilligence, dem Monitoring, dem Reporting, erhalten.
Die Tätigkeit der Klägerin im Zusammenhang mit dem Finden eines interessierten Investors für das von dem Beklagten verfolgte Projekt war damit in erster Linie eine Maßnahme zur Anbahnung eines Dienstleistungsvertrages der Klägerin mit dem interessierten Investor.
Die von dem Beklagten eingegangene Verpflichtung zur Zahlung einer Abbruchgebühr war weder die Hauptleistungspflicht noch die Nebenleistungspflicht eines entgeltlichen Vertrages mit dem Beklagten oder der Kreditnehmerin. Das Term Sheet hat keine Eckpunkte für einen entgeltlichen Vertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten oder der Klägerin und der Kreditnehmerin vorgesehen, da ein Vertrag zwischen Klägerin und Beklagtem bzw. Kreditnehmerin von vornherein nicht beabsichtigt war.
Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung einer Abbruchgebühr ist mit keiner Gegenleistungspflicht der Klägerin verknüpft. Es ist weder eine synallagmatische noch eine konditionelle oder kausale Verknüpfung ersichtlich. Die Verpflichtung zur Zahlung knüpft auch nicht daran an, dass die Klägerin bereits in irgendeiner Form Tätigkeiten zur Gewinnung eines Investors oder im Rahmen eines Kreditvergabeprozesses begonnen hat.
Der Beklagte hat sich hier daher zu einer Leistung ohne Gegenleistung verpflichtet. Dies kann nur als Schenkung im Sinne des § 516 BGB eingeordnet werden. Es hätte daher die Form des § 518 BGB eingehalten werden müssen. Nachdem dies nicht der Fall ist, liegt auch keine wirksame Verpflichtung des Beklagten vor.
In Betracht kommt auch nicht die Übernahme eines pauschalierten Schadensersatzes wegen Verletzung (vor-) vertraglicher Pflichten des Beklagten. Die Zahlungsverpflichtung knüpft gerade nicht an ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten an. Der Beklagte wurde zudem durch das Term Sheet gegenüber der Klägerin zu keinen Leistungspflichten außer der Zahlung der Abbruchgebühr und der Kostenübernahme verpflichtet. Auch die Projektgesellschaft wird zu nichts verpflichtet.
Ein selbstständiges Schuldversprechen im Sinne des § 780 BGB kommt ebenfalls nicht in Frage. Es fehlt hier an einem gültigen Grundgeschäft. Die Klägerin wäre daher ungerechtfertigt bereichert.
Anspruch auf Zahlung entstandener Kosten in Höhe von 15.402,77 €:
Die Verpflichtung des Beklagten, Kosten zu tragen, die der Klägerin im Rahmen des Kreditvergabeprozesses bereits entstanden sind, ist dagegen wirksam.
Hier handelt es sich nicht um eine unentgeltliche Verpflichtung, da der Beklagte sich hier nur verpflichtet hat, Kosten, die der Klägerin im Zusammenhang mit dem Kreditvergabeprozess bereits entstanden sind, zu erstatten.
Notwendigerweise können solche Kosten nur aufgrund bereits erbrachter Leistungen durch die Klägerin im Zusammenhang mit der Mezzanine-Finanzierung entstehen.
Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin bereits in das Projekt der Gewinnung eines interessierten Investors für die Vergabe eines Mezzanine-Darlehens an die Kreditnehmerin, die Palais am B. T. GmbH & Co. KG, eingetreten ist. Das Gericht ist hiervon überzeugt aufgrund der Aussagen der einvernommenen Zeugen D., D1 und Dr. H.
Der Zeuge D. hat ausgesagt, dass der Geschäftsführer der Klägerin ihm im November 2014 das Investment „Palais am B. T.“ herangetragen habe. Er habe das Projekt interessant befunden und sich entschieden, dies weiterzuverfolgen. Der Zeuge D. hat auch dargelegt, dass seine Firma A. in der Lage gewesen wäre, das Mezzanine-Kapital zur Verfügung zu stellen. Er habe das Projekt intensiv mit Herrn Morgenroth diskutiert und auch eigene Recherchen angestellt. Der Zeuge D1 sagte ebenfalls aus, dass er Anfang 2015 von dem Geschäftsführer der Klägerin wegen des Projekts „Palais am B. T.“ angefragt worden sei. Die Übernahme einer Mezzanine-Tranche wäre auch interessant gewesen. Der Zeuge D1 hat ebenfalls dargelegt, dass eine entsprechende Finanzierung durch die D2, für die er tätig ist, möglich gewesen wäre. Der Zeuge Dr. H. hat ausgeführt, dass er im Zusammenhang mit dem Projekt „B. Palais“ Beratungsleistungen für die Klägerin erbracht hat und dabei sogar eine gesonderte Anfrage für einen potentiellen Investor bearbeitet habe.
Das Gericht hat keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen. Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugen D1 und D. nicht in der Lage gewesen wären, eine Mezzanine-Finanzierung zu ermöglichen und dass die Klägerin nicht mit diesem Zeugen wegen einer solchen Finanzierung in Kontakt getreten ist, sind nicht ersichtlich.
Auch die Aussage des Grundstückseigentümers, des Zeugen U. G., ist nicht geeignet, Zweifel an der Aussage der übrigen Zeugen zu erwecken.
Dieser sagte zwar aus, Herr M. habe ihm im März 2015 gesagt, dass er nur Vermittler sei und nicht in der Lage sei, das „Eigenkapital in Höhe von 30 Mio. €“ zur Verfügung zu stellen. Aus der Aussage des Zeugen hat sich jedoch insgesamt der Eindruck ergeben, dass er nur daran interessiert war, ob ihm eine verbindliche Zusage bezüglich eines Kapitalbetrages in Höhe von 30 Mio. € gemacht werden könne. In welcher Form dieses Kapital zur Verfügung gestellt würde, hatte dagegen offensichtlich kein Interesse für den Zeugen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der Zeuge nicht im Einzelnen nachvollzogen und im Gedächtnis behalten hat, was ihm der Geschäftsführer der Klägerin zur beabsichtigten Finanzierung erläutert hat, sondern dass er nur das Ergebnis, dass im Zeitpunkt März 2015 ein weiteres Kapital in Höhe von 30 Mio. € nicht zur Verfügung stand, abgespeichert hat. Daher kann aufgrund der Aussage des Zeugen G. nicht zur Überzeugung des Gerichtes festgestellt werden, dass die Klägerin nie in den Prozess der Gewinnung eines interessierten Investors für die Zurverfügungstellung eines Mezzanine-Darlehens in Höhe von 30 Mio. € eingetreten ist.
Das Gericht ist aufgrund der Aussage des Zeugen Dr. H. davon überzeugt, dass der Klägerin Rechtsanwaltskosten für rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der beabsichtigten Mezzanine-Finanzierung in Höhe von 15.402,77 € entstanden sind. Der Zeuge hat bestätigt, dass er für die Klägerin in diesem Zusammenhang beratend tätig geworden ist. Er habe beraten bezüglich Verträgen der Klägerin mit dem Finanzier und zwischen dem Finanzier und der Darlehensnehmerin. Der Zeuge hat bestätigt, dass er die Leistungen, die er abgerechnet hat, auch erbracht hat. Eine Vorlage eines auf Stunden oder gar Minuten heruntergebrochenen Tätigkeitsnachweises ist nicht erforderlich.
Es ist unerheblich, ob der Zeuge H. anwaltliche Tätigkeiten bereits vor dem 07. Dezember 2014 erbracht hat oder erst nach dem 29.12.2014. Die Kostenübernahmeverpflichtung sieht eine zeitliche Begrenzung nicht vor. Auch aus dem Anschreiben vom 17. Dezember 2014 der Klägerin an den Beklagten, wonach sich diese an das Term Sheet als Grundlage ihrer Investmentempfehlung an den Investor bis zum 29.12.2014 gebunden fühle, führt nicht zu einer solchen Begrenzung. Wenn der Klägerin nach dem 29.12.2014 Kosten im Zusammenhang mit der beabsichtigten Mezzanine-Finanzierung entstanden sind, hat der Beklagte diese daher zu ersetzen.
Die Klägerin hat die ihr entstandenen Kosten auch ausreichend durch Vorlage der Rechnung des Rechtsanwalts Dr. H. nachgewiesen, die zusätzliche Vorlage von Stundennachweisen ist nicht erforderlich. Die Klägerin hat durch Vorlage des entsprechenden Bankauszuges nachgewiesen, dass sie die Rechnung des Rechtsanwalts Dr. H. beglichen hat.
Nebenforderungen:
Der Zinsanspruch der Klägerin beruht auf §§ 286, 288 BGB. Die Klägerin hat den Beklagten die Kosten mit Schreiben vom 22.09.2015 in Rechnung gestellt und die Kostenrechnung des Dr. H. vorgelegt. Die Kosten waren binnen zehn Geschäftstagen nach Zugang der Rechnung zu begleichen. Verzug lag somit spätestens am 05.10.2015 vor.
Kosten und Vollstreckbarkeit:
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
