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Landgericht Ingolstadt Endurteil, 24. Nov. 2015 - 21 S 2015/14

published on 24.11.2015 00:00

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Previous court decisions

Amtsgericht Pfaffenhofen a.d.Ilm, 2 C 726/14, 27.11.2014

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Bundesgerichtshof, VIII ZR 274/15, 07.06.2016

Gericht

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Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Amtsgerichts Pfaffenhofen a. d. Ilm vom 27.11.2014 wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.800,00 € festgesetzt.

Gründe

Hinsichtlich des Sach- und Streitstands sowie der Begründung wird zunächst auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Der Mietvertrag enthält unter § 6 Nr. 2 in der Fußnote 1) folgenden Hinweis: Betriebskosten detailliert benennen bzw. Hinweis auf die Betriebskostenverordnung aufnehmen. Ein Zusatz zur Erläuterung der Betriebskosten wurde im Mietvertrag nicht angebracht.

Unter § 6 Nr. 3 ist folgendes geregelt: Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung anteilig auf den Mieter umzulegen. Es folgt sodann eine Regelung über die Form und die Fristen der Erhöhung der Betriebskosten entsprechend § 560 BGB sowie über die Ermäßigung von Betriebskosten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Anlage K 1 nach Blatt 4 d. Akten verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, eine wirksame Betriebskostenpauschale sei nicht vereinbart, weil eine Regelung darüber, welche Betriebskosten betroffen seien, nicht getroffen worden sei. Er begehrt Rückzahlung der von ihm gezahlten Betriebskostenpauschale für die Jahre 2001 - 2013. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Der Kläger stellt folgende Anträge:

1. Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pfaffenhofen a. d. Ilm vom 27.11.2014, Az.: 2 C 726/14, wird der Beklagte verurteilt, an den Kläger 1.800,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 600,00 € ab dem 31.12.2011, aus einem Betrag in Höhe von 600,00 € ab dem 31.12.2012 und aus einem Betrag in Höhe von 600,00 € ab dem 31.12.2013 zu bezahlen.

2. Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pfaffenhofen a. d. Ilm vom 27.11.2014, Az.: 2 C 726/14, wird der Beklagte verurteilt, an den Kläger 139,83 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 10.07.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zur Begründung wird zunächst auf die Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen.

Der Kläger weist zwar zunächst zutreffend darauf hin, dass für eine wirksame Betriebskostenvorauszahlung im Sinne des § 556 BGB die Benennung der Betriebskosten, für die Vorauszahlung geleistet wird, erforderlich ist (OLG Düsseldorf NJW-RR 91, 1354). Begründet wird dies damit, dass es dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages möglich sein muss, die voraussichtlichen Kosten, die für die Nebenkosten anfallen, abzuschätzen und dass überhaupt Klarheit über die umzulegenden und abzurechnenden Nebenkosten besteht.

Die Kammer ist der Auffassung, dass jedenfalls im vorliegenden Fall diese Grundsätze der Wirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale nicht entgegenstehen. Da eine Pauschale vereinbart ist, ist dem Mieter von vornherein klar, mit welchen Kosten er zusätzlich zur vereinbarten Miete belastet wird. Auch eine Unklarheit darüber, welche Betriebskosten in der Pauschale enthalten sind, besteht nicht, weil Sinn einer Pauschale grundsätzlich eine allgemeine Abgeltung sämtlicher Ansprüche ist. Die Regelung im Mietvertrag enthält keinen Hinweis darauf, dass neben der Pauschale noch andere Betriebskosten abgerechnet werden könnten. Soweit im Mietvertrag die Einschränkung enthalten ist, dass die Pauschale die Heiz- und Warmwasserkosten nicht umfasst, beruht dies darauf, dass die Kosten insoweit vom Mieter unmittelbar mit dem Gaslieferanten abgerechnet werden. Die Regelung im Mietvertrag ist daher dahingehend auszulegen, dass mit der Pauschale sämtliche umlagefähigen Betriebskosten abgegolten werden sollen. Nach der Regelung des Mietvertrages musste der Kläger nicht befürchten, vom Beklagten über die Pauschale hinaus wegen irgendwelcher Nebenkosten in Anspruch genommen zu werden.

Für die Frage der Erhöhung oder Ermäßigung der Betriebskosten nach § 560 Abs. 2 und 3 BGB ist zwar von Bedeutung, für welche Nebenkosten die Pauschale vereinbart ist. Hier enthält der Mietvertrag jedoch den ausdrücklichen Hinweis auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass auch insoweit für den Mieter keine Unklarheit besteht. Soweit in § 6 Nr. 3 S. 5 „ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen“ der Hinweis auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung nicht wiederholt wird, begründet dies ebenfalls keine Unklarheit, weil durch das Wort „entsprechend“ auf die vorangegangene Regelung über der Erhöhung Bezug genommen wird. Die Regelung ist daher nicht wegen Intransparenz unwirksam.

Da der Kläger die Betriebskostenpauschale nicht ohne Rechtsgrund gezahlt hat, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung gem. § 812 Abs. 1 BGB. Damit entfällt auch der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.

Im Hinblick auf die teilweise abweichende Rechtsprechung des OLG Düsseldorf und eine fehlende höchstrichterliche Entscheidung zu der Rechtsfrage, ob zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale stets im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung über die von der Pauschale erfassten Nebenkosten enthalten sein muss, ist die Revision zuzulassen.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mi

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published on 27.11.2014 00:00

Amtsgericht Pfaffenhofen a.d.Ilm

Gründe 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von

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Annotations

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.