Landgericht Ingolstadt Endurteil, 24. Nov. 2015 - 21 S 2015/14

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.800,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Rückzahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis.

Der Kläger mietete mit Mietvertrag vom 01.10.2006 vom Beklagten eine 3-Zimmer-Wohnung, Werkstraße 36, 1. Stock, Baar-Ebenhausen. In dem verwendeten Formular im Mietvertrag findet sich unter „§ 6 Mietzins“ unter Ziffer 2. vorgedruckt die Regelung:

„2. Neben der Miete trägt der Mieter folgende Betriebskosten 1):

- Die Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten werden als Pauschale in Höhe von ... EUR pro *) - Monat - Vierteljahr - Jahr - entrichtet.

- Die Betriebskosten werden anteilig ihrer tatsächlich anfallenden Höhe umgelegt. Der Mieter ist verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von ... EUR pro Monat zu entrichten. Die Betriebskosten werden - sofern nicht die Umlegung nach unterschiedlichem Verbrauch oder Verursachung erfolgt - nach

- der Anzahl der Wohnflächen oder

- der Zahl der Nutzer oder

- der unterschiedlichen Nutzung verteilt. (...)“

In dem Formular wurde handschriftlich das Kästchen vor der ersten Zeile („die Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmkosten werden als Pauschale entrichtet“) angekreuzt und handschriftlich die Zahl 50 vor „EUR“ eingetragen. Die Begriffe Vierteljahr und Jahr wurden durchgestrichen. Im nächsten Absatz wurde im freien Feld nach „Vorauszahlungen in Höhe von“ ebenfalls die Zahl 50 eingetragen. Wegen der genauen Einzelheiten wird ergänzend auf den als Anlage K1 vorgelegten Mietvertrag Bezug genommen.

Unstreitig zahlte in den Jahren 2011-2013 der Kläger 50,00 € pro Monat an den Beklagten, für diese Zeit somit insgesamt 1.800,00 €. Ende August 2013 übersandte der Beklagte dem Kläger erstmals seit Mietbeginn eine Nebenkostenabrechnung (die der Kläger zudem für formal und inhaltlich unrichtig hält) und forderte eine Nachzahlung von 48,35 €; auf Anlage K2 wird ergänzend Bezug genommen. Die Nebenkostenabrechnung wurde vom Kläger am 11.09.2013 telefonisch und mit Schreiben vom 07.10.2013 schriftlich zurückgewiesen. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 03.07.2014 wurde die Nebenkostenabrechnung nochmals zurückgewiesen, der Beklagte auf die Unwirksamkeit der Betriebskostenklausel hingewiesen und zur Rückzahlung des Betrages von 1.800,00 € zzgl. Zinsen bis zum 18.07.2014 aufgefordert. Mit Schreiben vom 10.07.2014 verweigerte der Beklagte eine Zahlung.

Der Kläger ist der Ansicht, die Betriebskostenklausel im Mietvertrag sei gem. § 307 I BGB unwirksam, da sie nicht klar und verständlich sei und aus ihr nicht eindeutig hervorgehe, ob eine Betriebskostenpauschale geschuldet sei oder die Betriebskosten jährlich abgerechnet würden. Zweifel bei der Auslegung gingen gem. § 30 c II BGB zulasten des Beklagten. Auch würden im Mietvertrag keine konkreten Betriebskosten, die der Kläger zu tragen haben soll, genannt. Ein Verzinsungsanspruch ergebe sich daraus, dass der Beklagte Kenntnis davon gehabt habe, dass die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt seien. Durch die Verwendung einer unwirksamen Bestimmung im Mietvertrag sei der Beklagte gem. §§ 311 II, 241 II BGB auch zum Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verpflichtet. Der Kläger macht insofern eine Erstattung von 139,83 € geltend, berechnet als 0,65 Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert von 1.800,00 €, zzgl Auslagenpauschale und USt.

Der Kläger beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.800,00 € zzgl. Zinsen i. H. v. 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag i. H. v. 600,00 € ab dem 31.12.2011, aus einem Betrag i. H. v. 600,00 € ab dem 31.12.2012 und aus einem Betrag i. H. v. 600,00 € ab dem 31.12.2013 zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 139,83 € zzgl. Zinsen i. H. v. 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 10.07.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Der Beklagte ist der Auffassung, der Kläger schulde ausweislich des gelebten Mietverhältnisses pauschalierte Nebenkosten. In § 6 Ziffer 2 des Mietvertrages sei geregelt, dass sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten als Pauschale i. H. v. 50,00 € pro Monat vom Kläger zu entrichten seien, die anderweitige alternative Regelung der Umlage anteilig in ihrer tatsächlich anfallenden Höhe sei nicht angekreuzt, sondern lediglich ein Betrag von 50,00 € eingetragen. Ein rechtserheblicher Widerspruch sei nicht gegeben.

Auch im Fall eines möglichen Widerspruchs im Mietvertrag habe eine Auslegung in der Form zu erfolgen, dass der eigentliche Wille der Parteien zu ermitteln sei; der Kläger habe seit Beginn des Mietverhältnisses monatlich pauschalierte Zahlungen auf die Betriebskosten von 50,00 € ohne Vorbehalt geleistet. Auch könne sich, sofern eine widersprüchliche Regelung im Mietvertrag vorliege, der Mieter grundsätzlich auf die ihm günstigere Regelung berufen, was hier zur Folge habe, dass eine monatliche Pauschale von 50,00 € geschuldet sei.

Der Kläger erwidert hierauf, die im August 2013 übersandte Nebenkostenabrechnung zeige, dass der Beklagte selbst nicht von einer Pauschale ausgegangen sei. Die Klausel sei unwirksam gem. § 307 I 1 BGB, es bestehe das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion. Der Beklagte könne sich auch aufgrund seines eigenen widersprüchlichen Verhaltens nicht auf eine stillschweigende Vertragsänderung berufen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Parteivorbringens wird ergänzend auf den Inhalt der Akten, insbesondere die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2014, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der streitgegenständlichen Beträge. Ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 812 ff. BGB, da die streitgegenständlichen Zahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden sind.

Die Auslegung der Regelung unter § 6 Ziffer 2. des Mietvertrags ergibt, dass zwischen den Parteien eine Nebenkostenpauschale im Sinne von § 556 II S. 1 Alt. 1 BGB vereinbart wurde. Die Vereinbarung ist auch wirksam. Sie ist weder gem. § 307 BGB unwirksam, noch ergibt sich ein abweichendes Ergebnis aus § 305 c II BGB.

a.

Die vorliegend vom Beklagten verwendete Regelung stellt zwar grundsätzlich eine allgemeine Geschäftsbedingung dar. Es handelt sich um einen ersichtlich vorformulierten Formularvertrag. Dies ist zwischen den Parteien auch nicht streitig. Dabei handelt es sich auch bei Klauseln mit ausfüllungsbedürftigen Leerräumen um AGB, wenn es um unselbstständige Ergänzungen, wie etwa Einfügung von Namen etc. geht (vgl. Palandt/Grüneberg, 73. A., § 305 BGB Rn. 8); entsprechendes gilt bei einer Kombination von mehreren vorformulierten Regelungsalternativen mit einem Leerraum, der individuell ausgefüllt werden kann, auch dabei handelt es sich um AGB, wenn die vorformulierten Alternativen im Vordergrund stehen und die individuelle Wahlmöglichkeit überlagern (vgl. Grüneberg a. a. O. Rn. 8, Rn. 11).

Vor der Prüfung der Unwirksamkeit gem. §§ 307 ff. muss jedoch der Inhalt der Klausel durch Auslegung ermittelt werden (vgl. Grüneberg a. a. O., vor § 305 BGB Rn. 17). Auch die Unklarheitenregel gem. § 305 c II BGB kommt erst zur Anwendung, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und mind. zwei Auslegungen der gegenständlichen Klausel rechtlich vertretbar sind (vgl. Palandt/Grüneberg § 305 c Rn. 15); weist die Klausel bei objektiver Auslegung einen einheitlichen Inhalt auf oder haben die Parteien sich übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden, ist für die Anwendung von § 305 c II BGB kein Raum (vgl. Grüneberg a. a. O.). Für die Auslegung von AGB gilt der Grundsatz objektiver Auslegung, danach sind AGB ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständlichen und redlichen Vertragspartnern und der Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird, maßgebend ist jedoch eine vor objektiven Sinn abweichende Bedeutung, wenn die Parteien der Klausel übereinstimmend eine solche vom objektiven Sinn abweichende Bedeutung beigelegt haben (vgl. Grüneberg a. a. O., Rn. 16).

b.

Vorliegend ergibt die Auslegung hinreichend und auch ausreichend transparent und verständlich, dass im Vertrag die Zahlung einer monatlichen Nebenkostenpauschale von 50,00 € vereinbart wurde.

Im Zusammenhang mit AGB gilt der Grundsatz der objektiven Auslegung. Danach sind diese ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Nur wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die Unklarheitenregel des § 305 c II BGB zur Anwendung, bei der im Verbandsprozess die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist. Völlig fern liegende Auslegungsmöglichkeiten, von denen eine Gefährdung des Rechtsverkehrs ernsthaft nicht zu befürchten ist, haben dabei außer Betracht zu bleiben. (BGH, NJW 2011, 2122, 2123, m.Nw.)

Vorliegend wurde hier zweimal der Betrag von 50,00 € pro Monat eingetragen, einmal bei der angekreuzten Variante mit Pauschalvereinbarung, einmal bei der Variante mit Vorauszahlungen. Angekreuzt ist jedoch nur der erste der beiden Sätze.

Die Auslegung nach den dargelegten Maßstäben ergibt hierbei jedoch, dass lediglich die „Pauschalvariante“ ausdrücklich vereinbart ist, die zusätzliche Eintragung letztlich unschädlich ist, da klar ist, was die Parteien hier vereinbart haben und daher letztlich nur auf die tatsächlich vereinbarte Regelungsalternative abzustellen ist. Denn bei einem mit Ausfüllungen versehenen Formulartext, bei dem der vervollständigte Teil dann aber nicht angekreuzt ist, kann es sich auch um eine bloße Vorbereitung einer etwaigen, durch Ankreuzen als gültig zu kennzeichnenden Vereinbarung handeln (vgl. BGH NJW 2013, 2583, 2584). Ein solches Verständnis erscheint vorliegend auch nicht völlig fernliegend; auch aus Sicht eines „Durchschnittskunden“ erscheint es nicht fernliegend, dass beispielsweise bei der Vorbereitung des Mietvertrags der Betrag ausgefüllt und erst danach die Entscheidung über Pauschale oder Vorauszahlung getroffen wird. Demgegenüber fernliegend erscheint vielmehr ein Verständnis, wonach beide Sätze gleichermaßen Gültigkeit entfalten sollten, also eine Pauschale und zusätzlich ein Vorauszahlungsbetrag von 50,00 € vereinbart wären. Dies erscheint praktisch fernliegend und entspricht auch eindeutig nicht dem, was die Parteien im Anschluss tatsächlich gehandhabt haben.

Vorliegend ist aus Sicht eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden ohne weiteres davon auszugehen, dass der Formularvertrag hier zwei Varianten anbietet und vorliegend (nur) die erste der beiden von den Parteien als gültig gekennzeichnet wurde. Dies ergibt sich sowohl daraus, dass im Gegensatz zum ersten Satz der zweite Satz gerade nicht angekreuzt ist (der erste aber eben schon, was erkennen lässt, dass man sich der Notwendigkeit einer entsprechenden Kennzeichnung bewusst war) und auch die im zweiten Untersatz vorgesehenen Varianten, nach denen die Umlageschlüssel festzusetzen gewesen wären, nicht bearbeitet sind, dort keine der Varianten angekreuzt ist, wohingegen aber im angekreuzten ersten Satz eine detailliertere Bearbeitung in Form von Durchstreichungen stattgefunden hat.

Desweiteren ist im Rahmen einer Vertragsauslegung grds. gem. §§ 133, 157 BGB neben dem Wortlaut auch durchaus das spätere Verhalten der Parteien zumindest ein Indiz für die Auslegung (vgl. Palandt/Ellenberger, § 133 Rn. 17). Auch bei der Auslegung von AGB ist eine von den Parteien übereinstimmend der Regelung beigelegte Bedeutung maßgeblich (vgl. Palandt/Grüneberg, § 305 c BGB Rdnr. 16 m.Nw.). Ist bei einem längeren Mietverhältnis entweder immer oder nie abgerechnet worden, kann aus dieser Handhabung auch auf den ursprünglichen Willen der Parteien geschlossen werden (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 BGB, Rn. 263). Vorliegend haben die Parteien unstreitig jahrelang eine Pauschalierung praktiziert und damit gerade die auch nach dem Wortlaut und den Ausfüllungen (s.o.) gewählte Regelung umgesetzt haben. Dies lässt einen hinreichenden Rückschluss auch auf das Verständnis der Parteien von der Regelung und den beim Vertragsschluss bestehenden Willen zu. Dass der Beklagte dann irgendwann auf die Idee kam, eine Abrechnung vorzunehmen, ändert daran nichts (vgl. auch Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 556 BGB, Rn. 130). Dafür spricht insbesondere, dass auch die Abrechnung (Anlage K2) letztlich nicht einmal eine formelle Abrechnung im Rahmen des Mietverhältnisses darstellt, sondern der Beklagte dem Kläger hier letztlich (mit Ergänzungen) nur die Einzelabrechnung im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt hat, die unmittelbar nicht den Kläger, sondern den Beklagten betrifft. Dies legt nahe, dass erst die Tatsache, dass hier beispielsweise auch von Mieter-umlagefähigen Kosten die Rede ist (Seite 3 der Abrechnung) den Beklagten überhaupt auf die Idee brachte, abzurechnen.

Vorliegend besteht demnach bereits keine im Sinn des § 305 c II BGB nicht behebbare Unklarheit. Ebenso wenig ist die vorformulierte Regelung in Kombination mit den vorgenommenen Ausfüllungen und Bearbeitungen als intransparent zu beanstanden.

c.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die zu zahlenden Betriebskosten ihrer Art nach vorliegend nicht angegeben wurden, auch nicht im Sinne einer Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, die nach der Fußnote im Formularvertrag zwar vorgesehen war, jedoch beim Ausfüllen nicht vorgenommen wurde.

Grundsätzlich muss zwar eine Nebenkostenvereinbarung ausreichend bestimmt sein, die umzulegenden Nebenkosten müssen konkret angegeben oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet seien (vgl. etwa M. Schmid in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 BGB, Rn. 12). Hierbei wird allerdings zum Teil der Begriff „Betriebskosten“ für bestimmt genug gehalten (vgl. M. Schmid a. a. O., Rn. 18). In jedem Fall ist aber der wirkliche Parteiwille zu ermitteln.

Selbst wenn man für hier die zugrundeliegende Vereinbarung von fehlender Bestimmtheit des Begriffes „Betriebskosten“ ausgeht, so ist nach Auffassung des Gerichts vorliegend dennoch im Wege der Vertragsauslegung von der wirksamen Vereinbarung einer Pauschale auszugehen.

Für den Fall einer unwirksamen Vorauszahlungsvereinbarung ist streitig, welche Konsequenzen daraus für die Vereinbarung und die geleisteten Zahlungen des Mieters zu ziehen sind. Nach einer Meinung soll dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen; nach anderer Ansicht soll der Vermieter seinen Anspruch auf regelmäßige Zahlung des als Vorauszahlung ausgewiesenen Betrags behalten, entweder als Betriebskostenpauschale oder als unselbstständiger Teil einer Bruttokaltmiete qualifiziert (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer a. a. O., Rn. 64 ff. m. Nw.). Das Gericht schließt sich insofern der Ansicht an, dass sich der unwirksame Vorauszahlungsbetrag im Wege der Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB regelmäßig in eine Betriebskostenpauschale wandeln wird. Denn hier ist zu berücksichtigen, dass sich die Vertragsparteien darüber einig waren und der Mieter dies auch akzeptiert hat, dass neben der Nettomiete noch eine Leistung auf Betriebskosten erbracht wird. Es ist auch davon auszugehen, dass, hätten die Parteien die Unwirksamkeit erkannt, sie zur Erreichung eines vergleichbare Ergebnisses ggfs. die ohne Betriebskostenvereinbarung grundsätzlich geschuldete Miete dann entsprechend höher kalkuliert hätten. Allerdings wäre in diesem Fall der einkalkulierte Betrag Bestandteil der Nettogrundmiete, die ggfs. nach § 558 BGB zu erhöhen wäre, andererseits bestünde dann auch nicht die Verpflichtung des Vermieters aus § 560 III BGB zur Herabsetzung einer Pauschale bei entsprechender Ermäßigung der Betriebskosten. Dem Parteiwillen und den Interessen der Parteien entspricht insofern daher regelmäßig am ehesten die Vereinbarung einer Pauschale (vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 1138; AG München NZM 1999, 415).

Nach Auffassung des Gerichts kann im Ergebnis nichts anderes gelten, wenn die Parteien ohnehin bereits ausdrücklich eine Pauschale vereinbart haben. Das von den Parteien hier letztlich übereinstimmend zugrunde gelegte Äquivalenzverhältnis, die Bewertung der Gesamtgegenleistung für die Mietsache einschließlich Betriebskosten darf bei einer Vertragsauslegung nach Treu und Glauben entsprechend der Verkehrssitte nicht außer Acht gelassen werden.

2.

Da der Beklagte somit auch nicht pflichtwidrig eine unwirksame Bestimmung im Mietvertrag verwendet hat, besteht bereits daher keine Grundlage für einen Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die sich hierauf beziehen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.

Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem

Landgericht Ingolstadt

Auf der Schanz 37

85049 Ingolstadt

einzulegen.

Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.

Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.

Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.

Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem

Amtsgericht Pfaffenhofen a.d. Ilm

Ingolstädter Str. 45

85276 Pfaffenhofen

einzulegen.

Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.

Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.