Bundesgerichtshof Urteil, 17. Mai 2002 - V ZR 193/01
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebäudewirtschaft einen schriftlichen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem damals volkseigenen Grundstück G. Straße in I. . Mit notariellem Vertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtsträger, dem Rat der Stadt, kauften die Kläger "das in I. , G. Str. gelegene Eigenheim (1Familienhaus )" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück zu verleihen. Zur Durchführung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nutzungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 be-
standskräftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentümerin des Grundstücks.
Die Kläger haben die Feststellung beantragt, daû sie gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstreben. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Ankauf des Grundstücks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhältnis der Kläger nur eine von mindestens zwei in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zum Gegenstand gehabt habe.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Ei-
genheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzte.
Die Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien auûer Streit, die Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts , erfüllt, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat.
1. Allerdings läût der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des Berufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhältnis auf das Eigenheim als solches bezogen haben muû. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, denen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der sich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klägerin zu 2, die Ehefrau des Klägers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Kläger haben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG nicht das auf dem Grundstück errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben, eine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies genügt indessen nach Sinn und Zweck der Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begründung des Bereinigungsanspruchs.
a) Der Gebäudekauf der Kläger erfolgte auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkaufs-
gesetz 1973), das erst am 19. März 1990 - also nach dem Vertragsschluû - durch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Verkaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911), daneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bildeten die rechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2 SachenRBerG schützt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schlieût an einen Teilbereich des Verkaufsgesetzes 1990, nämlich den Verkauf volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile (§ 5 VerkG; Senat , Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Verkaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen (Vorspruch) diente, an. Dem Käufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem Untergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetzigen Eigentümer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht zum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff SachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingeräumt. Bereits das Verkaufsgesetz 1973 zählte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch Zweifamilienhäuser (§ 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung vom 19. Dezember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des Erwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daû der Erwerber beide Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig war auch der Erwerb zum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums der Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchführung des Verkaufsgesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was angesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gewesen wäre, hieran keine Einschränkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was den Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser angeht, nicht einmal die
ausdrückliche Voraussetzung, daû der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen Wohnzwecken dienen muûte. § 4 der Durchführungsverordnung vom 15. März 1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an Bürger (nach § 2 des Gesetzes Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnten oder durch die die künftige persönliche Nutzung dieses Wohnraums gewährleistet war. Eine Einschränkung dahin, daû der Verkauf volkseigener Zweifamilienhäuser (Wohngebäude, die zwei selbständige abgegrenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung) nur an den gegenwärtigen oder künftigen Nutzer beider Wohnungen zulässig war, enthielten die Durchführungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch § 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks. 12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BTDrucks. 12/8204, Beschluûempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der Senat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Regelung habe vermieden werden sollen, daû ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum Zwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräuûerung ausübt (Urt. v. 14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Für den Erwerb eines Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung, bleibt indessen Raum.
b) Eine Bereinigung durch Begründung und Veräuûerung von Wohnungseigentum , die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes Instrument der Bereinigung vorsieht (§§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG; für den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Diese Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage für die Aufteilung des
Grundstücks in dem Fall ab, daû der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berechtigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet hatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG eine Abtrennung von Teilflächen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66 Abs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als nicht möglich, wenn der Nutzer und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile des Gebäudes unter Ausschluû des anderen nutzen; der Grundstückseigentümer kann in diesem Fall, wie der Nutzer, die Begründung und Veräuûerung von Wohnungseigentum verlangen. Dies setzt aber voraus, daû der Grundstückseigentümer einen Tatbestand verwirklicht hat, der, wäre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf Bereinigung verschaffte (vgl. Krauû in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz , § 66 Rdn. 23). In Frage kommen vor allem vom Gesetz erfaûte Investitionen. Sie würden sich in dem von dem Nutzer zu erbringenden regelmäûigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68 Abs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere Sachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichtigen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstück ungeteilt oder nach Abschichtung von Teilflächen (§ 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu erwerben; unberührt bleiben die Fälle, in denen Wohnungseigentum deshalb gebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfähig (§§ 66 Abs. 2 Satz 1, 120 SachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmäûig ist.
2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klägern gekauften Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen auf-
wies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden-
falls für gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als möglich erscheinen. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klären.
Wenzel Tropf Krüger Klein Lemke
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(1) Die Teilung eines Grundstücks nach diesem Gesetz bedarf der Teilungsgenehmigung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs. Dabei ist § 20 des Baugesetzbuchs mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Die Teilungsgenehmigung ist zu erteilen, wenn die beabsichtigte Grundstücksteilung den Nutzungsgrenzen in der ehemaligen Liegenschaftsdokumentation oder dem Inhalt einer Nutzungsurkunde entspricht, in der die Grenzen des Nutzungsrechts in einer grafischen Darstellung (Karte) ausgewiesen sind, - 2.
für die Teilungsgenehmigung ist ein Vermögenszuordnungsbescheid zugrunde zu legen, soweit dieser über die Grenzen der betroffenen Grundstücke Aufschluß gibt, - 3.
in anderen als den in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Fällen ist die Teilungsgenehmigung nach dem Bestand zu erteilen, - 4.
ist eine Teilung zum Zwecke der Vorbereitung einer Nutzungsänderung oder baulichen Erweiterung beantragt, die nach § 20 des Baugesetzbuchs nicht genehmigungsfähig wäre, kann eine Teilungsgenehmigung nach dem Bestand erteilt werden.
(2) Die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedarf einer Genehmigung entsprechend Absatz 1, wenn nach dem Erbbaurechtsvertrag die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten sich nicht auf das Grundstück insgesamt erstreckt.
(3) Ist die Genehmigung für die Bestellung eines Erbbaurechts nach Absatz 2 erteilt worden, gilt § 21 des Baugesetzbuchs entsprechend für den Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung, der innerhalb von sieben Jahren seit der Erteilung der Genehmigung nach Absatz 2 gestellt wurde.
(4) Der Ankauf von Grundstücken sowie die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedürfen innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets nicht der Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 2 des Baugesetzbuchs und innerhalb eines förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs nicht der Genehmigung nach § 169 Abs. 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs.
(5) Im übrigen bleiben die Vorschriften des Baugesetzbuchs unberührt.
(1) Dem Nutzer, der bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine bauliche Anlage abgeschlossen und aufgrund dieses Vertrages oder eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages Besitz erlangt oder den Besitz ausgeübt hat, stehen die Ansprüche nach Kapitel 2 gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch dann zu, wenn das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen worden ist. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn der Vertrag aus den in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 genannten Gründen nicht erfüllt worden ist. Die Ansprüche aus Satz 1 stehen dem Nutzer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und
- a)
der Kaufvertrag vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist, - b)
der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder - c)
der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
(2) Die in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche stehen auch dem Nutzer zu,
- a)
der aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt hat, - b)
bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik über dieses Eigenheim geschlossen hat und - c)
dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
(3) Entgegenstehende rechtskräftige Entscheidungen und abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer bleiben unberührt.
(4) Bei der Bemessung von Erbbauzins und Ankaufspreis ist auch der Restwert eines vom Grundstückseigentümer errichteten oder erworbenen Gebäudes, einer baulichen Anlage und der Grundstückseinrichtungen in Ansatz zu bringen. Für die Bestimmung des Restwerts ist § 74 Abs. 1 Satz 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
(5) Der Nutzer hat auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 Abs. 2 bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will, und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 des Vermögensgesetzes entsprechend anzuwenden.
(6) Der Nutzer kann von der Gemeinde oder der Gebietskörperschaft, die den Kaufpreis erhalten hat, nach § 818 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Herausgabe des Geleisteten verlangen, soweit diese durch seine Zahlung bereichert ist. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen.
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist seit dem Jahre 1950 Mieterin des auf dem Grundstück S.straße 14 a in H. errichteten Einfamilienhauses. Durch notariellen Vertrag vom 5. Juni 1990 mit dem "Justitiar beim Rat der Stadt H.", der den Oberbürgermeister der Stadt vertrat, kaufte sie eine Miteigentumshälfte an dem Grundstück , die 1954 in Volkseigentum überführt worden war. Der Vertrag wurde im Grundbuch nicht mehr vollzogen. Mit Bescheid vom 19. August 1995 wurde der Miteigentumsanteil von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen an die Beklagte, die Erbin der früheren Miteigentümerin, zurückübertragen.
Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, daß ihr ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das den Miteigentumbruchteil zum Gegenstand hat. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin als Nutzerin und Käuferin eines Eigenheims nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG. Nach dem Gesetzeswortlaut könne nur ein Gebäudekauf Ansprüche des Nutzers auslösen. Zwar liege es nicht fern, den Kauf eines Eigenheimgrundstücks einzubeziehen. Dies gelte aber nicht für den Kauf eines volkseigenen Miteigentumsanteils , denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG lasse diesen Fall, obwohl er im Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157) - im folgenden: Verkaufsgesetz/VerkaufsG - vorgesehen gewesen sei, unberücksichtigt. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht in Frage, denn ein Miteigentumsanteil könne nicht Gegenstand eines Erbbaurechts sein, sein Ankauf durch den Nutzer sei nicht vorgesehen und laufe dem Ausgleichszweck des § 121 Abs. 2 SachenRBerG entgegen, denn der Zutritt eines neuen Teilhabers bringe Konfliktstoff in die Gemeinschaft.Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
Die Klägerin hat das auf dem Grundstück, um dessen hälftiges Miteigentum die Parteien streiten, errichtete Eigenheim (Gebäude für den Wohnbedarf mit einer oder zwei Wohnungen, § 5 Abs. 2 SachenRBerG) aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrags an diesem Tag und zu eigenen Wohnzwecken am 1. Oktober 1994 genutzt. Die Voraussetzungen , die § 121 Abs. 2 Buchst. a und c SachenRBerG für die Ansprüche des Nutzers nach Kapitel 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, darunter das geltend gemachte Ankaufsrecht, aufstellen, sind damit erfüllt. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts liegt aber auch das weitere Erfordernis, der Abschluß eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrags mit einer staatlichen Stelle der DDR bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 (§ 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG) vor. Über die Wirksamkeit des Vertrags streiten die Parteien nicht. Die aufgrund der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl. I S. 255) entstandene Stadt H., die jedenfalls nach Art. 231 § 8 Abs. 2 EGBGB als Vertragspartnerin der Klägerin gilt, ist als Trägerin der mittelbaren Staatsverwaltung "staatliche Stelle" im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Der Kaufvertrag mit der Stadt hatte auch, wie es die Vorschrift verlangt, das von der Klägerin genutzte Eigenheim ("dieses Eigenheim") zum Gegenstand.
1. Allerdings hat die Klägerin nicht das Gebäude gekauft, denn Gebäudeeigentum (§ 288 Abs. 4 ZGB) war nicht begründet worden. Gegenstand des Kaufs war vielmehr das Grundeigentum, dieses wiederum beschränkt auf einen
ideellen Bruchteil. Der Senat hat, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, bereits entschieden, daß § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG auch Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke erfaßt (Urt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, WM 1999, 2034). Anders als der Kauf eines Grundstücks mitsamt dem Gebäude (§ 295 ZGB) stellte indessen auch nach dem Recht der DDR der Erwerb eines Miteigentumsanteils keine rechtliche Grundlage für die alleinige und dauernde Nutzung des Eigentums dar. Die Nutzungsbefugnisse der Miteigentümer waren , in den Grundzügen mit dem geltenden Recht vergleichbar, gemeinschaftlich , die Verwaltung des Eigentums stand allen Teilhabern gemeinschaftlich zu (§§ 35, 36 ZGB); gegen den Verlust der Nutzungsbefugnis durch Aufhebung der Eigentümergemeinschaft waren die Miteigentümer, in den Grenzen des § 41 ZGB, nicht gefeit. Gleichwohl genügt der vor der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag über den volkseigenen Bruchteil des Eigenheimgrundstücks den Anforderungen des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Denn das Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, das die regelmäßige Grundlage für den Vertrauensschutz bildet, den § 121 Abs. 2 SachenRBerG dem Käufer gewährt (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 121 Rdn. 102), sah den Verkauf volkseigener Miteigentumsanteile an Ein- und Zweifamilienhäusern vor (§ 5 VerkaufsG). Das Verkaufsgesetz verzichtete mithin darauf, den Verkauf volkseigenen Grundvermögens an die Bedingung zu knüpfen, daß der Erwerber die Befugnis zur alleinigen Nutzung des Wohnraums erlangte und gegen deren Verlust durch Aufhebung der Gemeinschaft gesichert war. Nach den Durchführungsbestimmungen (§ 4 DVO/VerkaufsG) war den Zwecken des Verkaufs Genüge getan, wenn der Käufer das Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnte oder die künftige persönliche Nutzung durch ihn gesichert war. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz hat in § 121 Abs. 2 den Vertrauensschutz zwar auf Mieter (Pächter und
sonstige vertraglich Nutzungsberechtigte) beschränkt, weitergehende Bedingungen an das Recht zum Ankauf oder zum Erwerb eines Erbbaurechts aber nicht gestellt. Die Zielsetzung des Verkaufsgesetzes, in der sich angesichts des bevorstehenden Beitritts die Vermögensmehrung durch Auskehr öffentlichen Grundeigentums mit gewerbefördernden und wohnungswirtschaftlichen Vorstellungen vermischte, hat es nicht verlassen. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schützt mithin den Vermögenserwerb des Käufers auch dann, wenn die Verwendung des Eigentums zu Wohnzwecken rechtlich nur unvollkommen abgesichert ist.
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Befugnis des Käufers eines volkseigenen Miteigentumsanteils, aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG Rechte herzuleiten, mit den Grundsätzen des Kapitels 2 des Gesetzes, auf die die Vorschrift verweist, vereinbar.
a) Zwar kommt ein Anspruch des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes (§§ 3, 15 Abs. 1, 32 ff SachenRBerG) nicht in Frage, denn die Belastung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem solchen Recht ist nicht möglich. Die Bestellung des Erbbaurechts für den Nutzer ist aber nur eines von mehreren Instrumenten der Sachenrechtsbereinigung, die dem Nutzer nicht in jedem Falle nebeneinander zur Auswahl stehen. Die gesetzlichen Ansprüche des Nutzers können, wie § 15 Abs. 2 und Abs. 3 SachenRBerG zeigen, in besonderen Fällen auf den Ankauf des Grundstücks oder den Erwerb des Erbbaurechts beschränkt sein; in anderen Fällen (§ 15 Abs. 4 i.V.m. §§ 81 ff SachenRBerG) steht dem Nutzer weder das eine noch das andere Recht zu, vielmehr ist er auf eine Teilhabe am Vermögenswert verwiesen. Der Käufer des ehedem volkseigenen Miteigentumsanteils ist, mit diesen
Grundsätzen übereinstimmend, auf das Recht, den Anteil des nunmehrigen Eigentümers, regelmäßig gegen die Hälfte des Bodenwertes, anzukaufen (§§ 65, 68 ff SachenRBerG), beschränkt.
b) Allerdings ist im Sachenrechtsbereinigungsgesetz die Entstehung einer Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Nutzer und dem bisherigen Alleineigentümer des Grundstücks nicht vorgesehen. Beschränkt sich der Anspruch des Nutzers auf eine Teilfläche (§§ 22 ff SachenRBerG), ist deren Abschreibung aber nicht möglich oder zweckmäßig, verweisen §§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG die Beteiligten auf die Begründung und den Ankauf von Wohnungs- und Teileigentum. Ebenso bestehen Bedenken, mehrere Inhaber eines Nutzungsrechtes jeweils für sich zum Ankauf eines ideellen Bruchteils am Grundstück zuzulassen (vgl. Krauß, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz aaO, § 65 Rdn. 19). Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bietet keine Grundlage dafür, in das dem Grundeigentümer nach Ausübung der Rechte des Nutzers verbleibende Eigentum einzugreifen. Als Inhaber eines verbleibenden Miteigentumsanteils wäre er dem Anspruch seines Teilhabers, jederzeit die Gemeinschaft aufzuheben (§ 749 BGB), vor allem aber auch dem Aufhebungsrecht des Gläubigers ausgesetzt, der den Miteigentumsanteil des Nutzers gepfändet hat (§ 751 Satz 2 BGB; Krauß aaO und Rdn. 28; Vossius, SachenRBerG , 2. Aufl., § 66 Rdn. 11). Hierum geht es im Streitfalle aber nicht. Die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück besteht fort. Die Beklagte verliert ihr Eigentum, den restituierten Bruchteil, vollständig. Der Mitberechtigte, dessen Rechtsstellung durch den Anspruch der Klägerin keine Beeinträchtigung finden darf, war den Risiken der Bruchteilsgemeinschaft schon bisher ausgesetzt.
c) Die Überlegungen, die dazu führten, dem Mieter das Vorkaufsrecht nach dem Vermögensgesetz zu versagen, wenn nur ein Eigentumsbruchteil Gegenstand der Restitution ist (§ 20 Abs. 2 VermG), lassen sich auf das Ankaufsrecht des Nutzers nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht übertragen. Ein auf den restituierten Eigentumsbruchteil beschränktes Vorkaufsrecht liefe leer, wenn die Miteigentümer gemeinsam das gesamte Grundstück veräußern (Plesse, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 20 Rdn. 16). Das Ankaufsrecht des Nutzers am Bruchteil läßt sich auf diese Weise nicht überspielen, denn er kann es jederzeit ausüben; für den Fall der Veräußerung gewährt ihm die Eintragung eines Vermerks über die Eröffnung des Vermittlungsverfahrens in das Grundbuch Schutz (§ 92 Abs. 5 und 6 SachenRBerG ).
d) Der Hinweis schließlich, dem vom Ankaufsrecht des Nutzers nicht betroffenen Miteigentümer dürfe kein (störender) Teilhaber aufgezwungen werden , geht fehl. Dieser Möglichkeit ist er als Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft ohnehin ausgesetzt. Den Ausgleich der Interessen, auf den das Berufungsgericht abhebt, sucht § 121 Abs. 2 SachenRBerG im Verhältnis des Nutzers zum weichenden Miteigentümer, nicht dagegen zu dessen künftigem Teilhaber herbeizuführen.
III.
Von der Verfassungsmäßigkeit des § 121 Abs. 2 SachenRBerG hat der Senat im Hinblick auf die Gesetzeskraft des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Mai 2001 [1 BvR 933/99] auszugehen (§ 31 Abs. 2 BVerfGG).IV.
Das Urteil der ersten Instanz ist mithin wieder herzustellen (§ 565 Abs. 3 ZPO).
Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte (§§ 91, 97 Abs. 1 ZPO).
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
(1) Dem Nutzer, der bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine bauliche Anlage abgeschlossen und aufgrund dieses Vertrages oder eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages Besitz erlangt oder den Besitz ausgeübt hat, stehen die Ansprüche nach Kapitel 2 gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch dann zu, wenn das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen worden ist. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn der Vertrag aus den in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 genannten Gründen nicht erfüllt worden ist. Die Ansprüche aus Satz 1 stehen dem Nutzer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und
- a)
der Kaufvertrag vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist, - b)
der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder - c)
der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
(2) Die in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche stehen auch dem Nutzer zu,
- a)
der aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt hat, - b)
bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik über dieses Eigenheim geschlossen hat und - c)
dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
(3) Entgegenstehende rechtskräftige Entscheidungen und abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer bleiben unberührt.
(4) Bei der Bemessung von Erbbauzins und Ankaufspreis ist auch der Restwert eines vom Grundstückseigentümer errichteten oder erworbenen Gebäudes, einer baulichen Anlage und der Grundstückseinrichtungen in Ansatz zu bringen. Für die Bestimmung des Restwerts ist § 74 Abs. 1 Satz 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
(5) Der Nutzer hat auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 Abs. 2 bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will, und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 des Vermögensgesetzes entsprechend anzuwenden.
(6) Der Nutzer kann von der Gemeinde oder der Gebietskörperschaft, die den Kaufpreis erhalten hat, nach § 818 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Herausgabe des Geleisteten verlangen, soweit diese durch seine Zahlung bereichert ist. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Berechtigung des Klägers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an einem dem Beklagten zurückübertragenen Grundstück.
Der Beklagte war Eigentümer des mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden bebauten Grundstücks D.-Str. in G. 1960 verlieû er die DDR. Das Grundstück wurde unter staatliche Verwaltung gestellt. Das Wohnhaus wurde von dem Kläger, seinen Geschwistern, seiner Mutter, seinem Groûvater und
seiner Groûmutter genutzt, an die es die örtliche LPG zumindest teilweise vermietet hatte.
Durch Vertrag vom 11. März 1969 verkaufte der Rat der Gemeinde G. als staatlicher Verwalter das Grundstück an den Rat des Kreises B. Nach der in der Urkundsverhandlung erklärten Auflassung sollte an dem Grundstück Volkseigentum entstehen. Rechtsträger des Volkseigentums sollte der Rat der Gemeinde G. werden. Eine Eintragung zum Vollzug der Auflassung im Grundbuch unterblieb.
1974 starb die Mutter des Klägers. Mit seinen Geschwistern verblieb der Kläger im Haushalt seiner Groûeltern. Ab 1981 beteiligte er sich an den Mietzahlungen für das Anwesen. Im März 1989 starb die Groûmutter des Klägers. Mitte 1989 stellte der Kläger schriftlich einen Antrag zum Kauf des Grundstücks an den Rat der Gemeinde.
Am 20. Februar 1990 bestimmte der Rat des Kreises B. den Rat der Gemeinde G. mit Wirkung zum 1. März 1990 zum Rechtsträger des Grundstücks. Am 9. März 1990 wurde Volkseigentum an dem Grundstück in der Rechträgerschaft des Rates der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 10. April 1990 verkaufte der Rat der Gemeinde das Grundstück dem Kläger. Zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch kam es nicht. Am 18. Juni 1990 verlieh der Rat des Kreises dem Kläger ein Nutzungsrecht an dem Grundstück. Durch Bescheid vom 6. September 1996 wurde das Grundstück an den Beklagten zurückübertragen. Am 23. Juni 1997 wurde der Kläger als Gebäudeeigentümer in ein am selben Tag angelegtes Gebäudegrundbuch eingetragen.
Der Kläger beantragt die Feststellung seiner Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Grundstück, hilfsweise an einer Teilfläche des Grundstücks. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint eine Anspruchsberechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG. Der Kläger habe zwar vor dem 19. Oktober 1989 den Kauf des Grundstücks beantragt, sein Antrag könne jedoch keine Grundlage für ein schutzwertes Vertrauen bilden, weil bis zum Erlaû des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Grundstücke (Verkaufsgesetz ) vom 7. März 1990 (GBl. I, 157) der Verkauf des Grundstücks aus dem Volkseigentum nicht möglich gewesen sei. Eine Berechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG scheide bereits deshalb aus, weil der Kaufvertrag nicht über ein Eigenheim, sondern über ein Grundstück geschlossen worden und nicht hinreichend dargestellt sei, daû der Kläger das Haus aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages genutzt habe.Das hält revisionsrechtlicher Prüfung teilweise nicht stand.
II.
1. Eine Anspruchsberechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG besteht nicht. Es fehlt hierzu an einer beachtlichen Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mitte 1989 beim Rat der Gemeinde G. gestellte Antrag des Klägers auf Erwerb des Grundstücks oder, wie die Revision geltend macht, nur auf den Erwerb des Gebäudeeigentums gerichtet war.
§ 121 Abs. 1 SachenRBerG dient der Abgrenzung der Interessen derjenigen , die mit einer staatlichen Stelle der DDR einen im Grundbuch nicht mehr vollzogenen Kaufvertrag über ein Grundstück oder Gebäude geschlossen haben , von den Interessen der rückübertragungsberechtigten Eigentümer. Daû aufgrund der Überlastung der grundbuchführenden Stellen die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch unterblieben ist, soll nicht dazu führen, daû ein Käufer rechtlos gestellt ist, der bei zügiger Bearbeitung das Eigentum an einem Gebäude oder Grundstück erworben hätte. Der Schutz der Eigentümer erfolgt dadurch , daû ein Kaufvertrag, der nach dem 18. Oktober 1989, dem Rücktritt der Regierung Honecker, geschlossen wurde, grundsätzlich keine schutzwerte Rechtsposition begründet (§ 121 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG). Anderes soll nur gelten, wenn einer der in § 121 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG beschriebenen Tatbestände vorliegt. Die Bestimmung entspricht insoweit § 4 Abs. 2 VermG (BT-Drucks. 12/7425 S. 83).
Ziel von § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG, § 4 Abs. 2 Buchst. a VermG ist es zu vermeiden, daû ein Käufer nur deswegen unter die Stichtagsregelung fällt, weil seinem Erwerbsanliegen aus Gründen, auf die er
keinen Einfluû hatte, nicht rechtzeitig entsprochen wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 44; 12/5992, S. 206; MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 121 SachenRBerG Rdn. 5). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, wenn vor dem 19. Oktober 1989 ein Kaufantrag gestellt oder der Abschluû eines Vertrages angebahnt wurde, der nach dem Recht der DDR ohne weitere Maûnahmen der Behörden nicht geschlossen werden konnte oder bei ordnungsgemäûem Verhalten der Behörden nicht geschlossen werden durfte (Eickmann/Wittmer, SachenRBerG [Stand: April 2001], § 121 Rdn. 44; BVerwGE 110, 28, 31; BVerwG, ZOV 1996, 433, 434; BVerwG, VIZ 1997, 589; 1998, 450, 451; 1998, 457 jeweils zu § 4 Abs. 2 Satz 2 a VermG). Ein solcher Antrag oder die Anbahnung eines derartigen Vertragsabschlusses begründen kein schutzwertes Vertrauen , weil bei rechtstreuem Verhalten der Behörden der DDR nicht mit einem baldigen Erwerb gerechnet werden konnte. In einem solchen Fall führt die Verzögerung der Entscheidung über den 18. Oktober 1989 hinaus zu keiner unbilligen Benachteiligung durch die Stichtagsregelung. So verhält es sich hier.
a) Legt man den Antrag nach seinem Wortlaut und nach dem Wortlaut der Stellungnahme des Rates der Gemeinde gegenüber dem Rat des Kreises wie das Berufungsgericht dahin aus, daû der Erwerb des Grundstücks beantragt wurde, betraf er zwar einen Vermögensgegenstand, der vor dem 19. Oktober 1989 grundsätzlich auf den Kläger übertragen werden konnte. Solange die Auflassung vom 11. März 1969 im Grundbuch nicht vollzogen war, bestand nämlich an dem Grundstück kein Volkseigentum; ein Verkauf durch den Rat der Gemeinde als Verwalter war nach §§ 1, 3 der Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die Deutsche Demokratische Republik ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der Deutschen Demokratischen Republik (Verwalterverord-
nung) vom 11. Dezember 1968 (GBl. II 1969, 1) grundsätzlich zulässig. Ihm stand jedoch der am 11. März 1969 von dem Rat der Gemeinde als Treuhänder mit dem Rat des Kreises B. geschlossene Vertrag entgegen, durch den Volkseigentum an dem Grundstück begründet werden sollte. Bei rechtstreuem Handeln des Rates der Gemeinde kam der Verkauf des Grundstücks an den Kläger damit nicht in Betracht.
b) Legt man den Antrag des Klägers mit der Revision dahin aus, daû er allein auf den Erwerb des Gebäudes gerichtet war, folgt auch hieraus keine Rechtsposition, die nach § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG schutzfähig wäre. Der Kläger konnte sich keine begründeten Hoffnungen machen, daû seinem Anliegen alsbald entsprochen würde. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn es nur noch einer positiven Entscheidung der Behörden über das Erwerbsgesuch und des Abschlusses des beabsichtigten Kaufvertrages bedurft hätte (vgl. BVerwG VIZ 1998, 450, 451 und 457). So verhielt es sich hier aber nicht. Vor dem 19. Oktober 1989 fehlte es an einer für den Erwerb des Gebäudes durch den Kläger wesentlichen Voraussetzung. Das Grundstück stand nämlich nicht im Volkseigentum, ein Rechtsträger des Volkseigentums war nicht bestimmt. Erst nach dem Vollzug der Auflassung vom 11. März 1969 und der Einsetzung des Rates der Gemeinde als Rechtsträger wäre der Verkauf des Gebäudes an den Kläger nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, 578) möglich geworden.
3. Das Berufungsurteil hat jedoch insoweit keinen Bestand, als das Berufungsgericht eine Anspruchsberechtigung des Klägers gemäû § 121 Abs. 2 SachenRBerG verneint.
a) Der Senat hat bereits entschieden, daû die Vorschrift entgegen dem Wortlaut von § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG nicht nur Kaufverträge über Eigenheime, sondern auch Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke erfaût (Senatsurt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, VIZ 1999, 605, 606 m.w.N.). Hieran ist festzuhalten.
b) Mit Erfolg rügt die Revision, daû das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darstellung der Nutzung eines Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken durch den Kläger gemäû § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG überspannt hat. Nach dieser Vorschrift muû der Käufer aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages das Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt haben. Zweck dieser Regelung ist es, Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf diejenigen Käufer eines Eigenheims zu beschränken, die dieses zur Befriedigung ihrer elementaren Lebensbedürfnisse benötigen (Eickmann/Wittmer, § 121 SachenRBerG Rdn. 66; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, 1997, III, Rdn. 54). Das ergibt sich aus dem Zusammenspiel mit § 121 Abs. 2 Buchst. c SachenRBerG, wonach die Nutzung des Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken bis zum 1. Oktober 1994 fortgedauert haben muû. Durch diese Regelung soll vermieden werden, daû ein früherer Nutzer ein Ankaufsrecht allein zur Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräuûerung ausüben kann (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: Mai 1996], § 121 Rdn. 114; Michalsky/Schramm, NJ 1998, 281, 288). Im Vordergrund der gesetzlichen Regelung steht daher die Deckung des eigenen Wohnbedürfnisses und nicht die Ausgestaltung des der Nutzung eines Eigenheims als Wohnung zugrundeliegenden Vertragsverhältnisses. Das wird
auch daraus deutlich, daû die Vorschrift neben Miet- und Pachtverträgen sonstige , nicht näher bezeichnete Nutzungsverträge als ausreichend aufführt.
Das Berufungsgericht hat unter Berücksichtigung dieser Grundsätze zu Unrecht angenommen, der Kläger habe nicht hinreichend dargetan, das Gebäude aufgrund eines Nutzungsvertrages bewohnt zu haben. Nach ständiger Rechtsprechung genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden. Es ist dann gegebenenfalls Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme Zeugen oder zu vernehmende Parteien nach den Einzelheiten zu fragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 131/97, NJW-RR 1998, 1409). Der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast ohne Bedeutung (Senatsurt. v. 14. Juni 1996, V ZR 150/93, NJW-RR 1996, 1402). Das hat das Berufungsgericht verkannt und schlüssiges, unter Beweis gestelltes Vorbringen des Klägers nicht ausreichend gewürdigt (§ 286 ZPO).
Der Kläger hat behauptet, die Räume im Hause seien zu einem Teil von seinen Groûeltern und zum anderen Teil von seiner Mutter gemietet gewesen. In den zwischen der LPG und seiner Mutter geschlossenen Vertrag sei er eingetreten. Seit er volljährig geworden sei, habe er die früher von seiner Mutter geschuldete Miete bezahlt. Er sei fortan von der LPG als Mieter angesehen worden. Hierzu hat er das Mietbuch der LPG abschriftlich vorgelegt. Dieser
Vortrag ist zur Darlegung eines vertraglichen Nutzungsverhältnisses ausreichend substantiiert. Er ist unter Beweis gestellt. Das kann nicht mit der Überlegung übergangen werden, es sei denkbar und nicht fernliegend, daû der Kläger sich lediglich an Mietzahlungen seiner Groûeltern beteiligt habe. Diese Überlegung mag für die Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung von Belang sein, ihre Schlüssigkeit läût sie nicht entfallen.
III.
Eine abschlieûende Sachentscheidung (§ 565 Abs. 3 ZPO) ist dem Senat mangels hinreichender Feststellungen des Berufungsgerichts zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht möglich. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung gibt darüber hinaus
Gelegenheit zur Prüfung des geltend gemachten Anspruchs unter dem Gesichtspunkt des dem Kläger verliehenen Nutzungsrechts und dem hiergegen gerichteten Vorbringen des Beklagten.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier
(1) Kaufgegenstand ist das mit dem Nutzungsrecht belastete oder bebaute Grundstück oder eine abzuschreibende Teilfläche.
(2) Ist eine Teilung eines bebauten Grundstücks nicht möglich oder unzweckmäßig (§ 66 Abs. 2), ist als Kaufgegenstand ein Miteigentumsanteil am Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an Wohnungen oder dem Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes zu bestimmen.
(1) Der Anspruch ist auf die Erbbaurechtsbestellung und Begründung von Erbbaurechten nach § 30 des Wohnungseigentumsgesetzes zu richten, wenn
- 1.
natürliche Personen Gebäude (Mehrfamilien- und zusammenhängende Siedlungshäuser) als Miteigentümer erworben oder gemeinsam errichtet haben und abgeschlossene Teile eines Gebäudes unter Ausschluß der anderen nutzen, - 2.
staatliche Stellen, Gemeinden oder Genossenschaften Gebäude gemeinsam errichtet haben und abgeschlossene Teile des Gebäudes unter Ausschluß der anderen nutzen.
(2) Jeder Nutzer kann von den anderen Nutzern und von dem Grundstückseigentümer den Abschluß der für die Begründung eines Erbbaurechts und die Bestellung von Wohnungserbbaurechten erforderlichen Verträge auch dann verlangen, wenn eine Teilung des Grundstücks wegen gemeinschaftlicher Erschließungsanlagen oder gemeinschaftlich genutzter Anbauten unzweckmäßig ist. Eine Realteilung ist in der Regel unzweckmäßig, wenn zur Sicherung der Nutzung der Gebäude mehrere Dienstbarkeiten auf verschiedenen Grundstücken zu bestellen sind und Verträge über die Unterhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und Anbauten zu schließen sind, die auch für Rechtsnachfolger verbindlich sein müssen.
(3) Jeder Nutzer kann von den anderen Beteiligten den Abschluß einer Vereinbarung über den Erbbauzins verlangen, nach der die Nutzer nach der Größe ihrer Erbbaurechtsanteile dem Grundstückseigentümer allein zur Zahlung des bezeichneten Erbbauzinses verpflichtet sind. Einer Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger bedarf es nicht.
(4) Nutzer und Grundstückseigentümer sind verpflichtet, an der Aufteilung und der Erlangung der in § 7 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Unterlagen mitzuwirken. Die dadurch entstehenden Kosten haben die künftigen Inhaber der Wohnungserbbaurechte nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.
(1) Die Teilung eines Grundstücks nach diesem Gesetz bedarf der Teilungsgenehmigung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs. Dabei ist § 20 des Baugesetzbuchs mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Die Teilungsgenehmigung ist zu erteilen, wenn die beabsichtigte Grundstücksteilung den Nutzungsgrenzen in der ehemaligen Liegenschaftsdokumentation oder dem Inhalt einer Nutzungsurkunde entspricht, in der die Grenzen des Nutzungsrechts in einer grafischen Darstellung (Karte) ausgewiesen sind, - 2.
für die Teilungsgenehmigung ist ein Vermögenszuordnungsbescheid zugrunde zu legen, soweit dieser über die Grenzen der betroffenen Grundstücke Aufschluß gibt, - 3.
in anderen als den in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Fällen ist die Teilungsgenehmigung nach dem Bestand zu erteilen, - 4.
ist eine Teilung zum Zwecke der Vorbereitung einer Nutzungsänderung oder baulichen Erweiterung beantragt, die nach § 20 des Baugesetzbuchs nicht genehmigungsfähig wäre, kann eine Teilungsgenehmigung nach dem Bestand erteilt werden.
(2) Die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedarf einer Genehmigung entsprechend Absatz 1, wenn nach dem Erbbaurechtsvertrag die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten sich nicht auf das Grundstück insgesamt erstreckt.
(3) Ist die Genehmigung für die Bestellung eines Erbbaurechts nach Absatz 2 erteilt worden, gilt § 21 des Baugesetzbuchs entsprechend für den Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung, der innerhalb von sieben Jahren seit der Erteilung der Genehmigung nach Absatz 2 gestellt wurde.
(4) Der Ankauf von Grundstücken sowie die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedürfen innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets nicht der Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 2 des Baugesetzbuchs und innerhalb eines förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs nicht der Genehmigung nach § 169 Abs. 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs.
(5) Im übrigen bleiben die Vorschriften des Baugesetzbuchs unberührt.
(1) Die Bestimmung abzuschreibender Teilflächen ist nach den §§ 22 bis 27 vorzunehmen. Die Grenzen dieser Flächen sind in dem Vertrag zu bezeichnen nach
- 1.
einem Sonderungsplan, wenn die Grenzen der Nutzungsrechte in einem Sonderungsbescheid festgestellt worden sind, - 2.
einem Lageplan oder - 3.
festen Merkmalen in der Natur.
(2) Eine Abschreibung von Teilflächen ist nicht möglich, wenn mehrere Nutzer oder der Nutzer und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile eines Gebäudes unter Ausschluß des anderen nutzen oder wenn die Teilungsgenehmigung nach § 120 zu einer Teilung des Grundstücks versagt wird. Eine Teilung ist unzweckmäßig, wenn gemeinschaftliche Erschließungsanlagen oder gemeinsame Anlagen und Anbauten genutzt werden und die Regelungen für den Gebrauch, die Unterhaltung der Anlagen sowie die Verpflichtung von Rechtsnachfolgern der Vertragsparteien einen außerordentlichen Aufwand verursachen würden. § 40 Abs. 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Kaufgegenstand ist das mit dem Nutzungsrecht belastete oder bebaute Grundstück oder eine abzuschreibende Teilfläche.
(2) Ist eine Teilung eines bebauten Grundstücks nicht möglich oder unzweckmäßig (§ 66 Abs. 2), ist als Kaufgegenstand ein Miteigentumsanteil am Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an Wohnungen oder dem Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes zu bestimmen.
(1) Erbbauzins und Ankaufspreis sind nach dem Bodenwert in dem Zeitpunkt zu bestimmen, in dem ein Angebot zum Vertragsschluß nach diesem Kapitel abgegeben wird.
(2) Der Bodenwert bestimmt sich nach dem um die Abzugsbeträge nach Satz 3 verminderten Wert eines baureifen Grundstücks. Der Wert eines baureifen Grundstücks ist, vorbehaltlich der Regelung in § 20, der Verkehrswert im Sinne des § 194 des Baugesetzbuchs, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert des baureifen Grundstücks ist zu vermindern um
- 1.
einen nach Absatz 3 zu bemessenden Abzug für die Erhöhung des Werts des baureifen Grundstücks durch Aufwendungen zur Erschließung, zur Vermessung und für andere Kosten zur Baureifmachung des Grundstücks, es sei denn, daß der Grundstückseigentümer diese Kosten getragen hat oder das Grundstück bereits während der Dauer seines Besitzes erschlossen und vermessen war, und - 2.
die gewöhnlichen Kosten des Abbruchs eines aufstehenden Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn ein alsbaldiger Abbruch erforderlich und zu erwarten ist, soweit diese Kosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
(3) Der Abzug nach Absatz 2 Satz 3 Nr. 1 beträgt
- 1.
25 DM/qm in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, - 2.
15 DM/qm in Gemeinden mit mehr als 10.000 bis zu 100.000 Einwohnern und - 3.
10 DM/qm in Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern.
(4) Der Abzug nach Absatz 2 Satz 3 Nr. 2 darf nicht zu einer Minderung des Bodenwerts unter das Doppelte des in § 82 Abs. 5 bestimmten Entschädigungswertes führen. Der Abzug ist nicht vorzunehmen, wenn die Erforderlichkeit alsbaldigen Abbruchs auf unterlassener Instandhaltung des Gebäudes oder der baulichen Anlage durch den Nutzer beruht oder der Nutzer sich vertraglich zum Abbruch verpflichtet hat.
(5) Soweit für das Grundstück Bodenrichtwerte nach § 196 des Baugesetzbuchs vorliegen, soll der Wert des baureifen Grundstücks hiernach bestimmt werden. Jeder Beteiligte kann eine hiervon abweichende Bestimmung verlangen, wenn
(1) Der Kaufpreis beträgt die Hälfte des Bodenwerts, soweit nicht im folgenden etwas anderes bestimmt ist.
(2) Macht der Nutzer dem Grundstückseigentümer im ersten Jahr nach dem 1. Oktober 1994 ein Angebot für einen Grundstückskaufvertrag oder beantragt er innerhalb dieser Zeit das notarielle Vermittlungsverfahren zum Abschluß eines solchen Vertrages, so kann er eine Ermäßigung des nach Absatz 1 ermittelten Kaufpreises um fünf vom Hundert für den Fall verlangen, daß der ermäßigte Kaufpreis innerhalb eines Monats gezahlt wird, nachdem der Notar dem Käufer mitgeteilt hat, daß alle zur Umschreibung erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Wird das Angebot im zweiten Jahr nach dem 1. Oktober 1994 gemacht oder innerhalb dieser Zeit das notarielle Vermittlungsverfahren beantragt, so beträgt die Ermäßigung zweieinhalb vom Hundert. Die Ermäßigung ist ausgeschlossen, wenn zuvor ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen war. Die Ermäßigung fällt weg, wenn der Käufer den Vertragsschluß wider Treu und Glauben erheblich verzögert.
(1) Die Teilung eines Grundstücks nach diesem Gesetz bedarf der Teilungsgenehmigung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs. Dabei ist § 20 des Baugesetzbuchs mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
- 1.
Die Teilungsgenehmigung ist zu erteilen, wenn die beabsichtigte Grundstücksteilung den Nutzungsgrenzen in der ehemaligen Liegenschaftsdokumentation oder dem Inhalt einer Nutzungsurkunde entspricht, in der die Grenzen des Nutzungsrechts in einer grafischen Darstellung (Karte) ausgewiesen sind, - 2.
für die Teilungsgenehmigung ist ein Vermögenszuordnungsbescheid zugrunde zu legen, soweit dieser über die Grenzen der betroffenen Grundstücke Aufschluß gibt, - 3.
in anderen als den in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Fällen ist die Teilungsgenehmigung nach dem Bestand zu erteilen, - 4.
ist eine Teilung zum Zwecke der Vorbereitung einer Nutzungsänderung oder baulichen Erweiterung beantragt, die nach § 20 des Baugesetzbuchs nicht genehmigungsfähig wäre, kann eine Teilungsgenehmigung nach dem Bestand erteilt werden.
(2) Die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedarf einer Genehmigung entsprechend Absatz 1, wenn nach dem Erbbaurechtsvertrag die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten sich nicht auf das Grundstück insgesamt erstreckt.
(3) Ist die Genehmigung für die Bestellung eines Erbbaurechts nach Absatz 2 erteilt worden, gilt § 21 des Baugesetzbuchs entsprechend für den Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung, der innerhalb von sieben Jahren seit der Erteilung der Genehmigung nach Absatz 2 gestellt wurde.
(4) Der Ankauf von Grundstücken sowie die Bestellung eines Erbbaurechts nach diesem Gesetz bedürfen innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets nicht der Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 2 des Baugesetzbuchs und innerhalb eines förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs nicht der Genehmigung nach § 169 Abs. 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs.
(5) Im übrigen bleiben die Vorschriften des Baugesetzbuchs unberührt.
(1) Die Bestimmung abzuschreibender Teilflächen ist nach den §§ 22 bis 27 vorzunehmen. Die Grenzen dieser Flächen sind in dem Vertrag zu bezeichnen nach
- 1.
einem Sonderungsplan, wenn die Grenzen der Nutzungsrechte in einem Sonderungsbescheid festgestellt worden sind, - 2.
einem Lageplan oder - 3.
festen Merkmalen in der Natur.
(2) Eine Abschreibung von Teilflächen ist nicht möglich, wenn mehrere Nutzer oder der Nutzer und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile eines Gebäudes unter Ausschluß des anderen nutzen oder wenn die Teilungsgenehmigung nach § 120 zu einer Teilung des Grundstücks versagt wird. Eine Teilung ist unzweckmäßig, wenn gemeinschaftliche Erschließungsanlagen oder gemeinsame Anlagen und Anbauten genutzt werden und die Regelungen für den Gebrauch, die Unterhaltung der Anlagen sowie die Verpflichtung von Rechtsnachfolgern der Vertragsparteien einen außerordentlichen Aufwand verursachen würden. § 40 Abs. 2 ist entsprechend anzuwenden.