Bundesgerichtshof Beschluss, 28. Apr. 2005 - III ZR 387/04

Tatbestand

Die beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12 WEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer "Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat, verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die
Beklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe" der Beklagten heißt es:
"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns verwaltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft betreffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber hinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kenntnis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen."
Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift "Maklerprovision":
"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, daß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde. Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovision vereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 gesetzlicher Mehrwertsteuer). Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirma ein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegen den Käufer zusteht. Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und der Maklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen. ... Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käufer die Provision zahlen muß."
Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflechtung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können. Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht verpflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin. Es vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffassung , die Beklagte habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB erworben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessen Wortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithin eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein abstraktes Schuldversprechen habe der Klägerin die Rechtskenntnis gefehlt.
Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei, daß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestanden habe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten Wert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegen stehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.
1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich allerdings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer , die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November 1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März 1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun- gen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf der Grundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.

a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Erforderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens hat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere hat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden , und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März 1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982 - IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaO S. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706).
Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage des Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig darüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich auch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des
Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklärung ist dabei nicht erforderlich.

b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im Streitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus und verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche Kenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzlichen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes Schuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden Klausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die dort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin auch nicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten und das Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie bildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.
Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageabweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.
Rinne Streck Schlick Kapsa Galke

Tatbestand

Die Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B. Straße 9, M. , das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprach der Klägerin ein Honorar für die "Vermittlung eines Vertragsabschlusses oder Nachweis" einer bestimmten Wohnung in der Anlage ("Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolge des Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage fordert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM (= 960,96
Die Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der gemieteten Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsprovision beanspruchen.
Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet:
Die Klägerin habe aufgrund der "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe die von der Beklagten genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den Vertragsschluß vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen Mietvertrag
über Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin gewesen sei. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleich als Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn er im Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungsleistungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentant auftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewesen.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.
1. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung einer Provision in Hö- % $ $ (' /. 0 he von 960,96 "!$# #&! #*)+! -, # 652 BGB) zu beurteilende "Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung", die die Parteien am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die Provision verdient, weil der von der Beklagten mit dem Wohnungseigentümer B. geschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweises und ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermittG).
2. Der Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlossen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag
der Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der Beklagten nachgewiesene und vermittelte Wohnung.

a) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin die Stellung einer "WEG-Verwalterin". Sie verwaltete das gemeinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigte des Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungsleistungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im Sondereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lag vielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13 Abs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20 Rn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003 § 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

b) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als WEG-Verwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, in der Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des WEG-Verwalters und des Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der WEG-Verwalter daher auch die einzelne Wohnung, was für den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge.
Der Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung (OLG Hamburg DB 1976, 577; OLG München MDR 1975, 931; LG Lüneburg ZMR 2002, 280; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876; LG Mainz NZM 2000, 310; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Staudinger /Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; Staudinger/Bub
aaO § 26 WEG Rn. 84 ff; MünchKommBGB/Roth 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117; Palandt/Sprau, BGB 62. Aufl. 2003 § 652 Rn. 59; Merle aaO § 26 Rn. 19; Weitnauer/Hauger aaO § 27 Rn. 2; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 666 f; Dehner, Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG Berlin WuM 2002, 234; LG München I NJW-RR 2001, 875; LG Lüneburg WuM 1997, 182; LG Bautzen WuM 1998, 363; 1999, 472; LG Ravensburg NJW-RR 1998, 1070; Windisch NZM 2000, 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers 1981 S. 91) - nicht beizutreten.
aa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Die im Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwaltung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzogenen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 WEG) - einzelnen Wohnungen. Er gewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums lediglich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer.
bb) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des WEG-Verwalters unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung an Wohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei
den für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren Gemeinschaftseinrichtungen nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht vermietet ; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls sein Recht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungseigentümern oder deren Mietern zu nutzen.
cc) Dem WEG-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglich der einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der Wohnung Mängel auftreten.
Für die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigentümer verantwortlich (§ 14 WEG). Führen Mängel an der gemeinschaftlichen Verwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zu Mängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nicht der Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des Mieters.

c) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzusehen.
aa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltun-
gen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann, wenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 WoVermittG -E BT-Drucks. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu dem Gesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsausschusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 S. 5). In seiner Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umgehungen des in § 2 Abs. 2 WoVermittG-E bestimmten Provisionsausschlusses durch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen) verhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Eigentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engen Verwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). In der vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung war schließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dann ausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht des Rechtsausschusses aaO S. 6 und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Regelung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. I S. 625 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Wohnungs - und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. Berlin S. 1068).
bb) Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähe zum Wohnungseigentümer, daß der Provisionsausschluß nach der vorbeschriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. Baader/ Gehle aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum "Lager" des Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.
Das zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigentümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG); das bedeutet, daß er auch gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter Umständen kann der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller Wohnungseigentümer bestellt werden (§ 26 Abs. 3 WEG).
Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 226). Er ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. den kollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen (Merle aaO § 20 Rn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es besteht auch durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belangen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den (Mehrheits-) Beschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den Belangen des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.
cc) Der WEG-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- und sonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm
in (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG den Honoraranspruch zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des Maklers , sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den Auftraggeber an (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 143 und Vorbem. 3; Baader /Gehle aaO Rn. 79).
3. Zwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden WEG-Verwalter und dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wie sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Makler einen "institutionalisierten Interessenkonflikt" begründet (vgl. BGHZ 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 Umdruck S. 5).
Rinne Streck Schlick Kapsa Galke

Tatbestand

Die beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Klägern die Anmietung eines Wohnhauses in B. von den Eheleuten S. . Dafür zahlten die Kläger der Beklagten eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Beklagte war deren Angestellte Sch. tätig.
Die Eheleute S. waren wegen einer schweren Erkrankung des Herrn S. gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. Sie hatten Frau Sch. gebeten, die "Angelegenheit mit der Vermietung" zu übernehmen. Deshalb sagte Frau Sch. den Klägern im Zusammenhang mit der
Vermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten sich bei ihr, nicht bei den Vermietern S. , melden, wenn sie Probleme oder Fragen hätten. Zugleich erhielten die Kläger von Frau Sch. die Nummer von deren Telefon im Büro der Beklagten. In der Folgezeit machten die Kläger Mängel geltend. Sie wandten sich an Frau Sch. , die sich der Sache annahm. Als Frau Sch. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau X., eine andere Mitarbeiterin der Beklagten.
Die Kläger fordern die an die Beklagte gezahlte Provision zurück. Sie machen geltend, die Beklagte sei Verwalter der von ihnen gemieteten Wohnung gewesen. Die Beklagte müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Angestellte Sch. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe. Sie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftig WoVermittG) eine Provision nicht beanspruchen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.779,30 3.480 DM) nebst Zinsen zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Beklagte müsse den Klägern die Maklerprovision zurückerstatten, weil sie Verwalter der vermittelten Wohnung gewesen sei (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG). Sie müsse dafür einstehen, daß ihre Mitarbeiterin Sch. , die mit dem Abschluß und der Ausführung des Maklervertrages befaßt gewesen sei, seinerzeit die von ihr an die Kläger vermittelte Wohnung für die Eigentümer S. verwaltet habe.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.
Die Kläger können von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Vermittlungsprovision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von den Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.
1. Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie vermittelte den Klägern den Abschluß eines Mietvertrages über das Wohnhaus B. Straße 40 in B. . Dabei bediente sie sich ihrer Angestellten Sch. als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau Sch. war nach der unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem Abschluß und bei der Durchführung des Maklervertrages mit den Klägern für die Beklagte tätig.
2. Die Beklagte ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.

a) Zwar hatte die Beklagte nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin - die Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau Sch. . Sie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der Vermieter S. übernommen. Daß Frau Sch. aus uneigennützigen Motiven handelte und weder sie noch die Beklagte ein Entgelt von den Eheleuten S. erhielten, ist unerheblich (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68). Die von Frau Sch. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch über einen längeren Zeitraum und hatten einen solchen Umfang, daß weder von einer maklertypischen Serviceleistung (vgl. Staudinger/Reuter, BGB <2003> § 652 Rn. 159; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl. Baader/Gehle aaO Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revision nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist Frau Sch. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließliche Ansprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser Zeit mit den Klägern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängel-
rügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei Baader/Gehle aaO Rn. 65).

b) Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung , daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete (vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).
Wie der Senat (Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394 m.w.N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer , Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen werden.
aa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und -verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle der rechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 WoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Wohnungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Verwaltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versuchen , den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG zu umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.
bb) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittler bereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die Verwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite. In diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegenden Falles dafür, der Beklagten die Verwaltungsausübung durch Frau Sch. zuzuordnen. Frau Sch. war als Angestellte der Beklagten mit der Vermittlung der Wohnung an die Kläger betraut. Bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung an die Kläger teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei Problemen oder Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesem Zweck war sie für die Kläger ausschließlich im Büro der Beklagten erreichbar. Als sie einmal verhindert war, wurde sie von Frau X., einer anderen Mitarbeiterin der Beklagten, vor Ort vertreten. Frau Sch. übte die Wohnungsverwaltung praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die Beklagte aus.
Rinne Streck Schlick Kapsa Galke

Tatbestand

Die beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwohnung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die Tochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. Der Kläger zahlte an die Beklagte eine "Maklergebühr" in Höhe von 2.760,80 DM (einschließlich Umsatzsteuer).
Später stellte sich heraus, daß S. T. , die geschäftsführende Gesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin
der nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit notariellem Vertrag vom 15. Juli 1999 an J. S. verkauft. Die Umschreibung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im Revisionsrechtszug unstreitig geworden ist - erst am 2. Juli 2002.
Der Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die Provision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende Gesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen sei.
Amtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung "!$#% & (' )*#,+.-/ 0 1 2 43 5,6 '7 von 1.411,57 - bis auf einen Teil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzelrichter ) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nach dem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG keinen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages sei ihre Geschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheblich , daß die Geschäftsführerin der Beklagten damals nicht mehr das "wirtschaftliche Eigentum" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an S. verkauft und übergeben gewesen sei.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.
1. Die durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revision ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Beschwerdeverfahren , in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen Grundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März 2003 - IX ZB 134/02 - NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), war hier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter; eine "wesentliche(n) Änderung der Prozeßlage" (§ 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 - WuM 2003, 501).
2. Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger gelei-
stete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.

a) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie hat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages - abzuschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B. Sch. nachgewiesen.

b) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit des Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig, daß Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungsannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer S. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.
Daß Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. übergeben und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren Wortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist ("Eigentümer").
Es entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisionsausschluß nicht vom "wirtschaftlichen Eigentum", sondern von der rechtlichen Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder wirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewiesenen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler sollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl. Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/ Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschaubar. Wenn es auf eine "wirtschaftliche Berechtigung" ankäme, müßte sie der Mieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschützenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu vereinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es stellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine "rechtlich(e) oder wirtschaftlich(e)" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen Person, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG ), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der Wohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsaus-
schluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an, ob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.

c) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war Frau T. unzweifelhaft an der Beklagten "rechtlich oder wirtschaftlich" beteiligt (vgl. Baader/Gehle Rn. 96; Landgericht Hamburg MDR 1985, 673). Die Beklagte muß sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau T. gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen lassen.
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