Bundesgerichtshof Beschluss, 26. Sept. 2002 - III ZR 302/01

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach ihrer Behauptung als Verfügungsberechtigte über das Grundstück L.-Straûe 8, Berlin -Prenzlauer Berg, getätigt hat. Das Grundstück, das zunächst unter staatlicher Verwaltung stand, wurde 1987 in Volkseigentum überführt. Rechtsträger
war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, der Rechtsvorgänger der Klägerin. Auf Antrag der Beklagten, die die Klägerin mit Schreiben vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hinwiesen , wurde ihnen das genannte Grundstück durch Bescheid des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Februar 1995 zurückübertragen. Das Grundstück wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmächtigten Vertreter der Beklagten übergeben.
Unter Berücksichtigung eines zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses von 58.477,66 DM seit dem 1. Juli 1994 hat die Klägerin - zweitinstanzlich zusätzlich auf eine Abtretung der Ansprüche durch das Land Berlin gestützt - in den Vorinstanzen für Aufwendungen Ersatz in Höhe von 229.348,34 DM nebst 4 v.H. Zinsen seit Rechtshängigkeit verlangt. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die Klägerin noch Ersatz in Höhe von 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als die Klage in Höhe von 159.045,72 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der Klägerin kann nicht ausgeschlossen werden, daû ihr gegen die Beklagten Kostenerstattungsansprüche zustehen, die sich unter Berücksichtigung des zugunsten der Beklagten bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79 ?) belaufen. Im einzelnen gilt folgendes:
1. a) Die Klägerin macht die Erstattung von Kosten geltend, die im Zusammenhang mit der Förderung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 BauGB entstanden sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von fünf Wohnungen im Quergebäude, die wegen ihres Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 DM aufgewendet. Die Investitionsbank Berlin habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997 zur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaûnahmen Fördermittel des Landes Berlin nach dem Programm "Leerstandsbeseitigung 92/93" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB in Höhe von 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mit der Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus einem nicht förderfähigen Modernisierungsanteil, der einnahmewirksam auf die Mieter umgelegt werden könne. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994 fertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen Mieteinnahmen Bestandteil der Abrechnung, die die Klägerin den Beklagten erteilt und die sie im Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten berücksichtigt habe.

b) Das Berufungsgericht hält für die in Rede stehenden Aufwendungen einen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar grund-
sätzlich für möglich, das Vorbringen der Klägerin aber für nicht hinreichend substantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrag näher aufgeschlüsselt noch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmiete habe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloûe Berücksichtigung einer Gutschrift im anhängigen Verfahren könne, da die Beklagten den Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht geltend gemacht hätten, nicht dazu führen, daû sich die Klägerin sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten erstatten lasse.

c) Mit dieser Begründung läût sich der erhobene Anspruch nicht im ganzen verneinen.
aa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG sind nach Satz 5 Maûnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohne eine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen, wenn die Kosten der Maûnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das Berufungsgericht geht - wie mangels näherer Feststellungen auch im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - davon aus, daû die hier in Rede stehenden Aufwendungen insgesamt, also einschlieûlich des geltend gemachten Differenzbetrags von 62.772,39 DM, solche Maûnahmen betreffen. Trifft den Eigentümer ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder wird eine Maûnahme nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt, so hat er nach der Systematik des § 177 BauGB (zunächst) die hierfür erforderlichen Kosten aufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maûnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden
Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Kosten ). Sind dem Eigentümer Kosten entstanden (also hat er bereits entsprechende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuû zu ihrer Deckung gewährt (§ 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Gemeinde nimmt ihm daher im Ergebnis die für ihn nicht rentierlichen Kosten ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlich sind, wird jedoch erst nach Abschluû der Maûnahme endgültig festgestellt (§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 über die abschlieûende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestimmung nach Maûgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden (ABl. 1997, S. 58), spätestens zehn Jahre nach Fertigstellung der mit Vorbehaltsmitteln geförderten Maûnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies geschieht im Verhältnis der Gemeinde unmittelbar zum Eigentümer, d.h. nach Erfolg des Restitutionsantrags gegenüber dem Berechtigten, dem wegen der entsprechenden Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eine öffentlich -rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offen steht. Dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 5. Mai 1999 ist zu entnehmen , daû sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zuständige Stelle die abschlieûende Bestimmung gegenüber den Beklagten vornehmen wird.
bb) Der Umstand, daû hier nach dem Förderprogramm durch das Land Berlin Vorbehaltsmittel zur Verfügung gestellt und festgesetzt worden sind, erleichtert dem betroffenen Eigentümer die Vorfinanzierung bis zur abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die Frage im einzelnen zu
präjudizieren, wie die für den Eigentümer rentierlichen von den für ihn nicht rentierlichen zu scheiden sind. Für die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher zunächst entscheidend darauf an, daû es sich um eine Maûnahme handelt, für die die besondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. Ist die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Kostenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Kosten , soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne im einzelnen näher darlegen zu müssen, daû und aus welchen Gründen von ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der Klägerin so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung im Zusammenhang mit der abschlieûenden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfügungsberechtigte , der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, muû nicht den Zeitpunkt und den Inhalt der abschlieûenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der für den Eigentümer rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wird vielmehr, wie bereits ausgeführt, nach der zwischenzeitlichen Rückgabe des Vermögenswerts unmittelbar im Verhältnis zwischen der Gemeinde (Land Berlin ) und dem Berechtigten entschieden.
cc) Grundsätzlich ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daû sich die Klägerin auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen muû, was an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-
ternden Anwendung sinngemäû heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, der dies für den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingten Mieterhöhung (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG) unmittelbar regelt. Auch seine Würdigung , die Klägerin habe die Auswirkungen der Maûnahmen auf die Kostenmiete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eine Klageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht. Nach dem Sachvortrag der Klägerin konnten die wiederhergestellten Wohnungen erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die Klägerin über die Mieteinnahmen für alle, nicht nur von dieser Maûnahme betroffenen Wohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der Beklagten berücksichtigt , als hätten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3 VermG aufgeführten Positionen. Hieran ist richtig, daû es nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von Entgelten aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen verlangt, während es hier um die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG unabhängige - Frage geht, ob sich aus einer Maûnahme, die ausnahmsweise zu einem Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten führt, anrechenbare Vorteile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese könnten, jedenfalls theoretisch, höher sein als eine Gutschrift, die der Verfügungsberechtigte bei einer Abrechnung der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG ermittelt. Daû dies auch hier so sein könnte, ist angesichts der Gröûe des zurückgegebenen Vermögenswerts und des Umstandes, daû die Klägerin bei der Festsetzung der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich, daû die angeführten Lücken im Vortrag der Klägerin eine Abweisung nicht
rechtfertigen. Im übrigen werden die Beklagten, die eine Herausgabe von Entgelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht verlangt haben, durch die von der Klägerin für die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - für sich genommen - nicht beschwert.
Sollte das Vorbringen der Beklagten so zu verstehen sein, die Klägerin habe die wiederhergestellten Wohnungen zu spät und zu einem zu geringen Mietzins vermietet, geht es der Sache nach um die Frage, ob die Klägerin vor dem Hintergrund des gestellten Restitutionsantrags und der hier in Rede stehenden Maûnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ihren in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist. Das könnte eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - WM 2002, 613, 614; Säkker /Busche, § 3 VermG Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisher keine Feststellungen getroffen hat.
2. a) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt hinsichtlich einer im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzauûentür für das Vorderhaus zum Preis von 4.675 DM und einer im März 1994 in Rechnung gestellten Hauseingangstür aus Holz im Seitenflügel zum Preis von 2.461 DM. Zu beiden Türen hat die Klägerin vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters und der Witterungseinflüsse stark zerstört gewesen. Die Verankerungen und die Blendrahmen seien verfault gewesen, so daû die Türen nicht mehr sicher hätten gehalten werden können. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstellung der Verschlieûbarkeit hätten die Türen erneuert werden müssen. Dies sei zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundsätzlich nicht zu Mieter-
höhungen. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden, deren Kosten auf die Mieter hätten umgelegt werden können. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsanspruch verneint, weil es sich insoweit um gewöhnliche Instandhaltungskosten gehandelt habe. Hierzu gehörten sämtliche Aufwendungen, die sich - wie hier - aus dem bestimmungsgemäûen Gebrauch und der normalen Abnutzung ergäben. Daran ändere auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) entgegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifel von der Klägerin selbst oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertreten sei.

b) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten - von dem von der Klägerin unter Beweis gestellten Zustand der Türen vor ihrer Erneuerung aus, hat die Klägerin mit den genannten Aufwendungen eine Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllt. Denn sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht flieûende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfüllung einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte ohne weiteres hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kostenerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiternder Auslegung auch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnliche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes , BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).
Dieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl. §§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 BGB) seinen Ausdruck. Ungeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht übereinstimmenden Regelungszusammenhänge , in denen gewöhnliche Erhaltungskosten von anderen Aufwendungen und auûergewöhnlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werden Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäûig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten , als gewöhnliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch auf die Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor Augen gehabt habe, die laufenden (gewöhnlichen) Erhaltungskosten seien aus den jährlichen Nutzungen zu decken, während die auûerordentlichen erst im Laufe der Zeit abgetragen würden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1993 - IV ZR 90/92 - NJW 1993, 3198, 3199 m.w.N.).
Im systematischen Zusammenhang des Vermögensgesetzes ist zu beachten , daû der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben, müsse auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiteren Vorschriften ergänzt wird, die dem Verfügungsberechtigten für Instandsetzungsmaûnahmen unter näher bezeichneten Voraussetzungen einen Kostenerstattungsanspruch einräumen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleiûreparaturen (vgl. Jauernig/Stürner, BGB, 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten für gewöhnliche Ausbesserung und Erneuerung (Palandt/Edenhofer, § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus, in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten zu rechnen, besteht im Regelungszusammenhang des Vermö-
gensgesetzes wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit, Maûnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. Der Senat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maûnahme einen Spielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Gröûenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaûnahme spricht. Das Berufungsgericht hat sich demgegenüber von der Erwägung leiten lassen, der Erneuerung könne kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil der Zustand der Türen nur deren jahrelange Abnutzung und die von der Klägerin oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertretende Unterlassung gewöhnlicher Erhaltungsaufwendungen spiegele. Diese Überlegung mag zwar aus der Sicht eines früheren Eigentümers naheliegen, vor allem, wenn ihm das Eigentum - wie hier - wegen wirtschaftlicher Überschuldung des Objekts entzogen worden war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungsmaûnahmen als Ursache für den Zustand und zugleich als Auslöser für die Rechtspflicht, die Türen wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. Diese Betrachtungsweise wird jedoch der in den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins vorgefundenen tatsächlichen Situation und den Regelungszwecken des Vermögensgesetzes nicht gerecht. Das Vermögensgesetz sieht - von der Haftung des Entschädigungsfonds für gröbliche Pflichtverletzungen des staatlichen Verwalters nach § 13 VermG abgesehen - keine Verantwortlichkeit früherer staatlicher Stellen in der DDR oder der eingetragenen Rechtsträger für Wertverluste vor, die der Vermögenswert erfahren hat. Die in der ursprünglichen Fassung des § 7 Abs. 1 VermG vorgesehene Feststellung und der Ausgleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein Sondervermögen des Bundes (§ 29 a VermG) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in Kraft getrete-
ne Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl. hierzu Beschluûempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BTDrucks. 12/2944, S. 52). Danach gibt es für die Überlegung, die Rechtsvorgängerin der Klägerin und diese selbst hätten - gewissermaûen als Ersatz - unterlassene Erhaltungsmaûnahmen nunmehr unentgeltlich für den Restitutionsberechtigten nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Einzelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 VermG angelegten Unterschiede in Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen würde. Sie geht auch an den tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR vorbei, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderlichen Mittel für eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Erträgen des Objektes zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die Erläuterungen zum Einigungsvertrag, BT-Drucks. 11/7817, S. 175 im Zusammenhang mit der Fassung des Miethöhegesetzes). Im Regelungszusammenhang der Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwar vorgesehen, der Eigentümer könne eine Übernahme der für ihn nicht rentierlichen Kosten durch die Gemeinde nicht verlangen, wenn er Instandsetzungen unterlassen habe und nicht nachweisen könne, daû ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB). In den bereits angeführten Richtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den Verhältnissen im Ostteil Berlins jedoch in der Weise Rechnung getragen, daû eine Erhöhung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassener Instandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB für im Ostteil Berlins gelegene Grundstücke generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Der erkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme - den Austausch der nach dem Vortrag der Klägerin verrotteten und nicht mehr
reparaturfähigen Haustüren im Hinblick auf diesen Zustand und den Kostenaufwand nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme an, so daû ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
3. a) Für die Erneuerung der Frisch- und Abwasserstränge im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der Berufungsinstanz hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quergebäude, erstes bis viertes Obergeschoû, sei es in der Vergangenheit zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hält zwar für möglich, daû diese Maûnahmen über normale Erhaltungs- und Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien, der Vortrag der Klägerin reiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewöhnlichen Erhaltungskosten vornehmen zu können.

b) Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen an einen hinreichend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausführungen zum Austausch der Haustüren Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die für eine Abgrenzung gewöhnlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflichtigen Maûnahmen wesentlichen Gesichtspunkte. Nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerin liegt eine Maûnahme vor, die einer Rechtspflicht des Eigentümers gegenüber dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Wiederholte Rohrbrüche in verschiedenen Etagen des Quergebäudes, die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-
tersbedingtem Verschleiû des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, erhebliche Folgeschäden einer so anfälligen Frisch- und Abwasseranlage wirksam zu bannen, sprechen für einen kompletten Austausch und gegen die Annahme einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme, die einen Kostenerstattungsanspruch ausschlieûen würde.
4. a) Für die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 32.716,47 DM. Insoweit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undicht gewesen und von der GASAG gesperrt worden. Nachdem der Hausschieber erneuert worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Hausanlage durch die GASAG stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden. Um eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr für das Haus abzuwenden, habe die gesamte Anlage erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu - wie zu den Kosten des Frisch- und Abwasserleitungssystems - trotz des relativ hohen Betrages nicht sicher feststellen können, daû es sich um Maûnahmen zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, die über normale Erhaltungsund Instandsetzungsmaûnahmen hinausgegangen seien und nicht auf die Mieter hätten umgelegt werden können.

b) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie revisionsrechtlich geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handelt es sich um eine Maûnahme, die einer Rechtspflicht des Eigentümers sowohl gegenüber den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei einem Gasaustritt - gegenüber der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem, eine Instandsetzungsmaûnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den
Rahmen gewöhnlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die Klägerin mit der Maûnahme eine Rechtspflicht erfüllt hat, ist sie unabhängig davon, ob sie eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung hätte verlangen können (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG befreit gewesen. Die Frage, ob sie - auch im Interesse der Beklagten - eine Mieterhöhung wegen dieser Aufwendungen hätten durchsetzen können, ist zu verneinen. Denn eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zugrunde liegt. Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit gehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).
5. a) Für die Sanierung einer Wohnung im Seitenflügel, erstes Obergeschoû links, begehrt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von 53.157,24 DM. Sie hat hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht erfolgen können. Es seien zahlreiche Schäden vorhanden gewesen. Die Fuûböden hätten Destruktionsfäule und Braunfäule aufgewiesen, Ausrüstungsgegenstände seien abgewohnt und die Heizmöglichkeiten aufgrund von altersbedingten Verschleiûerscheinungen funktionsuntüchtig gewesen. Mehrere Fenster seien durch Witterungseinflüsse morsch und verrottet gewesen, Türen hätten überarbeitet werden müssen. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nicht mehr gegeben gewesen, so daû Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-
tung einer ordnungsgemäûen Vermietung habe eine komplexe Sanierung erfolgen müssen. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung eines vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat den Vortrag der Klägerin als unsubstantiiert angesehen und ausgeführt, als Vergleichsmaûstab für die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erhöhung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die Klägerin im Fall eines im Zeitpunkt der Durchführung der Maûnahmen bestehenden Mietverhältnisses hätte verlangen können.

b) Auch insoweit überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an den Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.
Die von der Klägerin in hinreichenden Umrissen dargestellten Mängel einer leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maûnahmen , mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zugeführt werden sollte, als Bewirtschaftungsmaûnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG aus, die ihr trotz des gestellten Restitutionsantrags erlaubt waren. Die Vermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungsmaûnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67). Hierzu sind prinzipiell - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze - auch Maûnahmen zu rechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein dauerhafter Leerstand vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht. Ein Fall des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, den das Berufungsgericht in seiner Hilfsüberlegung vor Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich auf Instandsetzungsmaûnahmen in einer vermieteten Wohnung bezieht.
Auf einen Kostenerstattungsanspruch müûten nach dem Gedanken des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG jedoch Mieteinnahmen – soweit diese nicht von laufenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden, die der Klägerin nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. Insoweit haben die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag. Zu prüfen dürfte auch sein, ob die Klägerin im Hinblick auf ihre in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG formulierten Pflichten gehalten gewesen wäre, für diese Leerstandsbeseitigung ebenfalls öffentliche Fördermittel im Rahmen einer Maûnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu nehmen.
6. a) Die Klägerin macht für die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leerstehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von insgesamt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, in den Leerwohnungen sei im Zuge der Neuvermietung die alte Elektroanlage überprüft worden. Die festgestellten Mängel hätten keinen ordnungsgemäûen Gebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden müssen. Zu den vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu Kurzschlüssen und Störungen an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung der gesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden können. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, es handele sich um gewöhnliche Instandhaltungskosten.

b) Legt man den Sachvortrag der Klägerin zugrunde, handelte es sich bei den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfüllung einer Rechtspflicht gegenüber den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und in den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaûnahme im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG, die notwendig war, um die
Wohnung wieder vermieten zu können. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, geht dies über eine gewöhnliche Erhaltungsmaûnahme hinaus, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG nicht zu verneinen ist.
7. a) Für die Erneuerung von Be- und Entwässerungsleitungen im Seitenflügel , linke Stränge, im Vorderhaus, Keller bis erstes Obergeschoû, im Seitenflügel , Keller bis erstes Obergeschoû, und im Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Beweisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren Rohrbrüchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daû die Be- und Entwässerungsrohre durch altersbedingten Verschleiû brüchig, undicht und teilweise zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung verneint, dem Vortrag der Klägerin lasse sich nicht entnehmen , daû die Kosten über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgegangen seien.

b) Nach dem Sachvortrag der Klägerin geht es hier um Maûnahmen, mit denen sie einer Rechtspflicht gegenüber ihren Mietern genügte (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen am Umfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des Gebäudes eine völlige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zu einer gewöhnlichen Erhaltungsmaûnahme überschritten, so daû ein Kostenerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.

8. a) Schlieûlich verlangt die Klägerin für den Austausch von je drei Fenstern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von zusammen 9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit begründet hat, die Fenster seien wegen witterungs- und altersbedingten Verschleiûerscheinungen verrottet und brüchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen des Modernisierungsanteils für beide Wohnungen Modernisierungsumlagen vereinnahmt , die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen gewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunsten der Beklagten berücksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstattungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der Klägerin, sie habe nur die nichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruch dazu stehe, daû sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.

b) Die vom Berufungsgericht gesehenen Widersprüche bestehen nach Auffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der Klägerin ist so zu verstehen , daû die in Rede stehenden Maûnahmen erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend erst danach vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, daû die Modernisierungsumlage , was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der Klägerin erstellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie von ihrer Klageforderung abgesetzt hat, wäre dem der Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maûnahme auf den Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.
Muûten die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuert werden, handelte es sich insoweit um eine den Mietern gegenüber bestehende
Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG), wobei die Aufwendungen über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen. Fraglich ist allerdings, ob der Anspruch in voller Höhe geltend gemacht werden kann, weil er einen Modernisierungsanteil enthält. Daû Modernisierungsmaûnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaûnahme für sich betrachtet durch eine Rechtpflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG veranlaût war, kann im weiteren Verfahren geprüft werden.
9. Die Klageabweisung läût sich nicht mit der Auffassung des Berufungsgerichts aufrechterhalten, der Klageanspruch sei im Zeitpunkt der Klageerhebung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung verjährt gewesen. Wie der Senat - nach Erlaû des Berufungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 (III ZR 235/00 - NJW 2001, 3046, 3048; zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 241 vorgesehen) entschieden hat, verbleibt es für den Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG mangels Eingreifens einer speziellen Regelung bei der regelmäûigen Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreiûig Jahre währte, demzufolge bei Zustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.
Das Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, für die Verjährung des Kostenerstattungsanspruchs im Rahmen eines Restitutionsverhältnisses könne nichts anderes gelten als für den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen Verwalters, der der kurzen Verjährung des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB a.F.
(vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfügungsberechtigte habe auch im Verhältnis zum Restitutionsgläubiger eine der gesetzlichen Treuhandschaft angenäherte Stellung inne und habe, wie die wörtliche Wiedergabe des § 677 BGB in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG zeige, einen Pflichtenkreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele Ähnlichkeiten aufweise, daû es nicht gerechtfertigt erscheine, die Verjährung in den beiden im Vermögensgesetz geregelten Fällen der Rückgängigmachung der Entziehung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers unterschiedlich zu behandeln.
Der Senat hält nach Überprüfung dieser Überlegungen an seiner Auffassung fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Verjährung , das von einer Vielfalt unterschiedlicher Fristen geprägt war, lassen sich die hier in Rede stehenden Ansprüche nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB einordnen. Beide angeführten Bestimmungen behandeln den Anspruch auf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenen Hauptleistungspflichten bei der Besorgung fremder Geschäfte oder der Leistung von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil BGHZ 140, 355, 358 ff maûgeblich mit auf der Erwägung, dem staatlichen Verwalter stehe für seine fremdnützige Tätigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendung des § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vergütungsanspruch zu. Demgegenüber nimmt der Verfügungsberechtigte in Restitutionsfällen bis zur Bestandskraft der Rückgabeentscheidung eigene Angelegenheiten wahr, für die ihm eine Vergütung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Erstattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen. Daû er mit der Stellung des Restitutionsantrags Bindungen unterliegt, die sicherstellen wollen, daû der Rückübertragungsanspruch nicht vereitelt und die
Rechtsstellung des Berechtigten nicht ausgehöhlt wird, verleiht ihm im übrigen noch keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten entspricht.
10. Die Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegen widersprüchlichen Verhaltens der Klägerin (§ 242 BGB) abzuweisen. Zwar hat sie in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter Bezugnahme auf das Schreiben der Beklagten vom 26. August 1991, mit dem sie auf deren Restitutionsantrag hingewiesen wurde, ausgeführt, sie sei befugt, Kleinreparaturen , die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlassen. Das gleiche gelte für Maûnahmen, die der Verkehrssicherungspflicht dienten. Danach mag den Beklagten zugegeben werden, daû es im anhängigen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem um Maûnahmen, für die eine Rechtspflicht der Klägerin bestand, worauf sie jedoch - wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nicht in jeder Hinsicht geglückt - hingewiesen hat. Das hätte den im Ostteil Berlins residierenden Bevollmächtigten der Beklagten, an die das Schreiben gerichtet war, durchaus als ein Einfalltor für Kostenerstattungsansprüche gröûeren Umfangs auffallen können.
Darüber hinaus meinen die Beklagten, die Klägerin habe im Grundstücksübergabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene Fragen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darüber informiert, daû noch Forderungen für durchgeführte Baumaûnahmen geltend gemacht würden. Hierdurch sei ihnen jede Möglichkeit vorenthalten worden, beweissichernde Maûnahmen einzuleiten. Da das Haus inzwischen vom Käufer vollständig instand gesetzt
worden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr rekonstruierbar.
Diese Überlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung nicht. Aus dem Fehlen eines Hinweises , Kostenerstattungsansprüche erheben zu wollen, konnten die Beklagten nicht herleiten, daû sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen würden. Daû sie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rückgabeentscheidung zeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fortwirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen Vermögenswert belastet zu werden, muûte die Klägerin nicht zu besonderer Eile anhalten. Im übrigen ist es zunächst Sache der Klägerin, den Nachweis für die von ihr geltend gemachten Ansprüche zu führen. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen von den bei-
den von den Beklagten herangezogenen Schriftstücken - Folgerungen für das Beweismaû oder die Beweislast ergeben können, muû dem weiteren Verfahren vorbehalten bleiben.
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr

Tatbestand

Nach Rückübertragung des Eigentums an dem 1943 enteigneten Grundstück S. in Berlin gemäß den Vorschriften des Vermögensgesetzes verlangte der Kläger von der Beklagten, deren Rechtsvorgängerin das Mietshausgrundstück aufgrund des Befehls Nr. 12 des sowjetischen Militärkommandanten der Stadt Berlin vom 5. Februar 1949 mit Wirkung ab 1. Januar 1952 treuhänderisch verwaltet hatte, die Herausgabe eines Guthabens für die Zeit ab dem 1. Juli 1994 in Höhe von unstreitig 25.560,88 DM. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, ihr stünden wegen Aufwendungen zur Beseitigung des Leerstands von drei Wohnungen (16.680,17 DM) und zum Einbau einer Klingelund Wechselsprechanlage (10.775,37 DM) Gegenansprüche zu, mit denen sie in dieser Reihenfolge die Aufrechnung erklärt hat.
Das Landgericht hat der auf Zahlung des Guthabens nebst Zinsen gerichteten Klage entsprochen. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger mit Zustimmung der Beklagten die Klage in Höhe von 16.680,17 DM nebst Zinsen zurückgenommen. Hinsichtlich des verbleibenden Betrages von 8.879,91 DM nebst Zinsen hat das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Beklagten, deren Zulassung das Berufungsgericht wirksam auf die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung beschränkt hat, hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Kostenerstattungsanspruch der Beklagten in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wegen des Einbaus einer Klingel- und Wechselsprechanlage. Eine Rechtspflicht für einen solchen Einbau habe nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG nicht bestanden. Weder eine Verkehrssicherungspflicht noch eine vertragliche Pflicht zum Schutz der Mieter vor Gefahren, die von unberechtigt sich in dem Haus aufhaltenden Dritten ausgingen, habe eine solche Modernisierungsmaßnahme gerechtfertigt. Insoweit hätte vielmehr genügt, für das Verschließen des Hauses durch die Mieter zu sorgen und dazu gegebenenfalls die Verschließbarkeit des Hauses (wieder-)herzustellen.
Grundlage für einen Erstattungsanspruch sei auch nicht die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG. Zwar hätten die Aufwendungen hier zu einer modernisierungsbedingten Erhöhung der Miete geführt, so daß man - ähnlich
wie in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zugrunde gelegt - überlegen könne, der Berechtigte solle nicht zusätzlich zu den erhöhten Mieten den durch die Modernisierungsmaßnahmen ausgelösten Wertzuwachs des Mietshausgrundstücks erhalten. Die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG erfasse jedoch nur Instandsetzungsmaßnahmen; Modernisierungsaufwendungen fielen hierunter nicht, ohne daß man die Bestimmung deshalb als lückenhaft ansehen könne.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Zutreffend verneint das Berufungsgericht allerdings die von ihm als grundsätzlich betrachtete Frage, ob sich der Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 3 und 4 VermG auch auf Modernisierungsmaßnahmen bezieht, die den Vermieter zu einer Erhöhung der Miete berechtigen.

a) Wie der Regelungszusammenhang der in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG umschriebenen Ausnahmen von dem Unterlassungsgebot des Satzes 1 zeigt, werden Erhaltungs- und Bewirtschaftsmaßnahmen (Satz 2 Buchst. b), Maßnahmen, mit denen einer Rechtspflicht des Eigentümers entsprochen wird, zu denen auch ein angeordnetes Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB zur Beseitigung der Mißstände und zur Behebung der Mängel gehören kann (Satz 2 Buchst. a), und Instandsetzungsmaßnahmen (Satz 3) voneinander unterschieden. In Satz 5 werden unter der Voraussetzung einer Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB auch freiwillige Moderni-
sierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom Unterlassungsgebot ausgenommen. Die Unterscheidung ist nicht zufällig, denn in jedem der genannten Fälle wird den Belangen des Berechtigten, dessen künftige Rechtsstellung dem Sinn des Unterlassungsgebots entsprechend nicht ausgehöhlt werden soll (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 61), in unterschiedlicher, der jeweiligen Maßnahme angepaßter Weise Rechnung getragen. Während der Berechtigte die Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers und Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen ohne weiteres hinnehmen muß - gewöhnliche Erhaltungskosten sind vom Verfügungsberechtigten allerdings aus den ihm verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten -, sind die sehr weitgehenden Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich nur zulässig, wenn sie nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB von der Gemeinde oder einer anderen Stelle (mit-) finanziert werden; insoweit hat der Berechtigte nur die für ihn rentierlichen Kosten zu übernehmen. Instandsetzungsmaßnahmen, denen eine solche Finanzierung nicht zugrunde liegt und die auch aus anderen Gründen nicht durch eine Rechtspflicht des Eigentümers veranlaßt sind, sind vom Unterlassungsgebot nur dann ausgenommen, wenn die hierfür aufzuwendenden Kosten den Verfügungsberechtigten als Vermieter nach Rechtsvorschriften zu einer Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG).

b) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht zu Recht geprüft, ob der Einbau einer Klingel- und Wechselsprechanlage als Instandsetzungsmaßnahme im Sinn des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG oder als Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist, die - weil hier eine Finanzierung nach § 177 Abs. 4, 5 BauGB nicht in Rede stand - nur unter der Voraussetzung der Erfüllung einer Rechtspflicht vom Unterlassungsgebot ausgenommen war. Der Senat muß nicht all-
gemein entscheiden, wie die in § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5 VermG angesprochenen Maßnahmen im einzelnen voneinander abzugrenzen sind. Häufig werden die Grenzen fließend sein oder wird eine Maßnahme Elemente enthalten, bei denen - je nach Gewicht - Erhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung im Vordergrund stehen. Insoweit ist die Einordnung zunächst einmal Sache des Tatrichters. Wenn das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Beklagten von einer Modernisierungsmaßnahme ausgegangen ist, die sie zum Anlaß einer Mieterhöhung nach § 3 MHG genommen hat (vgl. insoweit Voelskow, in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl. 1995, § 3 MHG Rn. 8), ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision, die lediglich die Frage aufwirft, ob solche "feinsinnigen Unterscheidungen" überhaupt sachgerecht seien, erhebt insoweit keine revisionsrechtlich beachtliche Rüge.

c) Der Revision kann nicht darin beigetreten werden, es bestehe allein deshalb ein Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG, weil die Maßnahme zu einer Mieterhöhung geführt habe und daher dem Kläger zugute komme. Der Senat hat zwar entschieden, die sich an Satz 3 anschließende Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG könne auf die in Satz 2 und 5 geregelten Fälle ausgeweitet werden (BGHZ 136, 57, 63 f). Damit ist der Senat aber grundsätzlich im Rahmen der Maßnahmen geblieben, für die der Gesetzgeber Ausnahmen vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vorgesehen hat. Demgegenüber würde die von der Revision befürwortete Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auf mieterhöhende Maßnahmen jedweder Art den Rahmen des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG verlassen und zu einer beträchtlichen Ausweitung von Maßnahmen führen, für die das Unterlassungsgebot außer Kraft gesetzt würde. Der klare Wortlaut des Gesetzes und der oben beschriebene Zusammenhang der Bestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2, 3, 5
VermG, der keine Hinweise für eine lückenhafte Regelung enthält, sprechen aber gegen die von der Revision vertretene Auslegung.

d) Daß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG nur instandsetzungsbedingte Mieterhöhungen betrifft, ergibt sich auch aus anderen gesetzlichen Bestimmungen, die bei der Auslegung des Vermögensgesetzes in Betracht zu ziehen sind.
aa) Eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB zugrunde liegt. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 3 MHG betrifft bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken (Modernisierung). Soweit solche Maßnahmen auch Elemente der Instandsetzung enthalten, sind letztere bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten außer Betracht zu lassen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG Rn. 50, 61, 63; Voelskow , in: MünchKomm-BGB, § 3 MHG Rn. 13).
Im Einigungsvertrag ist im Rahmen der Überleitung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Anl. I Kap. XIV Abschn. II Nr. 7) der angeführten Unterscheidung von Modernisierungen und Instandsetzungen Rechnung getragen worden. In § 11 Abs. 2 MHG ist § 3 MHG für Wohnraum, dessen höchstzulässiger Mietzins sich bei Wirksamwerden des Beitritts aus Rechtsvorschriften ergibt, für anwendbar erklärt worden, also für Modernisierungen, wie sie die Beklagte hier zum Gegenstand ihres Mieterhöhungsverlangens gemacht hat. Demgegenüber enthielt § 11 Abs. 7 MHG eine Ermächtigung der Bundesregierung , durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats zu bestimmen,
daß über § 3 MHG hinaus bis zum 1. Januar 1996 bei erheblichen Instandsetzungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete in einem bestimmten Umfang der aufgewendeten Kosten verlangt werden kann. Von dieser Ermächtigung hat die Bundesregierung in § 3 der Zweiten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I S. 1416), die gemäß Art. 6 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht (Mietenüberleitungsgesetz) vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) mit Wirkung zum 11. Juni 1995 außer Kraft getreten ist, Gebrauch gemacht.
Angesichts dieser Normsituation kann die Einfügung des Instandsetzungsmaßnahmen betreffenden § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG durch das am 29. März 1991 in Kraft getretene Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen (BGBl. I S. 766) nicht dahin verstanden werden, es sei insoweit an eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung gedacht gewesen.
bb) Daß Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a, Satz 5 VermG geregelten Tatbestände nach dem Vermögensgesetz dem Unterlassungsgebot unterliegen, verdeutlich auch die durch das Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz - WoModSiG - vom 17. Juli 1997 (BGBl. I S. 1823) eingeführte Neuregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c, Abs. 4 und §§ 21 a, 21 b InVorG, die für Wohnraummodernisierungen weitere Ausnahmen vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG vorsieht. Dieser Neuregelung, die wegen in der Praxis aufgetretener Schwierigkeiten der Abgrenzung in § 21 a Abs. 1 InVorG auch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung einbezieht und in § 21 a Abs. 5 einen Erstattungsanspruch ge-
gen den Anmelder vorsieht (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses , BT-Drucks. 13/7275 S. 21, 27 f), hätte es nicht bedurft, wenn § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG im Sinne der Revision auszulegen wäre.
2. Dagegen rügt die Revision mit Recht, daß das Berufungsgericht die Erfüllung einer Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG verneint hat.

a) Eine entsprechende Verpflichtung ergab sich aus dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbringen der Beklagten, zur Abwehr von Gefahren für die Mieter habe sie für eine Verschließbarkeit des Hauses sorgen müssen, weil es wegen fehlender Sicherheitseinrichtungen dazu gekommen sei, daß sich in den gemeinschaftlich genutzten Räumen und Leerräumen illegale Besucher aufgehalten und dort genächtigt hätten; zur damaligen Zeit seien in dem betreffenden Bezirk Berlins häufig Brandstiftungen vorgekommen. Unter solchen Umständen war die Beklagte als Vermieterin, der im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorgeund Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35; vom 15. Juni 1988 - VIII ZR 183/87 - WM 1988, 1382; vom 20. Juni 1990 - VIII ZR 182/89 - NJW-RR 1990, 1422, 1423) oblagen, verpflichtet, entsprechende Sicherheitseinrichtungen anzubringen, die den unkontrollierten Zugang ungebetener Besucher verhinderten. Wie der Senat entschieden hat, wird die Annahme einer Rechtspflicht des Eigentümers im Sinn des § 3 Abs. 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG nicht dadurch in Frage gestellt , daß sie - wie hier bei den Mietverhältnissen - auf privatem Recht beruht
(Senatsurteil BGHZ 136, 57, 66; vgl. auch Wasmuth, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rn. 226).

b) Auch das Berufungsgericht will offenbar nicht grundsätzlich in Frage stellen, daß die von der Beklagten geschilderten Umstände sie zu Abhilfemaßnahmen verpflichteten. Soweit es jedoch meint, es hätte ausgereicht, für ein Verschließen des Hauses durch die Mieter zu sorgen und dazu gegebenenfalls die Verschließbarkeit des Hauses (wieder-)herzustellen, berücksichtigt es - wie die Revision mit Recht rügt - die Situation in einem Mietshaus mit 41 Wohneinheiten nicht hinreichend. Unter solchen Umständen kommt, wenn man den regelmäßigen Zugang von Mietern und Besuchern des Hauses über die gesamte Dauer des Tages betrachtet, praktisch nur eine automatische Schließanlage in Betracht, die den Mieter in die Lage versetzt, über eine Sprechanlage den Zugang von Besuchern zu kontrollieren und in zumutbarer Weise zu ermöglichen.

c) Die Annahme einer Rechtspflicht wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Beklagte den Einbau der Klingel- und Wechselsprechanlage zum Anlaß einer Mieterhöhungserklärung nach dem auch im Beitrittsgebiet nach Maßgabe des § 11 Abs. 2 MHG in der Fassung von Anl. I Kap. XIV Abschn. II Nr. 7 des Einigungsvertrages anwendbaren § 3 MHG genommen hat. Zwar trifft den Vermieter keine allgemeine Modernisierungspflicht (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 537 BGB Rn. 6; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl. 2000, § 535 Rn. 33). Dies schließt jedoch nicht aus, daß der Vermieter im Einzelfall gehalten ist, im Rahmen seiner Fürsorge- und Sicherungspflicht den bisherigen Standard verbessernde Maßnahmen vorzunehmen, wenn diese notwendig sind, um die vom Vermieter geschuldete ungestörte Gebrauchsüberlassung weiterhin zu gewähr-
leisten (vgl. zu solchen fallbezogenen Gründen für eine Schließanlage OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 1481 f; AG Hamburg, WuM 1994, 200). Hiervon ist nach dem dem Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt auszugehen.

d) Wie der Senat entschieden hat, ist die Kostenerstattungsregelung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG über ihren Wortlaut hinaus auch auf die in § 3 Abs. 3 Satz 2 und 5 VermG geregelten Tatbestände anwendbar (Senatsurteil BGHZ 136, 57, 63 f); lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten muß der Verfügungsberechtigte aus den ihm bis zur Rückübertragung, längstens bis zum 30. Juni 1994, verbleibenden gezogenen Nutzungen bestreiten (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 65 und BGHZ 137, 183, 186).
3. Der Senat ist zu einer abschließenden Entscheidung nicht in der Lage. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht geprüft , ob die von der Beklagten behaupteten und vom Kläger zulässigerweise mit Nichtwissen bestrittenen Umstände für den Einbau der Klingel- und Wechselsprechanlage vorgelegen haben. Es hat auch nicht geprüft, ob es sich insoweit , wie der Kläger gemeint hat, um gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hat. Hiergegen dürfte jedoch indiziell sprechen, daß die Beklagte auf der Grundlage der in der Maßnahme enthaltenen Modernisierung eine Mieterhöhung vorgenommen hat, über die der Kläger für den verlangten Aufwen-
dungsersatz entschädigt wird. Soweit die Beklagte bis zum 30. Juni 1994 selbst von der Mieterhöhung profitiert hat, hat sie dies bei der Berechnung des zur Aufrechnung gestellten Betrags berücksichtigt.
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