Amtsgericht Neu-Ulm Endurteil, 01. Aug. 2017 - 7 C 1205/15

bei uns veröffentlicht am01.08.2017

Gericht

Amtsgericht Neu-Ulm

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.210,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 30.10.2015 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin eine jährliche Überbaurente in Höhe von 605,28 €, jeweils zahlbar zum 01.11. eines Jahres beginnend ab dem 01.11.2015 zu bezahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen, die Kosten der Streithilfe hat die Streithelferin selbst zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um eine Überbaurente.

Die Parteien sind Grundstücksnachbarn entlang der Grundstücksgrenze der Flurnummern ... und ... des Grundbuchs des Amtsgerichts Neu-Ulm für die Gemarkung Neu-Ulm. Die Länge der gemeinsamen Grundstücksgrenze beträgt 48,50 Meter. Beide Baukörper entlang des Grundstücks sind mit Eigentumswohnungen bebaut, welche Quadratmeterpreise ab € 3.500,00 pro Quadratmeter je nach Lage und Zuschnitt der Wohnung aufwärts aufweisen. Die Klägerin war auf ihrem Grundstück entlang der Grundstücksgrenze im November 2013 mit der Erstellung des Rohbaus für ein Mehrfamilienhaus befasst. Die Beklagte war entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze von ihrer Seite her mit dem Rohbau für ihr Bauvorhaben „Braun-Arial/Konzertsaal“ befasst. Beide Parteien haben ihre Bauvorhaben entlang der gemeinsamen Grenze errichtet.

Am 19.11.2013 stellte die Klägerin fest, dass entlang der Grenzbebauung die Bodenplatte von dem Grundstück der Beklagten in den Bereich des Grundstücks der Klägerin hineinragt. Die Grenze wurde durch die Bodenplatte im Bereich des zweiten Untergeschosses um zuletzt unstreitig 30 cm überschritten. Die Tiefbauarbeiten hat die Firma ... durchgeführt.

Die beiden Parteien sind sich darüber einig, dass die jeweils betroffenen Grundstücksflächen einen Verkehrswert von 900,00 € pro Quadratmeter haben.

Die Klägerin behauptet, dass ein Anspruch auf Zahlung einer jährlichen Überbaurente ab Zeitpunkt des tatsächlichen Überbaus im November 2013 bestünde und dass für diesen Anspruch eine tatsächliche Beeinträchtigung des klägerischen Grundstücks nicht gegeben sein müsse. Die begehrte jährliche Überbaurente in Höhe von 605,28 € sei eher im unteren Bereich angesetzt und berücksichtige den Umstand, dass es sich hier um einen unterirdischen Überbau handle.

Die Klägerin beantragt daher zu erkennen

  • 1.Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.210,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 30.06.2015 zu bezahlen.

  • 2.Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin eine jährliche Überbaurente in Höhe von 605,28 € jeweils zahlbar zum 01.11. eines Jahres beginnend ab dem 01.11.2015 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass für einen Anspruch auf Überbaurente zwingend eine tatsächliche Beeinträchtigung des Grundstücks gegeben sein müsse, was vorliegend im unterirdischen Bereich bereits ausgeschlossen sei. Auch bei der Höhe einer gegebenenfalls zu leistenden Überbaurente sei dieser Umstand zu berücksichtigen und entsprechende Abschläge vorzunehmen.

Mit Schriftsatz vom 25.11.2015 hat die Beklagte der bauausführenden Firma ... sowie den Ingenieuren ... jeweils den Streit verkündet und diese aufgefordert, dem Verfahren auf Seiten der Beklagten beizutreten.

Die Ingenieurgesellschaft ... trat mit Schreiben vom 08.01.2016 auf Seiten der Beklagten dem Verfahren bei.

Das Gericht hat Beweis erhoben zur Frage der Höhe des maßgeblichen Liegenschaftszinses durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Zum Inhalt des Gutachtens wird verwiesen auf das schriftliche Gutachten vom 01.06.2017 (Blatt 76-82 der Akte).

Zum weiteren Parteivorbringen wird verwiesen auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien samt deren Anlagen, sowie die Sitzungsprotokolle zu den Verhandlungsterminen vom 15.03.2016, 13.12.2016, 10.01.2017 und 25.07.2017.

Gründe

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. Bezüglich des Zinsbeginns war die Klage teilweise abzuweisen.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente gemäß §§ 912, 913 BGB.

Für die Jahre 2013 und 2014 besteht ein Anspruch in Höhe von 1.210,56 €. Ein jährlicher Rentenanspruch ergibt sich in Höhe von jährlich 605,28 € zahlbar zum 01.11. eines Jahres beginnend ab dem 01.11.2015.

Die Anspruchsvoraussetzungen des § 912 liegen vor.

Die Beklagte hat ein Gebäude errichtet, welches die Grundstücksgrenze rechtswidrig um zuletzt unstreitig 0,30 Meter überschreitet. Der Überbau entstand, nachdem der Spundwandverbau auf dem Grundstück der Klägerin geschlagen war und die Schalung für die Bodenplatte so angebracht wurde, dass die Schalung dem Verlauf der Spundwand folgte und damit auf dem Grundstück der Klägerin zur Ausführung gelangte. Aufgabe der bauausführenden Firma ... wäre es gewesen, die Lage der Spundwand und insbesondere die Lage der Außenwand des Kellers der Beklagtenseite einzumessen und somit zu verhindern, dass gemäß dem Spundwandverlauf die Betonplatte betoniert wird. Dass dies vorsätzlich oder grob fahrlässig geschah, wurde nicht behauptet.

Gemäß § 912 Abs. 1 hat die Klägerin den unrechtmäßigen Überbau zu dulden.

Gemäß § 912 Abs. 2 hat die Beklagte eine Geldrente zur Entschädigung für die Duldungspflicht als Ausgleich für den Nutzungsverlust zu entrichten (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 75. Aufl. 2016, § 912 Rdnr. 13).

Die Bodenplatte der Tiefgarage im zweiten UG S.straße 2 reicht zuletzt zwischen den Parteien unstreitig auf einer Länge von 48,50 Metern und in einer Breite von 0,30 Metern über die Grundstücksgrenze. Dies ergibt eine überbaute Fläche von 14,55 Quadratmetern.

Entgegen der Auffassung der Beklagten und der Streithelferin ist es für das Gericht für die Bemessung der Überbaurente gem. § 913 BGB unerheblich, ob die Klägerin durch den Überbau einen tatsächlichen Nachteil oder eine sonstige Beeinträchtigung erleidet.

Die Überbaurente stellt keinen Schadensersatz dar, sondern einen materiellen Anspruch auf Wertausgleich für den Nutzungsverlust. Die Überbaurente wird für die Duldung des Überbaus gewährt. Voraussetzung ist gem. § 912 BGB der tatsächlich vorliegende zu duldende Überbau und gerade nicht das Vorliegen einer Beeinträchtigung (BGH Urteil vom 19.12.1975 - V ZR 25/74 in NJW, 1976, 669).

Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich gemäß § 905 BGB auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche, sofern gemäß § 905 Satz 2 kein Ausschließungsinteresse vorliegt. Geschützt ist hierbei jedes schutzwürdige vermögensrechtliche oder immaterielle Interesse an ungestörter Benutzung des Grundstücks (vgl. Palandt a.a.O., § 905 Rdnr. 1).

Für die Bemessung ist maßgeblich der Wert des überbauten Grund- und Bodens im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Oben genannte BGH-Entscheidung ist insofern vorliegend nicht maßgeblich, da in dieser Entscheidung ein Grundstück betroffen war, welches im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht gehandelt wird.

Vorliegend jedoch handelt es sich um Grundstücke in innerstädtischer Lage, welche zur Wohnbebauung genutzt werden. Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich demnach auch durch die Möglichkeit eines Kellerbaus oder anderer tieferer Erdbauten.

Übereinstimmend gehen beide Parteien von einem Verkehrswert von 900 €/qm für die betroffenen Grundstücke aus. Dieser Verkehrswert ist demnach bei der Bemessung der Überbaurente zugrunde zu legen. (BGH Z 75, 304; NJW 1972, 201)

Die überbaute Fläche beträgt 14,55 Quadratmeter (48,50 Meter × 0,30 Meter), der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung beträgt unstreitig 900,00 € pro Quadratmeter. Der für die Verzinsung maßgebliche Liegenschaftszins beträgt 5,14 % pro Jahr. Demnach errechnet sich ein jährlicher Nutzungsverlust von 667,85 €.

Die Höhe des zur Anwendung kommenden Liegenschaftszinses steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen ... vom 01.06.2017. Der Gutachter hat nachvollziehbar und schlüssig den ortsüblichen und angemessenen Liegenschaftszins für die gegenständlichen bebauten Grundstücke für das Jahr 2013, dem Zeitpunkt des erfolgten Überbaus, ermittelt. Unter Vornahme eines Abschlags von 0,75 % kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der ortsübliche und angemessene Liegenschaftzins für die streitgegenständlichen Grundstücke im Jahr 2013 5,14 % betrug.

Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite ist dieser Liegenschaftszins auch anwendbar, unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Überbau in einer Tiefe im Bereich des zweiten Untergeschosses liegt. Unter nochmaliger Berücksichtigung dessen, dass die Überbaurente ein Ausgleich für den durch die Duldung erlittenen Nutzungsverlust darstellt, kann der Zinssatz nicht für verschiedene Teile eines Gebäudes unterschiedlich angesetzt werden. Der Liegenschaftszinssatz ist nämlich der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Im Ergebnis übersteigt die somit errechnete, jährlich zu leistende Überbaurente, die von der Klägerin geforderte jährliche Überbaurente in Höhe von 605,28 €, sodass diese jedenfalls in vollem Umfang zuzusprechen war.

Für die Jahre 2013 und 2014 waren entsprechend der klägerischen Forderung 1.210,56 € zuzusprechen. Als weitere jährliche Überbaurente hat die Beklagte die begehrten 605,28 € jeweils zahlbar zum 01.11. eines Jahres beginnend ab dem 01.11.2015 zu bezahlen.

Die Beklagte hat Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.210,56 € seit dem 30.10.2015 an die Klägerin gemäß § 291 BGB zu bezahlen.

Der mit dem Klageantrag begehrte Zinsbeginn wurde nicht schlüssig vorgetragen, so dass Zinsen erst ab Rechtshängigkeit der Klage zuzusprechen waren. Insofern war die Klage abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung


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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 291 Prozesszinsen


Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Ab

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 912 Überbau; Duldungspflicht


(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 905 Begrenzung des Eigentums


Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass e

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 913 Zahlung der Überbaurente


(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten. (2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

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(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.

(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.