Amtsgericht München Urteil, 10. Juni 2015 - 424 C 19429/14
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Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger eine rückständige Miete für den Zeitraum Mai 2014 bis August 2014 in Höhe von € 229,64 zu zahlen, nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 07.05.2014, einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 05.06.2014, einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 04.07.2014 und einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 06.08.2014.
2. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger ab September 2014 eine um € 57,41 als Modernisierungszuschlag erhöhte monatliche Kaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung in der M.-straße 39, 81761 München im Erdgeschoss links, Wohnung Nr. 3, zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Heiz- und übrigen Betriebskosten wie bisher, somit eine Gesamtmiete in Höhe von € 712,41 zuzüglich der Vorauszahlungen auf Heiz- und übrigen Betriebskosten wie bisher, mithin eine Gesamtmiete in Höhe von € 945,41 zu zahlen.
3. Die Beklagten tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteils ist vorläufig Vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5. Der Streitwert wird auf € 918,56 festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung des Klägers in der M.-straße ... in ... München. Diesem Mietverhältnis liegt ein schriftlicher Mietvertrag vom 20.09.2010 zugrunde.
Die Nettomiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt € 655,00 zuzüglich einer Vorauszahlung auf Heizkosten in Höhe von zuletzt € 120,00 und auf die übrigen Betriebskosten in Höhe von € 113,00.
Mit Schreiben vom 31.07.2012 kündigte der Kläger vertreten durch die Hausverwaltung W. an, modernisierende Maßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 bis 4 BGB im Anwesen M.-straße ... in München durchzuführen. Folgende Maßnahmen wurden angekündigt:
- Einbau neuer Kellerfenster und Eingangstüre
- Einbau Vollwärmeschutzdämmung an der Nordfassade
Es wurde angekündigt, dass die Arbeiten am 01.10.2012 beginnen werden und insgesamt 7 Wochen andauern.
Weiterhin wurde eine vorläufige Mieterhöhung aufgrund der durchzuführenden Modernisierungsarbeiten von € 66,17 errechnet. Es wurde angekündigt, dass die erhöhte Miete ab dem 01.02.2013 zu zahlen ist. Die Arbeiten wurden durchgeführt und am 09.11.2012 beendet. Die Beklagten widersprachen der angekündigten Mieterhöhung.
In der Folgezeit wurde durch die Beklagten die erhöhte Miete nicht bezahlt.
Für die durchgeführten Maßnahmen fielen dem Kläger folgende Kosten an:
a. Einbau einer Vollwärmeschutzdämmung
Gesamtkosten (1.105,03 qm): € 85.266,93
anteilige Kosten Wohnung H. (67,94 qm): € 5.242,25
b. Erneuerung des Eingangspodestes und der Türleibung
Gesamtkosten (1.105,03 qm): €4.528,35
anteilige Kosten Wohnung H. (67,94 qm): € 278,55
c. Erneuerung der Eingangstüre und der Fenster
Gesamtkosten (1.105,03 qm): € 11.387,90
anteilige Kosten Wohnung H. (67,94 qm): € 700,46
Die gesamten auf die Wohnung der Beklagten entfallenen Kosten belaufen sich somit auf € 6.264,74.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die jährliche Kaltmiete für die Beklagten um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden kann. Daher errechne sich eine monatliche Mieterhöhung um € 57,41 (€ 6.264,74 * 11% = € 688,91 /12 = € 57,41).
Der Kläger trägt vor, durch die ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung des streitgegenständlichen Anwesens habe sich die monatliche Miete um € 57,41 erhöht, so dass seit Mai 2014 eine Gesamtmiete von € 945,41 geschuldet werde.
Der Kläger beantragt:
1. Die Beklagen werden verurteilt, an den Kläger eine rückständige Miete für den Zeitraum Mai 2014 bis August 2014 in Höhe von € 229,64 zu zahlen, nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 07.05.2014, einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 05.06.2014, einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 04.07.2014 und einen Betrag in Höhe von € 57,41 seit dem 06.08.2014.
2. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger ab September 2014 eine um € 57,41 als Modernisierungszuschlag erhöhte monatliche Kaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung in der M.-straße ..., ... München im Erdgeschoß links, Wohnung Nr. 3, zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Heiz- und übrigen Betriebskosten wie bisher, somit eine Gesamtmiete in Höhe von € 712,41 zuzüglich der Vorauszahlungen auf Heiz- und übrigen Betriebskosten wie bisher, mithin eine Gesamtmiete in Höhe von € 945,41 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen:
Klageabweisung.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die durchgeführten Maßnahmen keine Modernisierung, sondern Instandsetzungsmaßnahmen darstellen und daher eine erhöhte Miete nicht geschuldet wird. Die Beklagten rügen zudem gegen den Rechtskraft durch das Urteil in der Sache 463 C 7049/14.
Weiterhin tragen die Beklagten vor, die durchgeführten Maßnahmen hätten der Mängelbeseitigung gedient, so seit in ihrem Schlafzimmer hierdurch Schimmel beseitigt worden. Die Erneuerung der Haustüre und der Fenster und des Podestes hätte lediglich der Instandhaltung gedient
In der mündlichen Hauptverhandlung vom 27.05.2015 wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Zeugen ... gemäß Beweisbeschluss vom 01.04.2015 (Bl. 72/75 der Akte).
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 04.03.2015 und 27.05.2015 verwiesen.
Gründe
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München Nach § 29 a) Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 2 a GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.
Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Aus dem Schreiben vom 11.07.2013 (Anlage K 3, Bl. 16 der Akte) geht die Berechnung der nun erhöhten Miete, insbesondere die Umlage der Modernisierungskosten auf die streitgegenständliche Wohnung, klar verständlich hervor, § 558 b) Abs. 1 BGB alte Fassung.
II.
Die Klage ist begründet. Die 11%-Kappungsgrenze des § 559 Abs. 1 BGB alte Fassung wurde eingehalten. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch nach §§ 559 Abs. 1 BGB, 558 b) BGB a. F. auf Zustimmung zur Erhöhung der bisherigen Nettomiete auf € 945,41. Entgegenstehende Rechtskraft aus dem Verfahren 463 C 7049/14 liegt nicht vor.
Dort war zwischen den Parteien der monatliche Mieterhöhungsbetrag von € 57,41 für die Monate Dezember 2013 und Januar 2014 geltend gemacht. Es erging der klagestattgebendes Endurteil vom 29.04.2014.
In diesem Urteil wurde jedoch zu grundsätzlichen Zulässigkeit der Mieterhöhung nicht ausgeführt, zudem wird vorliegend klageweise die Mieterhöhung ab Mai 2014 geltend gemacht. Es handelt sich somit um einen anderen Streitgegenstand.
Die Tatsache, dass die drei Monatsfrist des § 554 Abs. 2 BGB alte Fassung nicht eingehalten wurde, ist für die geltend gemachte Mieterhöhung unschädlich. Nach § 559 b) Abs. 2 BGB alte Fassung verschiebt sich demnach lediglich der Zeitpunkt, zu welchem die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Die Mieterhöhungserklärung gingen den Beklagten unstreitig im Februar 2013 zu. Für den streitgegenständlichen Zeitraum ab Mai 2014 trat die Mieterhöhung jedenfalls ein.
Das Gericht ist davon überzeugt, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten am streitgegenständlichen Anwesen um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um bloße Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache handelt.
Gemäß § 559 BGB alte Fassung handelt es sich dann um Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen an Energie und Wasser bewirken. In Abgrenzung dazu handelt es sich nach § 554 BGB alte Fassung dann um Instandhaltungsmaßnahmen, wenn sie lediglich der Erhaltung der Mietsache dienen.
Da jede Modernisierungsmaßnahme im Grunde nach auch eine Instandsetzung beinhaltet, ist der Schwerpunkt der konkret durchgeführten Arbeiten abzustellen.
Das Gericht ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die durchgeführten Arbeiten hier vollumfänglich der Verbesserung der Wohnqualität und Einsparung von Energie dienen.
Der Zeuge ... hat nachvollziehbar und widerspruchsfrei dargelegt, dass die Arbeiten an der Nordfassade des Gebäudes ausschließlich dazu gedient hätten um Heizkosten einzusparen, vor allem weil die Fassade die kälteste des Anwesens darstelle. Die Fassade sei komplett isoliert worden, ein Bezug zu Mängeln, insbesondere in der Wohnung der Beklagten, sei in keinster Weise vorhanden gewesen. Eine Mängelbeseitigungsmaßnahme in der streitgegenständlichen Wohnung sei etwa ein Jahr vor Durchführung der Maßnahme durchgeführt worden.
Auf Frage des Gerichts ob eine Wohnwertverbesserung bei der Erneuerung des Türpodestes und der Türleibung erreicht wurde, gab der Zeuge an, dass die alte Tür nur eine einfache Verglasung besessen hätte, die neue aber eine mehrfache bzw. Isolierungsverglasung besäße. Diese Begründung ist es für das Gericht überzeugend, eine mehrfach bzw. Isolierungsverglasung stellt im Hinblick auf eine Energieeffizienz eine wirksame Maßnahme dar.
Auch die Erläuterung des Zeugen, dass Türpodest hätte bei Austausch der Eingangstüre aus technischen Gründen mit ausgetauscht werden müssen, ist klar nachvollziehbar. Das gleiche gilt für die Leibung der Türe. Im Bezug auf den Austausch der Kellerfenster sind die Angaben des Zeugen ... wo hingegen die alten Fenstern nur eine einfache Verglasung besessen hätten und die neuen eine mehrfach Verglasung besitzen würden, ebenfalls glaubhaft und nachvollziehbar. Der Zeuge hat ausführlich dargelegt, dass zunächst eine Isolierung der Kellerdecke aus Energieeinsparungsgründe geplant worden sei, aus technischen Gründen sei dann aber ein Fensteraustausch zielführender gewesen.
Der Austausch der Fenster ist daher auch eindeutig als Modernisierungsmaßnahme zu werten. Das Gericht geht davon aus, dass vier Kellerfenster ausgetauscht worden wurden. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Hauptverhandlung vom 27.05.2015 erklärt, dass es um 2 Fenster gehandelt habe, liegt kein substantiiertes Bestreiten des Klägervortrags vor. Insbesondere ergibt sich aus der Anlage K 7 eine Rechnung vom 11.10.2012 der Austausch von 4 Kellerfenstern, zu dem vom Kläger vorgetragenen Beträgen.
Der Zeuge hat gegenüber dem Gericht auch angegeben, dass sowohl die Eingangstür samt Podest und Leibung, die Kellerfenster sowie die Verblechung am Dach zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme mangelfrei gewesen ist. Eine Instandhaltungsmaßnahme liegt also nicht vor, die Maßnahmen dienten hier rein der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung.
Zu den Spenglerarbeiten am Dach konnte der Zeuge dem Gericht überzeugend darlegen, dass aufgrund der Maßnahme der Dämmung der Nordfassade der untere Teil der Verblechung des Daches, die sogenannte Attika, weiter nach außen versetzt werden musste. Es handelte sich hier also um eine Folgemaßnahme zur Modernisierungsmaßnahme.
Da Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 595 Abs. 1 BGB vorlagen, konnte der Kläger die Miete wie von ihm verlangt um 11% des von ihm aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die insoweit vorgelegten Berechnung und Rechnungen wurden von Beklagtenseite nicht bestritten.
Dem Vortrag der Beklagten, dass es sich aufgrund von erheblichen Mängel an der streitgegenständlichen Wohnung um reine Mängelbeseitigungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen gehandelt habe, kann nicht gefolgt werden. Insbesondere können die von den Beklagten vorgelegten Fotos (Anlage B 3, Bl. 36 f. der Akte) zu keiner anderen Bewertung führen. Auf den einzelnen Fotos ist zwar Schimmel an den Ecken an der Wohnungswand erkennbar, es ist jedoch handschriftlich vermerkt, dass es der Zustand nach Einzug der Beklagten am 01.11.2010 war. Handschriftlich ist auch vermerkt, dass nach einer erfolgten Dämmung von außen Schimmel teilweise wieder kam. Es ist jedoch für das Gericht nicht ersichtlich, inwieweit diese Fotos der Einordnung der durchgeführten Maßnahmen als Modernisierungsarbeiten entgegenstehen sollen. Selbst wenn in der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen Schimmel oder andere Mängel vorhanden gewesen wären, kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden, warum die durchgeführten Arbeiten diese Mängelbeseitigung gedient haben. Sofern die Beklagten die Mängel in ihrer Wohnung rügen, müssen sie etwaige entsprechende Minderungsrechte gesondert gegenüber dem Vermieter geltend machen.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
IV.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
V.
Der Streitwert folgt aus dem 12-fachen der eingeklagten Mieterhöhung, sowie aus dem Wert der von Mai bis September 2014 eingeklagten Mieterhöhung, § 41 Abs. 5 GKG.
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(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für Klagen wegen vermögensrechtlicher Ansprüche gegen eine Person, die im Inland keinen Wohnsitz hat, ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich Vermögen derselben oder der mit der Klage in Anspruch genommene Gegenstand befindet. Bei Forderungen gilt als der Ort, wo das Vermögen sich befindet, der Wohnsitz des Schuldners und, wenn für die Forderungen eine Sache zur Sicherheit haftet, auch der Ort, wo die Sache sich befindet.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Pächter kann vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn
- 1.
bei einem Betriebspachtverhältnis der Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, - 2.
bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebs, der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist
(2) Im Falle des Absatzes 1 kann der Pächter verlangen, dass das Pachtverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Verpächter nicht zuzumuten, das Pachtverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Pächter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
(3) Der Pächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn
- 1.
er das Pachtverhältnis gekündigt hat, - 2.
der Verpächter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung oder im Falle des § 593a zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist berechtigt ist, - 3.
die Laufzeit des Vertrags bei einem Pachtverhältnis über einen Betrieb, der Zupachtung von Grundstücken, durch die ein Betrieb entsteht, oder bei einem Pachtverhältnis über Moor- und Ödland, das vom Pächter kultiviert worden ist, auf mindestens 18 Jahre, bei der Pacht anderer Grundstücke auf mindestens zwölf Jahre vereinbart ist, - 4.
der Verpächter die nur vorübergehend verpachtete Sache in eigene Nutzung nehmen oder zur Erfüllung gesetzlicher oder sonstiger öffentlicher Aufgaben verwenden will.
(4) Die Erklärung des Pächters, mit der er die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangt, bedarf der schriftlichen Form. Auf Verlangen des Verpächters soll der Pächter über die Gründe des Fortsetzungsverlangens unverzüglich Auskunft erteilen.
(5) Der Verpächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses ablehnen, wenn der Pächter die Fortsetzung nicht mindestens ein Jahr vor Beendigung des Pachtverhältnisses vom Verpächter verlangt oder auf eine Anfrage des Verpächters nach § 594 die Fortsetzung abgelehnt hat. Ist eine zwölfmonatige oder kürzere Kündigungsfrist vereinbart, so genügt es, wenn das Verlangen innerhalb eines Monats nach Zugang der Kündigung erklärt wird.
(6) Kommt keine Einigung zustande, so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht über eine Fortsetzung und über die Dauer des Pachtverhältnisses sowie über die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird. Das Gericht kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses jedoch nur bis zu einem Zeitpunkt anordnen, der die in Absatz 3 Nr. 3 genannten Fristen, ausgehend vom Beginn des laufenden Pachtverhältnisses, nicht übersteigt. Die Fortsetzung kann auch auf einen Teil der Pachtsache beschränkt werden.
(7) Der Pächter hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung spätestens neun Monate vor Beendigung des Pachtverhältnisses und im Falle einer zwölfmonatigen oder kürzeren Kündigungsfrist zwei Monate nach Zugang der Kündigung bei dem Landwirtschaftsgericht zu stellen. Das Gericht kann den Antrag nachträglich zulassen, wenn es zur Vermeidung einer unbilligen Härte geboten erscheint und der Pachtvertrag noch nicht abgelaufen ist.
(8) Auf das Recht, die Verlängerung eines Pachtverhältnisses nach den Absätzen 1 bis 7 zu verlangen, kann nur verzichtet werden, wenn der Verzicht zur Beilegung eines Pachtstreits vor Gericht oder vor einer berufsständischen Pachtschlichtungsstelle erklärt wird. Eine Vereinbarung, dass einem Vertragsteil besondere Nachteile oder besondere Vorteile erwachsen sollen, wenn er die Rechte nach den Absätzen 1 bis 7 ausübt oder nicht ausübt, ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.