Amtsgericht Landsberg am Lech Beschluss, 27. Okt. 2016 - 1 C 97/15

Beschluss

I. Die Beklagten werden im Wege der Sicherungsanordnung gem. § 283 a ZPO gesamtschuldnerisch verurteilt, den Klägern Sicherheit gem. § 232 BGB in Höhe von 10.796,84 € für deren Forderungen auf Miete bzw. Nutzungsentgelt für die Monate März 2015 bis einschließlich September 2016 zu leisten. Die Sicherheitsleistung ist dem Gericht bis zum 11.11.2016 nachzuweisen.

II. Im Übrigen wird der Antrag vom 23.09.2016 zurückgewiesen.

Bei dem vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um die Verbindung einer Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis i.S. des § 283 a Abs. 1 ZPO. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 23.09.2016 die Auferlegung einer Sicherheitsleistung gem. § 283 a Abs. 1 ZPO die klageweise geltend gemachten und zwischen Rechtshängigkeit und September 2016 fällig gewordene Geldforderungen in Höhe von 10.796,84 € und für künftig fällig werdende Geldforderungen in Höhe von 1.000,00 € monatlich beantragt.

Dem Antrag der Kläger auf Anordnung einer Sicherheitsleistung war weitgehend stattzugeben.

1.) Die Beklagten bezahlten seit Rechtshängigkeit der Klage den vereinbarten monatlichen Mietzins nur noch teilweise, wegen behaupteter Mängel am Heizungssystem bzw. nicht ausreichender Beheizbarkeit des Objekts sowie Schimmelbildungen im Heizsystem.

Die Beklagten haben auf die vertraglich vereinbarte Miete in Höhe von monatlich 1.000 € seit Rechtshängigkeit der Klage monatlich bezahlt:

Auf den vertraglich seit Rechtshängigkeit der Klage bis inklusive September 2016 vereinbarten Mietzins in Höhe von 19.000 € wurden damit 8.203,16 € bezahlt.

Seit 04.07.2016 liegt dem Gericht die gutachterliche Stellungnahme des öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. ... vor, zur Beantwortung der durch Beweisbeschluss des Amtsgerichts Landsberg am Lech vom 28.10.2015 gestellten Fragen. Der Gutachter, der dem Gericht als erfahrener und sorgfältig arbeitender Sachverständiger bekannt ist, hat unter Beiziehung des Mikobiologen ... nachvollziehbar ausgeführt, dass das Objekt aus technischer Sicht ordnungsgemäß beheizt werden kann. Bauliche Mängel an der wärmeübertragenden Gebäudehülle konnte der Gutachter nicht feststellen. Behauptete Schimmelbelastungen in den Warmluftkanälen der Heizanlage konnten nicht nachgewiesen werden. Feuchtebedingte Schimmelbelastungen an Wänden sind ausweislich des Gutachtens zwar im Keller in geringem Umfang nachweisbar, jedoch sind diese laut Sachgutachten als Belastung einzustufen, die keine unmittelbaren Maßnahmen erfordern. Schimmelbildungen am Dachflächenfenster am Obergeschoss gehen demnach auf Kondensatbildung aus dem Innenraum zurück.

Auch vor dem Hintergrund der zahlreichen vom Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 10.08.2016 aufgeworfenen Nachfragen an den Gutachter und vor dem Hintergrund des dort gestellten Befangenheitsantrags, der mittlerweile vom Amtsgericht Landsberg am Lech zurückgewiesen worden ist, schätzt das Gericht, gestützt auf die Ausführungen des Sachverständigen, die Erfolgsaussichten der Klage auf die Geldforderungen als hoch im Sinne des § 283 a Abs. 1 Nr. 1 ZPO ein.

2.) Die Anordnung der Sicherheitsleistung ist auch nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für die Kläger gerechtfertigt.

In welchem zeitlichen Umfang dem Kläger zugemutet werden kann, eine Entscheidung in der Hauptsache abzuwarten, hängt auch von der Höhe der zu sichernden Forderung ab. Bei relativ unbedeutenden Beträgen wird ein längeres Zuwarten regelmäßig noch keinen besonderen Nachteil begründen, sofern der Zeitpunkt der Endentscheidung nicht völlig unabsehbar ist. Hat die rasche Durchsetzung der Forderung dagegen existenzielle wirtschaftliche Bedeutung für den Kläger, so kann schon eine verhältnismäßig kurze Verzögerung der Titulierung einen besonderen Nachteil darstellen (BT-Drs. 15/3594, 20; vgl. Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Vorwerk/Wolf, 21. Edition, Stand: 01.07.2016, Rn. 29).

Die Kosten für eine Sicherheit und damit die dem Beklagten drohenden Nachteile sind typischerweise deutlich geringer als die Nachteile, die dem Kläger drohen, wenn er mit der zu sichernden Forderung ausfällt. Von Bedeutung ist dabei auch das Maß an Wahrscheinlichkeit, mit der der Kläger obsiegen wird (vgl. Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Vorwerk/Wolf, 21. Edition, Stand: 01.07.2016, Rn. 31).

Das Gericht schätzt vor dem Hintergrund des bereits vorliegenden Sachverständigengutachtens die Erfolgsaussichten der Klage als hoch ein. Die Verfahrensdauer übersteigt bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt die gewöhnliche Verfahrensdauer für Räumungs- und Zahlungsklagen vor Amtsgerichten erheblich. Nunmehr wurde durch die Beklagten Befangenheitsantrag gegen den Sachverständigen gestellt (der mittlerweile durch Beschluss des Amtsgerichts Landsberg am Lech zurückgewiesen ist) und überdies eine Vielzahl von Ergänzungsfragen an den Sachverständigen gestellt. Eine baldige Beendigung des Rechtsstreits ist vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten.

Die 75 und 78 Jahre alten Kläger haben glaubhaft gemacht, sich aufgrund der erheblichen Verfahrensdauer und dem erheblichen Forderungsausfall in ihrer Lebenshaltung einschränken zu müssen, auch wenn sie Renteneinahmen sowie weitere Mieteinnahmen aus vermieteten kleineren Wohnungen beziehen. Auch können sie für das 1986/87 erbaute Gebäude derzeit keine Rücklagen bilden. Die Kläger haben glaubhaft gemacht, dass die Beklagten ihnen gegenüber angedroht haben, dass sie in jedem Fall in eine 2. Instanz gehen würden und die Kläger „sie so schnell nicht heraus bekommen würden“. Zudem befürchten die Kläger, dass die Beklagten, die aus der früheren Sowjetunion stammen, erwägen ins Ausland wegzugehen und eine Forderungsvollstreckung vereiteln könnten.

Mit fortschreitender Verfahrensdauer drohen nach dem glaubhaften Vortrag der Kläger zudem Schäden für das vermietete Gebäude. In dem Sachverständigengutachten wurde festgehalten, dass die Beklagten das Hauptheizsystem des Hauses seit dem Jahr 2014 nicht mehr betreiben und wesentliche Gebäudeteile daher auskühlen.

Besondere Nachteile, die sich für die Beklagten aus der Sicherheitsleistung ergeben können, sind hingegen nicht ersichtlich. Die Beklagten haben hierzu auch nichts vorgetragen.

2.) Im Übrigen war der Antrag der Kläger zurückzuweisen. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut ist eine Sicherheitsleistung gem. § 283 a ZPO nur für derartige Geldansprüche anzuordnen, die nach der Rechtshängigkeit der Räumungsklage entstanden und fällig geworden sind. Demzufolge können in die Sicherungsanordnung künftige Forderungen nicht einbezogen werden, die erst nach dem Erlass der Sicherungsanordnung fällig würden (vgl. Prütting, Münchner Kommentar zur ZPO, 5. Auflage 2016, § 283 a Rn. 10 und 11; Foerste, Musielak/Voit, ZPO, 13. Auflage 2016, Rn. 4 und 5).