Amtsgericht Hersbruck Urteil, 04. Feb. 2016 - 11 C 146/15

bei uns veröffentlicht am04.02.2016

Gericht

Amtsgericht Hersbruck

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.923,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.02.2015 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 449,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.03.2015 zu bezahlen.

4. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 34%, die Beklagten als Gesamtschuldner 66%.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger können die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert wird bis 10.03.2015 auf 5.979,99 €; danach auf 7.235,36 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um wechselseitige Schadensersatzansprüche aufgrund eines zwischenzeitlichen beendeten Wohnraummietverhältnisses.

Aufgrund Mietvertrag vom 31.05.2013 mieteten die Kläger von den Beklagten die Wohnung im 4. OG, Mitte, ...

Im März 2014 wurde im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens ... ein Legionellenbefall festgestellt. Die durchgeführte mikrobiologische Wasseruntersuchung auf Legionellen erbrachte an verschiedenen Messstellen im Anwesen unterschiedlich hohe Werte, wobei der höchste Wert bei 11.500 Kolonie-bildenden Einheiten (im Folgenden: KBE) pro 100 ml lag. Dieser Wert betraf eine andere Wohnung als die der Kläger.

Die eingesetzte Hausverwaltung, die Firma ... erstellte unter dem 20.03.2014 ein Informationsschreiben zur durchgeführten Trinkwasseranalyse mit folgendem Inhalt:

„Aus gegebenem Anlass weisen wir Sie darauf hin, dass die festgestellte Konzentration von Legionellen im Trinkwassersystem Ihres Objektes erhöht ist. Weitere Informationen zum Thema Legionellen finden Sie im Internet unter: http://www.l...htm.

Um eine zukünftige Grenzwertüberschreitung zu vermeiden, bitten wir um regelmäßiges Spülen sämtlicher Warmwasserzapfstellen (einmal wöchentlich für ca. 2 Minuten).

Die betroffenen Bewohner werden gesondert informiert.

Weitere Maßnahmen geben wir baldmöglichst bekannt.“

Seitens des Landratsamtes ... wurde aufgrund der festgestellten Legionellenbelastung die Durchführung einer Gefährdungsanalyse aufgegeben. Betreffend die Wohnung, bei welcher die Belastung über 10.000 KBE/100 ml gelegen hat, wurde ein Duschverbot ausgesprochen. Der Hausverwaltung wurde aufgegeben, die anderen Wohneinheiten entsprechend zu informieren bzw. zu warnen. Die durchzuführenden Maßnahmen wurden seitens des staatlichen Gesundheitsamtes in einem Schreiben vom 21.03.2014 an die Immobilienverwaltung zusammenfasst.

Die vom Gesundheitsamt geforderte Gefährdungsanalyse wurde seitens der Hausverwaltung bei der Hygieneinspektionsstelle für Trinkwassersysteme (AHT) in Auftrag gegeben. Eine Ortsbesichtigung fand in diesem Zusammenhang am 10.04.2014 statt. Eine erneute Beprobung des Trinkwassers erfolgte am 31.03.2014.

Mit E-Mails vom 06.05.2014 unter Fristsetzung zum 12.05.2014 und 01.06.2014 unter Fristsetzung zum 08.06.2014 forderten die Kläger die Beklagten auf, das Ergebnis der Trinkwasserbeprobung vom 31.03.2014 sowie die Erkenntnisse aus der Gefährdungsanalyse mitzuteilen. Dennoch wurden die entsprechenden Ergebnisse seitens der Beklagten oder der Hausverwaltung den Klägern nicht offengelegt. Am 07.07.2014 wurde den Klägern mitgeteilt, dass betreffend ihrer Wohnung ein einmaliger Wert von 500 KBE/100 ml gemessen worden sei.

Mit Schreiben vom 04.08.2014 durch den damaligen Bevollmächtigten der Kläger wurde die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten erklärt. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass ein Aufenthalt in der Wohnung wegen akuter Gesundheitsgefahren nicht mehr möglich sei. Das Trinkwasserleitungssystem des Anwesens sei weitergehenden Untersuchungen und Maßnahmen der Gefahrenabwehr zu unterziehen. Die entsprechende Gefährdungsanalyse sei den Klägern trotz mehrfacher Aufforderung nicht bekannt gemacht und herausgegeben worden. Auch fehle es an einer Information der Kläger über den derzeitigen Stand der Sanierungsmaßnahmen und den Umfang des Legionellenbefalls.

Hilfsweise wurde die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Weiter wurden die Beklagten aufgefordert, im Hinblick auf Schadensersatzansprüche der Kläger einen Vorschuss in Höhe von 5.000,- € zu bezahlen.

Die Kläger sind der Auffassung, ihnen stehe ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten zu. Insbesondere hätten die Beklagten ihre Pflicht verletzt, die Kläger vollständig und wahrheitsgemäß über eine etwaige Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt zu informieren. Die Beklagten hätten sich nicht darauf zurückziehen dürfen, dass betreffend die Wohnung der Kläger ein verhältnismäßig geringer Messwert festgestellt wurde. Vielmehr hätte die Pflicht bestanden, die Kläger umfassend über die in der Wohnanlage bestehende Gefährdungslage zu informieren. Diese Pflichtverletzung der Beklagten sei für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger ursächlich geworden.

Die Kläger machen gegenüber den Beklagten Schadensersatzpositionen in Höhe von insgesamt 5.875,43 € geltend, wobei 697,82 € auf Rechtsanwaltskosten im Hinblick auf die fristlose Kündigung entfallen, 1.713,60 € auf Maklerkosten für die Vermittlung des neuen Mietverhältnisses, 34,11 € auf Kosten für die Anschaffung von Umzugskartons, 19,90 € auf Kosten für den Nachsendeauftrag der Post, 1.338,79 € sowie 297,50 € entfallen auf Umzugskosten bei der Firma ..., 59,95 € auf Umzugskosten für den DSL- und Internetanschluss und weitere 237,76 € auf Anschaffungen bei der Firma ... Daneben machen die Kläger 1.476,- € Schadensersatz für 123 aufgewendete eigene Arbeitsstunden der Kläger zu einem Stundensatz von 12,- € geltend und legen eine Aufstellung der im einzelnen aufgewandten Arbeitsleistungen vor.

Daneben begehren die Kläger die Auszahlung des Guthabenbetrages der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 104,56 €.

Die Kläger beantragen:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 5.979,99 € zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen

Klageabweisung.

Die Beklagten wenden ein, es fehle bereits an einer erheblichen Pflichtverletzung ihrerseits. In Anbetracht dessen, die Grenzwertüberschreitung von über 10.000 KBE/100 ml eine Wohnung in einem anderen Haus betroffen habe, habe für die von den Klägern angemietete Wohnung zu keinem Zeitpunkt eine Gesundheitsgefährdung bestanden. Hier habe eine lediglich geringfügige Kontamination mit Legionellen festgestellt werden können, welche die Kläger nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Auch hätten die Beklagten nicht insoweit pflichtwidrig gehandelt, als sie den Klägern die Gefährdungsanalyse nicht zur Verfügung gestellt haben. Es sei ausreichend gewesen, den Klägern die Beprobungsergebnisse für ihre Wohnung bekannt zu geben. Hinsichtlich der Gefährdungsanalyse seien die Beklagten gar nicht berechtigt gewesen, diese Dritten Personen offen zu legen.

Des Weiteren wenden die Beklagten ein, hätten die Kläger tatsächlich aufgrund einer befürchteten Gesundheitsgefährdung die Kündigung ausgesprochen, so hätten sie dies unmittelbar nach Bekanntwerden des Legionellenbefalls im März 2014, jedenfalls aber nach Bekanntgabe des Beprobungsergebnisses am 07.07.2014 und nicht erst im August 2014 tun müssen. Es sei den Klägern ersichtlich darum gegangen, das Mietverhältnis zu beenden, um sich einer doppelten Mietzahlungspflicht für zwei Wohnungen zu entheben.

Außerdem erheben die Beklagten Widerklage und machen insoweit offene Mietzahlungen für die Monate September und Oktober 2014, Rechtsanwaltskosten in Höhe von 697,82 € und Kosten für die Beseitigung verschiedener Schäden an der Wohnung in Höhe von 806,05 € abzüglich des Kautionsguthabens der Kläger in Höhe von 1.321,21 € und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 67,29 €, insgesamt als einen Betrag in Höhe von 1.255,37 € geltend. Sie führen hierzu aus, die Restmieten für die Monate September und Oktober 2014 seien von den Klägern geschuldet, nachdem kein Recht zur außerordentlichen des Mietverhältnisses bestanden habe.

Des Weiteren hätten an der von den Klägern zugegebenen Wohnung zahlreiche Schäden bestanden. Die Kläger hätten die Beseitigung dieser Schäden sofort nach Fristsetzung nicht vorgenommen, weshalb die Beklagten berechtigt gewesen seien, die Schäden durch eine Firma beheben zu lassen. Im Einzelnen hätten die Kläger in die Elektrik im Bad eingegriffen, indem die elektrische Entlüftung von der Lichtkopplung getrennt wurde; es seien Wände und Decken teilweise nicht fachgerecht gestrichen gewesen und außerdem Dübellöcher nicht verputzt und nicht überstrichen worden. Außerdem haben der Fußboden und die Fußbodenleisten Schäden durch Kratzspuren aufgewiesen.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2013 seien von den Klägern Einwendungen erhoben worden, so dass eine neue Abrechnung der Firma ... beauftragt worden sei. Die neue Abrechnung vom 20.06.2014 ergebe ein Guthaben von 67,29 €.

Die Beklagten beantragen insoweit widerklagend:

Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagten einen Betrag von 1.255,37 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB ab Zustellung der Widerklage zu bezahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen und wenden ein, dass entsprechende Schäden an der Wohnung nicht vorgelegen hätten. Außerdem erheben die Kläger insoweit die Einrede der Verjährung und tragen hierzu vor, maßgeblich sei für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 04.09.2014.

Was die Nebenkostenabrechnung 2013 anbelangt, tragen die Kläger vor, eine korrigierte Abrechnung sei ihnen nicht übermittelt worden. Die nun beklagtenseits als Anlage B 8 vorgelegte Abrechnung sei schon formell nicht ordnungsgemäß, da weder die ...-Abrechnung beigefügt ist noch der Umlageschlüssel, die Einzelpositionen nach der Betriebskostenverordnung, die Gesamtkosten und die jeweiligen Einzelkosten aufgeführt sind.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das wechselseitige schriftsätzliche Vorbringen nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen ... Diesbezüglich wird auf die Sitzungsniederschrift vom 14.01.2016 (Bl. 92 bis 97 d. A.) verwiesen.

Gründe

I.

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 3.923,85 € zu.

Es liegt eine Nebenpflichtverletzung seitens der Beklagten vor, aufgrund derer die Kläger zur Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst wurden, allerdings stand den Klägern kein Recht zur außerordentlichen, sondern nur zur ordentlichen Kündigung zu.

Die Beklagten als Vermieter haben ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit den Klägern insoweit verletzt, als sie die Kläger trotz mehrmaliger Aufforderung nicht über die Einzelheiten des Legionellenbefalls im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens informiert haben. Im Falle eines Legionellenbefalls der Trinkwasseranlage obliegt dem Vermieter die Verpflichtung, die Mieter über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren, damit Mieter ggf. Selbstschutzmaßnahmen ergreifen können, um einen möglichen Gesundheitsschaden abzuwehren. Diese Hinweis- und Aufklärungspflicht des Vermieters ergibt sich letztlich aus einer Abwägung der widerstreitenden Interessen: auf Seiten der Mieter gilt es eine je nach dem Maß der individuellen Disposition bestehende Gefährdung der Gesundheit und körperlichen Integrität abzuwenden, während dem Vermieter ein relativ geringer Aufwand entsteht, indem er die Ergebnisse ohnehin durchgeführter Beprobungen an seine Mieter mitteilt. Zur Aufklärungsverpflichtung des Vermieters gehört es nach Überzeugung des Gerichts, dass den Mietparteien die im Trinkwasserleitsystem gemessenen Legionellenkonzentrationen mitgeteilt werden, damit für die Mieter die Möglichkeit besteht, eine eigene Gefahreinschätzung - ggf. unter Hinzuziehung medizinischen oder sonstigen sachverständigen Rates - anzustellen. Diese Verpflichtung wurde von den Beklagten verletzt. Unstreitig wurde unter dem 07.07.2014 den Klägern nur die Legionellenkonzentration mitgeteilt, welche am 31.03.2014 in der zur Wohnung der Kläger führenden Stichleitung gemessen wurde. Diese stellt eine zum einem verspätete und zum anderen unzureichende Informationsgabe dar, da - wie auch der sachverständige Zeuge in der Sitzung vom 14.01.2016 angegeben hat - für die Gefährdungsabschätzung jeweils das Gesamtsystem zu betrachten ist, in welchem eine insgesamt deutlich höhere Belastung gegeben gewesen ist. Auch wurde der einzelne Messwert den Klägern erst nach Ablauf zweier Fristen und damit verspätet mitgeteilt.

Durch diese Nebenpflichtverletzung der Beklagten wurde das Vertragsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern derart nachhaltig gestört, dass den Mietern ein Recht zur Kündigung zusteht. Allerdings bedurfte es keiner außerordentlichen fristlosen Kündigung. Ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine so schwerwiegende Vertragsverletzung des anderen Teils vorliegt, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB RN 164 m. w. N.). In diese Interessenabwägung war vorliegend einzustellen, dass den Beklagten zwar ein Verschuldensvorwurf gemacht werden kann, da sie sich insoweit auf die Richtigkeit des Vorgehens der Hausverwaltungsfirma verlassen haben, ohne sich selbst der Problematik und der daraus resultierenden Vermieterpflichten, wie sie aus dem Schreiben des Landratsamtes vom 21.03.2014 ersichtlich waren, gekümmert haben. Allerdings wiegt dieser Verschuldensvorwurf nicht besonders schwer. Eine gewisse Information der Mietparteien ist durch das seitens der Immobilienverwaltung ausgehängte Informationsblatt vom 20.03.2014 erfolgt. Dieses Blatt enthält einen Verweis auf eine weitergehende Informationsquelle im Internet. Dem Schreiben des staatlichen Gesundheitsamtes vom 21.03.2014, welches an die Immobilienfirma gerichtet war, lassen sich Handlungsempfehlungen auch nur mittelbar entnehmen, soweit es nicht um das Duschverbot hinsichtlich der am höchsten belasteten Wohnung geht. Dieses Schreiben enthält zwar Anweisungen hinsichtlich des Gesundheitsschutzes, nicht aber die ausdrückliche Empfehlung, entsprechende Informationen auch zu den in der Gesamtanlage gemessenen Werten an die Mietparteien zur Verfügung zu stellen. Damit war es den Beklagten und der von ihnen beauftragten Firma zwar möglich, eine entsprechende Informationsverpflichtung zu erkennen, die diesbezügliche Fahrlässigkeit bewegt sich aber im unteren Bereich.

Außerdem darf im Rahmen der Interessenabwägung nicht unbeachtet bleiben, dass die Kläger trotz unterbleibender Information seitens der Beklagten bis Anfang August 2014 zugewartet haben, bis dann die Kündigung ausgesprochen wurde. Wären die Kläger tatsächlich von einer hohen individuellen Gefährdungslage ihrerseits ausgegangen - z. B. gesundheitlicher Prädisposition - so wäre zu erwarten gewesen, dass sie das Mietverhältnis umgehend nach Ausbleiben der Information seitens der Beklagten fristlos kündigen. Indem die Kläger trotz Kenntnis von einem vorhandenen Legionellenbefall im Anwesen noch Monate weiter dort wohnen geblieben sind, haben sie gewissermaßen selbst ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt. Es war ihnen daher zuzumuten, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten, zumal eine konkrete Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung unstreitig nicht mehr gegeben war.

2. Vor dem Hintergrund dieser Überlegung können die Kläger zwar den Ersatz der Maklerkosten, der Kosten für Umzugskartons, der Nachsendekosten für die Post, der Umzugskosten wie in Anlage K7 und K8 sowie K9 aufgeführt, nicht aber die Rechtsanwaltskosten für eine fristlose Kündigung ersetzt verlangen. Einer solchen fristlosen Kündigung bedurfte es gerade nicht, vielmehr hätte der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung genügt, für welche es keines rechtsanwaltlichen Rates bedurft hätte.

Die Schadenspositionen der Kläger wurden beklagtenseits zwar bestritten, allerdings hätte es im Hinblick auf die vorgelegten Rechnungen (Anlagen K 4-K 9) eines substantiierten Bestreitens bedurft, aus welchen Gründen die in den Rechnungsbelegen aufgeführten Kosten tatsächlich nicht entstanden sein sollen. Als ausreichend wird das Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der bei der Firma ... angefallenen Kosten erachtet, da sich hier aus den Rechnungen (K 10, 11) nicht ergibt, wofür die Kosten angefallen sein sollen. Auch fehlt es hierzu an einem substantiierten Sachvortrag der Klägerseite.

Hinsichtlich der von den Klägern aufgestellten 123 Arbeitsstunden à 12,- € ist zu differenzieren. Nach den allgemeinen schadensersatzrechtlichen Grundsätzen ist der Zeitaufwand des Geschädigten grundsätzlich keine ersatzpflichtige Schadensposition (vgl. BGH, NJW 1976, 1256; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Auflage, § 249 RN 59 m. w. N.). Erbringt der Geschädigte zur Schadensbeseitigung eigene Arbeitsleistungen, ist deren Wert nur dann ersatzfähig soweit sie nach der Verkehrsanschauung einen Marktwert haben (vgl. BGH, NJW 1996, 921; Palandt/Grüneberg a. a. O. RN 67 m. w. N.). Diese Voraussetzungen treffen für die von den Klägern aufgestellten Stunden nur insoweit zu, als Stunden für das Verpacken von Umzugsgut abgerechnet werden. Für das Besichtigen von Wohnungen gibt es nach der Verkehrsanschauung ebensowenig einen Marktwert wie für das Korrespondieren mit verschiedenen Maklern und Umzugsunternehmen. Auf eigentliche Umzugsarbeiten entfallen 46 Stunden aus der Aufstellung der Kläger. Allerdings erachtet das Gericht insoweit unter Berücksichtigung der zu erbringenden relativ einfach gelagerten Tätigkeiten einen Stundensatz von 10,00 € für angemessen, aber auch ausreichend, so dass sich insoweit ein ersatzfähiger Schaden von 460,00 € ergibt.

3. Hinsichtlich des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2013 fehlt es jedenfalls an der Fälligkeit der Forderung. Die Kläger haben den Sachvortrag der Beklagten, es seien Einwendungen gegen die ursprüngliche Abrechnung erhoben worden, nicht bestritten. Damit steht eine neue Abrechnung ihrem eigenen Vorbringen nach noch aus.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB.

II.

1. Die Widerklage erweist sich in Höhe eines Betrages von 449,32 € begründet und im Übrigen als unbegründet. Nachdem die Kläger kein Recht zur außerordentlichen Kündigung hatten, durften die Beklagten eine solche durch Inanspruchnahme rechtsanwaltlicher Beratung und rechtsanwaltlichen Tätigwerdens abwenden. Insoweit steht den Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB zu.

2. Darüber hinaus können die Beklagten die offenen Mieten für September und Oktober 2014 beanspruchen, nachdem das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 04.08.2014 erst zum 31.10.2014 beendet wurde.

3. Kein Schadensersatzanspruch steht den Beklagten hinsichtlich der an der Wohnung geltend gemachten Schäden und der zu deren Behebung in Rechnung gestellten Arbeiten der Firma ... vom 03.12.2014 in Höhe von 806,05 € zu. Diesbezüglich können die Kläger sich mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten, wobei die Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhält.

Zurückerhalten haben die Vermieter die Mietwohnung hier am 04.09.2014. An diesem Tag fand eine Begehung der Wohnung im Beisein einer Vertreterin der Beklagten statt. Im Rahmen dieses Termins haben die Kläger nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten die Wohnungsschlüssel auf das Fensterbrett geworfen und damit ihrem Besitz an der Mietsache endgültig aufgegeben. In diesem Zeitpunkt liegt mithin eine Rückgabe der Mietsache an die Vermieter vor. Diese waren ab dem 04.09.2014 in der Lage, den Zustand der Mietsache zu untersuchen und ggf. Schäden gegenüber den Klägern geltend zu machen. Dies ist erst mit Erhebung der Widerklage vom 06.03.2015, welche den Klägern am 13.03.2015 zugestellt wurde, erfolgt. Die Verjährung war aber am 04.03.2015 bereits beendet.

4. Damit steht den Beklagten ein Betrag von 1.837,82 € zu, wovon die einbezahlte Kaution in Höhe von 1.321,21 € und das jedenfalls in dieser Höhe unstreitige Nebenkostenguthaben in Höhe von 67,29 € in Abzug zu bringen ist.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

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(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

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(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

(3) (aufgehoben)

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.