Amtsgericht Bamberg Endurteil, 16. März 2015 - 0104 C 1210/13 WEG

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage hin werden die Kläger und Widerbeklagten verurteilt, ihr in der Wohnungseigentumsanlage … gelegenes Miteigentum, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts für … bestehend aus einem 208,533/1000stel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den gewerblich genutzten Räumen im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan mit II. bezeichnet, zu veräußern.

3. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten um die Entziehung von Wohnungs-/Teileigentum.

Die Parteien sind Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft …, welche derzeit verwalterlos ist.

Die Kläger sind Miteigentümer von einem 208,533/1000tel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den gewerblich genutzten Räumen im Erdgeschoss des vorbezeichneten Anwesens, im Aufteilungsplan mit II. bezeichnet. Die Kläger lassen in diesen Räumlichkeiten, welche sie an einen Herrn … vermietet haben, ein Bordell oder einen bordellähnlichen Betrieb betreiben. Diesbezügliche Abmahnungen der Eigentümergemeinschaft blieben erfolglos. Vielmehr haben die Kläger bekundet, dass sie von dieser Art der Vermietung aus wirtschaftlichen Gründen nicht Abstand nehmen werden.

In B) III. 11.) der Teilungserklärung ist hierzu wie folgt geregelt:

„Die Teileigentumseinheiten dürfen nicht zur Ausübung eines störenden Gewerbebetriebs genutzt werden, welcher ein gedeihliches Arbeiten der Mitbenutzer beeinträchtigt. …

Vorstehende Beschränkungen hat jeder Teileigentümer denjenigen Personen zur Auflage zu machen, denen er sein Teileigentum ganz oder teilweise zum Gebrauch überlässt.“

Aufgrund des Verhaltens der Kläger hat die Eigentümergemeinschaft in ihrer Versammlung vom 27.06.2013 zu TOP 2.2 folgenden Beschluss gefasst:

„Entziehung des Eigentumsanteils Anwesen …, Eigentümer Frau … (lt. Aufteilungsplan Nr. II, vormals 276,069/1000tel)“

Die Kläger sind der Ansicht, dass für eine Entziehung des Eigentumsanteils kein sachlicher Grund zur Rechtfertigung gegeben sei. Die Nutzung als Bordell bzw. bordellähnlicher Betrieb sei zulässig, da das Objekt in einem Gewerbegebiet liege und im übrigen Prostitution ein anerkanntes Gewerbe sei.

Die Kläger beantragen,

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2013 zu TOP 2.2:

Entziehung des Eigentumsanteils Anwesen …,

Eigentümer Frau … (lt. Aufteilungsplan Nr. II, vormals 276,069/1000tel - nunmehr ca. 208,53/1000stel) wird für ungültig erklärt.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagten beantragen

kostenpflichtige Klageabweisung.

Sie erheben Widerklage mit folgendem Antrag:

Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, ihr in der Wohnungseigentumsanlage …, gelegenes Miteigentum, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts … (Teileigentumsgrundbuch), bestehend aus einem 208,533/1000tel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den gewerblich genutzten Räumen im Erdgeschoss und an einem Raum im Dachgeschoss, im Aufteilungsplan je mit II bezeichnet, zu veräußern.

Sie führen aus:

Die Überlassung des Teileigentums der Kläger an den Mieter Hohl zum Betrieb eines Bordells verstoße gegen die Teilungserklärung. Bei dem Bordellbetrieb handelt es sich um einen Gewerbebetrieb, welcher die anderen ansässigen Gewerbebetriebe störe und ein gedeihliches Arbeiten aller Mitbenutzer des Anwesens beeinträchtige.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheintermins.

Insofern wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2014 verwiesen.

Klage und Widerklage sind gemäß § 43 Nrn. 4 und 2 WEG zulässig, jedoch nur die Widerklage begründet. Auf die Widerklage hin waren die Kläger antragsgemäß zur Veräußerung ihres Teileigentums zu verpflichten.

Der von der Eigentümergemeinschaft am 27.06.2013 gefasst und mit der Klage angegriffene Beschluss war zunächst im Sinne des Wortlauts des Widerklageantrags auszulegen. Auch bei stichpunktartiger Abfassung ist der Inhalt doch hinreichend bestimmt, da bestimmbar.

Gem. § 18 Abs. 1 WEG kann die Eigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohneigentums verlangen, wenn sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung gegenüber den anderen Eigentümern schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei bestimmt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass ein Fall des Abs. 1 des § 18 insbesondere dann vorliegt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt.

Vorliegend ist maßgeblich, dass in dem Anwesen … gemäß der Teilungserklärung festgelegt ist, dass das Objekt der gewerblichen Nutzung dient, und bei dieser Ausübung des Gewerbes die jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumseinheiten aufeinander dergestalt Rücksicht zu nehmen haben, dass die Ausübung des einen Gewerbes die Ausübung anderer Gewerbe nicht stört und die anderen in ihrer Gewerbeausübung nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Es wurde damit in der Teilungserklärung die dem einzelnen Wohnungs-/ Teileigentümer zustehende Nutzungsfreiheit zulässigerweise auf solche Nutzungen beschränkt, welche den Rechten der anderen Miteigentümer an ihren eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieben nicht abträglich ist.

Hier ist der Betrieb eines Bordells oder einer bordellähnlichen Einrichtung als störendes Gewerbe anzusehen.

Dabei kommt es vorliegend nicht auf sozial-ethische oder moralische Vorstellungen an. Es ist auch außer Zweifel, dass das Miteigentum in einem sogenannten Gewerbegebiet liegt, in welchem die Ausübung der Prostitution grundsätzlich zulässig ist. Auch kommt es nicht auf die Vorstellungen und Willensbildung innerhalb … an. Bereits aus diesem Grund musste dem diesbezüglichen Beweisantrag der Kläger auf Einvernahme des Oberbürgermeisters … nicht nachgekommen werden.

Einzig und allein kommt es vorliegend darauf an, ob der Betrieb eines Bordells oder einer bordellähnlichen Einrichtung die anderen Miteigentürmer in der Ausübung ihrer Gewerbe oder der Nutzung ihrer Räumlichkeiten stört bzw. ein gedeihliches Arbeiten der Mitbenutzer beeinträchtigt.

Unabhängig von irgendwelchen rechtlichen Fragen sind nach der allgemeinen Lebenserfahrung und der Verkehrsanschauung auch heute noch Bordelle oder bordellähnliche Betriebe mit einem negativen Image belegt. Deshalb ist es nachvollziehbar, dass Kunden ein Gebäude, in welchem ein Bordell betrieben wird, nur sehr zurückhaltend und vorsichtig aufsuchen werden. In dem vorliegenden Gebäude wurden vormals - also noch während des Verfahrens zum Zeitpunkt des Augenscheintermins - eine Yogaschule und ein Sanitärgroßhandel und werden Ingenieurbüros bzw. Versicherungsagenturen betrieben. Die ursprüngliche allgemeine Nutzung des Gebäudes bewegt sich daher im Bereich des Handels und der Dienstleistungen. Diesen gegenüber ist ein Bordellbetrieb als störendender Betrieb anzusehen. Denn niemand wird eine solche Gebäudlichkeit zum Zwecke der Abwicklung von Bauvorhaben oder Abschluss von Versicherungsverträgen ohne Not aufsuchen, wenn er dabei in den Ruf gerät, dass dort ansässige Bordel frequentiert zu haben. Es wird untermauert, dass in den Fenstern natürlich auch Hinweise auf den Bordellbetrieb mit Aufschrift „Fun“ angebracht sind. Darüber hinaus sind direkt neben dem regulären Hauseingang die Fenster des Bordellbetriebs mit grauen Jalousetten versehen bzw. schwarz abgeklebt, was wiederum auf entsprechende Lokalitäten hinweist durch eine besondere Auffälligkeit. Gleiches gilt für den östlichen Seiteneingang.

Demgegenüber können sich die Kläger auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass für die Kunden des Bordellbetriebs ein separater Nebeneingang an der Westseite vorgesehen ist. Zum einen ist es eben nicht der Haupteingang des Gebäudes sondern eine unscheinbare Nebeneingangstür und daher ist auch nachvollziehbar, dass in dem Hofbereich Freier immer wieder erst nach dem Eingang zu dem Bordell sehen und im Bereich des Haupteingangs suchen werden. Unabhängig von der Frage des Zugangs ist darüber hinaus auch anzuführen, dass die Nutzer des Bordells in der Regel mit Fahrzeugen ankommen und darauf bedacht sind gegebenenfalls diese auch dort zu parken, weshalb entsprechender Parksuchverkehr entsteht. Dieser wird verstärkt, dass den Klägern nur zwei bis drei (die genaue Anzahl ist zwischen den Parteien streitig) Parkplätze zur Nutzung zustehen und zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der fraglichen Einheit bereits ca. doppelt so viel Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgegangen sind, als Parkplätze für Freier berechtigterweise zur Verfügung stehen.

Des Weiteren ist von jeher in dem Gebäude durch die jeweiligen Gewerbetreibenden auch eine Wohnnutzung etabliert, welche durch die Ausübung der Prostitution im Erdgeschoss, quasi rund um die Uhr, negativ beeinflusst wird, insbesondere durch Lärm aus den Prostitutionsräumlichkeiten, sowie im Hofbereich durch ankommende und abfahrende Kundschaft.

Nach alledem ist die Ausübung der Prostitution und somit der Betrieb eines Bordells als störende Nutzung in dem streitgegenständlichen Objekt anzusehen im Sinne der Teilungserklärung. Die Eigentümergemeinschaft hat daher unter Verweis auf § 14 WEG zu Recht das Beenden dieser Nutzung verlangt.

Die Kläger haben nicht nur außergerichtlich sondern auch im Verlauf des Gerichtsverfahrens mehr als deutlich gemacht, dass es ihnen vorliegend allein auf die Einkommenserzielungsansicht ankommt und dies im Vordergrund steht und sie daher nicht gewillt, sind von der einträglichen wirtschaftlichen Nutzung ihres Teileigentums Abstand zu nehmen.

Die Entziehung des Wohneigentums und somit das Anhalten zur Veräußerung ist als ultima ratio anzusehen. Vorliegend muss diese jedoch zuerkannt werden, da die Eigentümergemeinschaft Abhilfe lange und nachhaltig verlangt hat, ohne dass dies auf entsprechende Resonanz bei den Klägern gestoßen wäre. Die Kläger haben vielmehr immer wieder gezeigt, dass sie nicht bereit sind, sich in die Eigentümergemeinschaft zu integrieren und die Teilungserklärung zu achten. Die Kläger stellen vielmehr einzig und allein darauf ab, dass die gewählte Nutzung die für sie wirtschaftlich einträglichste wäre. Sie haben in Kenntnis des laufenden Verfahrens sogar den Mietvertrag mit dem Bordellbetreiber verlängert und zwar auf fünf Jahre mit einer Verlängerungsoption auf weitere fünf Jahre. Der Kläger hat in der letzten mündlichen Verhandlung ausdrücklich auf Frage des Gerichts erklärt, dass er „keinerlei Möglichkeit für Zugeständnisse für die Eigentümergemeinschaft“ sieht. Die Wiederherstellung des Rechtsfriedens in der Eigentümergemeinschaft ist daher offensichtlich mit weniger einschneidenden Maßnahmen nicht möglich. Vielmehr ist eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit den Klägern für die anderen Miteigentümer als unzumutbar einzustufen.

Die Entziehung des Teileigentums muss auch vor dem Hintergrund gesehen werden, dass die Kläger bereits jetzt im Verlauf des Verfahrens angekündigt haben, gegebenenfalls ihr Teileigentum zum Betrieb eines Erotik- oder Sexshops nutzen zu wollen, sofern man ihnen die Nutzung als Bordellbetrieb untersagen sollte. Auch der Betrieb eines Sexshops in dem vorliegenden Objekt würde gegen die Teilungserklärung aufgrund der oben gegebenen Begründung verstoßen.

Deshalb kann auch für die Zukunft keine günstige Prognose dahingestellt werden, dass die Kläger sich eines Besseren besinnen und sich im Sinne eines gedeihlichen Miteinanders in dem gemeinschaftlichen Objekt verhalten werden und ihre wirtschaftliche Verwertung auch darauf einstellen werden. Die Bereinigung der Situation durch Entziehung des Teileigentums ist daher die einzige Möglichkeit um in dem Objekt wieder geordnete Zustände und somit den Rechtsfrieden wieder herzustellen.

Die Eigentümergemeinschaft hat daher zu Recht die Entziehung des Teileigentums beschlossen. Die Beschlussanfechtung der Kläger ist daher unbegründet und die Kläger und Widerbeklagten sind auf die Widerklage hin antragsgemäß zur Veräußerung ihres Teileigentums zu verurteilen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.