Oberlandesgericht München Beschluss, 22. Dez. 2014 - 34 Wx 364/14 Kost
Gründe
Oberlandesgericht München
Az.: 34 Wx 364/14 Kost
AG München - Grundbuchamt
In der Grundbuchsache
Beteiligte: ...
wegen Geschäftswertfestsetzung bei Eigentumsumschreibung
erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Richter am Oberlandesgericht Kramer als Einzelrichter
am
folgenden
Beschluss
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München -Grundbuchamt - vom 25. Februar 2014 wird zurückgewiesen.
Gründe:
I.
Mit notarieller Urkunde vom 10.9.2013 kauften die beiden Gesellschafter der Beteiligten zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, von der Firma P. ein bebautes Grundstück. Der Kaufpreis betrug 550.000 €. Im Kostenansatz vom 20.9.2013 ist die Gebühr für die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung aus dem Geschäftswert von 550.000 € gemäß Nr. 14150 KV GNotKG mit 507,50 € bemessen. Die Eintragung der Gesellschafter der Bete i-ligten zu 1 als Miteigentümer zu je 1/2 im Grundbuch erfolgte am 15.10.2013. Mit Kostenansatz vom 15.10.2013 wurden sie - bei gleichem Geschäftswert - mit einer Gebühr für die Eigentumsumschreibung nach Nr. 14110 KV GNotKG in Höhe von 1015 € sowie der daraus resultierenden Katasterfortführungsgebühr von 304,50 € in Anspruch genommen.
Mit notarieller Urkunde vom
Mit Schreiben vom
Im darauf eingeleiteten Verfahren zur Festsetzung des Geschäftswertes hat ein anderer Rechtspfleger des Grundbuchamts am
Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 am
Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat nicht abgeholfen.
II.
1. Gegen den Beschluss des Amtsgerichts im Geschäftswertfestsetzungsverfahren ist die Beschwerde statthaft, § 83 Abs. 1 GNotKG. Die Beschwerde ist in zulässiger Weise eingelegt, insbesondere der Beschwerdewert von mehr als 200 € erreicht (vgl. § 83 Abs. 1 GNotKG). Die Differenz der Summe der Kosten aus dem nun festgesetzten und dem von der Beteiligten zu 1 für richtig gehaltenen Geschäftswert beträgt 720 € (vgl. BayObLG
2. Die Beschwerde hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht für die Eintragungen nach dem Verkauf vom
a) Die Bewertung der Eintragung einer Auflassung und einer Eigentumsvormerkung (Bay-ObLGZ 1982, 15/17) bestimmen sich nach den Vorschriften der §§ 3 i. V. m. 46 ff. GNotKG. Nach allgemeiner Meinung gilt, wenn wie hier ein Grundstückskauf vorliegt, § 47 GNotKG auch für die Eintragung des Käufers als Eigentümer und die Eintragung bzw. Löschung einer Auflassungsvormerkung (vgl. BayObLG JurBüro 1982, 1548/1549 noch zur KostO), so dass nach § 47 Satz 1 GNotKG zunächst der Kaufpreis maßgebend ist, auch wenn für die Bemessung des Geschäftswerts auf den Zeitpunkt der Eintragung abzustellen ist. Bestehen allerdings Anhaltspunkte, dass der Kaufpreis niedriger ist als der nach § 46 GNotKG festzustellende Wert, so ist gemäß § 47 Satz 3 GNotKG dieser heranzuziehen (BayObLGZ 1974, 422/427). Nach dem Gesetzeswortlaut ist demnach jeweils ein Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nach § 46 GNotKG veranlasst und der höhere Wert als Geschäftswert zugrunde zu legen. Um dem Vereinfachungszweck des § 47 GNotKG Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache jedoch nur dann festzustellen, wenn Anhaltspunkte vorhanden sind, dass der Kaufpreis zur Zeit der Eintragung nicht annähernd so hoch ist wie der sich aus § 46 Abs. 1 GNotKG ergebende Wert (vgl. BayObLGZ 1974, 422/424 f. zur KostO).
b) Das ist hier allerdings der Fall.
Der Wert von Grundbesitz bestimmt sich nach § 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG, d. h. nach dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten oder aber auch nach Vergleichswerten. Danach sind alle ausreichenden Anhaltspunkte heranzuziehen, um dem Verkehrswert -als dem gemeinen Wert im Sinne von § 46 Abs.1 GNotKG - möglichst nahe zu kommen. Als Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks kann außer dem Kaufpreis zuzüglich der sonstigen Gegenleistungen des Käufers etwa auch der Richtwert nach § 196 BauGB gut geeignet sein (vgl. BayObLGZ 1972, 297).
Vorliegend ist zur Bemessung des Verkehrswerts des Grundstücks der im Kaufvertrag vom 13.9.2013 vereinbarte Kaufpreis heranzuziehen (BayObLG JurBüro 1989, 824/825). Bei einem Weiterverkauf einer Immobilie nur drei Tage nach deren Erwerb ist davon auszugehen, dass der später vereinbarte, höhere Preis auch dem gemeinen Wert im Sinne von § 46 Abs. 1 GNotKG im Zeitpunkt der Eintragung entspricht, die erst nach Abschluss des zweiten Vertrags erfolgt, es sei denn es liegen besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass der später vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks nicht zutreffend wiedergibt. Von solchen Umständen kann unter anderem ausgegangen werden, wenn die Wertsteigerung zwischen Abschluss des (ersten) Kaufvertrags und der Eintragung ganz oder zu einem erheblichen Maß auf Maßnahmen zurückzuführen ist, die auf Rechnung der (Erst)Erwerber vorgenommen wurden (vgl. BayObLGZ 1974, 422/427 zu der ausdrücklichen Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO).
Solche besonderen Umstände sind nicht ersichtlich. Insbesondere spricht gegen solche Umstände, dass der Weiterverkauf schon drei Tage nach dem eigenen Erwerb erfolgt ist.
aa) Dass die Beteiligte zu 1 oder die Gesellschafter als Miteigentümer in der Zeit bis zum Weiterverkauf finanzielle Aufwendungen getätigt hätten, die den Wert der Sache erhöhten, dass also etwa für die Entwidmung eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen war, wird weder behauptet, noch ist dies ersichtlich.
bb) Auch die von der Beteiligen zu 1 angeführten Investitionen sprechen nicht gegen den nun festgesetzten Geschäftswert. Was die Beteiligte zu 1 unter „Investitionen" versteht, ergibt sich aus dem weiteren Vortrag im Beschwerdeverfahren und den in der Grundakte befindlichen Urkunden, nämlich die Vereinbarung einer Entwidmung des Gebäudes. Umbaumaßnahmen waren nach dem Vertrag vom 13.9.2013 erst vom späteren Eigentümer, Firma V. zu erbringen. Auch der Abschluss eines neuen Mietvertrags über bisher leerstehende Räumlichkeiten ist nach dem vorgelegten Vertrag erst durch die jetzige Eigentümerin erfolgt, nicht
jedoch durch die Beteiligte zu 1 oder deren Gesellschafter.
Auch wenn der Kaufpreis durch eine Entwidmung gestiegen sein mag, so liegt somit hierin kein erst nach Abschluss des Kaufvertrags vom
3. Die Beschwerde ist nach § 83 Abs. 3 GNotKG gebührenfrei.
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(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.
(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.
Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
Im Zusammenhang mit dem Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.
(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.
(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
(1) Gegen den Beschluss, durch den der Geschäftswert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 79), ist die Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde ist auch statthaft, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 79 Absatz 2 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Geschäftswert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 81 Absatz 3 bis 5 Satz 1 und 4 und Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.
(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Entscheidung über den Antrag findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 81 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 4 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.