Landgericht München I Hinweisbeschluss, 16. Feb. 2017 - 14 S 21824/16

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 23.11.2016 (Az. 425 C 5727/16) gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen.

2. Hierzu besteht die Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

I. Die Parteien stritten vor dem Amtsgericht um Zustimmung zu einem klägerischen Mieterhöhungsverlangen sowie – widerklagend – um die Feststellung der Wohnfläche der streitgegenständlichen Mietwohnung. Ferner wollte der Beklagte erstinstanzlich festgestellt haben, dass eine vom Mietspiegel 2007 abweichende Vereinbarung zwischen den Parteien auch für die Zukunft bindende Gültigkeit habe.

Mit Endurteil vom 23.11.2016 gab das Amtsgericht der Klage statt und wies die Widerklage zum überwiegenden Teil – mit Ausnahme eines anerkannten Antrags – ab. Hiergegen richtet sich die vom Beklagten mit Schriftsatz vom 21.12.2016 eingelegte und mit Schriftsatz vom 07.02.2017 fristgerecht begründete Berufung, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag sowie seine Widerklageanträge insoweit weiterverfolgt, als diese abgewiesen wurden.

II. Die Voraussetzungen für die Zurückweisung nach § 522 Abs. 2 ZPO sind gegeben, weil das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht erfordern und auch im Übrigen eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 23.11.2016 begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Demnach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Auch eine Rechtsverletzung ist im angefochtenen Urteil nicht erkennbar. Hierbei kann zunächst auf die zutreffenden Gründe des Urteils des Amtsgerichts verwiesen werden. Hinsichtlich der Angriffe der Berufung ist im Einzelnen Folgendes auszuführen:

1) Die Berufung übersieht in ihren Ausführungen unter Ziffer 2., dass die dort genannte BGH-Entscheidung vom 18.11.2015 (NJW 2016, 239 ff.) auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar ist. Der genannten Bundesgerichtshofentscheidung lag eine Flächenvereinbarung im Mietvertrag zugrunde, die von der tatsächlichen Wohnfläche ganz erheblich nach unten abwich. Vorliegend ist im Mietvertrag zwischen den Parteien vom 21.12.2000 aber gerade keine Fläche vereinbart (Anlage K 1, Bl. 8 d.A.).

Im Rahmen eines Zustimmungsverlangens nach §§ 558, 558 b BGB wird die konkrete Wohnungsgröße dann relevant, wenn die Einordnung in ein Mietspiegelfeld zu erfolgen hat oder der gefundene ortsübliche Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multipliziert werden muss. Existiert zwischen den Parteien keine Vereinbarung über die Wohnfläche – wie hier – und gibt es auch keine spezifische örtliche Berechnungsmethode, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Wohnfläche grundsätzlich nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Regelung für den preisgebundenen Wohnraum zu ermitteln (BGH NZM 2009, 477 Leitsatz 1; BeckOGK/Fleindl § 558 BGB Rn. 29). Dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des hier vorliegenden Wohnraummietvertrags im Kalenderjahr 2000 eine spezifische ortsübliche Berechnungsmethode für München existiert hat, wird von der Berufung schon nicht vorgetragen. Sie kann sich jedenfalls schon deshalb nicht nach der Wohnflächenverordnung richten, weil diese erst am 01.01.2004 und damit nach Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages in Kraft trat. Bei Mietverträgen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, erfolgt die Wohnflächenberechnung daher grundsätzlich nach der zu diesem Zeitpunkt gültigen §§ 44 Abs. 2 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV). Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen können danach unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH NZM 2009, 477 Leitsatz 2).

Das Amtsgericht hat daher zu Recht hinsichtlich der streitgegenständlichen Loggien in der Wohnung des Klägers eine hälftige Anrechnung vorgenommen und kam in Folge in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu einer maßgeblichen Wohnfläche von jedenfalls 91,70 m².

Die Einordnung in das zugrunde liegende Mietspiegelfeld seitens des Amtsgerichts und die Multiplikation des dort gefundenen ortsüblichen Quadratmeterpreises mit der Wohnfläche ist daher in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Aus dem gleichen Grund ist auch der mit der Berufung wiederholte Widerklageantrag zu 1 nicht begründet.

2) Unzutreffend ist ferner die Auffassung der Berufung, dass Vereinbarungen zwischen den Parteien über Modalitäten eines Mietspiegels im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit zulässig sind. Vielmehr gelten bei Wohnraummietverträgen die halbzwingenden Vorschriften der §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB. Danach ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie nach Abschluss des Mietvertrages vereinbart wird. Eine Vereinbarung ist dann nachteilig für den Mieter, wenn der Vermieter durch die Vereinbarung eine objektiv bessere Rechtsposition erhält, als sie ihm durch das Gesetz in formeller und materieller Hinsicht zusteht. Hierbei ist die Nachteiligkeit für den Mieter objektiv abstrakt zu ermitteln (vgl. BeckOGK/Orel § 557 Rn. 64). Es ist mithin nicht entscheidend, ob der Mieter tatsächlich konkret von der Vereinbarung betroffen ist oder ob sie ggf. schon nachteilige Folgen herbeigeführt hat. Vielmehr ist eine vom Einzelfall unabhängige generalisierende Betrachtung im Vergleich zu § 558 BGB anzustellen. Sofern sich Vereinbarungen für den Mieter sowohl vorteilhaft als auch nachteilhaft darstellen, ist maßgeblich, ob die betreffenden Vereinbarungen trennbar sind (Börstinghaus NZM 2013, 1, 4). Bedingen sich die Vereinbarungen hingegen, ist die gesamte Regelung gem. § 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB unwirksam (vgl. BeckOGK/Orel § 557 BGB Rn. 64).

Vorliegend trägt die Berufung vor, gemäß Anlage B 3 und Vereinbarung vom 12.12.2007 habe man sich auch für die Zukunft auf entsprechende Zuschlags- bzw. Abschlagsmerkmale nach dem damaligen Mietspiegel 2007 geeinigt. Bei dem Mietspiegel für München sowohl 2007 als auch 2015 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Während der einfache Mietspiegel im Prozess nach herrschender Meinung als frei zu würdigendes Parteigutachten anzusehen ist, sind an den qualifizierten Mietspiegel weitreichende und auch für das gerichtliche Verfahren bedeutsame Folgen geknüpft. Schon wegen der Vermutungswirkung in § 558 d Abs. 3 BGB kann der qualifizierte Mietspiegel nicht als Parteigutachten behandelt werden, da im Falle des Ergreifens der gesetzlichen Vermutung derjenige, der die Werte des Mietspiegels bestreitet, den vollen Beweis des Gegenteils zu erbringen hat (vgl. BeckOGK/Fleindl § 558 d Rn. 3). Nach der Rechtsprechung des BGH ist der qualifizierte Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereiches wie eine reversible Rechtsnorm zu behandeln und unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (BGH NZM 2011, 511 zum Regensburger Mietspiegel). Dies betrifft nicht nur die empirische Ermittlung der Entgelte des Mietspiegels, sondern auch die normative Komponente, also die rechtliche Auslegung einzelner Kriterien wie Zu- oder Abschlagsmerkmale durch die Gerichte (vgl. BeckOGK/Fleindl § 558 d Rn. 3). Nach dem Vorstehenden und weil die Auslegung eines Mietspiegels normative Rechtsanwendung ist, können sich die Parteien unter Berücksichtigung der halb zwingenden Vorschriften der §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB zwar über einzelne Ausstattungsmerkmale auch für die Zukunft verbindlich einigen (z.B. darüber, ob in der streitgegenständlichen Wohnung bei Überlassung der Mietsache an den Mieter eine Küche vorhanden war oder nicht). Sie können aber nicht einzelne Zuschlags- bzw. Abschlagsmerkmale des jeweils geltenden Mietspiegel für die Zukunft verbindlich festlegen, weil diese nach abstrakt genereller Betrachtung in der Zukunft sowohl nachteilig als auch vorteilhaft für den Mieter sein können und die einzelnen Regelungen nicht trennbar sind. Dies gilt hinsichtlich der vom Beklagten behaupteten Vereinbarung Anlage B 3 etwa von der Vereinbarung gute Lage in Höhe von + 0,53. Abstrakt betrachtet würde jeder spätere Mietspiegel, der die gute Lage mit einem geringeren Zuschlag als 0,53 ansetzt, zu einer für den Mieter abstrakt nachteiligen Wirkung führen. Gleiches gilt für das Abschlagsmerkmal alter Boden von 0,81. Auch hier wäre die Vereinbarung für den Mieter dann nachteilhaft, wenn ein späterer Mietspiegel einen höheren Abschlag als 0,81 vorsehen würde. Gleiches gilt für den Zuschlag von 50 % des maximal oberen Spannenwertes von 0,89, den die Kammer jedenfalls seit 2011 in ständiger Rechtsprechung nicht mehr ansetzt. Eine Einordnung der Mietwohnung in den oberen Spannenbereich des Münchner Mietspiegels und damit eine Abweichung vom Durchschnittswert oder Meridian kann vielmehr nur unter dem auf S. 21 des Münchner Mietspiegels 2015 vorgesehenen besonderen Faktoren gegeben werden. Damit erweist sich dies Vereinbarung in dem Schriftstück vom 12.12.2007 bereits als konkret nachteilig für den Beklagten und ist damit unwirksam. Letztlich muss diese Auslegung aber auch für das vereinbarte Abschlagsmerkmal „Verkehrs- und Industriebelastung in guter oder bester Wohnlage“ gegeben sein, das es nach dem Mietspiegel für München 2015 überhaupt nicht mehr gibt. Da im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die Tatsachengerichte die jeweiligen Zu- bzw. Abschlagsmerkmale nach Tabelle 3 des Münchner Mietspiegels zwingend anzusetzen sind und damit der normativen Rechtsanwendung unterliegen, ist die vom Beklagten behauptete Vereinbarung aus dem Jahr 2007 – gemessen an § 558 Abs. 6 BGB – insgesamt unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn man etwaige Änderungen und Vereinbarungen zwischen den Parteien anlässlich eines Mieterhöhungsverlangens aus dem Jahr 2010 in den Blick nimmt oder ein nicht weiter verfolgtes Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahr 2013 berücksichtigt.

Da sich der Beklagte folglich gem. §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht auf die Vereinbarung aus dem Jahr 2007 berufen kann, ist das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht dem Beweisangebot auf Einvernahme des Zeugen... nicht nachgekommen. Die unter Beweis gestellten Tatsachenbehauptungen des Beklagten sind auch aus Sicht der Kammer nicht entscheidungserheblich, da die behauptete Vereinbarung – so sie denn tatsächlich abgeschlossen wurde – unwirksam ist.

3) Unstreitig war die Wohnung des Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Kalenderjahr 2000 nicht mit einem vom Vermieter gestellten Gaskochfeld ausgestattet. Ein Abschlag von minus 0,84 gem. Tabelle 3.8 des Mietspiegels für München 2015 ist daher schon nach dem Wortlaut des Mietspiegels nicht zu geben. Er kann auch nicht mit der Begründung angesetzt werden, dass die Wohnung vermieterseits überhaupt nicht mit einer Küche ausgestattet war. Wohnungen, die vermieterseits mit einem Gaskochfeld ausgestattet sind, weisen nach der Begründung des Mietspiegels üblicherweise auf eine ältere und schlecht ausgestattete Wohnung hin, die oftmals unsaniert sind. Wie sich insbesondere aus der vom 2015er Mietspiegel übernommenen Begründung des 2013er Mietspiegels ergibt (Dokumentation zum Mietspiegel 2013, dort S. 37 unten) weist ein älteres Gaskochfeld in Küchen regelmäßig auf nur spärlich vorgenommene Sanierungs- oder Erneuerungsmaßnahmen der Küchenausstattung hin. Ein derartiges Indiz für mager ausgestattete Wohnungen in unsanierten Altbauten ist jedoch gerade nicht gegeben, wenn eine Küche überhaupt nicht vorhanden ist. Somit ist weder nach dem Wortlaut von Tabelle 3.8 des Mietspiegels 2015 noch aus Sinn und Zweck ein Abschlagsmerkmal für ein überlassenes Gaskochfeld dann zu geben, wenn in der streitgegenständlichen Wohnung überhaupt keine Küche vorhanden ist.

III. Da somit keine Erfolgsaussichten der Berufung bestehen, ist diese nach § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen gegeben. Eine Berufungsrücknahme wird angeregt, für diesen Fall reduzieren sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0.