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Amtsgericht Wolfratshausen Beschluss, 30. März 2017 - 2 K 76/15

published on 30/03/2017 00:00

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Amtsgericht Wolfratshausen, 2 K 76/15, 26/01/2017

Gericht

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Tenor

Der sofortigen Beschwerde des Antragstellers gegen den Zuschlagsbeschluss vom 26.01.2017 (Bl. 46/48 d.A.) wird nicht abgeholfen, § 572 Abs. 1 ZPO.

Gründe

Mit Beschluss vom 26.01.2017 wurde hinsichtlich des aus dem Rubrum ersichtlichen Grundbesitzes der Meistbietenden (zugleich die rubrizierte Antragsgegnerin) der Zuschlag erteilt.

Dagegen legte der Antragsteller mit Schreiben seines anwaltlichen Vertreters vom 08.02.2017, beim Beschwerdegericht (Landgericht München II) wohl in Form einer Telekopie am 08.02.2017 eingegangen, sofortige Beschwerde ein, mit dem Antrag, den Zuschlagsbeschluss aufzuheben. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, bei einem baren Meistgebot von 155.000 € handele es sich um eine Verschleuderung der Immobilie. Weiter liege seitens der Antragsgegnerin Prozessbetrug vor, da diese zur Abschreckung von Bietinteressenten einen mit sich selbst im Beschlussverfahren gemäß § 745 BGB abgeschlossenen Mietvertrag als rechtswirksam zustande gekommen behauptet habe.

Die sofortige Beschwerde wurde durch das Landgericht München II dem Amtsgericht Wolfratshausen zur Prüfung der gemäß § 572 Abs. 1 ZPO gegebenen Abhilfemöglichkeit zugeleitet.

Die Meistbietende (zugleich die rubrizierte Antragsgegnerin) wurde zur sofortigen Beschwerde gehört.

Diese beantragte mit Schriftsatz ihres anwaltlichen Vertreters vom 21.02.2017 die sofortige Beschwerde zurückzuweisen, da keiner der von § 100 ZVG normierten Vorschriften verletzt worden sei.

Im Übrigen wird wegen des Sachverhalts auf die Schriftsätze der Parteien und den Akteninhalt (insbesondere auf das Protokoll über den Versteigerungstermin und den Zuschlagsbeschluss) Bezug genommen.

Die sofortige Beschwerde kann nicht als begründet erachtet werden, weshalb eine Abhilfe nicht erfolgt.

Zunächst ist zur Sachverhaltsdarstellung in der Beschwerdebegründung, die offenbar aufgrund Information durch den im Versteigerungstermin ohne anwaltlichen Vertreter anwesenden Antragsteller erfolgte, folgendes anzumerken:

Ein tumultartiger Verlauf des Versteigerungstermins lag nicht vor. Die gegensätzlichen Ansichten von Rechtspfleger und Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin über die Wirksamkeit des Mietvertrages führten zu Erstaunen und Diskussionen bei den anwesenden Bietinteressenten, wobei seitens des Gerichts natürlich darauf hinzuweisen war, dass die Frage der Wirksamkeit des Mietvertrages ggf. innerhalb einer Räumungsklage durch das dafür zuständige Prozessgericht geklärt werden muss. Überdies bestand für Bietinteressenten die Möglichkeit den behaupteten Mietvertrag einzusehen. Anzumerken ist hier, dass bei der Versteigerungsart zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers gegenüber einem Mieter nicht besteht (§ 183 ZVG), worauf das Gericht pflichtgemäß hingewiesen hat. Dies führte jedoch nicht dazu, dass ein Großteil der vermeintlichen Bietinteressenten den Sitzungssaal verlassen hat. Allenfalls verließen darauf hin 3 bis 5 Person den Sitzungssaal.

Teilungsversteigerungsverfahren ist es im übrigen immanent, dass öffters Unklarheit darüber besteht, ob ein Mietverhältnis vorliegt, zumal für das Gericht keine Möglichkeit besteht, die Eigentümer zu entsprechenden Auskünften zu zwingen.

Die Äußerung der Antragsgegnerin, dass das die Immobilie finanzierende Darlehen gekündigt worden sei und ein Bieter berücksichtigen müsse, die Darlehensrückführung leisten zu müssen, entspricht dem Hinweis des Gerichts, dass dem Bargebot in wirtschaftlicher Hinsicht der Nominalbetrag des nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Grundpfandrechts samt dinglicher Zinsen ab Zuschlag bis zur Ablösung hinzuzurechnen ist (siehe Terminsprotokoll Seite 41 d.A.). Die Zinsen bis Versteigerungstermin sind aus dem Bargebot abzudecken, was sich aus den den Bietinteressenten durch Verlesung bekannt gegebenen Versteigerungsbedingungen und dem geringsten Gebot entnehmen läßt, so dass hinreichend bekannt war, dass bis zum Versteigerungstermin aufgelaufene Zinsen nicht zusätzlich zum Bargebot zu entrichten sind.

Soweit ein Zwischenrufer behauptete, dass es keine richtige Zufahrt zum Grundstück gäbe, was eventuell am Gebäude vorzunehmende Umbaumaßnahmen erschweren würde, konnte sich jeder Bietinteressent - soweit er dies nicht bereits im Vorfeld getan hatte - anhand des zur Einsichtnahme ausliegenden Gutachtens (dort Seite 10 Ziff. 2.4) davon unterrichten, dass die Zufahrt zum Objekt gesichert ist.

Da ein Zuschlagsversagungsgrund nicht vorlag, musste dem im Termin erzielten Meistgebot der Zuschlag erteilt werden.

Das Meistgebot, welches aus dem Kapitalwert der bestehen bleibenden Grundschuld in Höhe von 200.000,00 € und dem Bargebot von 155.000,00 € besteht, übertraf mit 355.000,00 € deutlich die 5/10-Wertgrenze von 270.000,00 €, so dass eine Zuschlagsversagung nach § 85 a Abs. 1 ZPO nicht gegeben war.

Die in den §§ 43 Abs. 1 und 73 Abs. 1 ZVG vorgegebenen Fristen bzw. Zeiträume wurden sämtlichst eingehalten.

Auch lag zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung kein Grund vor, aus dem die Fortsetzung des Verfahrens unzulässig gewesen wäre, § 83 Nr. 6 ZVG.

Eine Verschleuderung der Immobilie liegt nicht schon deshalb vor, weil das Ergebnis unter dem festgesetzten Verkehrswert geblieben ist.

Überdies wäre Verschleuderung über einen Antrag nach § 765 a ZPO geltend zu machen gewesen. Ein entsprechender Antrag wurde nicht gestellt.

Nach herrschender Meinung ist § 765 a ZPO auch bei Versteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft anwendbar (vgl. Stöber, 20. Aufl., Einleitung Rn. 52.6). Begründet wird die Anwendung der Vorschrift damit, dass ein Miteigentümer gegen dessen Willen das Verfahren durchgeführt wird gleich einem Schuldner ein schutzwürdiges Interesse zuzubilligen ist. Da der Beschwerdeführer jedoch das Verfahren von sich aus auch aktiv betreibt, er ist Antragsteller des Verfahrens, erscheint die Anwendbarkeit des § 765 a ZPO hier ohnehin ausgeschlossen zu sein.

Selbst wenn die Anwendbarkeit des § 765 a ZPO gegeben wäre, läge bei einem Meistgebot von ca. 66 % des festgesetzen Verkehrswertes keine Verschleuderung der Immobilie vor. Eine Verschleuderung wird in der Regel nur dann angenommen, wenn ein grobes Missverhältnis zwischen dem Meistgebot und dem Wert der Immobilie vorliegt. Überwiegend wird ein solches Missverhältnis nur dann angenommen, wenn das Meistgebot, was bei Wegfall der Wertgrenzen auch zuschlagsfähig ist, wenn es 50 % des Verkehrwertes nicht erreicht, unterhalb dieses Wertes liegt (vgl. Stöber, 20. Aufl., Einleitung Rn. 55.3). Das LG Saarbrücken hat ein grobes Missverhältnis bei einem Meistgebot von 62 % als nicht mehr gegeben erachtet (Rpfl. 2000, 80 ff).

Nach alledem sah das Gericht auch keine Verpflichtung den Beschwerdeführer unter Aussetzung der Entscheidung über die Erteilung des Zuschlags über die Möglichkeit eines Antrag nach § 765 a ZPO zu belehren.

Abschließend ist anzumerken, dass eine Klärung der Frage, ob hinsichtlich der Immobilie ein wirksames Mietverhältnis vorliegt, nur außerhalb des Versteigerungsverfahrens erfolgen kann. Das Gericht hat seine Zweifel am Bestehen eines wirksamen Mietverhältnisses ebenso dargelegt, wie die Seite der Miteigentümerin B1 seine Ansicht, es liege ein wirksames Mietverhältnis vor, ausgeführt hat.

Dass darauf hin Bietinteressenten eine Risikoabwägung vornahmen, was wohl auch zu einem relativ niedrigen Meistgebot geführt haben mag, kann durch das Gericht nicht verhindert werden. Letztlich ist es Sache der Parteien, insbesondere wenn diese das Verfahren aktiv betreiben, für eventuell notwendige Klärungen von Rechtsverhältnissen im Vorfeld eines Versteigerungstermins zu sorgen.

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Lastenausgleichsgesetz - LAG

(1) Erachtet das Gericht oder der Vorsitzende, dessen Entscheidung angefochten wird, die Beschwerde für begründet, so haben sie ihr abzuhelfen; andernfalls ist die Beschwerde unverzüglich dem Beschwerdegericht vorzulegen. § 318 bleibt unberührt.

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. (2) Jeder Teilhab

Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 572 Gang des Beschwerdeverfahrens

(2) Das Beschwerdegericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Beschwerde an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen.

(3) Erachtet das Beschwerdegericht die Beschwerde für begründet, so kann es dem Gericht oder Vorsitzenden, von dem die beschwerende Entscheidung erlassen war, die erforderliche Anordnung übertragen.

(4) Die Entscheidung über die Beschwerde ergeht durch Beschluss.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 745 Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 572 Gang des Beschwerdeverfahrens

(4) Die Entscheidung über die Beschwerde ergeht durch Beschluss.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 100

(1) Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, daß eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85a verletzt oder daß der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zugrunde gelegten Bedingungen erteilt ist.

(2) Auf einen Grund, der nur das Recht eines anderen betrifft, kann weder die Beschwerde noch ein Antrag auf deren Zurückweisung gestützt werden.

(3) Die im § 83 Nr. 6, 7 bezeichneten Versagungsgründe hat das Beschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 183

Im Falle der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks finden die in den §§ 57a und 57b vorgesehenen Maßgaben keine Anwendung.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 43

(1) Der Versteigerungstermin ist aufzuheben und von neuem zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht ist. War das Verfahren einstweilen eingestellt, so reicht es aus, daß die Bekanntmachung der Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin bewirkt ist.

(2) Das gleiche gilt, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluß, auf Grund dessen die Versteigerung erfolgen kann, und allen Beteiligten, die schon zur Zeit der Anberaumung des Termins dem Gericht bekannt waren, die Terminsbestimmung zugestellt ist, es sei denn, daß derjenige, in Ansehung dessen die Frist nicht eingehalten ist, das Verfahren genehmigt.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - ZVG | § 83

Der Zuschlag ist zu versagen:

1.: wenn die Vorschrift des § 43 Abs. 2 oder eine der Vorschriften über die Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen verletzt ist;
2.: wenn bei der Versteigerung mehrerer Grundstücke das Einzelausgebot oder das Gesamtausgebot den Vorschriften des § 63 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 zuwider unterblieben ist;
3.: wenn in den Fällen des § 64 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 die Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld oder das Recht eines gleich- oder nachstehenden Beteiligten, der dem Gläubiger vorgeht, durch das Gesamtergebnis der Einzelausgebote nicht gedeckt werden;
4.: wenn die nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgte Anmeldung oder Glaubhaftmachung eines Rechts ohne Beachtung der Vorschrift des § 66 Abs. 2 zurückgewiesen ist;
5.: wenn der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens das Recht eines Beteiligten entgegensteht;
6.: wenn die Zwangsversteigerung oder die Fortsetzung des Verfahrens aus einem sonstigen Grund unzulässig ist;
7.: wenn eine der Vorschriften des § 43 Abs. 1 oder des § 73 Abs. 1 verletzt ist;
8.: wenn die nach § 68 Abs. 2 und 3 verlangte Sicherheitsleistung nicht bis zur Entscheidung über den Zuschlag geleistet worden ist.