Amtsgericht Nürnberg Endurteil, 18. Jan. 2019 - 29 C 6568/18

bei uns veröffentlicht am18.01.2019

Gericht

Amtsgericht Nürnberg

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.111,58 € zzgl. Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.10.2018 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.118,95 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Abrechnung einer Kaution. Die Kläger mieteten von der Beklagten Wohnraum. Das Mietverhältnis wurde beendet und die Mietsache am 01.09.2017 an die Beklagte zurückgegeben.

Die Kläger leisteten eine Kaution in Höhe von 3.600,00 €. Bis zum Ende des Mietverhältnisses war die Kaution auf 3.622,46 € angewachsen. Aufgrund ihrer Abrechnung hat die Beklagte einen Betrag von 1.323,51 € bereits bezahlt. Mit der übrigen Forderung machen die Kläger einen Teilanspruch auf die übrige Kaution geltend.

Die Kläger halten eine Forderung in Höhe von 2.049,18 € für Malerarbeiten sowie 62,40 € Fahrtkosten für unberechtigt. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, da es sich um eine formularmäßige Verpflichtung der Kläger handle, die unzulässigerweise eine Endrenovierungspflicht sowie eine Verpflichtung enthalte, das Parkett zu ölen und abzuschleifen, was keine Schönheitsreparatur sei.

Auf § 4 des Mietvertrages (K1) wird wegen der Details Bezug genommen.

Der Kläger beantragt:

  • 1.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.118,95 € zzgl. Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.10.2018 zu bezahlen.

  • 2.Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

  • 3.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung,

Sie trägt vor, es sei unbegründet da die Schönheitsreparaturenklausel wirksam sei und die geltend gemachten Fahrtkosten tatsächlich entstanden seien.

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen sei individuell vereinbart worden.

Sie meint, die ebenfalls mit der Kaution aufgerechnete Forderung in Höhe von 7,37 € als Nachforderung für die Nebenkosten stünde ihr zu.

Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf sämtliche Aktenbestandteile Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist bis auf 7,37 € begründet.

I.

Die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam.

Es handelt sich dabei um eine formularmäßige Vereinbarung die von der Beklagtenseite gestellt wurde. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus der Email vom 20.12.2010 (Anlage K K 5). Daraus ergibt sich, dass der Vertrag aus einem anderen Muster abgeleitet wurde, von der Beklagtenseite gestellt wurde und daher allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, die sich an der Vorschrift des § 307 BGB messen lassen müssen.

Es liegt eine unangemessene Beteiligung vor, da die Regelung im wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von der abgewichen wird nicht zu vereinbaren ist gem. § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten. Die Klausel ist daher unwirksam.

Es ist allgemein anerkannt, dass in einem Mietverhältnis die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nur hinsichtlich sogenannter Kleinreparaturen bzw. Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig abgewälzt werden kann. Das Abschleifen eines Parkettbodens stellt keine Schönheitsreparatur dar. Schönheitsreparaturen umfassen ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decke, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Ein Abschleifen eines Bodens, was besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordert, stellt dem gegenüber keine Schönheitsreparatur dar. Es handelt sich um eine Instandsetzungsmaßnahme die grundsätzlich nur in längeren Zeiträumen erforderlich wird.

Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (BGH, NJW 2010, 674), dies verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Daher führt die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel und damit auch zum Fortfall der Verpflichtung, die Wohnung zu streichen.

Da die Klausel unwirksam ist, hat die Beklagte die insoweit zurückgehaltene Kaution zurückzuerstatten. Ein Abzug für die Malerarbeiten war daher nicht gerechtfertigt und die Klageforderung ist daher in Höhe von 2.049,18 € begründet.

II.

Der Beklagten stehen auch keine Fahrtkosten zu, weswegen die Kaution auch in der insoweit zurückbehaltenen Höhe von 62,40 € auszubezahlen ist. Die Kläger haben die entstandenen Fahrtkosten nach Grund und Höhe bestritten. Zu Recht haben die Kläger darauf hingewiesen, dass der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses sich ohnehin zur Mietsache begeben muss und es sich daher um Sowieso-Kosten handeln könne. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich auch weder mit welchem Transportmittel, wann welche Entfernungen zurückgelegt worden sein sollen. Eine Vernehmung des Zeugen Rank war wegen des unsubstantiierten Sachvortrags nicht erforderlich.

III.

Die Nachforderung der Nebenkosten wurde nicht bestritten. Der Beklagten steht daher in dieser Höhe ein aufrechenbarer Anspruch zu. Die Klage war daher in Höhe von 7,37 € abzuweisen.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

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Referenzen - Gesetze

Amtsgericht Nürnberg Endurteil, 18. Jan. 2019 - 29 C 6568/18 zitiert 6 §§.

ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung


Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis...

ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das...

BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und..

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.