Amtsgericht Nürnberg Endurteil, 18. Jan. 2019 - 29 C 6568/18

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.111,58 € zzgl. Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.10.2018 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.118,95 € festgesetzt.

Die Parteien streiten über die Abrechnung einer Kaution. Die Kläger mieteten von der Beklagten Wohnraum. Das Mietverhältnis wurde beendet und die Mietsache am 01.09.2017 an die Beklagte zurückgegeben.

Die Kläger leisteten eine Kaution in Höhe von 3.600,00 €. Bis zum Ende des Mietverhältnisses war die Kaution auf 3.622,46 € angewachsen. Aufgrund ihrer Abrechnung hat die Beklagte einen Betrag von 1.323,51 € bereits bezahlt. Mit der übrigen Forderung machen die Kläger einen Teilanspruch auf die übrige Kaution geltend.

Die Kläger halten eine Forderung in Höhe von 2.049,18 € für Malerarbeiten sowie 62,40 € Fahrtkosten für unberechtigt. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, da es sich um eine formularmäßige Verpflichtung der Kläger handle, die unzulässigerweise eine Endrenovierungspflicht sowie eine Verpflichtung enthalte, das Parkett zu ölen und abzuschleifen, was keine Schönheitsreparatur sei.

Auf § 4 des Mietvertrages (K1) wird wegen der Details Bezug genommen.

Der Kläger beantragt:

• 1.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.118,95 € zzgl. Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.10.2018 zu bezahlen.

• 2.Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

• 3.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte beantragt:

Klageabweisung,

Sie trägt vor, es sei unbegründet da die Schönheitsreparaturenklausel wirksam sei und die geltend gemachten Fahrtkosten tatsächlich entstanden seien.

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen sei individuell vereinbart worden.

Sie meint, die ebenfalls mit der Kaution aufgerechnete Forderung in Höhe von 7,37 € als Nachforderung für die Nebenkosten stünde ihr zu.

Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf sämtliche Aktenbestandteile Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist bis auf 7,37 € begründet.

I.

Die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam.

Es handelt sich dabei um eine formularmäßige Vereinbarung die von der Beklagtenseite gestellt wurde. Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus der Email vom 20.12.2010 (Anlage K K 5). Daraus ergibt sich, dass der Vertrag aus einem anderen Muster abgeleitet wurde, von der Beklagtenseite gestellt wurde und daher allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, die sich an der Vorschrift des § 307 BGB messen lassen müssen.

Es liegt eine unangemessene Beteiligung vor, da die Regelung im wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von der abgewichen wird nicht zu vereinbaren ist gem. § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten. Die Klausel ist daher unwirksam.

Es ist allgemein anerkannt, dass in einem Mietverhältnis die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nur hinsichtlich sogenannter Kleinreparaturen bzw. Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig abgewälzt werden kann. Das Abschleifen eines Parkettbodens stellt keine Schönheitsreparatur dar. Schönheitsreparaturen umfassen ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decke, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Ein Abschleifen eines Bodens, was besondere Werkzeuge, Geschick und Fachkenntnis erfordert, stellt dem gegenüber keine Schönheitsreparatur dar. Es handelt sich um eine Instandsetzungsmaßnahme die grundsätzlich nur in längeren Zeiträumen erforderlich wird.

Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (BGH, NJW 2010, 674), dies verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Daher führt die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel und damit auch zum Fortfall der Verpflichtung, die Wohnung zu streichen.

Da die Klausel unwirksam ist, hat die Beklagte die insoweit zurückgehaltene Kaution zurückzuerstatten. Ein Abzug für die Malerarbeiten war daher nicht gerechtfertigt und die Klageforderung ist daher in Höhe von 2.049,18 € begründet.

II.

Der Beklagten stehen auch keine Fahrtkosten zu, weswegen die Kaution auch in der insoweit zurückbehaltenen Höhe von 62,40 € auszubezahlen ist. Die Kläger haben die entstandenen Fahrtkosten nach Grund und Höhe bestritten. Zu Recht haben die Kläger darauf hingewiesen, dass der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses sich ohnehin zur Mietsache begeben muss und es sich daher um Sowieso-Kosten handeln könne. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich auch weder mit welchem Transportmittel, wann welche Entfernungen zurückgelegt worden sein sollen. Eine Vernehmung des Zeugen Rank war wegen des unsubstantiierten Sachvortrags nicht erforderlich.

III.

Die Nachforderung der Nebenkosten wurde nicht bestritten. Der Beklagten steht daher in dieser Höhe ein aufrechenbarer Anspruch zu. Die Klage war daher in Höhe von 7,37 € abzuweisen.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.