Spanisches Immobilienrecht

Immer größer wird die Zahl der deutschen Hauseigentümer in Spanien bzw. immer mehr tragen sich mit dem Gedanken eines Immobilienerwerbs auf den Balearen, auf den Kanarischen Inseln oder etwa an der Costa Blanca. Eine Auseinandersetzung mit den rechtlichen Vorschriften und Gepflogenheiten des Gastlandes ist mithin unumgänglich.

Grundstücke, Gebäude, Wege und alle übrigen Konstruktionen, welche unmittelbar mit dem Boden verbunden sind, werde nach spanischem Recht als Immobilien behandelt (Art. 333 und Art. 334 CC). Innerhalb der gesetzlichen Schranken hat der Eigentümer der vorgenannten Objekte das vollumfassende Genuss- und Verfügungsrecht bzw. kann gegenüber Besitzern (Mietern, Pächtern usw.) auf Herausgabe der Liegenschaft klagen. Dieses Eigentumsrecht umfasst nicht nur die Oberfläche sondern auch den darunter liegenden Untergrund. Wie in Deutschland besteht die Möglichkeit einer Enteignung durch die Obrigkeit, dies aber nur gegen vorherige Entschädigung.


Arten des Immobilienerwerbs in Spanien

Das Eigentum an einer Immobilie in Spanien kann durch Inbesitznahme, per Gesetz, durch Schenkung, durch testamentarische oder gesetzliche Erbfolge, vertraglich oder durch Ersitzung erworben werden. Ein Eigentumserwerb durch Inbesitznahme ist nur bei herrenlosen Objekten möglich. Die Schenkung sieht den Übergang des Eigentum ohne Gegenleistung vor, weshalb besondere Voraussetzungen an die Geschäftsfähigkeit des Schenker zu stellen sind.

Im Folgenden ist besonders auf die wohl häufigsten Formen des Eigentumsübergang an Grundstücken nämlich den Kauf und den Erwerb kraft Erbfolge einzugehen.

a. Der Erwerb kraft Erbfolge:

Ein Grundstückserwerb kann sich aufgrund gesetzlicher oder gewillkürter Erbfolge vollziehen. In der Praxis ergeben sich häufig Konstellationen bei denen beide Formen kombiniert wurden. Der Erbe tritt dadurch in die rechtliche Position des Erblassers ein, das heißt es gehen alle Rechte und Pflichten, die nicht durch den Tod des Erblassers erlöschen auf ihn über. Nach spanischem Recht ist testierfähig, wer das 14 Lebensjahr erreicht hat und im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ist. Es besteht die Möglichkeit eines handschriftlichen, eines offenen oder eines geschlossenen Testaments. Das handschriftliche ist vom Testator persönlich per Hand zu verfassen. Nach dem Ableben des Erblassers ist es vom Nachlassgericht zu vollstrecken. Das offene Testament wird beim Notar unter Anwesenheit  zweier Zeugen aufgesetzt, beim geschlossenen ist neben dem Testator nur der Notar  zugegen; der Inhalt des geschlossenen Testaments wird erst nach dem Tod des Erblassers veröffentlicht.

b. Der Immobilienkauf

Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an der mangelfreien Sache zu verschaffen. Bei Immobilien wird die körperliche Übergabe der Sache durch die Errichtung der öffentlichen Urkunde und Eintragung ins Register ersetzt.

In Spanien ist es üblich eine Art Vorvertrag abzuschließen, kraft dessen der Verkäufer dem Käufer ein Zehntel des Grundstückswertes überträgt. Es handelt sich dabei um die sog. „arras“. Falls der eigentliche Kaufvertrag im Nachhinein geschlossen werden sollte, so kann der Verkäufer entweder die bereits für die „arra“ gezahlte Summe einbehalten (Fall des Käuferverschuldens) bzw. der Käufer die Zahlung der doppelten „arra“- Summe verlangen (Fall des Verkäuferverschuldens).

Beim Kauf eines Grundstücks unter Angabe des Oberflächenmaßes ist der Verkäufer verpflichtet die im Vertrag bezeichnete Quadratmeteranzahl zu übertragen, falls dies dem Verkäufer nicht möglich sein sollte, hat der Käufer das Recht, die Minderung des Kaufpreises zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten. Auf der anderen Seite hat der Käufer, für den Fall dass er ein größeres Grundstück erhält als vertraglich vereinbart, die Differenz auszugleichen, solange die Abweichung geringer als 5 % ist. Bleibt die Abweichung in diesem Rahmen ist er folglich an den Vertrag gebunden.

Der Immobilienkaufvertrag wird in öffentlicher Form vor dem Notar geschlossen und muss ins Eigentumsregister für Immobilien eingetragen werden. Im Eigentumsregister unterscheidet man zwischen dem Verkauf eines Stadt- oder Landgrundstücks. Im Falle eines ländlichen Grundstücks ist nämlich anzugeben, ob dieses teilbar ist oder nicht ( ein unbewässertes Grundstück ist unteilbar bis zu 4 ha während ein bewässertes Grundstück bis zu einer Oberfläche von 40 ha unteilbar ist) und ob es vermietet bzw. (teilweise) verpachtet ist. Die Kosten der Urkundserrichtung fallen dem Verkäufer zur Last, während der Käufer mangels abweichender Vereinbarung die Kosten für eventuelle weitere Abschriften zu tragen hat.

Vor dem Kauf empfiehlt es sich, beim Eigentumsregister das Grundstück auf eventuelle Belastungen zu überprüfen. Zur Feststellung ob das Grundstück urbaner oder ländlicher Natur ist, ist die örtliche Gemeindeverwaltung zuständig. Nach Abschluss des Kaufes muss der Käufer schließlich das Liegenschaftsamt (Gerencia Territorial del Catastro) in Kenntnis setzen.

Ein vielfach aufgeworfenes Problem im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb in Spanien stellt sich bei der für die Praxis bedeutsamen Frage, ob spanische Eigentumsregister von deutschen Notaren beurkundete Kaufverträge eintragen. Auf diese Weise können beide Teile des Grundstückskaufs regelmäßig viel Zeit und Geld sparen. Auch macht es häufig Sinn, zumindest den Kaufvertrag in Deutschland abzuschließen, insbesondere dann, wenn beide Parteien (wie so häufig) Deutsche sind. Im Grunde genommen war und ist dies immer solange möglich, wie die Verträge im Einklang mit den spanischen Vorschriften abgefasst und ins spanische übersetzt werden. Verwirrung brachten indes die von der DGRN ( Dirección General de los Registros y Notariado) erlassenen „Entscheidungen“ (resoluciones), aufgrund derer die Eintragung von deutschen Notaren beurkundeter Kaufverträge vielfach abgelehnt wurde. Zwischenzeitlich war es sogar so, dass ca. 70 % der Eigentumsregister den Dienst angesichts einer aus Deutschland stammenden Urkunde verweigerten. Gegen diese auch von der spanischen Rechtsliteratur kritisierten Praxis der DGRN wurden bereits mehrere Verfahren anhängig gemacht, die zum größeren Teil noch laufen dürften. Die Tendenz scheint aber dahinzugehen, diese „Entscheidungen“ des DGRN für nichtig zu erklären, was das jüngst dazu ergangene Urteil des Gerichts erster Instanz Nr. 6 von Santa Cruz de Tenerife vom 2. März 2006 zeigt. Dieses hatte die zuletzt ergangene „Entscheidung“ der DGRN aus dem Jahre 2005 für nichtig erklärt.


Steuerliche Aspekte

Je nachdem ob der Käufer das Grundstück von einer Privatperson oder einem gewerblichen Immobilienverkäufer erwirbt, ergibt sich ein abweichendes steuerliches Szenario.

Im Falle eines Privatkaufs unterliegt das Geschäft der Steuer für Vermögensübertragungen ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales- ITP). Diese Steuer fällt neben anderen Vorgängen ab dem zweiten Wohnungsverkauf an und beläuft sich regelmäßig auf 6 % des in der öffentlichen Urkunde angegebenen Kaufpreises, unbeschadet anderer Nachweismöglichkeiten seitens des Finanzamtes (häufig wird nämlich der Wert in der Urkunde niedriger angesetzt, um u.a. bei dieser Steuer zu sparen). In einigen Comunidades Autónomas kann diese Steuer auch 7 % betragen ( Galicia, Aragón, Cataluña, Baleares, Madrid und Murcia).

Beim Grundstückserwerb vom gewerblichen Händler fällt üblicherweise die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 7 %  auf den angegebenen Wert an. Eine Ausnahme davon bilden nur sog. öffentlich geschützte Wohnungen (VPO) für die eine Sonderbesteuerung in Höhe von 4 % gilt. Im erstgenannten Fall zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer an den Verkäufer, welcher diese nachfolgend an das Finanzamt abführt. Eine weitere Ausnahme stellen die Kanarischen Inseln dar, wo es keine Mehrwertsteuer gibt. Hier beträgt die sog. Kanarische indirekte Allgemeinsteuer (IGIC) 4,5 %. Vorsicht ist geboten beim zusätzlichen Kauf eines Garagenplatzes. Sollte dieser nämlich erst danach oder getrennt vom Hauptgeschäft erworben werden, so beträgt die darauf zu entrichtenden Mehrwertsteuer 16 %.

Der Käufer ist letztlich der durch diese Steuern belastete. Zur Begleichung der Steuerschuld muss der Käufer innerhalb einer Frist von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde den dafür vorgesehenen Vordruck ausfüllen, den Gesamtwert berechnen und schließlich den danach geschuldeten Betrag bei der örtlichen Steuerverwaltung einzahlen. (Im Falle der Mehrwertsteuer muss der Verkäufer diesen Betrag abführen). Diese Abrechnung kann auch ein Notar oder zugelassner Steuer- und Rechnungsprüfer vornehmen.

In beiden Fällen, also sowohl im Falle eines Privatkaufs als auch bei einem gewerblichen Kauf, schuldet der Käufer die Entrichtung der Steuer für öffentliche Akte und Dokumente (IAJD); es sei denn es handelt sich um eine sog. öffentlich geschützte Wohnungen (VPO), die davon befreit wäre. Diese Steuer beläuft sich auf 0,5 % des Gesamtwerts des Geschäfts (also Hauptkapital, Zinsen und Ausgaben).  Daneben gibt es in einigen Autonomen Regionen ab 1997 abweichende Regelung ( Baskenland, Navarra, Katalonien und Valencia).

Des Weiteren ist die sog. „Plusvalia“ zu erwähnen. Diese Steuer auf den Wertzuwachs von Stadtgrundstücken ist eine Kommunalabgabe auf die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie, die sich ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung berechnet. Die „Plusvalia“ berechnet sich unter Berücksichtigung des Grundstückswertes und der Anzahl von Kalenderjahren seit dem Zeitpunkt des jeweils letzten Verkaufs der Immobilie. Umso länger die Immobilie im Eigentum des Verkäufers war, desto höher wird die zu entrichtende Steuer. Bei einem neuen Immobilienverkauf ist dann eigentlich der Verkäufer der Steuerschuldner, obwohl es durchaus üblich ist, dass der Verkäufer dem Käufer diese Steuer auflastet, indem diese einfach auf den Preis der Immobilie schlägt. Um die genaue Höhe der Plusvalia des zu erstehenden Grundstücks zu erfahren, ist die dafür zuständige Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu konsultieren.

Bleibt noch die Guts- und Grundbesitzsteuer (IBI) auch bekannt als „Contribución urbana“, welche unabhängig vom jeweiligen Eigentümer direkt anfällt. Diese Steuer ist jährlich zu entrichten und richtet sich nach dem Katasterpreis bzw. falls dieser nicht ermittelbar sein sollte, nach dem aktuellen Marktpreis.