Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Jan. 2014 - 34 Wx 576/11

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Grundbuchamt - Deggendorf vom 21. November 2011 wird zurückgewiesen.

I.

Der Beteiligte zu 1 schloss am ... 12.2008 einen notariellen Übergabevertrag mit E.-M. Sch. (= Beteiligte zu 2) und B. Sch., seinen beiden Töchtern, sowie seiner Ehefrau H. Sch. Hiernach überließ er u. a. der Beteiligten zu 2 ein von ihm bewohntes landwirtschaftliches Anwesen mit Ausnahme des sich darauf befindlichen sogenannten Privathauses samt Umgriff/Garten. Für die Beteiligte zu 2 und B. Sch. wurde jeweils ein Wohnungsrecht bewilligt, das mit Vollendung des 40. Lebensjahres, spätestens aber mit Heirat erlöschen sollte. Nach dem Vertragsinhalt wird die Beteiligte zu 2 den Betrieb als Sonderbetriebsvermögen der aus den beiden Schwestern gebildeten Gesellschaft (Landwirtschafts-GbR) zur Nutzung überlassen.

Das Grundbuchamt hatte zunächst für die Eigentumsumschreibung (u. a.) den vierfachen Einheitswert angesetzt. Auf Beanstandung und schließlich gestellten Antrag des zuständigen Bezirksrevisors (Beteiligten zu 3) hat es mit Beschluss vom 21.11.2011 den Geschäftswert auf 5.147.604,25 € festgesetzt.

Die Geschäftswertfestsetzung nimmt Bezug auf die Stellungnahme des Bezirksrevisors, wonach der Begriff der Hofstelle (§ 19 Abs. 4 KostO) voraussetze, dass auch ein Wohngebäude übergeben werde. Die Einräumung eines bedingten und befristeten Wohnungsrechts reiche nicht aus. Ebenso spiele es keine Rolle, dass die Beteiligte zu 2 beabsichtige, ein Wohnhaus zu errichten, da es auf den Zeitpunkt der Gebührenfälligkeit ankomme. Der Fall sei auch nicht mit dem der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 28.6.2000 zugrunde liegenden (MittBayNot 2000, 470) zu vergleichen. Denn dort sei der Erwerbsvorgang für Hofstelle und landwirtschaftlichen Betrieb mit dem Erwerb der dazu gehörenden landwirtschaftlichen Flächen endgültig abgeschlossen gewesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2. Zur Begründung wird ausgeführt, dass beabsichtigt sei, später auch das Wohnhaus an die Beteiligte zu 2 zu übertragen, was für die Privilegierung genüge. Mit dem Zweck der maßgeblichen Kostenvorschrift sei es nicht vereinbar, wenn man die Übergabe eines vollständigen Betriebes verneinen wolle, nur weil das Wohnhaus später übertragen werde. Die Übertragung des Wohnhauses früher oder später habe auf die Beurteilung keinen Einfluss. Darüber hinaus beabsichtige die Beteiligte zu 2, in unmittelbarer Nähe zu den Wirtschaftsgebäuden ein Wohnhaus zu errichten.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Der Einzelrichter hat mit Beschluss vom 27.01.2014 das Verfahren dem Senat zur Entscheidung übertragen.

II.

Maßgeblich sind noch die Vorschriften der bis 31.7.2013 geltenden Kostenordnung (vgl. § 136 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 GNotKG), denn Grundbuch- wie Rechtsmittelverfahren sind bereits vor diesem Datum eingeleitet worden. Anzuwenden ist die Kostenordnung in der Fassung des am 1.9.2009 in Kraft getretenen Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-RG vom 17. 12.2008; BGBl I S. 2585). Denn für selbstständige Verfahren, zu denen das erst auf Antrag des Bezirksrevisors nach diesem Stichtag eingeleitete Verfahren der Geschäftswertfestsetzung zählt, gilt nicht altes, sondern neues Recht (vgl. Art. 111 Abs. 1 und 2 FGG-RG).

Das als Beschwerde nach § 31 Abs. 1, Abs. 3 Sätze 1, 3 und 5 sowie § 14 KostO statthafte Rechtsmittel ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert von 200 € überschritten. Es hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da der Geschäftswert zutreffend bemessen ist.

1. Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO stellt den Wert einer Sache der gemeine Wert dar. Der Einheitswert ist nach § 19 Abs. 2 KostO nur maßgebend, wenn sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt.

2. Bei einem Geschäft, das die Überlassung eines landwirtschaftlichen Betriebs „mit Hofstelle“ zum Gegenstand hat, ist jedoch abweichend von der vorstehenden Regel das landwirtschaftliche Vermögen mit dem Vierfachen des letzten Einheitswerts zu bewerten (§ 19 Abs. 4 Satz 1 KostO).

3. Die Voraussetzungen dieser - eng auszulegenden - Privilegierung liegen jedoch nicht vor. Erforderlich ist nämlich, dass die Hofstelle mit übergeht. Die Hofstelle umfasst aber neben den Wirtschaftsgebäuden auch das bäuerliche Wohnhaus (h. M.; vgl. BayObLG MittBayNot 2002, 127; BGH NJW-RR 1998, 1627/1629; OLG München - 31. Zivilsenat - MittBayNot 2010, 418 = bei juris Rn. 13; Rohs/Wedewer Kostenordnung Stand August 2012 § 19 Rn. 55 b; Hartmann Kostengesetze 42. Aufl. § 19 KostO Rn. 53: „Hofstelle“; ders. 43. Aufl. § 48 GNotKG Rn. 5: „Hofstelle“; Bengel/Tiedtge in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann KostO 18. Aufl. § 19 Rn. 84 und 85; zweifelnd OLG Hamm vom 15.12.2009 - 10 W 78/09 - bei juris Rn. 20 ff., das die Frage aber letztlich offen lässt). Dass zu einer Hofstelle zwingend auch eine Wohnung gehört, ergibt sich mit der herrschenden Meinung für den Senat bereits aus der agrarpolitischen Zielsetzung der Bestimmung, nämlich eine frühzeitige Regelung der Hofnachfolge zu fördern und der Erhaltung landwirtschaftlicher Betriebe zu dienen, die vielfach seit Generationen in der Hand bäuerlicher Familien geführt werden (vgl. BayObLG a. a. O., OLG München a. a. O.). Dabei ist aus verfassungsrechtlichen Gründen eine eng an diesem Zweck orientierte Auslegung geboten; denn gefördert werden soll die Fortführung als „bäuerlicher Familienbetrieb“.

Die Bewirtschaftung des Betriebs muss von der Hofstelle aus erfolgen, ohne dass diese mit den landwirtschaftlichen Grundstücken in unmittelbar räumlichem Zusammenhang stehen müsste. Es kommt daher entgegen der vom Oberlandesgericht Hamm angedeuteten Meinung auch nicht darauf an, ob insoweit anstelle des bisherigen Verständnisses von einer Hofstelle nun großzügigere Maßstäbe anzulegen sind. Nach der Vorgabe des Gesetzgebers soll gerade die traditionelle Form der Bewirtschaftung gefördert werden (siehe BT-Drucksache 11/2343 S. 7), offensichtlich also nicht die „Agrarfabrik“. Von der „Hofstelle“ aus, also von einem bei natürlicher Betrachtung den Mittelpunkt bildenden Wohngebäude aus, muss der Betrieb bewirtschaftet werden können.

4. Da nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut der landwirtschaftliche Betrieb „mit Hofstelle“ überlassen werden muss, um die Privilegierung auszulösen, kann es auch keine Rolle spielen, wenn der Übernehmer beabsichtigt, erst später eine Wohnmöglichkeit zu schaffen.

5. Ebenso wenig genügt die Absicht, später einmal das Wohngebäude zu übergeben, was übrigens in den sechs Jahren seit Abschluss des Vertrages nicht geschehen ist. Allerdings kann die Übertragung von Hofstelle (mit Wohngebäude) und landwirtschaftlichen Grundstücken auch zeitlich versetzt stattfinden, wenn nur die Beteiligten von vornherein die Absicht hatten, beides auf denselben Erwerber zu übertragen (vgl. BayObLG MittBayNot 2000, 470).

Dies setzt aber auch voraus, dass beide Bestandteile übertragen werden, nämlich der landwirtschaftliche Betrieb als vollständige Wirtschaftseinheit - mit Hofstelle - übergeben wird. Dies ist gerade nicht gegeben, da es noch an der Übergabe des Wohngebäudes fehlt. Hierin liegt auch der Unterschied zu dem der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts zugrunde liegenden Fall (a. a. O..). Dort waren zum Zeitpunkt der Gebührenfälligkeit Hofstelle und Landwirtschaftsflächen übergegangen. Nicht genügt aber, dass für irgend einen späteren Zeitpunkt die Übergabe beabsichtigt ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 5.9.2001 (MittBayNot 2002, 127), in der es allerdings heißt (bei juris Rn. 11), dass einerseits die Wohnräume nicht übergeben wurden, dies andererseits auch nicht beabsichtigt sei. Denn die bloße Absicht kann jedenfalls dann nicht ausreichen, wenn irgendwelche Maßnahmen, die die Umsetzung sichern und konkretisieren, etwa eine Vormerkung zugunsten der Übernehmerin, nirgendwo manifestiert sind. Jedenfalls so lange eine Absicherung nicht getroffen ist, ist nicht auszuschließen, dass, etwa aus familiären, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen, es doch nicht zur Übergabe auch der Wohngebäude kommt.

6. Die Senatsmeinung wird durch die seit 1.8.2013 in Kraft befindliche Regelung in § 48 Abs. 1 GNotKG gestützt, die insoweit dem früheren § 19 Abs. 4 KostO entspricht, als es auf die Übergabe des Betriebs „mit Hofstelle“ ankommt. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen in der nun gewählten Formulierung die Erhaltung und Fortführung leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe in Familienbesitz und das öffentliche Interesse hieran klarer zum Ausdruck kommen (BT-Drucksache 517/12, S. 243). Dass für die Anwendung des Privilegs die Übergabemodalitäten aufgelockert werden sollten, ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen, zumal diese ausdrücklich auf die überkommene Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (MittBayNot 1992, 416) Bezug nimmt.

7. Fehlt es bereits an der notwendigen Übergabe der vollständigen Hofstelle, ist die weitere Frage der Fortführungsabsicht nicht mehr zu prüfen. Jedoch spricht schon die Beschränkung des (jeweils) eingeräumten Wohnungsrechts gerade dafür, dass der Mittelpunkt der Betriebsbewirtschaftung durch die nachfolgende Generation sich dort nicht befinden wird.

8. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 31 Abs. 5 KostO).

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 28.01.2014.