Der Kläger macht nach dem Erwerb eines alten Bauernhauses Schadensersatzansprüche gegen den von ihm vor dem Kauf eingeschalteten Sachverständigen, den Beklagten zu 1), sowie gegen die Verkäuferin des Hauses, die Beklagte zu 2), geltend.
Der Kläger, der wiederholt seinen Urlaub in ... verbracht hatte, beabsichtigte im Frühjahr/Sommer 2010 ein zum Verkauf stehendes altes Bauernhaus aus dem Jahr 1835, das Anwesen ... in ... zu erwerben. Das alte Bauernhaus hatte einen Deckenputz mit Schilfmatten.
Die damalige Eigentümerin des Hauses, die Beklagte zu 2), hatte der Maklerin ... den Verkaufsauftrag für das Haus erteilt. Die Beklagte ihrerseits hatte das Bauernhaus im Jahr 2005 von dem Vorbesitzer ... erworben.
Im Frühjahr 2010 wandte sich die Beklagte zu 2) wegen einer schadhaften Stelle am Deckenputz im Flur mit einem Durchmesser von ca. 50 cm an den Zeugen ... Der Zeuge ..., ein Kachelofen- und Luftheizungsbaumeister war bereits vom Vorbesitzer in dem Haus als Handwerker beauftragt worden, weshalb ihm das Anwesen im Frühjahr 2010 bereits seit Jahren bekannt war. Der Zeuge ... besichtigte die schadhafte Stelle im Deckenputz. Zu einer Beauftragung des Zeugen ... durch die Beklagte zu 2) kam es aber nicht. Die Beklagte zu 2) beauftragte in der Folge einen anderen Handwerker mit der Bearbeitung dieser schadhaften Stelle.
Der Kläger, dem das Haus von der Maklerin ... vorgestellt wurde, besichtigte im Frühjahr/Sommer 2010 das Haus mehrfach. Einmal war er zu einer kurzen Besichtigung mit dem Zeugen ... vor Ort, welcher eventuell die Planung für Baumaßnahmen des Klägers bei Erwerb des Hauses übernehmen sollte. Der Zeuge ... empfahl dem Kläger den Beklagten zu 1) als Gutachter, woraufhin der Kläger den Beklagten zu 1) anrief und mit diesem in Abstimmung mit der Maklerin einen Termin vereinbarte. Bei dem Telefonat wurde der Beklagte zu 1) vom Kläger mündlich beauftragt, das Haus auf mögliche Mängel und Schäden zu untersuchen. Vom Ergebnis dieser Überprüfung wollte der Kläger seinen Kaufentscheid abhängig machen.
Der Beklagte zu 1) führte die Besichtigung vereinbarungsgemäß am 05.07.2010 durch. Die Besichtigung fand statt im Beisein der Zeugin ... Der Beklagte zu 1) begann seine Besichtigung des Objekts von außen. Er klopfte dabei mit einem Stab die Außenwände ab und bemängelte einige kleinere Stellen mit geringer Feuchtigkeit. Anschließend begab sich der Beklagte zu 1) mit der Zeugin ... in das Innere des Hauses und begann, die Innenwände und Decken abzuklopfen. Der Kläger kam mit ca. einstündiger Verspätung zu dem Ortstermin hinzu. Die anwesenden Personen gingen dann nochmals zu dritt durch das Haus. Der Beklagte zu 1) fasste das Ergebnis seiner Besichtigung dahingehend zusammen, dass man sicherlich einige Verbesserungen vornehmen könne, dass aber ansonsten sich das Haus in einem erstaunlich guten Zustand befinde. Er könne den Erwerb des Objektes zu dem angebotenen Preis durchaus empfehlen.
Der Beklagte zu 1) fragte den Kläger noch, ob er ein schriftliches Gutachten erstellen solle, wofür ein Kostenbetrag in Höhe von ca. 1.500,00 € anfallen würde. Wenn sich der Kläger mit der mündlichen Erläuterung zufrieden gäbe, müsse er mit ca. 500,00 € rechnen. Der Kläger verzichtete daraufhin auf ein schriftliches Gutachten. Der Beklagte zu 1) forderte für seine Arbeit mit Rechnung vom 08.07.2010 ein Honorar in Höhe von 492,18 €, das der Kläger auch bezahlte. Auf die Rechnung vom 08.07.2010 (Anlage K2) wird verwiesen.
Der Kläger erwarb das Anwesen durch notariellen Kaufvertrag vom 23.07.2010 zu einem Kaufpreis von 535.000,00 €.
Ziffer VIII. des Kaufvertrages enthält unter Ziffer 1. folgende Regelung:
„Haftung für Sach- und Rechtsmängel
1. Der Käufer hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt und kaufte ihn, wie er heute liegt und steht.
Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude im Jahr 1835 erbaut und in den Jahren 2001 bis 2005 renoviert wurde. Das Haus samt dem Backhäuschen steht nach Angaben der Beteiligten unter Denkmalschutz. Der Käufer erklärt, dass er sich bei der Denkmalschutzbehörde für das Vertragsobjekt erkundigt hat und ihm die Vorschriften und Auflagen für das Vertragsobjekt bekannt sind.
Die Verkäuferin haftet nur für bis zum Übergang der Gefahr gem. Abschn. VI eintretende Verschlechterungen, die über die Abnutzung im Rahmen des weiteren gewöhnlichen Gebrauchs hinaus gehen.
Alle Ansprüche und Rechte wegen sonstiger Sachmängel am Vertragsgegenstand werden hiermit vollständig ausgeschlossen. Die Verkäuferin haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzustand bestehender Gebäude, die Übereinstimmung technischer Anlagen mit gesetzlichen Anforderungen wie z.B. der Energieeinsparverordnung, die Angaben eines Energieausweises, die Bebaubarkeit, die Verwendbarkeit des Vertragsgegenstands für sonstige Zwecke oder für steuerliche Ziele des Käufers.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist. Garantien werden nicht abgegeben. Die Verkäuferin erklärt, dass sie nicht erkennbare Mängel, insbesondere schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten i.S. des Bundes-Bodenschutzgesetzes oder ein Verdacht hierauf, nicht bekannt sind.
Die Beteiligten erklären, dass ein Energieausweis für das Vertragsobjekt erstellt und dem Käufer bereits ausgehändigt worden ist.“
Auf den Kaufvertrag vom 23.07.2010 (Anlage K3 in Anlageheft Blatt 14) wird verwiesen.
Das Haus wurde vom Kläger nach dem Erwerb an die Familie vermietet und von dieser am 10.09.2010 bezogen. Ende Oktober 2010 viel plötzlich der Putz von den Decken. Betroffen war der Flur im Erdgeschoss und der Flur im ersten Stockwerk. Im Kinderzimmer wölbte sich der Putz gefährlich nach unten durch. Der Kläger zog einen ortsansässigen Handwerksmeister und einen Sachverständigen aus Bamberg hinzu. Diese stellten fest, dass der alte Rohrputz als untere Verkleidung an der alten Holzbalkendecke nicht mehr ausreichend haftete. Aus Sicherheitsgründen wurde die Entfernung des Altputzes in allen Räumen dringend angeraten.
Der Kläger setzte sich anschließend mit dem Beklagten zu 1) in Verbindung. Dieser führte eine erneute Besichtigung des Hauses durch.
Der Kläger führte Oktober 2010 bis Januar 2011 eine Komplettsanierung des Putzes durch. An die Firmen und bezahlte er schließlich Rechnungen in einer Gesamthöhe von 43.874,42 €. Auf diese Rechnungen (Anlagen K5 bis K8 in Anlageheft Blatt 14) wird verwiesen.
Der vom Kläger hinzugezogene beratende Ingenieur und Sachverständige, welcher am 04.12.2010 ein Protokoll über den Ablauf des gemeinsamen Ortstermins vom 03.12.2010 erstellte (Anlage K4 in Anlageheft Blatt 14), rechnete seine Leistungen gegenüber dem Kläger mit der Rechnung vom 04.12.2010 über 1.499,40 € ab (Anlage K9 in Anlageheft Blatt 14).
Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 04.02.2011 ließ der Kläger den Beklagten zu 1) zur Erklärung hinsichtlich einer Haftungsübernahme auffordern, was der Beklagte zu 1) aber mit Schreiben vom 02.03.2011 ablehnte.
Mit weiterem Schreiben vom 27.12.2013 bezifferten die anwaltlichen Bevollmächtigten des Klägers gegenüber dem Beklagten zu 1) den Schadensersatzanspruch auf 43.603,10 €. Auf dieses Schreiben (Anlage K12 in Anlageheft Blatt 14) wird verwiesen.
Nachdem der Kläger am 31.12.2013 einen Mahnbescheid gegen den Beklagten zu 1) beantragt hatte, meldete sich die Haftpflichtversicherung des Beklagten mit Schreiben vom 13.01.2014 und lehnte den geltend gemachten Anspruch vollumfänglich ab. Auf dieses Schreiben (Anlage K13 in Anlageheft Blatt 14) wird ebenfalls verwiesen.
Bereits mit Schreiben vom 07.02.2011 hatten die anwaltlichen Vertreter des Klägers gegenüber der Beklagten zu 2) Ansprüche dem Grunde nach angemeldet.
Die Beklagte zu 2) ließ diese Ansprüche durch Schreiben ihres anwaltlichen Bevollmächtigten vom 21.02.2011 (Blatt 46 a) zurückweisen.
Der Kläger trägt vor, der Beklagte zu 1) habe als beauftragter Sachverständiger die Decken auf mögliche Schäden besonders überprüfen müssen. Bei dem erheblichen Alter des Hauses habe ohnehin Anlass bestanden, die Decken an mehreren Stellen zu öffnen, um den Haftgrund auf seine Tauglichkeit zu untersuchen. Ein auf Strohmatten aufgebrachter Putz stelle - wie im vorliegenden Fall - immer einen Schwachpunkt bei alten Bauernhäusern dar. Dies habe auch dem Beklagten zu 1) bekannt sein müssen. Wäre der Kläger ordnungemäß vom Beklagten zu 1) aufgeklärt worden, so hätte er vom Erwerb des Hauses abgesehen oder hätte versucht, den Kaufpreis um den Mängelbeseitigungsaufwand zu mindern. Der Schaden des Klägers bestehe darin, dass er auf eigene Kosten die Sanierung durchführen habe müssen.
Der Kläger trägt weiter vor, der Beklagte zu 1) hätte die im Frühjahr 2010 im Flur/Erdgeschoss ausgeführte Ausbesserung erkennen müssen und wäre auch aus diesem Grund zu einer weitergehenden Untersuchung verpflichtet gewesen.
Der Kläger hat zunächst die Klage ausschließlich gegen den Beklagten zu 1) gerichtet mit folgenden Anträgen:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 43.603,10 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.01.2014 zu bezahlen.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.530,58 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2014 zu bezahlen.
Nachdem am 27.03.2015 ein erster Verhandlungstermin mit Beweisaufnahme stattgefunden hat (Protokoll Blatt 37/46), hat der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 20.05.2015 auf die Beklagte zu 2) erweitert und gegen diese folgende Anträge gestellt:
1. Die Beklagte zu 2) wird zusammen mit dem Beklagten zu 1) als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 43.603,10 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.01.2014 zu bezahlen.
2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.530,58 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2014 zu bezahlen.
In Richtung der Beklagten zu 2) hat der Kläger ergänzend vorgetragen, die Beklagte zu 2) habe Kenntnis über die Schadhaftigkeit des Putzes gehabt, nachdem eine notdürftige Schadensbehebung durch einen Handwerker erfolgt sei. Darüber habe sie den Kläger informieren müssen. Die Beklagte zu 2) habe den Mangel der Schadhaftigkeit des Putzes arglistig verschwiegen, weshalb der Haftungsausschluss in VIII. des notariellen Vertrages nicht greife.
Beide Beklagte haben kostenpflichtige Klageabweisung beantragt.
Der Beklagte zu 1) trägt vor, der Wert des Hauses habe auch unter Berücksichtigung der streitgegenständlichen Mängel und Schäden dem Kaufpreis entsprochen, weshalb dem Kläger schon kein Schaden entstanden sei.
Abgesehen davon läge eine schuldhafte Vertragsverletzung auf Seiten des Beklagten zu 1) nicht vor. Unstreitig habe der Beklagte zu 1) Decken und Wände bei der Besichtigung abgeklopft. Dabei sei kein Putz herabgefallen und es seien keine hohl liegenden Putzflächen festzustellen gewesen. Es hätten sich keine äußerlichen Hinweise darauf gezeigt, dass der Putz demnächst abfallen würde. Der Beklagte zu 1) lässt weiter vortragen, im Übrigen müsse sich der Kläger einen Abzug neu für alt in voller Höhe (100%) anrechnen lassen. Der Kläger habe einen Haus aus dem Jahr 1835 erworben. Angesichts des Alters und des Zustands des Hauses habe der Kläger somit damit rechnen müssen, dass der Putz nicht „auf ewig“ halte, sondern irgendwann einmal zu erneuern wäre. Der Kläger habe nun einen neuen Putz erhalten, aber nicht nur das, er habe auch gleich noch alle zersetzten Balken und Latten auswechseln lassen und Wände und Decken völlig neu aufgebaut. Die dadurch eingetretene Wertverbesserung entspräche der Klageforderung. Der Kläger habe sich dadurch zumindest eine ansonsten ohnehin notwendige Renovierung erspart, die den selben Kostenaufwand erfordert hätte.
Die Beklagte zu 2) hat die Einrede der Verjährung erhoben und bestritten, dass ein haftungsbegründender Baumangel vorgelegen habe. Bei dem extrem alten Bauobjekt sei ein Deckenputz mit Schilfmatten wie vorgefunden normal. Hiermit habe eine Käufer ohne weiteres rechnen müssen, erst recht, wenn er durch einen Bausachverständigen beraten worden sei.
Die Beklagte zu 2) habe den Kläger über den Bauzustand weder arglistig getäuscht noch sonst wie vorsätzlich zu seinen Lasten gehandelt. Der Zustand nach der Ausbesserung der schadhaften Stelle im Flur sei sogar optisch wahrnehmbar gewesen, sodass diese für den Kläger bei der Ortsbegehung zusammen mit dem Sachverständigen auch erkennbar gewesen sei.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat erstmals mündlich verhandelt am 27.03.2015. In diesem Termin wurden der Kläger und der Beklagte zu 1) ausgiebig persönlich angehört. Des Weiteren wurden die Zeugen ... und undeidlich einvernommen. Auf das Sitzungsprotokoll (Blatt 37/45) wird verwiesen.
Der Beklagte zu 1) hat am 30.03.2015 eine Streitverkündung gegenüber der späteren Beklagten zu 2) vorgenommen. Diese Streitverkündung wurde am 08.04.2015 der späteren Beklagten zu 2) zugestellt. Das Gericht hat nach der Klageerweiterung auf die Beklagte zu 2) erneut mündlich verhandelt am 29.10.2015.
In diesem Termin wurde die Beklagte zu 2) ausgiebig persönlich angehört. Des Weiteren wurde die Zeugin ..., die seinerzeit von der Beklagten zu 2) eingeschaltete Maklerin ..., uneidlich einvernommen. Auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 94/100) wird verwiesen.
Die zulässige Klage erwies sich nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme in Richtung beider Beklagter als unbegründet.
I.
Unbegründetheit der Klage gegen den Beklagten zu 1)
Der Kläger hat den Beklagten zu 1) im Sommer 2010 fernmündlich beauftragt, als Gutachter für ihn als Kaufinteressenten das streitgegenständliche Anwesen zu besichtigen und seine Einschätzung zum Zustand und zu Baumängeln abzugeben. Der Beklagte zu 1) hat diesen Auftrag angenommen. Es ist mithin ein Vertrag zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1) zustande gekommen, welcher als Werkvertrag im Sinne von § 631 I zu qualifizieren ist (vgl. Palandt, BGB, 74. Auflage, Einführung vor § 631 Rd.Nr. 24).
Soweit der Kläger Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Begutachtung geltend macht, ist Anspruchsgrundlage hierfür § 634 Nr. 4 BGB in Verbindung mit § 636, 280 I BGB. Eine Haftung des Beklagten zu 1) für die geltend gemachten Mangelfolgeschäden setzt nach § 280 I BGB eine schuldhafte Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen des Beklagten zu 1) voraus.
Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme vermag das Gericht eine schuldhafte Verletzung der Verpflichtungen des Beklagten zu 1) aus dem abgeschlossenen Werkvertrag nicht zu erkennen.
Schon der Umstand, dass der Kläger am Ende des Ortstermins vom 05.07.2010 auf ein schriftliches Gutachten des Beklagten zu 1) verzichtete und sich aus Kostengründen mit den mündlichen Ausführungen des Sachverständigen zufriedengab, zeigt, dass es dem Kläger nicht auf ein detailliertes Gutachten des Beklagten zu 1) ankam, sondern um eine Einschätzung zum Erhaltungszustand und insbesondere um die Frage, ob aus Sicht des Sachverständigen der Kauf zu dem verlangten Preis zu empfehlen sei.
Im Rahmen seiner Beauftragung zur Überprüfung des Erhaltungszustandes des Gebäudes hatte der Beklagte zu 1) selbstverständlich auch eine Beurteilung zu erkennbaren Mängeln des Gebäudes abzugeben. Grundlage dieser Beurteilung konnte aber nur eine Besichtigung ohne Bauteilsöffnungen sein. Soweit der Kläger in der Klageschrift vortragen lässt, bei dem erheblichen Alter des Hauses habe ohnehin jedweder Anlass bestanden, die Decken an mehreren Stellen zu öffnen, um den Haftgrund auf seine Tauglichkeit zu untersuchen, geht dies grundsätzlich an der Sache vorbei. Der Kläger als Auftraggeber des Beklagten zu 1) war schließlich lediglich Kaufinteressent und war deshalb von vornherein nicht berechtigt, irgendwelche Bauteilsöffnungen zu beauftragen. Dies hat offenbar auch der Kläger so gesehen, der sich damit zufrieden gab, dass der Beklagte zu 1) nach der Begehung des Hauses im Rahmen des Ortstermins vom 05.07.2010 seine mündliche Einschätzung abgab, wobei der Beklagte zu 1) Kosten für diese mündliche Einschätzung in Höhe von ca. 500,00 € für Anfahrt und Zeitaufwand ankündigte. Bauteilsöffnungen standen deshalb auch aus Sicht des Klägers zu keinem Zeitpunkt im Raum.
Der Beklagte zu 1) hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Termin vom 27.03.2015 ausführlich dargelegt, wie er die Besichtigung am 05.07.2010 vorgenommen hat. Er habe eine Putzharfe dabei gehabt und habe Herrn Held nach dessen Eintreffen gezeigt, dass der Außenputz irgendwann saniert werden müsse, weil er Hohllagen aufgewiesen habe und Feuchtigkeitsschäden. Sie hätten dann verschiedene Punkte im Haus besprochen wie verzinkte Rohrleitungen und fehlende Geländer. Thema sei auch gewesen, dass der Dachstuhl im Dachgeschoss einen Wurmbefall gehabt habe. Der Beklagte zu 1) hat im Rahmen seiner Anhörung angegeben, er habe sich bei dem Besichtigungstermin auch den Deckenputz angeschaut. Er habe insbesondere darauf geachtet, ob Wasserflecken, Risse oder auffällige Strukturunterschiede vorhanden seien. Er habe auch auf besondere Unregelmäßigkeiten in der Untersicht geachtet. An manchen Stellen habe er ein wenig dagegengeklopft. An dem Deckenputz sei nichts Auffälliges gewesen, das sei ein typischer alter Deckenputz gewesen, im Flurbereich habe man eine Nachbesserung gesehen, das sei aber aus seiner Sicht nichts Außergewöhnliches gewesen. Um die Nachbesserungen seien auch keine Risse da gewesen, so dass man auf eine Bewegung hätte schließen können.
Aus Sicht des Gerichts hat der Beklagte zu 1) mit den vorgenommenen Überprüfungen dasjenige getan, was im Rahmen seiner Beauftragung im Hinblick auf die Deckenüberprüfung geschuldet war. Der Kläger hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Termin vom 27.03.2015 angegeben, Herr habe, nachdem er vor Ort eingetroffen sei, zu ihm gesagt, dass das Haus von der Bausubstanz her gut in Ordnung wäre. Er habe gesagt, einige kleinere Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten müssten gemacht werden, dabei sei es nach seiner Erinnerung um den Außenputz gegangen. Über den Deckenputz in den Räumen sei nicht gesprochen worden. Er, der Kläger, sei dann nochmals zusammen mit dem Beklagten zu 1) durch das Haus gegangen und sie hätten es nochmal ca. eine Viertelstunde gemeinsam angesehen. Der Beklagte zu 1) habe gesagt, es sei ein schönes altes Bauernhaus, das auch nicht kaputtrenoviert sei. Aus seiner Sicht könne er einen Kauf schon empfehlen. Entscheidend ist für das Gericht in diesem Zusammenhang, dass nach den eigenen Angaben des Klägers bei der Besichtigung der Räume über den Deckenputz nicht gesprochen wurde. Der Kläger hatte also nach seinen eigenen Angaben keine Nachfragen bei dem Sachverständigen hinsichtlich der Decken, obwohl er nach der Aussage der Maklerin ... im Termin vom 29.10.2015 von dieser im Rahmen der durchgeführten Besichtigungen sehr wohl auf deren Beobachtungen an der Decke hingewiesen worden war.
Die Maklerin ..., welche von der Beklagten zu 2), der Eigentümerin, den Verkaufsauftrag erhalten hatte, gab im Rahmen ihrer Zeugenaussage an, ihr seien bei ihren Aufenthalten im Haus Stellen an der Decke aufgefallen, von denen Brocken heruntergefallen seien. Wie groß die gewesen seien, könne sie nicht mehr sagen, es seien jedenfalls Brösel am Boden gewesen. Sie habe gerade vor dem Hintergrund dieser Stellen an der Decke begrüßt, dass ein Sachverständiger herangezogen werde. Sie habe von sich aus hier empfohlen Herrn vom Denkmalschutz. Diese Empfehlung sei auch gegenüber dem Kläger erfolgt. Die Zeugin gab auch auf wiederholter Nachfrage des Klägervertreters an, sie habe alle Interessenten auf ihre Beobachtungen an der Decke hingewiesen. Sie sei sich sicher, dass auch Herr von ihr auf ihre Beobachtungen an der Decke hingewiesen worden sei. Sie habe ihm sicher gesagt, dass sie im Haus schon am Boden Deckenmaterial, also Brösel, festgestellt habe. Es habe schon teilweise Stellen an den Decken gegeben, an denen sichtbar gewesen sei, dass da etwas heruntergefallen sei. Diese Beobachtungen habe sie auch dem Herrn mitgeteilt. Die Zeugin hat weiter angegeben, ob an dem Tag, an dem Herr bei der Besichtigung dagewesen sei, also am 05.07.2010, auch Brösel am Boden gelegen hätten und schadhafte Stellen wahrnehmbar gewesen seien, wisse sie nicht. Sie glaube eher, dass das nicht der Fall gewesen sei. Die Risse in der Decke seien auch bei der Besichtigung des Sachverständigen definitv da gewesen. Zu der Besichtigung des Beklagten zu
1) hat die Zeugin noch angegeben, sie habe in Erinnerung, dass der Beklagte zu 1) mit dem Stab auch gegen die Decken geklopft habe. Sie habe kaum mit Herrn gesprochen, bis Herr eingetroffen sei. Der Beklagte zu 1) sei ein vom Kläger beauftragter Gutachter gewesen und sie habe keinen Anlass gesehen, sich in seine Begutachtung irgendwie einzumischen.
Der Kläger hat im Schriftsatz vom 14.10.2015 vorgetragen lassen, die Maklerin, Frau ..., habe bei einer Besichtigung auf eine ausgebesserte Stelle an der Decke gezeigt und mit einem Wasserschaden erklärt. Es sei insbesondere keine Rede davon gewesen, dass der Putz an sich mangelhaft sei und sich aus diesem Grund von der Decke gelöst habe. Dieser Vortrag ist durch die glaubwürdige Aussage der Zeugin widerlegt. Wie bereits ausgeführt, hat die Zeugin angegeben, dass sie ihre Beobachtungen bezüglich Stellen an den Decken, an denen sichtbar gewesen sei, dass da etwas heruntergefallen sei, dem Kläger mitgeteilt hatte. Die Zeugin hat weiter angegeben, es könne nicht sein, dass sie eine schadhafte Stelle an der Decke mit einem Wasserschaden erklärt habe. Sie sei über keinen Wasserschaden im Haus informiert gewesen. Deshalb könne sie schon aus diesem Grund nicht zu Herrn gesagt haben, eine schadhafte Stelle an der Decke komme von einem Wasserschaden. Der Kläger lässt in dem Schriftsatz vom 14.10.2015 weiter ausführen, hätte der Beklagte zu 1) das Vorwissen der Beklagten zu 2) gehabt, dass nämlich schon einmal Putz von der Decke herabgefallen sei, wäre seine Expertise anders ausgefallen, zumindest hätte er dann den Vorfall genauer untersucht. Bei einer genauen Untersuchung wäre dann der mangelhafte Putz erkannt worden. Die Einvernahme der Zeugin hat nun aber ergeben, dass dem Kläger dieses Vorwissen, welches er ausschließlich der Beklagten zu 2) zuweist, dass nämlich schon einmal Putz von der Decke herabgefallen sei, durch die Mitteilungen der Zeugin im Rahmen seiner Besichtigungen selbst zuteil wurde. Wenn der Kläger aber im Rahmen seiner persönlichen Anhörung ausführt, dass bei dem Besichtigungstermin vom 05.07.2010 über den Deckenputz zwischen ihm und dem Beklagten zu 1) nicht gesprochen wurde, so heißt dies, dass es seinen Wissensvorsprung dem Beklagten zu 1) nicht mitgeteilt hat und damit den Beklagten zu 1) gerade nicht veranlasst hat, den Deckenputz genauer zu untersuchen.
Das Gericht sieht nicht den geringsten Anlass, die Aussage der glaubwürdigen Zeugin in Zweifel zu ziehen. Die Zeugin hat gegenüber dem Gericht das angegeben, was sie noch konkret in Erinnerung hatte. Soweit sie etwas nicht mehr genau wusste, was in Anbetracht des Zeitablaufs verständlich ist, hat sie dies auch klar zum Ausdruck gebracht.
Nach der eindeutigen Aussage der Zeugin wurde der Kläger von ihr im Rahmen seiner Besichtigungen auf Stellen an der Decke hingewiesen, an denen etwas heruntergefallen war. Der Beklagte zu 1) wurde hingegen nach der Aussage der Zeugin von ihr auf solche Stellen nicht hingewiesen, da er eben ein vom Kläger als Kaufinteressenten beauftragter Gutachter gewesen sei und sie deshalb keinen Anlass gesehen habe, sich in seine Begutachtung einzumischen. Dies erscheint dem Gericht auch nachvollziehbar. Aufgrund der eigenen Angaben des Klägers im Rahmen seiner persönlichen Anhörung steht fest, dass er im Hinblick auf den Deckenputz dasjenige, was ihm die Maklerin wie jedem anderen Kaufinteressenten zu schadhaften Stellen an dem Deckenputz gesagt hatte, nicht an den Beklagten zu 1) weitergegeben hat. Hätte der Kläger dem Beklagten zu 1) auf die ihm bezüglich der Decke mitgeteilten Beobachtungen der Maklerin E. bei dem Besichtigungstermin vom 05.07.2010 hingewiesen, dann wäre der Beklagte zu 1) gehalten gewesen, den Deckenputz nochmals intensiver unter die Lupe zu nehmen. Nachdem eine solche Mitteilung durch den Kläger aber nach dessen eigenem Vortrag nicht erfolgte, durfte sich der Beklagte zu 1) bei der Untersuchung des Deckenputzes auf die getroffenen Maßnahmen beschränken. Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter Zugrundelegung der Aussage des Zeugen ... Bei dem Zeugen handelt es sich um den Handwerker, den die Beklagte zu 2) im Frühjahr 2010 angerufen hatte und ihn gebeten hatte, sich eine schadhafte Stelle an der Decke im Flurbereich anzusehen. Der Zeuge, der ab Ende Oktober 2010, also mehr als drei Monate nach Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages, vom Kläger mit der Komplettsanierung des Putzes beauftragt wurde, gab im Rahmen seiner Zeugenaussage vom 27.03.2015 an, nach der Ausbesserung der ihm von der Beklagten zu 2) im Frühjahr 2010 gezeigten Stelle im Gang, die irgendjemand gemacht habe, wäre aus seiner Sicht immer noch durch Dagegendrücken feststellbar gewesen, dass hier der Putz lose lag, nicht allerdings im Bereich, in dem der Fleck ausgebessert worden sei und in dem unmittelbar angrenzenden Bereichen hierzu. Nachdem sich - auch mangels Information des Beklagten zu 1) durch den Kläger bzw. die Maklerin - Hohllagen in dem alten Putz nicht aufdrängen mussten, ist er seinem Gutachtensauftrag im Hinblick auf den Deckenputz durch seine optische Erkundung und durch das durch die Zeugin bestätigte Klopfen gegen die Decke mit der von ihm mitgeführten Putzharfe aus Sicht des Gerichts gerecht geworden. Dass es hinsichtlich des Deckenputzes zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Beklagten zu 1) und kurz zuvor keine großen Auffälligkeiten gab, hat auch der Zeuge im Rahmen seiner Einvernahme vom 27.03.2015 bestätigt. Der Zeuge gab an, er habe das Haus im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit zusammen mit dem Kläger besichtigt. Es sei darum gegangen, ob er, der Zeuge, eventuell die Planung für den Umbau/Ausbau und die Sanierung des Hauses im Auftrag des Herrn habe übernehmen sollen. Das Haus habe einen gewissen Sanierungsstau gehabt und sei technisch nicht auf dem neuesten Stand gewesen. So ein Haus sei oft relativ schwierig einzuschätzen, da im Verkaufsfall von den Vorbesitzern oft einzelne schadhafte Stellen noch gestrichen würden. Sein Vorschlag sei deshalb gewesen, dass sich Herr das Haus ansehen sollte insbesondere im Hinblick auf eine statische Geschichte. Es sei da um einen Stahlträger gegangen. Er habe in Erinnerung, dass an einer Treppe nach oben kein Geländer gewesen sei, was äußerst gefährlich sei. Der Zeuge gab weiter an, ihm sei nichts in Erinnerung hinsichtlich Auffälligkeiten des Deckenputzes. Wenn ihm da etwas aufgefallen wäre, dann meine es schon, dass es das in Erinnerung hätte, weil ein schadhafter Deckenputz immer ein Punkt sei, der die Alarmglocken läuten lasse, weil da ja Probleme mit dem Putz auftreten könnten. Ihm sei aber an dem Deckenputz nichts aufgefallen.
Der Zeuge führte weiter aus, die statische Frage mit dem Stahlträger sei eigentlich der Hauptanlass gewesen, weshalb er die Einschaltung eines Sachverständigen empfohlen habe. Es sei hier weniger um eine Einschaltung des Herrn als Sachverständigen gegangen, sondern als ausgewiesenem Fachmann für Statikfragen. Der Beklagte zu 1) sei ein Praktiker, der in diesem Bereich viel Erfahrung habe. Auch diese Aussage bestätigt das Gericht in der Auffassung, dass sich hier eine Schadhaftigkeit des Deckenputzes für den Beklagten zu 1) im Rahmen seines Auftrags nicht aufdrängen musste und er sich deshalb auf eine optische Einschätzung verbunden mit einem Abklopfen der Decke an manchen Stellen beschränken durfte, zumal er keinen Spezialauftrag zur Untersuchung der Decken hatte, sondern den Auftrag, das ganze Haus zu untersuchen, wobei nach Aussage des Zeugen gerade statische Fragen im Rahmen der Beauftragung eine wesentliche Rolle spielten.
Nachdem der Beklagte zu 1) nach alledem mangels ihm zur Verfügung stehender Anknüpfungstatsachen im Rahmen seines Gutachtensauftrags zu einer genaueren Untersuchung der Decke über die durchgeführte Untersuchung hinaus rechtlich nicht verpflichtet war, kann dahinstehen, ob bei einer solchen genaueren Untersuchung der mangelhafte Putz erkannt worden wäre. Der insoweit klägerseits angebotene Sachverständigenbeweis brauchte deshalb nicht erhoben werden. Dem Beklagten zu 1) kann nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme eine schuldhafte Verletzung seiner Untersuchungspflicht im Hinblick auf den Deckenputz im Rahmen seines Gutachtensauftrags nicht angelastet werden, so dass die Klage gegen den Beklagten zu 1) abzuweisen war.
II.
Abweisung der Klage gegen die Beklagte zu 2)
Aufgrund des umfangreichen Gewährleistungsausschlusses in Ziff. VIII des streitgegenständlichen Kaufvertrages vom 23.07.2010 setzt ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 2) nach den §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch die Verkäuferin voraus (§ 444 BGB). Einen Beweis dahingehend, dass die Beklagte zu 2) Mängel im Hinblick auf den Deckenputz gegenüber dem Kläger arglistig verschwiegen hat, ist dem Kläger nicht gelungen.
Die Beklagte zu 2), welche das Haus nach ihren Angaben vom Vorbesitzer im Jahr 2005 für 600.000,00 € erworben hatte, gab im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung an, in den fünf Jahren zwischen 2005 und dem Verkauf im Jahre 2010 sei zweimal etwas von der Decke gefallen. Das sei einmal im Wohnzimmer und einmal im Flur gewesen. Es sei richtig, dass sie einmal im Frühjahr 2010 Herrn angerufen habe und ihn gebeten habe, dass er sich eine schadhafte Stelle an der Decke im Flurbereich ansehen solle. Er sei gekommen und habe gemeint, er würde da Heraklitplatten einbauen. Sie habe dann auch mit Herrn darüber gesprochen und auch mit anderen Bauernhausbesitzern. Ihr sei da gesagt worden, dass die Decken in diesen alten Bauernhäusern uneben seien und durch den Einbau von Heraklitplatten eben gemacht würden, was das Erscheinungsbild des Bauernhauses verändert hätte. Dies habe sie aber so nicht haben wollen. Sie habe deshalb von einer Beauftragung des Herrn Abstand genommen. Sie habe sich dann von einem Nachbarn einen Handwerker empfehlen lassen. Der sei dann gekommen, habe sich die Schäden im Flur angesehen und das repariert. Sie habe die schadhafte Stelle an der Decke im Flur in jedem Fall reparieren lassen wollen, unabhängig von dem geplanten Verkauf. Es stimme schon, dass Frau sie auf die Decke angesprochen habe. Frau habe zu ihr gesagt, dass es von der Decke heruntergebröselt habe. Sie habe sich daraufhin mit Herrn ..., dem Vorbesitzer, beraten, was da zu tun sein. Herr habe gemeint, dass sie das ausbessern lassen solle. Sie habe großes Vertrauen in den Herrn gehabt. Die Beklagte zu 2) hat weiter angegeben, sie wisse nicht mehr, ob Herr, als sie ihm das Loch im Flurbereich gezeigt habe, gesagt habe, das sei Flickschusterei, wenn man nur diese Stelle ausbessere.
Die Beklagte zu 2) hat weiter angegeben, die Risse an der Decke seien ihr schon aufgefallen, als sie das Haus 2005 von Herrn ... gekauft gehabt habe. Sie habe ihn damals angerufen, weil sie sich da schon Sorgen gemacht habe. Er habe sie aber beruhigt, dass das ganz normal sei.
Die Beklagte zu 2) hat abschließend angegeben, sie sei sich in dieser Sache überhaupt keiner Schuld bewusst. Sie habe dem Kläger auch die Telefonnummer des Herrn ... weitergegeben. Sie habe auch nichts zu verbergen gehabt. Das Gericht hat im Rahmen der persönlichen Anhörung der Beklagten zu 2) den Eindruck gewonnen, dass diese tatsächlich nicht beabsichtigt hat, eventuellen Mängel gegenüber dem Kläger als Käufer zu verbergen. Die Beklagte zu 2), die selbst vor dem Notartermin mit dem Kläger kein einziges Mal zusammentraf, wusste von der von ihr beauftragten Maklerin, der Zeugin ..., dass diese jeden potentiellen Interessenten darüber informieren wollte, dass ihr Risse an den Decken aufgefallen sind. Die Zeugin hat angegeben, dies so gegenüber der Beklagten zu 2) gesagt zu haben. Die Beklagte zu 2) ermöglichte es dem Kläger als Kaufinteressenten auch, das Anwesen mit einem von ihm beauftragten Sachverständigen sowie weiteren Personen zu besichtigen und eingehend zu untersuchen. Die Beklagte zu 2) hat aus Sicht des Gerichts plausibel dargestellt, warum sie den Zeugen letztlich nicht mit der Reparatur der schadhaften Stelle an der Decke im Flur beauftragt hat. Den Einbau von Heraklitplatten im Flur wollte sie eben nach Rücksprache mit Herrn nicht haben. Aus dem Umstand, dass sie dann einen anderen Handwerker damit beauftragt hat, die schadhafte Stelle an der Decke im Flur zu reparieren, kann nicht geschlossen werden, dass sie dadurch Mängel an der Decke bewusst verschleiern wollte.
Der gegen die Beklagte zu 2) erhobene Vorwurf der arglistigen Täuschung hat sie mithin in der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme nicht erwiesen. Die gegen die Beklagte zu 2) geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind deshalb nach dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Die Klage war deshalb auch in Richtung der Beklagten zu 2) abzuweisen.
Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 1.
