Tenor
1. Der in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 unter Tagesordnungspunkt 3.1. gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerinnen als Gesamtschuldner 80 % und die Beklagte 20 % zu tragen.
3.Das Urteil ist für beide Seiten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss Der Streitwert wird auf 51.000,00 € festgesetzt.
(TOP 3.1.: 10.000 €, TOP 3.2.: 6.500 €, TOP 4.3,: 2.500 €, TOP 6: 1.000 €, TOP 12: 20.000 €, TOP 13: 500 €, TOP 15: 500 €, TOP 11 v. 15.10.2013: 10.000 €)
Tatbestand
Die Parteien bilden zusammen die WEG ... Am 15.10.2013 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der unter TOP 11 ein Beschluss gefasst wurde, wonach eine Nutzung des Parkhauses über den 15.11.2013 abgelehnt worden ist. Am 30.09.2013 fand eine weitere Eigentümerversammlung statt, bei der unter TOP 3.1. die Jahresabrechnung für 2013, unter TOP 3.2. der Wirtschaftsplan für 2014, unter TOP 4.3 die Ablehnung der Beauftragung eines Gutachters, unter TOP 6 die Beauftragung von Rechtsanwalt ... unter TOP 12 die Neuwahl des Verwalters und unter TOP 13 die Bevollmächtigung des Beirats beschlossen wurden. Gegen diese Beschlüsse sowie zunächst auch gegen TOP 15 der Versammlung vom 30.09.2014 richtet sich die Klage, wobei die Klage betreffend die Anfechtung des Beschlusses TOP 12 übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Die WEG verfügt ausschließlich über ein Parkhaus, welches seit längerem gesperrt ist. Die Frage der Sanierung des Parkhauses war in der Vergangenheit wiederholt Gegenstand von Eigentümerversammlungen. In der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 wurde unter TOP 4.1. der nicht angefochtene Beschluss gefasst, dass das Parkhaus nicht saniert wird.
Die Kläger tragen vor, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.9.2014 seien schon deshalb für ungültig zu erklären, weil ein Nichtberchtigter zur Eigentümerversammlung eingeladen habe. Die Verwaltung sei in der außerordentlichen Versammlung vom 20.07.2015 bestellt worden, dieser Beschluss sei jedoch angefochten worden. Da ein Nichtberechtigter eingeladen habe, seien viele Eigentümer nicht erschienen, die die anderen durch Wortbeiträge überzeugen hätten können, in anderer Weise zu beschließen. Die Beschlüsse seien auch deshalb für ungültig zu erklären, weil ein „Vorratseigentümer" abgestimmt habe, nämlich die ... die Vorratseigentum an nicht errichteten, ursprünglich aber beabsichtigten Wohnungen über dem Parkhaus habe. Dieses Vorratseigentum begründe kein Stimmrecht. Die Kläger tragen weiter vor, die Jahresabrechnung 2013 sei nicht in der rechtlich gebotenen Form erstellt, weil nur Einzelabrechnungen vorlägen, keine Gesamtabrechnung. Ferner fehle die erforderliche Darstellung der Konten der WEG und deren Entwicklung. Auch sei die Abrechnung nicht aus sich heraus verständlich. Letzteres tragen sie auch zum Wirtschafts plan vor. Die Ablehnung der Beauftragung eines Gutachters zur neuerlichen Untersuchung des Parkhauses widerspräche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei Aufgabe der Eigentümerversammlung, für die Beseitigung von Schäden zu sorgen. Das Parkhaus sei bereits länger als 1 Jahr nicht nutzbar. Die Instandsetzung sei zwingend. Da es kein Sanierungskonzept gebe, stelle es eine bloße Behauptung dar, dass das Gebäude zu mehr als der Hälfte zerstört sei. Jeder Eigentümer habe Anspruch darauf, dass das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instandgesetzt und -gehalten werde. Dieser Anspruch könne nicht durch Mehrheitsbeschluss vernichtet werden. Daher stehe der unter TOP 4.1. gefasste Beschluss einer Begutachtung des Parkhauses nicht im Wege. Dieser sei nämlich nichtig, wenn er so auszulegen sei, dass eine Sanierung niemals erfolgen werde. Der Beschluss über die Beauftragung von Rechtsanwalt ...stelle nicht ordnungsgemäße Verwaltung dar, da aus dem Beschluss nicht ersichtlich sei, womit Rechtsanwalt ... beauftragt werde. Auch habe Rechtsanwalt ... in der Vergangenheit einzelne Eigentümer gegen die WEG vertreten. Zum Beschluss über die Bevollmächtigung des Beirats tragen die Kläger nichts vor. Der Beschluss unter TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 ist nach Rechtsansicht der Kläger nichtig. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Eigentümerversammlung für diesen Beschluss die Beschlusskompetenz fehle, auch wenn der Beschluss unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht gefasst worden sei. Der Beschluss stelle einen dauerhaften Ausschluss der Nutzung dar und sei somit ein Eingriff in den Kernbereich des Eigentums.
Nach teilweiser Rücknahme im Hinblick auf TOP 15 und übereinstimmender Erledigterklärung hinsichtlich TOP 12 beantragen die Kläger:
– Die in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 unter den Tagesordnungspunkten 3.1., 3.2., 4.3., 6. und 13 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt, hilfsweise wird festgestellt, dass sie nichtig sind.
– Es wird festgestellt, dass der in der Versammlung vom 15.10.2013 unter TOP 11 gefasste Beschluss, wonach eine Nutzung des Parkhauses über den 15.11.2013 hinaus abgelehnt worden ist, nichtig ist.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Die Beklagten tragen vor, im Hinblick auf die Bestellung in der Versammlung vom 29.07.2014 sei die Verwaltung zur Einladung berechtigt gewesen. Es habe auch kein Nichtstimmberechtigter abgestimmt. Für das Stimmrecht sei die Eintragung im Grundbuch, also die Teilungserklärung maßgeblich. Sie tragen weiter vor, die Darstellung der Konten habe zur Zeit der Beschlussfassung vorgelegen. Die Gesamtkosten seien der Abrechnung zu entnehmen. Soweit einzelne Positionen nicht nachvollziehbar seien, begründe dies nur ein Auskunfts- und Einsichtsrecht, jedoch nicht die Anfechtbarkeit der Abrechnung. Der Beschluss, kein Gutachten für das Parkhaus zu erholen, sei ordnungsgemäße Verwaltung, weil das Parkhaus zu mehr als der Hälfte zerstört sei mit der Folge, dass gemäß § 22 Absatz 4 WEG ein Anspruch auf Wiederherstellung nicht bestehe. Es gebe bereits ein Gutachten des Dipl.-Ing. ... wonach die Sanierung wie auch der Neubau Kosten von etwa 6 Millionen Euro verursachten. Die Anfechtung des unter TOP 4.3. gefassten Beschlusses ohne Anfechtung des unter 4.1. gefassten Beschlusses sei widersprüchlich. Da bestandskräftig unter 4.1. beschlossen worden sei, dass eine Sanierung nicht erfolge, sei ein Gutachten nicht erforderlich. Rechtsanwalt ... sei beauftragt worden, weil eine schwierige Gesamtproblematik bestehe und die WEG vielfach bei Besprechungen vertreten werden müsse, bei denen auch die Gesprächspartner anwaltschaftlich vertreten seien. Hinsichtlich des Beschlusses TOP 13 liege keine Begründung der Klage vor. Für den Beschluss vom 15.10.2013 habe eine Beschlusskompetenz vorgelegen, da es sich um einen Beschluss zur Verkehrssicherungspflicht handle. Die Eigentümer seien verpflichtet dafür zu sorgen, dass das einsturzgefährdete Parkhaus nicht betreten werde. Das Recht auf Eigentum müsse hinter der Lebensgefährdung zurücktreten. Es sei keine Gebrauchsentziehung auf Dauer beabsichtigt, vielmehr sei eine Nutzung wieder möglich, wenn die Eigentümer sich auf eine Sanierung oder auf einen Neubau einigten. Die Nutzbarkeit scheitere also an der fehlenden Einigung der Eigentümer.
Hinsichtlich des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die jeweiligen Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugin ...
Gründe
Die zulässige Klage ist nur hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 3.1. (Jahresabrechnung 2013) begründet.
Die Jahresabrechnung 2013 ist für ungültig zu erklären, weil keine Gesamtabrechnung vorliegt sondern nur Einzelabrechnungen. Dass die Gesamtkosten daraus ersichtlich sind, ist nicht ausreichend. Auch fehlt es an der Darstellung der Konten und deren Entwicklung. Es ist nicht ausreichend, dass diese Daten irgendwo vorliegen. Sie hätten vielmehr zwingend in die Abrechnung aufgenommen werden müssen. Nur dann wären sie nämlich Gegenstand der Beschlussfassung geworden. Das Erfordernis einer Gesamtabrechnung beruht darauf, dass die Abrechnung vor allem auch der Kontrolle der Verwaltung dient. Ohne Gesamtabrechnung fehlt es an einer Abrechnung im eigentlichen Sinne. Einzelabrechnungen alleine sind dafür nicht ausreichend. Deshalb war auch dem Beweisangebot der Beklagtenseite, nämlich Einvernahme der Zeugin ... zum Vorliegen dieser Daten, nicht nachzukommen. Die Abrechnung leidet daher unter 2 erheblichen Mängeln mit der Folge, dass der Beschluss für ungültig zu erklären ist.
Hinsichtlich der übrigen angefochtenen Beschlüsse ist die Klage abzuweisen.
Diese Beschlüsse sind nicht deshalb aufzuheben, weil ein Nichtberechtigter zur Eigentümerversammlung eingeladen hat. Die Verwaltung wurde in der Versammlung vom 29.07.2014 bestellt und war deshalb bei Einladung zur streitgegenständlichen Versammlung die Berechtigte. Die Anfechtung des Beschlusses vom 29.07.2014 ist unerheblich.
Der von den Klägern sogenannte Vorratseigentümer ist stimmberechtigt. Die Tatsache, dass die ursprünglich geplanten Wohnungen nicht mehr gebaut werden, führt nicht automatisch dazu, dass die Stimmberechtigung erlischt. Allenfalls ergibt sich daraus ein Grund für eine Abänderung der Teilungserklärung. Solange diese aber nicht vollzogen ist, bleibt es beim Stimmrecht.
Beim Wirtschaftsplan dagegen handelt es sich nur um die Grundlage für die Feststellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahres. Es ist daher ausreichend, dass diese ersichtlich sind, was hier gerade noch der Fall ist.
Die Ablehnung der Begutachtung des Parkhauses ist kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, Die Eigentümer sind berechtigt, sich auf das Gutachten des Dipl.-Ing. ... zu verlassen, wonach ein Neubau in etwa genausoviel kostet wie die Sanierung, woraus geschlossen werden kann, dass das Parkhaus zu mindestens der Hälfte seines Werts zerstört ist. Es ist durchaus möglich, dazu weitere Gutachten zu erholen. Die Eigentümer haben jedoch einen Ermessensspielraum, sich auf das bereits vorhandene Gutachten zu verlassen, zumal die Erholung von Gutachten mit erheblichen Kosten verbunden ist. Das Protokoll weist hier einen Betrag von 20.000 € aus. Es widerspricht daher nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hier nicht erneut Geld für ein Gutachten ausgegeben ist, bei Vorliegen eines Gutachtens eines Fachmannes. Auch wurde unter TOP 4.1. bestandskräftig beschlossen, dass das Parkhaus nicht saniert wird. Das Gutachten würde daher ins Leere gehen. Der Beschluss unter 4.1. ist nicht nichtig, da im Hinblick auf § 22 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Sanierung nicht besteht.
Der Beschluss über die Beauftragung von Rechtsanwalt ... verstößt ebenfalls nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Er ist auszulegen, wobei auch auf die Kenntnis der Eigentümer über die Gesamtsituation der WEG abzustellen ist. Das Parkhaus der WEG ist, wie allgemein, nicht nur unter den Eigentümern, bekannt, seit Jahren in vielerlei Hinsicht Gegenstand von Streitigkeiten, Presseberichterstattungen und Planungen der Stadt Augsburg. Die einzelnen Eigentümer haben teilweise unterschiedliche, ja gegenläufige Interessen. Der Vortrag der Klägerseite, es sei nicht klar, wofür ein Rechtsanwalt gebraucht werde, ist daher nicht nachvollziehbar. Die getroffene Honorarvereinbarung ist nicht zu beanstanden. Dass Rechtsanwalt ... bereits einzelne Eigentümer vertreten hat, ist für die Vertretung der WEG außerhalb gerichtlicher Streitigkeiten unerheblich.
Die Anfechtung des Beschlusses unter TOP 13 ist klägerseits nicht begründet worden. Ohne konkrete Rüge innerhalb der Kiagebegründungsfrist des § 46 WEG ist die Klage abzuweisen. Eine Überprüfung von Amts wegen kommt nicht in Betracht.
Der unter TOP 11 in der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 gefasste Beschluss über die Ablehnung der Nutzung des Parkhauses ist nicht nichtig. Die Eigentümerversammlung hatten Beschlusskompetenz. Es handelt sich hier um einen Beschluss zum Zweck der Verkehrssicherungpflicht. Die Eigentümer haben hierfür eine geborene Wahrnehmungsbefugnis (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 13. Auflage, § 10, Rdnr. 259). Die Verpflichtung zur Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht befugt die Eigentümer im Falle eines baufälligen Gebäudes auch zur dauerhaften Nutzungsuntersagung. Dies ergibt sich bereits aus § 22 Abs. 4 WEG. Wenn nämlich bei Vorliegen von dessen Voraussetzungen und verbunden mit Baufälligkeit die Eigentümer nicht berechtigt wären, die Nutzung dauerhaft zu untersagen liefe die Regelung des § 22 Abs. 4 WEG, wonach eine Instandsetzung dann nicht mehr verlangt werden kann, ins Leere. Zur Vermeidung der Tatsache, dass der Nutzungsausschluss, der aus Gründen der Verkehrssicherheit beschlossen werden muss, dauerhaft ist, müsste dann nämlich immer saniert werden. Der klägerseits genannte Kernbereich des Eigentums, nämlich dessen Nutzbarkeit, ist dann faktisch nicht mehr vorhanden, wenn eine Nutzung mit Gefahren für Leib und Leben verbunden ist. Nach dem vorliegenden Gutachten des Sachverständigen B. ist das Parkhaus zu mehr als der Hälfte zerstört, da die Instandsetzung genau soviel kosten würde wie der Neubau. Nach diesem Gutachten ist das Gebäude auch nicht mehr als sicher anzusehen. Somit ist der Kernbereich des Eigentums untergegangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92, 269 Abs. 3 ZPO.
Soweit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten der Klägerseite aufzuerlegen, da sie voraussichtlich insoweit unterlegen wäre. Bei dem für erledigt erklärten Beschluss TOP 12 handelte es sich um einen Zweitbeschluss zur Bestellung der Verwaltung. Das erledigende Ereignis besteht darin, dass der Erstbeschluss bestandskräftig geworden ist durch Rechtskraft des die Anfechtung abweisenden Urteils. Daraus ist bereits ersichtlich, dass die Klägerseite unterlegen wäre.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
