Insolvenzrecht, Bau- und Architektenrecht, Grundstücksrecht

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Andreas Neumann, Bau- und Architektenrecht, Grundstücksrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Berufsrecht, Sachenrecht, Vertragsrecht, Zivilprozessrecht, Zivilprozessrecht, Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Rechtsanwalt Andreas Neumann
Am Mittelhafen 16 48155 Münster
0251-20318810

Eigentumsverschaffung im Bauträgerrecht

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Andreas Neumann, Bau- und Architektenrecht, Grundstücksrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Berufsrecht, Sachenrecht, Vertragsrecht, Zivilprozessrecht, Zivilprozessrecht, Am Mittelhafen 16
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Wie wird der Erwerber vom Bauträger Eigentümer?

Für die Pflicht aus dem Bauträgervertrag, das Grundstück bzw. Erbbaurecht zu übereignen, gilt Kaufvertragsrecht, während für die Herstellungspflicht Werkvertragsrecht und im Falle des Verzugs allgemeines Schuldrecht gilt.

Der Auflassungsanspruch des Erwerbers gegenüber dem Bauträger entsteht bereits mit Abschluss des wirksamen Bauträgervertrags, wobei die Fälligkeit üblicherweise von der Zahlung der geschuldeten Vergütung abhängig gemacht wird, BGH, BauR 2006, 1464. Diese erfolgt beim Bauträgervertrag regelmäßig nach Vorliegen der übrigen Sicherungsvoraussetzungen für den Erwerber in bis zu sieben Raten je nach Baufortschritt nach der MaBV. Die Abtretung bzw. Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs kann von der Zustimmung des Bauträgers abhängig gemacht werden.

Die Sicherung des Bauträgers erfolgt entweder dadurch, dass die Auflassung erst nach Zahlung der geschuldeten Vergütung zu gesonderter Urkunde erklärt wird. Hierzu kann der Erwerber den Bauträger in der Erwerbsurkunde bevollmächtigen. Ein anderer Weg ist die Aussetzung der Eigentumsumschreibung entweder durch Vorbehalt der Eintragungsbewilligung und/oder durch Grundbuchvorlageanweisung an den Notar, vgl. Pause, Bauträgerkauf, 5. Aufl. Rn. 435. Je nachdem welcher Weg gewählt wird, ist bei unberechtigter Weigerung des Bauträgers eine Auflassungsklage oder eine Feststellungsklage zu erheben.

Die Fälligkeit der entsprechenden Erklärungen bzw. Zahlungsbestätigung und Anweisung an den Notar wird im Bauträgervertrag von der Erfüllung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Bauträger aus dem Vertrag in Haupt- und Nebensache abhängig gemacht. Diese Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers können aufgrund von Sonderwunschvereinbarungen höher sein als der vereinbarte Erwerbspreis, aber auch infolge von Minderung oder Aufrechnung niedriger. Deswegen stellt eine Regelung, durch die die Eigentumsverschaffung von der Zahlung der vereinbarten Vergütung abhängig gemacht wird, eine unangemessene Benachteiligung dar, BGH, BauR 2002, 81.

Regelungen, durch die die Eigentumsverschaffung auch von der Abnahme abhängig gemacht wird, können ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung darstellen, sofern der Bauträger trotz Zahlung der geschuldeten Vergütung die Auflassung bzw. Einigung mit der Begründung verweigern könnte, die Abnahme werde verweigert, vergleiche Pause, Bauträgerkauf, Rn. 436. Nach dem Beschluss des OLG Nürnberg, BauR 2002, 106, steht eine entsprechende Vereinbarung dem Erfolg einer Auflassungsklage nicht entgegen. Andererseits kann dem Bauträger aber ein Zurückbehaltungsrecht an der Auflassung bei unberechtigter Abnahmeverweigerung zustehen. Ferner kann die Auflassung von der Rückgewähr einer MaBV-Bürgschaft abhängig gemacht werden.

Es können Störungen wie Mängel und Insolvenz, aber auch die Verjährung des Zahlungsanspruchs auftreten. Die Kosten der Übergabe einschließlich der Kosten bei Notar und Grundbuchamt trägt ohne abweichende Vereinbarung der Erwerber. Der Bauträger ist gesetzlich nicht verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen oder den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen. Er hat aber auf Grund seiner Eigentumsverschaffungspflicht alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen.

Voraussetzung der Eigentumsumschreibung ist das Vorliegen der grunderwerbsteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet ist. Die Grundsteuer entsteht bereits mit Abschluss des Bauträgervertrags, wobei die Festsetzung oftmals erst erheblich später erfolgt. Zu den Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung gehört im Falle eines Grundstücks bzw. Miteigentums an einem Grundstück – nicht bei Wohnungseigentum oder Erbbaurechten – ferner das Negativattest der Gemeinde bezüglich etwa gegebener Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch. Im Falle eines Erbbaurechts besteht in der Regel je nach Erbbaurechtsvertrag ein Vorkaufsrecht des Eigentümers. Im Grundbuch können weitere Vorkaufsrechte eingetragen sein.

Oft sind weitere Genehmigungen erforderlich, so z.B. im Falle eines in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Sanierungsvermerks eine Sanierungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) oder eine Grundstücksverkehrsgenehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) bzw. in den neuen Bundesländern nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO). Die Freigrenzen sind dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Vereinbart werden kann auch die vorsorgliche Einholung eines Negativattests.

Der Erwerber kann auch dann die Auflassung bzw. bei Erbbaurechten die Einigung verlangen, wenn der Bauträger sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet und die Mängelbeseitigung nahezu die noch offenen Restvergütung verbraucht, LG Heilbronn, BauR 2002, 107. Die noch nicht entrichtete Restvergütung muss dafür geringfügig sein. Geringfügig ist sie, wenn sie 2-3,5 % der Gesamtvergütung nicht übersteigt. Die Verweigerung der Auflassung wird dann in entsprechender Anwendung des § 320 Abs. 2 BGB als treuwidrig eingestuft, BGH, BauR 2005, 1798.

Im Falle des Steckenbleibens der Herstellung des Baus infolge Insolvenz kann der Insolvenzverwalter aufgrund der eingetragenen (und gegenüber dem Insolvenzvermerk gem. § 32 InsO vorrangigen) Auflassungsvormerkung die Eigentumsumschreibung nicht aufgrund seines Wahlrechts verweigern. Der Erwerber erhält mithin das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, Pause, Bauträgerkauf, Rn. 1005, und ist zur Entrichtung einer Teilvergütung für das Grundstück und die erbrachte Bauleistung verpflichtet, ebd., Rn. 1007. Diese ist ggf. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung oder gem. §§ 315, 316 BGB zu ermitteln, BGH, NJW 1981, 991. Der Bauträgervertrag wird gleichsam in  zwei Komponenten aufgeteilt, und zwar eine kaufvertragliche Komponente bezüglich des Grundstücks und eine werkvertragliche bezüglich der Herstellungsverpflichtung, vgl. meinen Beitrag zur Insolvenz des Bauträgers. Es ist ggf. die Auflassungserklärung des Insolvenzverwalters erforderlich, die im Wege der Auflassungsklage erwirkt werden kann. Voraussetzung ist, dass der Erwerber den Teil des Gesamterwerbspreises gezahlt hat, der auf die Übereignung des Grundstücks entfällt. Erklärt der Erwerber jedoch den Rücktritt oder macht den großen Schadensersatzanspruch geltend, entfällt die Schutzwirkung der Auflassungsvormerkung und kann der Erwerber gegenüber dem Grundbuchberichtigungsanspruch hinsichtlich seiner Löschungsbewilligung kein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Die Insolvenz an sich ist auch nicht ohne weiteres ein wichtiger Grund zur Kündigung des auf die Herstellung gerichteten Teils des Bauträgervertrags.

Der Eigentumsverschaffungsanspruch verjährt – sofern nichts anderes vereinbart ist – 10 Jahre nach seiner Fälligkeit. Üblich ist eine Verlängerung der Verjährung sowohl des Eigentumsverschaffungsanspruchs als auch der Vergütung durch vertragliche Regelung auf 30 Jahre. Ist eine solche Verlängerung nicht erfolgt, kann sich die Frage stellen, ob der Erwerber auch dann die Auflassung beanspruchen kann, wenn er sich hinsichtlich einer Restforderung auf eine eingetretene Verjährung beruft. In diesem Fall steht nach dem Urteil des BGH vom 19.05.2006 – V ZR 40/05, BauR 2006, 1464, dem Bauträger ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Auflassung zur Seite. Der Bauträger kann danach die Einrede des nicht erfüllten Vertrages auch nach der Verjährung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verjährung entstanden war. Die vorausgesetzte synallagmatische Verknüpfung der beiden Ansprüche – Eigentumsverschaffung und Vergütung – wird bejaht.

Im Falle des Vorbehalts der Auflassung und der unberechtigten Weigerung des Bauträgers, diese zu erklären, ohne dass diesem ein Zurückbehaltungsrecht an der Auflassung zusteht, kann eine Auflassungsklage erhoben werden. Die Vollstreckung erfolgt nach § 894 ZPO. Der Streitwert der Auflassungsklage richtet sich im Falle der Weigerung des Bauträgers wegen Restforderungen nicht nach dem Wert der Eigentumswohnung, sondern nach der Höhe des (vermeintlichen) Erwerbspreisrests, LG München I, BauR 2008, 1011.

Im Falle der Aussetzung der Eintragungsbewilligung und der unberechtigten Weigerung des Bauträgers zur Bestätigung der Zahlung und Anweisung an den Notar zur Grundbuchvorlage kann Feststellungsklage erhoben werden. Der Antrag muss auf Feststellung der vollständigen Zahlung der Vergütung und des Nichtbestehens weiterer Zahlungsansprüche lauten, Pause, Bauträgerkauf, Rn. 437. Der Streitwert einer solchen Klage entspricht der vom Bauträger beanspruchten Restzahlung.

Mit der Eintragung im Grundbuch erlischt der Erfüllungsanspruch bezüglich der  Eigentumsverschaffungspflicht, BGH, NJW 1994, 2947.