Das Boden- oder Baugrundgutachten

erstmalig veröffentlicht: 21.03.2017, letzte Fassung: 16.07.2021

Autoren

Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann


Baurecht und Immobilienrecht mit Hand und Fuß, Kopf und Herz.
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Zusammenfassung des Autors

Was nützt ein Baugrundgutachten bzw. Geotechnischer Bericht?

„Bodengutachten“ ist eine unsaubere Bezeichnung für ein Baugrundgutachten bzw. einen geotechnischen Bericht. Ein solcher enthält die Ergebnisse der Erkundung und Untersuchung des Baugrunds, deren sachverständige Bewertung und die Konsequenzen für die Planung eines etwa zu gründenden und zu errichtenden Bauwerks.

In einem solchen Gutachten werden die Erdschichtung und weiteren Eigenschaften des Bodens (Bodenklassen bzw. nach neuer DIN-Norm Homogenbereiche) dargestellt, sowie insbesondere auch die Grundwasserverhältnisse (Grundwasserstand).

Immer wieder tritt die Frage auf, ob ein etwa vorliegendes Baugrundgutachten beim Grundstückskauf mit zu beurkunden ist. Ein Bodengutachten bedarf im Gegensatz zur Baubeschreibung selbst dann nicht der Beurkundung, wenn es nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, OLG Hamm, Urteil vom 10.09.2012 – I-22 U 67/11, Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/01. Es liege dann unter Umständen nur eine unechte oder erläuternde Verweisung vor.

Nach einer weit verbreiteten Auffassung trägt der Bauherr – wenn es insoweit keine abweichende vertragliche Regelung gibt – das Baugrundrisiko, da der Boden als „vom Besteller gelieferter Stoff“ im Sinne des § 645 BGB gilt. Für ein von der Baugenehmigungsbehörde angefordertes Baugrundgutachten trägt demzufolge der Unternehmer in diesen Fällen auch nicht das Kostenrisiko, so das Urteil des BGH vom 27.07.2006 – VII ZR 202/04. Den Bauunternehmer trifft insoweit keine allgemeine Prüfungspflicht, wenn kein Anlass zu Zweifeln an den Angaben des Auftraggebers besteht, siehe Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 1461.

Das Baugrundrisiko kann durch Vereinbarung einem Auftragnehmer übertragen werden. Ändern sich die geotechnischen Verhältnisse gegenüber der Baubeschreibung und einem dieser etwa beigefügten Bodengutachten, so können Mehrvergütungsansprüche (des Bauunternehmers) entstehen, beim VOB/B-Vertrag nach § 2 Abs. 5 und beim BGB-Bauvertrag nach den Grundsätzen der Änderung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB. Den Auftragnehmer trifft für die Änderung und die Erforderlichkeit der Mehrleistungen die Darlegungs- und Beweislast, vgl. Werner/Pastor, ebenda.

Die Prüfung des Baugrunds gehört zu den wesentlichen Hauptleistungspflichten eines Architekten im Rahmen der Grundlagenermittlung/Vorplanung, sodass er dem Bauherrn rechtzeitig die Einholung eines Bodengutachtens empfehlen muss, wenn ihm die Bodenverhältnisse nicht bekannt sind, so Werner/Pastor, op. cit., Rn. 1986.

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BGB | § 645 Verantwortlichkeit des Bestellers


(1) Ist das Werk vor der Abnahme infolge eines Mangels des von dem Besteller gelieferten Stoffes oder infolge einer von dem Besteller für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden, ohne dass ein...

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Bundesgerichtshof Urteil, 14. März 2003 - V ZR 278/01

bei uns veröffentlicht am 14.03.2003

----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 278/01 Verkündet am: 14. März 2003 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Referenzen

Auf die Rechtsmittel der Beklagten und der Streithelfer werden das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 6. Juni 2001 aufgehoben und das Urteil der 36. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 14. Juli 2000 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits und die durch die Streithilfe verursachten Kosten.
Von Rechts wegen
BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Ist das Werk vor der Abnahme infolge eines Mangels des von dem Besteller gelieferten Stoffes oder infolge einer von dem Besteller für die Ausführung erteilten Anweisung untergegangen, verschlechtert oder unausführbar geworden, ohne dass ein Umstand mitgewirkt hat, den der Unternehmer zu vertreten hat, so kann der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen. Das Gleiche gilt, wenn der Vertrag in Gemäßheit des § 643 aufgehoben wird.

(2) Eine weitergehende Haftung des Bestellers wegen Verschuldens bleibt unberührt.