OLG München: Minderung der Gewerberaummiete während des Lockdowns

erstmalig veröffentlicht: 14.06.2021, letzte Fassung: 14.06.2021

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Zusammenfassung des Autors

Das Oberlandesgericht München verneint im vorliegendem Fall einen Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB, da nach Auffassung des OLG München, ein Festhalten an der ursprünglichen Mietzahlung für den Mieter zumutbar erscheint.

Das sind die vom OLG München aufgestellten Kriterien für die Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag:

 

- mögliche Vor- und Nachteile beider Parteien bei Vertragsänderung

- wirtschaftliche Situation beider Parteien

- erhaltene Finanzierungsunterstützung

- Laufzeit des Mietvertrages

- Gewinn und Umsatz der letzten Jahre

- gebildete finanzielle Rücklagen

- u.U. Konzernmutter

 

Für die Beurteilung der Zumutbarkeit kommt es nicht darauf an, dass der/die Mieter:in durch den Lockdown in existenzielle Not gerät. 

Einen Anspruch gem. § 313 BGB wegen des Lockdowns, hält das OLG München grundsätzlich für möglich.

 

 

 

OLG München: Minderung der Gewerberaummiete während des Lockdowns

 

Sowohl dieses als auch letztes Jahr mussten sich die Oberlandgerichte (OLG) zunehmend mit der Frage beschäftigen auf welcher Rechtsgrundlage eine Minderung der Miete, während der behördlich angeordneten Schließungen, möglich ist. Die Entscheidungen des Oberlandgerichte haben gezeigt, dass die Corona-bedingten Schließungen nicht zu einem eine Mietminderung begründenden Mangel führen und dass durch die Schließungen ebenfalls kein Fall der Unmöglichkeit vorliegt.  So auch das Oberlandgericht München (Beschluss vom 17. Februar 2021 – 32 U 6358/20), dass zudem einen Anspruch auf Mietminderung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, verneinte und den Mieter, der die Mieträume zu Zwecken des Betriebs eines Einzelhandelsgeschäfts angemietet hat, zu der Zahlung des vereinbarten Mietzinses verurteilt hat.

Dirk Streifler - Streifler&Kollegen -  Rechtsanwälte Berlin

 

Sachverhalt

 

Der vorliegend erörterte Beschluss des OLG München hat die Folgen der ersten behördlichen Betriebsschließanordnungen im März und April des vergangenen Jahres zum Gegenstand. 

Der Vermieter eines Ladenlokals verlangt von der Mieterin die Zahlung der ausstehenden Miete für den Zeitraum des Lockdowns, während diese eine Zahlung verweigerte. Der Lockdown habe die Beklagte Mieterin in eine wirtschaftlich kaum zu bewältigende Situation versetzt. Sie habe für den Monat März Umsatzeinbußen in Höhe von 47, 68% und für den Monat April Umsatzeinbußen in Höhe von 78, 56% erlitten. Die vollständige Zahlung des Mietzinses sei aufgrund der entstandenen Liquiditätslücke nicht möglich gewesen. Die Mieterin ist der Auffassung, ihr stehe Anspruch auf Minderung des Miete wegen eines Mangels oder wegen einer möglichen Störung der Geschäftsgrundlage zu.

 

Vorinstanz: Landgericht München

 

Zuvor musste sich bereits das Landgericht München (Urt. v. 06.10.2020, Az.: 13 O 2044/20) mit denselben Sachverhalt beschäftigen und kam zum Ergebnis, dass kein Mangel am Mietobjekt ersichtlich ist und dass kein Fall der Unmöglichkeit vorliegt. Nach Ansicht des LG München bestand auch kein Anspruch unter den Gesichtspunkt des Wegfalls oder Geschäftsgrundlage. 

So käme die Regelung des § 313 BGB nicht zur Anwendung, da das Risiko eine mangelfreie Mietsache den eigenen wirtschaftlichen Zwecken gemäß verwenden zu können, bei der Mieterin und nicht dem Vermieter liege. Was anderes könne sich nach Auffassung des Landgerichts nur ergeben, wenn der Mieter infolge unvorhergesehener Umstände in eine wirtschaftliche Notlage gerät, was insbesondere im konkreten Falls angesichts des kurzen Schließungszeitraums von fünf Wochen, der langen Vertragsdauer, der wirtschaftlichen Entwicklung sowie der Entwicklung des Kundenzuspruchs nicht ersichtlich ist. Vielmehr liege nach Ansicht des LG München, die wirtschaftliche Belastung darin, dass alle Filialen der Beklagten in Deutschland schließen mussten. Dies sei jedoch ein Umstand, der nicht zur Geschäftsgrundlage gehöre, weshalb eine Mietminderung zulasten des Vermieters ausscheide.

 

Kein Mangel 

 

Das Oberlandgericht München stellte ebenfalls fest, dass die pandemiebedingte Betriebsuntersagung zu keinen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führe, da sie nicht an die objektive Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache, sondern an den geschäftlichen Erfolg des Mieters anknüpfe. 

 

Kein Fall der Unmöglichkeit 

 

Eine Unmöglichkeit der Erbringung der geschuldeten Leistung i.S.v. § 275 BGB sei ebenfalls nicht ersichtlich,da den Vermieter keine Pflicht treffe, eine pandemiebedingte Öffnungsuntersagung zu verhindern. Der Vermieter ist nicht verpflichtet die Nutzung „unter allen erdenklichen Umständen“ zu gewährleisten. Vorliegend gehören zu der geschuldeten Leistung des Vermieters, die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Weiterhin trägt er das Risiko für rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen. Die pandemiebedingten Schließungen stehen jedoch in keinen solchen Zusammenhang mit der Beschaffenheit des Mietobjekts. Indem der Vermieter den Mieter die Mieträume in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand überlassen hat, erfüllte er seine geschuldete Leistung.

 

Anpassung des Mietvertrages im Hinblick auf Corona-bedingte Einschränkungen des Geschäftsbetriebs wegen Störung der Geschäftsgrudlage grundsätzlich möglich

 

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts München komme lediglich eine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. 

Der Bundestag hat am Ende des Jahres 2020 mit dem Einschub des Art. 240 § 7 EGBGB zu Störungen der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen eine Gesetzesanpassung beschlossen, die die Verhandlungssituation von Mieter:innen stärken soll. Mit dem Einschub des Art. 240 § 7 EGBGB wurde deutlich, dass § 313 Abs. 1 BGB auf gewerblich vermietete Grundstücke und Räume anwendbar ist, die infolge der staatlichen Schließanordnungen nicht wie gewohnt nutzbar sind. Diese Vermutung allein begründet jedoch keinen Anspruch auf eine Minderung der Miete. Vielmehr ist das Kriterium der Zumutbarkeit entscheidend. Danach muss das Festhalten am unveränderten Mietvertrag für beide Parteien unzumutbar sein. Insbesondere die Anforderungen an dieses Kriterium sind in der Vergangenheit von den Oberlandesgerichten unterschiedlich beurteilt worden.

 

Mögliche Abwägungskriterien für die Zumutbarkeit

 

Für eine Mietminderung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB ist erforderlich, dass das Gericht unter Berücksichtigung aller Interessen der Parteien und aller Umstände des Einzelfalles zu dem Entschluss gelangt, dass einer Partei das Festhalten am ursprünglichen Mietvertrag nicht zugemutet werden könne. 

Für diese Beurteilung müssen nach Ansicht der Richter des Oberlandesgerichts München sowohl die Vor- als auch die Nachteile, welche für die Parteien durch die Vertragsänderung entstehen sowie deren wirtschaftliche Situationen, berücksichtigt werden Entscheidungseheblich seien zudem vom Gesetzgeber angeordneten staatlichen Subventionen zur Abfederung der wirtschaftlichen Folgen der pandemiebedingten Betriebsschließungen, namentlich Finanzierungshilfen. Außerdem könne die Laufzeit des Mietvertrages sowie Umsatz und Gewinn der letzten Jahre eine bedeutende Rolle einnehmen, da hiervon auf gebildeten Rücklagen geschlossen werden könne.

 

Festhalten am Vertrag muss zu einem untragbaren Ergebnis führen

 

Anders als das OLG Karlsruhe und ähnlich wie das OLG Dresden sieht das OLG München, eine Existenzgefährdung des Mieters nicht als das entscheidende Kriterium für das Bestehen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung. Die Anwendung des § 313 BGB müsse, nach Ansicht des OLG München, dennoch auf Ausnahmefälle beschränkt werden. Nur unter der Voraussetzung, dass das Festhalten an der ursprünglichen Regelung für eine der Partei zu einem „untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis“ führe, komme eine Vertragsanpassung in Betracht. 

Ein Anspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB scheidet aus, da dem Mieter in dem vorliegenden Urteil ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag zumutbar erscheint.

Der vorliegende Fall bilde keinen solchen Ausnahmefall. Zwar habe die Beklagte keine Finanzierungshilfen erhalten. Bei der Beklagten handle es sich jedoch um ein Unternehmen mit rund 200 Filialen in Deutschland und 26.000 Mitarbeitern, dessen Konzernmutter Supermärkte und Baumärkte betreibt. Dass das Festhalten am ursprünglichen Mietvertrag für die Beklagte zu einem mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen würde, ist deshalb nicht ersichtlich. Insbesondere habe die Beklagte auch nicht vorgetragen, dass ihre wirtschaftliche Situation zu einem Ausnahmefall darstelle, der eine Mietminderung begründen würde.

Schließlich betont das OLG München die Erforderlichkeit einer Einzelfallentscheidung. Die genannten Kriterien sind lediglich stützend heranzuziehen.

Haben Sie noch Fragen zum Thema „Gewerberaummiete mindern wegen Corona-bedingter Schließanordnung“? Dann nehmen Sie Kontakt zu Streifler&Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.

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(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit...

BGB | § 275 Ausschluss der Leistungspflicht


* (1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. (2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des...

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(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.

(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.

(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.

(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.