Verfahrensgegenstand ist ausschließlich die Zahl der Stellplätze und deren Berechnung, die nach Ziffer II. 1 (Ergänzungsblatt) zur Baugenehmigung vom 11. August 2016 für den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit insgesamt zwölf Wohneinheiten und zwei Läden durch einen Stellplatzablösevertrag nachzuweisen sind.
Mit der Baugenehmigung vom 11. August 2016 wurde der Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses auf FlNr. 726 im Bereich der Altstadt, innerhalb des Stadtmauerringes genehmigt. Ausweislich des Stellplatznachweises (Bl. 22 der Behördenakte – i.F.: BA) und dem übereinstimmenden Berechnungen der Parteien besteht für das Bauvorhaben die Notwendigkeit, 26 Stellplätze nachzuweisen. Ausweislich des Ablösevertrags vom 6. Mai 1970 wurden für den Bestandsbau im Rahmen der damaligen Baugenehmigung für die Aufstockung und den Umbau 11 Stellplätze abgelöst (Bl. 23 f. BA).
Die Ermittlung der erforderlichen Garagen und Stellplätze erfolgte auf der Grundlage der von der Beklagten erlassenen Satzung über die Herstellung und Ablösung von Garagen und Stellplätzen (Garagen- und Stellplatzsatzung – GaStS – vom 3. August 1995, zuletzt geändert durch Satzung vom 25. Juli 2013). Nach § 2 Abs. 1 der Satzung wird die Anzahl der erforderlichen Garagen und Stellplätze anhand der Richtzahlenliste für den Stellplatzbedarf ermittelt, die als Anlage 1 Bestandteil der Satzung ist und für die übrigen Nutzungsbereiche nach Art. 47 BayBO i.V.m. den Zahlen der Anlage zur Verordnung über den Bau und den Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV). Die Anlage 1 zur GaStS bestimmt unter Punkt 7.1, Vergünstigungen in der Altstadt, dass die ermittelte Stellplatzzahl innerhalb des Stadtmauerrings um 50% zu reduzieren und das Ergebnis auf ganze Stellplätze abzurunden ist. § 4 GaStS setzt fest, dass die herzustellenden Garagen und Stellplätze innerhalb des in § 3 GaStS festgelegten Altstadtbereichs mit 5.000,00 Euro je Stellplatz abgelöst werden können.
Unter Berücksichtigung der örtlichen Lage des Bauvorhabens wurde die Baugenehmigung vom 11. August 2016 mit der Nebenbestimmung erteilt, dass der Nachweis der Stellplätze für Kraftfahrzeuge durch den zwischen dem Bauherrn und der Stadt abgeschlossenen Stellplatzablösevertrag erfolgt (Ergänzungsblatt zur Baugenehmigung II. Ziffer 1 Satz 2). Der Stellplatzablösevertrag vom 1. Juni 2016/18. Juli 2016 enthält unter Ziffer VI. eine Klausel, wonach die endgültige Zahl der abzulösenden Stellplätze vom Ergebnis einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung abhängig gemacht wird.
Strittig zwischen den Beteiligten ist die Berechnung des Stellplatzbedarfs unter Berücksichtigung der Reduzierung um 50% gemäß 7.1 der Anlage 1 zur GaStS. Nach der Berechnung der Beklagten, die Grundlage für die Nebenbestimmung Ziffer II. 1 Satz 1 der Baugenehmigung vom 11. August 2016 war, sind 7 Stellplätze abzulösen. Danach werden von den 26 für das Bauvorhaben ermittelten Stellplätzen die 11 abgelösten Stellplätze abgezogen und die verbleibenden 15 Stellplätze wegen der Lage im Stadtmauerring um 50% reduziert und abgerundet auf 7 Stellplätze. Nach der Berechnung der Bauherrenseite wird der ermittelte Bedarf, der rechnerisch exakt 25,66 Stellplätze beträgt, im Hinblick auf die Lage innerhalb des Stadtmauerrings um 50% reduziert und abgerundet auf 12 Stellplätze, von denen die bereits abgelösten 11 Stellplätze abgezogen werden mit dem Ergebnis, dass ein Stellplatz abzulösen ist (vgl. zu beiden Berechnungen den korrigierten Stellplatznachweis vom 12.10.2015, Bl. 22 der Bauakte). Verfahrensgegenstand ist danach die Ablöse für 6 Stellplätze.
Der Bevollmächtigte der Klägerin erhob mit Schriftsatz vom 30. August 2016 Klage gegen die Baugenehmigung vom 11. August 2016 und beantragte,
die Ziffer II.1 des Ergänzungsblatts des Bescheids der Beklagten vom 11. August 2016 wird insoweit, als mit ihr der Nachweis von 7 Kraftfahrzeugstellplätzen gefordert wird, aufgehoben.
Die von der Stadt geforderte Stellplatzanzahl sei durch den Ablösevertrag unter den Vorbehalt der gerichtlichen Überprüfung gestellt worden. Aus Sicht der Klägerin sei die Privilegierung nach 7.1 der Anlage zur GaStS bei der Ermittlung des Stellplatzbedarfes unmittelbar auf den sich aus den Abschnitten 1.0 bis 6.7 der Anlage ergebenen Wert anzuwenden und erst im Anschluss daran die Zahl der vorhandenen abgelösten Stellplätze abzuziehen. Ansonsten würde der Bauherr im Falle einer Nutzungsänderung schlechter gestellt sein als ein Bauherr, der das Vorhaben völlig neu errichtet, wenn für den Bestand mehr als die nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO erforderlichen Stellplätze vorhanden seien. Dies widerspreche Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO, wonach der Bauherr bei Änderungen oder Nutzungsänderungen durch Anrechnung des Bestands begünstigt werden solle. Abgelöste Stellplätze seien wie der vorhandene Stellplatzbestand auf den Bedarf anzurechnen.
Die Beklagte beantragte mit Schreiben vom 10. Oktober 2016:
Klageabweisung.
Die Ziffer 7.1 der Anlage zur GaStS sei Anfang der 2000-Jahre zur Beseitigung von Investitionshindernissen in der Altstadt eingeführt worden. Das Vorhaben der Klägerin sei ein Umbau mit Nutzungsänderung. Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sei der durch die Änderung bedingte zusätzliche Bedarf an Stellplätzen herzustellen. Dieser Bedarf ergebe sich aus einem Vergleich der tatsächlich vorhandenen Zahl an Stellplätzen der rechtmäßig bestehenden und genutzten baulichen Anlage und dem vorgeschriebenen Gesamtbedarf an Stellplätzen für die bauliche Anlage nach der Änderung. Vom Gesamtstellplatzbedarf für die neue Nutzung sei deshalb der Bestand, die hier abgelösten 11 Stellplätze, abzuziehen. Die Differenz sei die ermittelte Stellplatzzahl gemäß Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur GaStS, diese sei wegen der Lage innerhalb des Stadtmauerrings um 50% zu reduzieren und das Ergebnis auf 7 abzulösende Stellplätze abzurunden. Die Berechnungsmethode der Klägerseite führe dazu, dass die Vergünstigung der Reduzierung um 50% ansonsten doppelt in Anspruch genommen würde. Diese Vergünstigung habe bei der Stellplatzablöse von 11 Stellplätzen im Jahr 1970 noch nicht gegolten habe.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.
Die Nebenbestimmung Ziffer II.1 zur Baugenehmigung vom 11. August 2016, wonach eine Stellplatzpflicht für 7 Stellplätze besteht, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Beklagte hat zutreffend die Reduzierung um 50% nach Ziffer 7.1 der Anlage zur GaStS nach Abzug der abgelösten Stellplätze vom Gesamtbedarf vorgenommen.
Die Klage ist als Anfechtungsklage zulässig, § 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO. Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend erklärt, dass nach der Berechnung der Klägerseite ein Stellplatz verbleibe. Soweit im Klageschriftsatz vorgetragen wurde, dass bereits bei der Stellplatzablöse im Jahr 1970 ein Bestand von 2 hergestellten Stellplätzen zugrunde zu legen sei, wurde dies nicht aufrechterhalten, da dieser Bestand zum einen real wegen Änderung der Straße zur Fußgängerzone nicht mehr existiere und zum anderen wohl bei der Berechnung der 11 abzulösenden Stellplätze berücksichtigt worden ist.
Die Klage ist jedoch unbegründet, da die von der Beklagten vorgenommene Berechnung unter Berücksichtigung des Sinns und Zwecks des Gesetzes rechtlich zutreffend ist.
Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind bei der Änderung oder Nutzungsänderung einer bestehenden Anlage Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Nach Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO ist für die Zahl der notwendigen Stellplätze eine örtliche Bauvorschrift oder eine städtebauliche Satzung maßgeblich, wenn wie hier eine solche besteht; ansonsten gilt die auf der Grundlage des Art. 48 Abs. 2 Satz 1 BayBO erlassene Rechtsverordnung, die Verordnung über den Bau und den Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV). Nach Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO kann die Stellplatzpflicht durch Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze (Ablösungsvertrag) erfolgen. Für die Ermittlung des zusätzlichen Stellplatzbedarfs, der durch eine Nutzungsänderung verursacht wird, ist ein rechnerischer Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten, neuen Anlage und dem des genehmigten Altbestands anzustellen. Dabei gilt, dass auch im Hinblick auf den Stellplatzbedarf des Altbestands, der nur als Rechengröße fiktiv ermittelt wird, auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag auf Nutzungsänderung abgestellt wird (Würfel in Simon/Busse, BayBO, Kommentar, Stand November 2017, Art. 47, Rn. 69 m.w.N.; Hensel in Spannowsky/Manssen, Bauordnungsrecht Bayern, Stand 01.06.2017, Art. 47, Rn. 47 f.). Dies bedeutet, dass von dem neuen Bedarf an erforderlichen Stellplätzen, der hier gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 GaStS anhand der Richtzahlenliste über den Stellplatzbedarf, Anlage 1, ermittelt wird, alle bestehenden oder fiktiven Stellplätze für den Altbestand in Abzug zu bringen sind.
Weder der Wortlaut des Gesetzes noch der Wortlaut der GaStS lassen den Schluss zu, dass die „ermittelte Stellplatzzahl“, Ziffer 7.1 der Richtzahlenliste, Anlage 1 zur GaStS im Falle einer Nutzungsänderung vor Abzug des Altbestands zu halbieren ist. Die Richtzahlenliste dient nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GaStS nur dazu, die Anzahl der erforderlichen Stellplätze zu ermitteln. Die Satzung stellt insoweit nicht darauf ab, ob es sich um einen Neubau i.S. des Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO handelt, für den erstmals Stellplätze in ausreichender Zahl herzustellen sind, oder ob es sich um eine Nutzungsänderung i.S. des Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO handelt, wonach die zusätzlich benötigten Stellplätze herzustellen sind. Der Hinweis auf die GaStellV in § 2 Abs. 1 Satz 2 GaStS für die übrigen Nutzungsbereiche bestätigt dieses Ergebnis, da die GaStellV in § 20 Satz 1 ebenfalls auf die sich aus der Anlage ergebende Gesamtzahl der notwendigen Stellplätze abstellt. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben in Art. 47 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BayBO bedeutet deshalb die Formulierung „Anzahl der erforderlichen Stellplätze“ nach dem Wortlaut, dass anhand der Richtzahlenliste für den Stellplatzbedarf sowohl der für den Altbestand nach heutigem Recht erforderliche Stellplatzbedarf als auch die bei einem Neubau oder einer Nutzungsänderung aktuell erforderliche Gesamtzahl der Stellplätze ermittelt wird. Soweit das Gesetz in Art. 47 BayBO von notwendigen Stellplätzen spricht und § 2 GaStS dagegen von erforderlichen Stellplätzen, ist dies lediglich eine andere Wortwahl ohne unterschiedliche Bedeutung.
Da die Richtzahlenliste für die Ermittlung sowohl des aktuellen Bedarfs als auch des Altbestands gilt, führt die Auslegung nach Sinn und Zweck der Regelung des § 7.1 der Anlage 1 zur GaStS unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks des Art. 47 BayBO zu dem Ergebnis, dass die danach „ermittelte Stellplatzzahl“ die erforderliche Stellplatzzahl für den aktuellen Stellplatzbedarf i.S.v. § 2 Abs. 1 GaStS bzw. die notwendige Stellplatzzahl i.S. des Art. 47 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 BayBO ist. Die Richtzahlenliste dient nur der Berechnung der Anzahl der Stellplatzzahl und das Ergebnis ersetzt nicht die im nächsten Schritt vorgeschriebene Ermittlung der Anzahl der erforderlichen Stellplätze im Einzelfall. Bereits die Formulierung, dass diese Ermittlung anhand der Richtzahlenliste zu erfolgen hat, zeigt, dass die Richtzahlenliste nur ein Rechenwerk ist, anhand dessen über die Verpflichtung aus Art. 47 BayBO zur Schaffung von Stellplätzen erst zu entscheiden ist.
Ebenso wie § 2 Abs. 1 Satz 1 GaStS stellt Ziffer 7.1 der Anlage durch den Wortlaut „ermittelt“ nicht auf das Rechenergebnis nach der Richtzahlenliste, sondern auf den unter Berücksichtigung des Art. 47 Abs. 1 BayBO für das aktuelle Bauvorhaben herzustellenden Bedarf ab. Diese Auslegung unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks wird bestätigt durch § 4 GaStS, wonach die herzustellenden Garagen abgelöst werden können, wobei sich der Ablösebetrag aus einer Multiplikation mit der Stellplatzzahl nach § 2 GaStS errechnet. Herzustellende Stellplätze sind in Fällen der Nutzungsänderung nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO nur diejenigen, die zusätzlich zum fiktiv zu ermittelnden Stellplatzbestand notwendig sind. § 2 GaStS und damit auch Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur Satzung ist unter Berücksichtigung der unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen für den Neubau und für die Nutzungsänderung nur dann mit dem Gesetzeszweck der Errichtung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen zu vereinbaren, wenn im Falle einer Nutzungsänderung die ermittelte Stellplatzzahl dem herzustellenden Stellplätzen i.S. des Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO entspricht.
Dies bedeutet im vorliegenden Fall, dass die von der Beklagten vorgenommene Berechnung der im Einklang mit dem Gesetzeszweck stehenden Regelung der Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur Satzungsregelung entspricht. Zutreffend wurde von der nach der Richtzahlenliste berechneten Stellplatzzahl für das geänderte Bauvorhaben die ebenfalls nach der Richtzahlenliste ermittelte Stellplatzzahl für den Altbestand abgezogen, Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO. Von der so ermittelten Stellplatzzahl der erforderlichen Stellplätze, § 2 Abs. 1 GaStS, ist die 50-prozentige Reduzierung unter Abrundung des Ergebnisses vorzunehmen. Dies ergibt im vorliegenden Fall 7 herzustellende Stellplätze, die nach § 4 GaStS abzulösen sind.
Soweit die Klägerseite vorträgt, das hier gefundene Ergebnis führe dazu, dass der Bauherr im Falle einer Nutzungsänderung oder Änderung einer Anlage schlechter gestellt werde als beim Neubau einer Anlage, trifft dies nicht zu. Nach der gesetzlichen Regelung des Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO werden im Falle eines Neubaus die erforderlichen Stellplätze ohne Berücksichtigung eines Altbestands ermittelt und dann unter den Voraussetzungen der Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur GaStS um 50% reduziert. Im Falle eines Neubaus gibt es keine Anrechnung von früher einmal hergestellten Stellplätzen; dies würde hier bei einem Stellplatzbedarf von 26 Stellplätzen bedeuten, dass 13 Stellplätze für einen Neubau herzustellen oder abzulösen wären. Die Privilegierung des Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO, wonach eine Anrechnung des gegebenenfalls fiktiven Bestands bei Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage erfolgt, führt dazu, dass unter Berücksichtigung der Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur GaStS nur noch 7 Stellplätze abzulösen sind. Unter Berücksichtigung dieser gesetzlichen Regelung in Art. 47 Abs. 2 Satz 1 BayBO würde es dem Gesetzeszweck der Herstellung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen widersprechen, den für das genehmigte Bauvorhaben ermittelten gesamten Stellplatzbedarf zunächst um 50% zu reduzieren und davon den fiktiv zu ermittelnden Altbestand in voller Höhe abzuziehen. Dies würde eine übermäßige Privilegierung der Klägerin darstellen.
Da hier nach Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Regelung unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks eine Auslegung der Ziffer 7.1 Anlage 1 zu GaStS i.V.m. § 2 GaStS möglich ist, bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Satzungsregelung. Die hier durch die Stadt getroffene Regelung einer 50-prozentigen Reduzierung der Stellplatzzahl innerhalb des Stadtmauerrings ist deshalb hinreichend bestimmt und wirksam. Gründe, warum eine entsprechende Satzungsregelung aus sonstigen Gründen unwirksam sein sollte, sind weder erkennbar noch wurden sie vorgetragen. Gründe, dass wegen Unwirksamkeit der Ziffer 7.1 der Anlage 1 zur GaStS überhaupt keine Reduzierung erfolgen kann, bestehen deshalb nicht.
Die Klage war danach mit der Kostenfolge des § 154 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 f. ZPO.
