Verwaltungsgericht München Urteil, 09. Mai 2016 - M 8 K 14.3087
Tenor
I.
Der Bescheid vom
II.
Die Beklagte wird verpflichtet, die gemäß Antrag vom 27./
III.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
IV.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der auf der Fl.Nr. ... Gem. ... befindlichen Wohnanlage ...str. 43, 45, 47 die 36 Wohnungen umfasst und im Jahr 1958 errichtet wurde.
Die im Besitz der ... ...bank stehenden Aktienanteile an der ... AG wurden von der ... ... Eins GmbH & Co.KG und ... ... Zwei GmbH & Co. KG mit Kaufvertrag vom 27./28. März 2013 erworben. In diesem Kaufvertrag UR-Nr. ... der Notarin Dr. ... ... ... ... ... wurden auch die Pflichten im Rahmen der sogenannten „Sozialcharta“ geregelt. Die ... AG wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 13. März 2014 formwechselnd in die ... GmbH in München (AG München, HRB ...) umgewandelt. Die Rechtsformänderung erfolgte aus aktienrechtlichen Gründen, um die Umsetzung der Sozialcharta in den einzelnen Mietverträgen durchsetzen zu können. Die streitgegenständlichen Grundstücke wurden zusammen mit weiterem Vermögen im Wege der Ausgliederung, die im Handelsregister eingetragen ist (AG München, HR ...), von der Klägerin übernommen. Die Klägerin ist als (partielle) Gesamtrechtsnachfolgerin der ... GmbH Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücke geworden.
Mit notarieller Urkunde vom
Mit einem am 28 Februar 2014 bei der Beklagten eingegangenen (Sammel-)Antrag für mehrere Wohnanlagen vom
Unter dem
Zur Begründung wurde die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der, der Vormerkung zugrunde liegenden Urkunde, aus denen sich die schuldrechtlichen Ansprüche der Vormerkungsberechtigten ergäben, sowie eine Darstellung, in welchem Verhältnis die Vormerkungsberechtigte zu der ... AG stehe, gefordert.
Weiterhin wurde in dem Zwischenbescheid darauf hingewiesen, dass aufgrund des erst am
Der Bescheid vom
In der Folgezeit legte die ... AG eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom
Unter dem
Der Zwischenbescheid vom
Mit einem am 3. Juni 2014 bei der Beklagten eingegangenen Schreiben vom 27. Mai 2014 teilte die ... AG die formwechselnde Umwandlung in die ... GmbH unter Beifügung eines Handelsregisterauszuges und die Ausgliederung des betroffenen Wohnraumes in Verbindung mit dessen Übernahme durch die ... ... 1 GmbH & Co. KG mit.
Mit Bescheid vom 16. Juni 2014 lehnte die Beklagte gegenüber der ... ... 1 GmbH & Co. KG den Antrag vom 27. Februar 2014 auf Erteilung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR für den im Betreff genannten Wohnraum ab.
Zur Begründung wurde neben Darlegungen zur Rechtshistorie der maßgeblichen Vorschriften und zum Erlass der Erhaltungssatzung ausgeführt:
Nach den Erkenntnissen würde hinsichtlich des in Erhaltungssatzungsgebieten allgemein vorhandenen Aufwertungs- und Verdrängungspotentiales die Umwandlung des betroffenen Anwesen von Miet- in Eigentumswohnungen mit den danach zu erwartenden Konsequenzen den Erhalt der bestehenden Bevölkerungsstruktur stark gefährden. Dies gelte insbesondere, wenn man berücksichtige, dass die Klägerin parallel zu diesem Antrag fünf weitere Anträge zur Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Erhaltungssatzungsgebieten gestellt habe, so dass insgesamt 412 Wohneinheiten betroffen seien. Die am 19. Februar 2014 - also noch vor dem Wirksamwerden des § 5 DVWoR am 1. März 2014 - eingetragene Vormerkung sei nicht dafür geeignet, die umfassende Aufteilung des gesamten in diesem Grundbuchblatt enthaltenen Anwesen nach § 172 Abs. 4 Nr. 4 BauGB zu rechtfertigen. Da auf dem betreffenden Grundbuchblatt nur eine Vormerkung für eine Wohneinheit bestünde, sei auch nur deren „Aussonderung“ zu genehmigen. Dies bedeute, dass hier nur eine Teilungserklärung genehmigungsfähig sei, deren Inhalt die Bildung von zwei Einheiten, nämlich der Wohnung Nr. 12 und des verbleibenden Teils der Anwesen vorsehe.
Gemäß der Empfangsbestätigung hat die Klägerin den Bescheid vom
Mit einem am 16. Juli 2014 beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 15. Juli 2014 erhoben die damaligen Bevollmächtigten Klage mit dem Antrag,
unter Aufhebung des Bescheides vom
hilfsweise,
über den Antrag der Klägerin vom
Mit Schriftsatz vom
1. Unter Aufhebung des Bescheides vom
2. Hilfsweise ist festzustellen, dass die am
3. Hilfshilfsweise ist über den Antrag der Klägerin vom
Zur Begründung wurde unter ausführlicher Darstellung des Sachverhalts einschließlich der auf dem Verkauf der Aktien der ... AG durch die ... ...bank beruhenden Vorgeschichte dargelegt, dass die Klägerin einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB habe.
Bereits vor dem Inkrafttreten des § 5 DVWoR am 1. März 2014 sei die im Aufteilungsplan bezeichnete Wohnung Nr. 12 - verbunden mit einem Miteigentumsanteil zu 207/10.000 - verkauft worden und für diesen Übertragungsanspruch aus dem Kaufvertrag vom 17. Februar 2014 für die Käuferin am 19. Februar 2014 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des oben genannten Sondereigentums- bzw. Miteigentumsanteils eingetragen worden. Da das Genehmigungserfordernis des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB selbst eine Ausnahmeregelung zu der grundsätzlich nach § 8 WEG zulässigen Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum darstelle, sei diese als Ausnahmeregelung - auch vor dem Hintergrund des grundgesetzlich geschützten Eigentums - restriktiv auszulegen. Die hierin implementierte „Ausnahme von der Ausnahme“ stelle sicher, dass der Käufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung aus einem vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehaltes geschlossenen Kaufvertrages auch durchsetzen könne und der Eigentümer bzw. Verkäufer vor Schadensersatzforderungen geschützt werden solle. Die Regelung sei damit auch als öffentlichrechtliche Ausgestaltung des Vertrauensschutzprinzips „pacta sunt servanda“ aufzufassen. Die von der Beklagten im Bescheid vom 16. Juni 2014 vertretene Auffassung übersehe, dass die Klägerin keine Möglichkeit habe, die Teilungserklärung eigenmächtig zu verändern, da bereits eine entsprechende Vormerkung eingetragen sein. Einer solchen Änderung müsste der Käufer zustimmen, da der Verkäufer die Teilungserklärung nach der Eintragung der Vormerkung nicht mehr durch einseitige Erklärung abändern könne (BayObLG, NJW-RR 1993, 1362).
Vorliegend handele es sich auch um Ansprüche Dritter im Sinne der vorgenannten Vorschrift, da die Käuferin zwar Mitarbeiterin der ...-Gruppe, nicht aber Mitarbeiterin der Klägerin sei. Eine wirtschaftliche Identität bestehe vorliegend auch bei wertender Betrachtung nicht.
Abgesehen davon bestehe auch ein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, da vorliegend die generelle Vermutung, dass eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen regelmäßig aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden, durch die so genannte „...-Sozialcharta“ eindeutig widerlegt sei. Die erheblichen Restriktionen aus der Sozialcharta seien auch der Allgemeinheit hinlänglich bekannt, so dass auch eine Vorbildwirkung auszuschließen sei.
Im Übrigen hätten die besonderen städtebaulichen Gründe für die Rechtfertigung der Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks in die Erhaltungssatzung bei deren Erlass nicht vorgelegen (so genannte „erste Stufe“ des Genehmigungsverfahrens); zudem hätten die besonderen Verhältnisse des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag der Klägerin eine Genehmigung des Antrages nahegelegt (so genannte „zweite Stufe“). Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund eines fehlenden Aufwertungspotentials und der ...-Sozialcharta.
Bereits die Einbeziehung des Grundstücks in den Umgriff der Erhaltungssatzung „...“ sei nicht nachvollziehbar. Die 36 Wohnungen der Anlage wiesen bereits einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf, da sie in den Jahren 2005 und 2006 mit einem Aufwand von ca. 3 Millionen € (pro qm 1.123.-€) modernisiert worden seien, weshalb hier kein Aufwertungspotential bestehe. Es befänden sich in der Wohnanlage auch keine Wohnungen, die aufgrund ihres nicht zeitgemäßen Standards als preisgünstig einzustufen wären. Außerdem sei festzustellen, dass nach der Sitzungsvorlage zum Beschluss der Erhaltungssatzung allenfalls ein geringes Verdrängungspotential im Untersuchungsgebiet „...“ gesehen werde, „da es sich hiernach um ein stabiles Wohnviertel handele, bei dem die Ausprägungen der Wohnindikatoren fast denen der städtischen Durchschnittswerte entsprächen“.
Eine sachgerechte Abgrenzung des Erhaltungssatzungsgebietes sei nicht erfolgt, zumal sich das Grundstück im „Wurmfortsatz“ des Gebietes nach Süden befinde, für dessen Einbezug sich aus der Behördenakte keine Gründe entnehmen ließen. Vielmehr dränge sich der Verdacht auf, dass es sich hier um eine willkürliche Gebietsfestsetzung handele, die ihre Ursache unter anderem in der politischen Diskussion im Zusammenhang mit dem Verkauf der früheren ...bank-Tochter ... habe (vgl. z. B. Bl. 2 der Behördenakte - BA - zum Satzungserlass, gemäß dem DIE LINKE im Stadtrat beantragt habe zu prüfen, ob „… für die Wohnungsbestände außerhalb der bisherigen Erhaltungssatzungsgebiete … der Erlass von Erhaltungssatzungen möglich sei, um auch im Fall des Verkaufs der ... die Mieterinnen und Mieter vor Vertreibung zu schützen.“). Gemäß den Sitzungsvorlagen Nr. ... ... sei eine entsprechende Überprüfung erfolgt, wobei für die ...-Wohnungen außerhalb der Erhaltungssatzungsgebiete kein Aufwertungspotenzial festgestellt worden sei, so dass man von einem entsprechenden Erlass der Satzungen abgesehen habe (vgl. Bl. 1 - 9 BA zum Satzungserlass). Jedenfalls sei aufgrund des objektiv nicht vorliegenden Aufwertungspotentials des Grundstücks die Einbeziehung in das Erhaltungssatzungsgebiet als willkürlich anzusehen.
Abgesehen davon, dass kein Aufwertungs- und Verdrängungspotential bestehe, werde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch die Sozialcharta geschützt. Dies Sozialcharta sei verbindlicher Vertragsinhalt jedes einzelnen Mietvertrages sowie von entsprechenden Kaufverträgen. Hiernach bestehe für jeden Mieter ein vertraglicher Schutz vor Eigenbedarfskündigungen bzw. Kündigungen wegen besserer wirtschaftlicher Verwertung bis zum 27. März 2023 (10 Jahre ab Verkauf der Aktien der ... AG am 27. März 2013). Für Mieter über 60 Jahre, die gerade eine besondere Zielgruppe der Erhaltungssatzung seien, bestehe sogar ein lebenslanger Schutz vor Kündigung. Schwerbehinderte Mieter sowie Mieter, die am 27. Mai 2013 das 60. Lebensjahr bereits erreicht hätten, dürften generell und dauerhaft nur in begründeten Ausnahmefällen gekündigt werden. Zwar verkenne die Klägerin nicht, dass Erhaltungssatzungen nicht dem Schutz konkreter Mieter dienten. Bei der hier für die 36 Wohnungen geplanten Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum könne aber aufgrund der Sozialcharta ausgeschlossen werden, dass die Mieter verdrängt würden, weshalb gerade nicht die typischen, von der Beklagten angenommenen Wirkungen von Umwandlungen gegeben seien. Daher diene die geplante Umwandlung gerade nicht als Vorbild, da sie sich grundlegend von den typischen Umwandlungsfällen unterscheide.
Bei einer vergleichenden Betrachtung mit der Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB sei festzustellen, dass nach Ablauf dieser Sieben-Jahresfrist keine Verdrängung mehr angenommen werden könne und auch Eigenbedarfskündigungen zulässig sein könnten. Hier seien jedoch aufgrund der Sozialcharta Eigenbedarfskündigungen erst - ab dem Zeitpunkt des Genehmigungsantrages auf Umwandlung - nach 9 Jahren möglich und für die besonders schutzbedürftige Bevölkerungsgruppe ab 60 Jahren und deren überlebende Ehe-/Lebens-Partner seien diese gänzlich ausgeschlossen. Damit entsprächen die Regelungen der Sozialcharta auch im Wesentlichen den städtebaulichen Zielsetzungen der Erhaltungssatzung, denen die Überlegung zugrunde liege, dass ältere Bewohner auf dem Wohnungsmarkt eher unbeweglich und in besonderem Maße auf die angestammte Umgebung und die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen seien. Auch die Käufer der Wohnungen müssten die Sozialcharta einhalten, wie die Regelungen unter Ziff. XII der jeweiligen Kaufverträge belege. Diese Regelungen seien schließlich mit empfindlichen Vertragsstrafen (bspw. 200.000,- EUR für einen Verstoß gegen den Kündigungsschutz im Einzelfall) abgesichert.
Hilfsweise sei festzustellen, dass die Genehmigungsfiktion gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB i. V. m. Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG eingetreten sei. Der unter Ziff. II gestellte Feststellungsantrag sei zulässig, da dieser gegenüber einem mit der Verpflichtungsklage verfolgbaren Anspruch auf Erteilung eines Fiktionszeugnisses nicht subsidiär sei. Art. 42a BayVwVfG sei (subsidiär) anwendbar, da die fachgesetzliche Regelung der § 173 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB keine Vorgabe zur zulässigen Zahl der Fristverlängerungen, sondern lediglich einen maximalen Verlängerungszeitraum von 3 Monaten enthalte. Nach Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG könne die Monatsfrist nur einmal angemessen verlängert werden, weshalb die Genehmigungsfiktion zum 10. Mai 2014 (nach Ablauf der erstmaligen Verlängerung bis zum 9. Mai 2014) eingetreten sei.
Abgesehen davon seien die Zwischenbescheide wegen fehlender transparenter Zeitpläne unwirksam. Beide Zwischenbescheide enthielten keine Angaben zum Zugang des Antrages, so dass eine Prüfung der Fristverlängerung durch den Adressaten ausgeschlossen sei.
Auch seien die im Zwischenbescheid vom
Mit Schriftsatz vom
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:
Die in § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB geregelten Ausnahmetatbestände hätten Ausnahmecharakter und müssten in Zweifelsfällen in Hinblick auf den Gesetzeszweck ausgelegt werden. Insoweit sei es schwer nachvollziehbar, dass die Eintragung einer Vormerkung für eine Wohnung die vom Gesetz nicht gewünschte Aufteilung nach dem WEG für insgesamt 36 Wohneinheiten zur Folge habe.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Schutzzweck des § 883 Abs. 2 BGB, da es sich bei der Versagung der Genehmigung bereits um keine Verfügung im Sinne dieser Vorschrift handele. Die Notwendigkeit der Zustimmung des vormerkungsgeschützten Käufers bei der Änderung der Teilungserklärung nach Eintragung der Vormerkung sei nicht von der Beklagten zu vertreten.
Auch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestehe kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Die Klägerin verkenne, dass Zweck einer Milieuschutzsatzung nicht der mit der „Sozialcharta“ intendierte Individualschutz der Mieter sei, sondern vielmehr generell der Erhalt eines abstrakt nach bestimmten Merkmalen beschreibbaren Personenkreises als Bevölkerungsstruktur. Die Begründung von Wohnungseigentum stehe im Widerspruch zu den Zielen einer Milieuschutzsatzung, da die Umwandlung nach der Lebenserfahrung generell geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus den mit der Satzung verfolgten besonderen städtebaulichen Gründen zu gefährden. Die Erhaltungssatzung „...“ sei städtebaulich gerechtfertigt. Die neu aufgenommenen Verdrängungsindikatoren seien sachgerecht.
Hinsichtlich des Vorwurfs der Klägerin, es bestehe „nicht genügend Verdrängungspotential“ sei festzustellen, dass „schutzwürdig“ im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB grundsätzlich jede Art von Wohnbevölkerung sei, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden solle. Zwar treffe zu, dass im Untersuchungsgebiet nicht die gesamte, sondern „lediglich“ Teile der ansässigen Bevölkerung als verdrängungsgefährdet eingestuft worden seien; allerdings sei ausreichend, dass die Gesamtbetrachtung ein in der Summe überdurchschnittliches Aufwertungs- und Verdrängungspotential in dem jeweiligen Gebiet ergebe. Die unterdurchschnittliche Kaufkraft der Gebietsbewohner deute auf ein überdurchschnittliches Verdrängungspotential hin. Es sei daher unschädlich, dass einzelne Verdrängungsfaktoren durchschnittlich ausfielen. Eine solche Betrachtung habe auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Jahre 2005 ausdrücklich gebilligt.
Der Umgriff der Erhaltungssatzung sei ebenfalls nicht willkürlich. Dieser Umgriff bestehe seit dem
Eine Genehmigungsfiktion sei nicht eingetreten, da in § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB nicht bestimmt sei, dass nur eine einmalige Verlängerung der Bearbeitungsfrist innerhalb der Höchstdauer von 3 Monaten zulässig sei.
Ein Verstoß gegen die Erörterungspflicht des § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB liege nicht vor, da die Erörterung vom
Ebenso liege kein Verstoß gegen die Anhörungspflicht gemäß § 173 Abs. 3 Satz 2 BauGB vor, da die Anhörung von Mietern im vorliegenden Fall entbehrlich gewesen sei. Entsprechend dem Schutzzweck, der der Anhörungspflicht zugrunde liege, könne eine Anhörung entfallen, wenn aufgrund der entscheidungsvorbereitenden Sachverhaltsermittlungen bereits feststehe, dass die Genehmigung versagt werden müsse. Hier sei zu keinem Zeitpunkt erkennbar gewesen, dass die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB gegeben gewesen wären, weshalb die Genehmigung zu versagen und die Anhörung somit entbehrlich gewesen sei.
Mit Schreiben vom
Am
Mit Schreiben vom
Mit Schreiben vom
Im Hinblick auf die nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB geforderte Einzelfallprüfung stellte sich die Beklagte auf den Standpunkt, dass eine Feststellung der Vorbildwirkung des Einzelfalles entsprechend der so genannten „Loggia-Entscheidung“ des Bundesverwaltungsgerichts
Aufgrund der insoweit gebotenen abstrakten Betrachtungsweise sei eine nähere inhaltliche Auseinandersetzung der Beklagten mit der Sozialcharta bisher unterblieben. Vorsorglich werde aber ausgeführt, dass die Sozialcharta keine Auswirkungen auf das Verdrängungspotential habe, weil diese keine über den normalen gesetzlichen Schutz der Mieter hinausgehende rechtliche Wirkung entfalte. Die 10-jährige Kündigungsschutzfrist der Sozialcharta sei mit dem Verkauf der ... Aktien am 27. Mai 2013 angelaufen und würde somit nur noch für knapp über 7 Jahre ab dem heutigen Zeitpunkt gelten und dies auch nur für Mieter, die bereits vor dem 27. Mai 2013 über ein ungekündigtes Mietverhältnis verfügt hätten. Unabhängig davon gelte für den Kündigungsschutz des Mieters § 577a Abs. 2 BGB, wonach in Erhaltungssatzungsgebieten - wie vorliegend - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nrn. 2 oder 3 BGB erst 10 Jahre nach dem Verkauf des aufgeteilten Wohnungseigentums möglich sei. Der erweiterte Kündigungsschutz betreffend Mieter über 60 Jahre und/oder schwerbehinderte Mieter biete bei lebensnaher Betrachtung keinen über § 574 Abs. 2 BGB hinausgehenden Schutz.
Ähnliches gelte für die Bestimmungen der Sozialcharta hinsichtlich des „Ausschlusses von Luxusmodernisierungen“ und der „Einschränkung der Mieterhöhung“ gegenüber den vorhandenen gesetzlichen Regelungen.
Mit Schriftsatz vom 11. April 2016 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin das Schreiben der Beklagten vom 29. Januar 2016 und vertieften im Hinblick auf die Ausführungen der Beklagten ihren bisherigen Vortrag.
Weiterhin legten sie dar, inwieweit nach ihrer Auffassung die Bestimmungen der Sozialcharta über den gesetzlichen Schutz hinausgingen.
Die Verwaltungsstreitsache wurde am 9. Mai 2016 erneut mündlich verhandelt.
Auf das Protokoll dieser mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird verwiesen.
Weiterhin wird hinsichtlich der Einzelheiten des Sachverhalts auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 7. Dezember 2015 und das schriftsätzliche Vorbringen der Beteiligten im Einzelnen verwiesen.
Gründe
Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg.
Der Bescheid der Beklagten vom 16. Juni 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an der streitgegenständlichen Wohnanlage, da gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaurechts (DVWoR) vom 8. Mai 2007 (GVBl. 2007, S. 326) in der Fassung vom 4. Februar 2014 (GVBl. 2014, S. 39) und § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB keine Versagungsgründe gegeben sind (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Da die Genehmigungsfiktion gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 Sätze 2, 3 und 4 BauGB nicht eingetreten ist (I.), war die Beklagte gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB i. V. m. § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB und § 5 DVWoR zu verpflichten, die Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in der beantragten Form zu erteilen (II.).
Aufgrund des Anspruchs der Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bedurfte ein etwaiger Genehmigungsanspruch der Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB für die Gesamtaufteilung der streitgegenständlichen Wohnanlage in der beantragten Form keiner Entscheidung mehr (III.).
I.
Entgegen der Ansicht der Klagepartei ist eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten.
Gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind die Vorschriften des § 22 Abs. 5 Sätze 2 - 5 BauGB entsprechend anzuwenden. Nach § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB ist über die Genehmigung innerhalb 1 Monats nach Eingang des Antrages bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrages in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um 3 Monate (§ 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB). Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird (§ 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB).
Der Genehmigungsantrag für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum am streitgegenständlichen Anwesen datierte auf den 27. Februar 2014 und ist am 28. Februar 2014 bei der Beklagten eingegangen (Eingangsstempel). Die Einmonatsfrist des § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB begann demnach am 1. März 2014 zu laufen und endete am 31. März 2014 Art. 31 Abs. 1 BayVwVfG, §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1 BGB). § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB entsprechend hat die Beklagte vor Ablauf dieser Monatsfrist unter dem 20. März 2014 (mit PZU am 22.3.2014 an die Rechtsvorgängerin der Klägerin zugestellt) die Frist bis zum 9. Mai 2014 verlängert. Soweit die Beklagte im Bescheid vom 20. März 2014 über dem Betreff die Erhaltungssatzung „...straße und ...platz“ zitiert hat, ist dies unschädlich, da im Betreff das streitgegenständliche Anwesen richtig benannt wurde und auch tatsächlich im Erhaltungssatzungsgebiet - wenn auch „...“ - liegt. Die Falschbezeichnung war daher nicht geeignet die Bestimmtheit des Bescheides in Frage zu stellen. Die Fristverlängerung im Bescheid vom 20. März 2014 steht mit § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB in Einklang. Dies gilt auch für die weitere Fristverlängerung mit Zwischenbescheid vom 29. April 2014 (Zustellung mit PZU an die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 7.5.2014), in dem die Frist bis zum 20. Juni 2014 verlängert wurde. Die beiden Zwischenbescheide vom 20. März 2014 und 29. April 2014 halten sich im Rahmen der maximalen Bearbeitungsfrist von 4 Monaten ab Eingang des Genehmigungsantrages. Da diese Frist durch die Bearbeitungsdauer von 3 Monaten und 3 Wochen nicht ausgeschöpft wurde und die Zwischenbescheide jeweils vor Ablauf der zunächst gesetzten Bearbeitungsfrist erlassen worden sind, ist keine Fiktion eingetreten. Die genannten gesetzlichen Vorschriften schließen den Erlass eines zweiten Zwischenbescheides nicht aus; vielmehr wird hier entscheidend auf die Höchstdauer der Bearbeitungsfrist von 4 Monaten abgestellt. Der Einwand der Klägerin hinsichtlich der fehlenden zeitlichen Transparenz des Fristenlaufs führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit die Beklagte in dem ersten Zwischenbescheid vom 20. März 2014 das Antragsdatum (27.2.2014) und nicht das Eingangsdatum (28.2.2014) benannt hat, führt dies zu keiner, von der Klägerin insoweit beanstandeten, mangelnden Zeittransparenz, da die Beklagte hierdurch allenfalls die ihr zustehende Monatsfrist nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB bzw. die maximale Bearbeitungsfrist von 4 Monaten nach § 22 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB entsprechend verkürzt hätte. Da sowohl der erste Zwischenbescheid vom 20. März 2014 eindeutig vor Ablauf der Einmonatsfrist ergangen ist, da diese nicht vor dem Ablauf eines Monats ab dem Datum des Antrages enden konnte und dies entsprechend für die maximale viermonatige Bearbeitungsfrist galt, ist eine Rechtsverletzung der Klägerin insoweit nicht ersichtlich. Die Klägerin konnte anhand der gesetzten Verlängerungsfristen ohne weiteres erkennen, dass die Viermonatsfrist im Hinblick auf ihren auf den 27. Februar 2016 datierten Antrag zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides bzw. dessen Zustellung (16.6.2014 - Empfangsbekenntnis v. 17.6.2014) nicht überschritten sein konnte.
Die Bescheide wurden auch jeweils an den richtigen Adressaten zugestellt. Soweit die Zwischenbescheide vom 20. März 2014 und vom 29. April 2014 an die ... AG zugestellt wurden, ist dies nicht zu beanstanden, da der Beklagten erst mit Schreiben vom 27. Mai 2014 (Eingang 3.6.2014) mitgeteilt wurde, dass die Klägerin insoweit als neue Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnanlage Rechtsnachfolgerin der ... AG geworden ist und auch das Verfahren an deren Stelle fortsetzen wolle. Folgerichtig wurde auch der Ablehnungsbescheid vom 16. Juni 2014 nunmehr an die Klägerin adressiert und dieser zugestellt.
Die Ausschöpfung der Viermonatsfrist des § 22 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB ist vorliegend ebenfalls nicht zu beanstanden.
Zum einen wurden mit dem ersten Zwischenbescheid vom 20. März 2014 noch Unterlagen nachgefordert, die die Beklagte zur Bearbeitung des Antrages für notwendig erachtete. Die hier geforderten Unterlagen waren nach Auffassung des Gerichts auch zur Bearbeitung einer Genehmigung - jedenfalls nach dem Genehmigungstatbestand gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB - notwendig; für die geforderte Abgeschlossenheitsbescheinigung mit den zugehörigen Aufteilungsplänen gilt dies auch für einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Abgesehen davon ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beklagte sich mit zwei Genehmigungstatbeständen, nämlich nach § 172 Abs. 4 Satz 1 und Satz 3 Nr. 4 BauGB auseinandersetzen musste, deren Prüfung sowohl tatsächlich als auch rechtlich einen erheblichen Schwierigkeitsgrad aufweist und bei denen aufgrund der Neueinführung der Vorschrift des § 5 DVWoR zum 1. März 2014 auch nicht auf bereits bestehende Erkenntnisse zurückgegriffen werden konnte.
Im Hinblick darauf erscheint dem Gericht die Ausschöpfung der maximalen Bearbeitungsfrist von 4 Monaten nicht unangemessen.
Die Genehmigungsfiktion ist auch nicht deshalb eingetreten, weil - wie die Klägerin meint - die Frist nicht zweimal verlängert werden durfte, da hier zumindest ergänzend Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG zur Anwendung komme. Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG bestimmt, dass die Entscheidungsfrist für eine beantragte Genehmigung nach Art. 42a Abs. 1 BayVwVfG 3 Monate beträgt, soweit durch Rechtsvorschrift nichts Abweichendes bestimmt ist. Sie beginnt mit Eingang der vollständigen Unterlagen und kann einmal angemessen verlängert werden, wenn dies wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit gerechtfertigt ist. Anders als in § 22 Abs. 5 Sätze 3 und 4 BauGB beschränkt sich die maximale Bearbeitungsfrist hier nicht auf 4 Monate. Allerdings kann - insoweit auch anders als § 22 Abs. 5 Sätze 2 und 3 BauGB - die Frist nur einmal verlängert werden: Die in Art. 42a BayVwVfG geregelten allgemeinen Grundsätze gelten jedoch nur, wenn die Genehmigungsfiktion fachgesetzlich angeordnet und soweit dort nichts Abweichendes geregelt ist (vgl. BT-Drs. 16/10493, S. 13 und OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 28.3.2011 - OVG 2 S 79.10 - juris). Da insoweit § 22 Abs. 5 Sätze 3 und 4 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift mit abweichender Regelung Art. 42a BayVwVfG verdrängt, konnte trotz zweimaliger Verlängerung der Bearbeitungsfrist keine Genehmigungsfiktion eintreten.
Abgesehen davon wäre eine solche Genehmigungsfiktion auch bei Anwendung des Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG nicht eingetreten, da die Dreimonatsfrist des Art. 42a Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG nach dessen Satz 2 erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen beginnt. Diese waren aber zum Zeitpunkt des Erlasses des ersten Zwischenbescheides am 20. März 2014 noch nicht vollständig vorgelegt (s. oben). Somit hat die Beklagte rechtlich im Sinne des Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG die Bearbeitungsfrist auch nur einmal verlängert.
Eine Genehmigungsfiktion kann somit unter keinem denkbaren Gesichtspunkt eingetreten sein.
II.
Die Klägerin hat einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 i.V.m 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, da die streitgegenständliche Begründung von Wohnungs- und Teileigentum weder eine unmittelbare noch eine mittelbare Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungssatzungsgebiet zu schützende Wohnbevölkerung hat und die Versagung vorliegend nicht mit den Grundsätzen des Art. 14 Grundgesetz (GG) in Einklang steht.
Die Bayerische Landesregierung hat von der Ermächtigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch gemacht und in § 5 der DVWoR (Änderung v. 4.2.2014, GVBl. 2014, S. 39 mit Wirkung zum 1.3.2014) bestimmt, dass für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes - WEG) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, auf die Dauer von 5 Jahren nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.
Der streitgegenständliche Gebäudekomplex befindet sich im Gebiet der Erhaltungssatzung „...“ vom 26. Oktober 2011 (B.v. 5.10.2011), die am 31. Oktober 2011 im Amtsblatt der Beklagten (MüABl Nr. 30, S. 313) veröffentlicht wurde und am 1. November 2011 in Kraft getreten ist:
1. Anders als die Klagepartei geht das Gericht auch von der Wirksamkeit dieser Erhaltungssatzung aus.
Formelle Mängel sind nicht erkennbar und wurden auch nicht dargetan.
Grundlage einer solchen Satzung ist, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden und die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden soll. Da an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Milieuschutzsatzung gewahrt werden soll, vom Gesetz keine besonderen Anforderungen gestellt werden, ist deshalb schutzwürdig ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 - 4 C 2/97; NVwZ 1998, 503- juris; BayVGH, U.v. 18.4.2005 - 2 N 02.2981 - juris).
Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn wegen eines sich im Satzungsgebiet abzeichnenden Potentials zur baulichen Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwächeren Bewohnern die Gefahr einer unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung besteht (vgl. BayVGH, U.v. 5.8.1994 - 2 N 91.2476, BRS Nr. 56, S. 645 ff.).
Die Methodik zur Feststellung des einerseits vorhandenen Potentials zur baulichen Aufwertung und andererseits der Bevölkerungsstruktur, deren Verbleib im entsprechenden Gebiet gefährdet ist bzw. sein könnte, mittels Festlegung von Indikatoren, die in Bezug zu ihrem Vorhandensein im gesamten Stadtgebiet gesetzt werden, ist nicht zu beanstanden; vielmehr wurde diese von der Beklagten seit Jahrzehnten beim Erlass bzw. der Verlängerung von Erhaltungssatzungen angewandte Untersuchungspraxis mehrfach vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof als rechtens bestätigt (vgl.
Soweit die Beklagte zwischenzeitlich bei den Verdrängungsindikatoren Veränderungen vorgenommen hat, ist dies ebenfalls rechtlich unbedenklich, da hiermit auch veränderten gesellschaftlichen Strukturen angemessen Rechnung getragen wird. In Hinblick auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH U.v. 18.04.2005 -2 N 02.2981 a. a. O.) ist auch bei den den Untersuchungen zugrunde liegenden Daten die erforderliche Aktualität noch gegeben.
Zwar stellen die von der Beklagten in der Erhaltungsatzung „...“ verwendeten Aufwertungsindikatoren:
- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden vor 1949 erbaut in Prozent
- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden zwischen 1949 und 1968 errichtet
- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden zwischen 1969 und 1978 errichtet
ein relativ grobes Raster dar, da allein der Errichtungszeitpunkt von Gebäuden über ihren aktuellen baulichen Zustand und Ausstattungsstandard im Einzelnen keinen Aufschluss gibt. Vielmehr können diese nur unter Berücksichtigung der Umbau- und/oder Modernisierungsmaßnahmen, denen die Gebäude seit ihrer Errichtung unterworfen wurden, konkret festgestellt werden.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof akzeptiert allerdings als relevantes Strukturmerkmal das Vorhandensein eines hohen Anteils älterer Gebäude mit den entsprechend niedrigen Mieten und schreibt diesen grundsätzlich eine Tendenz zur Aufwertung des Gebäudebestandes durch Modernisierungsmaßnahmen zu.
Auch nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist dieses Strukturmerkmal zur Erfassung des Aufwertungspotentials auch ohne Berücksichtigung des baulichen Zustandes der Einzelgebäude geeignet, da im Vergleich zu Gebieten mit anderer Gebäudealtersstruktur grundsätzlich ein erhöhtes Aufwertungspotential angenommen werden kann.
Auch kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Aufwertungsindikator „Gebäudealter“ in eine Gesamtbetrachtung mit weiteren Aufwertungsindikatoren eingebracht wird. Die Beklagte muss bei der Festlegung des Gebietes nicht den aktuellen baulichen Zustand der Gebäude berücksichtigen, zumal dies gegebenenfalls zur Zersplitterung und entsprechenden Unübersichtlichkeit des Umgriffs des Satzungsgebietes führen könnte. Einen - von der Klagepartei behaupteten - willkürlichen Einbezug des streitgegenständlichen Gebäudekomplexes kann das Gericht nicht erkennen. Dieser liegt zwar in dem südlichen, relativ schmal geratenen Ausläufer des Gesamtumgriffs. Abgesehen davon, dass dieser Umgriff bereits seit 2001 besteht, lässt er sich auch dadurch erklären, das im Osten ein weitläufiger Krankenhauskomplex und im Westen eine große unbebaute Fläche angrenzt.
Eine Berücksichtigung des konkreten baulichen Zustandes ist aufgrund der Zweistufigkeit des Genehmigungsverfahrens nach § 172 BauGB daher grundsätzlich weder bei dem Ansatz der Aufwertungsindikatoren, noch beim Satzungsumgriff geboten. Vielmehr sind - weil es für die Rechtmäßigkeit einer Erhaltungssatzung nicht darauf ankommt, ob für ein einzelnes Grundstück die Voraussetzungen zum Satzungserlass gegeben sind - auf der zweiten Stufe der Prüfung des präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt die aktuellen Gegebenheiten des Einzelgrundstücks in den Blick zu nehmen (vgl. BayVGH, U.v. 5.8.1994 - a. a. O. und U.v. 18.4.2005 - a. a. O.). Diese Prüfung im Rahmen der zweiten Stufe ist auch ausreichend, da für das einzelne Grundstück mit dem Erlass der Erhaltungssatzung und dessen Einbezug in das Satzungsgebiet noch keine verbindliche Nutzungsregelung verbunden ist. Diese vollzieht sich erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens, nämlich bei der Entscheidung über einen das einzelne Grundstück betreffenden Genehmigungsantrag.
2. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt, dass in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (U.v. 18.6.1997 - 4 C 2/97 - juris) folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde.
Anders als bei Erlass der Erhaltungssatzung genügt bei der Prüfung der Genehmigungsversagung nicht das allgemeine Verdrängungspotential, sondern es muss der konkrete Einzelfall aufgrund einer Prognoseentscheidung im Hinblick auf die künftige Entwicklung geprüft werden (vgl. insoweit auch BayVGH, U.v. 2.4.1996 - a. a. O.).
Eine solche Einzelfallprüfung hat die Beklagte - was sie auf S. 8 des Schriftsatzes vom 29. Januar 2016 (unter 4.2 zweiter Absatz) auch einräumt - nicht vorgenommen. Im Hinblick auf die von der Rechtsprechung geforderte Zweistufigkeit des Genehmigungsverfahrens nach § 172 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. mit § 172 Abs. 1 Nr. 2 und Satz 4 BauGB, bei dessen erster Stufe (Erlass der Erhaltungssatzung) das allgemeine Erhaltungsziel nicht bei jedem einzelnen im Erhaltungssatzungsgebiet liegenden Grundstück gegeben sein muss, lässt sich die Versagung der Genehmigung nicht mit einer pauschal angenommenen Vorbildwirkung einer bestimmten Art von Maßnahmen begründen.
Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 18. Juni 1997 („Loggia-Entscheidung“ - 4 C 2/97 - juris) ausgeführt, dass es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend sei, ob durch die konkrete Baumaßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Vielmehr reiche es aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet sei, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Dementsprechend war für den dem Urteil zugrunde liegenden Fall nicht entscheidend, ob ein Leerstand der Wohnung oder das Einverständnis des aktuellen Mieters vorlag, da eine einzelne Baumaßnahme innerhalb eines größeren Satzungsgebietes kaum jemals zu einer städtebaulich in das Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen würde. Es komme hiernach vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sei, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich ziehe. Allerdings sei die Verdrängungsgefahr aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung auf der Basis der differenzierten Betrachtung der Einzelmaßnahme zu ermitteln.
Eine differenzierte Prognoseentscheidung im Hinblick auf die Maßnahme (Begründung von Wohnungs- und Teileigentum) im Kontext der Gesamtumstände hat die Beklagte nicht getroffen.
Vielmehr hat sie sich auf den Standpunkt gestellt, dass sich - weil der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich eine Vorbildwirkung zukommt - eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den Gesamtumständen des Einzelfalles erübrigt.
Ein derartiger Rechtsstandpunkt geht über den Inhalt der so genannten „Loggia-Entscheidung“ hinaus und konterkariert vor allem das von der Rechtsprechung entwickelte Zweistufen-System. Das bloße Abstellen auf eine generelle Vorbildwirkung einer bestimmten Art von Maßnahmen - auch auf der Ebene der zweiten Stufe - hat praktisch den Ausschluss der Erteilung von Genehmigungen nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zur Folge.
Eine solche Handhabung würde schon nicht einem generellen Verbot mit Befreiungs- und Ausnahmemöglichkeit gerecht, geschweige denn einem hier vorliegenden präventiven Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.
2.1 Die Zugrundelegung der abstrakten Aufwertungsindikatoren im Rahmen der Erhaltungssatzungserlasses erfordert nach der „ZweiStufen-Theorie“ eine differenzierte Auseinandersetzung mit dem Aufwertungspotential des betroffenen Anwesens.
Die Beklagte hat sich weder im streitgegenständlichen Bescheid mit dem Aufwertungspotential des streitgegenständlichen Gebäudekomplexes auseinandergesetzt, noch hat sie im Antwortschreiben vom 29. Januar 2016 in Beantwortung der gerichtlichen Anfrage vom 21. Dezember 2015 (hier wurde unter Ziff. 4.1 das konkrete Aufwertungspotential nachgefragt) Ausführungen hierzu gemacht.
Das Gericht kann daher nur davon ausgehen, dass die Erklärungen der Klagepartei zu den umfassenden Modernisierungen in den Jahren 2005 und 2006 mit der Folge, dass dem streitgegenständlichen Anwesen aktuell kein Aufwertungspotential mehr zuzuschreiben ist, von der Beklagten nicht bestritten werden und den Tatsachen entsprechen.
2.2 Entgegen der Ansicht der Beklagten ist auch das Verdrängungspotential der zur Genehmigung beantragten Maßnahme in Bezug auf den streitgegenständlichen Gebäudekomplex zu beurteilen.
Bei der Verdrängungsgefahr ist zu hinterfragen, ob - sollte durch die Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum den Mietern des streitgegenständlichen Anwesens der Verlust ihrer Wohnungen drohen - bereits hierdurch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen gefährdet wird. Soweit dies aufgrund einer mangelnden Gewichtigkeit in Bezug auf das Erhaltungssatzungsgebiet zu verneinen wäre, ist nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
2.2.1 Eine potentielle Verdrängung von 36 Mietparteien kann - wenn auch in sehr geringem Maße - Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben.
Allerdings besteht bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Anwesen aufgrund der Sozialcharta der Klägerin keine konkrete Verdrängungsgefahr.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Schutz der Mieter durch die Sozialcharta dem Kündigungsschutz der einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht nur allenfalls gleichwertig.
Die Verpflichtungen der Sozialcharta sind sowohl für die Klägerin als auch für etwaige Käufer der Wohnungen bindend, weil diese unter Vermeidung hoher Vertragsstrafen in den notariellen Kaufverträgen an die Käufer weiterzugeben sind. Im Hinblick auf die detaillierten Festlegungen der Weitergabe-, Einhaltungs- und auch Überwachungsverpflichtungen - die jeweils hoch vertragsstrafenbewehrt sind - hat das Gericht keine Zweifel daran, dass die Bestimmungen auch umgesetzt werden; auch die Beklagte hat insoweit keinerlei Bedenken geäußert.
Nach den Bestimmungen der Sozialcharta besteht bis zum 27. Mai 2023 ein Schutz aller Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen zum Zwecke der besseren wirtschaftlichen Verwertung. Damit geht dieser Schutz zeitlich über den Kündigungsschutz des § 577a Abs. 1 BGB nach Umwandlung und auch über den des Umwandlungsverbotes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR hinaus.
Zwar betreffen der Kündigungsschutz nach Umwandlung einerseits und das Umwandlungsverbot andererseits zwei verschiedene Rechtsvorgänge. Sowohl das Kündigungsverbot als auch das Umwandlungsverbot dienen letztlich aber demselben Zweck, nämlich die Mieter vor dem Verlust der Wohnung zu schützen.
Zwar soll dem Umwandlungsverbot - im Gegensatz zu den Kündigungsschutzregeln - keine Mieterschutzfunktion zukommen, sondern es soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen bewahren. Allerdings ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ohne den Schutz der Mieter, aus denen - jedenfalls die gefährdete - Wohnbevölkerung besteht, nicht denkbar.
Dies räumt auch das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O. - juris Rn. 18) ein, indem dort ausgeführt wird, dass die Erhaltungssatzung als städtebauliches Element - und dementsprechend auch die hieraus resultierenden Einschränkungen - jedenfalls nicht unmittelbar dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeinen und längerfristigen Ziel dient, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Das Schutzziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung kann aber nur erreicht werden, wenn verhindert wird, dass die ansässigen Mieter ihre Wohnungen verlieren, weshalb deren Schutz eine maßgebliche Rolle bei dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zukommt.
Der Umstand, dass der bayerische Verordnungsgeber mit § 1 Abs. 2 Wohngebieteverordnung (WoGeV) vom 10. November 2015 (GVBl. 2015, S. 398) von der Ermächtigung des § 577a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht hat und in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist - wozu nach der Anlage der genannten Verordnung auch... gehört - die Frist des § 577a Abs. 1 BGB von 3 Jahren auf 10 Jahre verlängert hat, vermag den Schutz durch die Sozialcharta - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht zu relativieren.
Vielmehr wird hierdurch auch der Schutz der Mieter des streitgegenständlichen Anwesens und in Erhaltungssatzungsgebieten - soweit diese in den nach der Anlage 1 der Verordnung genannten Gemeinden liegen - intensiviert. Dies hat auch Einfluss auf die Beurteilung der Verdrängungsgefahr durch die Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum und kann bei der Einzelfallprüfung nicht außer Acht gelassen werden.
Schließlich weist die Sozialcharta der Klägerin noch einen weiteren Schutzmechanismus auf, der die Kündigung von Mietern über 60 Jahren und/oder mit Schwerbehinderung einschließlich deren Ehe- und Lebenspartnern - wobei deren Alter wiederum keine Rolle spielt - gänzlich ausschließt. Hierbei handelt es sich nach Auffassung des Gerichts um einen per se städtebaulich relevanten Mieterschutz, da hier ein Personenkreis vor dem Verlust der Wohnung geschützt wird, der in besonderem Maße auf die in seinem Umfeld vorhandene städtebauliche Infrastruktur angewiesen ist.
Das Gericht folgt nicht der Auffassung der Beklagten, dass der absolute Kündigungsschutz für über 60-jährige Mieter und/oder Mieter mit Schwerbehinderung und jeweils deren Ehe-/Lebenspartnern nicht über den Schutz des § 574 BGB hinausgeht.
Zum einen kann schon der Ausschluss eines Kündigungsrechts nicht mit einem Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung gleichgesetzt werden, da es sich um verschiedene Schutzinstrumente handelt. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Anders als bei dem Schutz vor Kündigung einer bestimmten Personengruppe müssen hier die jeweils betroffenen Mieter im Einzelfall nachweisen, dass die Kündigung für sie eine Härte bedeutet. Allein hierdurch wird offensichtlich, dass das Schutzniveau ein völlig anderes ist.
Im Übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, dass jeder über 60-jährige Mieter entweder aufgrund seiner gesundheitlichen Konstitution und/oder der Schwierigkeit, sich auf dem Mietwohnungsmarkt zu behaupten, eine unzumutbare Härte geltend machen kann.
Auch bedeutet das Vorliegen einer Härte nicht ohne weiteres - anders als beim Schutz durch die Sozialcharta - dass das Mietverhältnis auf Dauer fortgesetzt werden kann bzw. aus Sicht des Vermieters werden muss. Zur Durchsetzung des Widerspruchsrechts nach § 574 BGB bedarf es ferner einer Interessenabwägung, bei der durchaus die Möglichkeit besteht, dass sich die Interessen des Vermieters auch gegen die über die kündigungstypischen Erschwernisse hinausgehenden Belastungen eines Mieters durchsetzen können.
Es ist daher für das Gericht offensichtlich, dass der Kündigungsschutz des genannten Personenkreises durch die Sozialcharta weit über den Schutz hinausgeht, den § 574 BGB eben diesem Personenkreis bietet.
Hieran ändert auch der Einwand der Beklagten, dass der Kündigungsschutz der Sozialcharta nur für Mieter gelte, die am Vollzugstag - 27. Mai 2013 - die Voraussetzungen erfüllen, nichts. Gerade Erhaltungssatzungsgebiete dürften eher in geringem Maße von freiwilliger Fluktuation betroffen sein, anderenfalls wären sie nicht schutzwürdig. Soweit vereinzelte Neumieter dem Schutz der Sozialcharta nicht unterfallen, dürfte dies schon auf die Zusammensetzung der Mieterschaft des streitgegenständlichen Anwesens und erst recht auf die Wohnbevölkerung im Erhaltungssatzungsgebiet von vernachlässigbarem Einfluss sein. Abgesehen davon werden diese „Neumieter“ vor entsprechenden Kündigungen durch § 1 Abs. 2 WoGeV geschützt. Im Übrigen weist auch § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB nicht den Perfektionsgrad bezüglich des Schutzes der Mieter vor Verlust ihrer Wohnungen auf, wie ihn die Beklagte offensichtlich fordert. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB beschränkt den kaufberechtigten Personenkreis nicht auf die jeweiligen Mieter der zu verkaufenden Wohnung (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Komm. zum BauGB, § 172 Rn. 199 a) ein, so dass ein Mieter nicht nur eine, sondern mehrere andere Wohnungen erwerben kann. Hierdurch können sich ebenfalls Veränderungen in der Zusammensetzung der Mietergemeinschaft ergeben.
Aufgrund der dargestellten Schutzmechanismen der Sozialcharta, die jedenfalls bis Mai 2023 greifen, ist auszuschließen, dass auch nur einzelne Bestandsmieter des streitgegenständlichen Anwesens bis zu diesem Zeitpunkt einem Verlust der Wohnung ausgesetzt sein könnten. Das Umwandlungsverbot gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR ist an die Geltungsdauer der Erhaltungssatzung geknüpft und daher - zunächst - auch bis 31. Oktober 2016 befristet.
Eine Verdrängung von Teilen der angestammten Wohnbevölkerung ist daher aufgrund der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum am streitgegenständlichen Anwesen für einen längeren Zeitraum als den, für den die Erhaltungssatzung und das Umwandlungsverbot Geltung beanspruchen können, nicht gegeben. Der angenommenen Verdrängungsgefahr durch Umwandlung liegt - die grundsätzlich sicherlich zutreffende - Überlegung zugrunde, dass Einzeleigentümer von Wohnungen eher in der Lage sind, Eigenbedarf und/oder bessere wirtschaftliche Verwendung als Kündigungsgrund geltend zu machen, als ein Eigentümer von Wohnungen eines einheitlichen, nicht aufgeteilten Gebäudekomplexes. Diese, das Umwandlungsverbot rechtfertigende Überlegung trifft allerdings nicht - mehr - zu, wenn der oder die Käufer der - umgewandelten - Eigentumswohnungen aufgrund vertraglich bindender und auch sonstiger rechtlicher Schutzmechanismen nicht - mehr - in der Position sind, derartige Kündigungen durchzusetzen. Soweit die Situation für die Bestandsmieter - und damit auch der Teil der im Erhaltungssatzungsgebiet angestammten Bevölkerung, die von dem Kündigungsverbot betroffen ist - durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nicht verschlechtert werden kann, fehlt der rechtfertigende Grund für die Versagung der Genehmigung.
So liegt der Fall hier.
Für keinen der Bestandsmieter des streitgegenständlichen Anwesens besteht - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen vor oder nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen - die Gefahr bis 2023, die Wohnung durch Kündigung zu verlieren, soweit nicht - insoweit unbeachtliche - Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen. Etwaige Kündigungsmöglichkeiten nach diesem Zeitraum sind aufgrund der ohnehin kürzeren Geltungsdauer der Erhaltungssatzung - die insoweit Grundlage des Umwandlungsverbotes ist - nicht zu berücksichtigen. Die Versagung eines Anspruchs kann nur auf der Basis des aktuellen Rechts erfolgen und nicht im Hinblick auf eine vermutete, zukünftige Rechtslage. Die Verlängerung der Erhaltungssatzung bzw. deren Neuerlass nach Ablauf der Geltungsdauer der vorangegangenen erfolgt nicht automatisch, sondern kann nur aufgrund einer Prüfung der Voraussetzungen für den (Neu-)Erlass einer Erhaltungssatzung erfolgen. Daher kann zum Zeitpunkt der Beurteilung der Versagung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht die Weitergeltung der Erhaltungssatzung in ihrer aktuellen Form über ihre Geltungsdauer hinaus unterstellt werden. Dies gilt umso mehr, als bei der Erhaltungssatzung „...“ vom 5. Oktober 2011 die entsprechenden Untersuchungen zu dem Ergebnis geführt haben, dass im Erhaltungssatzungsgebiet nur ein durchschnittliches Verdrängungspotential gegeben ist. Von einer Prognosesicherheit hinsichtlich eines Neuerlasses kann daher - unabhängig davon, dass eine solche Prognose nicht zur Grundlage der streitgegenständlichen Genehmigung gemacht werden kann - ohnehin nicht die Rede sein.
2.2.2 Die Erklärung der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 9. Mai 2016, dass es nach der Lebenserfahrung nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen häufiger zu Mieterhöhungen komme, bewegt sich nach Auffassung des Gerichts im spekulativen Bereich, zumal hierfür keinerlei Belege erbracht worden sind.
Es ist nicht ersichtlich, weshalb Einzeleigentümer einer oder auch mehrerer Eigentumswohnungen eher die maximal mögliche Miete durchzusetzen versuchen, als der oder die Eigentümer eines größeren Mietwohnungskomplexes. Vielmehr dürfte dem Einzeleigentümer die Durchsetzung einer Mieterhöhung eher schwerer fallen, da dieser bei der vorauszusehenden Auseinandersetzung mit dem Mieter auf sich allein gestellt ist. Hinter dem Eigentümer eines Mietwohnungskomplexes steht dagegen in der Regel ein größerer Verwaltungsapparat mit den entsprechenden Fachleuten. Hierbei kann in der Regel sowohl auf ein besseres Knowhow als auch auf höhere finanzielle Ressourcen zur Durchsetzung der Mieterhöhungsansprüche zurückgegriffen werden. Dies gilt umso mehr, wenn es sich bei einem solchen Eigentümer um eine Wohnungsbaugesellschaft handelt, die schon gegenüber ihren Gesellschaftern zur Gewinnmaximierung verpflichtet ist.
In Hinblick auf diese, für die Erhaltung der Mietergemeinschaft als Teil der betroffenen Wohnbevölkerung wirksamen Schutzmechanismen, kommt es nicht darauf an, ob die in der Sozialcharta zusätzlich festgeschriebenen Bestimmungen bezüglich des Ausschlusses von Luxusmodernisierungen (Ziff. 2.3) und Mieterhöhungen (Ziff. 2.4) über den gesetzlichen Schutz hinausgehen.
2.3 Entgegen der Auffassung der Beklagten lässt sich die Versagung der Genehmigung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR auch nicht mit einer Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund einer entsprechenden Vorbildwirkung rechtfertigen.
Zwar stellte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O.) hinsichtlich der Frage, ob der genehmigungspflichtigen Maßnahme eine solche Wirkung zugeordnet werden kann, auf deren generelle Geeignetheit im Sinne einer Vorbildwirkung ab, da die seinerzeit zu beurteilende Baumaßnahme - Einbau einer Loggia - innerhalb eines größeren Satzungsgebiets kaum jemals unmittelbar zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen würde.
Anders als eine bauliche Einzelmaßnahme, die allenfalls für den betroffenen Mieter Auswirkungen hat, aber schon im Hinblick auf die Zusammensetzung der Bewohner des betroffenen Gebäudes von untergeordneter Bedeutung ist, wird von der Begründung von Wohnungseigentum die gesamte Mietergemeinschaft erfasst, die jedenfalls bei größeren Gebäudekomplexen bei der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durchaus eine Rolle spielen kann. Insoweit ist der hier zur Genehmigung gestellte Lebenssachverhalt mit dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im genannten Urteil zugrunde liegenden schon nicht ohne weiteres vergleichbar.
Selbst wenn man von einer Vergleichbarkeit im Hinblick auf die Vorbildwirkung ausgehen wollte, ist hier die streitgegenständliche Einzelmaßnahme zu beurteilen und nicht - wie dies durch die Beklagte geschehen ist - die Art der Maßnahme im Allgemeinen. Dies wird den Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O.) nicht gerecht. Vielmehr hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass es darauf ankomme, „ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht“. Daher muss die einzelne Maßnahme eine entsprechende Vorbildwirkung entfalten. Vorbildwirkung bedeutet, dass sich einer oder mehrere Antragsteller/Bauherren auf eine verwirklichte Maßnahme mit dem Anspruch auf Gleichbehandlung berufen können.
Eine entsprechende Gleichbehandlung muss nicht erfolgen, wenn unterschiedliche Auswirkungen zu erwarten sind. Dementsprechend kann sich die Vorbildwirkung nicht an einer ihrer speziellen Ausgestaltung entkleideten und aus dem Kontext genommenen Maßnahme orientieren. Auch die bloße grundsätzliche Gleichartigkeit von Maßnahmen reicht nicht für eine Bezugsfallwirkung aus, zumal der Begriff der Gleichartigkeit auch vom Abstrahierungsgrad abhängig ist. Für eine Berufung auf einen - zum Tragen kommenden - Bezugsfall kann die Vergleichbarkeit nicht nur an Hand eines möglicherweise weit gefassten Oberbegriffs - z. B. bauliche Maßnahme - und/oder der abstrakten Fallkonstellation bemessen werden, sondern nur an Hand des konkreten Einzelfalls.
Da die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Anwesen sowohl den Bestimmungen der Sozialcharta als auch der des § 2 Abs. 1 WoGeV i. V. m. § 177 a Abs. 2 BGB unterworfen ist, bedeutet sie - wie oben ausführlich unter Ziffer II. 2.2.1 dargestellt - langfristig keine Verdrängungsgefahr für die Mieterschaft des streitgegenständlichen Anwesens. Dies gilt gleichermaßen für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum andernorts im Erhaltungssatzungsgebiet - oder auch darüber hinaus - soweit diese den gleichen Beschränkungen unterworfen ist.
Die hier zu genehmigende Maßnahme ist daher aufgrund ihrer Vorbildwirkung gerade nicht geeignet, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich ziehen kann. Sie ist vielmehr so gestaltet, dass die betroffene Mieterschaft vor dem Verlust ihrer Wohnungen geschützt ist. In dieser Ausgestaltung und unter den hier geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen gilt dies auch für andere vergleichbare Fälle der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Die streitgegenständliche Maßnahme führt nicht zur Verdrängung der betroffenen Mieterschaft, weshalb sie auch keine negativen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann. Aus diesem Grund kann die Genehmigung nicht mit der Berufung auf eine abstrakte Vorbildwirkung versagt werden.
2.3.2Die von der Beklagten vorgenommene Analogie zur Vorbildwirkung bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Fremdenverkehrsgebieten ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht zielführend, da insoweit völlig verschiedene städtebauliche Ziele im Raum stehen, die durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auch entsprechend unterschiedlich beeinflusst werden.
In Fremdenverkehrsgebieten soll der entsprechende Wohnraum dem Fremdenverkehr zur Verfügung stehen. Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum beinhaltet hier in der Tat die Gefahr, dass eine Eigentumswohnung zweckentfremdet und als Zweitwohnung genutzt wird. Diese Gefahr besteht bei einer nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilten Ferienwohnanlage in deutlich geringerem Maße, da dies eine relativ unwirtschaftliche Daueranmietung voraussetzen würde. Der Anreiz, eine Eigentumswohnung, die in der Regel gleichzeitig als Kapitalanlage und/oder auch zukünftiger Alterswohnsitz dient, als Zweitwohnung unter Ausschluss der Fremdvermietung zu Ferienwohnzwecken zu nutzen, ist ungleich größer als zu diesem Zweck eine Ferienwohnung dauerhaft zu mieten. Vor allem besteht hier durch die Vorbildwirkung die Gefahr der Umwandlung eines Fremdenverkehrsgebiets in ein Zweitwohnungsgebiet (sog. „Rolladensiedlung“, vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 - 4 C 12.94 - juris), da die seltener genutzten Zweitwohnungen einen gewissen Verödungseffekt haben, der der Umgebung Attraktivität entzieht, was wiederum weitere Begehrlichkeiten hinsichtlich der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wecken dürfte.
Damit sind die Gefahren für die städtebaulichen Ziele in Fremdenverkehrsgebieten bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum einerseits und der in Erhaltungssatzungsgebieten andererseits nicht vergleichbar, ganz abgesehen davon, dass für die städtebaulichen Ziele im vorliegenden Fall Schutzmechanismen (s. Ziff. II. 2.1 und Ziff. II. 2.2) vorhanden sind.
2.4 Die ausschließlich auf einer abstrakten Vorbildwirkung beruhende Versagung der streitgegenständlichen Genehmigung steht auch mit Art. 14 Grundgesetz (GG) nicht im Einklang.
§ 172 Abs. 1 und 4 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks bzw. der hierauf befindlichen Wohngebäude. Sie bestimmen also nur Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Allerdings ist hierbei der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG Rechnung zu tragen (BVerwG, B.v. 18.7.1997 - 4 BN 5/97, NVwZ-RR 1998, 225 - 229). Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die Privatnützigkeit - also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll - als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (BVerfG, B.v, 2.3.1999 - 1 BvL 7/91, BVerfGE 100, 249 - 263; BVerfG, B.v. 30.11.1988 - 1 BvR 1301/84, BVerfGE 79, 174/198; BVerfG, B.v. 23.9.1992 - 1 BvL 15/85 und 1 BvL 36/87
Ebenso wie das Ermessen des Gesetzgebers beim Erlass inhalts- und schrankenbestimmender eigentumsrechtlicher Regelungen durch das Gebot gerechter Abwägung begrenzt ist, gilt dies auch, soweit beim Vollzug dieser Normen aufgrund der oben genannten Ausgleichsregelungen Spielräume bestehen (st. Rspr. des BVerfG, vgl. zuletzt B.v. 20.2.2008 - 1 BvR 2722/06
Der von der Beklagten praktizierte Vollzug des Erlaubnisvorbehalts des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB steht mit diesen Grundsätzen nicht in Einklang. Das Verbot der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist kein Selbstzweck. Soweit hiervon keine durch das Verbot zu verhindernden Gefahren ausgehen (vgl. oben Ziffer II. 2.1 und Ziffer II. 2.2), ist die Versagung der Genehmigung unverhältnismäßig und verstößt gegen das Übermaßverbot. Das gleiche gilt für das Abstellen auf eine bloße abstrakte Vorbildwirkung der begehrten Maßnahme. Wie unter Ziffer II. 2.3 dargelegt, kann die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Einzelfall keinen Bezugsfall für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Erhaltungssatzungsgebieten im Allgemeinen darstellen, da Gleichbehandlungsansprüche auch nur im Rahmen gleicher Sachverhalte und gleicher rechtlicher Konsequenzen mit Erfolg gestellt und durchgesetzt werden können.
Im Ergebnis führt diese Handhabung der Beklagten zu einem vollständigen Verbot der Begründung von Wohnungseigentum in Erhaltungssatzungsgebieten. Fallgestaltungen, die eine Erlaubnis nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB rechtfertigen würden, sind praktisch nicht mehr vorstellbar, da weder das konkrete Anwesen noch die konkrete Maßnahme in den Blick genommen werden.
III.
Da die Klägerin dementsprechend einen Anspruch auf Genehmigung der begehrten Maßnahme nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat, kann letztlich offen bleiben wie weit der Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB reicht. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung ferner zu erteilen, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Vorliegend ist vor Inkrafttreten des § 5 DVWoR für eine Käuferin für eine Sondereigentumswohneinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil in Höhe von 207/10.000 eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Es stellt sich daher im Zusammenhang mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB die Frage, ob auf der Basis der Teilungserklärung vom 13. Februar 2014 ein Genehmigungsanspruch für alle 36 Sonderwohnungseigentumswohneinheiten verbunden mit den zugehörigen Miteigentumsanteilen oder nur für die Aufteilung in den vormerkungsgesicherten Anspruch, d. h. die Miteigentumsanteile in Höhe von 207/10.000 verbunden mit den Sondereigentumseinheiten Nr. 12 und einem Miteigentumsanteil in Höhe von 9.793/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 1 - Nr. 11 und Nr. 13 - Nr. 36 besteht. Wohnungseigentum für den genannten Miteigentumsanteil verbunden mit dem entsprechenden Sondereigentum kann ohne die Begründung zumindest eines weiteren Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an den restlichen Wohnungen nicht geschaffen werden, da isolierte Miteigentumsanteile nicht möglich sind (Palandt, Komm. zum BGB, 74. Aufl., Rn. 2 zu § 3 WEG).
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist allerdings keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer die Klägerin von der Käuferin des oben genannten Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 12 eine Mitwirkung an der Änderung der Teilungserklärung vom 13. Februar 2013 verlangen könnte. Für die mindestens zu begründenden 2 Miteigentumsanteile bedarf es, auch wenn hierfür die Teilungserklärung zu ändern wäre, keiner Zustimmung der vormerkungsberechtigten Käuferin. Ein Wohnungseigentümer kann eine in seinem Eigentum stehende Einheit ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auch nachträglich aufteilen (BGH, U.v. 27.3.2012 - V ZR 2011/11 und BGH, B.v. 24.11.1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150-156). Entgegen der Ansicht der Klägerin führt die Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts (BayObLG, B.v. 24.6.1993 - 2 Z BR 56/93, NJW-RR 1993,1362-1363) zu keiner anderen Beurteilung, da hier durch die einseitige Änderung auch der Gemeinschaftsordnung ein anderer Sachverhalt zugrunde lag. Vielmehr betont das BayObLG in diesem Zusammenhang ausdrücklich, dass, auch soweit das Wohnungseigentum mit dem Recht eines Dritten belastet ist, dessen Zustimmung hinsichtlich einer Inhaltsänderung unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird.
Dementsprechend kann ein Eigentümer erst recht sein nicht vormerkungsbelastetes Eigentum ohne Mitwirkung des Vormerkungsberechtigten neu aufteilen oder auch wieder zusammenfassen. Daher kann auch eine Änderung der Teilungserklärung ohne Zustimmung der Käuferin vorgenommen werden, soweit sie nicht die vormerkungsbelasteten Miteigentumsanteile betrifft.
Da ein Miteigentumsanteil auch mit mehreren in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheiten verbunden werden kann (Timme, Komm. zum WEG, 2. Aufl. 2014, § 7 Rn. 20; Kammergericht Berlin, B.v. 27.6.1989 - 1 W 2309/89, NJW-RR 1989, 1360 - 1362 - juris), dürfte eine Änderung der Teilungserklärung ohnehin nicht notwendig sein. Die Begründung von Wohnungseigentum wird erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG. Für den Vollzug der Aufteilung nach § 8 WEG im Grundbuch ist die Bewilligung nebst Antrag des aufteilenden Eigentümers gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO nötig und ausreichend (Timme, Beck´scher Online-Kommentar zum WEG, § 8 Rn. 19). Der Eintragungsantrag muss bei einer Teilung gemäß § 8 WEG angeben, welche Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung neben der Aufteilung zum Gegenstand der Grundbucheintragung werden sollen, da nur die zur Eintragung beantragten Bestimmungen nach ihrer Eintragung gegenüber den Rechtsnachfolgern wirken (vgl. Beck´scher Online-Kommentar, a. a. O., Rn. 20). Dementsprechend könnte die Klägerin auf der Basis der vorhandenen Teilungserklärung einen Eintragungsantrag für die Anlegung von zwei Wohnungsgrundbüchern stellen, die jeweils den Miteigentumsanteil der Käuferin verbunden mit der dazugehörigen Sondereigentumseinheit und den restlichen Miteigentumsanteil in Höhe von 9.793/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nrn. 1-11, 13 - 36 beinhaltet.
Insoweit würden die einschlägigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes i. V. m. denen der Grundbuchordnung einer eingeschränkten Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in einer durch eine entsprechende Eintragungsbewilligung modifizierten Form der Teilungserklärung nicht entgegenstehen.
Allerdings ist der Klagepartei zuzugeben, dass ein solcher Vollzug der Teilungserklärung in modifizierter Form die zur Genehmigung gestellte Teilung in ihrem Wesen verändern würde. Dies wäre auch nicht ohne Auswirkung auf die Käuferin, da deren Stellung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft eine andere würde als beim Vollzug der Teilungserklärung in der ursprünglich beabsichtigten Aufteilung. Für eine derartige Auslegung des Anspruchs könnte auch der Gesetzeswortlaut sprechen, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn - und nicht soweit - ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Auch konfrontierte eine enge Auslegung des Genehmigungstatbestandes ausschließlich zugunsten der Käuferin die Verkäuferin mit einer Miteigentumsbildung, die sich gegenüber der beabsichtigten und bereits vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts in die Wege geleiteten Aufteilung als völlig anders darstellen würde. Da die Verkäuferin aufgrund der Vormerkung die Teilung nicht insgesamt rückgängig machen kann, würde die bei einer solchen Auslegung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB eintretende - nicht gewollte - Rechtsfolge für sie eine nicht unerhebliche Belastung darstellen. Dies könnte auch für einen Genehmigungsanspruch auf der Basis der ursprünglichen - vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts - erfolgten Teilungserklärung sprechen. Dies gilt umso mehr, als der Verordnungsgeber die Regelung in § 5 DVWoR ohne eine Übergangsregelung kurzfristig geschaffen und in Kraft gesetzt hat.
IV.
Da die Klägerin aber bereits aufgrund der Vorschrift des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB einen Anspruch auf - uneingeschränkte - Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in der von ihr beabsichtigten Form hat (II.), bedarf es keiner abschließenden Klärung der im Zusammenhang mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB auftretenden Rechtsfragen.
V.
Der Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 180.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht München Urteil, 09. Mai 2016 - M 8 K 14.3087
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Referenzen - Gesetze
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.
(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.
(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.
(2) Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.
(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.
(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.
(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder - 2.
zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Aus dem Flächennutzungsplan können Flächen und sonstige Darstellungen ausgenommen werden, wenn dadurch die nach Satz 1 darzustellenden Grundzüge nicht berührt werden und die Gemeinde beabsichtigt, die Darstellung zu einem späteren Zeitpunkt vorzunehmen; in der Begründung sind die Gründe hierfür darzulegen.
(2) Im Flächennutzungsplan können insbesondere dargestellt werden:
- 1.
die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen), nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) sowie nach dem allgemeinen Maß der baulichen Nutzung; Bauflächen, für die eine zentrale Abwasserbeseitigung nicht vorgesehen ist, sind zu kennzeichnen; - 2.
die Ausstattung des Gemeindegebiets - a)
mit Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs, insbesondere mit der Allgemeinheit dienenden baulichen Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs, wie mit Schulen und Kirchen sowie mit sonstigen kirchlichen, sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Zwecken dienenden Gebäuden und Einrichtungen, sowie mit Flächen für Sport- und Spielanlagen, - b)
mit Anlagen, Einrichtungen und sonstigen Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, insbesondere zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung, - c)
mit Anlagen, Einrichtungen und sonstigen Maßnahmen, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, - d)
mit zentralen Versorgungsbereichen;
- 3.
die Flächen für den überörtlichen Verkehr und für die örtlichen Hauptverkehrszüge; - 4.
die Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung, für Ablagerungen sowie für Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen; - 5.
die Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 6.
die Flächen für Nutzungsbeschränkungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes; - 7.
die Wasserflächen, Häfen und die für die Wasserwirtschaft vorgesehenen Flächen sowie die Flächen, die im Interesse des Hochwasserschutzes und der Regelung des Wasserabflusses freizuhalten sind; - 8.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 9.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 10.
die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft.
(2a) Flächen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans können den Flächen, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden.
(2b) Für die Zwecke des § 35 Absatz 3 Satz 3 oder des § 249 Absatz 2 können sachliche Teilflächennutzungspläne aufgestellt werden; sie können auch für Teile des Gemeindegebiets aufgestellt werden.
(3) Im Flächennutzungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(4) Planungen und sonstige Nutzungsregelungen, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften festgesetzt sind, sowie nach Landesrecht denkmalgeschützte Mehrheiten von baulichen Anlagen sollen nachrichtlich übernommen werden. Sind derartige Festsetzungen in Aussicht genommen, sollen sie im Flächennutzungsplan vermerkt werden.
(4a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Flächennutzungsplan vermerkt werden.
(5) Dem Flächennutzungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.
(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.
(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder - 2.
zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder - 2.
zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
(1) Die Beteiligten können vor dem Verwaltungsgericht den Rechtsstreit selbst führen.
(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vor dem Verwaltungsgericht vertretungsbefugt nur
- 1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen, - 2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und Streitgenossen, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht, - 3.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Abgabenangelegenheiten, - 3a.
Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Angelegenheiten finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, wenn und soweit diese Hilfsprogramme eine Einbeziehung der Genannten als prüfende Dritte vorsehen, - 4.
berufsständische Vereinigungen der Landwirtschaft für ihre Mitglieder, - 5.
Gewerkschaften und Vereinigungen von Arbeitgebern sowie Zusammenschlüsse solcher Verbände für ihre Mitglieder oder für andere Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder, - 6.
Vereinigungen, deren satzungsgemäße Aufgaben die gemeinschaftliche Interessenvertretung, die Beratung und Vertretung der Leistungsempfänger nach dem sozialen Entschädigungsrecht oder der behinderten Menschen wesentlich umfassen und die unter Berücksichtigung von Art und Umfang ihrer Tätigkeit sowie ihres Mitgliederkreises die Gewähr für eine sachkundige Prozessvertretung bieten, für ihre Mitglieder in Angelegenheiten der Kriegsopferfürsorge und des Schwerbehindertenrechts sowie der damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten, - 7.
juristische Personen, deren Anteile sämtlich im wirtschaftlichen Eigentum einer der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Organisationen stehen, wenn die juristische Person ausschließlich die Rechtsberatung und Prozessvertretung dieser Organisation und ihrer Mitglieder oder anderer Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder entsprechend deren Satzung durchführt, und wenn die Organisation für die Tätigkeit der Bevollmächtigten haftet.
(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.
(4) Vor dem Bundesverwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht oder einem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind nur die in Absatz 2 Satz 1 bezeichneten Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 5 bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten juristischen Personen gemäß Absatz 2 Satz 2 Nr. 7 als Bevollmächtigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im Sinne des § 52 Nr. 4 betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärtigen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die in Satz 5 genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Vor dem Oberverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 bezeichneten Personen und Organisationen als Bevollmächtigte zugelassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.
(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören. Ehrenamtliche Richter dürfen, außer in den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 Nr. 1, nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören. Absatz 3 Satz 1 und 2 gilt entsprechend.
(6) Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, sind die Zustellungen oder Mitteilungen des Gerichts an ihn zu richten.
(7) In der Verhandlung können die Beteiligten mit Beiständen erscheinen. Beistand kann sein, wer in Verfahren, in denen die Beteiligten den Rechtsstreit selbst führen können, als Bevollmächtigter zur Vertretung in der Verhandlung befugt ist. Das Gericht kann andere Personen als Beistand zulassen, wenn dies sachdienlich ist und hierfür nach den Umständen des Einzelfalls ein Bedürfnis besteht. Absatz 3 Satz 1 und 3 und Absatz 5 gelten entsprechend. Das von dem Beistand Vorgetragene gilt als von dem Beteiligten vorgebracht, soweit es nicht von diesem sofort widerrufen oder berichtigt wird.
(1) Kammerrechtsbeistände stehen in den nachfolgenden Vorschriften einem Rechtsanwalt gleich:
- 1.
§ 79 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1, § 88 Absatz 2, § 121 Absatz 2 bis 4, § 122 Absatz 1, den §§ 126, 130d und 133 Absatz 2, den §§ 135, 157 und 169 Absatz 2, den §§ 174, 195 und 317 Absatz 5 Satz 2, § 348 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 Buchstabe d, § 397 Absatz 2 und § 702 Absatz 2 Satz 2 der Zivilprozessordnung, - 2.
§ 10 Absatz 2 Satz 1, § 11 Satz 4, § 13 Absatz 4, den §§ 14b und 78 Absatz 2 bis 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, - 3.
§ 11 Absatz 2 Satz 1 und § 46g des Arbeitsgerichtsgesetzes, - 4.
den §§ 65d und 73 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 5 des Sozialgerichtsgesetzes, wenn nicht die Erlaubnis das Sozial- und Sozialversicherungsrecht ausschließt, - 5.
den §§ 55d und 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung, - 6.
den §§ 52d und 62 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung, wenn die Erlaubnis die geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen umfasst.
(2) Registrierte Erlaubnisinhaber stehen im Sinn von § 79 Abs. 2 Satz 1 der Zivilprozessordnung, § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, § 11 Abs. 2 Satz 1 des Arbeitsgerichtsgesetzes, § 73 Abs. 2 Satz 1 des Sozialgerichtsgesetzes, § 67 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung und § 62 Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung einem Rechtsanwalt gleich, soweit ihnen die gerichtliche Vertretung oder das Auftreten in der Verhandlung
- 1.
nach dem Umfang ihrer bisherigen Erlaubnis, - 2.
als Prozessagent durch Anordnung der Justizverwaltung nach § 157 Abs. 3 der Zivilprozessordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung, - 3.
durch eine für die Erteilung der Erlaubnis zum mündlichen Verhandeln vor den Sozialgerichten zuständige Stelle, - 4.
nach § 67 der Verwaltungsgerichtsordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung oder - 5.
nach § 13 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung
(3) Das Gericht weist registrierte Erlaubnisinhaber, soweit sie nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 zur gerichtlichen Vertretung oder zum Auftreten in der Verhandlung befugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann registrierten Erlaubnisinhabern durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung oder das weitere Auftreten in der Verhandlung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.§ 335 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
Personen, die bis zum 9. September 1996 die fachlichen Voraussetzungen für die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft nach § 4 des Rechtsanwaltsgesetzes vom 13. September 1990 (GBl. I Nr. 61 S. 1504) erfüllt haben, stehen in den nachfolgenden Vorschriften einer Person mit Befähigung zum Richteramt gleich:
- 1.
§ 6 Abs. 2 Satz 1 und § 7 Abs. 2 Satz 1 des Rechtsdienstleistungsgesetzes, - 2.
§ 78 Absatz 2 und § 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 der Zivilprozessordnung, - 3.
§ 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, - 4.
§ 11 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 3 des Arbeitsgerichtsgesetzes, - 5.
§ 73 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 3 und 4 des Sozialgerichtsgesetzes, - 6.
§ 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung, - 7.
§ 62 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung, - 8.
§ 97 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Patentgesetzes, - 9.
§ 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Markengesetzes.