Verwaltungsgericht München Urteil, 13. Jan. 2014 - 8 K 13.403

bei uns veröffentlicht am13.01.2014

Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I.

Der Bescheid vom ... Januar 2013 Plan-Nr. ... wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verpflichtet, Frage 1 des Vorbescheidsantrages vom 26. Oktober 2012 positiv zu beantworten und Frage 2 entsprechend der Rechtsauffassung des Gerichts zu verbescheiden.

II.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks ...str. 14, Fl.Nr. .... Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Gebäude bebaut und wird derzeit von der Hochschule für angewandte Wissenschaften sowie einer musisch-kreativen Ganztagsschule genutzt.

Am 26. Oktober 2010 stellte die Klägerin einen Vorbescheidsantrag für eine Nutzungsänderung des Schul- und Hochschulgebäudes in ein Studentenwohnheim. Nach den eingereichten Plänen bzw. der Betriebsbeschreibung sollen vom Erdgeschoss bis einschließlich 4. Obergeschoss 168 Appartements, jeweils mit Bad und Küche entstehen. Die beiden östlichen Eckappartements vom 1. bis einschließlich 4. Obergeschoss sollen als Doppelappartements ausgestaltet werden, so dass das Studentenwohnheim insgesamt über 174 Betten verfügt.

Nach den eingereichten Plänen soll der Erker an der (nordöstlichen) rückwärtigen Gebäudeaußenwand beseitigt werden.

Nach der Betriebsbeschreibung sind 35 Kfz-Stellplätze (1 Stellplatz pro 5 Betten) vorgesehen.

Dem Vorbescheidsantrag war folgender Fragenkatalog beigefügt:

1. Ist eine Nutzungsänderung des bestehenden Schul- und Hochschulgebäudes in ein Studentenheim von der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?

2. Wird eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen des Gebäudebestandes zum Grundstück ...str. ... in Aussicht gestellt?

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:

Von Seiten der Mieter bestehe die Absicht, die bestehenden Mietverhältnisse auslaufen zu lassen. Eine Nachvermietung im Hinblick auf die genehmigte Nutzung erscheine nicht möglich, weshalb aufgrund des nach wie vor bestehenden dringenden Bedarfs an studentischem Wohnen vorgesehen sei, eine solche Nutzung in dem vorhandenen Gebäudebestand unterzubringen. Im relevanten Geviert ...straße/...-Straße/...straße/...straße bestehe bereits eine intensive Wohnbebauung mit einer Vielzahl von Wohneinheiten. Hinzukomme die wohnähnliche Nutzung des Hostels in der ...str. ... Der Freistaat Bayern (..., ...str. ...) habe dem Vorhaben zugestimmt.

Bezüglich Frage 2 wurde vorgetragen, dass bereits der genehmigte Gebäudebestand die Abstandsflächen zum Grundstück ...str. ... nicht einhalte, weshalb im Zuge der Nutzungsänderung eine Abweichung erforderlich sei.

Durch die neue Nutzung träten keine zusätzlichen relevanten Störungen zulasten der Nachbarschaft auf, zumal der Freistaat ... (...str. ...) dem Vorhaben zugestimmt habe.

Mit Vorbescheid vom ... Januar 2013 stellte die Beklagte fest, dass das Vorhaben nicht zulässig sei.

Hinsichtlich der baurechtlichen Grundlagen wurde ausgeführt, dass als nähere Umgebung hier die ...straße von der ...straße bis zur ...straße mit allen angrenzenden Nutzungen gewählt werde. Hinzugenommen werde noch der Bereich zwischen der ...straße und der ...-Straße bis zur östlichen Grenze der ...str. ... und der ...-Str. ... Dieses Gebiet sei durch großflächige Verwaltungs- und Gemeinbedarfsnutzungen - wie ... und ... - geprägt. Es entspräche keinem der in der Baunutzungsverordnung definierten Gebiete; vielmehr handele es sich um eine Gemengelage im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB, die nahezu ausschließlich von Gemeinnutzungen geprägt sei.

Frage 1 wurde mit „Nein“ beantwortet.

Die Nutzung sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Anders als nach § 34 Abs. 2 BauGB sei gemäß § 34 Abs. 1 BauGB aber nicht allein die allgemeine Zulässigkeit eines Vorhabens nach seiner Art im Sinne der Typisierung der Baunutzungsverordnung maßgebend. Vielmehr sei der maßstabsbildende Umgebungsrahmen - wenn keine eindeutige Zuordnung der vorhandenen Nutzungsarten zu einem bestimmten Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung möglich sei - ausgehend von der Bandbreite der in der Umgebung tatsächlich vorhandenen Nutzungsarten zu bestimmen.

Da das planungsrechtlich zu beurteilende Vorhaben nicht in der Bandbreite der die nähere Umgebung tatsächlich prägenden Nutzungsarten liege, füge es sich hier nicht ein. Die prägenden Nutzungsarten seien große Verwaltungsnutzungen, die überwiegend dem Gemeinbedarf dienten. Die einzig vorhandene Wohnnutzung in der ...str. ... habe sich aus einer gemeinnützigen Nutzung mit Bedienstetenwohnungen als Ausreißer entwickelt. Es seien sieben Wohnungen vorhanden, die aber als überwiegend nicht genehmigter Ausreißer zu bewerten seien. Auf dem Lageplan sei klar eine besondere Gebäudestruktur erkennbar. Die großen, eher solitären Bebauungen auf den Grundstücken mit zum Teil geringen Abständen untereinander spiegelten die verschiedenen Gemeinbedarfs- und Verwaltungsnutzungen wieder. Auch das Antragsgrundstück weise eine solche Bebauung mit einem großen Gebäude auf einem relativ kleinen Grundstück mit hoher Versiegelung, das nicht für Wohnnutzungen mit einem entsprechenden Umfeld geeignet erscheine, auf.

Bei einer Einstufung des oben beschriebenen Gebietes als Kerngebiet und somit einer Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB, wäre die allgemeine Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach im Sinne der Typisierung der Baunutzungsverordnung maßgebend. Eine Wohnnutzung sei dann nur ausnahmsweise zulässig; eine solche Ausnahme könne aber aus den oben beschriebenen Gründen nicht erteilt werden.

Die Beantwortung der Frage 2 sei entbehrlich, da die beantragte Nutzung sich nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht einfüge.

Der Bescheid vom ... Januar 2013 wurde der Klägerin am 5. Januar 2013 zugestellt.

Mit einem am gleichen Tage beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 31. Januar 2013 erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage mit dem Antrag,

den Bescheid der Beklagten vom ... Januar 2013 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den beantragten positiven Vorbescheid zu erteilen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, über den Antrag der Klägerin vom 26. Oktober 2012 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.

Mit Schriftsatz vom 27. Mai 2013 führten die Bevollmächtigten der Klägerin zur Begründung der Klage aus:

Die Beklagte habe das Vorbescheidsvorhaben zu Recht hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohnnutzung bewertet. Die von der Beklagten angenommene Gebietsabgrenzung sei jedoch willkürlich. Tatsächlich sei das fragliche Quartier durch die Außengrenzen ...straße/...straße/...straße/... ...straße/...straße zu bilden, soweit man einen großmaßstäblichen Umgriff wähle. Sofern bei einem kleinmaßstäblichen Umgriff noch ein städtebaulich relevantes Quartier gebildet werden könnte, wäre dieses zumindest von der ...straße/...-Straße/...straße/...straße gekennzeichnet. Für eine weitere und willkürliche Grenzziehung in der Mitte dieses Gebietes bestehe kein Anhaltspunkt. Die städtebauliche Situation stelle sich vielmehr als eine Durchmischung von Wohnnutzung mit öffentlicher Nutzung, Gemeinbedarfs-, Verwaltungsnutzung sowie gewerblicher Nutzung dar. In dieser so definierten „näheren Umgebung“ finde sich viel einzelne und auch in größeren Gebäuden zusammengefasste Wohnnutzung. Selbst in dem von der Beklagten willkürlich klein gehaltenen städtebaulichen Umgriff sei mit den Anwesen ...str. ... und ...-Str. ... eine intensive mehrgeschossige Wohnnutzung vorhanden.

Der von der Beklagten herangezogene Begriff des „Ausreißers“ sei rechtsirrig, da es in Gebieten nach § 34 Abs. 1 BauGB im Gegensatz zu der typologieabhängigen Vorschrift des § 34 Abs. 2 BauGB schon begrifflich keine „Ausreißer“ geben könne. Das unmittelbar an das Vorhabengrundstück angrenzende Wohngebäude ...str. ... habe sieben Wohneinheiten und werde seit der Vorkriegszeit als Wohngebäude genutzt. Auch der Freistaat Bayern als nordöstlicher Nachbar (... ...) habe die Nachbarzustimmung gegeben und halte eine wohnliche Nutzung mit Studentenappartements offenbar für gebietskonform.

Mit Schreiben vom 5. Dezember 2013 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die Ausführungen zur Abgrenzung der maßgeblichen Umgebung vertieft. Die von der Beklagten vorgenommene Abgrenzung der maßgeblichen Umgebung trage - anders als die von der Klägerin vorgenommene - der städtebaulichen Situation mit der gegebenen Nutzungsstruktur Rechnung.

Über die baulichen und örtlichen Verhältnisse auf dem Vorhabengrundstück sowie in seiner Umgebung hat die Kammer am 13. Januar 2014 durch die Einnahme eines Augenscheins Beweis erhoben. Auf das Protokoll dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung wird ebenso verwiesen wie auf die Gerichts-, die vorgelegte Behördenakte und das Vorbringen der Beteiligten im Übrigen.

Gründe

Die Klage ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg, da die Beklagte zu verpflichten war, die Frage 1 positiv zu beantworten und die Verbescheidung der Frage 2 letztendlich im Sinne der Klägerin zu erfolgen hat (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor der Einreichung eines Bauantrages auf Antrag des Bauherren zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherren gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung sind, fest. Er entfaltet insoweit während seiner Geltungsdauer - in der Regel 3 Jahre (Art. 71 Satz 2 BayBO) - Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren.

I.

Frage 1

1. Studentenwohnheime sind unstrittig der Wohnnutzung zuzuordnende Anlagen. Der Begriff des „Wohnens“ ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes gekennzeichnet (BVerwG, B. v. 25.3.1996 BauR 1996, 676). Vorliegend sind die 160 Einzelappartements und 8 Doppelappartements - jeweils mit kompletter Ausstattung (Nasszelle, WC, Küche) - für einen Daueraufenthalt mit eigenständiger Haushaltsführung vorgesehen und sollen hierfür ohne zusätzliche Dienstleistungen vermietet werden. Dem ausschließlichen Wohncharakter steht nicht entgegen, dass das Belegungsrecht an einem bestimmten Zweck (Studium) gebunden ist (vgl. BayVGH, B. v. 15.4.2004 - 2 ZB 03.2300 - juris).

2. Die planungsrechtliche Zulässigkeit dieser Wohnnutzung richtet sich nach § 34 BauGB.

2.1 Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Nach Abs. 2 dieser Vorschrift beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete - die in der aufgrund des § 9 a erlassenen Verordnung bezeichnet sind - entspricht, seiner Art nach allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

Als „nähere Umgebung“ im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, U. v. 26.5.1978 - IV C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 380 - juris Rn. 33; B. v. 20.8.1988 - 4 B 79/98 - NVwZ-RR 1999, 105 - Rn. 7; BayVGH, U. v. 28.7.2004 - 2 B 03.54 - juris Rn. 21; U. v. 2.5.2006 - 2 B 05.787 - juris Rn. 15; B. v. 30.1.2013 - 2 ZB 12.198 - juris Rn. 3). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich allerdings nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, B. v. 28.8.2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2; BayVGH, B. v. 30.1.2013 - 2 ZB 12.198 - juris Rn. 3).

2.2 Grundsätzlich entfaltet sich diese wechselseitige Prägung in dem Straßengeviert - in dem das Vorhabengrundstück liegt - und der diesem gegenüberliegenden Straßenseite (BayVGH, U. v. 10.7.1998 - 2 B 96.2819 - juris; B. v. 9.10.2003 - 2 ZB 03.1408 und v. 30.1.2013 - jeweils a. a. O.).

Allerdings kann die städtebauliche Situation Besonderheiten aufweisen, die andere Abgrenzungskriterien erfordert. Die Heranziehung des (gesamten) zugehörigen Gevierts kommt dann nicht in Frage, wenn innerhalb des Gevierts unterschiedliche Bau- und/oder Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen (BVerwG, B. v. 28.8.2003 - a. a. O. Rn. 2). Die Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite ist nicht zu berücksichtigen, wenn die Straße trennende Funktion hat. Diese kann sich aus der Breite und Verkehrsbedeutung der Straße selbst ergeben oder daraus, dass die Bebauungen an den beiden Straßenseiten maßgebliche strukturelle Unterschiede aufweisen.

Die ausschließliche Heranziehung der beidseitigen Straßenrandbebauung - wie sie die Beklagte vorliegend vorgenommen hat - ist demnach dann berechtigt, wenn sich die wechselseitige prägende Wirkung nur insoweit entfaltet. Voraussetzung hierfür ist aber, dass sich die dahinterliegende Bebauung im Quartier strukturell von der Randbebauung absetzt oder diese für sich gesehen eine Einheit bildet, zum Beispiel bei einer besonderen Ausrichtung zu einem das Straßengefüge dominierenden Platz (vgl. BayVGH, U. v. 2.5.2006 - 2 B 05.787 - juris Rn. 16).

Eine solche städtebauliche Situation, die die Beschränkung der maßgeblichen Umgebung auf die Bebauung beidseits der ...straße bis zur ...straße rechtfertigen würde, findet sich vorliegend jedoch nicht. Die Bebauungsstrukturen des Quartiers ...straße/...straße/...straße/...-Straße weisen keine signifikanten Unterschiede auf. Es handelt sich überwiegend um fünfgeschossige Gebäude mit vergleichbaren Kubaturen. In den Gebäuden finden sich Verwaltungs-, gewerbliche und in erheblichem Maße auch Wohnnutzungen, ohne dass hier eine strukturelle oder örtliche Zuordnung der einzelnen Nutzungen zu bestimmten Teilen des Quartiers erkennbar wäre.

[9] 2.2 Die maßgebliche Umgebung wird somit durch das Geviert ...straße/...straße/...straße/...-Straße und die gegenüberliegende Straßenseite der ...straße definiert, da die gegenüberliegende Bebauung der Nordwestseite der ...straße eine andere - nämlich kleinteilige - Bebauungsstruktur aufweist. Die in dieser Umgebung vorzufindende Bebauung entspricht keiner Gebietskategorie der nach § 9 a BauGB erlassenen Verordnung; vielmehr handelt es sich um eine sogenannte Gemengelage, in der das Vorhaben zulässig ist, da Wohnnutzungen - sogar in erheblichem Maße - bereits vorhanden sind.

2.3 Selbst wenn man die nähere Umgebung in der von der Beklagten vorgenommenen Weise abgrenzen würde, kommt die Annahme einer Gebietskategorie nach der Baunutzungsverordnung nicht in Betracht, da ein faktisches Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO aufgrund der vorhandenen Wohnnutzungen nicht vorliegt, so dass auch insoweit eine Gemengelage anzunehmen wäre. In dieser gibt die offensichtlich seit mehreren Jahrzehnten bestehende und daher auch maßgebliche Wohnnutzung - auch in Bedienstetenwohnungen wird gewohnt - der ...str. ... ein entsprechendes Vorbild ab, da ein „Ausreißer“ - wie die Beklagte ihn geltend macht - in einer Gemengelage begrifflich nicht möglich ist.

2.4 Das Vorbescheidsvorhaben stellt sich auch nicht als rücksichtslos gegenüber seiner unmittelbaren Umgebung dar, da eine Wohnnutzung in Kleinstappartements ohne Gemeinschaftsräume wenig immissionsträchtig erscheint. Andererseits ist auch nicht davon auszugehen, dass die nächstgelegenen benachbarten Nutzungen - ... (...str. ...), ... (...-Str. ...) und ...str. ..., hier befindet sich ohnehin im Wesentlichen Wohnnutzung - Einschränkungen durch das geplante Studentenwohnheim erfahren könnten.

II.

Da die Frage 1 demnach positiv zu beantworten war, hat die Klägerin einen Anspruch auf die Beantwortung der Frage 2. Im Hinblick darauf, dass der Gebäudebestand die Abstandsflächen nach Nordosten hin zum Grundstück Fl.Nr. ..., ...str. ..., nicht einhält und die Frage der abstandsflächenrechtlichen Neubetrachtung auch bei bloßen Nutzungsänderungen rechtserheblich sein kann, kann der Klägerin die Berechtigung für eine solche Fragestellung nicht abgesprochen werden. Da gemäß Art. 59 Abs. 1 Nr. 2 BayBO beantragte Abweichungen zum Prüfprogramm des vereinfachten Genehmigungsverfahrens gehören, kann eine solche Frage auch zulässigerweise im Rahmen des Art. 71 BayBO gestellt werden.

Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (U. v. 26.11.1979, BayVBl. 80, 405; U. v. 20.2.1990 - 14 B 88.02464 und B. v. 12.1.2007 - 1 ZB 05.2572 - aus juris) lösen bauliche Änderungen, die die für die Berechnung der Abstandsfläche maßgeblichen Bauteile nicht unmittelbar berühren und auch Nutzungsänderungen grundsätzlich nur dann eine abstandsflächenrechtliche Neubetrachtung des Gebäudes aus, wenn sie im Vergleich zum bisherigen Bestand ungünstigere Auswirkungen auf die nachbarlichen Interessen als möglich erscheinen lassen. Ob eine derartige Änderung den bisherigen Interessenausgleich in Frage stellt und die Situation nicht unerheblich verschlechtert, bemisst sich nach den mit der Abstandsflächenregelung verfolgten Zielen, die in einer ausreichenden Belüftung, Belichtung und Besonnung der Nachbargrundstücke und auch dem nachbarlichen Wohnfrieden bestehen.

Derartige ungünstigere Auswirkungen des Vorhabens gegenüber dem bisherigen Bestand sind vorliegend nicht zu erkennen. Als bauliche Veränderung beinhaltet das Vorbescheidsvorhaben nach den vorgelegten Plänen die Beseitigung des 13,50 m langen und 2,80 m nach Nordosten vorspringenden - vom Erdgeschoss bis zum 4. Obergeschoss durchgehenden - Erkers in der Mitte des Gebäudes. Hierdurch wird die Abstandsflächensituation rechnerisch lediglich verbessert. Die Änderung der Nutzung von Hochschul- bzw. Schulnutzung in ein Studentenwohnheim bringt ersichtlich ebenfalls keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarnutzungen mit sich. Dies gilt ganz offensichtlich für das schräg gegenüberliegende ... (...-Str. ...) und die gleichartigen Wohnnutzungen sowie die gewerbliche Nutzung - Bank - im Gebäude ...str. ... Negative Berührungspunkte mit der Nutzung des Gebäudes ...str. ... - ... - sind ebenfalls nicht ersichtlich, zumal hier bereits auf der gegenüberliegenden Seite der ...straße - in etwa gleicher Entfernung vom ... - Wohnnutzung existiert und der Freistaat Bayern der streitgegenständlichen Nutzung zugestimmt hat (s. Anlage zum Vorbescheidsantrag - Bl. 18 der Behördenakte).

Die Frage ist 2 ist daher im Sinne der Zielrichtung der Frage dahingehend zu beantworten, dass das Abstandsflächenrecht dem Vorhaben nicht entgegensteht.

Der Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

Die bloße Verpflichtung der Beklagten zur Verbescheidung der Frage 2 bedeutet vorliegend kein Teilunterliegen der Klägerin, da nur eine Bescheidungsverpflichtung aufgrund der Nichtbeantwortung der Frage 2 im streitgegenständlichen Bescheid in Frage kam und die Frage im Sinne der Klägerin zu beantworten ist.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

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