: Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrages auf Eigentumsumschreibung nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 17. März 2017 zu verweigern.

: Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 10,00 €.

Gründe

: I.

1: G. W. hat, eingetragen am 28. November 2007, sein Eigentum an dem im Grundbuch von O. des Amtsgerichts Zeitz Blatt 871 (zuvor Blatt 304) eingetragenen Grundstück (Flurstück 59/0) durch Verzicht (§ 828 Abs. 1 BGB) aufgegeben. Zuvor war am 29. Dezember 2004 in Abteilung II des Grundbuchs von O. Blatt 304 und sodann übertragen in das Grundbuch von O. Blatt 871 eingetragen worden, dass ein Sanierungsverfahren durchgeführt wird. Am 28. November 2013 hat das Land Sachsen-Anhalt, vertreten durch den Landesbetrieb Bau- und Liegenschaftsmanagement Sachsen-Anhalt, erklärt, dass es auf sein Aneignungsrecht hinsichtlich des o.g. Flurstücks verzichtet.

2: Mit Schriftsatz vom 28. Februar 2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO bei dem Amtsgericht Zeitz, Grundbuchamt beantragt, der beigefügten unterschriftsbeglaubigten Erklärung des Beteiligten vom 27. Februar 2017 zu entsprechen, wonach dieser beantragt, ihn als Eigentümer des o.g. Grundbesitzes einzutragen. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten mit Beschluss vom 17. März 2017 darauf hingewiesen, dass der beantragten Eigentumsumschreibung ein Hindernis entgegenstehe, und zu deren formgerechter Behebung eine Frist von zwei Monaten bestimmt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB nachzureichen sei.

3: Hiergegen hat der Beteiligte mit Schreiben vom 29. März 2017 mit der Begründung Beschwerde eingelegt, dass es sich um keinen genehmigungspflichtigen Rechtsvorgang handele. Die Aneignung eines herrenlosen Grundstücks sei keine rechtsgeschäftliche Veräußerung in dem Sinne, dass ein Recht von einem Rechtsträger auf einen anderen Rechtsträger übertragen werde. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt gelte auch nach dem Zweck des § 144 BauGB nicht. Vielmehr diene im Ergebnis der Aneignung die Möglichkeit des Heranziehens eines neuen Berechtigten gerade dem Fortgang der Sanierung. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Aneignungsrecht ein dingliches Recht eigener Art sei. Daher sei in Anlehnung an die Entscheidung des Oberlandesgerichts Jena vom 18. September 2006 zur Genehmigungsbedürftigkeit der Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück auch für das Aneignungsrecht an einem Grundstück nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB Genehmigungsbedürftigkeit anzunehmen.

: II.

4: Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde des Beteiligten ist in der Sache begründet und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung vom 17. März 2017.

5: Die Voraussetzungen für deren Erlass haben nicht vorgelegen. Das Grundbuchamt durfte die Eintragung des Beteiligten als Eigentümer nicht von der Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 144 BauGB abhängig machen. Für die Eintragung eines Eigentümers infolge Aneignung eines herrenlosen und im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks bedarf es keiner schriftlichen Genehmigung der Gemeinde nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks ist der Genehmigungspflicht unterworfen. Veräußerung ist das dingliche Erfüllungsgeschäft (§§ 873, 925 BGB), durch das das Eigentum an einem Grundstück von einem Eigentümer auf einen anderen übergeht (z. B. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2016, Rdn. 28 zu § 144 BauGB). Im Falle der Aneignung kommt es zu keiner Übertragung des Rechts von einem Rechtsträger auf den anderen, zumal nicht im Wege eines Rechtsgeschäfts.

6: Der Zweck der Vorschrift des § 144 BauGB gebietet aber auch keine entsprechende Anwendung auf die hier in Rede stehende Aneignung herrenlosen Grundbesitzes. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt hat den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt dient auch zugleich dem Schutz der Beteiligten. Diese werden daran gehindert, Vorhaben durchzuführen, Teilungen von Grundstücken vorzunehmen oder Rechtsgeschäfte abzuschließen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen (z. B. Krautzberger, a.a.O., Rdn. 2 zu § 144 BauGB). Hieran gemessen bedarf es im vorliegenden Fall keines Genehmigungsvorbehalts, um ein geordnetes Sanierungsverfahren zu ermöglichen. Die Aneignung eines im Sanierungsgebiet belegenen und bislang herrenlosen Grundstücks dient vielmehr uneingeschränkt einer geordneten Durchführung der Sanierung, ohne dass Störungen oder Erschwerungen zu befürchten sind. Ein Grundstück, das bislang außerhalb jeglicher Verantwortung eines Eigentümers stand, erhält nämlich im Wege der Aneignung überhaupt erst einen Rechtsträger, der den Anforderungen der Sanierungssatzung zu entsprechen hat.

7: Dies widerspricht auch nicht den von dem Oberlandesgericht Jena (OLGR Jena 2006, 933) aufgestellten Grundsätzen, wonach die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück (§ 828 Abs. 1 BGB) in einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet der Grundbuchsperre unterliegt und damit der sanierungsrechtlichen Genehmigung der Gemeinde bedarf. Die im vorliegenden Fall zu würdigende Konstellation weicht davon grundlegend ab. Die Aufgabe des Eigentums führt, soweit der Fiskus nicht irgendwann von seinem Aneignungsrecht Gebrauch macht, grundsätzlich erst einmal zur Herrenlosigkeit des Grundstücks. Fehlt aber ein verantwortlicher Rechtsträger, kann dies bei der Durchführung der Sanierung ohne Frage zu Problemen führen. Deshalb könnte es - der Senat hat dies hier nicht zu entscheiden - gerechtfertigt sein, die Aufgabe des Eigentums von der sanierungsrechtlichen Genehmigung abhängig zu machen. Im vorliegenden Fall begünstigt die Ausübung des Aneignungsrechts aber gerade die Durchführung der Sanierung bezogen auf das bislang herrenlose Grundstück, weil nun ein Grundeigentümer für die Beachtung der Sanierungssatzung die Verantwortung trägt.

: III.

8: Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil der Beteiligte mit seiner Beschwerde obsiegt hat und Gebühren und Auslagen insoweit nicht erhoben werden (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG.

9: gez. Dr. Fichtner gez. Bode gez. Krogull

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Referenzen - Gesetze

Oberlandesgericht Naumburg Beschluss, 24. Mai 2017 - 12 Wx 31/17 zitiert 9 §§.

BauGB

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

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Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 828 Minderjährige

(1) Wer nicht das siebente Lebensjahr vollendet hat, ist für einen Schaden, den er einem anderen zufügt, nicht verantwortlich.

(2) Wer das siebente, aber nicht das zehnte Lebensjahr vollendet hat, ist für den Schaden, den er bei einem Unfall mit einem Kraftfahrzeug, einer Schienenbahn oder einer Schwebebahn einem anderen zufügt, nicht verantwortlich. Dies gilt nicht, wenn er die Verletzung vorsätzlich herbeigeführt hat.

(3) Wer das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, ist, sofern seine Verantwortlichkeit nicht nach Absatz 1 oder 2 ausgeschlossen ist, für den Schaden, den er einem anderen zufügt, nicht verantwortlich, wenn er bei der Begehung der schädigenden Handlung nicht die zur Erkenntnis der Verantwortlichkeit erforderliche Einsicht hat.

Grundbuchordnung - GBO | § 15

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 925 Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 828 Minderjährige

(1) Wer nicht das siebente Lebensjahr vollendet hat, ist für einen Schaden, den er einem anderen zufügt, nicht verantwortlich.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 79 Festsetzung des Geschäftswerts

1.: Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.: zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.: sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.

In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.