| | Aus den Gründen:
| Das LG hat zu Recht entschieden, dass die streitgegenständlichen Ansprüche des Klägers von der Gewährleistungsbürgschaft nicht erfasst werden. |
| 1. In Rspr. und Lit. ist umstritten, ob der Sicherungsumfang einer Gewährleistungsbürgschaft stets auch Ansprüche wegen Fertigstellungs- oder Restarbeiten erfasst. Teilweise wird vertreten, dass eine Gewährleistungsbürgschaft keine Erfüllungsansprüche sichere. Soweit nach Abnahme noch Restarbeiten ausstehen, sollen diese von einer Gewährleistungssicherheit nicht umfasst sein (vgl. Weise, Sicherheiten im Baurecht, § 2 Rz. 46; Kleine-Möller/Merl/Oelmaier, Handbuch des privaten Baurechts, 2. Aufl., § 12 Rz. 1098). Die Gegenansicht meint, dass Ansprüche des Auftraggebers auf Restfertigstellung grundsätzlich von einer Gewährleistungssicherheit erfasst seien, da es auch insoweit um Ansprüche des Auftraggebers nach Abnahme gehe (vgl. Ingenstau/Korbion, VOB, 14. Aufl., B § 17 Rz. 21; nach Vertragsauslegung ebenfalls: OLG Hamm v. 24.6.1986 - 21 U 150/85, NJW-RR 1987, 686; OLG Köln v. 30.10.1997 - 12 U 40/97, OLGReport Köln 1998, 285 = NJW-RR 1998, 1393 [1395]). |
| Dieser Streit muss im vorliegenden Fall nicht entschieden werden, da das LG im Wege der Auslegung der Bürgschaftsvereinbarungen unter Berücksichtigung des notariellen Vertrags vom 8.10.1998 gem. §§ 133, 157 BGB in nicht zu beanstandender Weise zu dem Ergebnis gelangt ist, dass der Sicherungsumfang der Gewährleistungsbürgschaft im konkreten Fall die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht umfasst. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Berufungsgericht bei der Überprüfung der Auslegung dahin gehend beschränkt ist, ob der ersten Instanz Auslegungsfehler unterlaufen sind oder die in der Berufungsinstanz zu berücksichtigenden Tatsachen eine andere Entscheidung gebieten (§§ 513, 547 ZPO). Im Streitfall greift der Kläger nicht die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachenfeststellungen an, sondern rügt, es sei zu Unrecht angenommen worden, dass die Gewährleistungsbürgschaft keine Fertigstellungsarbeiten nach Abnahme erfasse. Dieser Einwand greift nicht durch, da das - insoweit auf die Kontrolle von Rechtsfehlern beschränkte - Berufungsgericht die Auslegung von Individualvereinbarungen nur darauf überprüfen darf, ob die Vorinstanz bei der Auslegung gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder gesetzliche bzw. allgemein anerkannte Auslegungsregeln verstoßen hat oder ob die Auslegung des Tatrichters auf Verfahrensfehlern beruht. Hingegen ist das Berufungsgericht bei der Überprüfung der Auslegung von Willenserklärungen an eine fehlerfreie Auslegung des erstinstanzlichen Gerichts ohne Rücksicht auf seine eigene Auslegungstendenz gebunden (vgl. OLG Celle v. 1.8.2002 - 2 U 57/02, OLGReport Celle 2002, 238; Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 513 Rz. 2, § 546 Rz. 10). |
| Die Auslegung der Vereinbarung über die Gewährleistungsbürgschaft durch das LG lässt keinen Auslegungsfehler erkennen. Schon die Überschriften „Fertigstellungsbürgschaft” und „Gewährleistungsbürgschaft” auf den Bürgschaftsformularen weisen darauf hin, dass unterschiedliche Ansprüche abgedeckt werden sollen. Auch der Sicherungszweck der Bürgschaften wird unterschiedlich umschrieben. Während die Gewährleistungsbürgschaft die Erfüllung der Gewährleistungsverpflichtung absichern soll, bezweckt die Fertigstellungsbürgschaft die Sicherung des Anspruchs des Klägers auf Vertragserfüllung. Dieses Ergebnis wird bestätigt durch die Vereinbarungen im notariellen Vertrag zwischen dem Kläger und der Q.-GmbH. Der Kläger war nach § 5 Abs. 3 und § 10 Abs. 7 der notariellen Vereinbarung verpflichtet, die zunächst gestellte Bürgschaft nach der Makler- und Bauträgerverordnung nach der Bezugsfertigkeit der Wohnungen Zug-um-Zug gegen Stellung einer Fertigstellungsbürgschaft und einer Gewährleistungsbürgschaft herauszugeben. Die Parteien sind also bei Vertragsabfassung davon ausgegangen, dass die Bezugsfertigkeit der Wohnungen und die damit zusammenhängende Abnahmefähigkeit des Werks bereits gegeben ist, obwohl noch Restarbeiten durchzuführen sind. Dies ergibt sich ferner aus § 9 Abs. 2 S. 2 des notariellen Vertrages, wonach ausstehende Restarbeiten am Gebäude sowie die fehlende Fertigstellung der Außenanlage die Bezugsfertigkeit nicht hindern. Auch in § 9 Abs. 5 des notariellen Vertrages wird zwischen festgestellten Mängeln bei der Abnahme und ausstehenden Leistungen differenziert. Wenn aber restliche Fertigstellungsarbeiten nicht dazu berechtigen sollen, die Abnahme zu verweigern, besteht ein Sicherungsbedürfnis des Klägers, welches durch die Fertigstellungsbürgschaft abgedeckt wurde. Im Übrigen weist die Beklagte zu Recht darauf hin, dass kein Sinn ersichtlich ist, eine Gewährleistungs- und eine Fertigstellungsbürgschaft zu stellen, wenn bereits die Gewährleistungsbürgschaft sämtliche Ansprüche absichert. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Gewährleistungsbürgschaft in üblicher Höhe gewährt wurde. Es ist kein nachvollziehbarer Grund erkennbar, weshalb die Parteien einen niedrigeren Höchstbetrag bei der Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren sollten, nur weil eine weitere Bürgschaft gestellt wird, die andere Ansprüche abdeckt. |
| 2. Die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche betreffen Fertigstellungsarbeiten und nicht mangelhafte Leistungen, so dass die Beklagte nicht aus der Gewährleistungsbürgschaft in Anspruch genommen werden kann. Die Abgrenzung zwischen Teilleistung und mangelhafter Leistung wird danach vorgenommen, ob es sich bei natürlicher Betrachtungsweise um eine noch nicht vollständig beendete, sondern in Zahl oder Ausdehnung fortzuführende Leistung handelt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Auftragnehmer eine in sich gleichartige Leistung nicht über die gesamte zu bearbeitende Fläche ausführt oder wenn er nur eine Teilmenge des in Auftrag gegebenen Bauteils herstellt. |
| Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bei natürlicher Betrachtungsweise auf die einzelnen Wohnungen abzustellen ist und entgegen der Auffassung des Klägers nicht maßgeblich ist, ob das Gesamtwerk begonnen wurde. Jede Wohnung ist eine in sich abgeschlossene Einheit, die auch in den Anlagen 3 und 4 der Grundlagenurkunde des Notars Dr. M. gesondert erwähnt wird. Hinsichtlich der nicht hergestellten Gewerbeeinheiten hat die Q.-GmbH unstr. keine Arbeiten ausgeführt, da sie der Meinung ist, hierzu nach dem Vertrag nicht verpflichtet zu sein. Ob diese Auffassung zutrifft, kann offen bleiben. Sollte die Q.-GmbH die Arbeiten schulden, läge nach den o.g. Grundsätzen eine noch nicht vollständig beendete Teilleistung vor. Bezüglich der Wohnung F. erfolgten keine Renovierungsarbeiten, da der Mieter der Wohnung den Handwerkern den Zutritt verweigerte. Die unterbliebenen Maler- und Fußbodenarbeiten betreffen Wohnungen in den Eckgebäuden. Hier wurden von der Q.-GmbH keine Arbeiten ausgeführt, da sie die Auffassung vertritt, stattdessen weitere Wohnungen in den Hauptgebäuden saniert zu haben. Auch hinsichtlich der Räumungsarbeiten und des Gangbarmachens von Türen beanstandet der Kläger nicht, dass Arbeiten mangelhaft erbracht wurden. Vielmehr rügt er, dass in den betroffenen Wohneinheiten mit den entspr. Arbeiten überhaupt nicht begonnen wurde. Es fehlt also insoweit die Fertigstellung des Werks und es liegen keine Mängel vor. … |
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