Oberlandesgericht Köln Beschluss, 23. Juni 2015 - 19 U 196/14
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 27.11.2014 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen (12 O 237/14) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
1
G r ü n d e :
2I.
3Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Hauskaufs.
4Durch Kaufvertrag vom 9.4.2014 erwarben die Kläger von der Beklagten, die bei den Vertragsverhandlungen von ihrem Sohn, dem Zeugen G, vertreten wurde, ein von dem Zeugen X als Makler der T vermitteltes Haus aus dem Baujahr 1975 zum Preis von 195.000,00 €. Wegen der Einzelheiten des notariellen Kaufvertrags, in dem ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, wird auf Bl. 10 ff. GA verwiesen. Im Obergeschoss des Hauses befindet sich im oberen Wandbereich ein rundum laufender Setzriss (vgl. Fotos, Bl. 28 f., 116 a GA). Mit Schreiben vom 23.4.2014 erklärten die Kläger wegen dieses Risses den Rücktritt vom Kaufvertrag. Am 25.4.2014 ließen sie das Haus von dem sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. X2 besichtigen, der unter dem 29.4.2014 eine fachtechnische Stellungnahme abgab, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 23 ff. GA Bezug genommen wird.
5Die Kläger haben in erster Instanz die Feststellung beantragt, dass der Rücktritt vom Kaufvertrag wirksam, die Zwangsvollstreckung aus dem Kaufvertrag vom 9.4.2014 unzulässig und die Beklagte verpflichtet ist, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten freizustellen. Die Kläger haben behauptet, dass sie bei der Besichtigung des Hauses ausdrücklich nach Mängeln gefragt hätten, der durch Bilder und Vorhänge verdeckte Riss jedoch nicht offenbart worden sei. Zur nachhaltigen Schadensbeseitigung sei ein Kostenaufwand von ca. 20.000,00 € erforderlich.
6Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt und die Auffassung vertreten, dass kein Mangel vorliege, sondern das Haus sich in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand befinde. Angesichts der von den Klägern ohnehin beabsichtigten Umbaumaßnahmen handele es sich jedenfalls nicht um einen wesentlichen Mangel.
7Das Landgericht hat der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme im Wesentlichen mit der Begründung stattgegeben, dass es sich bei dem unstreitig vorhandenen Setzriss um einen wesentlichen Mangel handele, mit dem die Kläger auch aufgrund des Exposés nicht hätten rechnen müssen. Das Vorhandensein des Risses hätten die Kläger auch nicht grob fahrlässig verkannt. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei unwirksam, weil der Beklagten das arglistige Verschweigen des Mangels durch die Zeugen G und X zuzurechnen sei. Der Hinweis auf die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses im Exposé reiche nicht aus, um die Kläger über einen derartigen Mangel zu informieren.
8Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Ausführungen in dem Urteil vom 27.11.2014 (Bl. 146 ff. GA) verwiesen.
9Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt sowie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt, vertieft und ergänzt. Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Haus die vereinbarte Beschaffenheit aufweise, weil es sich – wie sie behauptet - in einem baujahrestypischen Zustand befinde, da eine solche Bauweise seinerzeit üblich gewesen sei. Der Riss sei auch für die Kläger ohne Weiteres erkennbar gewesen. Jedenfalls fehle es an einem arglistigen Verschweigen, da die hohen Kosten der Schadensbeseitigung der Beklagten bzw. den für sie handelnden Personen nicht bekannt gewesen seien.
10Die Beklagte beantragt,
11das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,
12hilfsweise die Revision zuzulassen.
13Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung und beantragen,
14die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
15Die Kläger sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Recht das Vorliegen eines zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigenden Sachmangels in Gestalt des durchlaufenden Setzrisses sowie eine der Beklagten zuzurechnende arglistige Täuschung der Zeugen G und X bejaht hat.
16Der Senat hat durch Beschluss vom 21.5.2015 auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO hingewiesen. Die Beklagte hat hierzu mit Schriftsatz vom 17.6.2015 Stellung genommen.
17Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien und des Prozessverlaufs wird auf den genannten Beschluss (Bl. 203 ff. GA) und den o.g. Schriftsatz des Klägers (Bl. 211 ff. GA) sowie den weiteren Akteninhalt verwiesen.
18II.
19Die Berufung der Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und auch die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Zur Begründung wird zunächst auf die nachfolgend wiedergegebenen Ausführungen in dem Beschluss des Senats vom 21.5.2015 verwiesen:
20Die zulässige Berufung der Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Denn es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Ebenso wenig ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO) oder aus anderen Gründen eine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO).
21Das Landgericht hat der Klage verfahrensfehlerfrei und in der Sache zu Recht im Wesentlichen stattgegeben. Zur Begründung kann zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen werden. Das Berufungsvorbringen führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung.
22Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger gemäß §§ 346 ff., 426 BGB i.V.m. §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1, 440 BGB wirksam von dem mit der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag vom 9.4.2014 zurückgetreten sind. Das – unstreitige – Vorhandensein eines Setzrisses im Obergeschoss des Hauses stellt einen wesentlichen Mangel dar, hinsichtlich dessen der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht eingreift.
23Entgegen dem von der Beklagten verfochtenen Standpunkt weist das verkaufte Haus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit auf. Auch wenn die Bauweise, die zum Auftreten des Setzrisses geführt hat, der im Baujahr 1975 üblichen Art der Ausführung entsprochen haben mag und in dem Exposé an mehreren Stellen auf bestehenden Renovierungsbedarf hingewiesen wurde (etwa: „Das Haus befindet sich in weiten Teilen im Zustand des Baujahres. Eine umfassende Renovierung ist angebracht. Dies wurde bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt.“), mussten die Kläger nicht mit dem Vorhandensein eines solchen baulichen Mangels rechnen, der nach den Bekundungen des sachverständigen Zeugen X2 nicht durch bloße Renovierungsmaßnahmen nachhaltig beseitigt werden kann. Denn unter Renovierung wird umgangssprachlich und bei der Verwendung des Begriffs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften eine Ausbesserung oder Wiederherstellung verstanden (vgl. etwa www.duden.de). Durch solche Maßnahmen kann der Setzriss des verkauften Hauses indes nicht dauerhaft behoben werden. Davon, dass das Haus neben dem im Exposé erwähnten Renovierungsbedarf auch Schäden aufweist, deren nachhaltige Beseitigung überhaupt nicht oder nur mit erheblichem Kostenaufwand möglich ist, musste ein Käufer aufgrund dieser Angaben nicht ausgehen. Sonstige Hinweise auf das Vorhandensein des Risses wurden den Klägern selbst nach dem Vorbringen der Beklagten und den Bekundungen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen ebenfalls nicht gegeben.
24Eine Gewährleistungsansprüche ausschließende positive Kenntnis der Kläger von dem danach vorliegenden Mangel i.S.d. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ist von der insofern darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten – jedenfalls - nicht bewiesen worden, da sich die Zeugenaussagen, auf welche die Beklagte ihre Behauptung stützt, dass (auch) die Kläger den Setzriss bei der Besichtigung des Hauses vor Kaufvertragsschluss bemerkt hätten, darauf beschränken, dass sie, die Zeugen, den Riss gesehen hätten und dies für die Kläger ebenfalls möglich gewesen sei. Dass die Kläger den Schaden tatsächlich erkannt haben, ergibt sich daraus indes nicht, da dieser auch nach den Bekundungen der Zeugen insbesondere nicht Gegenstand der Erörterungen war. Dass die Kläger bei sorgfältiger(er) Inaugenscheinnahme des Hauses den Setzriss hätten erkennen können, mithin das Vorhandensein des Mangels möglicherweise (grob) fahrlässig verkannt haben, schließt die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht aus, weil der Beklagten das arglistige Verschweigen des Risses durch die Zeugen G und X zuzurechnen ist, was zugleich einer Berufung auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss in Ziffer V. 1. des notariellen Kaufvertrags („Der Kauf erfolgt in altersbedingtem Zustand, wie zuletzt besichtigt. Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen der Größe des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude sowie wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel sind ausgeschlossen, es sei denn der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer erklärt hierzu, dass ihm versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt sind.“) gemäß §§ 444, 442 Abs. 1 S. 2 BGB entgegen steht.
25Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er zumindest für möglich hält, trotz Offenbarungspflicht verschweigt und dabei billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag jedenfalls nicht so abgeschlossen hätte. Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht zunächst in Bezug auf konkrete Fragen des Käufers. Darüber hinaus besteht eine Verpflichtung des Verkäufers, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die den verfolgten Vertragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind (besonders wichtige Umstände), wenn der Käufer eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht hingegen nicht, weil es grundsätzlich die Sache einer jeden Partei ist, die eigenen Interessen wahrzunehmen. Daher kann der Käufer nicht erwarten, über solche Mängel aufgeklärt zu werden, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind, denn solche Mängel kann der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst feststellen. Wenn der Verkäufer darauf vertrauen durfte, dass dem Käufer der Mangel wegen seines offenkundigen Erscheinungsbildes vernünftigerweise nicht verborgen bleiben konnte, kann der Arglistvorwurf entfallen; ein leichtgläubiges Vertrauen in die Kenntnis des Käufers vom Mangel reicht hierzu indes nicht aus, vielmehr müssen aus Sicht des aufklärungspflichtigen Verkäufers konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dafür sprechen, dass der Käufer den Mangel auch ohne Zutun des Verkäufers in seine Entscheidungsfindung mit einbezieht. Dem arglistigen Verschweigen ist ein arglistiges Täuschen über die Mangelfreiheit, zum Beispiel das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft, wie bei § 463 Satz 2 BGB a.F., gleichgestellt; bei einer Mehrheit von Verkäufern reicht es aus, wenn ein Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In den Fällen, in denen auf Seiten des Verkäufers mehrere Personen handeln, greifen die allgemeinen Grundsätze der Wissenszurechnung; beauftragt etwa der Verkäufer einen Makler mit den Vertragsverhandlungen, ist es ihm als eigenes Verschulden gegenüber dem Käufer anzurechnen, wenn er den Makler nicht über die Umstände informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind (vgl. Pammler, in: juris-PK BGB, 6. Auflage 2012, § 444 BGB Rn 20 ff. m.w.N.).
26Nach diesen Maßstäben hätten die von der Beklagten mit den Vertragsverhandlungen beauftragten Zeugen G und X, die den Setzriss unstreitig kannten, die Kläger vor Kaufvertragsschluss darauf hinweisen müssen, was sie - ebenfalls unstreitig - nicht getan haben. Auch unter Berücksichtigung der in der Akte befindlichen Lichtbilder, auf denen der Riss mehr oder weniger deutlich zu erkennen ist, konnten und durften die Zeugen unabhängig davon, inwieweit der Riss bei den Besichtigungsterminen vor Kaufvertragsschluss sichtbar oder durch noch im Haus befindliche Bilder und Gardinen der Beklagten verdeckt war, nicht davon ausgehen, dass die Kläger von dem Vorhandensein eines umlaufenden Risses im gesamten Obergeschoss auch ohne eine entsprechende Information Kenntnis erlangt haben würden. Angesichts des allgemeinen Renovierungsbedarfs des Hauses, der in dem Exposé des Maklerunternehmens an mehreren Stellen erwähnt wurde und auf den Fotos ebenfalls teilweise erkennbar ist, bestand für die Zeugen G und X keine hinreichend zuverlässige Grundlage anzunehmen, dass die Kläger den Riss in seiner tatsächlichen Dimension und Bedeutung erkennen würden, zumal die Kläger nach ihrer Darstellung, welcher die Beklagte und die Zeugen nicht explizit entgegen getreten sind, bei der Besichtigung des Hauses allgemein nach dem Vorhandensein von Schäden und Mängeln gefragt hatten, was verneint worden sei. Dass die Zeugen G und X sich möglicherweise falsche Vorstellungen über den Umfang der notwendigen Schadensbeseitigungsmaßnahmen und/oder –kosten hinsichtlich des Risses gemacht haben, steht der Bejahung einer Aufklärungspflicht nicht entgegen, weil diese nach ihrem Sinn und Zweck gerade dazu dient, den Wissensvorsprung des Verkäufers (bzw. seiner/s Vertreter/s) auszugleichen und dem Käufer eine verlässliche Grundlage für die Kaufentscheidung zu verschaffen. Gesicherte Erkenntnisse, dass der Setzriss mit geringem Aufwand, der noch unter den oben definierten Begriff der Renovierung gefasst werden könnte, beseitigt werden kann, hatten die Zeugen G und X nach eigenen Bekundungen und dem Vorbringen der Beklagten im Übrigen nicht. Dagegen spricht auch, dass nach den Angaben des Zeugen G während der (jahrzehntelangen) Nutzung des Hauses durch die Beklagte kein Versuch unternommen wurde, den Riss (nachhaltig) zu beseitigen.
27Die gegen diese Bewertung der Sach- und Rechtslage gerichteten Einwände der Beklagten gemäß Schriftsatz vom 17.6.2015 veranlassen den Senat auch nach nochmaliger Prüfung nicht zu einer abweichenden Beurteilung:
28Das Vorbringen der Beklagten und die von ihr insoweit in Bezug genommenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sind nicht geeignet, das Vorliegen eines Mangels des verkauften Hauses in Zweifel zu ziehen. Abgesehen davon, dass in den Urteilen vom 7.11.2008 (V ZR 138/07, abrufbar bei juris) und vom 15.6.2012 (V ZR 198/11, in: BGHZ 193, 326 ff.) eine Mangelhaftigkeit wegen nicht offenbarter Feuchtigkeitsschäden jeweils nicht ausgeschlossen, sondern die klageabweisenden Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben wurden, lässt sich darauf nicht die von der Beklagten gezogene Schlussfolgerung stützen, dass der vorliegend in Rede stehende Riss nur dann als Mangel einzuordnen wäre, wenn er die Nutzung der fraglichen Räume in einem auch für einen Altbau nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigen würde. Einen solchen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof in Bezug auf die dort betroffenen Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgestellt, sondern darauf hingewiesen, dass es zur Beurteilung des Vorliegens eines Mangels auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Urteil vom 7.11.2008) und ein Mangel – jedenfalls – bei erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen vorliegt, die zur Bildung von Schimmel führen und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigen (Urteil vom 15.6.2012). Daraus ergibt sich entgegen dem von der Beklagten verfochtenen Standpunkt jedoch bezogen auf den vorliegenden Fall nicht, dass erhebliche Nutzungseinschränkungen in einem für ein Objekt aus dem Jahr 1975 nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang zwingende Voraussetzung für die Bejahung eines Mangels wären. Unter den nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Beurteilung maßgeblichen konkreten Umständen des vorliegenden Einzelfalls weicht vielmehr die tatsächliche Beschaffenheit des verkauften Hauses wegen des umlaufenden Risses aus den in dem Beschluss vom 21.5.2015 im Einzelnen dargelegten Gründen von der vereinbarten Beschaffenheit ab. Soweit die Beklagte meint, dass die Kläger aufgrund der Angaben im Exposé mit einem solchen Schaden hätten rechnen müssen, setzt sie lediglich ihre eigene Auffassung an die Stelle derjenigen des Senats, von der abzuweichen er indes auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz vom 17.6.2015 keine Veranlassung sieht.
29Der Senat teilt auch nicht die Einschätzung der Beklagten, dass eine vermeintliche Erkennbarkeit des Risses für die Kläger der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen entgegen stünde. Dies folgt insbesondere nicht aus der insoweit in Bezug genommenen weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16.6.1989 – V ZR 74/88, abrufbar bei juris), weil der vorliegend in Rede stehende Mangel aus den ebenfalls bereits im Beschluss vom 21.5.2015 im Einzelnen dargelegten Gründen anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht derart deutlich erkennbar war, dass die Beklagte bzw. ihre Stellvertreter bei den Vertragsverhandlungen berechtigterweise davon ausgehen durften, dass die Kläger den Riss auch ohne einen entsprechenden Hinweis erkannt hatten oder bei der gebotenen Aufmerksamkeit ohne Weiteres hätten erkennen können.
30Einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO steht schließlich nicht entgegen, dass – wie die Beklagte meint und (hilfsweise) beantragt - die Revision zuzulassen wäre. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Rechtsfragen grundsätzlicher Natur, die über den konkreten Einzelfall hinaus von Interesse sein könnten, haben sich nicht gestellt und waren nicht zu entscheiden. Der Senat weicht aus den oben dargelegten Gründen auch nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, auf die sich die Beklagte bezieht, sondern befindet sich damit in Einklang.
31Ansonsten erhebt die Beklagte keine Einwendungen gegen die in dem Hinweisbeschluss dargelegte Beurteilung der Sach- und Rechtslage, auf die deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden kann.
32III.
33Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
34Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO (i.V.m. § 522 Abs. 3 ZPO und § 26 Nr. 8 EGZPO).
35Streitwert des Berufungsverfahrens: 197.000,00 €
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Köln Beschluss, 23. Juni 2015 - 19 U 196/14
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(2) Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(2) Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.
Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Durch notariellen Kaufvertrag vom 6. August 2001 erwarben die Kläger von den Beklagten ein Grundstück, das mit einem 1933 errichteten Einfamilienhaus bebaut ist. Die Gewährleistung für Sachmängel wurde ausgeschlossen.
- 2
- Mit der Behauptung, die Beklagten hätten arglistig verschwiegen, dass der Keller des Hauses feucht sei und dass die Dachrinne entgegen dem über- reichten Verkehrswertgutachten nicht verzinkt, sondern aus Kunststoff sei, verlangen die Kläger sog. kleinen Schadensersatz.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für berechtigt erklärt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 463 Satz 2 BGB a.F. nicht beweisen können. Es bestünden bereits Bedenken an dem Vorliegen eines Mangels. Kellerräume eines 1933 erbauten Hauses seien üblicherweise nicht als Aufenthaltsräume für Menschen genutzt worden; seinerzeit seien deutlich feuchtere Keller als heute üblich gewesen. Ein Mangel liege deshalb nicht schon bei aus heutiger Sicht als untragbar empfundener Feuchtigkeit, sondern nur bei Nässe vor. Vor diesem Hintergrund gehe es zu Lasten der Kläger, dass der Sachverständige keine verbindliche Aussage über den Zustand des Kellers zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe treffen können. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten eine etwa vorhandene Nässe des Mauerwerks kaschiert oder verschwiegen hätten, d.h. es fehle jedenfalls an dem Nachweis der Täuschung. Es könne dahinstehen, ob der Beklagte anlässlich einer Besichtigung vor Vertragsschluss erklärt habe, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. Da kaschierende Maßnahmen, insbesondere die Aufbringung eines zweiten Putzes vor dem Verkauf, nicht nachgewiesen seien, müsse davon ausgegangen werden, dass der Keller, wie von beiden Parteien bei der Besichtigung festgestellt, trocken gewesen sei. Hinsichtlich der Dachrinne hätten die Beklagten keine Ausführung in Metall zugesichert; daran ändere auch die Vorlage des von ihnen eingeholten und den Klägern vor Vertragsschluss übergebenen Verkehrswertgutachtens nichts.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend nicht stand.
- 6
- 1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht allerdings einen Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 463 Satz 1 und Satz 2 BGB a.F. wegen des Materials der Dachrinne. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten die Gewähr für die Richtigkeit der diesbezüglichen Angaben im Wertgutachten übernehmen wollten, werden von der Revision ebenso wenig aufgezeigt wie Umstände, aus denen sich eine arglistige Täuschung über die Beschaffenheit der Dachrinne ergeben könnte.
- 7
- 2. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht dagegen an, den Klägern stehe auch wegen der Feuchtigkeit des Kellers kein Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers der Kaufsache zu (§ 463 Satz 2 BGB a.F.). Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen kann ein solcher Anspruch nicht verneint werden.
- 8
- a) Richtig ist zwar der Ausgangspunkt des angefochtenen Urteils, wonach es an einem zu offenbarenden Fehler im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlte, wenn nicht festgestellt werden kann, dass es schon während der Besitz- zeit der Beklagten, und zwar auch nach den von ihnen in den 80er Jahren durchgeführten Trocknungsmaßnahmen, zu Durchfeuchtungen der Kellerwände gekommen ist. Hiervon konnte das Berufungsgericht nach dem Gutachten des Sachverständigen W. aber nicht ausgehen.
- 9
- Die grundsätzlich dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung der erhobenen Beweise ist revisionsrechtlich darauf zu überprüfen, ob er sich mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, ob also die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426 m.w.N.). Die Revision rügt mit Recht, dass die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts diesen Anforderungen nicht genügt. Es hat wesentliche Passagen des erstinstanzlich eingeholten Gutachtens unberücksichtigt gelassen und damit die Beweise unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht umfassend gewürdigt.
- 10
- Der Sachverständige hat ausgeführt, fehlende Abdichtungen hätten zu einer Langzeitfeuchtebeanspruchung des Kellermauerwerks geführt, „welche nachweislich bereits zum Vertragszeitpunkt vorhanden war“. Das Berufungsgericht hat diese Einschätzung entweder nicht zur Kenntnis genommen oder aber verkannt, dass die - dem Urteil zugrunde gelegte, weniger eindeutige - Zusammenfassung des Sachverständigen, die festgestellte Feuchtigkeit im Kellermauerwerk „dürfte“ bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs vorgelegen haben, deshalb für sich genommen keine tragfähige Grundlage für die tatrichterliche Überzeugungsbildung bot. Bei Würdigung aller Ausführungen des Sachverständigen hätte das Berufungsgericht - sofern es nicht schon zu dem Ergebnis gelangt wäre, mit dem Wort „dürfte“ habe lediglich verdeutlicht werden sollen, dass sich die Beweisfrage nur rückschließend beantworten lässt - das Gutachten als nicht eindeutig ansehen und die Unklarheit durch eine Ergänzung oder eine mündli- che Erläuterung des Gutachtens klären müssen (vgl. BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 18/00, NJW 2001, 2791).
- 12
- aa) Nicht frei von Rechtsfehlern ist die Annahme des Berufungsgerichts, ein Mangel des Hauses sei jedenfalls deshalb nicht bewiesen, weil sich dem Gutachten keine ungewöhnlich hohe Feuchtigkeit des Kellers im Verkaufszeitraum entnehmen lasse, angesichts des Baujahrs des Hauses aber erst bei außergewöhnlicher Feuchtigkeit, also bei Nässe, von einem Sachmangel auszugehen sei.
- 13
- Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, anders als Gebäuden mit neuzeitlichem Standard (vgl. dazu Senat, Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333 f.), nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. OLG Düsseldorf , OLGR 2002, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 39).
- 14
- Das Berufungsgericht hätte in diesem Zusammenhang den von ihm als unstreitig festgestellten Sachverhalt würdigen müssen, wonach der Keller bei der Besichtigung im Juni 2001 „allseits“ als trocken angesehen worden ist. Konnten die Kläger nach dem bei der gemeinsamen Besichtigung gewonnenen Eindruck des Kellers annehmen, dass dieser, zumindest im Allgemeinen, trocken war, kommt eine entsprechende, stillschweigend getroffene Beschaffen- heitsvereinbarung (zu dieser: BGH, Urt. v. 23. November 1994, VIII ZR 133/93, NJW-RR 1995, 364) in Betracht.
- 15
- bb) Das angefochtene Urteil erweist sich auch nicht deshalb als richtig, weil das Berufungsgericht sich nicht davon hat überzeugen können, dass die Beklagten einen etwaigen Mangel arglistig verschwiegen haben. Zwar ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Beklagten keinen zweiten Putz aufgetragen haben, um Feuchtigkeitsprobleme des Kellers zu kaschieren. Das lässt aber weder den - von dem Berufungsgericht rechtsfehlerhaft gezogenen - Schluss zu, der Keller müsse in der Vergangenheit trocken gewesen sein, noch steht damit fest, dass ein arglistiges Verhalten der Beklagten ausscheidet. Vielmehr hätte das Berufungsgericht die nahe liegende Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass die Beklagten, die das Haus viele Jahre selbst bewohnt haben, von den (hier unterstellten) Feuchtigkeitsproblemen Kenntnis hatten und ihnen deshalb ein arglistiges Verschweigen des Mangels vorzuwerfen sein könnte.
- 16
- Zudem durfte das Berufungsgericht den unter Beweis gestellten Vortrag der Kläger nicht als unerheblich ansehen, der Beklagte zu 2 habe anlässlich der Hausbesichtigung erklärt, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. Sollte dieser Vortrag zutreffen, kommt - wenn der Keller bei Gefahrübergang mangelhaft war - zumindest eine unzutreffende Angabe „ins Blaue hinein“ in Betracht, die ebenfalls den Vorwurf der Arglist und damit einen Schadensersatzanspruch gemäß § 463 Satz 2 BGB begründen kann (vgl. BGHZ 63, 382, 388; Senat, Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327; BGH, Urt. v. 3. Dezember 1986, VIII ZR 345/85, WM 1987, 137, 138).
III.
- 17
- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen zu dem Zustand des Kellers im Zeitpunkt des Gefahrübergangs und einem arglistigen Verhalten der Beklagten treffen kann. Dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.
- 18
- Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Sollte sich erweisen, dass die massiven Feuchtigkeitsprobleme zwar bereits bei Gefahrübergang vorgelegen haben, im Hinblick auf dasBaujahr des Hauses aber nicht von einem Mangel der Kaufsache im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. auszugehen ist, muss dem Vortrag der Kläger nachgegangen werden, der Beklagte zu 2 habe anlässlich der Hausbesichtigung erklärt, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. In diesem Fall kommt nämlich eine Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (zum Inhalt des Anspruchs: Senat, BGHZ 168, 35, 39 f. Rdn. 21 f.). Die Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB a.F. stellen zwar eine abschließende Sonderregelung auch insoweit dar, als der Verkäufer über zusicherungsfähige Eigenschaften des Kaufgegenstandes - um eine solche handelt es sich bei der Trockenheit eines Kellers zweifelsohne - fahrlässig falsche Angaben macht (Senat, BGHZ 114, 263, 266). Für vorsätzliches Handeln des Verkäufers, wie es insbesondere bei einer falschen oder ins Blaue hinein gegebenen Antwort auf eine von dem Kaufinteressenten gestellten Frage in Betracht kommt, gilt diese Beschränkung indessen nicht (vgl. Senat, Urt. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566).
Vorinstanzen:
LG Chemnitz, Entscheidung vom 08.06.2005 - 5 O 2188/03 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 26.07.2007 - 9 U 1551/05 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger ließen am 24. November 2006 als Käufer ein Angebot an die beklagte Verkäuferin zum Kauf eines mit einem Altbau aus dem Jahr 1920 bebauten Grundstücks für 123.950 € notariell beurkunden. Das Angebot enthält einen Haftungsausschluss für Sachmängel und sollte vier Wochen nicht widerruflich sein. Am 30. November 2006 besichtigten die Kläger das Anwesen mit dem Makler, den sie mit der Vermittlung eines Käufers für den von vornherein beabsichtigten Weiterver- kauf des Anwesens beauftragt hatten, und stellten - nach dem Auszug der bisherigen Bewohner sichtbar gewordene - Feuchtigkeitsschäden fest. Sie teilten der Vertriebspartnerin der Beklagten mit Schreiben vom 3. Dezember 2006 mit, sie erwarteten von der Beklagten, dass sie die Kosten der Beseitigung der Schäden von etwa 30.000 € übernehmen werde. Diese erhielt das Angebot der Kläger mit einem bei ihr am 14. Dezember 2006 eingegangenen Telefax des Notars vom 12. Dezember 2006 und nahm es am 27. Dezember 2006 formgerecht an. Zu diesem Zeitpunkt kannte sie die Feuchtigkeitsschäden. Ob sie auch wusste, dass die Kläger die Übernahme der Kosten für deren Beseitigung von ihr erwarteten, ist nicht festgestellt. Die Kläger verkauften das Anwesen Ende 2007 unsaniert für 133.000 € und verlangen Ersatz der Schadensbeseitigungskosten, die sie auf 35.000 € beziffern, sowie Ersatz vorge- richtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.604,12 €, jeweils nebst Zinsen.
- 2
- Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Zahlungsanträge weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht meint, die Haftung der Beklagten scheitere schon an dem Haftungsausschluss. Auf diesen dürfe sich die Beklagte berufen, weil sie nicht arglistig gehandelt habe. Sie habe die Kläger über die Feuchtigkeitsschäden nicht aufklären müssen, weil diese Kenntnis hiervon erlangt hätten. Maßgeblich sei dabei der Zeitpunkt, zu dem sich die Kläger ihrer Vertragserklärung nicht mehr hätten ent- ziehen können. Das sei der Zugang des Angebots bei der Beklagten. Bis dahin hätten die Kläger ihr Angebot nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB widerrufen können. Zu diesem Zeitpunkt hätten sie indessen Kenntnis von den Schäden gehabt.
II.
- 4
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung lassen sich die geltend gemachte Ansprüche nicht verneinen.
- 5
- 1. Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sich der Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten sowohl gemäß § 437 Nr. 3 i.V.m. § 441 Abs. 1 und 4 und § 346 Abs. 1 BGB auf Minderung als auch gemäß § 437 Nr. 2 BGB i.V.m. § 280 Abs. 1 und 3 und § 281 BGB auf Schadensersatz statt des ausgefallenen Leistungsteils stützen lässt.
- 6
- a) Der Kaufvertrag ist wirksam zustande gekommen. Die Beklagte hat das Angebot der Kläger zwar erst nach Ablauf von vier Wochen seit dem Tag der Beurkundung angenommen. Die Annahmefrist von vier Wochen begann aber nicht schon mit dem Tag der Beurkundung zu laufen, sondern erst mit dem Tag, an dem das Angebot und damit auch die in ihm vorgesehene Annahmefrist wirksam geworden sind. Das ist nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB der Tag, an dem das Angebot der Beklagten zugegangen ist, hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der 14. Dezember 2006. Die Angebotsfrist, zu deren Einhaltung nach dem Angebot nur die rechtzeitige Abgabe der Annahmeerklärung, nicht auch deren rechtzeitiger Zugang bei den Klägern erforderlich war, ist durch die Erklärung der Beklagten vom 27. Dezember 2006 gewahrt.
- 7
- b) Das verkaufte Grundstück hatte, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht , einen Mangel. Feuchtigkeitserscheinungen stellen bei einem sehr alten Gebäude wie dem hier verkauften zwar nicht immer einen Mangel dar (Senat, Urteile vom 7. November 2008, V ZR 138/07, juris Rn. 13, vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205, 208 Rn. 8 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 175 f. Rn. 14). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die Feuchtigkeit aber so erheblich, dass sie zur Bildung von Schimmel geführt und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigt hatte.
- 8
- c) Diesen Mangel hat die Beklagte, worauf es bei dem Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung weiter ankommt, zu vertreten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil sie die im Verkehr gebotene Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) verletzt hat. Sie hat das Kaufangebot der Kläger angenommen, ohne die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen und ohne auf die Aufnahme einer entsprechenden Vereinbarung in den Kaufvertrag zu dringen, obwohl sie, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, jedenfalls bei Annahme des Angebots die Feuchtigkeitsschäden kannte.
- 9
- 2. Die Ansprüche scheitern entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an dem in dem Vertrag vereinbarten Ausschluss der Haftung für Sachmängel.
- 10
- a) Ob sich das, wie die Kläger meinen, gemäß § 444 BGB daraus ergibt, dass die Beklagte den Klägern die Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen hat, ist allerdings zweifelhaft. Der Verkäufer muss Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält (Senat, Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW- RR 2003, 989, 990). Das ist für die Zeit vor der Entdeckung der Feuchtigkeit durch die Kläger zwischen den Parteien streitig und nicht festgestellt. Für die Zeit danach ist die Pflicht der Beklagten zur Offenbarung der Feuchtigkeit zweifelhaft, weil der Verkäufer über Mängel nicht aufklären muss, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind (Senat, Urteile vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94, BGHZ 132, 30, 34 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21) oder die der Käufer kennt (Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772, 773). Ob sich hier etwas anders daraus ergibt, dass die Kläger den Feuchtigkeitsschaden erst entdeckt hatten, als ihr Angebot bereits beurkundet war, bedarf keiner Entscheidung.
- 11
- b) Für diesen Mangel gilt der Haftungsausschluss nämlich nicht.
- 12
- aa) Der Haftungsausschluss ist nur scheinbar eindeutig und bedarf der Auslegung. Diese hat das Berufungsgericht nicht vorgenommen. Sie kann der Senat nachholen, weil die maßgeblichen Urkunden vorliegen und eine weitere Sachaufklärung die Feststellung zusätzlicher für die Auslegung relevanter Umstände nicht erwarten lässt.
- 13
- bb) Die Auslegung ergibt, dass der Haftungsausschluss einschränkend auszulegen ist und für den Kaufentschluss eines Käufers wesentliche Mängel nicht erfasst, die der Beklagten als Verkäuferin bei Annahme des Angebots bekannt waren.
- 14
- (1) Die Entscheidung darüber, ob sie den Grundstückskaufvertrag in einer gemeinsamen Verhandlung vor dem Notar schließen oder ob sie den Weg einer getrennten Beurkundung von Angebot und Annahme wählen und wer von ihnen welche dieser beiden Erklärungen beurkunden lassen soll, treffen die Parteien nach prakti- schen Gesichtspunkten oder im Hinblick darauf, dass sich eine Partei ihre Entscheidung , ob sie den Vertrag schließen möchte, noch einige Zeit offen halten möchte. Die Wahl der Vertragsschlusstechnik wird dagegen nicht durch das im Vertrag geregelte Haftungsrecht bestimmt und hat ihrerseits darauf keinen Einfluss. Auszugehen ist vielmehr davon, dass die Parteien unabhängig von der gewählten Technik den Vertrag so abschließen wollen, als wenn sie beide zu einer gemeinsamen Verhandlung vor dem Notar zusammenkämen. Ihre wechselseitige Rechtsstellung soll nicht schlechter, aber auch nicht besser sein, wenn sie stattdessen den Weg einer getrennten Beurkundung wählen, und auch nicht davon abhängen, ob der Käufer das Vertragsangebot macht oder der Verkäufer. Deshalb sind die Vertragserklärungen der Parteien bei einem Vertragsschluss durch eine gesondert beurkundete Annahme eines Angebots so auszulegen, dass sie inhaltlich einem unter Teilnahme beider Parteien beurkundeten Vertrag entsprechen.
- 15
- (2) Bei gemeinsamer Teilnahme der Vertragsparteien am Beurkundungstermin träfe den Verkäufer die Pflicht, verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, auch ungefragt dem Käufer zu offenbaren, wenn sie für dessen Entschluss von Bedeutung , insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteile vom 7. Juni 1978 - V ZR 46/75, WM 1978, 1073, 1074 und vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21). Der Käufer hätte dann Gelegenheit, mit dem Verkäufer über Änderungen des Vertragstextes zu verhandeln oder von dem Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Diese Möglichkeit besteht bei einem gestreckten Vertragsschluss durch gesonderte Annahme des Vertragsangebots des Käufers durch den Verkäufer nicht. Der Käufer wäre bei einem Vertragsschluss auf diesem Weg auch nicht in der Lage, auf Hinweise des Verkäufers zu Mängeln zu reagieren. Sein Vertragsangebot ist nach Zugang bei dem Verkäufer bindend. Er kann es weder zurückziehen noch ändern. Er kann nicht verhindern, dass der Verkäufer das Angebot annimmt. Für den Verkäufer ist bei dieser Situation offensichtlich, dass der Käufer den in das Angebot aufgenommenen Haftungsausschluss nicht für Mängel gelten lassen will, die der Verkäufer bei Erklärung der Annahme kennt. Offenbaren müsste der Verkäufer ihm diese Mängel zwar nur, wenn sie einer Besichtigung nicht zugänglich und nicht ohne weiteres erkennbar sind (Senat , Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZNotP 2012, 174, 176 Rn. 21). Ob und zu welchem Zeitpunkt diese Voraussetzungen eingetreten sind, kann der Käufer aber bei Abgabe und Zugang seines Angebots typsicherweise nicht einschätzen. Er kann dem Verkäufer sinnvollerweise nur einen Haftungsausschluss für Mängel anbieten, die dieser nicht kennt, und es ihm überlassen, ob er von der Annahme des Angebots absieht oder ob er das Angebot mit dem eingeschränkten Haftungsausschluss annimmt und eine etwaige Kenntnis des Käufers von dem Mangel nach Maßgabe von § 442 BGB einwendet.
- 16
- 3. Die Ansprüche der Kläger müssen auch nicht daran scheitern, dass sie vor der Annahme ihres Angebots durch die Beklagte von den Feuchtigkeitsschäden erfahren haben.
- 17
- a) Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den er bei Vertragsschluss kennt, allerdings ausgeschlossen. Zustande gekommen ist der Kaufvertrag hier mit der Annahme des Vertragsangebots der Kläger durch die Beklagte. Zu diesem Zeitpunkt waren den Klägern die Feuchtigkeitsschäden bekannt.
- 18
- b) Auf das förmliche Zustandekommen des Vertrags kommt es indessen bei einem gestreckten Vertragsschluss nicht an. In dieser Fallkonstellation ist die Vor- schrift im Wege der teleologischen Reduktion einschränkend auszulegen. Maßgeblich ist bei einem so zustande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers vom Mangel bei Beurkundung des Angebots, nicht bei Annahme des Angebots durch den Verkäufer.
- 19
- aa) Umstritten ist schon die Frage, ob es auf die Kenntnis des Käufers vom Mangel im Zeitpunkt des förmlichen Zustandekommens des Vertrags oder bei Abgabe seines Angebots ankommt. Teilweise wird auch bei einem gestreckten Vertragsschluss der Zeitpunkt des Zustandekommens des Vertrags für maßgeblich gehalten (Lemke/D. Schmidt, Immobilienrecht, § 442 BGB Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 442 Rn. 8). Nach der Gegenansicht ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Käufer sein Angebot abgibt (Bamberger/Roth/Faust, BGB, Online-Edition 24, Stand 1. 3. 2011, § 442 Rn. 7; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 19; unklar: MünchKomm/BGB/H. P. Westermann, 6. Aufl., § 442 Rn. 6). Dabei soll es unerheblich sein, ob der Käufer seine Vertragserklärung noch nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB widerrufen könnte, wenn er von dem Mangel erfährt. Ein ähnliches Meinungsbild ergibt sich bei der vergleichbaren Frage danach, ob es bei einem nach § 355 BGB widerruflichen Kaufvertrag auf die Kenntnis des Käufers vom Mangel bei Vertragsschluss ankommt (so Bamberger/Roth/Faust, BGB, OnlineEdition 22, Stand 1. 3. 2011, § 442 Rn. 11; Erman/Grunewald, BGB, 13. Aufl., § 442 Rn. 7; MünchKomm/BGB/H. P. Westermann, 6. Aufl., § 442 Rn. 6; Staudinger /Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 19; Kiefer, NJW 1989, 3120, 3125) oder bei Ablauf der Widerrufsfrist (so Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 460 Rn. 18).
- 20
- Auf welchen Zeitpunkt bei einem notariell beurkundeten Vertragsangebot des Käufers abzustellen ist, wird, soweit ersichtlich, bislang nicht diskutiert. Rechtlich wird ein solches Angebot erst abgegeben, wenn der Notar es dem Verkäufer zuleitet.
- 21
- bb) Nach Auffassung des Senats ist im Grundsatz der Zeitpunkt der Abgabe des Angebots, bei einem notariell beurkundeten Angebot, der Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots durch den Notar maßgeblich.
- 22
- (1) Der Vorschrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht wird, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt hat. Er ist dann nicht schutzwürdig, denn mit der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen stellt er sich in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten, nämlich dem Vertragsabschluss in Kenntnis des Mangels (Senat, Urteile vom 3. März 1989 - V ZR 212/87, NJW 1989, 2050 und vom 27. Mai 2011 – V ZR 122/10, NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 14; MünchKommBGB /H. P. Westermann, 6. Aufl., § 442 Rn. 1; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl. § 460 Rn. 3; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2004] § 442 Rn. 1). Die Vorschrift stellt deshalb auf die Kenntnis des Käufers von dem Mangel „bei Vertragsschluss“ ab.
- 23
- (2) Wenn die Annahme des Angebots des Käufers durch den Verkäufer zeitlich versetzt erfolgt, führt das Abstellen auf das förmliche Zustandekommen des Vertrags zu einem von dem Zweck des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr gedeckten Ausschluss von Mängelrechten. Die Gewährleistungsansprüche des Käufers werden dann nämlich auch für Mängel ausgeschlossen, die er bei Beurkundung seiner Vertragserklärung nicht kannte. Der Haftungsausschluss lässt sich nicht mit einem widersprüchlichen Verhalten des Käufers rechtfertigen. Dieser kann sich von dem An- gebot nicht mehr einseitig lösen und den Vertragsschluss verhindern, wenn er nachträglich Kenntnis von einem Mangel erlangt. Das gilt jedenfalls dann, wenn sein Angebot zu diesem Zeitpunkt dem Verkäufer zugegangen ist. Er kann davon ausgehen, dass der Verkäufer das Angebot nur annimmt, wenn er die darin vorgeschlagenen Verkäuferpflichten auch erfüllen kann und sich dessen notfalls vor Annahme des Angebots vergewissert. Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen solcher Mängel kann ihm dann nicht als widersprüchliches Verhalten angelastet werden. Die Vorschrift muss deshalb ihrem Zweck entsprechend eingeschränkt werden. Ausgeschlossen sind nur Mängel, die der Käufer bei Beurkundung seines Angebots kannte.
- 24
- (3) Nichts anderes gilt, wenn der Käufer in dem Zeitpunkt, in dem er von dem Mangel erfährt, seine Vertragserklärung noch nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB widerrufen könnte. Mit dem Widerruf könnte er sich zwar von der Bindung an sein Angebot lösen. Nutzen kann er diese Möglichkeit aber nur, wenn er die rechtliche Möglichkeit, sich von seiner Erklärung zu lösen, und die tatsächlichen Voraussetzungen dafür kennt oder wenigstens Veranlassung hat, sich nach beidem zu erkundigen. Das hat der Senat für den Fall entschieden, dass der Käufer nach Abschluss eines nichtigen Vertrags, aber vor dessen Heilung von dem Mangel erfährt, von der Nichtigkeit aber keine Kenntnis hatte (Urteile vom 3. März 1989 - V ZR 212/87, NJW 1989, 2050 f. und vom 27. Mai 2011 – V ZR 122/10, NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 14). Für das Fehlen der Kenntnis von einer Widerrufsmöglichkeit nach § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt nichts anderes. An der Kenntnis wird es typischerweise fehlen, weil der Käufer die Weiterleitung eines notariell beurkundeten Angebots gewöhnlich nicht verfolgen kann und deshalb nicht weiß, wann es dem Verkäufer zugeht. Deshalb kann dem Käufer auch bei theoretischer Widerruflichkeit seines Angebots der Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens nicht gemacht werden.
- 25
- (4) Das gilt auch für die zusätzliche Lösungsmöglichkeit, die sich für einen Käufer bei der Abgabe eines notariellen Angebots ergeben kann. Bei einem solchen Angebot könnte der Käufer schon die förmliche Abgabe vermeiden, wenn er nachträglich von dem Mangel erfährt. Er müsste den Notar nur anweisen, von der Zuleitung des Angebots an den Verkäufer abzusehen. Voraussetzung dafür ist, dass der Notar das Angebot zu diesem Zeitpunkt noch nicht dem Verkäufer zugeleitet hat. Auch diese Möglichkeit kann der Käufer nur nutzen, wenn er weiß oder wenigstens Anhaltspunkte dafür hat, dass der Notar noch nicht tätig geworden ist. Das ist ein Ausnahmefall. Normalerweise fertigt der Notar ein Angebot unverzüglich aus. Das wird insbesondere dann gelten, wenn es befristet sein soll. Deshalb kann dem Käufer auch unter diesem Gesichtspunkt regelmäßig nicht der Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens gemacht werden, wenn er sich auf einen Mangel beruft, von dem er nach Beurkundung seines Angebots Kenntnis erlangt hat.
- 26
- cc) Etwas anderes gilt indessen, wenn der Käufer die Versendung seines Angebots selbst hinausgezögert oder wenn er Veranlassung hatte, sich nach Möglichkeiten zu erkundigen, den Eintritt der Bindungswirkung seines Angebots zu verhindern , und rechtzeitig hätte entsprechend tätig werden können. Denn dann verhielte er sich widersprüchlich. Er ließe den Vertrag in Kenntnis des Mangels zustande kommen, obwohl er das hätte verhindern können. Das entspricht dem Verhalten, das nach § 442 BGB zum Ausschluss von Mängelrechten führen soll. Eine einschränkende Auslegung der Vorschrift im vorbeschriebenen Sinn wäre dann nicht gerechtfertigt. Es bliebe beim Wortlaut der Regelung in § 442 Abs. 1 BGB, wonach es auf die Kenntnis des Käufers bei Zustandekommen des Vertrags ankommt.
- 27
- c) Auszugehen ist davon, dass die Kläger zu dem maßgeblichen Zeitpunkt keine Kenntnis von dem Mangel hatten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger erst nach der Beurkundung ihres Angebots von den Feuchtigkeitsschäden erfahren. Sie hätten zwar sowohl die Abgabe als auch das Wirksamwerden ihres Angebots verhindern können, weil der Notar es erst mit Schreiben vom 12. Dezember 2006 der Beklagten zugeleitet hat. Feststellungen dazu, ob die Kläger diese Möglichkeit erkannt oder Veranlassung hatten, ihr nachzugehen, hat das Berufungsgericht aber nicht getroffen. Für das Revisionsverfahren ist deshalb davon auszugehen, dass es an beidem fehlte. Dann wären die Mängelansprüche der Kläger nicht ausgeschlossen.
- 28
- 4. Lassen sich Mängelansprüche nicht ausschließen, kann auch der weiter geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB begründet sein.
III.
- 29
- Die Sache ist noch nicht entscheidungsreif und deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf folgendes hin:
- 30
- 1. Hinsichtlich des Anspruchsgrunds wird zu prüfen sein, ob die an sich bestehenden Mängelansprüche der Kläger nach § 442 BGB ausgeschlossen sind. Es ist nämlich nach den Umständen nicht auszuschließen, dass diese selbst die verzögerte Versendung des Angebots veranlasst haben oder dass sie Veranlassung hatten, sich z.B. bei dem Urkundsnotar nach der Möglichkeit zu erkundigen, den Eintritt der Bin- dungswirkung zu verhindern. Das Berufungsgericht hatte bisher keine Veranlassung, dem nachzugehen. Dies wird nachzuholen sein.
- 31
- 2. Die Kläger können den ihnen zu ersetzenden Schaden auf der Grundlage der Mängelbeseitigungskosten berechnen, weil sie von der Beklagten die Herstellung des vertragsgemäßen mangelfreien Zustands verlangen konnten. Dieser Anspruch besteht auch, wenn der Mangel nicht beseitigt werden soll und wenn das Anwesen verkauft ist. Der Bundesgerichtshof hat dies für den Nachbesserungsanspruch im Werkvertragsrecht anerkannt (Urteile vom 6. November 1986 - VII ZR 97/85, BGHZ 99, 81, 86 ff. und vom 22. 7. 2004 - VII ZR 275/03, NJW-RR 2004, 1462, 1463). Für den inhaltsgleichen Nacherfüllungsanspruch im Kaufrecht nach §§ 433, 439 BGB gilt nichts anderes. Die anderen Grundsätzen folgende Rechtsprechung des Senats zu Ansprüchen wegen Beschädigungen eines Grundstücks (Senat, Urteile vom 2. Oktober 1981 -V ZR 147/80, BGHZ 81, 385, 390 f. und vom 4. Mai 2001 - V ZR 435/99, BGHZ 147, 320, 322 f.; Krüger in Festschrift Wenzel [2005] S. 491, 493 f.) ist auf diesen Anspruch nicht übertragbar.
- 32
- 3. Einem Anspruch der Kläger stünde auch nicht entgegen, dass sie bei dem Weiterverkauf einen Mehrerlös erzielt haben. Ein solcher Mehrerlös schloss zwar einen Anspruch nach § 463 BGB aF aus (Senat, Urteil vom 16. November 2007 - V ZR 45/07 NJW 2008, 436, 437). Das beruhte aber darauf, dass der Käufer unter der Geltung von § 463 BGB aF keinen Anspruch auf Herstellung der Mängelfreiheit der Kaufsache hatte. Das ist nach § 433 Abs. 1, § 439 BGB anders. Der Mehrerlös führt auch nicht zu einer Einschränkung des Minderungsanspruchs (Senat, Urteil vom 27. Mai 2011 - V ZR 122/10, NJW 2011, 2953, 2954 Rn. 9 f.).
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Brückner Weinland
Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 04.01.2011 - 17 O 61/08 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 07.07.2011 - I-22 U 25/11 -
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
In dem dinglichen Gerichtsstand können persönliche Klagen, die gegen den Eigentümer oder Besitzer einer unbeweglichen Sache als solche gerichtet werden, sowie Klagen wegen Beschädigung eines Grundstücks oder hinsichtlich der Entschädigung wegen Enteignung eines Grundstücks erhoben werden.